PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Otoño 2015

[Republik]

Las constructoras salivan  y con razón.  Esos contratos llave en mano que sirven para camuflar deuda pagando a plazos un hospital o un complejo judicial son mucho más rentables y aseguran flujos de caja a 30 años. Recuerdo que el tramo de Benavente  a Zamora de la A-66 (50 y pico Km por secano llano que costarían unos 4M el Km) se planteó durante el "Pepinato" hacerlo con una de esas fórmulas y los pagos torales superaban los 1000M, eso sí,  en cómodas anualidades de 30M que incluían el mantenimiento.

Si ahora por pura demagogia justificadora de esas cuasi inexistentes diferencias entre izquierda y derecha, se desata una ola de inversión en edificios universitarios o judiciales pagados de este modo , nos va a salir carísimo.

Pensemos que con contratillos  de estos es más viable dejar de pagar molestas coimas en negro y pasar a contratar a hijos de políticos como "talentosos directivos" con cargo a unos pagos enormes comprometidos para décadas por un gobierno que ganó  para 4 años . El PP madrileño,  el PsOE andaluz o CiU de esto ya saben mucho y parece que quieren que sea la norma en el sector .
Y lo cierto es que las AAPP en conjunto tienen músculo para ser la fuerza rectora de un gran plan energético de fachadas, cerramientos, ACS termosolar,  etc . Eso al tiempo que se audita la planta inmobiliaria  y con el excedente se recalifica  a medida para construir vivienda social DE ALQUILER. 

[Mad Men]

Las obras faraónicas tienen unas virtudes que las hacen muy golosas para la casta publico-privada, siempre existe algún recoveco para justificar X obra o  Y sobrecoste, además que los concursos en teoría públicos, suelen tener unos condicionantes que solo cumple X empresa curiosamente. Y como este tipo de obras cuentan con el aval del Gobierno no se suelen pillar los dedos las constructoras, o en el peor de los casos crean una sociedad para que cargue con el muerto, lógicamente ese muerto estará abalado por el gobierno. Y las previsiones de uso de dichas infraestructuras son de risa.

Es un negociete muy muy bueno sin duda.

[JENOFONTE10]

'SOLO BOLSA' (PP.CC.) POR DEFLACIÓN (LUCHA CONTRA) Y TIPOS BAJITOS (OBLIGADOS).

Tras el BCE y el Banco Central chino, la Fed y el Banco de Japón

Hace siete días nos quedamos muy cortos al vaticinar una semana "ligeramente alcista" ya que la realidad es que la penúltima semana de octubre se ha saldado con subidas notables en las Bolsas europeas, americanas y japonesa, si bien las emergentes no han acompañado en esta ocasión.

La "culpa", de nuevo, la han tenido los Bancos Centrales. Sean o no buenas finalmente las llamadas políticas monetarias no convencionales, lo cierto es que parece demasiado pronto aún como para que los banqueros centrales arrojen la toalla, y por ello era previsible que Draghi renovase su promesa del "whatever it takes", en una zona euro estancada y que sigue próxima a la deflación. Por tanto, sus palabras del, pasado jueves no pueden sorprender a nadie, pero sí es sorprendente, aunque tampoco sea nada nuevo, la euforia que esas palabras han desatado en los mercados.

En su anterior reunión del 3 de septiembre, el BCE ya manifestó su preocupación con la ralentización económica de la zona euro y su disposición a ampliar la compra de bonos y mantener los tipos lo más bajos posible. El primer impacto fue positivo, pero duró muy poco, de hecho se limitó a la sesión del jueves 3 de septiembre. El viernes 4 las Bolsas volvieron a caer y esa tendencia bajista se mantuvo hasta final del mes de septiembre. Sin embargo, en esta ocasión la novedad es que el Banco Central chino (People?s Bank of China) se ha unido al BCE y el viernes bajó, por sexta vez desde noviembre, los tipos de interés y el coeficiente de reservas de la banca. El movimiento del PBoC ha amplificado y prolongado los efectos de las palabras de Draghi.

