PPCC - Pisitófilos Creditófagos - INVIERNO 2014

[Republik]

(click to show/hide)

Jaduggar, tranqui  ya esta hecho hace mucho.





Y el precio de equilibrio es el de 1986, overshooting aparte.
Precio construcción, vivienda NUEVA.
Ahora echa cuentas.


Lo de CocaCola sólo ha sido un preaviso.
Supongo que hasta que Ford, Citroen y demás compañías "que requieren mano de obra cualificada"  no den el puñetazo en la mesa, en este país de sociópatas todo el mundo hará como que no se entera de nada.

Me gustaría que me indicase la fuente del precio por m2, ya que soy muy cuidadoso con los datos y he observado discrepancias con los sacados del INE. Por otra parte no me acaba de convender poner el precio natural en 1985, al menos si el argumento es correlar una cantidad con el IPC.

Atienda que la variación del IPC ha sido muy lineal, y se puede interpolar muy bien con una recta, de modo que si tomase como base cualquier otro año, se produciría el mismo efecto. Veo mas interesante añadir la renta per cápita, y el aumento de la población, que pueden explicar la burbuja local de los '80. Fijese que aunque los precios acaban descontado todos los factores, no es automático.

En suma, no he descartado la hipótesis de que la subida de hasta los '90 fuese una apreciación sana provocada por otros factores.

Yo tampoco descarto que cierta parte del primer impulso burbujil haya sido "sana" al menos en las áreas del país que más han visto incrementarse la población y el nivel de empleo, porque hay enormes diferencias entre Madrid y León o Gijón que quizá no se hayan reflejado por igual en la excursión de precios. También se han producido en la segunda etapa groseras distorsiones en los precios relativos porque el "antimercado" creó de la nada zonas urbanas que no deberían ni existir (Seseñas & Valdeluces) e infló algunas periferias de modo grotesco si comparamos con los niveles históricos.

En todo caso se suelen usar los precios reales de la vivienda, a veces corregidos por la evolución de la renta real (que en España desde fines de los 90 ha sido más o menos cero, lo que simplifica los cálculos), para una primera aproximación, ya quien quiera un análisis detallado por zonas quizá debería meter más variables, pero para conocer el grado de desviación general no está mal.

Un punto interesante para este "ajuste fino" sería conocer cuándo se estancó en términos reales el progreso de los ingresos reales de las familias con rentas por debajo del P80.

[saturno]

(// From 10 Mar 2014(10:10)


y el país tiene:

- 47 mill. habitantes (probablemente, sólo 42 millones)

- 27 mill. casas

- 17 mill. familias (probablemente, sólo 15,5 millones)

- 27% desempleo

- 17 mill. empleados

- 1,7 mill. familias con todos desempleados

- 17 mill. pobres

- 16 mil eur./año, salario más frecuente

- 66.666,66 eur., deuda/habitante (y en aumento, por el endeudamiento en que está incurriendo el Estado)

- 999 eur./mes pensión media

- 9 mill. pensiones

.

http://blogs.elconfidencial.com/economia/valor-anadido/2014-03-10/la-mejor-peli-actual-sobre-la-bolsa-no-es-el-lobo-sino_99527/

Es el punto B),
Mi pregunta es de donde salen esos datos, y ¿existen los correspondientes para otros paises de la UE?
(para poder convertirlos por pais o incluso sacar la tabla)

[Spheratu]

100 euros mensuales es más que suficiente para que un inversor, incluso no institucional, provea de vivienda básica a los trabajadores, en una economía ordinaria razonable, de país avanzado, orientada a la exportación y a la inversión productiva.

Esto me parece un poco utópico. Todo occidente salvando quizás a alemania tiene un burbujón inmobiliario de la hostia, incluso empiezo a leer que en california están reinflando pisitos como si de globos se tratase. Eso de la economía ordinaria razonable no se en que planeta es, pero en la tierra creo que no. Por desgracia,debo añadir.

