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Autor Tema: Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario  (Leído 14097 veces)

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BLICHON

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Vamos a alucinar

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Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario

 

Cinco Días - Madrid - 19/12/2011 - 07:00
CincoDías inicia mañana una serie de tribunas de opinión firmadas por expertos del sector inmobiliario en las que tratan de dar soluciones a la industria. Representantes de la empresa, la política, la consultoría y las finanzas aportan sus conocimientos para proponer medidas que favorezcan el desarrollo del sector.
La industria inmobiliaria española, que ha llegado a emplear al 20% de la población activa del país con un peso en la economía superior al equivalente al 10% del producto interior bruto, pasa por la que posiblemente sea la peor crisis de su historia. Aparentemente una salida de la crisis económica española pasa por dar soluciones a la industria inmobiliaria. El número de viviendas sin vender se cuenta por cientos de miles; las mayores compañías del sector llevan años negociando con la banca acreedora refinanciar su deuda; el cerrojazo al crédito dificulta el desarrollo de nuevas promociones; la entrada en concurso de empresas relacionadas con el sector en los últimos años parece inagotable...
Estos asuntos serán tratados en CincoDías, a partir de mañana, todos los martes, por algunos de los mayores representantes del sector.
Antonio Martín (vicepresidente de Martinsa-Fadesa) y  Mariano Miguel (expresidente de Colonial);
Beatriz Corredor (secretaria de Estado en funciones de Vivienda),
Pablo Matos (exportavoz del PP en el Congreso en materia de vivienda) y Pere Macias (anterior portavoz parlamentario de CiU en temas de inmobiliario);
Jesús Amador (analista de Bankinter);
Eduardo Fernández-Cuesta (presidente de CB Richard Ellis),
Ángel Serrano (director general de negocio de Aguirre Newman),
Pedro de Churruca (consejero director general de Jones LangLaSalle España) y Alberto Prieto (director general y socio de Knight Frank);
José Manuel Galindo (presidente de APCE-Asprima);
 Luis Leirado (director de operaciones de Tecnitasa),
 y José Barea, catedrático emérito de la Universidad Autónoma de Madrid (UAM) serán los expertos que a partir de mañana expongan sus impresiones sobre el futuro del sector inmobiliario español.

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Re:Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario
« Respuesta #1 en: Diciembre 21, 2011, 01:55:16 am »
http://www.cincodias.com/articulo/opinion/alternativa-societaria-banco-malo/20111220cdscdiopi_5/

SI A se junta con B y C se lo come todo y a nosotros ni un duro ,a bueno si dos huevos duros .
Eso si para que la vivienda sea de provisión pública y semigratuita hay que construir más .
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Tribuna - Antonio Martín

Una alternativa societaria al 'banco malo'

Cinco días inicia hoy la publicación, los martes, de una serie de tribunas de opinión firmadas por representantes de la empresa, la política, la universidad, las finanzas y la consultoría. Tratarán de aportar soluciones a la crisis del sector inmobiliario español

 
Antonio Martín - 20/12/2011 - 07:00

El 17 de octubre de 2007 manifesté en CincoDías que la solución a la crisis del sector inmobiliario debía plantearse como una cuestión de Estado. Paradójicamente, mis declaraciones se producían al mismo tiempo que el señor Rodríguez Zapatero reclamaba a la banca que facilitara a las inmobiliarias el acceso a los créditos. Esta era la situación antes de que el Gobierno negara la crisis.

El Gobierno no tomó las medidas adecuadas y los analistas siguen identificando muestra crisis económica con la falta de soluciones a la crisis inmobiliaria-financiera. Necesitamos soluciones drásticas, inteligentes y reales que resuelvan esta crisis. Las entidades financieras (EF) son ya las principales inmobiliarias de España. Pese a haber provisionado parte de su cartera inmobiliaria, puede que resulte aún insuficiente. Para algunos, la política del Banco de España se limita a esperar que se capitalicen las EF para hacer frente después al agujero inmobiliario, pero esta situación ya no da para mucho más.

Las soluciones de crisis anteriores no valen para resolver la actual encrucijada provocada por el tsunami de deuda con el que nos han sorprendido y la posterior retirada del crédito al país.

Entiendo necesario la creación de una magna mercantil de capital privado que mediante la aportación de activos absorbiera y liberara de dicho excedente a las empresas que actualmente lo poseen.

El primer objetivo de esta sociedad sería la regulación de activos para su comercialización ordenada mediante la demanda natural del mercado, evitando ofertas anárquicas y actuando como un almacén regulador del sector, para evitar la depreciación o desplome innecesarios del valor de los activos.
El segundo objetivo es la creación de subsectores homogéneos, de activos inmobiliarios para racionalizar su salida al mercado, en base a gestión empresarial especializada.

El tercer objetivo es aumentar la liquidez de las EF por medio de la cancelación de pasivos financieros procedentes de las aportaciones realizadas por el sector inmobiliario a esta magna sociedad y mediante la venta de parte de los propios activos inmobiliarios a esta misma mercantil, que se abonarían a las EF a través de una ampliación de capital. Existiría la posibilidad de que la mercantil cotizara en Bolsa permitiendo obtener liquidez.

