Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Invierno 2022

[SteelFingers]

ENTREVISTA A JUAN MARÍA NIN

"El problema del alquiler en España se arregla con una empresa privada con 100.000 pisos"
Juan María Nin bebe constantemente de la fuente de la crisis de 2008 para analizar la actual. Entonces, se evitó la Gran Recesión, ahora se está forzando una. Entonces, se reestructuró el sistema financiero, ahora le toca al inmobiliario

18/01/2023 - 05:00

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En junio de 2012, Juan María Nin (Barcelona, 1953) recibió una llamada que marcó para siempre su ya dilatada trayectoria profesional: la canciller Angela Merkel le llamaba a Berlín, quería conocer por su boca la situación real de la economía española. Fue entonces cuando se aprobó la línea de liquidez de hasta 100.000 millones que permitió a nuestro país salir de la crisis, tras una profunda reestructuración del sector financiero y el definitivo pinchazo de una burbuja inmobiliaria que demasiados se resistieron a ver.
 
Cuando estalló la subprime, apenas hacía un año que Nin había dejado Banco Sabadell, donde era consejero delegado, para incorporarse a La Caixa como director general. Desde allí, en primera línea de fuego, participó en la transformación de todo el sector de bancos y cajas de ahorros, en la gestión del colapso hipotecario y promotor, en el lanzamiento de Sareb y en la creación de Servihabitat y BuildingCenter.
Tras salir de la entidad, en 2014, se incorporó a Azora como consejero, dos años después fue nombrado senior advisor de CBRE Real Estate y, desde 2018, es presidente no ejecutivo de Habitat Inmobiliaria. Pocos conocen tan bien el sistema inmobiliario como él, lo ha vivido y sufrido desde dentro y desde todos los ángulos. Ahora, con la libertad de quien ya no tiene nada que demostrar y sí mucho que enseñar, defiende la creación de campeones nacionales: una promotora que levante 20.000 viviendas al año y una patrimonialista con 100.000 pisos en alquiler.
 PREGUNTA. Tras la burbuja inmobiliaria, escribió Por un crecimiento racional, obra donde analiza las causas de la crisis y las soluciones que se adoptaron. Mucha gente se pregunta si vamos hacia una crisis comparable.
 RESPUESTA. Curiosamente, es un libro que a raíz de la situación actual , que es otra vez de crisis, está muy vigente. A mí, de vez en cuando, sobre todo gente joven, me escriben y me dicen: "¡Oye!, todas tus reflexiones vuelven a estar muy vigentes". ¿Por qué están vigentes?, porque el trasfondo ideológico y de valores en el análisis de la realidad y de la situación sigue siendo permanente. Pero es un libro ex post facto, es decir, cuando ya está solucionado. Cuando ya está todo, se puede hacer un libro con esa componente académica. Ahora, quedan unos meses para tener perspectiva. Hay dos tipos de enfoques, el del momento, que es interesantísimo pero más periodístico, y el de reflexión más académica, que exige ver con más tranquilidad qué ha sucedido.
 
P. Pues el periodístico: ¿dónde estamos, qué análisis hace de la situación?
 R. Estamos en una situación donde, como consecuencia de las decisiones tomadas con la crisis de 2008, con esa política monetaria extrema y una política fiscal agresiva, se permitió no solo superar la crisis con un bonus temporal para hacer reformas, sino desembocar en una zona de resistencia que, en occidente, nos permitió superar la acometida covid y empezar a ganar capacidad de maniobra con la política monetaria, bajando tipos y aumentando el espacio que da la reducción del balance; y luego, en política fiscal, recuperando la sensatez. Por tanto, se ha hecho muy bien en Estados Unidos, se ha hecho muy bien en Europa, hay una gran incógnita en estos momentos respecto a la política fiscal española, sobre todo por el tema de pensiones y el déficit estructural de los últimos tres años.
 "Si tienes que corregir la demanda, la única decisión viable es provocar una recesión. Es duro, pero es lo más justo y racional"
 P. ¿Cuáles son los grandes nubarrones?
 R. El gran tema que tenemos sobre la mesa es doble y es internacional: por un lado, Ucrania, un conflicto de guerra nunca se sabe por dónde va a salir y ha sido el inductor más importante de la inflación de segundo grado, y por otro, los problemas de China, también muy importante en términos de demanda global. El factor Ucrania, la inflación, y el factor chino lo que introducen en esta crisis es algo a lo que se está menos acostumbrado y que los gobiernos odian gestionar, que es una crisis de oferta. ¿Cómo se corrige? Pues o corrigiendo la oferta y aumentando la capacidad, pero la capacidad instalada es la que es; o corrigiendo la demanda. Entonces, si tienes que corregir la demanda, la única decisión viable es provocar una recesión. Y esta es la decisión que se ha tomado.
P. ¿Le parece acertada?
 R. Absolutamente. Es la decisión racional. Hemos visto asomarse la inflación al 10%, al 15%, y hemos tocado ferro, que decimos en catalán, hemos tocado hierro. La solución adoptada es: como eso no tiene solución, por la guerra en Ucrania y el problema chino, mientras no reparemos la oferta, ajustemos la demanda, y la demanda se baja provocando una recesión. Es una decisión dura, pero más justa y más racional. ¿Cómo se provoca una recesión? Corrigiendo los factores inflacionarios: la política monetaria extrema de liquidez superabundante y bajada de tipos de interés por debajo del tipo de interés natural. Entonces, retiras dinero del sistema y subes tipos. Al retirar dinero y subir tipos, la demanda se enfría. Y al enfriar la demanda, vas ajustándola a la oferta y vas, a su vez, corrigiendo el déficit fiscal. Entonces, Estados Unidos ha tomado la decisión correcta, muy en estilo Fed, muy contundente, muy dura, muy ortodoxa. Europa va un año y medio más tarde, pero lo está haciendo.
 P. ¿Y España?
 R. Mal. España mal porque hemos acumulado tres años de déficit estructural muy importante. La presión fiscal en tipos está igual o superior a la media europea, no en recaudación, porque el gran problema de este país no son los tipos fiscales, sino la economía negra. Y en épocas de inflación y de crisis, y de aumento de presión fiscal, eso no hace más que aumentar. Esto es un escándalo social y tendremos que corregir el déficit público. Pero esta es una decisión, primero, que va a venir impuesta desde Bruselas. Vivimos el mes de julio de 2011, donde se nos impusieron tareas para corregir el déficit, y vivimos la, entrecomillas, intervención en junio de 2012, cuando entramos en una semana dramática, donde no íbamos a renovar la deuda e íbamos a tener un episodio de liquidez con la deuda soberana que, o afectaba al euro como tal, o nos sacaba fuera del sistema. Y yo soy testigo.
 "En España hemos acumulado tres años de déficit estructural muy importante y Bruselas nos va a imponer corregirlo"
P. Y la situación ahora, ¿es comparable?
 R. Estamos en una situación de deuda soberana límite desde el punto de vista de riesgo moral. Porque la deuda soberana, el déficit, pesa como una losa en perjuicio de las nuevas generaciones, de la gente joven. El gasto, a partir de cierto momento, es absolutamente desequilibrante e injusto. Por lo tanto, nos queda 2023 en un ámbito de disciplina fiscal europea, donde ya estamos leyendo en la prensa que se nos está dando un toque de atención con pensiones, que se quiere ver ese compromiso de referencia de las pensiones a la inflación dónde llega, y por supuesto en 2024 vamos a entrar, como han entrado otros países, nos guste o no nos guste, en la senda de corrección.
 P. ¿Eso significa que en 2024 España entrará en recesión?
 R. Eso significa reducir niveles de deuda y, por lo tanto, corregir deuda soberana y, sobre todo, evitar un posible colapso, vía perdida de rating o con spreads, como pasó en el año 2011, impagables con una deuda tan importante.
"Estamos en una situación de deuda soberana límite como riesgo moral, porque el déficit pesa como una losa en perjuicio de los jóvenes"
 P. Y si vamos hacia ahí, ¿por qué no empezamos a evitarlo un poquito en 2023?
 R. Porque en el presupuesto de 2022 eso no se ha corregido. Yo creo que el presupuesto de 2023 va a corregir, porque ya mira a 2024. ¿La situación es dramática, como en 2011 y en 2012? No, no es dramática.
P. ¿Comparable?
 R. El camino emprendido va hacia allí. Entonces, como hemos aprendido, estamos a tiempo de empezar a corregirlo. ¿Qué repercusiones tiene esto? Pues tiene repercusiones muy importantes en el sistema en general, pero desde el punto de vista de lo que te interesa, claramente, en el sistema financiero y en el sistema inmobiliario, en los dos sectores.
 "Por supuesto que en 2024 vamos a entrar en la senda de corrección, como han entrado otros países, nos guste o no"
 P. ¿Qué repercusiones?
 R. En el financiero, el rating de un país afecta al rating de sus bancos y, por lo tanto, si hubiera cambios en el rating de la deuda soberana española, lo habría en el de su sistema financiero. Entonces, si sufre la deuda soberana como consecuencia del rating, o de medidas drásticas de corrección del déficit, va a sufrir el sistema financiero y va a sufrir la economía. Es una cadena automática. Y en el inmobiliario, exactamente igual. La gran diferencia es que el sector financiero español en los años 90 se reestructura excepcionalmente bien, pasamos de 60 bancos a cinco, ¡espectacular! Y luego se ha hecho excepcionalmente bien también con el sistema de cajas en toda la crisis de 2008. Pero el sistema inmobiliario no se ha reestructurado más que parcialmente. ¿Qué significa para mí la reestructuración del sistema inmobiliario en España? Significa, como concepto, que en España no tendremos un sistema de alquiler de vivienda racional y adecuado a los desafíos hasta que no manejemos una compañía con 100.000 viviendas en alquiler.
P. ¿Una compañía pública o privada?
 R. Privada, por supuesto.
P. Lo pregunto porque el Gobierno dice que va a hacer 100.000 viviendas de alquiler.
 R. ¡Llevamos años con eso! Privada, por supuesto, en beneficio de los arrendatarios. Y habrá quien pregunte, ¿son 105.000 o 95.000? No, mire usted, 100.000 viviendas es un concepto. En Alemania, la primera compañía tiene 600.000, si no recuerdo mal, en Francia me parece que son 250.000. Entonces, una compañía que maneje 100.000 viviendas en alquiler es una compañía capaz de ser responsable frente al sistema, la administración, los inversores y los arrendatarios. Si tú tienes un laboratorio farmacéutico que hace pastillas contra la tos y viene el covid, estás muerto, pero si es un gran laboratorio farmacéutico, en doce meses tienes la vacuna. Es una cuestión de talla, de profesionalidad. Y además, tendrás servicers que atiendan profesionalmente. Nosotros, en Caixa, manejando un millón de hipotecas, tuvimos que inventarnos un gran servicer, que fue Servihabitat. Luego vinieron los demás.
 P. Lo de crear un gran vehículo lo intentó Blackstone, por ejemplo, y no salió como esperaba.
R. Sí, pero los fondos están para entrar y salir. Aquí, lo que hace falta, es una compañía española cotizada, grande, con inversores profesionales, de nivel mundial, etcétera.
 "En España no tendremos un sistema de alquiler de vivienda adecuado hasta que no haya una compañía privada con 100.000 pisos"
 P. Entonces, está hablando de la vivienda en alquiler como un sector estratégico.
 R. Absolutamente estratégico. Lo que no puede ser es que esta economía siga instalada en el régimen franquista del pequeño propietario como sistema de ahorro. Porque esto ha conducido a España en las últimas décadas a un sistema donde el ahorro se traducía en propiedad de la vivienda. No había, por lo tanto, ahorro líquido privado; al no haber ahorro líquido privado, no hay fondos de inversión o de private equity privados; tampoco hay ahorro institucional estatal. Este país no tiene fondo soberano.
 P. Teníamos el de pensiones, pero en la anterior crisis se consumió.
 R. Sí, pero invertía en deuda pública solamente. ¿Por qué no hay ahorro en este país? Por un régimen nacional socialista, con una ley de arrendamientos de los años 40 que conduce a que el pequeño capital, en vez de ir a ahorro líquido y ser invertido en inversiones industriales, como en el resto del mundo occidental, iba al tocho. Este país arrastra todavía un sistema implantado después de la guerra civil que ha impedido el pleno desarrollo del arrendamiento. Eso tiene consecuencias financieras gravísimas, porque no hay inversión financiera, hay inversiones en el tocho y el dinero está inmovilizado en el tocho. ¿Cómo se corrige? Con una gran empresa de alquiler, profesionalizando el alquiler. Y el segundo tema del inmobiliario es que, para la promoción de vivienda, el sistema está extraordinariamente fraccionado. Aquí no habrá de verdad interlocución, otra vez, social, con inversores, con los gobiernos, hasta que tengamos una promotora que entregue 20.000 viviendas al año.
 
