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Autor Tema: Re:PPCC - Pisitófilos Creditófagos Verano 2018  (Leído 531242 veces)

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Re:PPCC - Pisitófilos Creditófagos Verano 2018
« Respuesta #1335 en: Septiembre 17, 2018, 17:15:34 pm »
Vaya los que estaban "desaguaos" siguen desaguando.

Citar
Merlin, Santander y BBVA venden el 50% de su participación en Testa

https://www.estrategiasdeinversion.com/actualidad/noticias/bolsa-espana/merlin-santander-y-bbva-venden-el-50-de-su-participacion-n-408889

El 50%  :tragatochos:

Recuerden: Todavía veremos pases que nos helarán la sangre.

Tendremos que ver una oferta de comercialización de participaciones de SOCIMIS o algo así.
La pensiones! :roto2:

Yo al menos así lo veo también.

Eso sí, harán falta unos cuantos especiales en prensa dominical y TD para vestir “el concetto” entre el populacho.

En la burbuja:

Bancaculpismo
“Hipotecas locas”
“Basura titulizada”

En la reburbuja:

Buitreculpismo
“Embargos locos”
“Carroña titulizada”

Derby

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Re:PPCC - Pisitófilos Creditófagos Verano 2018
« Respuesta #1336 en: Septiembre 17, 2018, 18:31:44 pm »
https://www.elconfidencial.com/mundo/2018-09-17/brexit-fmi-costes-significativos-reino-unido-ue_1616895/

Citar
El FMI prevé "costes significativos" si el Reino unido deja la UE sin acuerdo
El FMI sostiene que, aún con un buen acuerdo de salida, este país tendría un crecimiento económico "moderado" en los próximos años, con un 1,5 % previsto para 2018 y 2019
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Re:PPCC - Pisitófilos Creditófagos Verano 2018
« Respuesta #1337 en: Septiembre 17, 2018, 18:48:23 pm »
https://medium.com/@mckinsey_mgi/whats-changed-since-the-2008-financial-crisis-in-four-charts-379fb0a2c307

Citar
What’s changed since the 2008 financial crisis in four charts

1. Global debt has continued to swell since the crisis, with government debt rising by $31 trillion.



2. Banks are safer but less profitable.



3. The global financial system is less interconnected — and less vulnerable to contagion.



4. But some risks bear watching, such as growing non-financial corporate debt.

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Re:PPCC - Pisitófilos Creditófagos Verano 2018
« Respuesta #1338 en: Septiembre 17, 2018, 18:50:50 pm »
Sobre lo de TESTA y Blackstone.

He recopilado y echado alguna cuenta:

Leo que Testa Residencial (Propiedad fundamentalmente de Merlin,  BBVA y Santander) es el líder residencial en alquiler.
Tiene tan sólo unas 10.000 unidades (viviendas).
El mercado del alquiler está atomizado.


Hoy es noticia que Merlin, BBVA y Santander han vendido el 50% de las acciones a un fondo propiedad de Blackstone.


"Blackstone ha comprado a Santander, BBVA y Merlín Properties el 50,01% del capital social de Testa Residencial, primera compañía de pisos en alquiler del país con unas 10.700 viviendas, por importe 947,68 millones de euros, según informaron las entidades."

Si divides una cosa por la otra y tienes en cuenta que han comprado el 50% sale cada inmueble a unos 170.000 euros.

Ahora, Merlin, Santander y BBVA, tienen algo de pasta (supongo que la irán ingresando por tramos).
Merlín y BBVA han vendido toda la participación. Santander se queda con un 29 y acciona con un 20 que junto al 50 de Blackstone hacen casi el 100%. A pesar de que TESTA era una SOCIMI cotizada en el Mercado Alternativo Bursátil, vemos que el accionariado se ha mantenido en "manos fuertes" (El movimiento en el MAB es inexistente).