Lo anterior queda reflejado en el esquema gráfico del supuesto aquí indicado, que se explica de la siguiente forma:

l Se crearía una mercantil A, mediante las aportaciones de activos inmobiliarios de EF con el fin de alcanzar acuerdos que permitan una sola unidad de criterio.

l De forma simultánea, se crearía la mercantil B con activos y pasivos aportados por sociedades inmobiliarias de capital privado con el mismo fin de alcanzar acuerdos en una sola unidad de criterio.

l Conseguido lo anterior, se procedería a una fusión en la gran mercantil receptora C de todos los activos y pasivos de ambas

l La mercantil A tendría la peculiaridad de que solo una parte de sus activos se aportarían a la gran mercantil C, mientras que otra parte sería vendida a la misma con el fin de dar liquidez a las EF. Para ello se aprobaría una ampliación de capital con objeto de comprar activos a la sociedad A, e integrarlos en la sociedad C, y cancelar pasivos procedentes de la sociedad B, de forma que esta sociedad C careciera de cualquier tipo de pasivo.

l A continuación, se agruparían los activos de la mercantil C por subsectores especializados en suelos, inmuebles terminados terciarios, viviendas e inmuebles residenciales, sociedades participadas, sociedades de alquiler de inmuebles, promotoras inmobiliarias de VPO, etcétera.

l Se seleccionaría, del subsector de suelos, solares para la posible promoción en los próximos cinco años de 250.000 viviendas protegidas, 50.000 viviendas año, que serviría de motor económico del sector y motivación de otras iniciativas.

Considero que el Gobierno tiene otras prioridades y no es su función la de monopolizar, administrar, dirigir ni comprar activos inmobiliarios mediante la creación de un banco malo, para dar soluciones a los acreedores de una deuda que es privada. De otro modo, los contribuyentes aparecerían como garantía de cualquier otro tsunami financiero de deuda privada futura que nos quisieran endosar los mercados exteriores, lo cual supondría la ruina periódica del país.

Por otra parte, con la creación de un banco malo solo se podría solucionar parte de los activos inmobiliarios del sistema financiero, pero ¿qué pasaría con los créditos dudosos que están todavía en manos del sector privado inmobiliario no financiero?, ¿por qué para unos sí y para otros no?

Lo que sí debe hacer el sector público es ayudar participando de forma minoritaria con capital y credibilidad en la gran mercantil C, apoyando de forma razonable a los dos sectores empresariales tan importantes para la reactivación económica de España y el empleo como son el financiero y el inmobiliario.

No cabe esperar resultados solo de una política de bajada de precios y salarios, con aumento de deuda pública y subida de los impuestos, con la consiguiente contracción de la actividad económica y bajada del nivel de vida de los españoles.

Se requiere una política de estímulo, confianza y apoyo a las empresas privadas, que son las únicas que nos pueden sacar de la crisis, mediante el empleo y el crecimiento económico.

Antonio Martín. Vicepresidente de Martinsa-Fadesa


Saturio

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Re:Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario
« Respuesta #2 en: Diciembre 21, 2011, 02:18:14 am »
Copio pego lo que le acabo de enviar a un amigo.

No vamos a acabar nunca con ellos.


Leo una cosilla.
En mi opinión no sé todavía como en este país hay gente que se expresa en estos términos. Menos aún que se abra una tribuna en un medio de comunicación para darles voz. Cada vez que alguien abriese la boca para decir cosas de estas sería necesario que millones de españoles se la llenasen de orines. Lo contrario muestra lo lejos que estamos de entender y superar esta crisis.
Muy, muy lejos.

Mis comentarios en rojo.

"Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario

 

Cinco Días - Madrid - 19/12/2011 - 07:00
CincoDías inicia mañana una serie de tribunas de opinión firmadas por expertos del sector inmobiliario en las que tratan de dar soluciones a la industria. Representantes de la empresa, la política, la consultoría y las finanzas aportan sus conocimientos para proponer medidas que favorezcan el desarrollo del sector.
La industria inmobiliaria española, que ha llegado a emplear al 20% de la población activa del país con un peso en la economía superior al equivalente al 10% del producto interior bruto, pasa por la que posiblemente sea la peor crisis de su historia. Aparentemente una salida de la crisis económica española pasa por dar soluciones a la industria inmobiliaria
. NO, aquí debería venir el primer millón de litros de orines. El número de viviendas sin vender se cuenta por cientos de miles; las mayores compañías del sector llevan años negociando con la banca acreedora refinanciar su deuda; el cerrojazo al crédito dificulta el desarrollo de nuevas promociones; Pero vamos a ver, subnormal (no hay otra palabra) si dices que hay "cientos de miles" (posiblemente pasen del millón) de viviendas sin vender y si te olvidas de las promociones a medias, si dices que las compañías del sector deben la millonada padre y no pueden devolverlo de forma que han refinanciado la deuda ¡que mierdas hablas de crédito para nuevas promociones!¡Miccionemos sobre Alcántara y Buendía hasta colmarlos y sumerjamos a esta morralla en ellos! la entrada en concurso de empresas relacionadas con el sector en los últimos años parece inagotable...
Estos asuntos serán tratados en CincoDías, a partir de mañana, todos los martes, por algunos de los mayores representantes del sector.
Antonio Martín (vicepresidente de Martinsa-Fadesa) y  Mariano Miguel (expresidente de Colonial);
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Jesús Amador (analista de Bankinter);
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« última modificación: Diciembre 21, 2011, 03:12:26 am por Saturio »

