En primer lugar, gracias a ppcc y a los foreros por los excelentes posts.
En un intento de cualificar y cuantificar la Reburbuja, durante unos días hemos estado revisando datos de los parámetros más relevantes. El post puede ser muy largo. Les pedimos paciencia y feedback crítico (errores, malas interpretaciones, etc.).
Visados de obra nuevaPese a los publicitados “disparos” de este indicador, la realidad es la siguiente [datos reales desde 1 (año 2000) hasta 16 (año 2015) y estimación de los recuperandistas para 2016]:
El gráfico es nuestro, según datos de Fomento, y lo publicamos en este post:
https://www.transicionestructural.net/index.php?topic=2359.msg144861#msg144861Stock inmobiliarioVivienda nuevaPara vivienda nueva no vendida, pasó de 100.000 unidades en 2004 a 650.000 en 2009. En julio de 2016 se ha publicitado a bombo y platillo que acaba bajar de las 500.000 (493.112). Aún así, está a niveles de entre 2007 y 2008.
El gráfico es nuestro, basado en datos de Fomento.
Total (vivienda nueva y usada)El stock total incluyendo vivienda usada era de 1.500.000 viviendas en 2009 (650.000 nuevas y 850.000 usadas), por lo que el stock total actual podría estar entre 925.000 unidades (suponiendo que el stock de vivienda usada ha descendido el doble que el de nueva) y 1.150.000 unidades (suponiendo que hayan descendido al mismo ritmo).
¿Quién tiene el stock?Del stock de vivienda nueva, según Tinsa, alrededor de un 4% no está en venta ni alquiler, y el 86,1% (el 89,7% del que está en venta o alquiler) está en manos de la banca (bancos o sus
servicers inmobiliarios) y de Sareb. El congelador está bien repleto y acapara casi la totalidad del stock de vivienda nueva.
¿Por qué dicen que no se vende?Lo que no se vende es por “mala localización, alto precio o demanda insolvente”, entendiendo demanda insolvente por potenciales compradores sin dinero o crédito suficiente – lo que haría pensar que no se ha caído fuertemente en la concesión de hipotecas subprime (ver apartado de Hipotecas). Que se afirme que el stock no se vende por "alto precio", cuando banca y Sareb acaparan el 90% y por tanto controlan el precio, es como poco chusco.
SalariosSin novedad en el frente:
Moda = 16.490,80 euros brutos al año
Mediana = 19.263,78 euros brutos al año
Media = 22.858,17 euros brutos al año
Datos 2010 (INE):
http://www.ciencia-explicada.com/wp-content/uploads/2015/02/salario_mediano.pngDatos 2014 (INE):
http://img.rtve.es/imagenes/distribucion-del-salario-bruto-anual-ine/1467111515064.jpgEmpleoParo (general)El paro acaba de bajar del 20%, en el actual entorno macroeconómico benigno:
Los datos del Eurostat constatan que por primera vez en seis años que el desempleo en España baja de la barrera del 20%, registrando así su mejor lectura desde abril de 2010. Aún así, la cifra revela que España sigue siendo el segundo país con mayor tasa de paro (19,8%), por detrás de Grecia (24,1% en marzo de 2016).
http://www.elmundo.es/economia/2016/07/01/57764afcca4741894a8b463f.htmlParo juvenilEl paro juvenil está por encima del 45% y empeora.
La tasa de paro juvenil sube ligeramente, hasta el 46,49%, en el primer trimestre
De los más de 4,79 millones de parados contabilizados en España al finalizar marzo, casi el 14% son jóvenes menores de 25 años
http://www.elconfidencial.com/economia/2016-04-28/la-tasa-de-paro-juvenil-sube-ligeramente-hasta-el-46-49-en-el-primer-trimestre_1191465/ÉxodoEsas cifras incluyen el impacto "positivo" de los millones de españoles que se han ido a otros países a trabajar (el impacto a medio y largo plazo puede ser muy negativo). Las cifras oficiales subestiman fuertemente el número al sólo contar a aquéllos que se dan de alta en los consulados de sus países de destino.
http://www.eldiario.es/sociedad/van-reflejan-estadisticas-oficiales_0_367814019.htmlTemporalidad y precariedadEspaña es el país con más contratos temporales de la Eurozona y sólo un 8% de los nuevos contratos son indefinidos.