"El sector de vivienda en alquiler es estratégico y no puede seguir instalado en el régimen franquista del pequeño propietario"
 P. ¡Pero si el récord ha sido como 3.000!
 R. Por eso, esto son dos titulares: 100.000 en alquiler y 20.000 en promoción. Entonces, otra vez, dirá el lector: pero son 21.000 o 19.000. Oiga, son referencias. Estoy explicando conceptos con dos ideas y es que este país se tiene que adecuar estructuralmente, como lo ha hecho con el sistema financiero, a un sistema inmobiliario profesionalizado. Y eso significa promoción de vivienda, significa vivienda en alquiler y significa gestión inmobiliaria, la gestión de los servicers.
P. En la concentración del sector financiero, se defendió la españolidad de las entidades.
R. Y tienen que ser españolas, porque la vivienda en alquiler y en promoción es un tema muy de soberanía nacional. ¿Por qué? Porque legítimamente, yo soy presidente de Habitat, aquí puede venir un fondo, invertir en una compañía quebrada en la crisis de 2008, ponerla en beneficios y entregar 2.000 viviendas al año. Y eso está muy bien, pero lo que necesitamos es la gran reestructuración y eso además te permite acudir al mercado de capitales y entrar en un sistema racional de valoración. ¿Qué significa un sistema racional? Pues que tengan el volumen suficiente para que la acción sea líquida, para que los activos se puedan valorar mejor, para que las proyecciones de resultados sean mejores, el rating sea mejor, etcétera. Y salir del pozo de la valoración de las promotoras españolas que están a 0,4 valor NAV (valor neto de los activos).
 "la vivienda en alquiler y en promoción es un tema muy de soberanía nacional, porque necesitamos la gran reestructuración"
 P. ¿Qué está descolocado, el NAV o la cotización?
R: La cotización. ¿Y por qué está descolocada? Porque la liquidez es muy pequeña, el tamaño de las compañías es muy pequeño. El mercado te está diciendo que no le gusta esa acción porque proyecta mal, no sabe si va a haber liquidez en un momento determinado, no sabe si va a cambiar el mercado, etc. Básicamente es un problema de tamaño. Entonces, vuelvo a lo mismo, hay que reestructurar el sector en beneficio de España, vivienda en alquiler y promoción, y servicer. Y segundo, la cotización de las cotizadas no se arregla hasta que, mediante esa reestructuración, no se tenga más tamaño.
 P. Con lo cual, está diciendo al sector: fusionaros.
 R. Absolutamente.
 P. Pues llevan años hablando todos con todos sin éxito.
 R. Fusionaros y comprar. Porque entre promotoras familiares y pequeños propietarios de vivienda en alquiler, este país está lleno de ricos que tienen 20 o 30 pisos. Pero, ¿qué servicio da un propietario que tiene 20 pisos al arrendatario? Lo que tiene que hacer es lo que hizo Azora, que es comprar viviendas públicas o privadas, o encargar nuevas y tener vivienda en alquiler de primera calidad con un servicio perfecto de gestión de la comunidad de vecinos, de los problemas que puedan surgir con los contratos, con un servicer que cuando hay problemas baja el alquiler y da un plazo al arrendatario, etc. ¡Lo que funciona en todo el mundo!
 