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Re:Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario
« Respuesta #3 en: Diciembre 21, 2011, 04:55:38 am »
http://www.cincodias.com/articulo/mercados/maneras-crear-banco-malo/20111221cdscdimer_4/

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Reestructuración financiera
Cinco maneras de crear un 'banco malo'


El problema de sanear el 15% del PIB en activos inmobiliarios adjudicados en poder del sistema financiero
 


Á. Gonzalo / E. G. Ercoreca - Madrid - 21/12/2011 - 07:00
La cuenta atrás para que finalice la reestructuración del sistema financiero español parece que se ha iniciado, o por lo menos esa es la intención del nuevo presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, quien ha fijado junio como fecha tope para que la banca esté saneada. El principal objetivo es que fluya el crédito hacia la economía real.
Pese a que Rajoy declaró el lunes que no estaba a favor de la creación de bancos malos para limpiar los balances del sector financiero, las medidas que anunció, aunque no desarrolló, fueron interpretadas por gran parte de las entidades como embriones de bancos malos. Eso sí, su denominación será otra, como herramientas o vehículos de gestión de activos, aseguran varias fuentes.
La primera medida que quiere implantar el nuevo Gobierno en el sector financiero será precisamente el saneamiento de los balances, para lo que es necesario la venta de los inmuebles terminados en manos de la banca. También del suelo.
"Es necesario que se adopten medidas para dar salida a estos activos tóxicos como se ha hecho en otros países", señalaba ayer un ejecutivo de una entidad financiera. Varias fuentes tasan el problema de los inmuebles y suelo adjudicado en poder de bancos y cajas entre 100.000 a 150.000 millones de euros. Es decir, entre el 10% y el 15% del PIB.
De ahí la importancia de buscar una solución a este problema, "y crear un banco malo puede ser la respuesta sin que por ello se tenga que acudir a inyecciones de capital públicos que disparen el déficit público", señala otro directivo financiero.
Los grandes bancos, Santander y BBVA en mayor medida, y Popular y Sabadell en menor, consideran que una de las mejores fórmulas para sanear el sistema financiero es a través de las fusiones. Las entidades insolventes que sean absorbidas por las más fuertes, como ha propuesto Rajoy. Antes hay que limpiar sus balances de activos tóxicos a través de un Esquema de Protección de Activos (EPA) como se hizo con CAM en su subasta, según explican fuentes de alguna de estas entidades. "Conceder ayudas multimillonarias para cubrir la morosidad que aflore en los próximos años a través del Fondo de Garantía de Depósitos (FGD) lo puedes llamar como quieras, pero en el fondo es un banco malo al estar protegido de las pérdidas esperadas de la cartera que protege", aseguran las mismas fuentes. Banco Sabadell tiene cubiertos los números rojos que pueda aflorar de CAM por más de 24.000 millones, "eso es un banco malo", afirma otra fuente, que defiende este sistema para sanear el sistema financiero.
El problema de esta fórmula es que el FGD, financiado por bancos, cajas y cooperativas de crédito, no tiene suficientes fondos para sanear las firmas que puedan subastarse o la creación de una institución sistémica (otro modelo de banco malo) en la que se incluyan los activos inmobiliarios adjudicados de las firmas financieras de forma voluntaria. Y es que, tras la subasta de CAM, el FGD cuenta con un patrimonio inferior a los 3.000 millones de euros, insuficiente para sanear el sector, ya que aunque sus aportaciones sean diferidas en varios años, ahora necesita más capital. En marzo se subastará Unnim, en abril Banco de Valencia, y Novagalicia y Catalunya Caixa también serán subastadas antes del próximo verano si se tiene en cuenta el calendario que maneja Rajoy.
Una posibilidad que baraja la banca es que el FGD se endeude a través de un crédito que pida al propio sector. Otra alternativa es que se financie a través de la emisión de bonos con avales del Estados, vía que contempla este organismo. El problema es que estas emisiones podrían incrementar la prima de riesgo españolas, a la vez que competirían con la deuda soberana.