El mensaje para los mercados está claro: habrá "sobredosis" de medicina monetaria en los próximos meses. El tipo de depósito del BCE puede pasar del menos 0,25% actual al menos 0,5%, profundizando así en el entorno de tipos de interés negativos (NIRP) que tanto gusta a los inversores. De ahí la explosión de júbilo de las Bolsas y los bonos. Los bonos del Tesoro alemán a cinco años han vuelto al menos 0,10% y los tipos a dos años al menos 0,32% lo que supone volver a la anomalía financiera de los tipos negativos.

Lo curioso es que estos nuevos estímulos monetarios del BCE y del PBoC se hacen, en ambos casos, porque las cosas van mal, como lo reconoció, de forma muy explícita el jueves Mario Draghi. Lo más interesante de la explosión vivida en las Bolsas el jueves y el viernes es constatar que a los inversores les sigue importando mucho más que haya liquidez y los tipos bajos a que la economía vaya bien o mal.

Cuando hacíamos la lectura de los acontecimientos de agosto, y en particular de la devaluación en China, decíamos que, ante la nueva oleada de deflación global que implicaba necesariamente esa devaluación, la Fed no iba a subir los tipos en septiembre ni probablemente en diciembre, y que los restantes Bancos centrales iban a tener que intensificar sus programas de apoyo monetario. Teníamos esa convicción, pero también teníamos dudas de cuál iba a ser la reacción de los mercados. Como recordábamos la semana pasada, en septiembre cuando la Fed no subió los tipos, no estaba claro si los inversores querían más dosis de liquidez y tipos bajos o bien preferían ya la normalización monetaria, reveladora de que la economía también empieza a normalizarse. La verdad es que parecía que los inversores deseaban ya ver subidas de tipos, pero también es posible que deseasen oír que la barra libre monetaria iba a durar indefinidamente.

Decíamos también la semana pasada que es difícil saber a ciencia cierta qué piensan o qué quieren los inversores, si el "lower rates for longer" o lo contrario. Pues bien, tras la reacción del jueves y el viernes queda claro que, hoy por hoy, lo que quieren los mercados es más dinero barato.

¿Es esto bueno? A nuestro juicio no, porque deberíamos ya estar en la fase en la que la subida de las Bolsas se basa en la mejora de la economía y en la recuperación de los beneficios de las empresas, y no en la liquidez excesiva y en la bajada de los tipos de interés a territorios cercanos a cero o negativos.

Draghi ha utilizado una nueva terminología el pasado jueves, al anunciar que el BCE ha pasado del "wait and see" al "work and assess" (trabajar y valorar) pero son palabras nuevas para programas viejos, que hasta ahora han funcionado solo muy parcialmente. Si revisamos lo que de verdad ha pasado con esos programas, cuando el pasado 22 de enero el BCE anunció su programa de compra de bonos, metiendo abiertamente (subrepticiamente ya lo había hecho en el 2011 con el LTRO) a la zona euro en el territorio de la QE, las Bolsas europeas subieron de forma espectacular, con algunos índices como el Dax subiendo un 25% en tres meses. Pero el efecto en la economía real fue, lamentablemente, bastante poco visible y por eso ahora se tienen que volver a anunciar nuevos estímulos.

Dado que los nuevos estímulos van en la misma línea que los de enero, aunque en mayores dosis, lo que cabe esperar es más o menos lo mismo. Ya hemos visto el efecto en los mercados: las Bolsas han subido, los bonos también, y el euro ha bajado. ¿Habrá esta vez efecto en la economía real? Volvemos al escenario desconocido (terra incognita) de los tipos negativos. La tesis de Draghi y de los restantes banqueros centrales es que los Bancos Centrales tienen como primer objetivo la inflación y por tanto deben hacer lo que sea para evitar la deflación y con ello conseguirán evitar males mayores. Debemos ser respetuosos con ese punto de vista, pero también debemos consignar que, por ahora, no ha tenido éxito.

Los datos macro recientes no son buenos. El miércoles pasado la balanza comercial de Japón de septiembre mostró una subida de las exportaciones de tan solo el 0,6% y una caída de las importaciones del 11,1% dando como resultado un déficit de 114,5 mil millones de yenes frente al superávit esperado de 84,4 mil millones de yenes.