"La cotización de las inmobiliarias no se arregla hasta que, mediante esa reestructuración del sector, las compañías tengan más tamaño"
 P. ¿Está hablando de volver al modelo preburbuja, donde una misma compañía tenía su promotora, su patrimonialista y su filial de servicios?
 R. No, en España, este modelo no ha existido nunca.
 p. Vallehermoso con Testa y los servicios que daban al inquilino no estaba mal.
R. Pero pequeñito, para mi visión, pequeñito.
 P. Pequeñito, pero, ¿es el mismo concepto?
 R. Sí, pero yo soy partidario de separar. ¿Por qué? Porque si son grandes, del tamaño que te digo, tienen que ser públicas. Públicas en el sentido de que coticen para atraer mercado de capitales. Y si tú vas a jugar a eso, es muy difícil que lleves a tu capital diferentes tipos de accionistas. Entonces, por eso soy partidario de reestructurar de una vez por todas el sistema inmobiliario español. Doy cifras de reestructuración objetiva que nos asemejarían a Europa. No me vale que esto es muy difícil, que tal, que no sé qué… Hay que hacerlo, y el que lo haga acertará. Puede llevar más o menos tiempo, se hizo en el sector financiero muy bien.
 "España necesita una empresa con 100.000 pisos en alquiler, una promotora que haga 20.000 viviendas al año y un gran 'servicer"
 P. Puede llevar 20 años.
 R. Noooo. Tú no llegas a 100.000 viviendas de golpe en alquiler, pero cuando tienes 20.000, ya empiezas otra liga y eres como un imán. ¡Bua, bua!, te empieza a llegar todo, empiezas a crecer, empiezas a cotizar, empiezas a sumar. Eres como un imán. Y si se ha hecho en el sistema financiero, se puede hacer en el sistema inmobiliario. ¿Qué pasa? Que este es un tema de país. O sea, este país no puede seguir instalado en los años cincuenta.
 P. ¿Y sería con o sin accionista de referencia?
 R. Sin accionista de referencia. En el camino siempre habrá un accionista de referencia, pero luego, son compañías cotizadas, que por eso se llaman públicas. Los anglosajones las llaman públicas porque entienden bien las cosas: son públicas porque cotizan en bolsa, el que quiere comprar, compra, el que quiere vender, vende… Sin accionista de referencia.
P. ¿Quién podría liderar ese movimiento?
 R. Desde luego, en alquiler, Azora, y en promoción, pues los cinco grandes.
 P. Sí, porque se tienen que juntar muchos para que salga.
 R. Bueno o empezar a comprar a otros privados, ¿no? Pero eso, sin el apoyo público… Porque esto es un tema estructural de país, como se hizo con la banca en los 90 o con las cajas de ahorros en el año 2008. Sin la colaboración de la Administración del Estado, la autonómica y municipal, y sin la colaboración del mercado de capitales privado, no se consigue. Mi dibujo de lo que debería ser el inmobiliario es compatible con una gran empresa estatal de alquiler y una gran empresa estatal promotora. Eso es muy importante decirlo. ¿Por qué? No lo digo solo como protección, yo creo mucho en la competencia. Soy muy partidario de que si el Estado quiere organizar una gran promotora o una gran empresa en alquiler, lo haga.
 "Mi dibujo de lo que debería ser el inmobiliario es compatible con una gran empresa estatal de alquiler y una gran promotora estatal"
 P. Hay muchos motivos que dificultan el acceso a la vivienda, pero uno evidente es poder pagarla. Hay una brecha entre los sueldos en España y el precio medio de alquiler.
 R. Aquí no voy a descubrir nada. Así como en lo otro te he contado cosas que son nuevas, en el problema que tú bien señalas, el diagnóstico está hecho por todo el mundo, incluso por la administración. En España hay un problema de calificación de suelo muy importante. Yo creo que es, fundamentalmente, más que un problema de Estado, que lo es por elevación, un problema de calidad de gestión municipal y en los planes generales autonómicos. No se entiende en Europa que el tema de Chamartín haya tardado... ¿Cuántos años?
 P. Seguimos esperando.
 R. Pero ¿cuántos años? No sé, varios.
 P. Más de 25.
 R. 25 años. ¡No se entiende!
 "No se entiende en Europa que el tema de Operación Chamartín haya tardado tanto. ¿Cuánto llevamos? 25 años. No se entiende"
P. ¿Cómo vamos de seguridad jurídica?
 R. Yo creo que la seguridad jurídica en el inmobiliario existe como fondo, es decir, la legislación es la que hay, pero la tramitación del resultado final, porque al final opera la seguridad jurídica cuando tú tienes un problema, tarda años en resolverse. Todo lo que tarda años es otra vez arena en el depósito de gasolina. Es decir, la diligencia en la toma de decisiones termina siendo, en términos de seguridad jurídica, lo que debe ser. Pero, en el camino, la tramitación lleva años y eso desespera al inversor
 P. Antes ha comentado que en esta crisis, o recesión, o como lo queramos llamar, Bruselas va a terminar imponiendo las reglas. ¿Cuándo y qué reglas?
R. Pues las que existen actualmente, no hay nuevas reglas. Estamos en un periodo de excepción. Bruselas ha interrumpido las decisiones de corrección del déficit, incluido nuestro artículo 155 de la Constitución, ha interrumpido como consecuencia de la crisis covid y la guerra de Ucrania. Pero esa interrupción se acaba en 2023, y en 2024 hay que entrar ya en la senda comprometida de corrección de déficit y de reducción de deuda soberana. Entonces, las reglas existen. Yo lo que digo es avisar con tiempo.
P. El sector financiero es muy importante para el inmobiliario. ¿Dónde está y dónde cree que va a estar?
 R. Yo creo que el sector financiero ha aprendido con dolor desde la crisis de 2008, que al final supuso toda la reestructuración del sistema de cajas, que eran muy financiadoras de vivienda. Aprendió con dolor las reglas del riesgo inmobiliario y, por lo tanto, la práctica que del sector financiero yo hoy veo desde Hábitat, como presidente de una promotora, es impecable en el sentido de que las decisiones, desde el punto de vista de riesgo, de porcentajes de financiación a particulares para subrogación de hipotecas, son todos razonables. Hemos mejorado con dolor y con una reestructuración salvaje, pero se ha aprendido, y la gestión de riesgos del sistema financiero actual español, a mí me gusta mucho.
 P. Se está hablando mucho de que se avale a los jóvenes la entrada de una vivienda. ¿No es un riesgo para todos los españoles? Lo digo por lo que se ha visto, por ejemplo, con los ICO.
R. Los ICO del año, me parece, 2013, de cuando se cambió al presidente del ICO y se dijo que a partir de entonces los créditos a las pymes los daría el ICO, me parece que fue el 90% de aquellos préstamos que dio el ICO que cayeron contra el presupuesto público. Por lo tanto, se usó dinero público para beneficiar a determinadas pequeñas empresas o medianas, con criterios de flexibilidad indebidos. La vida es muy dura y eso fue contra presupuesto público y contra necesidades más prioritarias. Y además impidió una reestructuración que al final terminó llegando porque impagaron. Y siempre pasa igual. Da igual que sea el ICO holandés, que el ICO español. Siempre pasa igual. Si se afloja en criterios de riesgo por parte de un sistema financiero, se conceden operaciones que no se pueden pagar.
"Hoy veo, como presidente de una promotora, Habitat, la gestión de riesgos del sistema financiero español actual, y me gusta mucho"
P. No defiende entonces avalar el 20% de entrada.
 R. Creo que no y, sobre todo, como plan general. Luego está el micro de cada ayuntamiento, que conoce bien a su gente joven, que puede avalar para comprar una vivienda de promoción municipal. ¡Yo qué sé!, pero yo no entro en el micro en esta entrevista, porque son excepciones al sistema que permiten un poco de grasilla. A mí me gusta la grasilla porque, en el micro, los grandes engranajes se complementan bien y funcionan bien. Si se hace a nivel general, creo que es una mala receta porque no va a beneficiar a la gente joven, el que no puede pagar no va a poder pagar, el conflicto va a ser mayor, los daños emergentes van a ser mayores y la frustración tremenda. Lo que hay que hacer es tener vivienda en alquiler para gente joven a buen precio y eso exige, vuelvo al principio, grandes empresas muy eficientes, suelo calificado, etc., etc., que permitan bajar el precio del alquiler.
 P. ¿Buen precio es un tercio de los ingresos familiares?
 R. Es para la hipoteca, ¿no?
 "Creo que es una mala receta avalar a los jóvenes el 20% de entrada para la compra de una vivienda, el que no puede pagar, impagará"
 P. Exacto, para la hipoteca, ¿y para el alquiler?
 R: Entre un 30% y un 40% es una buena regla. Eso es una buena regla. Si no llegas para la hipoteca, entonces coges el alquiler.
 P. ¿Van a bajar los precios?
 R: En obra nueva, no. Quizás en precios reales, descontada la inflación, si los precios no evolucionan, etcétera, etcétera, en términos reales puede haber alguna pequeña bajada. Pero la demanda sigue siendo superior a la oferta, como sabes.
 P. ¿Segunda mano y alquiler?
 