Las cajas, sin embargo, proponen otras soluciones, lo mismo que varios expertos. Desde la creación de una única entidad a la que se le traspasen todos los activos inmobiliarios problemáticos, a cambio de un precio a pagar en deuda, que puede estar avalada por el Estado, hasta la constitución de una institución individual de ese tipo para cada una de las que tengan problemas. Esta última fórmula es la más defendida en la actualidad por el sector de ahorro.
Es, de hecho, una de las fórmulas que ha estudiado Bankia, una vez que ha perdido fuerza la constitución de un banco malo para todo el sector, es decir, un banco con activos tóxicos sistémico.
En ambos casos la financiación podría ser a través del FGD e incluso del FROB, que avalaría las emisiones de estos bancos malos a largo plazo, lo que podría generar plusvalías que podrían revertir en la sociedad. Estas garantías permitirían a la entidad a acudir al Banco Central Europeo (BCE) con colaterales para buscar liquidez.
Otra posibilidad es que la Unión Europea o el FMI participe en la financiación de estos bancos malos. Esta vía es defendida incluso por algún gran banco español para que se sanee " de una vez por todas el sector". Y parece que esta forma de financiación toma cada vez más fuerza, según explican varias fuentes.
Existe otra fórmula que han barajado las cajas, principalmente. Es la creación de un banco malo en el que se incluya solo el suelo adjudicado, que suma unos 30.000 millones de euros. Para evitar, como en el resto de los casos el rechazo del contribuyente a que el Estado financie esta sociedad el objetivo era que la banca no solo aporte el suelo, que sacaría de su balance, sino que como en otros casos, participe el FGD.
La idea es que la sociedad agrupe el suelo de la banca, previos descuentos que haya realizado el sector a través de provisiones. El Estado emitiría deuda para financiar este banco a tipos elevados. Sería una fórmula público-privada y "se evitarían así episodios de especulación urbanística", señalan desde CiU, uno de los grupos que, junto a las cajas, más ha defendido esta alternativa. Pero uno de los principales problemas de todas estas vías para limpiar los balances de las entidades financieras de activos tóxicos es ¿quién y cómo se realizan las valoraciones de este suelo e inmuebles en poder de la banca?. Algunos expertos defienden que las minusvalías que generen la venta o provisión de estos activos tóxicos se los apunte la banca, pero en un largo periodo. Las entidades financieras han provisionado ya el 40% del valor del suelo que tienen en su cartera, pero parece que no es suficiente. Estos mismos expertos calculan que deberían provisionar el 70% del valor del suelo.
La valoración tendría que ser transparente y homogénea para todas las entidades. El precio a aplicar sería, según la mayoría de los expertos, el de mercado. Pero este método no gusta a todos. Algunos bancos aseguran que no existe en este momento nadie que puede tasar el suelo o los inmuebles a precios de mercado, porque este no existe. "Los fondos de inversión, posibles compradores de estos activos, por ejemplo, tasarían los inmuebles muy por debajo de su posible valor porque pretenden ganar un 25% anual en todo lo que invierten", asegura el directivo de un banco.
Otra propuesta es que el Estado, a través de un EPA, cubra parte de las pérdidas esperadas futuras de los activos incluidos en el banco malo, tanto si es suelo como si son inmuebles. Mientras que otra parte, de un 35% de media, por ejemplo, podría ser el precio al que un inversor estaría dispuesto a invertir. La gran banca, sin embargo, propone sanear homogéneamente el sector y después recapitalizarlo. En paralelo, habría que instrumentar esquemas para conseguir la máxima liquidez.
"Lo que hay que hacer es despejar definitivamente las dudas respecto al valor de las entidades con problemas que no están intervenidas. Y aquellas entidades que no alcancen el nivel de capital requerido en un plazo breve deberían recapitalizarse a través del FROB, por ejemplo, sustituir a sus gestores, y posteriormente subastar las participaciones", algo similar a lo que ha ocurrido u ocurrirá con Unnim, CAM, o Banco de Valencia, explica un ejecutivo de un banco. Fuentes bancarias aseguran que la figura del banco malo, de aprobarse finalmente, solo será utilizado por las caja. "Los bancos que cotizan desde hace varios años no creo que se decidan por sanear sus balances así. Lo haremos aumentando las provisiones", aseguran estas fuentes.