[Jadugarr]

Está todo explicado en un post mío en Burbuja de hace unos años.
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/burbuja-inmobiliaria/229333-graficas-real-actualizado-segun-ipc-desde-1985-a.html

Los datos están sacados del INE.
Puesto que el INE da los datos en tabla por años, la desviación debería aparecerte en toda la columna y no solo en unos años si, y en otros no. En cualquier caso puedes poner aqui el enlace a los datos INE que has utilizado y vemos si la variación es significativa o son céntimos de euro despreciados por excel contra miles; De paso así nos evitamos que parezca una "falacia de la parte por el todo" ...ya me entiendes, jeje

Naturalmente, el enlace es Precio m2 vivienda INE, comparando los datos de vivienda libre -o pisos de menos de dos años-, encontramos las siguientes discrepancias:

1995 | 670.8 | 989
1996 | 686.0 | 1002
1997 | 691.0 | 1036

No se si será que unos datos estan -suyos o míos- estan deflactados -a precios constantes-, el caso es que hablamos de diferencias de ~ 300 euros. Ruego compruebe el enlace y me indite que si encuentra alguna explicación que se me haya pasado por alto.

En cuanto al "efecto IPC" que mencionas... no es que sea un efecto
El IPC es la variación  porcentual de los precios según unos grupos que tiene establecido el INE (alimentos, energía, hoteles, etc). Eso que tu entiendes como efecto óptico en una gráfica es una subida real para tu bolsillo. Por eso la gente pide que le suban el sueldo acorde al IPC. Y claro que eso que lamas "efecto" será el mismo sea cual sea el año que cojas . Para eso se calcula mensualmente desde hace lustros. Para dibujar esa recta que tiene que ha sido FIJA y lo será mañana, pasado y dentro de 5 años. En eso consiste pertenecer al primer mundo.
Sin embargo, la variacion de precios de un bien concreto, digamos VIVIENDA no es fija COMO podemos ver, hace curvas.
Es chocante que llames efecto a la recta del IPC y no digas nada de la joroba de 1987.
El único "efecto" anómalo en toda la gráfica es la montaña rusa.
Las cosas valen lo que valen y ésto -a falta de mejores herramientas- viene aproximado por LA LÍNEA DEL IPC 
Cuando se trastoca esa recta (histórica) es porque ha sucedido una anormalidad. El IPC ya existía antes de que tu nacieras aunque se llamase de otra manera y se calculase por otros medios. Y era una recta. La anormaldiad fue la guerra civil. En materia inmobiliaria -como en servicios sanitarios- no hay apreciación ni sana ni sin sanar.

Se muy bien lo que es el IPC, y también sus limitaciones. La mas importante es que no incluye en su ponderación los precios la vivienda, y en general, el precio del equipo capital. La razón es que mide las variaciones en los bienes de consumo masivo, y no los bienes duraderos y amortizables.
Esto introduce mucho ruido cuando se trata de aplicar sobre los precios de los bienes que no recoge.

En todo caso, debo haberme explicada fatal respecto al cálculo del precio de equilibrio.
Lo que digo es que si tomo el precio del m2 del año 1995, dibujo la gráfica a partir de él, y añado el precio actualizado según el IPC, tambien parecería que el precio de 1995 es el justo; comparado con los latigazos posteriores.
En suma, que ese método gráfico prueba casi lo que deseemos, de ahí que antes mencionase que sería interesante añadir otros indices para hilar mas fino.

Yo te pregunto que entiendes tu por "apreciación sana.".
Porque suena a que es sano cuando se aprecia lo tuyo (subjetivismo) pero no es tan sano cuando eres tu el que lo tiene que pagar. Por ejemplo: ¿tu crees que la apreciación del litro de gasolina es sano? Y si fueras un exportador de crudo venezolano o arábigo... ¿pensarías lo mismo?
Lo suponía
¿Que es sano, y porque es sano?

Lo único sano es la depreciación de TODO (asequibilidad), salvo del dinero.
Tenlo en cuenta. No existe apreciación sana socialmente admisible mas allá del IPC. Especialmente de los alimentos (crisis del maíz). La apreciación sana es la antesala de la escasez.
La escasez es pobreza.
Apreciación de vivienda = escasez = pobreza.

Por sano entiendo producto de un aumento del poder poder adquisitivo.
Atienda que segun las estimaciones -no se tienen datos directos- hubo un aumento de la renta per cápita en la década de los '80 que podría explicar el aumento de la demanda, y por tanto, del precio.