R. El alquiler va a estar ahí, poco a poco, como la demanda también es superior a la oferta, y no hay movilización masiva de suelo y no hay reestructuración del sector a fondo, vuelvo a mi argumento, los precios poco a poco van a ir subiendo, porque el sistema funciona mal.
 "Los precios de obra nueva no van a bajar y en alquiler, poco a poco, van a ir subiendo, porque el sistema funciona mal"
 P. Si el sistema funcionara bien, ¿bajaría?
 R. Claro, claro, el sistema funciona mal. Si tú tienes una miríada de bancos inoperantes o de laboratorios farmacéuticos o de fabricantes de coches, ¿tú sabes cuánto cuesta fabricar un SEAT? ¿Cuánto costaría fabricar un SEAT si pones una pequeña empresa? ¡Es que es imposible, es estructural, es que es de cajón!
 P. Entonces, mientras no reestructuremos el sistema, estamos creando una gran burbuja.
 R. Bueno, esta es una burbuja que avanza en la que... Pero no la calificaría de gran burbuja, en la que el sector no es eficiente, pero como no es una explosión de precios y todo el dolor se asimila bien. Yo lo que estoy aquí es para decir que ese dolor es inaceptable y que se puede hacer algo.
 P. Más allá de la vivienda. En general, como concepto: se sale de la anterior crisis dándole a la maquinita de liquidez y bajando tipos. Pero, en el fondo, lo que hemos hecho es dar metadona al adicto. Hemos dopado el sistema.
 R. Es más que metadona lo que has inyectado en el sistema. Es, ¿como se llama la gasolina de aviación? Tienes la gasolina 95, la 98, y luego la gasolina de aviación. Has metido un combustible de primerísima categoría. El sistema compra tiempo en 2008 metiendo gasolina en el sistema para que no se derrumbe todo y se evita la Gran Recesión, que hubiera limpiado todo, pero hubiera sido dolorosísima. Se evita con política monetaria, bajando tipos e inyectando dinero para que la demanda fluya, y luego, con déficit público, para añadir más demanda. Y se compra tiempo, y en ese tiempo se reestructura el sistema financiero y otro tipo de reformas estructurales. Entre 2014 y 2019 esto se empieza a corregir y ahora se corrige definitivamente para abrir espacio, porque la demanda está tan hinchada que la oferta no da abasto. Y entonces, de evitar la Gran Recesión, ahora, hemos pasado a provocar una recesión que, se dice, en dos o tres trimestres está controlada. ¿Se va a poder hacer? ¿Se puede ahora poner en recesión Europa y Estados Unidos tres trimestres y definitivamente ajustar la demanda? Va a ser muy difícil, pero la inflación que tuvimos disparada hubiera acabado con todo. Al final te mueves entre el 29, la Gran Recesión y los años treinta alemanes de la gran inflación.
 "Hemos pasado de evitar la Gran Recesión en 2008 a provocar una recesión. ¿Se va a poder controlar? Va a ser difícil"
 P. ¡Madre mía! Menuda foto me ha dejado.
 R. Pero hemos aprendido mucho y la gestión pública ha mejorado mucho. Y la privada también. Antes venía una gripe y se te llevaba por delante millones de personas. Hemos tenido el covid y se han producido vacunas en un tiempo récord. El mundo ha mejorado mucho.
 P. ¿Y qué tipos cree que tendremos?
 
R. No más allá del 3% en Europa, salvo que Ucrania provoque un conflicto mayor y una escalada y eso dispare definitivamente la inflación. Podríamos tocar cincos en Estados Unidos.
 P. ¿Por largo tiempo?
 R. No, si conseguimos ajustar demanda a oferta. Es decir, esto no debería durar más allá de un año en un horizonte de buena gestión y buenos resultados, salvo Ucrania, soy muy pesado, y colapso chino, que es un factor de demanda y oferta que pesa mucho.

[el malo]

ENTREVISTA A JUAN MARÍA NIN

"El problema del alquiler en España se arregla con una empresa privada con 100.000 pisos"
Juan María Nin bebe constantemente de la fuente de la crisis de 2008 para analizar la actual. Entonces, se evitó la Gran Recesión, ahora se está forzando una. Entonces, se reestructuró el sistema financiero, ahora le toca al inmobiliario

18/01/2023 - 05:00

EC EXCLUSIVOArtículo solo para suscriptores

En junio de 2012, Juan María Nin (Barcelona, 1953) recibió una llamada que marcó para siempre su ya dilatada trayectoria profesional: la canciller Angela Merkel le llamaba a Berlín, quería conocer por su boca la situación real de la economía española. Fue entonces cuando se aprobó la línea de liquidez de hasta 100.000 millones que permitió a nuestro país salir de la crisis, tras una profunda reestructuración del sector financiero y el definitivo pinchazo de una burbuja inmobiliaria que demasiados se resistieron a ver.
 
Cuando estalló la subprime, apenas hacía un año que Nin había dejado Banco Sabadell, donde era consejero delegado, para incorporarse a La Caixa como director general. Desde allí, en primera línea de fuego, participó en la transformación de todo el sector de bancos y cajas de ahorros, en la gestión del colapso hipotecario y promotor, en el lanzamiento de Sareb y en la creación de Servihabitat y BuildingCenter.
Tras salir de la entidad, en 2014, se incorporó a Azora como consejero, dos años después fue nombrado senior advisor de CBRE Real Estate y, desde 2018, es presidente no ejecutivo de Habitat Inmobiliaria. Pocos conocen tan bien el sistema inmobiliario como él, lo ha vivido y sufrido desde dentro y desde todos los ángulos. Ahora, con la libertad de quien ya no tiene nada que demostrar y sí mucho que enseñar, defiende la creación de campeones nacionales: una promotora que levante 20.000 viviendas al año y una patrimonialista con 100.000 pisos en alquiler.
 PREGUNTA. Tras la burbuja inmobiliaria, escribió Por un crecimiento racional, obra donde analiza las causas de la crisis y las soluciones que se adoptaron. Mucha gente se pregunta si vamos hacia una crisis comparable.
 RESPUESTA. Curiosamente, es un libro que a raíz de la situación actual , que es otra vez de crisis, está muy vigente. A mí, de vez en cuando, sobre todo gente joven, me escriben y me dicen: "¡Oye!, todas tus reflexiones vuelven a estar muy vigentes". ¿Por qué están vigentes?, porque el trasfondo ideológico y de valores en el análisis de la realidad y de la situación sigue siendo permanente. Pero es un libro ex post facto, es decir, cuando ya está solucionado. Cuando ya está todo, se puede hacer un libro con esa componente académica. Ahora, quedan unos meses para tener perspectiva. Hay dos tipos de enfoques, el del momento, que es interesantísimo pero más periodístico, y el de reflexión más académica, que exige ver con más tranquilidad qué ha sucedido.
 