BLICHON

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Re:Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario
« Respuesta #4 en: Diciembre 27, 2011, 11:28:43 am »
http://www.cincodias.com/articulo/opinion/ano-2012-punto-inflexion/20111227cdscdiopi_6/

Bla,bla ,bla .....los expertos
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Año 2012, ¿punto de inflexión?
 

Eduardo Fernández-Cuesta - 27/12/2011 - 07:00
La reforma del sector financiero es clave para la recuperación del sector inmobiliario. Los activos adjudicados a la banca durante los años de la crisis suponen el gran problema, ya que parecen no tener salida. Con una perspectiva bajista en torno a los precios de la vivienda, la situación no va a mejorar a corto o medio plazo.
Sin embargo, es conveniente diferenciar entre viviendas y productos terminados, y suelo, principales activos que concentran bancos y cajas. En cuanto a las viviendas terminadas, aunque suponen una gran losa sobre los balances de las entidades, a la larga terminan siendo asimiladas por los consumidores. De hecho, hasta ahora el mayor obstáculo que se ha producido para dinamizar este segmento ha sido el precio. Las entidades se mostraron reacias en un principio a bajar los precios por debajo de lo que figuraban en balance, de modo que oferta y demanda parecían condenadas a no encontrase. No obstante, a la fuerza los precios tienden a flexibilizarse y suavizarse, adaptándose al mercado.
El verdadero problema lo representa el gran volumen de suelo adquirido, por una sencilla razón: el suelo, en sí, actualmente tiene un valor relativo. Porque para poner en valor un suelo hay que invertir en él más dinero, tanto para completar el desarrollo urbanístico, como para realizar la construcción, opciones poco viables teniendo en cuenta la gran cantidad de producto ya terminado existente.
Evidentemente, no hay una única solución para solventar el problema. Entre ellas destaca la creación del denominado banco malo, que aglutine aquellos activos que afecten negativamente los balances de las entidades, para que un organismo público los ponga en valor y posteriormente los comercialice. En este caso, el objetivo a perseguir es claro: dar credibilidad a bancos y cajas para que obtengan financiación, que en última instancia ha de fluir hacia familias y empresas. Esto se consigue con una valoración de los activos realizada por una compañía líder, con experiencia internacional.
Una vez desprendidos de los activos tóxicos, la transparencia y la credibilidad han de convertirse en las máximas del sector financiero y aquellos activos que sí permanezcan en sus balances habrán de ajustarse extremadamente al valor real del mercado, acelerando los procesos de venta y la reactivación de la economía.
El futuro del sector inmobiliario está ligado, por tanto, al futuro del sector financiero, por lo que es preciso solucionar el problema inmobiliario de las entidades financieras así como de racionalización y desinversión de los activos inmobiliarios de la Administración del Estado y de las comunidades autónomas, otro de los caballos de batalla para 2012.
Las actuaciones de las Administraciones públicas en este sentido no han de limitarse a operaciones de sale & lease-back, venta para permanecer en alquiler, para obtener liquidez, sino que también han de ir encaminadas a mejorar la eficiencia en términos de ocupación así como energéticos, disminuyendo los costes e incrementando el ahorro.
Si las tendencias actuales consideran entre 12 y 15 metros cuadrados por empleado la superficie adecuada, en la mayor parte de estos inmuebles la superficie es de entre 20 y 35 metros cuadrados. Además, los inmuebles públicos suelen ser antiguos y estar obsoletos en control y eficiencia energética, razón por las que sus consumos son elevados y obvian, en la mayor parte de los casos, el impacto ambiental producido.
El problema inmobiliario solo se resolverá con el paso del tiempo. En ese sentido es importante diseñar estrategias a largo plazo que permitan recuperar poco a poco el valor de los inmuebles, o al menos impedir un deterioro mayor de los mismos. Para dicha tarea se requiere el apoyo de verdaderos expertos inmobiliarios, capaces de trabajar codo con codo con las entidades financieras. Que conozcan en detalle las necesidades de la demanda, y sean capaces de articular las decisiones idóneas para cada inmueble o conjunto de inmuebles.
Eduardo Fernández-Cuesta. Presidente de CB Richard Ellis España

Urederra

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Re:Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario
« Respuesta #5 en: Diciembre 27, 2011, 11:34:27 am »
¿ Está a punto de terminar el año 2011, no?  :roto2:

Ha sido como una especie de regreso al pasado darme una vuelta por aquí.

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Sidartah

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Re:Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario
« Respuesta #6 en: Diciembre 27, 2011, 11:44:56 am »
http://www.cincodias.com/articulo/opinion/ano-2012-punto-inflexion/20111227cdscdiopi_6/

Bla,bla ,bla .....los expertos
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Año 2012, ¿punto de inflexión?
 

Eduardo Fernández-Cuesta - 27/12/2011 - 07:00
El problema inmobiliario solo se resolverá con el paso del tiempo.
Eduardo Fernández-Cuesta. Presidente de CB Richard Ellis España



Tengo mis dudas sobre estos quintacolumnistas, casi siempre suelen ser vomitivos sus panfletos de tufillo powerpointista, pero últimamente, por su paciencia y sus redimensionados espacio-tocho-temporales, sospecho que están entrando en la vía del Taoísmo.

Pero no  :tragatochos:

oM MaNi padMe HuM

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Re:Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario
« Respuesta #7 en: Enero 03, 2012, 17:10:46 pm »

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/perspectivas-sector-ano-2015/20120103cdscdiopi_5/
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Tribuna - JESÚS AMADOR CASTRILLO
Las perspectivas del sector para el año 2015
 

Jesús Amador Castrillo - 03/01/2012 - 07:00
La demanda de vivienda no se recuperará en España probablemente hasta finales de 2014, una vez que el empleo mejore significativamente. Además de la débil demanda, una caída de los precios del 20% y el desplome de la actividad promotora definen la profundidad del ajuste. Los incentivos fiscales a la adquisición de vivienda recientemente recuperados pueden ayudar a absorber parte del enorme stock de vivienda acumulado durante el boom, pero no resolverán por sí solos una crisis que se mantendrá durante los próximos tres años.
¿Qué trabajo debemos realizar hasta entonces? Básicamente, alcanzar dos objetivos: ordenación del sector y correcta evaluación del riesgo hipotecario.

