Sobre la torre Picasso (ex-FCC)

[CHOSEN]

Que tal señores.

Viendo el titular de estos días acerca de la mas importante transacción inmobiliaria del año, quiero presentar unos numeros aproximativos sobre como funciona el negociete inmobiliario.

Torre Picasso de Madrid, perteneciente a FCC (Koplobitchwitz), pasa a manos de Pontegadea-ZARA (Amancio Ortega) por 400 millones de euros.

-Edificio histórico. Buena ubicación
-47 plantas + helipuerto
-38m x 50m por planta
-1900m² por planta
-90.000m² utiles 
-finca de 120.000m² (zona de 30.000m² exterior)
-3.300 €/m²


Sito en Paseo de La Castellana -Madrid-.
Lo que se ha pagado (€/m²) es casi la mitad de lo que se está pidiendo por obra nueva en colmenas de Vallecas o Castelldefells    - 


Bueno, el tema es que aún así yo no acabo de verlo una buena inversión del todo.
Barato si que lo es (que no asequible), habrá que ver el retorno que se le espera obtener a esa inversión. No se. Para salir de dudas habrá que fiarse de algo mas que del instinto y echar unas cuentas jeje. Aqui las mates SI son nuestras amigas, y no el del banco

Haciendo unos numeros gordos y sacando medias sobre la marcha, deberíamos distribuir unas 20 oficinas/negocios de 100m2 en cada planta (2000m2). Son 47 plantas, y tendríamos aproximadamente 940 oficinas. Dejemos 900 oficinas/negocios (habrá algunas de mayor tamaño por lo tanto menor coste en €/m2).
900 oficinas de 100m2 (veo que hubiese acabado antes partiendo de los m2 totales  )


Por cuanto puede alquilarse una oficina de 100m2 en un piso 30 de La castellana?
Pues no lo se aún, así que vayamos por el camino inverso a ver donde llegamos:

Se han pagado 3300 €/m2 y se han desembolsado 400 millones de euros. El objetivo final es ganar mas de lo que has desembolsado, sino estarías perdiendo dinero con una mala inversión.

Asombrado leo en El País:

La torre, que siempre ha mantenido un nivel cercano a la plena ocupación, generó ingresos de 26 millones de euros y un beneficio bruto de explotación (Ebitda) de 22 millones el pasado ejercicio.

Vale, mantengamos esas cifras y que nos sirvan de aproximación. Luego solo habrá que iterar las operaciones para otros hipotéticos escenarios.

Empiezo: Para obtener ese retorno (beneficio) de 20 millones de euros al año de mis 900 oficinas, tenemos que "extraer" 22.000 euros al año de cada oficina.

El beneficio a extraer (22.000 euros al año) de cada oficina significan 1800 euros al mes por cada oficina. Es decir, necesitamos que aparte de cubrir nuestro desembolso por la torre, cada oficina nos aporte 1800 euros más al mes para mantener nosotros esos beneficios.

Además de este beneficio, deberemos cubrir el pago de la compra de la torre en un plazo razonable. Cuanto antes cubramos el pago de la torre, antes podremos disfrutar al máximo de los beneficios de la inversión. Pongamos 10 años, que para 400 millones de euros lo veo bastante razonable.

Son 40 millones de euros al año (durante 10 años).
Esto no lo pagamos nosotros, nos lo pagarán nuestros inquilinos porque sino seríamos tontos, en esto consiste el negocio inmobiliario.

40 millones al año entre 900 oficinas son 44.000 euros al año que nos han de abonar nuestros inquilinos por cada oficina. Esto son 3.600 € al mes por cada oficina, para que nosotros podamos cubrir nuestra inversión en 10 años.