Recuerde las sabias palabras de Bastiat -maravilloso liberal francés-, cuando decía que los cambios en el precio de las cosas, no son a priori, ni buenos ni malos. En el caso de subida, puede deberse a la escasez por parte de la oferta, o a un aumento de renta por parte de la demanda. En el segundo, esta apreciación es un signo de prosperidad.

[Republik]

Casas, lo que se dice casas, puede que en España no haya más de 23-24M, que si está inflado el censo de población, el de viviendas tampoco anda escaso de falsedades (una casa en ruinas o inhabitable sin invertir en ella lo que cuesta construir desde cero, es formalmente una vivienda). Y hay medios  para . desde el poder coactivo del Estado, dar de baja esas viviendas o forzar a su rehabilitación.

Siguen siendo muchas pero ya no tantas si descontamos que tampoco están todas ubicadas donde está la demanda. El proceso, como ya apunta alguien, es global y no se va a desmontar solamente desde España.

http://www.seloger.com/recherche.htm?ci=130201,130202,130203,130204,130205,130206,130207,130208,130209,130210,130211,130212,130213,130214,130215,130216&fakeci=130055&idqfix=1&idtt=1&idtypebien=1,2&org=engine


http://www.immobiliare.it/Napoli/affitti_appartamenti-Napoli.html?criterio=prezzo&ordine=asc

[saturno]

La apreciación sana es la antesala de la escasez.
La escasez es pobreza.
Apreciación de vivienda = escasez = pobreza.

Dicho de otro modo:

Cultivar la escasez de un bien abundante es cultivar la pobreza.
(porque un bien abundante es barato ;  si tu posesion se limita a bienes baratos cuya escasez es cultivada; cuanto más posees, más pobre te conviertes)

Es ahorro del pobre porque invertir en un bien abundante (y desear su escasez para apreciarlo) es apostar por su propia pobreza 

Recuerde las sabias palabras de Bastiat -maravilloso liberal francés-, cuando decía que los cambios en el precio de las cosas, no son a priori, ni buenos ni malos. En el caso de subida, puede deberse a la escasez por parte de la oferta, o a un aumento de renta por parte de la demanda. En el segundo, esta apreciación es un signo de prosperidad.

¿Aclarado?

[Game Over]

Valor Añadido
La mejor peli actual sobre la bolsa no es 'El Lobo', sino...

10 Mar 2014(11:08)

... y 6º Mucho idiota dostoyevskiano pica y se une a la legión de perdedores, para, cuando pasen estos dos años de veranillo del membrillo para colocar el stock, quererse ver muerto, con un horizonte de años de hipotecón y ultratributación inmobiliaria.

10 Mar 2014(11:09)

Cuando sea de verdad el momento de comprar inmuebles, se sabrá.

10 Mar 2014(12:11)

ESTO ES UNA GUERRA CIVIL ECONÓMICA.-

Por supuesto que lo nuestro es sólo una opinión. Lo que pasa es que la exponemos al estilo de "El Sector". Por eso duele.

Pero, además, es una opinión que encierra una previsión. Acertamos con el Turning Point (otoño de 2006) y con la Capitulación (2010). Acertaremos también con el Estrangulamiento Financiero Total Final (31-12-2015), aunque podríamos no llegar al 31 de diciembre. Y acertaremos, finalmente, con el dies ad quem en 2025 de este proceso histórico de Transición Estructural con que terminará la estructura, modelo o patrón de crecimiento que se puso en marcha en 1986, y que no es sino una impresentable burbuja-pirámide generacional inmobiliaria furto de la alianza político, social y económica de la socialdemocracia/socioliberalismo con la ultraderecha heredera del régimen de Franco (en España, no hubo "ruptura", como se decía en 1978, y el nacionalismo étnico cultural está más vivo que nunca, aunque preedicado de las 17 regiones que España aporta a las 262 de la UE).

La mala gestión presupuestaria y el fraude fiscal estuvieron una temporada en nuestro ticket, pero lo complicaba todo; y, además, nuestra misión no es ganar adeptos sino SINTETIZAR EL HACKEO DEL ORTOGRAMA, QUE SE HACE COLECTIVAMENTE EN INTERNET, Y EXPONERLO CON PARRESIA, intentando que no acabemos comiéndonos crudos unos a otros.