l La prioridad: limpiar el sector. Después de todo derrumbe hay que proceder a la limpieza de los escombros que, en el caso del sector de la vivienda, son los 176.000 millones de euros de exposición problemática a la actividad inmobiliaria que tienen las entidades financieras, según el Banco de España. En estos activos se incluyen suelo, promociones en curso y viviendas terminadas en situación de vigilancia, morosidad o adjudicadas como consecuencia del impago. La depreciación sufrida por dichos activos, con el consiguiente deterioro en el balance de las entidades, ha provocado una pérdida de confianza en el sector financiero español.
Por ello, es necesario un proceso de limpieza y ordenación de activos que cumpla con dos requisitos. En primer lugar, rapidez en su ejecución porque la situación de incertidumbre actual y la dificultad para obtener financiación hacen conveniente un tratamiento de shock que haga aflorar las minusvalías latentes. En segundo lugar, reconocimiento para aquellas entidades que hayan sido prudentes en la concesión de crédito, de forma que las pérdidas resultantes de la exposición inmobiliaria de bancos y antiguas cajas de ahorros no sean asumidas de forma indiscriminada por todo el sector. Ello supondría un agravio comparativo para aquellos bancos con bajas tasas de morosidad y balances saneados, que pueden dedicar recursos a la concesión de crédito al sector productivo.
¿Cómo realizar el proceso de saneamiento? Una forma de resolver el problema sería la creación de uno o varios holdings que agruparan los activos bancarios problemáticos. El holding estaría sujeto a supervisión, pero no obligado a cumplir unos requerimientos de capital como si se tratara de un banco malo. Las entidades, a cambio de extraer de su balance estos activos, asumirían el compromiso ineludible de realizar dotaciones anuales para reflejar su progresiva depreciación.
Las ventajas que tendría este esquema son numerosas. En primer lugar, obligaría a las entidades a reducir sus resultados de los próximos años para hacer frente a las dotaciones, pero no comprometería seriamente su capital. Al traspasar estos activos al holding, los bancos podrían preservar sus ratios de capital y cumplir con los requerimientos mínimos, por tener menos activos de riesgo. Además, la obligatoriedad de las dotaciones por depreciación provocará que los activos inmobiliarios se reflejen en balance a su valor real o con un descuento significativo a medida que transcurra el tiempo. Ese descuento debería permitir vender esas viviendas e incluso obtener plusvalías si, en el medio plazo, el precio de los activos en mercado supera el reflejado en balance tras aplicar las dotaciones. Por último, esta expectativa de plusvalías podría atraer la inversión privada para la financiación del holding, evitando el recurso a las ayudas públicas.
l Hacia un nuevo paradigma: las hipotecas tienen riesgo. La magnitud de la crisis nos debe llevar a preguntarnos también qué medidas se pueden adoptar para desincentivar la generación de una nueva burbuja. La financiación hipotecaria ha tenido un coste bajo hasta ahora por haber sido considerada de bajo riesgo. El menor nivel de morosidad de estos créditos determinaba que la exigencia regulatoria en términos de consumo de recursos propios y provisiones genéricas fuera reducida, lo que ha permitido a bancos y cajas ofrecer hipotecas con diferenciales muy ajustados para financiar activos cuyo precio ascendía de forma irracional. Este factor provocó un notable aumento del crédito en aquellas entidades menos cautelosas en su gestión del riesgo, lo que genera un problema cuando las garantías que respaldan ese crédito pierden valor sustancialmente.
Por lo tanto, la principal lección que se puede extraer es que el crédito hipotecario implica un mayor nivel de riesgo del que se ha percibido hasta ahora y, por lo tanto, se debería avanzar en el diseño de una regulación que contemplara esta nueva realidad. Aunque la adaptación a este entorno de mayor riesgo conllevaría un aumento del coste de la financiación hipotecaria, también se evitaría la formación de nuevas burbujas especulativas y se alentaría una asignación más eficiente de los recursos financieros.
Jesús Amador Castrillo. Analista financiero de Bankinter

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Re:Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario
« Respuesta #8 en: Enero 03, 2012, 17:14:53 pm »
Bajar baja poco, y a la larga, nunca se pierde.  :roto2:

!! Esto es moral, y no la del Alcoyano !!  :tragatochos:  :tragatochos:  :tragatochos:

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Re:Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario
« Respuesta #9 en: Enero 03, 2012, 18:37:38 pm »
http://www.cincodias.com/articulo/opinion/ano-2012-punto-inflexion/20111227cdscdiopi_6/

Bla,bla ,bla .....los expertos
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Año 2012, ¿punto de inflexión?



Año 2012, punto de genuflexión (del "sector").
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Re:Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario
« Respuesta #10 en: Enero 03, 2012, 19:39:21 pm »

Año 2012, punto de genuflexión (del "sector").


Dios te oiga!!!!!!!!!

 :biggrin:
Cuanto ignorante se regocija en su ignorancia y cuanto conocedor sufre por su conocimiento.

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Re:Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario
« Respuesta #11 en: Enero 03, 2012, 23:17:33 pm »
Ya que se habla de resucitar a los muertos no les vendría mal ver esta serie.
 


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"I survived", testimonios de personas que volvieron a la vida, llega a BIO
Tags:empresas,tmt
03/01/2012EFE
Madrid, 3 ene (EFE).- Arropados con testimonios de personal médico, "I survived..." (Yo sobreviví), la miniserie que relata casos de personas que afirman haber muerto en accidentes de tráfico, por una enfermedad o un infarto y que han revivido, se estrena en el canal BIO el jueves y en exclusiva en España.
"I survived...", además de aportar testimonios de personal médico, recoge declaraciones de los familiares de esas personas que se encontraban con ellos en el momento en el que murieron y regresaron del más allá, según la nota de prensa de BIO.
Los protagonistas de los seis episodios de "I survived..." son quince personas que relatan ante la cámara sus historias, no exentas de matices paranormales e inexplicables desde el punto de vista lógico. EFE


http://www.expansion.com/agencia/efe/2012/01/03/16837127.html

Yo conozco a uno que volvió.