Si queremos cubrir nuestra inversión en un plazo de 20 años, serían 1800 euros al mes.
(20 millones al año durante 20 años, en 900 oficinas, 12 meses, son 1800€ al mes)

Es decir:

- Para mantener los beneficios anteriores, si nuestra inversión (400 millones de euros) es a 10 años, deberíamos cobrar a nuestros inquilinos 3600+1800 euros al mes.
PRECIO: 5400€/mes por cada oficina de 100 m2
Es decir, alquiler de oficina en edificio emblemático por 54€/m2

- Para mantener los beneficios anteriores, si nuestra inversión (400 millones de euros) es a 20 años, deberíamos cobrar a nuestros inquilinos 1800+1800 euros al mes
PRECIO: 3600€/mes por cada oficina de 100m2
Es decir, alquiler de oficina en edificio emblemático por 36€/m2

NOTA para frikis:
Ahora puedo sacar cualquier par "años inversión"-"precio final" con regla de tres inversa, y luego sumar los 1800 euros de beneficio. Así, a 15 años, serían 2700+1800=4500€/mes, y a 30 años 3.000€/mes

Pues esto es lo que hay desde el punto de vista del inversor.
El coste de este informe que yo he hecho aqui gratis sería de varios miles de euros (ver las minutas del yernísimo Urdangarín). A falta ponerle un par de powerpoints y humo. Son número por encima. No tomar al pie de la letra 


Dicho lo cual, procedamos a ver que es lo que me están pidiendo a fecha de hoy:
http://www.aguirrenewman.es/buscador/detalle_oficinas.aspx?id=MADR_001751

Veo que las oficinas en Torre Picasso están en alquiler en la vida real a un precio aprox. de 30€/m2. Ante un escenario de crisis internacional como el actual esos los precios supongo que se van a mantener. Descarto entonces que la inversión de Pontegadea se haya hecho a menos de 20 años, sino a 30 o 40 años.


TANTO???   

En realidad no.
Y aquí entra en juego la naturaleza piramidal del negociete inmobiliario.
Amancio Ortega (Pontegadea) ha comprado su ticket para la pirámide inmobiliaria, que le da derecho a extraer rentas de sus inquilinos durante X años, los que sean, contando con pasarle el edificio a un hipotético inversor o fondo inversor que, dentro de 5, 10 o 15 años, quiera entrar al negociete detrás de él.


El cálculo para saber si GANAS o PIERDES es sencillo, porque ya sabes cuanto estas ganando cada año (por rentas) y a cuantos años has hecho la inversión (30 o mas). Es multiplicar por los años y restar. Es muuuuuy facil. Según como esté el mercado podrás ganar mas -o menos- en la venta, suponiendo claro que alguien detrás de ti esté interesado en entrar en la rueda.

Y no hay mas.

Espero que os haya sido de utilidad.
A mi me ha entretenido 

[Republik]

Análisis de calidad, pero falta un detalle, Ortega es un ente particularísimo dentro del miniclub de megarricos de España, y es que su patrimonio alcanza tal nivel que €400M será poco más del 2% y con semejante proporción puede permitirse prestar una atención muy discreta a algunas inversiones. El hombre dievrsifica, lo mismo tiene varias toneladas de oro en su casa y ni nos hemos enterado, o cien coches clásicos. Se mueve en un nivel que a los propios Botín daría  envidia.

[dmar]

Con perdón:

Suponiendo que mide 38x50 m. en planta
38x50=1900 x.75 (descontando huecos, locales técnicos, etc...) =1425 x42 plantas me salen unos 60k m2u
400M / 60k m2 son a 6.666€ el metro alquilable.
Si la alquilamos a esos 30€/m2 que son 366 anuales (y nos dan el EBIDTA de 22 millones), el ROI es 18 años si se mantiene ese precio (es cierto que parece un poco caro).

[CHOSEN]

Por eso dije que eran numeros gordos 
"Medias", "aproximaciones" y "cálculos por encima" significan precisamente... eso

[Starkiller]

En realidad, es un tema de conservación de valor, creo yo.

Las rentas obtenidas, más el valor por el que se venda, tienen que equivaler a los 400M€ que se ha gastado, más la inflación.

Si es que cuando tienes tanta pasta, en algún sitio tienes que meterlo. Es otro nivel. Si hipotéticamente perdiera algo, no creo que para el fuera un gran problema; siempre que pierda menos que los demás.

[Decreasing Management]

Totalmente de acuerdo con stark, con la analogía de la acción, estás teniendo sólo en cuenta el dividendo, pero no el valor de la acción en el futuro. Si recuperas en 18 años, recuperas la inversión pero sigues teniendo el activo.

