PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Primavera 2024

[Lem]

https://www.bloomberg.com/news/articles/2024-04-22/euro-zone-consumers-increasingly-struggle-to-pay-for-housing

Euro-Zone Consumers Increasingly Struggle to Pay for Housing

Boletín completo https://www.ecb.europa.eu/press/economic-bulletin/focus/2024/html/ecb.ebbox202403_03~5527657e02.en.html

[Lem]

https://twitter.com/gmvidl/status/1782417515949314367

Saludos.

Mapa navegable en https://insideairbnb.com/madrid/

La concentración en zona centro es bastante más alta que BCN (10k vs 3k), y ambas muchísimo mas que Londres.

En el hilo hay un enlace a un paper que afirma que no hay impacto en otro tipo de alquiler (https://repositorio.uam.es/handle/10486/688817?show=full, pero es de 2019.

Sobre lo de "los hosts con cienes de listados" son básicamente gestores. Algunos nos son ya conocidos del foro (ej. Blueground).

Me ha resultado curioso lo de "Fran y Marta" y he llegado a Fran lo dejó todo para ser gestor local de Airbnb: tras el negocio del "anfitrión" al 18% de comisión (se corta por lo que hay poco más).

247 listados a un 18% de  7k € al año por unidad de media... me salen algo más de 300k € / año. (Seleccionando "only recently and frequenly rented sube a 18k € / año pero no sé que significa exactamente).

[Edito: artículo completo https://archive.ph/tS4T8. Aquí Antonio, "gestor local single":

]

[Lem]

Ya puestos, me traigo el artículo completo.

Fran lo dejó todo para ser gestor local de Airbnb: tras el negocio del "anfitrión" al 18% de comisión


El hospedaje entre particulares se profesionaliza: ahora promociona a empresas especializadas en gestionar el alquiler a los propietarios.

23 septiembre, 2022 -03:36  GUARDAR

Hace años que Airbnb no solo conecta a anfitriones particulares con huéspedes. Es sabido que la plataforma acoge en su motor de búsqueda anfitriones profesionales, como los denomina, que gestionan grupos de alojamientos que, en ocasiones, pueden contarse hasta por centenas. Se trata de empresas que se han ido "quedando con las llaves" de particulares que delegaban en ellos la gestión de sus apartamentos, desde el check-in de los huéspedes a la limpieza. Pero, desde hace poco, en la página web del gigante del hospedaje aparece además un apartado nuevo que llama nuestra atención.

Está dedicado a lo que llaman ‘gestores locales’, y en él escriben: "¿Quieres hospedar en Airbnb, pero no tienes tiempo para ocuparte de tu alojamiento? Los gestores locales son algunos de los anfitriones mejor valorados en Airbnb y están dispuestos a ayudarle en el proceso de alojamiento". La plataforma, muy dada a la épica, dice que esta figura se dedica "al sector de la hospitalidad de manera profesional". Y añade: "Eso significa que conocen a fondo la región donde hospedan y que disfrutan abriendo las puertas de su comunidad a quienes la visitan (…). Además, ponen todo su empeño en ofrecer seguridad y comodidad tanto a los anfitriones como a los huéspedes". Leyendo su descripción, estos gestores locales parecen una suerte de benefactores (a sueldo, eso sí). Y un buen sueldo, porque el más barato que encontramos cobra el 18% de comisión, "más la comisión de gestión", que ya veremos qué es.

¿Quiénes son y por qué a los propietarios (los llamados por la página ‘anfitriones’) les resulta interesante que les muerdan un bocado tan jugoso de los beneficios que deja su inmueble en la plataforma? ¿Se diferencian en algo de los mencionados anfitriones profesionales? ¿Y por qué el propio Airbnb los promociona? Vayamos por partes. Para empezar, si uno pone en la casilla de dirección de esta página las señas de su propiedad, aparece una serie de ellos a su disposición. Algunos son parejas que se anuncian bajo sus nombres de pila, como Marta y Arturo o Natalia y Fran. Siempre muestran una foto de ambos con una sonrisa de punta a cabo, una fila de dientes perfectamente alineados que promete esa "seguridad y comodidad tanto a los anfitriones como a los huéspedes".