Otro dato interesante:

"Al tomar el control de Testa se hace con una cartera de 10.615 viviendas alquiladas, en su mayoría en Madrid, que generan unas rentas de 85 millones de euros anuales"

En realidad se hace con el control (más del 50%) pero sólo es dueña del 50% y por lo tanto le corresponden el 50% de los ingresos. Hacemos la cuenta Se han gastado 947,68 millones para ingresar la mitad de 85 millones al año.: 42,5. Eso sí quitándoles los gastos de operación que no tenemos ni idea de cuántos son.
Así visto parece un pelotazo.
Lógicamente, hay que restar los costes de operación y el posible deterioro de las rentas (impagados y demás).

Según leo (supogo que copiapegado de alguna nota de prensa), BlackRock tiene además:

"En la cartera inmobiliaria del fondo estadounidense en España también figuran el 51% del negocio inmobiliario del extinto Banco Popular, la firma de gestión de activos Anticipa, la socimi Fidere, titular de unas 2.700 viviendas de protección oficial de Madrid, un 51% en la inmobiliaria Aliseda, 1,2 millones de metros cuadrados de superficie logística, casi 100.000 metros cuadrados de oficinas y 83.000 metros cuadrados de locales comerciales."



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Re:PPCC - Pisitófilos Creditófagos Verano 2018
« Respuesta #1339 en: Septiembre 17, 2018, 19:01:47 pm »
Sobre lo de TESTA y Blackstone.

He recopilado y echado alguna cuenta:

Leo que Testa Residencial (Propiedad fundamentalmente de Merlin,  BBVA y Santander) es el líder residencial en alquiler.
Tiene tan sólo unas 10.000 unidades (viviendas).
El mercado del alquiler está atomizado.


Hoy es noticia que Merlin, BBVA y Santander han vendido el 50% de las acciones a un fondo propiedad de Blackstone.


"Blackstone ha comprado a Santander, BBVA y Merlín Properties el 50,01% del capital social de Testa Residencial, primera compañía de pisos en alquiler del país con unas 10.700 viviendas, por importe 947,68 millones de euros, según informaron las entidades."

Si divides una cosa por la otra y tienes en cuenta que han comprado el 50% sale cada inmueble a unos 170.000 euros.

Ahora, Merlin, Santander y BBVA, tienen algo de pasta (supongo que la irán ingresando por tramos).
Merlín y BBVA han vendido toda la participación. Santander se queda con un 29 y acciona con un 20 que junto al 50 de Blackstone hacen casi el 100%. A pesar de que TESTA era una SOCIMI cotizada en el Mercado Alternativo Bursátil, vemos que el accionariado se ha mantenido en "manos fuertes" (El movimiento en el MAB es inexistente).


Otro dato interesante:

"Al tomar el control de Testa se hace con una cartera de 10.615 viviendas alquiladas, en su mayoría en Madrid, que generan unas rentas de 85 millones de euros anuales"

En realidad se hace con el control (más del 50%) pero sólo es dueña del 50% y por lo tanto le corresponden el 50% de los ingresos. Hacemos la cuenta Se han gastado 947,68 millones para ingresar la mitad de 85 millones al año.: 42,5. Eso sí quitándoles los gastos de operación que no tenemos ni idea de cuántos son.
Así visto parece un pelotazo.
Lógicamente, hay que restar los costes de operación y el posible deterioro de las rentas (impagados y demás).

Según leo (supogo que copiapegado de alguna nota de prensa), BlackRock tiene además:

"En la cartera inmobiliaria del fondo estadounidense en España también figuran el 51% del negocio inmobiliario del extinto Banco Popular, la firma de gestión de activos Anticipa, la socimi Fidere, titular de unas 2.700 viviendas de protección oficial de Madrid, un 51% en la inmobiliaria Aliseda, 1,2 millones de metros cuadrados de superficie logística, casi 100.000 metros cuadrados de oficinas y 83.000 metros cuadrados de locales comerciales."

