Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario

[visillófilas pepitófagas]

El Ministerio de la Vivienda se crea en 1957 (transición estructural, aprox.) y se suprime en 1977 (transición estructural).

Se vuelve a crear en 2004 (última oportunidad - desaprovechada - de desactivar la burbuja) y se suprime en 2010 (transición estructural) entre broteverdismo, bulltrapismo y bajapoquismo: los años en que peor y más dañina era la burbuja y más remoto el acceso de las personas a la vivienda.

[BLICHON]

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/claves-normalizar-mercado-residencial/20120124cdscdiopi_3/

Tribuna - Pedro de Churruca

Claves para normalizar el mercado residencial
Pedro de Churruca - 24/01/2012 - 07:00

El futuro del sector inmobiliario español, como todos los demás sectores de la economía, está condicionado por la imprescindible reactivación de la maltrecha economía en general y para ello parece que se van a tomar medidas y se van a aplicar remedios, que todos deseamos vivamente que sean eficaces.

Pero hay sin duda un punto realmente importante a la hora de volver a una normalización del mercado inmobiliario y de la construcción y es la financiación. Sin ella nada se puede hacer.

El mercado residencial afortunadamente tiene compradores queriendo comprar, pero que por no conseguir financiación, no tener seguridad en sus puestos de trabajo y algunos pensar que los precios aún pueden bajar no compran todavía. Estas tres cuestiones deben resolverse para poder liquidar el ya famoso stock de viviendas sin vender y volver a una situación de normalidad. Pero el primer problema a resolver y que además va a dar vida a este y a los demás sectores de la economía es la financiación.

Se está comentando con insistencia que el nuevo Gobierno baraja seriamente la posibilidad de crear un banco malo donde aparcar los activos tóxicos que impiden al sector bancario disponer de los recursos necesarios para poder aportarlos a la actividad económica, incluida la inmobiliaria. Es posible que sea la menos mala de las soluciones, aunque puede acarrear un coste político, ya que no todo el mundo lo entenderá o querrá entenderlo pero, sin duda, hay que medir cuidadosamente cuánto va a costar y quién y cómo va a pagar esto. No obstante, parece que una medida así aliviaría al sector bancario de su pesada carga y le permitiría volver a la senda de la financiación de la actividad económica, que es una de sus principales funciones.

El mercado no residencial adolece del mismo problema de falta de financiación y así hemos pasado de unas cifras de inversión, aunque no muy altas comparadas con mercados como el alemán, a cifras absolutamente ridículas en un país teóricamente desarrollado. De nuevo falta de financiación, cuando hay fondos de inversión queriendo cerrar operaciones pero que no consiguen la necesaria ayuda de los bancos. Desde el ángulo de los usuarios, de nuevo, el mercado no se normalizará hasta que la economía no navegue por aguas tranquilas y así podremos volver a los niveles de contratación de 2007, casi el triple que la actual de 2011.

Esto será, sin duda, uno de los mayores retos del nuevo Gobierno y requerirá tomar decisiones difíciles y políticamente arriesgadas, pero a mi juicio es el único camino que tenemos.

Hay, por otra parte, algunas medidas que es imprescindible abordar, que no son difíciles de aplicar y que los mortales de a pie no llegamos a comprender por qué no se han realizado antes. Se trata de la normalización del mercado de alquileres residencial, que no funciona en nuestro país desde nunca y supone una rémora importantísima para el normal desarrollo de la actividad del mercado inmobiliario. Este simple hecho es la razón por la que no hay un mercado de inversión residencial normalizado como lo hay en el ámbito no residencial.

¿Cuál es la razón por la que en España hay tantas viviendas cerradas y sin ocupar ni alquilar? La respuesta es muy sencilla, los propietarios de esas viviendas prefieren tenerlas cerradas a arriesgarse a tener un inquilino moroso, que les cueste meses, si no años, desalojar, para luego encontrarse con su propiedad arrasada y sin posibilidades de reclamar al moroso insolvente, al que han tenido que estar financiando su estancia mientras no solo no pagaba la renta, sino que además consumía (gastos de comunidad, energía, agua, gas) a costa de su casero. Esta situación se repite tanto y es de tal injusticia y tan antieconómica que hace que la inversión en activos residenciales sea ridícula, tanto a nivel particular como institucional, ya que los fondos de inversión no se plantean seriamente invertir en este mercado. Todo ello tiene unos efectos en la economía importantes hasta tal punto que afecta a la movilidad laboral y a otros muchos aspectos de la economía que no podemos olvidar. La solución es bien sencilla y pasa por dotar a la justicia de los medios adecuados para aplicar la legislación vigente y exigir a los jueces su aplicación sin favorecer sistemáticamente a los arrendatarios por el mero hecho de serlos.

Estas son algunas reflexiones sobre lo que se puede hacer con el sector inmobiliario ahora que empezamos una nueva era. Ojalá se nos escuche en bien de todos.
Pedro de Churruca. Consejero director general de Jones Lang LaSalle España

Es un cachondo.

[NosTrasladamus]

De verdad que flipo , por qué cuando era ministra no decía esto.

Parece que el ticket continua.

Pero es que en el Cortijo de Hispanistán (tm) esa es exactamente la definición precisa de político: Persona (más bien personaje) que es capaz de sostener una cosa y la contraria según les convenga y mentir cínica y descaradamente sin inmutarse ni tener el más mínimo remordimiento ni cargo de conciencia. Que viven de eso y el chiringo (el partido) se lo financian las constructoras y la banca, poddióh...