Si nos fijamos en la micro, en las empresas, vemos que los Bancos siguen dando señales mixtas que indican mar de fondo. Los beneficios de Morgan Stanley caen más de un 40% en el tercer trimestre por la debilidad de los mercados. Credit Suisse anunció el miércoles ampliación de capital por seis mil millones de euros tras anunciar unos resultados muy decepcionantes, con caídas incluso en banca privada y gestión de patrimonios. Deutsche Bank ha tenido que anunciar una amplia remodelación, y ha reconocido que en junio transfirió por error 6 mil millones de dólares a la cuenta de un cliente, poniendo de manifiesto deficiencias de control graves. Barclays también debe reestructurar su negocio y otros Bancos basan sus cuentas de resultados en la reversión de provisiones a gran escala.

Por contra, las tecnológicas están dando buenos datos. El jueves tres de las grandes dieron sus cifras. Google dio un 45% más de beneficio, con subida de su facturación, por YouTube y los móviles, y anunció un plan de recompra de acciones por cinco mil millones de dólares, utilizando una pequeña parte de su caja de más de setenta mil millones de dólares. Microsoft anunció una subida de un 1,8% sus beneficios en el tercer trimestre, superando las expectativas de los analistas, gracias a la fuerte demanda de sus servicios en la nube. Tras el anuncio las acciones subieron el 7,3%. Amazon sorprendió también al alza, volviendo a los beneficios, lo que hizo subir a sus acciones un 11%.Las ventas aumentaron un 23% y sus acciones suben más de un 90% en lo que va de año.

En definitiva, junto al mundo de los estímulos monetarios, que nos suscita bastante escepticismo, y que no nos acaba de sacar del crecimiento débil, vemos un mundo de empresas innovadoras que crean valor, en el que sí creemos.

A nivel de índices, tras las subidas de la semana pasada, que en el Dax fueron del 6,8% y en el Eurostoxx del 4,9% (los índices americanos y el Nikkei tuvieron subidas entre el 2% y el 3%) nos mueven, a riesgo de equivocarnos, a ser cautelosos, más que a pensar en una vuelta a los máximos anuales. Es casi seguro que la Fed en su reunión del miércoles y el Banco de Japón en la suya del viernes 30 de octubre seguirán los pasos del BCE y dirán cosas que los mercados quieren escuchar. Pero a estos niveles preferimos ser muy selectivos, porque, además, los mercados emergentes no se han sumado a las subidas. El MSCI Emerging Markets en dólares subió tan solo un 0,4% la semana pasada, en un nuevo "decouple" de las Bolsas emergentes.

Por ello nuestra idea es evitar los índices y centrarnos en la compra de empresas que nos merezcan la mayor confianza.

Lo copio en este hilo, aunque es un tema recién comentado en MFBH-p.

Mis pretextos son: las críticas positivas al análisis de 'Charli' por PP.CC., y la 'p' de pensiones en MFBH-p, que no me parece la misma vertiente para la liquidez del actual 'SOLO BOLSA', sintetizado por PP.CC. para esta etapa al comienzo de la Era Cero. Si lo entiendo bien, Era Cero incluye poca inflación o deflación y tipos bajitos (no discrecionales sino obligatorios) por un periodo prolongado. No es el festín por pensiones, todavía no.

Saludos.

[saturno]

Ahora es el momento de comprar ladrillo... una vez más
Este fin de semana, gratis con EXPANSIÓN, Guía para invertir en vivienda
- El suplemento Fin de Semana del periódico líder de la información económica EXPANSIÓN dedica ocho páginas a analizar el mercado inmobiliario.
- La vivienda se ha convertido en una inversión cada vez más atractiva, ya que ofrece una rentabilidad del 8%, un porcentaje que se sitúa en máximos desde 2007. Los expertos dicen que es momento de invertir y EXPANSIÓN analizará qué productos son los más rentables.
- Las viviendas en las grandes capitales y en la costa son las más recomendadas por los expertos, que apuntan a un alza de los precios y al fin del 'stock' en muchos barrios.
- EXPANSIÓN también hace un repaso a las ofertas hipotecarias de los bancos y a los productos que ofrecen las mejores condiciones.
http://www.expansion.com/empresas/inmobiliario/2015/10/23/562a112422601d3a2d8b4629.html