Un análisis interesante, pero cuidado con el ceteris paribus.
"Llegará el día de rendir cuentas cuando el mercado descienda como si nunca fuera a detenerse".
John Kenneth Galbraith, revista The Atlantic, enero de 1987, 8 meses antes del lunes negro de 1987. Después, Alan Greenspan plantó las semillas de las que crecieron las plantas podridas que comemos hoy.

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Re:PPCC - Pisitófilos Creditófagos Verano 2018
« Respuesta #1340 en: Septiembre 17, 2018, 19:06:05 pm »
Continuo.

En https://www.bolsasymercados.es/mab/documentos/HechosRelev/2018/09/05210_HRelev_20180906_2.pdf

Pueden ver las cuentas de Testa. Son curiosas. En la página 20 está la cuenta de resultados.

36,98 millones de ingresos al semestre. Son una brutalidad. Sin embargo...dicen que sus gastos operativos son de 8,5 millones, los gastos de personal 2,93 millones y los gastos generales la friolera de 112 millones. Dicen que esos 112 millones no son recurrentes.
La cuestión es que después de los gastos financieros y el deterioro en instrumentos financieros, sólo pueden conseguir un resultado positivo gracias a la mágica revalorización de sus activos.
Recomiendo que les echen un vistazo.

Una de las cosas más interesantes que he encontrado son las páginas 16 y 17 que tratan de la política de revisiones de contratos.


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Re:PPCC - Pisitófilos Creditófagos Verano 2018
« Respuesta #1341 en: Septiembre 17, 2018, 23:58:47 pm »
Continuo.

En https://www.bolsasymercados.es/mab/documentos/HechosRelev/2018/09/05210_HRelev_20180906_2.pdf

Pueden ver las cuentas de Testa. Son curiosas. En la página 20 está la cuenta de resultados.

36,98 millones de ingresos al semestre. Son una brutalidad. Sin embargo...dicen que sus gastos operativos son de 8,5 millones, los gastos de personal 2,93 millones y los gastos generales la friolera de 112 millones. Dicen que esos 112 millones no son recurrentes.
La cuestión es que después de los gastos financieros y el deterioro en instrumentos financieros, sólo pueden conseguir un resultado positivo gracias a la mágica revalorización de sus activos.
Recomiendo que les echen un vistazo.

Una de las cosas más interesantes que he encontrado son las páginas 16 y 17 que tratan de la política de revisiones de contratos.

Me parece a mi, que el inminentismo, ni está ni se le espera:

Citar
Perspectivas
Testa espera que los ingresos por alquileres y las rentas anualizadas continúen su senda de crecimiento en los próximos trimestres.
Los principales factores de crecimiento seguirán siendo la tasa de ocupación y la renegociación de contratos, capturando las subidas del mercado de alquiler de la vivienda, y reduciendo el diferencial existente entre nuestros contratos actuales y las rentas de mercado, que es del 26% según el informe del valorador externo.
También confiamos en seguir mejorando los márgenes operativos (margen de rentas netas y margen de Ebitda ajustado), en base a una gestión más eficiente de los costes operativos directos y de los gastos generales, además de unos ingresos al alza.
Por otro lado, actualmente tenemos un pipeline de posibles adquisiciones, en fase de estudio o negociación, por un importe aproximado de 467 millones de euros y de unas 1.900 viviendas. Se trata de inmuebles que cumplirían con nuestros criterios de inversión y en los que actualmente estimamos un yield bruto inicial del 3,5% aproximadamente. 

Citar
Los precios de alquiler firmados durante el semestre son, de media, un 17,7% superiores a los anteriores contratos, incluyendo tanto renovaciones como nuevos inquilinos, y para todo tipo de viviendas (libres y protegidas). En el caso de las viviendas libre, el incremento de precio medio ha sido del +19,6% para nuevos inquilinos y del +16,3% para los contratos renovados. Como se observa en el gráfico, la subida porcentual del total de contratos se ha mantenido en niveles similares a lo largo del último semestre.
Estas subidas son un reflejo, fundamentalmente, del mercado de vivienda de alquiler en España, que en los últimos tres años acumulan fuertes subidas. Sin embargo, nuestras rentas medias siguen estando por debajo de los precios de mercado para cada zona, lo que nos permite anticipar ingresos de alquiler crecientes en próximos trimestres. Actualmente, el alquiler medio es de 685 euros/mes para toda la cartera de Testa, y de 860 euros/mes en Madrid.