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/claves-normalizar-mercado-residencial/20120124cdscdiopi_3/

Tribuna - Pedro de Churruca

Es un cachondo.

Cachondísimo. Siguen insistiendo en lo mismo: Sostenter un chiringuito inviable a base de más crédito. Endeudamiento ad infinitum, total como al final "paga la sorda" (o sea, todos nosotros mediante la malversación de nuestros impuestos para rescatar a la banca cómplice en la estafa -tasaciones fraudulentas, hipotecondenas a 50 años por el 120% del valor del zulo- porque los constructores les han dejado un pufo que-pa-qué), y luego le sale la vena rentista con lo de los alquileres... no he oido a ninguno de estos expertos-pasados-de-listos mencionar el problema fundamental: QUE BAJEN DE UNA P*TA VEZ LOS PRECIOS DE ESTAFA a los que siguen empecinados en pretender vender y/o alquilar "su tesorooo"....

[sudden and sharp]

Es un cachondo.

Es un cabrón, y un cachondo, además.

[Marai]

El post inicial merecería una larga respuesta, pero me ha llamado la atención (entre otras cosas) lo siguiente:

La segunda base firme en la que debe asentarse el sector inmobiliario es un equilibrio estable entre la compra y el alquiler, la vivienda libre y la protegida y la nueva construcción y la rehabilitación. A ello han ido encaminadas buena parte de las medidas normativas, fiscales y presupuestarias que hemos adoptado a lo largo de la legislatura y los datos empiezan a consolidar ese equilibrio. El número de hogares que viven en alquiler se ha incrementado hasta el 16%, las obras de rehabilitación concentraron el 25% de los proyectos visados en 2010 y las viviendas calificadas representaron cerca del 50% de las viviendas iniciadas el año pasado. No se trata de salidas coyunturales ante la crisis, sino de un cambio estructural.

Esto no hay por donde agarrarlo. En primer lugar, no hay equilibrios estables entre el alquiler y la compra y nunca los habrá en un sector que tiende a ser procíclico "por naturaleza". Tampoco hay ningún "cambio estructural" sino una situación que reprime las ventas y favorece el alquiler. Esta situación cambiará, por supuesto, aunque nadie sepa anticipar cuando. Corredor ha sido ministra de vivienda durante X años y no ha aprendido muchas cosas.

Moraleja: si alguien habla de "equilibrios" y "cambios estructurales" es que como no sabe de que habla se guía por intuiciones.

[Marai]

De Churruca:

¿Cuál es la razón por la que en España hay tantas viviendas cerradas y sin ocupar ni alquilar? La respuesta es muy sencilla, los propietarios de esas viviendas prefieren tenerlas cerradas a arriesgarse a tener un inquilino moroso, que les cueste meses, si no años, desalojar, para luego encontrarse con su propiedad arrasada y sin posibilidades de reclamar al moroso insolvente, al que han tenido que estar financiando su estancia mientras no solo no pagaba la renta, sino que además consumía (gastos de comunidad, energía, agua, gas) a costa de su casero.

Mentira. La razón principal de que eso sea así es que en España sale barato acaparar viviendas.

[BLICHON]

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/algo-bajar-stock-vendidas/20120131cdscdiopi_5/

Tribuna - Julio Rodríguez López
Algo más que bajar el stock de no vendidas



       

Julio Rodríguez López - 31/01/2012 - 07:00

Durante el último año, el anterior Gobierno socialista y el nuevo Gobierno popular han tenido algún que otro rasgo común en materia de política de vivienda. La consideración de que el principal objetivo de dicha política es la reducción del elevado stock de viviendas de nueva construcción no vendidas en España es lo más llamativo de las declaraciones realizadas en ambos casos.

La política de vivienda incluye, por lo general, objetivos adicionales al objetivo central, como los de soportar el crecimiento a largo plazo de los niveles de vida y el fortalecimiento de la estabilidad monetaria (OCDE, Housing and the economy, Economic Policy Reform 2011). Pero en ningún caso el objetivo central deja de considerarse que tiene que ser el de "asegurar vivienda adecuada a los ciudadanos" (OCDE, op. cit.), y ello con un esfuerzo de accesibilidad razonable.

La reducción del elevado stock de viviendas citado, que en 2011 ha vuelto a crecer y que no debe de andar muy lejos del millón de viviendas, viene a ser, en las presentes circunstancias de la economía española, un objetivo general de política económica y no tanto un objetivo especifico de la política de vivienda. Ello no impide que con las actuaciones previstas de política de vivienda se contribuya a la reducción del stock en cuestión.

Si para hacer política de vivienda se esperase a que se haya vendido o eliminado el número de viviendas construidas y no vendidas, como consecuencia del pinchazo de la burbuja inmobiliaria habría que dejar pasar un periodo de tiempo excesivamente largo. A no ser que para lograr dicho propósito se recurriese a métodos tan expeditivos como los que se han desarrollado en la ciudad de Detroit (Estados Unidos), donde se ha vuelto a cultivar la tierra con fines agrícolas en terrenos antaño ocupados por construcciones residenciales.