Nosotros no somos profesores, somos activistas internáuticos.

El rigor de la guerra nos obliga a concentrarnos los problemas específicos de nuestra época; y la mala gestión presupuestaria, la corrupción, la pereza, los abusos de los monopolios, etc. son problemas permanentes, que existen desde que el hombre es hombre; dan lugar a rentas económicas, que calificamos como "derivadas del funcionamiento normal o anormal del mercado", parafraseando la antigua LRJAE, y que están en segundo plano de prioridad en esta Transición Estructural; lo que debe concentrar nuestros esfuerzos es en acabar con el abuso del rentismo improductivo inmobiliario y, en segundo lugar, en hacer una revolución en materia de pensiones y subsidios.

G X L

[Nuss]

Que algo pasó a mediados de los 80 parece claro...



Y que el precio se duplique entre el 86 y el 89 no parece muy sano.

Salu2

[Republik]

Que algo pasó a mediados de los 80 parece claro...



Y que el precio se duplique entre el 86 y el 89 no parece muy sano.

Salu2

Pero es cierto que habría que ver si no era anómalamente bajo el precio:renta a mediados de los 80, porque en España no tenemos estadísticas continuadas desde los 60 pero a fines de los 70 hubo una brutal crisis financiera que se sáldó con bajadas de precios inmobiliarios (los 70 y primeros 80 son los años de oro de las cooperativas en muchos casos sobre proyectos privados fracasados con la crisis) y una restricción del crédito bastante anómala, en cierto modo España no tuvo niveles europeos de préstamo hipotecario respecto a las rentas hasta las primeras reformas de FG; antes los pisos se compraban con mecanismos primitivos (letras de cambio) y el mercado de dinero (tipos de interés) tampoco funcionaba demasiado bien (ni el Estado que monetizaba deuda a saco), por no hablar de la baja proporción de mujeres en el mercado laboral. Una comparativa interesante podría ser con Italia, que se parece sociológicamente mucho a España, y no tengo ni idea de cómo ha sido su historia inmobiliaria desde 1.960.

No será toda la subida la que se explique así, pero en 1985-91 no hubo antimercado, en cierto modo parece que se liberaron fuerzas antes retenidas, un poco como en 1976-80 se desató una inflación elevada que en esa ocasión sí fue indexada porque los poderes públicos no querían conflicto; ello respondía en realidad a un desajuste en el poder adquisitivo de los asalariados, que habían perdido bastante ya desde fines de los 60. En esos años de inflación salarial (y de precios) desbocada habría que ver si la vivienda subió en términos reales o no, y esa puede ser una explicación parcial del primer impulso de 1985-91, que no vino acompañado en ningún momento de exceso de edificación.

[visillófilas pepitófagas]

No será toda la subida la que se explique así, pero en 1985-91 no hubo antimercado, en cierto modo parece que se liberaron fuerzas antes retenidas [...]

"Fuerzas retenidas", ja, ja.

En esos años hubo:
- Reentrada de dinero que había salido por la incertidumbre de la transición.
- Amnistía fiscal para aflorar dinero negro (AFROS).
- Entrada de dinero verdaderamente nuevo por tener España mejores garantías y expectativas (OTAN, CEE).

Y a la vez:
- Decreto Boyer para acabar con el inquilinato y empujar a la compra.
- Desgravaciones por adquisición de primera e incluso segunda vivienda.

Los precios se doblaron en 5 años. La época en que se acuñó y popularizó el término de "la cultura del pelotazo" y en que Solchaga presumía de que España era el país en que podías hacerte rico más deprisa.

Si eso - la creación consciente y político-económica de una burbuja inmobiliaria - no es "anti-mercado", que venga Dios y lo vea.

[visillófilas pepitófagas]

Y que nos perdone ppcc, pero hay correcciones a la transcripción de "Still got a thing for you":

Loving you, baby, has taken its toll on me.
Needing you, darling... that's changing my life, you see.
I said it was over
but I can't believe you didn't see through.
See, I was bluffing
and I never ever stopped loving you.
I didn't want you to go
and I think you should know that
I still got a thing for you.