Citar
Perfil de vencimiento
de los contratos Según el informe de Savills a junio de 2018, la renta media de mercado es de 9,93 Euros / m2 / mes para toda la cartera de viviendas de Testa, y de 10,1 Euros / m2 / mes para las viviendas de contrato libre.
Esta última cifra implica un diferencial del 26%, en comparación con la renta media ontratada de 7,99 Euros / m2 / mes actual. De esta manera, aumenta ligeramente el diferencial existente al final del año 2017, que era del 25%.
De los más de 7.500 contratos de alquiler de vivienda libre actualmente en vigor, un 12% vencen en el segundo semestre de 2018, el 19% durante el año 2019, el 43% en 2020 y el 26% en 2021. Estos datos se refieren a la duración máxima de cada contrato, que es de tres años según la legislación vigente. En todo caso, el inquilino tiene la opción de finalizar su contrato con anterioridad, ya que sólo está obligado a cumplir un año de alquiler, rorrogable anualmente hasta los tres años. 

Citar
Perfil de inquilinos de Testa
El perfil medio de los inquilinos de Testa es de mayor edad que el inquilino medio español (41 en Testa frente a 32 en el mercado), y también de mayor poder adquisitivo, con una renta media del hogar de 2.850 euros al mes neto de impuestos.
La tasa media de esfuerzo de nuestros inquilinos (alquiler mensual dividido entre renta neta) es del 30% para los nuevos contratos firmados este año 2018

Citar
Los principales accionistas  de Testa son Santander (36,9%),BBVA (25,2%), Acciona inmobiliaria (20,0%) y Merlin Properties(17,0%).

Pues eso; que queda soportar pisitofilia para varias generaciones.
Ceterum censeo Mierdridem esse delendam

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Re:PPCC - Pisitófilos Creditófagos Verano 2018
« Respuesta #1342 en: Septiembre 18, 2018, 00:06:55 am »
Cita de: pedrito link=topic=2439.msg160564#msg160564 date=15372215

[quote
Los principales accionistas  de Testa son Santander (36,9%),BBVA (25,2%), Acciona inmobiliaria (20,0%) y Merlin Properties(17,0%).

Pues eso; que queda soportar pisitofilia para varias generaciones.
[/quote]

La noticia de hoy era que BBVA y Merlin se han quedado con un 0%, Santander con un 30, Acciona con un 20 y Blackrock con un 50,01.

Iremos siguiendo las aventuras de TESTA, ahora controlada por BlackRock.

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Re:PPCC - Pisitófilos Creditófagos Verano 2018
« Respuesta #1343 en: Septiembre 18, 2018, 07:49:01 am »
Me cabrea no tener tiempo suficiente para escribir más a fondo sobre Testa pero, como pequeño ejemplo, léase con mucha atención:

Citar
Testa Residencial gana un 81% menos hasta junio debido a los gastos generales
https://www.bolsamania.com/capitalbolsa/noticias/empresas/testa-residencial-gana-un-81-menos-hasta-junio-debido-a-los-gastos-generales--3474813.html

Citar
Testa finalmente ha contabilizado beneficios al registrar una variación positiva de valor en los activos inmobiliarios de 125,10 millones de euros

« última modificación: Septiembre 18, 2018, 08:13:26 am por PastorMesetario »
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Re:PPCC - Pisitófilos Creditófagos Verano 2018
« Respuesta #1344 en: Septiembre 18, 2018, 09:07:04 am »
https://www.vozpopuli.com/economia-y-finanzas/Juzgado-anula-venta-pisos-Ivima-fondos-buitre_0_1173483561.html

Citar
Un juzgado falla a favor de los inquilinos: anula la venta de pisos del Ivima a 'fondos buitre'

La sentencia, dictada el 3 de septiembre, reproduce los argumentos expuestos en el fallo emitido el pasado 21 de mayo por el Juzgado de lo Contencioso número 29 de Madrid, al considerar que la enajenación produce, entre otras muchas vulneraciones, una "vulneración de los principios de protección a la familia, de protección a los menores y del derecho a una vivienda digna".