El nuevo Gobierno se ha estrenado con un reforzamiento de las ayudas fiscales al acceso a la vivienda en propiedad (IVA del 4% sobre las ventas de nuevas viviendas durante 2012 y aplicación de la deducción de vivienda en el IRPF desde 2012 como se hizo hasta 2010, extendiéndola con efectos retroactivos a 2011) y con la eliminación de la ayuda directas a los inquilinos jóvenes, denominada como renta básica de emancipación. Esta última ayuda la puso en marcha en 2007 la entonces ministra de Vivienda, Carmen Chacón, que cumplió con ello una actuación prevista en el programa electoral del PSOE de 2004.

El Gobierno ha reducido el nivel del órgano competente en política de vivienda desde secretaría de Estado a dirección general, coincidiendo con el reforzamiento de las ayudas fiscales al acceso en forma de propiedad. El ahorro de gasto público derivado de dicha reducción del nivel administrativo de la política de vivienda ha sido ampliamente superado por el coste de las medidas fiscales citadas. Dicho coste, disminuido por el ahorro de la supresión de la renta básica de emancipación, podría aproximarse a los 1.500 millones de euros, que no es una cifra despreciable en tiempos de ajuste como los actuales.

Asumido, pues, que a pesar de que el alquiler domine ahora entre las nuevas ofertas y demandas de viviendas en las grandes ciudades, la vivienda en propiedad va a ser el rasgo más destacado del nuevo Gobierno, este debe de hacer algo más que bajar los impuestos a los que pueden comprarse una vivienda en las presentes circunstancias. El instrumento más potente de la política social de vivienda en España, esto es, la ayuda a la promoción y compra de viviendas protegidas (VPO) en España, debe de estar pasando por una profunda crisis como consecuencia de la restricción crediticia, pues al fin y al cabo dicho sistema descansa en los nuevos créditos convenidos para tales actuaciones.

La política de vivienda forma parte de las prestaciones sociales integrantes de lo que viene a denominarse como Estado del bienestar. La reducción del stock de viviendas terminadas y no vendidas está asociada con la reforma del sistema financiero en España, a la vista del fuerte peso que dichas viviendas no vendidas tienen en los balances bancarios. Aunque sea a nivel de dirección general, hay trabajo en el Gobierno de España en cuanto a política social de vivienda se refiere.

La reforma a fondo de la política de vivienda protegida, en un sentido favorable al alquiler y a la rehabilitación, y el conocimiento de la realidad del mercado del alquiler en España figuran entre las principales tareas pendientes.

Julio Rodríguez López. Expresidente del Banco Hipotecario de España y de Caja Granada

Mientras tanto

El lobby inmobiliario reclama desgravaciones al Gobierno

Cinco Días - Madrid - 31/01/2012 - 07:00

Desde el lobby inmobiliario G-14, que reúne a algunas de las mayores compañías del sector español, se filtró ayer a las agencias Europa Press y Efe parte del contenido de un documento que prevén presentar al Gobierno en las próximas fechas.

En el mismo, según informaron las agencias, el G-14 pide que se introduzcan temporalmente deducciones en el IRPF por adquisición de segunda residencia para dar salida al stock inmobiliario y que se reduzca el impuesto sobre transmisiones patrimoniales para la vivienda usada.

Las inmobiliarias solicitan asimismo que se aplique un tipo superreducido del 4% para estimular el mercado de vivienda usada.

El Ejecutivo popular prolongó a finales de 2011 el IVA superreducido del 4% para la compra de vivienda que ya lanzó el Gobierno socialista en agosto y que expiraba el pasado 31 de diciembre de 2011. Sin embargo, en esta ocasión se limita a la adquisición de primera vivienda a partir de 2012, informó Efe.

El G-14 se constituyó en octubre de 2007. En la actualidad está integrado por las inmobiliarias Martinsa Fadesa, Grupo Ferrocarril, Hercesa, Level, Metrovacesa, Montebalito, Nozar, Quabit, Realia, Restaura, Reyal Urbis y Vallehermoso.

El pasado mes de noviembre fue nombrado presidente del grupo el primer ejecutivo de Testa, inmobiliaria de Sacyr. Con anterioridad estuvieron al frente del G-14 Fernando Martín, presidente de Martinsa Fadesa, y Pedro Pérez.

Oficialmente el grupo inmobiliario no realizó ayer ninguna declaración sobre el documento que tiene previsto presentar al Gobierno.

Las inmobiliarias solicitan también que se revisen los regímenes especiales vigentes en el Impuesto sobre Sociedades en materia de arrendamiento de viviendas dado que ha tenido unos efectos dinamizadores sobre el sector inferior al previsto.

La empresa Alquiler Seguro, dedicada a la protección de derechos de propietarios, envió ayer un comunicado criticando la propuesta del G-14. En su comunicado el consejero delegado de la firma, Antonio Carroza, advierte que se trata de "un ejercicio de irresponsabilidad pedir que entre todos subvencionemos a las grandes promotoras para que puedan vender segundas viviendas que nunca debieron ser construidas".

Además, señalaba que en un momento de grave crisis económica "no podemos siquiera plantearnos subvencionar entre todos los españoles segundas viviendas".

http://www.cincodias.com/articulo/empresas/lobby-inmobiliario-reclama-desgravaciones-gobierno/20120131cdscdiemp_6/

Los suministradores denuncian plazos de pago de 285 días cuando la ley fija 75
Las constructoras adeudan a sus proveedores 49.700 millones

http://www.cincodias.com/articulo/economia/constructoras-adeudan-proveedores-49700-millones/20120131cdscdieco_2/

[Urederra]

Vomitemos un poquito.