"Hay un consenso bastante amplio entre los expertos que asesoran al PSOE para que los ingresos obtenidos a través del alquiler de las viviendas tributen como si se tratara de rentas de capital, a tipos que van entre el 20 y el 24%, siempre teniendo en cuenta que el propósito de Pedro Sánchez es acercar su gravamen al de las rentas del trabajo.

Veo un poco difícil llevar esta medida a la práctica. Lo que van a hacer los caseros es cobrar la renta en efectivo de los inquilinos, sin que se entere hacienda, y ya está. Desde luego, tienen poder de mercado de sobra para imponer condiciones a los inquilinos; por lo menos en Madrid, donde siempre habrá escasez de vivienda. ¿Que no quieres pagar en efectivo al casero?, pues no te lo alquila. Solo tiene que esperar unas semanas a que llegue alguien que le acepte esa condición, y a correr. Siempre perderá menos con la espera de unas semanas, que tener que pagar a hacienda toda la vida del alquiler. Si esa medida no se acompaña con un control de los alquileres en negro, será papel mojado.

No estoy de acuerdo: el inquilino, puede y debe ex-post declarar nulos tales acuerdos, pues son nulos de pleno derecho. Y si no, que se atenga a las consecuencias, dónde tendrá de su parte primero de todo a Hacienda.

Vivienda       = no mercado
NoMercado   = de pobres
De pobres    = providencia
Providencia  = estabulación
                     
Estabulación.... Justicia, Ayuntamientos, bancos, registradores, notarios, agentes inmobiliarios, particulares

Me pregunto si la forma adecuada de actuar sobre un no-mercado de pobres, en lugar de facilitarles a éstos bienes-que-son-vivienda, no será sino la de secar las rentas de los estabuladores públicos y privados

Reducir drásticamente las rentas de profesiones inmobiliarias
Someter las entidades bancarias a tasas especiales sobre préstamos inmobiliarios
Trasladar / Combinar la calificación de terrenos y urbanismo a una escala administrativa superior
Asimilar las comunidades de vecinos a regulación de sociedades (régimen fiscal, parte de la plus valía de un lote revierte sobre la comunidad, como un dividendo)
Aplicar impuestos sobre las comunidades antes que sobre propietarios

Es como aplicar un "efecto" sobre el itinerario de la bola, para tumbar todos los palos.
Divertirse...

[pedrito]

Medida transicionista del PSOE publicada en Vozpopuli:

http://vozpopuli.com/economia-y-finanzas/70258-el-psoe-tratara-fiscalmente-los-ingresos-por-alquileres-como-rentas-de-capital

"Hay un consenso bastante amplio entre los expertos que asesoran al PSOE para que los ingresos obtenidos a través del alquiler de las viviendas tributen como si se tratara de rentas de capital, a tipos que van entre el 20 y el 24%, siempre teniendo en cuenta que el propósito de Pedro Sánchez es acercar su gravamen al de las rentas del trabajo.

Veo un poco difícil llevar esta medida a la práctica. Lo que van a hacer los caseros es cobrar la renta en efectivo de los inquilinos, sin que se entere hacienda, y ya está. Desde luego, tienen poder de mercado de sobra para imponer condiciones a los inquilinos; por lo menos en Madrid, donde siempre habrá escasez de vivienda. ¿Que no quieres pagar en efectivo al casero?, pues no te lo alquila. Solo tiene que esperar unas semanas a que llegue alguien que le acepte esa condición, y a correr. Siempre perderá menos con la espera de unas semanas, que tener que pagar a hacienda toda la vida del alquiler. Si esa medida no se acompaña con un control de los alquileres en negro, será papel mojado.