Contactamos con una de esas parejas, la formada por Natalia y Fran, dejándoles un mensaje a través de la plataforma y, al día siguiente, se ponen en contacto con nosotros. Francisco se presenta como "Fran, de Airbnb" y nos aclara que los gestores locales son los mismos anfitriones profesionales que existen desde hace años, agencias de gestión de alquiler que, como hemos visto, se dedican a mediar entre la propiedad y el inquilino a cambio de un porcentaje, encargándose de todas las cuestiones relativas al alquiler (entrega de llaves, limpieza y cuidado de la vivienda, gestión de reservas, etc.). Pero ¿por qué ahora aparecen bajo el nombre de ‘gestores locales’? Francisco nos informa de que es así desde diciembre de 2021, cuando Airbnb "cambió su modelo de gestión". El motivo vamos a tratar de averiguarlo luego.

Aunque Natalia y Fran aparecen solos en la foto con la que se anuncian en la plataforma, en la descripción que cuelgan anuncian que dirigen "un equipo propio, formado por más de 40 personas". Por ello, le preguntamos a Francisco qué perfil de trabajadores tienen en su empresa. Nos dice que "un poco de todo" y que, aunque están "entre las 5 o 6 empresas de este tipo más grandes de Madrid", son un negocio familiar de tres hermanos que no está participado por ninguna empresa externa. Francisco antes se dedicaba al mundo del marketing y tenía la gestión turística "como una segunda actividad", hasta que esta pasó a primer plano con el auge de este mercado. Airbnb les ofreció aparecer en la plataforma como gestores locales y aceptaron.

Le preguntamos otra duda: ¿cuál es la diferencia entre comisión y comisión de gestión que anuncian algunos gestores locales en la web? "No hay ninguna. Como este programa de Airbnb lo ha preparado a nivel mundial, contempla la posibilidad de establecer (en otras ciudades, en Madrid no es habitual) una comisión de entrada". En esos otros lugares la "puesta en marcha" de la actividad, esto es, que la agencia ponga un piso en alquiler, puede costar unos cientos de euros. "Cuando Airbnb desarrolla un programa de este tipo en cada zona se funciona de un modo diferente", remacha.


Gestores locales singles

Como ellos, también encontramos en el rastreo de los gestores locales publicitados por Airbnb singles. Por ejemplo, el apuesto de Antonio que, con su traje gris y su corbata azul, mira a cámara bien erguido. O Begoña. O Felipe (se trata de un nombre ficticio para darnos sus declaraciones en este reportaje). Él lleva como gestor local estos meses y habla así sobre la inclusión de esta figura en la plataforma: "Airbnb está trabajando en evitar que los anfitriones que hacen el trabajo bien huyan a otras plataformas. Con este programa consiguen que los propietarios tengan a Airbnb como plataforma de referencia".

Felipe se refiere a que los gestores locales son elegidos entre esos anfitriones que venían ofreciendo sus pisos en la plataforma, aquellas medianas o grandes empresas que gestionaban ya a su vez varios apartamentos y tenían una buena puntuación media por parte de los inquilinos. También nos insiste en que Airbnb no le cobra "ninguna comisión" por aparecer en la plataforma como gestor local aunque, eso sí, para permanecer en ella tiene que figurar con una puntuación que no baje de 4,8 sobre 5, algo que a veces es complicado pues las valoraciones de los clientes "no siempre se miden en términos objetivos". El funcionamiento, nos explica, es el siguiente: Airbnb cobra sus comisiones habituales a propietario e inquilino por cada alquiler de vivienda, pero la parte del gestor local la abona exclusivamente la propiedad a cambio de que le gestionen su vivienda. Además, dice, "ser designado como gestor local no cuesta nada".

El caso de Felipe es bastante particular porque él es autónomo y no trabaja para ninguna empresa, pero lo normal es que, a pesar de que aparezcan bajo su nombre de pila, los gestores locales, tal y como hemos visto, sean compañías. De hecho, al seguir con nuestra búsqueda nos llama la atención encontrar también algún nombre comercial, como el de Homelike. Aunque su foto promocional es también la de una pareja muy risueña, él moreno y ella pelirroja, posando en una terraza de Madrid con el edificio de Telefónica a sus espaldas, recibiendo la luz cálida del atardecer, según su página web son una empresa de gestión turística cuya dirección es de Colonia (Alemania). Cuando les llamamos para entrevistarlos, nos piden que enviemos un mail. Lo mandamos y, pasados los días, no hay ninguna respuesta. Es lo más habitual: hemos tratado de hablar con otras muchas agencias del estilo y el resultado siempre ha sido el mismo.