El precio da igual...lo importante es que "fluya el crédito"..   

!! La culpa fue del cha-cha-chá !!

"Que suba o baje el IVA no determina la compra de un piso, la financiación sí"

Es la primera entrevista de Fernando Rodríguez-Avial como presidente del G-14, el grupo de las grandes inmobiliarias, la primera que concede a un medio de comunicación desde que fuera elegido el pasado mes de noviembre por los señores del ladrillo para salvar el sector.


Pidió tiempo, hasta que los españoles eligieran en las urnas el Gobierno que querían, tiempo para que el nuevo Gobierno de Rajoy desembarcara en Moncloa y tiempo para que los nuevos ministros, y de manera especial la titular de Fomento, Ana Pastor, tomara posesión de su cartera. Ha pasado ese tiempo y Rodríguez-Avial, hombre de palabra como avala su trayectoria, cumple. Con este periódico y con quienes le votaron: es hora de trabajar y buscar soluciones. "Soy optimista, pero sin duda es la peor crisis que hemos vivido; la más dura".

Con esta introducción, no sé si darle la enhorabuena...

La verdad que la situación es difícil. Estamos en un momento muy complicado en todos los sectores, pero sin duda el nuestro ha sido el más damnificado. Se han perdido más de un millón de empleos y hay muchas empresas con muchos problemas. Aún así, te sientes halagado por la confianza de nuestras empresas y soy optimista.   

¿Por qué usted?

Quizá porque soy de los pocos que quedan con más de 35 años en el sector y porque como presidente de Testa (filial del grupo Sacyr Vallehermoso) y como vicepresidente de Asprima (patronal de las promotoras de Madrid) conozco muy de cerca sus problemas.

 
La lista asusta a cualquiera. ¿Por qué se marchó su antecesor Pedro Pérez?

 

Fue una decisión personal y su actuación ha sido intachable. Fue él quien pidió irse y, sin duda, me ha dejado el listón muy alto.

Cambio de presidente en el G-14 y cambios en el Gobierno. ¿Era necesario para el sector?

Para el sector y también para todo el país. Pero es lo normal, después de ocho años en el Ejecutivo siempre es necesario un cambio y más cuando las cosas van mal. Ahora toca esperar y ver cómo actúa el Gobierno. De entrada, este viernes llega al Consejo de Ministros el anteproyecto de la reforma financiera, un paso necesario.

La financiación se ha convertido en el nudo gordiano de esta crisis.

El problema es económico y, a partir de ahí, hay que actuar conjuntamente para dar la vuelta a la situación. Es la diferencia con otras crisis, que en ésta coinciden la crisis inmobiliaria y la financiera.

La banca y la construcción... Los dos sectores están en el punto de mira. ¿Entonan el mea culpa?

Somos un sector que ha generado una gran actividad económica y mucho empleo, y eso ha sido beneficioso para el país. Nos ha dado niveles buenísimos de crecimiento del PIB, de bienestar social y un acercamiento a las grandes economías... hasta que llegó la crisis. Pero insisto en que se trata de un problema económico y si no se sanea y no se empieza a generar actividad económica por la vía de  préstamos, el problema será de todos.

¿También la culpa es de todos?

De ser culpables, lo seremos todos. El sector ha actuado porque tenía capacidad de actuación: hacía un producto que se vendía, que se financiaba y que era bien visto por las Administraciones Públicas. ¿Que tenemos alguna responsabilidad? ¡Seguro!, pero todos. La culpa es colectiva, incluso de ciudadanos particulares que han comprado para especular. Pero no vale la pena hablar de culpables. Nuestro sector asume su parte, pero es hora de buscar soluciones.

¿Por qué es tan importante la reforma financiera?

Porque sólo entonces se generará actividad económica. Tiene que haber una consolidación fiscal y a partir de ahí, con una buena reforma financiera, se generará actividad económica y empleo.

De momento, han empezado por poner los deberes al nuevo Gobierno y han adelantado ya alguna solución, que pasa por mantener el IVA superreducido y la desgravación fiscal para la segunda vivienda.

Pero eso son segundas derivadas (dice como buen ingeniero de Caminos), medidas que funcionarán mejor o peor, pero que suba o baje el IVA no determina que nadie compra una casa. Lo importante es que haya préstamos para las empresas y para los ciudadanos. Lo importante es ahora la vinculación financiera con el sector inmobiliario por su elevada exposición al ladrillo. De cómo case dependerá lo que pase en los próximos meses.

Han hablado también de fusiones entre las empresas del sector y eso ha levantado miedos. ¿El pez grande se quiere comer al chico?

¡No! Nada más lejos de la realidad. Pero la verdad es que somos un sector con miles de empresas, muy atomizado. Y eso tiene que cambiar, porque en España ya no se construirá nunca más de 300.000 viviendas y porque la financiación también será menor. Pero como ocurre en la banca, habrá fusiones, cierres, y quién sabe si también fusiones entre las grandes. Las que queden serán más profesionales.

¿Por qué le llaman G-14 cuando sólo quedan 12?

Sin duda esta crisis nos ha afectado a todos, también a las grandes. Son compañías muy importantes que están inmersas en sus propios procesos de reestructuración.