No estoy de acuerdo: el inquilino, puede y debe ex-post declarar nulos tales acuerdos, pues son nulos de pleno derecho. Y si no, que se atenga a las consecuencias, dónde tendrá de su parte primero de todo a Hacienda.

Esa es la teoría, y es como debe ser. Pero la realidad va por otro lado, y el mundo del alquiler es tan complicado, que una vez que encuentras piso, aceptas las condiciones que te pongan, siempre que no sean lesivas para ti. A mi siempre que me han propuesto pagar en negro el alquiler siempre he dicho que no, y a partir de ahí el casero ya no quiere saber nada más. Esperan a que llegue el siguiente.

En mi curro, el colectivo de caseros exprime inquilinos se jacta abiertamente de no declarar el alquiler a hacienda y nadie les dice nada. Incluso les dan palmaditas en la espalda. Cualquier análisis que se haga de la situación, hay que tener en cuenta que España es un país de mayoría pisitòfila.

[lemmings]

Veo un poco difícil llevar esta medida a la práctica. Lo que van a hacer los caseros es cobrar la renta en efectivo de los inquilinos, sin que se entere hacienda, y ya está. Desde luego, tienen poder de mercado de sobra para imponer condiciones a los inquilinos; por lo menos en Madrid, donde siempre habrá escasez de vivienda. ¿Que no quieres pagar en efectivo al casero?, pues no te lo alquila. Solo tiene que esperar unas semanas a que llegue alguien que le acepte esa condición, y a correr. Siempre perderá menos con la espera de unas semanas, que tener que pagar a hacienda toda la vida del alquiler. Si esa medida no se acompaña con un control de los alquileres en negro, será papel mojado.

¿Y qué pasa si el inquilino deja de pagar y no se quiere ir?

[Mad Men]

Veo un poco difícil llevar esta medida a la práctica. Lo que van a hacer los caseros es cobrar la renta en efectivo de los inquilinos, sin que se entere hacienda, y ya está. Desde luego, tienen poder de mercado de sobra para imponer condiciones a los inquilinos; por lo menos en Madrid, donde siempre habrá escasez de vivienda. ¿Que no quieres pagar en efectivo al casero?, pues no te lo alquila. Solo tiene que esperar unas semanas a que llegue alguien que le acepte esa condición, y a correr. Siempre perderá menos con la espera de unas semanas, que tener que pagar a hacienda toda la vida del alquiler. Si esa medida no se acompaña con un control de los alquileres en negro, será papel mojado.

¿Y qué pasa si el inquilino deja de pagar y no se quiere ir?

Pues te jodes, al no tener un contrato de alquiler con unas reglas claras, como si el inquilino quiere quemar la casa. Y si tienen hijos menores de edad, no los echaras nunca, por razones sociales y porque el estado no quiere ocuparse de ellos.

Es más, si se hace daño quizás sea el propietario el culpable.


Después viene la gente quejándose de que un fulano le ha destrozado el piso o que no le pagan y no les puede echar, coño, pero si lo tienes en negro tío, sin contrato de alquiler, que te esperabas?

Es la doble moral, yo quiero que mi inquilino sea honrado,buen pagador y bien explotado, en cambio yo tengo derecho a no pagar impuestos de mi alquiler.

[mpt]

....... Y lo cierto es que las AAPP en conjunto tienen músculo para ser la fuerza rectora de un gran plan energético de fachadas, cerramientos, ACS termosolar,  etc . Eso al tiempo que se audita la planta inmobiliaria .....

tienen musculo para un mini burbuja de albañiles; para meter inflacion empotrada, para recaudar, para consumir materias primas, para despilfarrar recursos sin beneficio neto alguno, para "patada p'alante"

[wanderer]

Medida transicionista del PSOE publicada en Vozpopuli:

http://vozpopuli.com/economia-y-finanzas/70258-el-psoe-tratara-fiscalmente-los-ingresos-por-alquileres-como-rentas-de-capital

"Hay un consenso bastante amplio entre los expertos que asesoran al PSOE para que los ingresos obtenidos a través del alquiler de las viviendas tributen como si se tratara de rentas de capital, a tipos que van entre el 20 y el 24%, siempre teniendo en cuenta que el propósito de Pedro Sánchez es acercar su gravamen al de las rentas del trabajo.