"Airbnb nos hace competencia directa"

Con quien sí podemos hablar es con Javier Casbas, gerente de Mrs.Bonnie. Su empresa también gestiona viviendas vacacionales desde hace años, pero no está dentro del motor de búsqueda de Airbnb como gestor local porque, cuando la plataforma les ofreció formar parte del programa, lo rechazaron de plano. "No nos interesa en ningún caso porque al final si te integras en la plataforma tu cartera de clientes no es tuya. Mañana te pueden decir ‘cerramos contrato’ y se la quedan ellos".

Al final no haces empresa, siempre vas a estar como trabajador de ellos oculto".
Javier da su visión sobre el cambio de modelo de negocio de la plataforma: "Al final Airbnb es una plataforma de anuncios. La parte del negocio de la gestión como tal, que es la que hacemos nosotros que trabajamos con un porcentaje de la reserva y que incluye la recepción de los huéspedes, mantenimiento, la limpieza, el servicio de lavandería, etc., también es un nicho de negocio y Airbnb no ha querido desaprovechar la oportunidad de estar ahí y tener la captación de esos clientes", explica. Para ellos, como empresa de gestión turística, este nuevo modelo de negocio de Airbnb supone "intrusismo profesional" y les hace "competencia directa": "Nosotros no somos Airbnb, no tenemos la misma capacidad de marketing que tienen ellos", denuncia.

Un paso más en la ‘financiariazación’ de Airbnb

Para entender qué supone esta nueva práctica que Airbnb lleva a cabo hablamos también con Pablo Martínez, investigador de la UNED en Sociología Urbana. Él nos aclara que la inclusión de los gestores locales en la propia plataforma es un paso más "en lo que llamamos la financiarización de vivienda" y una "demostración más de que Airbnb ha perdido todo lo que vendía de economía colaborativa" en pos del "capitalismo de plataforma". Además, advierte el experto, la principal repercusión de este nuevo giro de la empresa hospedera la soporta el ya maltrecho mercado del alquiler: "Lo que va a provocar es que se retiren más unidades de vivienda del alquiler esencial para destinarlas a alquiler turístico, y en consecuencia un aumento de los precios en el distrito centro, que es donde opera todo esto".

En cuanto a por qué casi todos los gestores locales figuran con su nombre de pila, el investigador aclara que lo hacen para mostrar una mayor cercanía y acercarse así al que era su precepto inicial: una empresa que pone en contacto a personas físicas que ofertan alojamiento con otras que lo demandan. "Todo lo que tiene que ver con mostrar autenticidad es lo que verdaderamente hace crecer este negocio". Y sobre el oscurantismo por el cual muchas de estos gestores locales no quieren aceptar preguntas, opina que existen "muchos motivos", pero que para él el principal es que el negocio de la gestión turística se ha convertido "en la gallina de los huevos de oro".

Las personas que trabajan en estas empresas tienen un perfil de entre 45 y 55 años y son gente con formación (en muchos casos informáticos o gente del mundo del diseño) que, a partir de la crisis de 2008, encontraron este negocio por el boca a boca y se dan cuenta de que de pronto viven como jamás habían vivido. También saben que es una actividad que tiene mala prensa y saben que pueden perder esa legitimidad que les da mostrarse como personas locales que viven en el barrio y alquilan".

La opinión de la plataforma

Queremos preguntar a la plataforma cuáles son las razones por las que han incorporado estas empresas de gestión turística a su motor de búsqueda bajo el nombre de gestores locales, así que nos ponemos en contacto con ellos y, en un primer momento, se muestran receptivos. Nos piden que les demos "algo más de detalles sobre la pieza" en la que estamos trabajando, ya que dicen que les sería útil conocer "el ángulo" que queremos darle al artículo. Cuando les respondemos que queremos confirmar si reciben alguna comisión por parte de estos gestores, a cuáles decide publicitar en su página y por qué se anuncian bajo nombres de pila (cuando son normalmente empresas), simplemente nos cortan en seco recomendándonos "echar un vistazo" al enlace promocional de la página aduciendo que "desde el departamento de prensa" es todo lo que pueden facilitarnos.

Lo intentamos una vez más: les decimos que, claro, ese enlace ya lo hemos visitado, y que lo que necesitamos es un interlocutor, pero zanjan así: "Como ya sabes, Airbnb es una plataforma que pone en contacto a viajeros con personas de todo el mundo que quieren compartir un alojamiento o una experiencia, por lo que creemos que, para este tema, te resultaría más útil hablar con los profesionales que se dedican a este tipo de gestión". El argumento añejo de la economía colaborativa.