Now I pretend I don't see you running all over town,
chasing all those other girls while I wait around.
I can't find the courage to tell you exactly how I feel.
How could you up and leave me, baby, when you know our love was real?
So I’m just sitting here,
and I'm singing the blues,
'cause I still got a thing for you.
Oh, oh, uh, oh, oh!
(Still got a thing for you.)
(Shoo-ba-doo)
(Still got a... still got a thing...
... for you.)
(Shoo-ba-doo)

I gotta stop loving you, baby.
You've got me so hypnotized.
I’m spending time with my new man
but he just don't realize that I’m so distracted.
My feelings have come and gone.
I'd rather be with you, baby, or I'd rather be alone.
I want to return my love to this man and give him his due,
but I still got a thing for you.
Oh, oh!
(Still got a thing for you.)
(Shoo-ba-doo)
(Still got a... still got a thing...
... for you.)
(What'll I do?)

Oh!

(Still got a thing for you.)
(Shoo-ba-doo)
I got a thing for you.
Can you help us?
(Still got a thing for you.)
Never, never,...
(Shoo-ba-doo)
... never stop loving you baby.
I got a thing for you.

Oh!
What'd you do to me? Yeah!
(Still got a thing for you.)
Oh!
(Shoo-ba-doo)
(Still got a thing for you.)
I... I... I... I...
(Shoo-ba-doo)
... I got a thing.

What'll I do? What'll I do?
What'll I do? I still got a thing.
(Still got a thing for you.)
Still I can’t keep you off of my mind.
(Shoo-ba-doo)
I... I... I... I...
(Still got a... still got a thing...
... for you.)
... I got a a thing for you.
(Shoo-ba-doo)
Oh!
Oh!
(Still got a thing for you.)
Oh!
(Shoo-ba-doo)
I... got a thing for you.
(Still got a thing for you.)
(Shoo-ba-doo)
I... got a thing.
(Still got a thing for you.)
(Shoo-ba-doo)
I got a thing.
(Still got a thing for you.)
(Shoo-ba-doo)
It's like a
bad bacteria...
Oh!

[Republik]

No será toda la subida la que se explique así, pero en 1985-91 no hubo antimercado, en cierto modo parece que se liberaron fuerzas antes retenidas [...]

"Fuerzas retenidas", ja, ja.

En esos años hubo:
- Reentrada de dinero que había salido por la incertidumbre de la transición.
- Amnistía fiscal para aflorar dinero negro (AFROS).
- Entrada de dinero verdaderamente nuevo por tener España mejores garantías y expectativas (OTAN, CEE).

Y a la vez:
- Decreto Boyer para acabar con el inquilinato y empujar a la compra.
- Desgravaciones por adisición de primera e incluso segunda vivienda.

Los precios se doblaron en 5 años. La época en que se acuñó y popularizó el término de "la cultura del pelotazo" y en que Solchaga presumía de que España era el país en que podías hacerte rico más deprisa.

Si eso - la creación consciente y político-económica de una burbuja inmobiliaria - no es "anti-mercado", que venga Dios y lo vea.

Cierto. Pero si tomas la herramienta que genera esos dibujos (20 años suscrito a The Economist y he tardado en darme cuenta) y haces el Italia vs. España verás que:

-Los precios reales españoles bajaron por debajo del 80% del promedio histórico hasta precisamente mitad de los 80 y desde fines de los 70, como yo me temía.

-Italia es como España en el gráfico pero mucho más atenuadas las fases expansivas, ello con toda probabilidad por el combinado de demografía (fueron con los alemanes los primeros en transicionar hacia bajísimas natalidades), inmovilidad geográfica (si lo nuestro nos parece anómalo, lo de Italia es demencial, cuesta mucho sacar a un italiano de su pueblo o de casa de la "mamma") y menor expansión del sector financiero (en España se "modernizó" tecnológicamente en los 80 a velocidad de vértigo y luego se expandió de modo un tanto suicida, esto es peculiaridad nuestra).