Igualmente, considera que la afirmación del Ivima mediante la cual justificaba la venta alegando la "inncesariedad" de las viviendas está "totalmente injustificada".
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Re:PPCC - Pisitófilos Creditófagos Verano 2018
« Respuesta #1345 en: Septiembre 18, 2018, 10:01:34 am »
Citar
El precio del alquiler se desploma en Barcelona

Como se puede observar en el gráfico, la tendencia a la baja se concentra en los distritos más caros para alquilar (Ciutat Vella, Eixample, Sant Martí, Gràcia y Les Corts). De entre éstos, el único que no registra una evolución interanual negativa es Sarrià-Sant Gervasi, pero su precio también disminuye con respecto al primer trimestre de 2018. Mientras tanto, los alquileres siguen subiendo con fuerza en distritos periféricos como Nou Barris y San Andreu.


http://www.elmundo.es/blogs/elmundo/big-data-inmobiliario/2018/09/17/el-precio-del-alquiler-se-desploma-en.html

Baja en los barrios dónde el derrape era más exagerado. Barcelona suele marcar la tendencia inmobiliaria, así que a menos el procés haya afectado muchísimo la siguiente será Madrid...

Citar

Sánchez planea medidas “coercitivas” contra los dueños de viviendas vacías


Estas medidas no se limitarán a los inmuebles propiedad de bancos o promotoras, sino también a “personas físicas”, según este documento


https://elpais.com/economia/2018/09/17/actualidad/1537207088_395962.html

Parece que retoman el globo sonda que lanzaron hace unos meses. Veremos hacia donde avanza. En todo caso serán propuestas programáticas de cara a las elecciones y robarle votos a Podemos más que acción de gobierno...

Saludos.
« última modificación: Septiembre 18, 2018, 10:08:53 am por Atreyu »

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Re:PPCC - Pisitófilos Creditófagos Verano 2018
« Respuesta #1346 en: Septiembre 18, 2018, 12:34:05 pm »
Citar
Merlin. Comunica que usará parte del dinero de la venta de Testa para reducir deuda
https://www.serenitymarkets.com/secciones/valores-españoles/30535-merlin-comunica-que-usara-parte-del-dinero-de-la-venta-de-testa-para-reducir-deuda.html

Tonto el último. Como siempre ha sido.
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Re:PPCC - Pisitófilos Creditófagos Verano 2018
« Respuesta #1347 en: Septiembre 18, 2018, 13:39:39 pm »
Parece que algo no termina de funcionar en EEUU. Camino de 2012, o 2011, o 2009...


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Re:PPCC - Pisitófilos Creditófagos Verano 2018
« Respuesta #1348 en: Septiembre 18, 2018, 14:58:24 pm »
Una pregunta desde la ignorancia, los fondos buitres tienen socimis propias? Todo el ladrillo que están ingiriendo como se canaliza hacia la bolsa, si es que se está canalizando?
Insisto,no me gustan los ladrillos.

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Re:PPCC - Pisitófilos Creditófagos Verano 2018
« Respuesta #1349 en: Septiembre 18, 2018, 15:03:01 pm »
Una pregunta desde la ignorancia, los fondos buitres tienen socimis propias? Todo el ladrillo que están ingiriendo como se canaliza hacia la bolsa, si es que se está canalizando?

Hay de todo. Pero sobre todo no olvidemos que los fondos buitres tienen una parte ínfima del percal (salvo que alguien me descubra otra verdad). Testa es el líder en residencial y tiene "solo" 10.600 viviendas.


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