P. Pues el periodístico: ¿dónde estamos, qué análisis hace de la situación?
 R. Estamos en una situación donde, como consecuencia de las decisiones tomadas con la crisis de 2008, con esa política monetaria extrema y una política fiscal agresiva, se permitió no solo superar la crisis con un bonus temporal para hacer reformas, sino desembocar en una zona de resistencia que, en occidente, nos permitió superar la acometida covid y empezar a ganar capacidad de maniobra con la política monetaria, bajando tipos y aumentando el espacio que da la reducción del balance; y luego, en política fiscal, recuperando la sensatez. Por tanto, se ha hecho muy bien en Estados Unidos, se ha hecho muy bien en Europa, hay una gran incógnita en estos momentos respecto a la política fiscal española, sobre todo por el tema de pensiones y el déficit estructural de los últimos tres años.
 "Si tienes que corregir la demanda, la única decisión viable es provocar una recesión. Es duro, pero es lo más justo y racional"
 P. ¿Cuáles son los grandes nubarrones?
 R. El gran tema que tenemos sobre la mesa es doble y es internacional: por un lado, Ucrania, un conflicto de guerra nunca se sabe por dónde va a salir y ha sido el inductor más importante de la inflación de segundo grado, y por otro, los problemas de China, también muy importante en términos de demanda global. El factor Ucrania, la inflación, y el factor chino lo que introducen en esta crisis es algo a lo que se está menos acostumbrado y que los gobiernos odian gestionar, que es una crisis de oferta. ¿Cómo se corrige? Pues o corrigiendo la oferta y aumentando la capacidad, pero la capacidad instalada es la que es; o corrigiendo la demanda. Entonces, si tienes que corregir la demanda, la única decisión viable es provocar una recesión. Y esta es la decisión que se ha tomado.
[..]

Hacia la mitad de la entrevista iba a postear.. "venga, confiesen, ¿quién de ustedes es JM Nin? Porque es transicionista a tope".

Luego sigo leyendo y dice que este alquiler debería estar liderado por Azora (la misma que ha intentado subir los alquileres un 30% del tirón y se lo ha tumbado un juez) y que un precio aceptable para el alquiler está en torno al 40% de los ingresos 

Ni que decir tiene que los precios del banano no bajan (porque "como sabes, la demanda sigue siendo superior a la oferta").

Como estos sean los que van a liderar la transición, vamos apañados.

Tampoco estoy de acuerdo para nada con lo de los tipos al 3%, cuando las señales que vienen dando los bancos centrales es de que no es suficiente y seguirán subiendo (siempre guardándose el Putincomodín bajo la manga para usarlo cuando sea necesario).

Por todo lo demás, esta la idea la propuso hace unos cuántos volúmenes de este hilo ¿Saturno? ¿Saturio? Mis disculpas si fue otro compañero. Todos los pisos a una sociedad pública de alquiler a cambio de una participación de los beneficios y  papelito que les diga que su piso vale un gritón de euros (que nunca podrán hacer efectivos)

editado para reducir el quote y hacerlo más legible

PS gracias SteelFingers por traerlo

[Mad Men]

La verdad.

Estas personas que se llaman economistas y (a pesar de su edad avanzada) no se enteran ni de cómo va el mundo (o peor aún, su análisis se basa en el interés propio) no merecen ni llamarse economistas, ni ser leídos.

Este tío no sabe de economía básica si plantea que se puede pagar el 40% del sueldo en alquiler, según el mendas con un sueldo de 18500 euros (el sueldo más común) que tras quitarle el IRPF debe quedarse en unos 15000 euros, puede destinarse 6000 euros para el alquiler y con el resto (9000) pagar comida, ropa, luz, agua, coche, diversión…. etc. Es decir, el menda cree que con 750 euros al mes puedes vivir decentemente.

Por otra parte, habla de crisis y falta de productividad, pero no menciona la losa que supone el coste del alquiler en el precio de los bienes y servicios ofrecidos por las empresas. En román paladino, una bajada del coste de la vivienda repercute en una bajada de la inflación, sin coste ninguno para la empresa o el trabajador, sólo supone una merma de rentas para el parásito rentista.

Un tipo sabio sin duda.


Por otra parte viendo su historial en wikipedia, se trata de un Langosta premium. No me extraña su pensamiento.

Un aprendizaje que me ha sido útil en este foro es el de saber cribar la información buena de la mala,os doy las gracias a todos por esa enseñanza.

Saludos.

[Benzino Napaloni]

Hacia la mitad de la entrevista iba a postear.. "venga, confiesen, ¿quién de ustedes es JM Nin? Porque es transicionista a tope".

Luego sigo leyendo y dice que este alquiler debería estar liderado por Azora (la misma que ha intentado subir los alquileres un 30% del tirón y se lo ha tumbado un juez) y que un precio aceptable para el alquiler está en torno al 40% de los ingresos 

Ni que decir tiene que los precios del banano no bajan (porque "como sabes, la demanda sigue siendo superior a la oferta").

Como estos sean los que van a liderar la transición, vamos apañados.

Tampoco estoy de acuerdo para nada con lo de los tipos al 3%, cuando las señales que vienen dando los bancos centrales es de que no es suficiente y seguirán subiendo (siempre guardándose el Putincomodín bajo la manga para usarlo cuando sea necesario).

Por todo lo demás, esta la idea la propuso hace unos cuántos volúmenes de este hilo ¿Saturno? ¿Saturio? Mis disculpas si fue otro compañero. Todos los pisos a una sociedad pública de alquiler a cambio de una participación de los beneficios y  papelito que les diga que su piso vale un gritón de euros (que nunca podrán hacer efectivos)

editado para reducir el quote y hacerlo más legible

PS gracias SteelFingers por traerlo

El leitmotiv del rentismo del alquiler es la "inseguridad jurídica", lo hemos vuelto a ver con los panfletos de El Economista de estos días.

Pero luego bien que son ellos los que se saltan la ley a la torera, obligando a los inquilinos a elegir entre agachar la cabeza o pelear en los tribunales.

Un contrato jamás es la vía para saltarse la ley y legalizar una ilegalidad. Con muy poco conocimiento de derecho básico se sabe eso. Pacta sunt servanda, sí, pero antes que el contrato va la ley, y la ley sólo equipara a su altura las cláusulas legales del contrato. Los artículos 6 de la LAU y del Código Civil (curiosamente el mismo número) apuntan en esa dirección.


Pero enseguida se ve que no hay tal inseguridad. Buena parte de la discusión es "aquí no se toca nada porque nos quedamos sin chollo". Pero con el invierno demográfico apretando, y la economía real amenazada -el caso más sangrante lo vamos comentando aquí, las empresas empiezan a no tener mano de obra para operar entre el invierno demográfico y el absurdo precio del banano-, es que ya no hay más tu tía. Es cortar la tontería o dejar que se vaya todo al carajo.

En concreto, la subida del plazo de alquiler de 3 a 7 años para no particulares estaba expresamente orientado a evitar que los fondos buitre acabasen de arrasarlo todo.

Aún soy muy escéptico, pero van apareciendo señales de que el banano no será rescatado esta vez.

[Mistermaguf]

La verdad.

Estas personas que se llaman economistas y (a pesar de su edad avanzada) no se enteran ni de cómo va el mundo (o peor aún, su análisis se basa en el interés propio) no merecen ni llamarse economistas, ni ser leídos.

Este tío no sabe de economía básica si plantea que se puede pagar el 40% del sueldo en alquiler, según el mendas con un sueldo de 18500 euros (el sueldo más común) que tras quitarle el IRPF debe quedarse en unos 15000 euros, puede destinarse 6000 euros para el alquiler y con el resto (9000) pagar comida, ropa, luz, agua, coche, diversión…. etc. Es decir, el menda cree que con 750 euros al mes puedes vivir decentemente.

Por otra parte, habla de crisis y falta de productividad, pero no menciona la losa que supone el coste del alquiler en el precio de los bienes y servicios ofrecidos por las empresas. En román paladino, una bajada del coste de la vivienda repercute en una bajada de la inflación, sin coste ninguno para la empresa o el trabajador, sólo supone una merma de rentas para el parásito rentista.