En cualquier caso las cuentas no tienen en consideración la variación en el tiempo de las condiciones, sobre todo fiscales. Si hace falta cobrar impuestos, y lo que se mueve se escapa, habrá que subírselos a lo que no se mueve, inmueble inmóvil con súper IBI al canto, ese es el futuro.

Eso baja la rentabilidad y el valor, las dos cosas. Amancio es un pisitos por edad, educación y tradición, al margen del negocio inmobiliario de inditex rehabilitando zonas y poniéndolas en el mapa con sus tiendas.

[lyoko]

A mí me parece una buena inversión: edificio emblemático en la mejor zona de la Castellana y a mitad de precio respecto del pico de burbuja.

¿Que baja de valor a la mitad? Pues seguirá valiendo 200 millones, que es una buena cantidad y a largo plazo puede recuperarse, al fin y al cabo el edificio y la zona lo valen. Para Amancio Ortega estos 400 millones serán poco más de la mitad de sus ingresos anuales así que no es tirar el dinero: otros lo gastan en yates, aviones y cosas extrañas.

[Gardel]

La jodienda es que ponga la pasta ahí y no en otro sitio, por eso dudo que haya otros proyectos interesantes donde este pájaro y amigos pueda tirar la pasta unos años. Lo que se llama prestar el dinero que hay.

[Starkiller]

¡Ah! Y el mantenimiento. Que tiene que ser dantesco, no nos olvidemos.

El personal, controles, parking... y especialmente impresionado quedé con los ascensores, que te ponen de la 0 a la planta 20 en un pestañeo. Eso cuesta carísimo. Suma y sigue, y tal.

[dmar]

¡Ah! Y el mantenimiento. Que tiene que ser dantesco, no nos olvidemos.

El personal, controles, parking... y especialmente impresionado quedé con los ascensores, que te ponen de la 0 a la planta 20 en un pestañeo. Eso cuesta carísimo. Suma y sigue, y tal.

Claro.  Todos esos servicios tienen un coste anual en €/m2.  Todo eso debe estar estudiadísimo por parte de Ortega.  Por ejemplo, se estima que mantener un edificio de este tipo funcionando 20 años cuesta 8 veces su coste de construcción.

[CHOSEN]

Perdón, he leído:

- conservación de valor
- el edificio y la zona lo valen

¿¿O es que ando mal de la vista?? 

Con 400 millones de euros entras como accionista mayoritario en la mayoría de las empresas del Ibex MED Cap, lo cual incluye Antena3, Jazztel, Meliá Hoteles, Duro Felguera, Campofrío, y tantas y tantas otras. Por ejemplo te compras 9 veces Adolfo Domínguez 

Pero para gustos, colores.

Al fin y al cabo siempre podrás prenderle fuego y cobrar del seguro:



(windsor style)

[Nimrod]

   alquiler de oficinas en Torre Picasso Centro (Castellana Prime) - aguirrenewman.com
]30 €/m2/mes[/URL] x 12 meses x 78.153 m2 = 28,135080 millones al año. En unos 14 años ha recuperado la inversión. Es caro, lo  hará por otros motivos (¿fiscales, inversión a largo plazo, por el valor del solar en el futuro...?)

[admin]

Ni me va ni me viene, pero creo que aqui se ha confundido algún concepto importante.

A FCC se la habían tasado en 850 millones de euros.
http://www.cincodias.com/articulo/empresas/fcc-valoro-torre-picasso-850-millones-puertas-crisis/20111224cdscdiemp_9/

Se argumenta: compró por 400 millones, luego es una buena "inversión" 

¿¿¿Y si la tasación de la torre hubiese sido de 1200 millones de euros... significa eso que la "inversión" es tres veces mas buena???
Por supuesto que NO.
Significaría que la compra es 3 veces mas barata, pero no necesariamente 3 veces mas buena!!! Habrán hecho sus cálculos, pero desde luego que a 30 años es imposible calcular nada (del año 2002 a hoy solo hace 10 años, mira aquellas previsiones y mira la realidad)

Por eso esta "inversión" es un ticket de entrada en la pirámide inmobiliaria extractora de rentas. Un ticket cuyo fin, es ser revendido dentro de X años "cuando el crédito se recupere"  .