¿Qué siente cuando ven los esqueletos que pueblan España por culpa de la burbuja?

Mucha pena. Nos hemos equivocado y eso no puede volver a pasar nunca. Nunca.

http://www.eleconomista.es/construccion-inmobiliario/noticias/3712765/02/12/Que-suba-o-baje-el-IVA-no-determina-la-compra-de-un-piso-la-financiacion-si-.html

[Urederra]

Otro "egperto".

Atención.. !! CASPA INSIDE !!

Promotores piden a la banca que facilite el crédito en vez de bajar "excesivamente" el precio de los pisos

El presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, ha pedido a los bancos que no rebajen los precios de sus activos hasta "niveles excesivamente bajos" para darles salida porque "penalizaría" a los promotores y que, en vez de ello, facilite las transacciones actuando desde los tipos de interés, el 'loan to value' o los plazos de financiación.

http://www.europapress.es/economia/construccion-y-vivienda-00342/noticia-economia-promotores-piden-banca-facilite-credito-vez-bajar-excesivamente-precio-pisos-20120206140750.html

[BLICHON]

Hay Galindo de mi vida vaya es el otro
http://www.cincodias.com/articulo/opinion/vivienda-necesidad-virtud/20120207cdscdiopi_6/

Tribuna - JOSÉ MANUEL GALINDO CUEVA
Vivienda: de la necesidad a la virtud
 

José Manuel Galindo Cueva - 07/02/2012 - 07:00
Seguimos sin recuperarnos y aún ignoramos siquiera si hemos tocado fondo. Han desaparecido miles de empresas en el sector, nuestras ventas continúan cayendo, disminuyen las nuevas edificaciones y decae el valor de nuestros stocks. No se aventura la luz al final de este túnel en el que entramos ya hace demasiados años y los términos ladrillo y burbuja siguen demonizando a nuestro sector como si fuéramos los culpables casi en exclusiva de la crisis que ha llevado al desempleo a 5.300.000 personas que quieren trabajar y no pueden. Es injusto además de falso y creo que los promotores inmobiliarios llevamos haciendo autocrítica de los errores cometidos en los años de bonanza, aunque pueda ser también cierto que debamos ahondar aún más en su análisis para no volver a repetirlos en el futuro. Una tarea en la que es obligado que nos acompañen las instituciones financieras que exacerbaron durante demasiado tiempo sus capacidades de conceder crédito a manos llenas.
Pero creo que también es momento de reivindicar el valor de una actividad, la promoción de viviendas, que responde a una necesidad básica de los ciudadanos y que además ha demostrado con creces su enorme capacidad de crear riqueza y empleo, las dos carencias básicas que actualmente lastran a nuestro país desde los años finales de la última década.
Los españoles siguen necesitando viviendas aunque la disminución en su poder adquisitivo y, sobre todo, la falta de crédito les impida comprarlas. La falta de demanda real no puede ocultar que somos el segundo país de entre los 27 de la Unión Europea en el que viven más personas por hogar. Acercarnos a la media de nuestro entorno, converger con Europa, haría necesario que se construyeran tres millones de nuevas viviendas. Muchas familias y jóvenes en edad y con deseos de emanciparse y volar por su cuenta lo saben y lo sufren. Y ese debe ser el reto y la ocupación del sector. Pero el circuito no se cierra entre comprador y promotor: toda la economía del país se beneficia de esa actividad porque cada vivienda construida y vendida es una magnífica locomotora que arrastra hacia el crecimiento a empresas, entidades financieras, organismos y Haciendas públicas. Es una circunstancia que no puede obviarse en un momento en que España sufre un grave problema de deuda pública generada por un excesivo gasto, es verdad, pero también, y sobre todo, por una drástica caída de ingresos en las arcas públicas y privadas. Si hacemos consideraciones macroeconómicas, las conclusiones de Asprima son que por cada 100.000 viviendas producidas seríamos capaces de incrementar 0,33 puntos de PIB con un impacto añadido y benefactor en las cifras de empleo: nuestros datos indican que se crean 2,4 puestos de trabajo por cada vivienda.
El dinero empleado, por tanto, en la construcción, compra y venta de este bien de primera necesidad tiene un retorno económico y social: satisface las necesidades de vivienda, aporta crecimiento, genera empleo, y por tanto alivia el gasto por prestaciones de desempleo, y aumenta la recaudación vía IRPF y cotizaciones sociales, además de incorporar nuevos consumidores al mercado. Y no hay que extenderse demasiado para explicar que una de las vías más eficaces para garantizar la actividad de las empresas de todo tipo es aumentar nuestros depauperados niveles de consumo.
Si volvemos a poner el foco sobre los actores principales de este guion observaremos sin dificultad los efectos beneficiosos para la colectividad de la actividad inmobiliaria. En el plan de Reestructuración del sector inmobiliario que hemos elaborado en APCE llegamos a la conclusión de que para conseguir un escenario en el que se inicien 300.000 viviendas anuales las necesidades de crédito (en torno al 60% del precio de la vivienda considerando un LTV del 80% y que el suelo ya está financiado) son equivalentes al retorno fiscal que genera esta producción, un 16% del precio es la recaudación directa vía impuestos y un 44% la inducida. De esta forma, en términos del circuito global de crédito, lo comido por lo servido.
Este retorno fiscal es una cantidad más que significativa para revitalizar las Haciendas estatal, local y autonómica cuyas estrecheces actuales están contribuyendo en gran medida a la recesión.
Las desalentadoras previsiones que vamos conociendo pueden mostrar este escenario como inalcanzable, pero es posible conseguirlo. Colaborar entre todos para la consecución de este objetivo significaría poner en marcha la economía entera del país. ¿Nos ponemos a ello?
José Manuel Galindo Cueva. Presidente de APCE y Asprima