Radiografía del empleo: España es el país con más contratos temporales de la eurozona
Esta es la tierra del empleo precario y los contratos en fraude de ley
http://www.elespanol.com/economia/20160302/106489707_0.htmlEndeudamientoPrivadoPese a las cantinelas de Rallo & cía ("el mito de la deuda privada"):
- Las
empresas no financieras han pasado de 1.200.000 M€ de deuda máxima en abril 2009 a "sólo" 908.000 M€ en abril 2016.
Pero "buena parte del recorte de la deuda se achaca a unos 140.000 millones que debían las empresas inmobiliarias y que la banca sencillamente se ha tragado después de provisionarlo". "Se ha tragado" quiere decir "os lo habéis tragado principalmente vosotros, contribuyentes membrillos, mediante la indiferenciación financiero-fiscal".
- Los
Hogares han pasado de 912.000 M€ de deuda máxima en noviembre 2008 a "sólo" 717.000 M€ abril 2016, de los que 550.000 M€ son deuda vinculada a la vivienda.
"De estos 195.000 millones de caída del saldo, más de la mitad se corresponden con el vencimiento de hipotecas. No en vano, unos tipos extraordinariamente bajos han ayudado a que la amortización de los créditos hipotecarios sea mucho más rápida a partir de 2012." El BCE al rescate de los Pepitos, por mucho que se raje de los bancos centrales.
Datos de
http://economia.elpais.com/economia/2016/06/01/actualidad/1464808781_263812.htmlVean estas gráficas, aunque están muy distorsionadas para exagerar el grado y ritmo de desapalancamiento:
En ladrillo, los hogares siguen atragantados a nivel de 2006:
Endeudamiento públicoYa saben, estamos en el Estrangulamiento Financiero Total Final (EFTF). "El Estado ha llegado al Límite Fiscal (punto a partir del cual los ingresos tributarios ordinarios no financian más deuda pública) y se ha reunido con Familias y Empresas en las cimas heladas del supermegahiperendeudamiento" (ppcc)
Gráfica propia según datos del BdE, donde 2016* es el primer semestre de 2016.
HipotecasNúmeroSe publicita la "explosión" en el número de hipotecas concedidas, pero como en muchos indicadores inmobiliarios se dan cifras relativas - al estar los indicadores por los suelos, subidas modestas o coyunturales suponen un porcentaje alto.
ImporteEl importe promedio ha bajado aproximadamente de 150.000 euros en el pico de la burbuja a unos 100.000 euros actualmente (-33%). Cuidado con el gráfico, que está hecho para minimizar el impacto visual de las variaciones:
Saldo vivo hipotecarioHay un atragantamiento notable, que según estimaciones de R.G.C.I.M. y otros no alcanzaría un punto de inflexión hasta aproximadamente 2022.
Créditos dudososTambién están en niveles preocupantes. Vean el gráfico de la AHE:
El pico para los directamente relacionados con actividad inmobiliaria se ha alcanzado en 2014 (6 años tras el pinchazo de la burbuja) y baja lentamente:
Guerra hipotecaria 2016Parece que se ha reactivado una guerra hipotecaria entre entidades financieras a la vuelta de este verano, pero el BdE ha lanzado un aviso a navegantes rápidamente.
Pero la guerra hipotecaria tiene un límite si la entidad no quiere ser penalizada. El Banco de España intensificará a partir de octubre la vigilancia para que las entidades tengan en cuenta en su política de precios el coste del préstamo a la hora de definir una estrategia en la concesión de crédito. El supervisor pretende así evitar el conocido como dumping comercial. “Dar préstamos por debajo de costes no es competir, es hacer trampas”, han advertido fuentes del supervisor.
Para evitar esta práctica, el Banco de España ha aprobado la circular contable 4/2016 en la que incluye como una de las principales novedades que si el precio de un crédito es menor que su valor razonable de mercado, la entidad en cuestión deberá apuntarse la diferencia como pérdida. Varios bancos aplauden esta medida.
http://cincodias.com/cincodias/2016/09/07/mercados/1473276669_527739.htmlDemografíaEl elefante en la habitación que nadie quiere ver ni del que se quiere hablar, pese a que estudios especializados (Funcas y otros) consideran que es el parámetro más determinante para el sector inmobiliario.