La conclusión es que parte  (insisto en PARTE; hay que hacer números para saber cuánto) del primer impulso puede tener que ver con factores esperables derivados de ciertas mejoras en la renta familiar en todos los percentiles (yo desprecio la parte relativa a mejoras en la renta media a partir de los 90 porque es un fenómeno que se ha dado muy asimétricamente, favoreciendo solamente a pecentiles altos,pero no fue así antes) y de desplazamientos importantes de población (Madrid ha pasado de 4,5M de habitantes a casi 6,5M, Eduardo Mangada decía precisamente en los comienzos de la burbuja que Madrid había alcanzado su límite en tamaño e infraestructuras).

En cuanto al decreto Boyer, realmente venía a intentar "promediar" con la asombrosa ley de 1.963 (un invento del franquismo para que otro pagara un coste social que el régimen no quería financiar con impuestos) que tenía congelados los alquileres nominales, en sus primeros años el efecto neto no pudo ser alto, otra cosa es andando el tiempo, pero tenemos fallos en nuestro mercado de arrendamientos que hay que corregir, especialmente (y esto ocurre en todo lo que toca nuestra infame Justicia "caracolística") en lo relativo a enervación de las acciones judiciales y de plazos para liberar un inmueble, así como de responsabilidad patrimonial del inquilino (suministros a nombre del arrendador), etc. Hay cosas que realmente dan fama de "bicho" al inquilino y con ello generan suelos indeseablemente elevados en los contratos, que por otra parte deberían tener fórmulas variadas para que existiese una relación a largo plazo (diez años al menos) sin subidas de precio automáticas pero, por ejemplo, con parte de los gastos a cargo del inquilino (en otros países como Alemania el inquilino se hace cargo de muchos gastos de conservación pero a camio paga poco y se puede quedar casi indefinidamente en el piso). Para arrendadores profesionales este modelo a largo plazo tendría que ser la norma en lugar de jugar con ciclos de cinco años y el IPC en lugar de un índice de otro tipo. Esto de promediar para diluir lentamente las cosas es muy propio de los políticos en las democracias occidentales porque cuesta mucho arrancar de golpe un privilegio  real o percibido (por eso con las pensiones se intentará, mientras el  cuerpo aguante y aquí y en París, ir recortando en términos reales las marginales sin tocar el stock, como se ha hecho de 1.986 a hoy).

Es también  importante el tardío pero acelerado despegue del préstamo hipotecario en España, en Italia o Francia ya era normal hipotecarse a 10-15 años por 2-3x bruto anual cuando en la España de Franco (donde no había ni IRPF) uno con suerte podía firmar 84-96 letras de cambio que si en ciertos momentos se hicieron asequibles fue por la absurda política monetaria que  generó tipos de interés reales muy negativos (por eso las quiebras bancarias de 1979) para los asalariados que veían cómo la inflación les reducia las letras.  En los 70 y primeros 80 los precios inmobiliarios españoles eran probablemente un chollo para el nivel de renta, es la única explicación para que exista cierto nivel de "acaparamiento" precisamente en quienes generacionalmente vivieron el momento óptimo pese a tener, muchos de ellos, ingresos que en términos reales se podrían calificar de bajos (en Alemania no existe el obrero con varios pisos, y sospecho que en ningún otro país).

De cara al futuro, eso sí, quizá haya que dejar de contemplar cocientes de endeudamiento de 3 ó 4 porque las rupturas familiares y la precariedad laboral hacen desaconsejables niveles de apalancamiento que hasta ahora eran "normales".  Con probabilidad 0,5 de divorcio y a saber cuál de deterioro del nivel de renta o de paulatino fin de las "carreras profesionales", el endeudamiento máximo debería limitarse mucho, o bien retornar al viejo marco de relaciones laborales (esto los prestamistas y vendepisos tendrían que asimilarlo, es teoría de juegos).

Con todo esto se podría intentar modelar las expectativas de precios, para mí la bajada pendiente en España es mucho mayor que lo sugerido por la relación precio:renta familiar media (según eso no queda ni un 15% de bajada adicional pero como digo un promedio no representa lo mismo con la distribución de 1.970 y de 2.010)  pero quizá no tan elevada (en promedio) como para volver exactamente al 100 de 1.985.