Veo un poco difícil llevar esta medida a la práctica. Lo que van a hacer los caseros es cobrar la renta en efectivo de los inquilinos, sin que se entere hacienda, y ya está. Desde luego, tienen poder de mercado de sobra para imponer condiciones a los inquilinos; por lo menos en Madrid, donde siempre habrá escasez de vivienda. ¿Que no quieres pagar en efectivo al casero?, pues no te lo alquila. Solo tiene que esperar unas semanas a que llegue alguien que le acepte esa condición, y a correr. Siempre perderá menos con la espera de unas semanas, que tener que pagar a hacienda toda la vida del alquiler. Si esa medida no se acompaña con un control de los alquileres en negro, será papel mojado.

No estoy de acuerdo: el inquilino, puede y debe ex-post declarar nulos tales acuerdos, pues son nulos de pleno derecho. Y si no, que se atenga a las consecuencias, dónde tendrá de su parte primero de todo a Hacienda.

Esa es la teoría, y es como debe ser. Pero la realidad va por otro lado, y el mundo del alquiler es tan complicado, que una vez que encuentras piso, aceptas las condiciones que te pongan, siempre que no sean lesivas para ti. A mi siempre que me han propuesto pagar en negro el alquiler siempre he dicho que no, y a partir de ahí el casero ya no quiere saber nada más. Esperan a que llegue el siguiente.

En mi curro, el colectivo de caseros exprime inquilinos se jacta abiertamente de no declarar el alquiler a hacienda y nadie les dice nada. Incluso les dan palmaditas en la espalda. Cualquier análisis que se haga de la situación, hay que tener en cuenta que España es un país de mayoría pisitòfila.

Tan sencillo como primero decir que sí, y luego decir, si es preciso con burofax mediante (y adjuntando informe jurídico de algún bufete), que o cobra en blanco vía transferencia bancaria, o no cobra en absoluto, y cuidadín con presentarse en la vivienda, porque entonces directamente el inquilino llama a la policía por allanamiento.

En cualquier caso, el inquilino está obligado a proporcionar la referencia catastral de la vivienda en el IRPF, así que fácil le abren una paralela al caserete listillo.

[visillófilas pepitófagas]

Con el congelador no se juega...
La Sareb amenaza a la PAH con los tribunales por la web que facilita ocupar sus pisos
El pasado miércoles la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) publicó una web en la que localizaba 22.000 viviendas controladas por el conocido como banco malo. Dos días después, éste le ha remitido un requerimiento para que cierre la web en el plazo de 24 horas.
http://vozpopuli.com/economia-y-finanzas/70351-la-sareb-amenaza-a-la-pah-con-los-tribunales-por-la-web-que-facilita-ocupar-sus-pisos

En relación con esta noticia, cross-posteo del hilo del Rescate (gracias a sudden and sharp):

Colau exige a la Sareb la cesión de los 562 pisos vacíos de Barcelona
http://www.transicionestructural.net/index.php?topic=2294.msg140167#msg140167

(lean los comentarios de sudden and sharp, que tienen miga)

[saturno]

A veces me pregunto si PPCC no está influenciado por el georgismo (geoismo)

https://es.wikipedia.org/wiki/Georgismo

Por ejemplo, por la forma de operar una distinción entre rentas no productivas (que privan a la comunidad) y rentas productivas (que suman al individuo).

Sería un excelente representante.

[JENOFONTE10]

DEMANDA DE PISITOS: DEMOGRAFÍA Y PISITOS VACÍOS. HAY SITIOS Y SITIOS.

CREACIÓN DE HOGARES Y NECESIDADES DE VIVIENDA NUEVA PRINCIPAL A MEDIO PLAZO
[...]
A efectos de analizar las perspectivas del mercado residencial, resulta útil distinguir entre
la demanda potencial de vivienda y la demanda efectiva. La primera está relacionada,
fundamentalmente, con factores demográficos, mientras que la demanda efectiva depende
de factores más coyunturales, tales como la disponibilidad de crédito, la tasa de paro
juvenil o el coste de uso de la vivienda.