[asustadísimos]

[En el informe traído por Derby en...
https://www.transicionestructural.net/index.php?topic=2604.msg227822#msg227822
https://www.ecb.europa.eu/press/economic-bulletin/focus/2024/html/ecb.ebbox202403_03~5527657e02.en.html
... parece que se nos está diciendo que el hundimiento empezará por Grecia:

'The housing cost ratio refers to the average ratio of total housing costs to disposable household income for the respective ownership type, calculated at micro level. Greece is excluded from the
regression lines'.

Cuántas cosas están pasando, todas consistentes con nuestras previsiones, ¿no?]

[Cadavre Exquis]

https://www.pressreader.com/spain/el-economista/20240423/page/3/textview

Merlin optimiza sus oficinas

https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/12781028/04/24/merlin-activa-la-venta-de-oficinas-para-convertir-en-vivienda-o-coliving.html

Saludos.

[Cadavre Exquis]

https://www.eleconomista.es/banca-finanzas/noticias/12780981/04/24/joan-cavalle-caixa-enginyers-la-guerra-hipotecaria-ya-va-a-menos.html

Saludos.

[Cadavre Exquis]

https://www.eleconomista.es/retail-consumo/noticias/12780583/04/24/freixenet-presenta-un-erte-para-600-personas-por-la-sequia-.html

Saludos.

[Cadavre Exquis]

https://www.eleconomista.es/economia/noticias/12780601/04/24/subir-cotizaciones-o-mas-ayudas-del-estado-la-formula-para-salvar-la-reforma-de-pensiones-y-eludir-a-bruselas-.html

Saludos.

[Cadavre Exquis]

https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/12779612/04/24/la-compraventa-de-viviendas-subio-un-58-en-febrero-y-acabo-con-12-meses-instalada-en-las-caidas.html

Saludos.

[Cadavre Exquis]

https://www.eleconomista.es/economia/noticias/12779872/04/24/espana-se-expone-a-represalias-de-bruselas-con-la-cuarta-deuda-mas-alta-de-la-ue.html

https://www.eleconomista.es/economia/noticias/12779892/04/24/la-deuda-publica-bate-su-propio-record-en-febrero-y-se-situa-en-16-billones-de-euros-.html

Saludos.

[Cadavre Exquis]

https://twitter.com/davidlois_UNED/status/1782451733664285184

https://elpais.com/economia/2024-04-22/la-empresa-municipal-de-vivienda-de-viena-a-espana-nunca-hay-que-vender-los-pisos-publicos.html

Saludos.

[sudden and sharp]

Plantear bien un problema equivale (casi) a solucionarlo... [1]




Alemania da un buen paso con las pensiones
Creará un pequeño fondo que se financiará con deuda pública e invertirá en Bolsa mundial
https://cincodias.elpais.com/opinion/2024-04-23/alemania-da-un-buen-paso-con-las-pensiones.html

Acorralado por su propia promesa electoral de proteger el sistema de pensiones, el Gobierno alemán ha encontrado una forma original de frenar la inevitable crisis que crearán sus promesas: un fondo especial, financiado con empréstitos públicos y encargado de invertir en renta variable mundial. Con el tiempo, los retornos ayudarán a financiar las pensiones. El fondo, que se espera que alcance los 200.000 millones en una década, es demasiado pequeño. Pero puede mostrar el camino.[2]

------------
[1] Y entonces... ¿el problema? Cómo redirigir el dinero público de las pensiones hacia la Bolsa. 
[2] Vaya que si enseña la patita... 

[R.G.C.I.M.]

MFBHp?

[sudden and sharp]

MFBHp?

Sí, esa es la idea. Por la puerta datrás. 

[Derby]

https://finance.yahoo.com/news/shadow-banking-stress-south-korea-210000254.html

Shadow Banking Stress in South Korea Sends Warning to Global Investors



(Bloomberg) -- South Korea is emerging as a closely watched weak link in the $63 trillion world of shadow banking.

Real estate exposure has been showing cracks at home and abroad after interest rates rose, prompting financial firms including T. Rowe Price Group Inc. and Nomura Holdings Inc. to express concern about stress in shadow loans to the sector.

Delinquency rates at one key group of Korean lenders nearly doubled to 6.55% last year, while economists at Citigroup Inc. estimate 111 trillion won ($80 billion) of project-finance debt is “troubled.” Korean shadow-bank financing to the real estate sector rose to a record 926 trillion won last year, over four times the level a decade ago, data from the Korea Capital Market Institute show.

Policymakers have stemmed contagion risks by expanding certain loan guarantees, but a shock restructuring announcement late last year by builder Taeyoung Engineering & Construction Co. underscored the threat of flareups. The firm will need a debt-to-equity swap of about 1 trillion won to erase capital impairments, its largest creditor said last week.