[BLICHON]

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/impulso-mercado-residencial/20120214cdscdiopi_6/

Tribuna - Mariano Miguel
Impulso al mercado residencial

Mariano Miguel - 14/02/2012 - 07:00

El sector inmobiliario residencial debería pasar de estar en el origen de la crisis actual a ser parte de su solución. Tiene todos los ingredientes necesarios: es intensivo en mano de obra, con uno de los mejores multiplicadores de inversión/empleo, genera una demanda inmediata en los sectores auxiliares que tienen exceso de capacidad, sus inputs son básicamente de producción nacional y la financiación añadida (dado que el suelo ya está en los balances bancarios) recircularía vía salarios, ingresos fiscales, reducción de morosidad, etc.

Para ello se requieren crédito y demanda. Empecemos por la demanda.

Dejando aparte la demanda vacacional, que se recuperará al ritmo que lo hagan nuestros clientes tradicionales: alemanes, franceses, británicos (con el añadido de la recuperación de la libra), nórdicos y otros como polacos, rusos, etc., que crecerán sustancialmente, el motor debería ser la demanda de primera vivienda.

Esta demanda es claramente dependiente de la creación de empleo, por lo que no cabe esperar crecimientos significativos en el corto plazo. Sin embargo, se observa, especialmente en el entorno de las principales ciudades, que existe una demanda insatisfecha que antes se orientaba, por razones de coste, a poblaciones más alejadas y a viviendas de menor tamaño. Con la caída de los costes, principalmente del suelo, y de los márgenes de beneficio ha aumentado la demanda de familias que buscan pisos más grandes (ahora predomina la demanda de tres dormitorios) y más cercanos a su entorno.

La reducción de precios ha sido de tal intensidad que prácticamente se ha acabado la dualidad de precios que existía entre vivienda libre y vivienda protegida incluso en el entorno de ciudades como Madrid y Barcelona, por lo que muchas parejas jóvenes que antes no podían acceder por los precios de la vivienda libre ahora encuentran esta al precio de la protegida.

El otro factor determinante para el relanzamiento del sector es el crédito. Y aquí es donde está el nudo gordiano que condicionará cualquier iniciativa.

Los bancos, aparte de la liquidez, no solo tienen un problema de suelo e inmuebles adjudicados o morosos, sino que además les gustaría publicar cada trimestre una exposición menor al ladrillo, por razones obvias.

La mayor parte del riesgo de suelo de los bancos corresponde a operaciones financiadas a partir de 2005 con los precios en máximos del ciclo. Con estos precios en sus libros, a los bancos les está costando mucho, porque no se lo permiten sus cuentas de resultados, o porque todavía les anclan los valores históricos, asumir la caída del valor de los suelos

Con esta situación y la virtual destrucción del sector de promotores, la iniciativa para nuevos desarrollos se concentra en los bancos (que quieren dar salida a sus adjudicados, pero no terminan de asumir las nuevas valoraciones) y las cooperativas.

Las cooperativas a las que la banca, dada su aversión radical al riesgo inmobiliario, exige un grado de preventa muy alto, y además requiere que el suelo esté prepagado, tienen que exigir a los cooperativistas una aportación inicial excesiva para un proyecto que existe solo sobre plano.

La consecuencia es que el número de viviendas iniciadas es muy inferior al potencial, por los impedimentos para la concesión de financiación, por el alargamiento de los plazos de resolución de operaciones y porque existen muchas promociones con un grado de preventa que en otro momento se hubiera considerado más que satisfactorio pero que no alcanzan los umbrales que ahora exige la banca.

La cuestión es cómo conseguir que la demanda todavía existente se traduzca en nuevos desarrollos de una manera más eficiente. Los esfuerzos deberían concentrarse en la financiación. Los bancos no quieren aparecer con aumentos en sus saldos de financiación a nuevas promociones, y seguramente tampoco podrían mientras no resuelvan su falta de liquidez. Por otra parte, los bancos tienen la estructura, red y sistemas para ser el mejor vehículo para canalizar cualquier esfuerzo público dirigido a impulsar el sector inmobiliario.

Una fórmula sería crear una agencia o vehículo que apoyara a los bancos en la fase de construcción. Los bancos aportarían el suelo en fórmulas similares a las de permutas que practican algunos de ellos, los compradores aportarían la entrada inicial y las cuotas periódicas y la agencia facilitaría la financiación de la construcción. Los bancos participantes se comprometerían a facilitar la subrogación a los compradores, que seguirán siendo un buen objetivo comercial.

Esto, con algunos cambios en la normativa de vivienda protegida y la reducción de todos los plazos burocráticos cuyo alargamiento no aporta valor y encarece el producto final, no resolverá el problema pero, al menos, contribuirá a no desalentar a los pocos que, a pesar de las dificultades y de lo ajustado de los márgenes actuales, aún tienen la iniciativa para comenzar una promoción.