BLICHON

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Re:Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario
« Respuesta #12 en: Enero 12, 2012, 14:07:52 pm »
De verdad que flipo , por qué cuando era ministra no decía esto.

Parece que el ticket continua.


http://www.cincodias.com/articulo/opinion/nueva-vivienda-cimientos-solidos/20120110cdscdiopi_3/


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Tribuna - BEATRIZ CORREDOR
Una nueva vivienda con cimientos sólidos
 



Beatriz Corredor - 10/01/2012 - 07:00
El duro ajuste que se ha producido en el sector inmobiliario ha sido uno de los elementos diferenciadores de la crisis en algunos países europeos, como España, porque también fue su desequilibrado crecimiento anterior el factor principal de lo que tan erróneamente se vino en llamar el milagro español. No era sostenible iniciar 700.000 viviendas al año, que los precios llegaran a subir por encima de los dos dígitos o que el crédito ligado a la vivienda creciera a tasas superiores al 15%. Tampoco lo era poder edificar en prácticamente todo el territorio nacional. Algunas consecuencias de aquellos excesos se van superando, los precios han bajado un 23% en términos reales y el stock empieza a absorberse, pero lo principal es que demos por definitivamente superado aquel viejo modelo económico.
El sector inmobiliario ha de cumplir con los dos objetivos que definen o deberían definir su razón de ser: dotar de viviendas dignas a las familias que las necesitan y a precios asequibles y contribuir al crecimiento económico y a la creación de empleo pero de forma proporcionada y sostenible y, por lo tanto, sobre unos cimientos sólidos. En ellos hemos estado trabajando duramente en los últimos años.
El primero es el crecimiento urbano sostenible que asentamos a través de dos líneas (por citar solo algunas de las más relevantes): la nueva Ley de Suelo que, a diferencia de las anteriores, considera el suelo no solo como un recurso económico, sino también como un recurso natural y no renovable, cuya utilización racional es esencial; y el reforzamiento de todas las medidas contra la corrupción y la especulación urbanística y a favor de la transparencia y la seguridad en las transacciones inmobiliarias.
La segunda base firme en la que debe asentarse el sector inmobiliario es un equilibrio estable entre la compra y el alquiler, la vivienda libre y la protegida y la nueva construcción y la rehabilitación. A ello han ido encaminadas buena parte de las medidas normativas, fiscales y presupuestarias que hemos adoptado a lo largo de la legislatura y los datos empiezan a consolidar ese equilibrio. El número de hogares que viven en alquiler se ha incrementado hasta el 16%, las obras de rehabilitación concentraron el 25% de los proyectos visados en 2010 y las viviendas calificadas representaron cerca del 50% de las viviendas iniciadas el año pasado. No se trata de salidas coyunturales ante la crisis, sino de un cambio estructural.
La rehabilitación dinamiza el mercado generando actividad para los fabricantes de materiales y para las empresas e industrias auxiliares del sector; tiene un gran potencial de creación de empleo ya que necesita más mano de obra y más cualificada que la nueva construcción o la obra civil, y nos permite avanzar hacia un modelo urbano más cohesionado.
A esto se une la relativa antigüedad de nuestro parque de viviendas, en el que la mitad de ellas tienen más de 30 años y en torno al 20% superan los 50 años. El impulso de la rehabilitación ha sido una de nuestras grandes prioridades, diría incluso que obsesiones, en estos años, como también lo han sido el fomento del alquiler, que permite a las familias adaptar su hogar a sus circunstancias vitales de cada momento y facilita la movilidad geográfica, y de la vivienda protegida, que hemos convertido en uno de los pilares del Estado del bienestar
El tercer gran pivote es el de la innovación aplicada a la construcción, lo que implica también el uso de energías renovables, de nuevas tecnologías y métodos constructivos y la mejora de la eficiencia energética tanto en las nuevas viviendas como en las ya construidas. El Código Técnico de la Edificación marcó un punto de inflexión y es un camino que no tiene marcha atrás porque la I+D+i es además una nueva vía de actividad, negocio y creación de empleo.
El último cimiento imprescindible para el correcto funcionamiento del sector inmobiliario es un sistema financiero sano que aporte el crédito necesario y suficiente y el sector solo se estabilizará cuando el crédito vuelva a fluir de manera razonable, con un debido control del riesgo.
Cuatro sólidos cimientos, por lo tanto, para un renovado sector inmobiliario. Prescindir de los mismos nos abocaría a repetir los errores del pasado y ni las familias españolas viven en castillos de naipes ni la economía de nuestro país se puede permitir nuevas burbujas.
Beatriz Corredor. Exministra de Vivienda

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Re:Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario
« Respuesta #13 en: Enero 12, 2012, 14:44:40 pm »
De verdad que flipo , por qué cuando era ministra no decía esto


Va con el cargo.