En 1635 se vendieron 40 bulbos por 100.000 florines. A efectos de comparación, una tonelada de mantequilla costaba 100 florines, y ocho cerdos 240 florines.5 Un bulbo de tulipán llegó a ser vendido por el precio equivalente a 24 toneladas de trigo.6 El récord de venta lo batió el Semper Augustus: 6.000 florines por un sólo bulbo, en Haarlem.
[...]
La falta de garantías de ese curioso mercado financiero, la imposibilidad de hacer frente a los contratos y el pánico llevaron a la economía holandesa a la quiebra.

¿¿¿Quien va a pagar esta inversión de Pontegadea???
Las trabajadoras y trabajadores de ZARA, una de las mayores empresas exportadoras españolas, que para tapar el agujero de esta "inversión" verán cómo sus condiciones laborales tocan fondo, y sus recursos disponibles en forma de salario menguan mes a mes. Hasta que llegue un punto que dejen de salir a cenar, dejen de comprar coches, dejen de comprar la ropa de moda en cada temporada...

Cuando en una sociedad consumista los consumidores dejan de consumir, pasa lo que pasó en Holanda (1600). Pasa lo que pasó en Grecia. Lo que pasó en Portugal, que es el rejón que estamos esperando en España.

Si tan buen negocio es... ¿¿¿porqué FCC se deshace de esa "joya"
Pues eso.

Lo único que digo es que para Amancio Ortega, que le sobran los millones, puede que le merezca la pena el desembolso. Pero para España, es una malísima noticia que empresarios con capacidad de maniobra, prefieran meter sus dineritos en ladrillos en vez de en la economía productiva (representada por el IBEX Med y SmallCap).

[PANTOJO]

Por eso esta "inversión" es un ticket de entrada en la pirámide inmobiliaria extractora de rentas. Un ticket cuyo fin, es ser revendido dentro de X años "cuando el crédito se recupere"  .

Efectivamente, conociendo la política ladrillista de nuestro querido Amancio, en la que históricamente ha adquirido inmuebles en propiedad en las zonas más "in" (hay-sititios-y-sitios...") es posible que sea una nueva metedura de pata, si ej que la gente nunca aprende...

Si tan buen negocio es... ¿¿¿porqué FCC se deshace de esa "joya"

Hombre eso no,, cuando uno como éstos ve algo de liquidez, sobre todo fijándose en las perspectivas que tiene, pues se vende lo que haga falta hasta sus "tesoros"

¿¿¿Quien va a pagar esta inversión de Pontegadea???
Las trabajadoras y trabajadores de ZARA, una de las mayores empresas exportadoras españolas, que para tapar el agujero de esta "inversión" verán cómo sus condiciones laborales tocan fondo, y sus recursos disponibles en forma de salario menguan mes a mes. Hasta que llegue un punto que dejen de salir a cenar, dejen de comprar coches, dejen de comprar la ropa de moda en cada temporada...

Cuando en una sociedad consumista los consumidores dejan de consumir, pasa lo que pasó en Holanda (1600). Pasa lo que pasó en Grecia. Lo que pasó en Portugal, que es el rejón que estamos esperando en España.

Eso por supuesto, que no lo quepa la menor duda, si algo sale mal, pagaremos los de siempre, como en todo hasta la fecha.


Por otro lado y para finalizar, (aquí ya me pongo yo a maquinar de lo que conozco personalmente de la "antigua castuza", que no la nueva) habría que tener en cuenta otros factores, como bien dicen por ahí, esta operación es a "otro nivel", quizas sea una contraprestación a cualquier otra (castuza acuerdos inside), o bien sea un buen escaparate para...., o bien le interesa para dedicarlo a oficinas del grupo y deshacerse de inmuebles en propiedad destinados a ello, por un minusvalía inferior a la que ha soportado FCC, por otro si esta adquisición forma parte del grupo Inditex  o afecta a la cuenta de resultados de los propietarios, quizás sea un buen lugar para "injertar" grandes gastos deducibles..., o quizás sea una manera de, dado el panorama, invertir en minimizar pérdidas, o de todo un poco, o vaya ud. a saber...

Saludos y Feliz año a todos que hace tiempo que no aparezco por aquí...