El objetivo de este artículo es analizar el papel desempeñado por la demografía en la demanda potencial de vivienda principal, que es el componente que puede estimarse de una forma más directa a partir de las proyecciones demográficas. Para ello, se parte de la «Proyección de Hogares» del INE a escala provincial para el período 2015‑2029, que supone mantener a futuro tanto el flujo de inmigrantes como la intensidad con la que se crean hogares en 2014. A partir de este escenario base, se elaboran varios alternativos, que, en comparación con el del INE, suponen una entrada de inmigrantes algo mayor y un tamaño del hogar más reducido, y, en consecuencia, una mayor demanda potencial de vivienda principal.[...]

Las estimaciones resultantes de la demanda potencial de vivienda principal podrían ser un
indicador adecuado de la evolución tendencial de las necesidades de obra nueva en ausencia de desequilibrios en el mercado. No obstante, uno de los legados de la crisis del
mercado residencial ha sido la persistencia de un abultado stock de viviendas sin vender,
de forma que la demanda potencial puede satisfacerse mediante la construcción de nuevos
inmuebles, pero también en primera instancia mediante la venta de los ya construidos.
Este stock, además, varía por provincias, elemento que, junto con la escasa movilidad
interprovincial de la población española, sugiere que el análisis de este mercado debe
incorporar la dimensión regional. Así, para determinar las necesidades de vivienda nueva
a escala nacional, en este artículo se agrega provincia a provincia la creación neta de hogares prevista una vez descontado un determinado stock de vivienda sin vender.[...]

ESCENARIOS DE CREACIÓN NETA DE HOGARES Y ABSORCIÓN [] DEL STOCK PENDIENTE DE VENTA [cuadro 1, pg. 8]
 
http://www.bde.es/bde/es/secciones/informes/boletines/Boletin_economic/

Publicado hoy, 16 pgs.

Saludos.

[JENOFONTE10]

DEMANDA DE PISITOS: DEMOGRAFÍA Y PISITOS VACÍOS. HAY SITIOS Y SITIOS.

CREACIÓN DE HOGARES Y NECESIDADES DE VIVIENDA NUEVA PRINCIPAL A MEDIO PLAZO
[...]
uno de los legados de la crisis del
mercado residencial ha sido la persistencia de un abultado stock de viviendas sin vender,
de forma que la demanda potencial puede satisfacerse mediante la construcción de nuevos
inmuebles, pero también en primera instancia mediante la venta de los ya construidos.
[...] creación neta de hogares prevista una vez descontado un determinado stock de vivienda sin vender.[...]

ESCENARIOS DE CREACIÓN NETA DE HOGARES Y ABSORCIÓN [] DEL STOCK PENDIENTE DE VENTA [cuadro 1, pg. 8]
 
http://www.bde.es/bde/es/secciones/informes/boletines/Boletin_economic/

Publicado hoy, 16 pgs.

Atención a la nota 15:

15. No se consideran las tenencias de las entidades financieras, que son difíciles de estimar, ni los inmuebles residenciales en poder de la Sareb, que representan un pequeño porcentaje del total de la oferta disponible y además son, en su mayoría, viviendas de segunda residencia. Asimismo, tampoco se contempla un cambio de uso de las viviendas existentes que ya fueron objeto de adquisición en el pasado, es decir, se supone que el resto de viviendas desocupadas y las de segunda residencia no se destinan a cubrir la demanda potencial de vivienda principal.

Es el supuesto de 'ceteris paribus', para el congelador público, los pisos bancajarios y la oferta potencial embalsamada distribuida (particulares). Solo consideran 540.000 'disponibles para la venta', s. Fomento.