Un tipo sabio sin duda.


Por otra parte viendo su historial en wikipedia, se trata de un Langosta premium. No me extraña su pensamiento.

Un aprendizaje que me ha sido útil en este foro es el de saber cribar la información buena de la mala,os doy las gracias a todos por esa enseñanza.

Saludos.

Yo siempre pensé que un alquiler no debería nunca superar el 20% de los ingresos de la unidad familiar. En caso de personas solas, podría ser admisible algo más, pero no más allá del 25%.

De ahí hacia arriba, se convierte en una externalidad que se paga entre todos.

[Derby]

El punto de vista de la economista Ann Pettifor. Para Pettifor la clave (el propulsor o combustible) de la burbuja inmobiliaria está en la financiación. Con la subida de tipos y la falta de una financiación tan accesible, los precios del inmobiliario deberían bajar precipitadamente. Pone los ejemplos de Tesla y bitcoin...pero la burbuja inmobiliaria tiene una característica que no tienen estos ejemplos: su objeto es una necesidad básica, la necesidad de cobijo.

De ahí que, en mi opinión, aunque falte el combustible, el oxígeno...va a hacer falta una intervención más directa o decisiva para que bajen los precios de manera realmente importante.

https://annpettifor.substack.com/p/house-prices-and-the-global-wall

House Prices & the Global Wall of Borrowed Money

How inevitable are house price falls?



Will British/American/Australian/European house prices fall precipitously as a result of the rise in mortgage rates and cost-of-living crises?

The chart above, dated 6th January, is from Neal Hudson, a respected British housing expert. He is hedging his bets.

I am not. I believe house prices will fall precipitously, not just because of higher mortgage payments in the US and elsewhere…

https://twitter.com/JeffWeniger/status/1613671662288871424



..but because higher central bank rates and tightening liquidity (fewer buyers) will accelerate the falls in asset prices already witnessed in 2022. (For examples see the demise of Bitcoin and the fall in Tesla shares.)

Globally house prices can be expected to follow suit.

As I wrote back in 2018: House prices have been blasted into the stratosphere, not by a shortage of supply, but by the excess of a potent propellant – finance.

To predict house price falls we need to lift our eyes from the micro, or the domestic economy, to the global macroeconomy.

As Josh Ryan-Collins and Laurie McFarlane argue in Rethinking the Economics of Land and Housing –  land is inelastic – a gift of nature.

It cannot be created and converted into capital. It cannot be produced or reproduced, or ‘used up.’ Above all, land (and property) is confined by boundaries. It cannot be moved out of Britain, China or Ireland.

The global supply of largely unregulated credit, by contrast, is elastic and with the help of global central banks and financial institutions, can be produced almost ad infinitum by both global but also national monetary and financial systems.

And unlike land, credit and capital are not confined by boundaries. In the 1960s and 70s, under pressure from Wall St. limits (frictions) on the movement of capital were removed. Today, in our globalized world, capital is highly mobile and its de-regulated flows unreliable and unstable.

The globalised concentration of property ownership, and the capital gains accruing to Wall St from such concentration, is a consequence of the current ‘billionaire’ global financial system - designed to suit the interests of the 1% - not the 99%.

Withdrawing the propellant of global finance

House prices began to fall when the propellant - finance or borrowed money - was withdrawn – or declined.

Globally, capital flows are in retreat. Not just because of central bank rate hikes and tightening liquidity, but also for political reasons. The Economist, in its latest issue, Globalisation, already slowing, is suffering a new assault - deplores this political (for which read ‘democratic’) ‘de-globalisation’ which restrains foreign investment and regulates investment.

Foreign direct investment has already fallen from a peak of 5.3% of global GDP in 2007 to 2.3% in 2021. The deals that continue to go ahead are more heavily regulated. In 2022 a Chinese buyer was permitted to acquire only 25% of a port in Hamburg, rather than the planned 35%. In 2021 half of all approvals of cross-border investment in France came with conditions attached.

Housing beyond the reach of the young

Sian Ní Mhuirí, 33 in the Financial Times’s recent deep dive into the Irish housing market is quoted as saying that

Housing has become a source of investment, speculation or retirement, not a basic human right.

This shift - from housing as a human right to property as primarily a financial asset regularly earning ‘rent’ in the form of interest, dividends, debt repayments, fees or capital gains - is a consequence of today’s system of globally mobile, largely unregulated rentier capitalism.

Consider one of Wall St.’s biggest private equity companies: Blackstone - also one of the biggest US property empires. The value of the company’s property holdings amount so they tell us, to $565 billion. As Fortune magazine notes, Blackstone’s empire extends well beyond US borders:

The Cosmopolitan and Bellagio hotels on the Las Vegas Strip. Stuyvesant Town, the largest apartment complex in Manhattan. Embassy Office Parks in Bangalore, one of India’s biggest destinations for IT tenants. Except for their prominence and enormous size, these properties don’t much resemble one another. They have something crucial in common, however: They’re all owned by investment funds controlled by Blackstone Group, the private equity giant.

Recently Blackstone suffered a setback to its expectation of millions of dollars in future rents from one of America’s biggest rental apartment complexes - Stuyvesant Town. That setback took the form of politics: democratic decision-making.

In 2018 Democrats won a majority in the New York state senate. A year later, writes Mark Vandevelde in the FT last Saturday, they reversed a ruling that would have ensured the expiration of regulated rents in the future. Instead they ruled that regulated rents

would stay on the books forever.

Microeconomic perspectives vs Macroeconomic perspectives

The economic consequence of throwing billions of dollars at scarce assets like property is predictable: price inflation. Asset price inflation that incidentally, unlike consumer price inflation, is tolerated and even encouraged by central bankers and orthodox economists.

Another consequence is the extraordinary rise in private and public debt - as Wall St and others based in the treasure houses of, for example, China, borrowed to invest in, or rather speculate in, property.

The impact of Wall St. and the global financial rentier system on home prices is felt keenly in Ireland - an open economy that, like Britain, is also a tax haven. In Ireland, as in many parts of Britain, housing is largely unaffordable, and homelessness rife. And, like Britain, rents in Ireland are largely deregulated. Hence the rise in rents, the decline in affordability, and, for Ireland, the emigration of thousands of young people - as the FT explained in December 2022:

nationwide rents rose by an average of 14.1 per cent in the third quarter this year compared with the same period in 2021…….the highest increase since it began tracking rents in 2005.….as many as seven out of 10 young people are considering moving abroad because they cannot afford somewhere to live — an embarrassing failure for one of the EU’s better-off nations.

The FT’s Jude Webber writing just after the Christmas break, informs us that:

According to official figures, Ireland had an unprecedented 11,397 people in emergency shelters in October, but experts say rough-sleepers, couch-surfers and other “hidden homeless” are not included, meaning the true problem is even greater.

In her piece Ms Webber cites Professor Ronan Lyons of Trinity College, Dublin. Like many mainstream economists, Prof. Lyons believes that higher prices are caused by a shortage of the supply of housing. The answer he believes is every developer’s wet dream: to spread more concrete across Ireland, and build more houses.

China took his advice and now has a massive oversupply of housing - financed by debt borrowed by private equity firms. As Isabel Hilton explains in the current issue of Prospect:

China had enough empty apartments to accommodate 90m people. In theory, the UK could house its entire population in China’s unused apartments and there would still be masses of room left over.

Like Wall St., China has its big private equity firms, the most notorious of which is Evergrande. According to Ms Hilton in Prospect:

By 2021, Evergrande, the world’s largest property company, was also its most leveraged, carrying a burden of $300bn in debt which, in a slowing market, investors increasingly doubted that it could pay. From Beijing’s perspective, Evergrande’s situation was more and more threatening: valued at $41bn in 2020, by the end of 2021 it was priced at less than $4bn and was struggling to meet scheduled interest payments on its dollar-denominated bonds.

It was not the only property company in trouble. In 2020, the government had tried to restrain the rapidly rising surplus of apartments by restricting the flow of finance to property firms. Now they were unable to service their existing debts or finance building new apartments for which, in many cases, prospective homeowners had already paid, or were committed to pay.