Mariano Miguel. Director en España de Clayton Euro Risk

[Marai]

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/impulso-mercado-residencial/20120214cdscdiopi_6/

Tribuna - Mariano Miguel
Impulso al mercado residencial

Mariano Miguel - 14/02/2012 - 07:00

El sector inmobiliario residencial debería pasar de estar en el origen de la crisis actual a ser parte de su solución. Tiene todos los ingredientes necesarios: es intensivo en mano de obra, con uno de los mejores multiplicadores de inversión/empleo, genera una demanda inmediata en los sectores auxiliares que tienen exceso de capacidad, sus inputs son básicamente de producción nacional y la financiación añadida (dado que el suelo ya está en los balances bancarios) recircularía vía salarios, ingresos fiscales, reducción de morosidad, etc.

Con "lumbreras" como éstas vamos camino al default garantizado. Lo más alucinante es que los medios de comunicación les den bola como si fueran opiniones sensatas o merecieran ser tenidas en consideración.

[BLICHON]

Tribuna - Luis Leirado Campo

Sentar las bases del futuro
Luis Leirado Campo - 21/02/2012 - 07:00

El mercado residencial es, quizás, el mayor exponente de los problemas que acucian al sector inmobiliario. Tanto en los pagos de las familias como por haber sido el mayor generador de puestos de trabajo. Intentemos algunas respuestas desde el ámbito del análisis inmobiliario.

Diariamente hablamos de precios y de valores, por lo que vale recordar que la presencia de la financiación a largo plazo es, seguramente, la característica que más influye en aquellos y en su evolución. El precio al contado que lleva implícito un valor de mercado se cierra precisamente por la aportación, habitualmente grande, del préstamo de la entidad de crédito. Las condiciones de devolución durante muchos años son fundamentales para saber el precio máximo que puede pagar el comprador.

Además, en la venta de una vivienda se ha de contar con un plazo normal de comercialización, concepto variable según la parte del ciclo inmobiliario. Cualquier intento de forzar estos plazos redundará en que el precio de la operación difícilmente puede recibir el nombre de valor de mercado. También recordemos que las caídas fuertes de precios de viviendas en poder de entidades de crédito repercutirán en el valor patrimonial de todas las familias propietarias de viviendas.

En estos momentos nos encontramos con una caída de ingresos y de expectativas por parte de posibles compradores solventes, con impagos elevados de otros compradores a causa de la ausencia de ingresos en familias con desempleados que llevan a la adjudicación no deseada de las viviendas garantía por parte de las entidades de crédito, lo que les genera una delicada situación de provisiones crecientes, dado el deterioro de valor de estas garantías, hasta ahora reconocidas como de gran solidez.

Un stock elevado de viviendas en fase de construcción o terminadas, que no encuentran comprador, termina de cerrar el círculo, con la paralización de producción en un sector como la construcción residencial, que tiene una capacidad clara de generación de empleos en estos momentos de paro laboral.

Entre las medidas a considerar para dar respuesta a la situación actual del sector apuntemos algunas reflexiones que ayuden a reconducir la situación.

La reincorporación aprobada por el Gobierno de la desgravación para adquisición de vivienda nueva puede ayudar a cerrar una decisión de compra más que impulsar esta y, seguramente, tiene que tener un plazo de vigencia cierto y claro para no producir efectos colaterales de rebote de valores.

La financiación a largo plazo para compra de vivienda debe ir acompañada de toda transparencia pero, además, de la certeza de que el tomador conoce los posibles riesgos futuros de su decisión. La simetría prestamista-prestatario debe ser máxima.

El retorno a prácticas de ahorro previo y ajuste realista de la inversión en la compra de vivienda ayudará a delimitar dónde debe actuar el mercado de compraventa y dónde debe funcionar el mercado de alquiler, hoy día inexistente. Esto será ayudado, sin duda, por fórmulas de financiación innovadoras por las entidades de crédito que hoy día pueden tener cabida.

La casi segura exigencia de aumento de las provisiones de préstamos sobre suelos a las entidades de crédito por parte del Gobierno será imprescindible para afrontar en este momento la volatilidad implícita en los proyectos inmobiliarios de largo desarrollo. El retorno a fases positivas de la evolución de su valor se vislumbra todavía muy lejano para esperar a que acaezca.

En línea con la CEB 3/2010 del Banco de España, en cuanto al aumento de las exigencias en la concesión y seguimiento de riesgos inmobiliarios, se ha de producir una mejora intensa en el análisis inmobiliario y financiero de los proyectos así como de los promotores, tanto por las entidades de crédito como por los valoradores. Especialmente en la valoración de suelos, las prácticas que ayuden a reducir las subjetividades arbitrarias, no las racionales, serán bienvenidas. El cuerpo normativo de valoración en el ámbito económico es suficientemente válido, por lo que necesita más adecuaciones que cambios profundos. En este sentido, los efectos de las valoraciones de la Ley de Suelo en ámbito expropiatorio no tienen efectos reales en la actualidad, pero sí que lo pueden tener en un futuro.

Este tipo de medidas han de vivir en el nuevo marco del sector financiero y deben conciliar la urgencia del momento actual con sentar las bases para el siguiente ciclo del sector inmobiliario.
Luis Leirado Campo. Director de Operaciones Estratégicas y Relaciones Institucionales de TecniTasa

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/sentar-bases-futuro/20120221cdscdiopi_3/

¿ Y ? .Lo único claro del artículo es esto "el precio máximo que puede pagar el comprador" .Pues así nos va a ir requetebien.