Cuando vuelva a ser Ministra, dirá lo contrario si todo sigue igual, ( que ya es difícil).

Crónicas de Hispanistán, ( país al borde del rescate).


BLICHON

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Re:Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario
« Respuesta #14 en: Enero 17, 2012, 10:24:55 am »
http://www.cincodias.com/articulo/opinion/politica-vivienda-quien/20120117cdscdiopi_5/

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Tribuna - PERE MACIAS I ARAU
Política de vivienda: ¿sí?, ¿no?, ¿quién?

 


Pere Macias i Arau - 17/01/2012 - 07:00
Las primeras decisiones del nuevo Gobierno en relación a la vivienda no llevan a engaño a nadie: todo va a cambiar. Donde Zapatero había creado un ministerio, sustituido en etapa de estrecheces por una también relevante secretaría de Estado, Rajoy ha rebajado aún más la consideración del Estado por este ámbito limitándola a una dirección general, de contenido casi administrativo. En las Cortes Generales se han suprimido las comisiones de Vivienda del Congreso y del Senado, de manera que, con mucha suerte, se va a tratar la cuestión alguna vez al año en la siempre ocupadísima Comisión de Fomento.
Sin embargo, estas pérdidas de relevancia contrastan con el acuerdo adoptado por el Consejo de Ministros de recuperar la desgravación por compra de vivienda propia en el impuesto sobre la renta de las personas físicas. Dicha medida no ha procedido del Ministerio de Fomento, donde radica la Dirección General de Vivienda, sino del departamento de Hacienda, erigido en protagonista de cualquier decisión de contenido económico.
Ante este escenario, cabe preguntarse si en la agenda del Gobierno popular existe disposición de llevar a cabo políticas efectivas de vivienda. Tal cuestión no es banal. En la anterior legislatura, todas las formaciones políticas, excepto la socialista y UPyD, éramos partidarias de la desaparición del Ministerio de la Vivienda, por cuanto las competencias sobre la cuestión corresponden a las comunidades autónomas. Hasta tres votaciones perdió el Grupo Socialista ante la oposición unida a tal efecto. Algunos defendíamos que las únicas funciones de la Administración general del Estado en materia de vivienda eran de contenido económico y financiero y, por ello, debían de adscribirse al ministerio competente en la distribución de los recursos públicos. De hecho, en los debates parlamentarios ha sido frecuente la apelación a la innecesaria intervención estatal en materia de vivienda. Si el sistema financiero fuera capaz de suministrar los recursos crediticios para la promoción inmobiliaria, y si en los Presupuestos Generales del Estado se habilitaran las partidas oportunas para la vivienda de protección oficial, ¿para qué haría falta un Ministerio de Vivienda o, incluso, una secretaría de Estado?
El nuevo Gobierno parece compartir esta línea argumental, asumiendo el ministro Cristóbal Montoro la toma de decisión de las grandes medidas de alcance económico. No en vano, más de la mitad de nuevos parados sobrevenidos en España desde el inicio de la crisis procede del sector de la construcción. Para dinamizar la venta de viviendas y otros productos inmobiliarios, la solución del actual Gobierno no pasa por una costosísima política de subsidios, sino por incentivos de carácter fiscal y por reformas estructurales.
A mi juicio, la intervención pública debe pasar, sobre todo, por garantizar la financiación de las promociones y de los adquirentes. De hecho, los planes de vivienda nacieron para garantizar la financiación de la vivienda protegida. La inclusión de una promoción en el plan tenía el efecto inmediato de contar con los créditos del añorado Banco Hipotecario y, después de su desaparición, con la garantía que alguna de las tantas entidades bancarias o cajas conveniadas otorgaría dicha financiación. Presumo que, también en este aspecto, la respuesta del Gobierno actual procede de sus departamentos económicos: el principal beneficiario de la reestructuración del sistema financiero será todo peticionario de crédito. La lógica gubernamental es aplastante: restablecido el equilibrio de las entidades -a costa de culminar el proceso de concentración-, sus balances van a permitir que fluya la concesión de cuantos préstamos -incluso hipotecarios- se soliciten por parte de quienes acrediten su solvencia.
Así que vamos a tener que subsumir los debates -parlamentarios o no- sobre la colocación de los stocks inmobiliarios, así como sobre la capacidad de financiar promociones inmobiliarias y su adquisición por parte de las familias en los debates generales sobre la recuperación económica. Los instrumentos de actuación por parte del Estado serán preferentemente fiscales o derivados de las reformas estructurales previstas para el conjunto de la economía española. Los subsidios cotizarán a la baja, tal y como se ha establecido ya para la renta básica de emancipación, y las comunidades autónomas deberán basar sus políticas de vivienda protegida en la gestión urbanística y limitar las ayudas a lo que permitan las limitadas capacidades de las Haciendas no forales.
Estos son los grandes trazos que se dibujan estas primeras semanas del nuevo Gobierno. Habrá que estar muy atentos a las comparecencias de los ministros en las comisiones del Congreso de los Diputados, previstas para la semana que viene. Les confieso que, en materia de vivienda, mis preguntas van a tener un claro destinatario.
Pere Macias i Arau. Portavoz adjunto de CiU en el Congreso de Diputados

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