Such restructurings stand to worsen strains among shadow banks—as non-bank lenders are often called. The part of that sector with activities that may pose stability risks is large compared with other advanced economies, and is second only to the US in relative size, according to data from the Financial Stability Board.

“What is happening in Korea is probably a microcosm of what could be happening elsewhere,” said Quentin Fitzsimmons, a global fixed-income portfolio manager at T. Rowe Price Group Inc. “It has made me concerned.”

Shadow-bank lending, which includes what is typically termed private credit, grew quickly in the aftermath of the 2008 financial crisis as banks pulled back from risky loans, prompting smaller and less profitable businesses to turn to alternative sources.

The challenges of refinancing such borrowings rose to the fore after the Bank of Korea became one of the first major central banks to raise interest rates in 2021. Of course, Korea is now far from the only economy dealing with the unintended consequences of higher financing costs. The default rate on US leveraged loans topped 6% for the first three months of 2024 and spreads on the riskiest European junk bonds recently widened to the most since early in the pandemic.

But in Korea, the extent of the concern can be seen in the rapidity of the policy response. An official at Korea’s financial watchdog, the Financial Supervisory Service, said earlier this month that the organization may conduct on-site inspections of saving banks after evaluating loan delinquencies for the first quarter.

South Korean President Yoon Suk Yeol suffered a loss in a parliamentary election earlier this month, but with the polls at least out of the way, authorities may have freer rein to refocus on cleaning up soured loans.

“The government will speed up restructuring” in the property sector, said Jeong Woo Park, an economist at Nomura Holdings Inc. “Taeyoung’s debt work-out isn’t the end, but it is likely the beginning of project-finance debt stress.”

Still, overall credit risks haven’t sparked broader economic damage, in contrast to China. An unprecedented real estate slump there has fueled more than $130 billion of bond defaults and persistent deflation. It also led shadow lender Zhongzhi Enterprise Group Co. to file for bankruptcy this year.

Many private lenders spooked by such risks in China have considered channeling money elsewhere in Asia including Korea. KKR & Co., for example, signed a deal to lend $40 million to property firm Innovalue earlier this year.

But the worst from Korea’s property malaise is likely yet to come. Citigroup economist Jin-Wook Kim reiterated the bank’s view this month that restructuring of project finance debt will slow economic growth in the second half to 0.2% in their base case scenario.

Project finance loans—a kind of short-maturity debt—became popular with developers after the Asian financial crisis in 1997 when South Korea requested an International Monetary Fund bailout.

The practice of using such funding gained momentum during the years of low rates and rising property values. Brokerages got in on the action by securitizing such loans and selling them on to money-market investors.

But they have become a common thread through the recent scares.

The first signs of trouble in Korean credit markets emerged about 19 months ago, when the developer of a Legoland amusement park to the northeast of Seoul missed payment on project finance loans, triggering the biggest local run-up in short-term debt yields since the global financial crisis. Then, in July last year, fears about ill-timed real estate bets forced a branch of a non-bank lender, one of Korea’s biggest credit unions, to shut.

Korean authorities have so far managed to limit the pain. After Taeyoung, they promised to expand a $66 billion stabilization package if needed to limit the spillover. Last month, the government backed up those pledges with billions of dollars of additional support.

“They are managing the risks but it has to be monitored closely,” Krishna Srinivasan, the International Monetary Fund’s director of the Asia and Pacific Department, told Bloomberg. “Some of the smaller institutions could be at risk.”

Policymakers can ill afford a steep drop in property prices that might exacerbate bad loans and hurt the economy, as happened in Japan in the 1990s.

Korea’s non-bank lenders have made large investments in overseas commercial real estate in the past decade, lured by favorable exchange rates and the perception — common until the pandemic — that offices, with their long-term leases, provided safe returns.

Many of those assets suffered in the post-Covid slump. Hana Alternative Asset Management’s investment in London’s No. 1 Poultry retail-and-office property is an example.

Threats are most acute for smaller lenders of the type that, at least in Asia, are often considered part of the private credit market.

“Given the government’s intention to restructure some of the weak performing development sites, we think some of the smaller and non-bank financial institutions are more vulnerable,” said Matt Choi, director of Asia-Pacific Financial Institutions at Fitch Ratings.

--With assistance from Shinhye Kang, Jaehyun Eom, Daedo Kim, Kyungji Cho, Whanwoong Choi, Kari Lindberg and Hyosung Kwon (Economist).