The microeconomics of ‘supply & demand’ vs the macroeconomics of globalisation

Back in June, 2018, in an article published in the Irish Times, I criticised Professor Ronan’s analysis of Ireland’s housing price rises, and his conclusion based on the theory of ‘supply and demand’:

repeated often by other professional economists, and echoed regularly by grateful developers and estate agents. But the ‘law’ of supply and demand is a micro-economic concept and applicable only to the ‘economy’ of individuals, households and firms.

As evidence of the flawed nature of this “fundamental” micro-economic theory, I present Ireland’s housing market in 2006 – the year in which the market boomed before imploding catastrophically.

Irish home construction peaked in that year. In a country of just 4 million people, more than 90,000 homes were built.   And yet, despite this extraordinary increase in supply, and contrary to economic theory, prices in 2006 did not fall, but continued rising – by a whopping 11%.

To understand Ireland’s housing crisis, and to formulate sound policy to deal with it, requires a macro-economic approach.

To repeat: house prices have been blasted into the stratosphere, not because of a shortage of supply, but by the excess of a potent propellant – finance. House prices fall when the propellant is withdrawn – and flows of finance decline.

[Benzino Napaloni]

Yo siempre pensé que un alquiler no debería nunca superar el 20% de los ingresos de la unidad familiar. En caso de personas solas, podría ser admisible algo más, pero no más allá del 25%.

De ahí hacia arriba, se convierte en una externalidad que se paga entre todos.

Buena parte del discurso del ladrillo, si no todo, se hace para tapar algo tan simple como que si el personal no puede pagar, el problema está en el precio.

Se culpa a todo lo culpable, incluido el cha-cha-chá. Que si los bancos no prestan. Que si no hay subvenciones. Que si tenemos una economía débil que no permite pagar más salarios. Todo, todo lo imaginable para tapar que igual el problema es el precio, y que tiene que pinchar.

En el imaginario común han pesado demasiado los años del crédito barato. Que tenías un sueldo de mierda y querías gastar más, el banco te lo dejaba prestao sin explicaciones. Ya sabemos cómo acabó todo eso. Pero cuesta mucho quitarse la costumbre y asumir que la resaca es una consecuencia de la borrachera. Y que para no tener resaca... hay que pasar la que ya se tiene y moderarse en el bebercio.

El punto de vista de la economista Ann Pettifor. Para Pettifor la clave (el propulsor o combustible) de la burbuja inmobiliaria está en la financiación. Con la subida de tipos y la falta de una financiación tan accesible, los precios del inmobiliario deberían bajar precipitadamente. Pone los ejemplos de Tesla y bitcoin...pero la burbuja inmobiliaria tiene una característica que no tienen estos ejemplos: su objeto es una necesidad básica, la necesidad de cobijo.

De ahí que, en mi opinión, aunque falte el combustible, el oxígeno...va a hacer falta una intervención más directa o decisiva para que bajen los precios de manera realmente importante.

El crédito barato es fundamental para las burbujas. Trías de Bes lo explica muy bien en "El hombre que cambió su casa por un tulipán".

Definió cinco niveles de gravedad para las burbujas especulativas.

1 - Ahorros propios. Tulipomanía.
2 - Préstamos de la banca local. Burbuja de los Mares del Sur.
3 - Préstamos de la banca internacional. Gran Depresión.
4 - Refinanciación. Burbuja japonesa.

Es decir, hasta aquí es simplemente dinero, con fuentes cada vez más amplias y que salpican más si hay impago.

Pero para llegar al último nivel ya no es una cuestión de dinero. Es introducir en el juego especulativo el propio bien con el que se especula. En el caso del ladrillo, la cantidad de economía aparentemente real que genera. Y en España fue enorme. Puestos de trabajo directos e indirectos, impuestos, actividad económica en general... que se fue al garete casi de un día para otro tras la quiebra de Lehman Brothers.


Peeeero... esta vez ya no está la horda de obreros de la construcción que se irían al paro en tropel como en el octubre negro de 2008. Del saneamiento de la banca, ya veremos su estado real.

Visto el tamaño del crac de 2008 y por lo que hubo de hacerse en el rescate encubierto de 2012, tiene muchísimo sentido que haya habido una hoja de ruta para primero poner la economía real a salvo, y luego dejar caer el pufo.

[Derby]

https://www.ft.com/content/55e3c21f-9421-4e91-b8b6-c0ed8ed3a876

$100 a barrel oil looms again, analysts say

A rally would threaten a weak global economy anew

(...) Are we headed back to $100 oil?

Oil markets have been relatively calm of late compared with the wild ride through much of 2022.

Prices have been volatile but have mostly stayed at about $80 a barrel oil for the past couple months — high by historic standards but not high enough to menace the global economy or launch politicians into action like we saw over the past 12 months.

Few see the calm lasting. Wall Street’s top analysts see the makings of another price leap lurking in just about every important corner of the oil market. A run past $100 a barrel is likely in the coming months, they say, which would threaten a weak global economy anew and put energy prices back at the top of the agenda of many governments.



China’s big comeback

Foremost is China. The extended lockdowns of big cities across China last year sapped demand in the world’s largest oil importer and helped keep a lid on prices at a time when supplies were tight.

“The only reason that oil prices did not stay north of $130 a barrel is that China’s demand fell away,” Jan Stuart, an analyst at Piper Sandler, a Houston investment bank, wrote in a recent note outlining his case for a crude rally. The bank sees Brent crude averaging $110/barrel this year, up about 40 per cent from yesterday’s closing price.

Oil consumption is set to rise sharply after Beijing abruptly lifted its zero-Covid policy last month, analysts argue. More driving and flying will fuel an energy demand recovery similar to when pandemic restrictions were eased across the US and Europe.

China’s re-emergence from lockdowns will be enough to propel global crude demand above last year’s pace even as consumption growth across the US and Europe sputters, many analysts say.

“The most bullish piece of news to emerge over the holiday period has, in our view, been China’s rapid move towards reopening,” Goldman Sachs’s Jeff Currie wrote in a note to investors yesterday. He said it could add $5/barrel to Goldman’s expectations for oil to rally past $100 later this year. (...)

[AbiertoPorDemolicion]

La verdad.

Estas personas que se llaman economistas y (a pesar de su edad avanzada) no se enteran ni de cómo va el mundo (o peor aún, su análisis se basa en el interés propio) no merecen ni llamarse economistas, ni ser leídos.

Este tío no sabe de economía básica si plantea que se puede pagar el 40% del sueldo en alquiler, según el mendas con un sueldo de 18500 euros (el sueldo más común) que tras quitarle el IRPF debe quedarse en unos 15000 euros, puede destinarse 6000 euros para el alquiler y con el resto (9000) pagar comida, ropa, luz, agua, coche, diversión…. etc. Es decir, el menda cree que con 750 euros al mes puedes vivir decentemente.

Por otra parte, habla de crisis y falta de productividad, pero no menciona la losa que supone el coste del alquiler en el precio de los bienes y servicios ofrecidos por las empresas. En román paladino, una bajada del coste de la vivienda repercute en una bajada de la inflación, sin coste ninguno para la empresa o el trabajador, sólo supone una merma de rentas para el parásito rentista.

Un tipo sabio sin duda.


Por otra parte viendo su historial en wikipedia, se trata de un Langosta premium. No me extraña su pensamiento.

Un aprendizaje que me ha sido útil en este foro es el de saber cribar la información buena de la mala,os doy las gracias a todos por esa enseñanza.

Saludos.

Yo siempre pensé que un alquiler no debería nunca superar el 20% de los ingresos de la unidad familiar. En caso de personas solas, podría ser admisible algo más, pero no más allá del 25%.

De ahí hacia arriba, se convierte en una externalidad que se paga entre todos.

Y eso? Eso sería así en tiempos no tan lejanos, en los que la mujer tenía prohibido trabajar y en donde la 'unidad familiar' se formaba con la finalidad de tener prole, y ese folclore de los casados y solteros tenía su gracia,  como en las películas de López Vázquez o Martínez Soria que todos hemos visto.