Si revienta la represa de oferta, los mapitas provinciales (sitios y sitios) cambiarían de color. Al menos tienen la honradez de reconocer el sesgo del supuesto en el párrafo final:

Estos resultados deben ser considerados, en todo caso, con cautela, dada la incertidumbre acerca de los diversos supuestos que condicionan las estimaciones, en lo referente tanto a las cifras de creación de hogares como a la oferta disponible inicial y su grado de alineamiento con la demanda actual y futura. En este último sentido, la oferta efectiva disponible podría ser menor si se excluyeran del stock las viviendas que no cumplen con los requisitos para su uso como vivienda principal. En sentido contrario, la oferta podría ser mayor si se tuvieran en cuenta todas las viviendas vacías como pertenecientes al stock disponible. Por último, cabe señalar que esta aproximación a las necesidades de vivienda solo abarca la demanda de vivienda principal, excluyéndose el componente de segunda residencia, que en nuestro país puede desempeñar un papel fundamental.

Pro memoria: los pisitos vacíos, aunque no estén en venta, son mas de 3 millones. Las segundas residencias, otros tres millones. El estudio considera 540.000, menos de un 10% de la oferta potencial embalsada que podría salir al mercado, no solo de venta sino de alquiler, influyendo -vasos comunicantes- en la compra para alquiler.

En todo caso, interesante tanto por lo publicado como por quién lo publica.

Saludos.
_______
P.S.: parece que el estudio tampoco considera la posibilidad de nuevos hogares de alquiler en pisitos vacíos, como los 4000 sociales de la SAREB, lo que restaría demanda potencial para la compra ('todos propietarios'). Lo leeré mas despacio.

[lectorhinfluyente1984]

Ya es primavera, en el Castillo de Maqueda

http://www.elconfidencial.com/vivienda/2015-10-27/interior-vuelve-a-poner-el-castillo-de-maqueda-en-venta-con-una-rebaja-del-30_1069847/

[JENOFONTE10]

PISITOS VACÍOS Y COSTE DE OPORTUNIDAD

El lastre del ladrillo mina la rentabilidad de la banca.

[...] La herencia del ladrillo del largo proceso de reestructuración financiera continúa pesando gravemente sobre el ROE.

Según cálculos de AFI, el sector acumula 238.000 millones de euros de activos improductivos –entre crédito dudoso y activos adjudicados–, con nula rentabilidad y que consumen capital y provisiones. En definitiva, podrían estar reduciendo la rentabilidad anual del sector hasta en 5,4 puntos porcentuales.

AFI señala que estos activos incluso llegan a tener rentabilidad negativa, por los gastos de gestión y mantenimiento que requieren. Y calcula que si se vendiesen a valor neto contable –incluso obviando que algunos activos puedan estar contabilizados por encima del valor de mercado– y la liquidez obtenida se revirtiese en crédito a hogares y empresas, “el sector podría lograr anualmente una rentabilidad media del 3% y además se ahorraría las provisiones asociadas a los mismos, que estimamos en un 10% de su valor neto contable”. AFI añade que ese ahorro resultaría en unos 13.000 millones de euros, resultado de soltar por fin lastre de unos activos que aún representan el 8,8% del balance.

Expectativas modestas

La firma hace hincapié en que “para mejorar la rentabilidad será necesario acelerar la digestión [] de estos activos improductivos”. Si bien su estimación de mejora del ROE de la banca española para los próximos años no va más allá del 6% ó el 7%.

AFI también recuerda que si la caída del ROE en los últimos años no ha sido superior ha sido gracias al BCE, cuya política ha permitido abaratar el coste de financiación y generar elevadas plusvalías en la cartera de renta fija. Aun así, advierte que los beneficios del carry trade con esa cartera no van a repetirse y apunta que las plusvalías latentes de las carteras de renta fija han disminuido más del 50% en 2015 por las ventas ya realizadas y la valoración a precios de mercado. “Por tanto, el sector ha de buscar fuentes de rentabilidad recurrentes”, añade.

http://cincodias.com/cincodias/2015/10/27/mercados/1445962198_718412.html

Embalsar oferta (apuntalando precios) no es gratis, .

Como si se preparase una apertura de aliviadero, y el trasvase (TE) de los caudales financieros congelados en ladrillo bancajario, hacia la economía ordinaria, productiva y recurrente.

Todo muy hidráulico, como el futuro vídeo de arte conceptual PP.CC., .

Saludos.