En 1980 teníamos una pirámide:
http://3.bp.blogspot.com/-sQwodVztT3Q/URbB_4JitHI/AAAAAAAAIBI/9hXQrnAKUFI/s1600/pir%C3%A1mide+de+Espa%C3%B1a+1980.jpgEn 1998 la pirámide se elevaba, apoyándose en una base menguante:
https://yoliloprofe.files.wordpress.com/2011/02/pirc3a1mide-espac3b1a-1998.jpgEn 2015 tenemos un huso temible, con el grueso de la población entre 30 y 55 años:
http://generaciondospuntocero.com/wp-content/uploads/2016/04/2015.piramide-poblacion-espana-2015.aralgos.jpg Las proyecciones desde 2014 al futuro son terribles, con ataúdes cada vez más esbeltos:
https://envejecimientoenred.files.wordpress.com/2016/01/proyecciones-poblacic3b3n1.jpg?w=590Comentarios finales- Con las condiciones actuales y previsibles de empleo y salarios, no se dan las condiciones como para que haya una demanda solvente.
- Si hubiese poco stock inmobiliario y cohortes suficientes (en edad y condiciones económicas: cantidad y calidad del empleo, junto con ahorros y crédito) existirían las condiciones como para un aumento de la demanda. Sin embargo, el stock es abundante, el paro juvenil muy alto y la calidad del emplo creado desde 2008 ínfima (en salario y temporalidad).
- El grueso de la población tiene 30 o más años en 2014. En 2020 tendrá 36 o más. Prácticamente toda esa población tiene ya vivienda. El Pocoalcismo por tanto sólo podría hacer mella en aquéllos de entre 25 y 35 años, sin vivienda, con empleo estable y bien remunerado, que es un target poco voluminoso.
- Aparte, hay pequeños reburbujeos muy locales, para tocatejistas o buensueldistas encantados de haberse conocido.
- El BCE está en contra, el BdE (dentro de su línea zigzagueante) parece que también. Se comunican previsibles bajadas de precio por vantas bancarias debidas a nuevas normativas y plazos. Se comunica la sequía de hipotecas para personas con contratos temporales y parece que no hay demasiada actuvidad subprime.
- Se publicitan cosas como el crowdfunding inmobiliario o la entrada en el mercado de viejas glorias (Sáez), que no parecen síntomas de verdadera burbuja - y son algo ridículas.
- Los anuncios reburbujeros y pocoalcistas enfatizan valores relativos (%), no absolutos, para distorsionar al alza lo exiguo de las "mejorías". Y van indefectiblemente acompañados de
disclaimers: "todo esto en el mejor de los casos", "todo esto si no cambia la favorable situación actual", etc.
- La Reburbuja y el Pocoalcismo van encaminados ("algo sube, el dinero no renta, tener dinero es peligrosísimo") al grueso de mayores de 40 o 45 años, con ahorros y una avaricia empequeñecida por el miedo (como indica ppcc).
- Compartimos el miedo de ppcc y por tanto creemos (como siempre, perdónennos) que Cuanto Peor, Peor. En España no sirve tocar suelo para empezar a remontar porque cuando en España se toca suelo, se comienza inmediatamente a excavar, echando la culpa de todo al chá-chá-chá. Pasó la fase de bancaculpismo, pero no se ha superado y ha quedado en la mente de la gente. Pasó la fase de políticoculpismo, pero no se ha superado y ha quedado un estado anímico en el que la gente es carne de cañón de demagogos. Estamos desde hace tiempo en la fase de euroculpismo y bancocantralculpismo, que no se superan porque los políticos-demagogos tienen ahí el chivo expiatorio y la "amenaza alienígena" perfectos.
- La situación macroeconómica es endeble y además España lleva 2 años chutándose heroína para olvidar los rigores de la rehabilitación, por lo cual entraremos en 2017 en un estado de fragilidad extrema. Y no tenemos ya colchón ni bala de plata alguna. Tendrá que haber recortes por la deuda y déficit, y puede tener que haber intervenciones en el sector financiero, que serán sin colchón público y con el nuevo Mecanismo Único de Resolución (MUR). Los recortes e intervenciones los administrará el (des)gobierno político que tengamos los españoles tras las enésimas elecciones (
"No queríais fiesta de la democracia? ¡Pues a divertirse sin parar! Jo, jo, jo..."), que tendrá en bandeja recurrir a que "la culpa es de Uropa". Y ahí se puede liar la marimorena (corralitos, mordidas a depósitos, corridas bancarias, referéndums de Spexit) para regocijo de los caciques locales.
Cuanto Peor, Peor. Pero es la senda que llevamos.
Mensajes - Sr. Matanzas