[2 años]

"Si volvemos a poner el foco sobre los actores principales de este guion observaremos sin dificultad los efectos beneficiosos para la colectividad de la actividad inmobiliaria. En el plan de Reestructuración del sector inmobiliario que hemos elaborado en APCE llegamos a la conclusión de que para conseguir un escenario en el que se inicien 300.000 viviendas anuales las necesidades de crédito (en torno al 60% del precio de la vivienda considerando un LTV del 80% y que el suelo ya está financiado) son equivalentes al retorno fiscal que genera esta producción, un 16% del precio es la recaudación directa vía impuestos y un 44% la inducida. De esta forma, en términos del circuito global de crédito, lo comido por lo servido."

El señor este acaba de inventar el "perpetuum mobile" y no nos hemos enterao.

[BLICHON]

Columnista - José Barea

Liberalizar el suelo y el mercado de alquilerJ
osé Barea - 28/02/2012 - 07:00

La edificación residencial y no residencial ha tenido en España una gran importancia. 2002 supuso el 47% de la producción, la rehabilitación y el mantenimiento, el 25%, y la obra civil, el 3,5%, lo que muestra la importancia que dentro del sector tiene la edificación y las repercusiones que la caída de la misma tuvo a consecuencia de la crisis, el crecimiento y el empleo en nuestra economía.

Un factor determinante del coste de la construcción de la vivienda en España es el suelo, dado que la oferta está limitada por el monopolio que los ayuntamientos ejercen sobre la misma, al constituir las edificaciones de suelo urbanizable un ingreso muy importante de sus presupuestos.

El Grupo parlamentario Popular pactó con el de Convergència i Unió varias enmiendas al proyecto de Ley de Medidas de Liberalización del Mercado Inmobiliario con el objetivo de abaratar la vivienda, introduciendo cambios en el régimen de valoración de suelo no urbanizable, urbanizable y urbano. Creemos, sin embargo, que no ha sido suficiente para producir una rebaja sustancial del suelo. La única forma efectiva sería declarar como urbanizable la inmensa cantidad de suelo que existe alrededor de todas las ciudades, excepto aquellas zonas que el ayuntamiento se reserva para la construcción de zonas deportivas, parques, escuelas, etcétera; es decir, para instalar servicios públicos. Se trata de invertir la concepción que hoy existe de que solo es urbanizable el suelo que acuerde el ayuntamiento, por un marco que todo es urbanizable, con las excepciones que acabamos de citar.

Dentro del mercado de la vivienda, hay que distinguir el de construcción para alquilar y el de construcción para venta. En cuanto al primero, es de todos conocido el mal funcionamiento de dicho mercado, que ha dado lugar a una tendencia decreciente del mismo: en 1950 supone más del 50% del parque inmobiliario de viviendas principales, en tanto que en la actualidad representa menos del 10%; en Europa, el porcentaje se encuentra en el entorno del 30%. A mi entender, la principal causa se encuentra en la lentitud de los procesos judiciales; la falta de seguridad jurídica es por tanto la razón fundamental.

El mercado de alquiler en España es el más bajo de Europa, pues del gasto público en vivienda solo se destina al mercado de alquiler el 30%. La OCDE ha recomendado al Gobierno que reasigne de manera más eficiente los recursos destinados a la política de vivienda, destinando la mayor parte del gasto a ayuda directa a los inquilinos. La liberalización del mercado de vivienda en alquiler y, en su caso, la ayuda directa al inquilino creemos que serían los instrumentos a utilizar para reactivar tanto la oferta como la demanda de las viviendas en alquiler. Si la continua intervención pública en el mercado de la vivienda ha fracasado, es hora de pensar en sustituir la intervención por liberalización (incluida la del suelo).

En cuanto al mercado de la vivienda para venta, según resulta del Estudio realizado por el Banco Central Europeo, España es el país de la Unión Europea donde más ha subido la vivienda desde 1987, con un crecimiento acumulativo anual del 4% en términos reales, cuando la media de la Unión ha sido del 2%. Para la OCDE, España es el país que acumula mayores aumentos en el precio de la vivienda del mundo desarrollado desde 1980, un 10% de media anual. En el precio final de una casa en España la revalorización de los terrenos es el factor que más lo ha encarecido, con una repercusión del 60%; los costes de la construcción, inclusive, disminuyeron en un 0,8% anual.

La fiscalidad de la vivienda (fuertes desgravaciones a la compra) y el descenso en los tipos de interés son los dos factores que han impulsado la demanda de este activo, que ha permitido a las familias asumir un mayor nivel de deuda. La compra de un piso absorbe el 48% del salario bruto medio anual, que es 15 puntos porcentuales superior al del 33% considerado como óptimo para asegurar el pago de las cuotas hipotecarias. Ante tal situación, el Fondo Monetario Internacional ha advertido a España del gran riesgo de sufrir una burbuja inmobiliaria.
Por todo ello, creemos que la total liberalización del mercado de viviendas en alquiler y la transformación de las ayudas a la compra en ayudas directas a los inquilinos, serían incentivos suficientes para impulsar el mercado de vivienda en alquiler.

José Barea. Catedrático emérito de la UAM

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/liberalizar-suelo-mercado-alquiler/20120228cdscdiopi_5/