Puede ocurrir que la bajada añadida por los factores  "invierno demográfico"+"precarización"+"hiperdivorcio one-click" compense esa parte "fundamental" que yo creo  existe en la primera alza incluso hasta el punto de reconducir los precios sostenibles por debajo de ese 100, pero ello será por estos cambios sociales tendentes a generar miseria e inestabilidad y no porque el promedio de 40 años sea una línea de tendencia sagrada a la que siempre hay que regresar. En todo caso lo demográfico actúa con cierta lentitud, con lo que queda la evolución de lo laboral como factor determinante a corto y medio plazo. A largo el hundimiento sí que está asegurado.

[procastinator]

Hace tiempo, mucho tiempo, PPCC señaló que el boletín del BdE, creo que correspondiente a septiembre del 2003 señalaba que el último precio de equilibrio era el de 1998; y eso encaja con la "meseta" que se observa en esas gráficas, que empieza en 1992-93 y se desboca en 199-2000.
Decía eso hace tiempo y luego se pasó a que el equilibrio era el de 1985-86; sinceramente, con lo que leo de Nassim Taleb y lo que he interiorizado su huida de las "historias explicativas" sólo me sale un "¿quién sabe?"

[CHOSEN]

Entiendo que donde se dice sanas se quiere decir lógicas.
Obviamente la cohorte de nacidos en los 70' necesariamente tenía que vivir en algún sitio y eso podría haber metido presión al alza en el precio. Sin embargo esto entra en contradicción con el hecho de que en España se construían mas viviendas que en UK, Alemania y Francia juntas, teniendo la mitad de población que cada uno de ellos por separado.
Siguiendo la lógica del mercado el precio debería haber bajado!!! (abundancia-->menor precio).
Esta es la 1ª ley del antimercado, y si alguien se atreve a justificarla debajo hay sitio de sobra

Soy consciente desde hace mucho que parte del valor de la vivienda era proporcional al valor de apalancamiento que pudiéramos sacarle. El llamado "efecto riqueza". Ir al banco y que te concedan crédito. Pero aún hoy mucha gente no es consciente de este punto, y sigue viendo la propiedad de la vivienda como riqueza, persé. Y no es así.
La propiedad no significa nada sin un sistema que bombee dinero a cambio de esa propiedad.
Esta es la explicación al bancaculpismo.
La vivienda representa(ba) riqueza en la medida en que era instrumento para la auténtica riqueza, la del dinero, mediante la ley de la palanca.

La cuestión de fondo es que todavía subyace la idea de que la vivienda es riqueza.
Pero esto es una perogrullada. Toda posesión es riqueza: La vivienda, el coche y el suministro de gas.
Por lo tanto, la vivienda es más riqueza cuanto mayor porcentaje de riqueza suponga en el entorno en el que la encuadramos.
Dicho y hecho: montamos el sistema con ticket de entrada, de tal forma que la nuda posesión suponga un ticket de entrada al juego piramidal.
Y en esas estamos;
Con el concierto suspendido y miles de personas en la entrada del local agitando sus tickets porque quieren ver la actuación.




Pero la actuación no va a tener lugar nunca porque
EL PISITO -COMO EL FARY- HA MUERTO Y NO VOLVERÁ.

[Starkiller]

 ¿Cual es ese precio histórico que comentais?

Porque España viene de una enorme carestía de viviendas (final de la autarquía/comienzo del desarrollismo) y justo a continuación se construyó mucho, y espectacularmente barato (Era vivienda de provisión pública, a todos los efectos).

Luego se amortiguó un tanto en los 70, y podemos decir que alcanzó un nivel de mercado normal en los 80, para volverse a joder con la burbuja.

El problema es que España nunca ha tenido un mercado inmobiliario natural, todo han sido anomalías; pero, y esto es importante, es en la época 75-85 cuando los niveles de los inmuebles son:

a) estables y
b) Se corresponden con 4 veces el salario mediano bruto anual, que es el precio de equilibrio histórico en occidente.

No se mareen, dígame cual es el salario mediano en su regióin, multipliquen por 4, y ahi tienen su precio de equilibrio.

Por supuesto, sienod como es el caso que hay exceso de demanda, y poquísima oferta, el precio real, de mercado mer-ca-do, es mucho mas bajo; y el overshooting será escalofriante.