Pero hoy en día, las 'unidades familiares' están formadas a base de sueldos dobles y el mínimo número de hijos, en el mejor de los casos, con lo que las parejas de sueldos dobles tienen más capacidad de gasto que los que viven solos. 

Los tiempos han cambiado, y las "unidades familiares" se forman para aumentar el consumo personal, irse a esquiar todos los años y subir los precios de todos los bienes de consumo, sobre todo los inmobiliarios y los orientados al ocio.

(Edito: para volver a la temática del foro)

Estoy observando un cambio de narrativa respecto a El Pisito en la prensa popular capitalista. Están preparando a la clase media propietaria en una rebaja en la cotización de su activo financiero?

Vamos a esperar a ver la reacción de la pisitofilia.

[Benzino Napaloni]

Estoy observando un cambio de narrativa respecto a El Pisito en la prensa popular capitalista. Están preparando a la clase media propietaria en una rebaja en la cotización de su activo financiero?

Vamos a esperar a ver la reacción de la pisitofilia.

¿En año electoral? Ni jarto vino .

Otra cosa es que se esté preparando el terreno. La reforma laboral de Díaz, a pesar de que ha roto tabús, no ha recibido mucha contestación. La reforma de la vivienda puede caer antes del fin de la legislatura, y hay más bien resignación con ella por parte de quien menos interés tiene en que se apruebe.

En ambos casos se huele que no queda(ba) otra.

[Mistermaguf]

La verdad.

Estas personas que se llaman economistas y (a pesar de su edad avanzada) no se enteran ni de cómo va el mundo (o peor aún, su análisis se basa en el interés propio) no merecen ni llamarse economistas, ni ser leídos.

Este tío no sabe de economía básica si plantea que se puede pagar el 40% del sueldo en alquiler, según el mendas con un sueldo de 18500 euros (el sueldo más común) que tras quitarle el IRPF debe quedarse en unos 15000 euros, puede destinarse 6000 euros para el alquiler y con el resto (9000) pagar comida, ropa, luz, agua, coche, diversión…. etc. Es decir, el menda cree que con 750 euros al mes puedes vivir decentemente.

Por otra parte, habla de crisis y falta de productividad, pero no menciona la losa que supone el coste del alquiler en el precio de los bienes y servicios ofrecidos por las empresas. En román paladino, una bajada del coste de la vivienda repercute en una bajada de la inflación, sin coste ninguno para la empresa o el trabajador, sólo supone una merma de rentas para el parásito rentista.

Un tipo sabio sin duda.


Por otra parte viendo su historial en wikipedia, se trata de un Langosta premium. No me extraña su pensamiento.

Un aprendizaje que me ha sido útil en este foro es el de saber cribar la información buena de la mala,os doy las gracias a todos por esa enseñanza.

Saludos.

Yo siempre pensé que un alquiler no debería nunca superar el 20% de los ingresos de la unidad familiar. En caso de personas solas, podría ser admisible algo más, pero no más allá del 25%.

De ahí hacia arriba, se convierte en una externalidad que se paga entre todos.

Y eso? Eso sería así en tiempos no tan lejanos, en los que la mujer tenía prohibido trabajar y en donde la 'unidad familiar' se formaba con la finalidad de tener prole, y ese folclore de los casados y solteros tenía su gracia,  como en las películas de López Vázquez o Martínez Soria que todos hemos visto.

Pero hoy en día, las 'unidades familiares' están formadas a base de sueldos dobles y el mínimo número de hijos, en el mejor de los casos, con lo que las parejas de sueldos dobles tienen más capacidad de gasto que los que viven solos. 

Los tiempos han cambiado, y las "unidades familiares" se forman para aumentar el consumo personal, irse a esquiar todos los años y subir los precios de todos los bienes de consumo, sobre todo los inmobiliarios y los orientados al ocio.

Bueno, una persona sola no tiene las necesidades habitacionales de una familia con hijos. Si una familia con hijos (con dos sueldos) necesita, por poner un caso, un piso con tres o cuatro dormitorios, una persona sola puede vivir cómodamente en un piso de uno. De modo que la renta de ese piso debe ser bastante menor que el otro: tal vez no la mitad sino algo más. Es por eso que considero admisible que el single tuviera que destinar unos puntos más de sus ingresos a costearlo.

(Edito: para volver a la temática del foro)

Estoy observando un cambio de narrativa respecto a El Pisito en la prensa popular capitalista. Están preparando a la clase media propietaria en una rebaja en la cotización de su activo financiero?

Vamos a esperar a ver la reacción de la pisitofilia.

Sin duda, desde hace unos meses el cambio de narrativa es muy notorio, no sólo por lo que se dice sino por la cantidad: lo estoy viendo por todos lados.
Y no sólo es el tema inmobiliario en sí mismo, sino todo lo que implica: estoy leyendo por muchos sitios artículos acerca de la imposibilidad de emancipación de la juventud, de la imposibilidad de formar familia y, obviamente, el tema de la (no)natalidad resultante. No sé si se trata de un sesgo de confirmación o qué, pero la sensación que tengo es que se ha roto la veda y tal vez la presa.

https://www.youtube.com/watch?v=K2Ny2_VtArs

[Negrule]

Evidentemente no será igual que el 2008 x volumen, pero empieza el baile

Construalia tiene 455 acreedores y una deuda superior a los 15 millones de euros

La constructora carece de actividad y de trabajadores | El concurso se encuentra a la espera de su decisión sobre su continuidad.

https://www.diariocordoba.com/cordoba-ciudad/2023/01/18/construalia-455-acreedores-deuda-superior-81293587.html

[Derby]

https://www.bloomberg.com/news/articles/2023-01-18/brookfield-property-fund-for-rich-investors-drops-as-rates-rise

Brookfield Property Fund for Rich Investors Drops as Rates Rise

*External valuations on properties are falling with rates up
*$2.4 billion fund owns apartments, DreamWorks campus

A Brookfield Asset Management Inc. property fund for affluent investors posted its second consecutive monthly decline in December as rising interest rates weigh on the industry.

Brookfield Real Estate Income Trust dropped 1.6% in December, following a 1.9% decline in November. The fund has had only one other losing month since its inception in 2019, according to its disclosures.

Despite the weak results to end the year, Brookfield REIT still gained 12.7% in 2022. The $2.4 billion fund holds apartment buildings, offices and logistics properties, primarily in the US. A year ago, it bought DreamWorks Animation’s campus in California for $327 million — its largest single purchase.

“Throughout 2022, third-party valuation firms began adjusting assumptions regarding property valuations that are a key component of our net asset value calculation, leading to some recent downward valuation movements in our portfolio,” Brookfield REIT said in a regulatory filing. Operating performance of the properties “continues to be strong.”

Real estate funds are going through a rough patch as soaring borrowing costs and a cooling economy impact property values. Blackstone Inc.’s $69 billion fund for well-off retail investors is limiting redemptions after receiving withdrawal requests exceeding its quarterly limit. And some of the biggest institutional investors in US commercial real estate have sought to cut their exposure to property funds managed by JPMorgan Chase & Co., Morgan Stanley and Prudential Financial, Bloomberg reported Tuesday. 

Brookfield took over the management of the properties from subsidiary Oaktree Capital Management in 2021. The plan was to expand the portfolio to compete with rival REITs, Bloomberg reported at the time.   

A Brookfield Asset Management Inc. property fund for affluent investors posted its second consecutive monthly decline in December as rising interest rates weigh on the industry.

Brookfield Real Estate Income Trust dropped 1.6% in December, following a 1.9% decline in November. The fund has had only one other losing month since its inception in 2019, according to its disclosures.

[Cadavre Exquis]

https://www.expansion.com/economia/2023/01/18/63c70347e5fdeada688b4582.html

https://www.pressreader.com/spain/expansion-nacional/20230118/page/30/textview

El turismo se reactiva en España: 72 millones de visitantes en 2022

Saludos.

[Cadavre Exquis]

https://www.expansion.com/ahorro/2023/01/17/63c67a27468aeb57388b45df.html

Saludos.