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The US housing ‘lock-in effect’ –quantified

And can US mortgages be made portable or assumable?

One of the seemingly-odd things about the US economy has been housing’s resilience to a massive upswing in interest rates. In reality, higher rates have helped property prices, because of the unique characteristics of the American mortgage market.

Because of the prevalence of 30-year fixed rate mortgages in the US, most Americans locked in cheap monthly payments in the low-rate era. But if they moved now, they’d have to get a new mortgage at a higher rate. This discourages people from moving, in effect reduces housing supply, and helps support prices.

This is by now a well-known issue, but Federal Housing Finance Agency had a stab at quantifying this “lock-in effect” in a March paper, which FTAV only spotted now thanks to Apollo’s Torsten Sløk.

Here’s the abstract, with Alphaville’s emphasis:

Citar

People can be “locked-in” or constrained in their ability to make appropriate financial changes, such as being unable to move homes, change jobs, sell stocks, rebalance portfolios, shift financial accounts, adjust insurance policies, transfer investment profits, or inherit wealth. These frictions — whether institutional, legislative, personal, or market-driven — are often overlooked.

Residential real estate exemplifies this challenge with its physical immobility, high transaction costs, and concentrated wealth. In the United States, nearly all 50 million active mortgages have fixed rates, and most have interest rates far below prevailing market rates, creating a disincentive to sell.

This paper finds that for every percentage point that market mortgage rates exceed the origination interest rate, the probability of sale is decreased by 18.1%. This mortgage rate lock-in led to a 57% reduction in home sales with fixed-rate mortgages in 2023Q4 and prevented 1.33 million sales between 2022Q2 and 2023Q4.

The supply reduction increased home prices by 5.7%, outweighing the direct impact of elevated rates, which decreased prices by 3.3%. These findings underscore how mortgage rate lock-in restricts mobility, results in people not living in homes they would prefer, inflates prices, and worsens affordability. Certain borrower groups with lower wealth accumulation are less able to strategically time their sales, worsening inequality.

We didn’t bold the final sentence above, but it’s an interesting side-argument from the paper’s authors, Ross Batzer, Jonah Coste, William Doerner and Michael Seiler.

Basically, they suggest that affluent Americans can time their sales more strategically, thereby widening wealth inequality over time. And “even with moderate decreases in interest rates, these effects are likely to remain present for years to come”.

Perhaps less importantly, but more geekily, the paper explores the idea of making US mortgages portable or assumable by the new buyer, and what impact that might have. FT Alphaville’s emphasis below:

Citar

Mitigating market features that exist internationally or have been used in the past in the United States include (1) portability, where a homeowner could retain financing terms when moving to another home, or (2) assumability, where a seller could transfer mortgage terms to the buyer.

Both possibilities may be worth policy consideration. Portability would presumably be more attractive to both the servicer and owner of the note because only the asset, not the borrower, would change. If so, this might result in a higher “take-up” because the original borrower passes on the full portability benefit to himself instead of splitting the benefit (of having a below-market interest rate) with another party.

Extant studies using FHA and VA loans show that only 1/3 of the benefits from assuming a loan are capitalized into the home’s sale price (Sirmans, Smith, and Sirmans, 1983). Assumability has not faced a receptive interest rate environment to justify its usage, given that mortgage rates have been declining since the early 1980s. A portable mortgage with a greater take-up rate (than an assumable loan) would increase the mortgage’s duration, making the bond more interest rate sensitive.

Furthermore, the increase in duration would be concentrated in loans with low interest rates and below-par market values. Currently, home sales trigger these loans to be repaid at par value. Removing lock-in with portable (or assumable) mortgages would instead force lenders and investors to continue collecting below-market interest on these loans. A higher interest rate would need to be charged at origination for the investors to take on this increased risk. While we identify potential benefits of removing lock-in, the effects on equilibrium interest rates and mortgage pricing could be topics for future research.

As the paper notes, both portability and assumability are possible in Canada, for example. In Denmark, borrowers can even buy back their mortgage at market value.

However, mortgage rates elsewhere tend to be higher, last for shorter durations, and more often are variable rates. The US 30-year mortgage really is a unique beast.

And it’s also worth remembering that the entire US mortgage market is predicated upon non-portability. The scale of repricing such a change could trigger would be immense. Ending the lock-in issue — while probably a good thing — could cause ructions.

La Fiscalía embiste contra Rodrigo Rato en la fase final del juicio: “Es un señor acostumbrado a mandar y controla él”

Anticorrupción se centra en rebatir las alegaciones del exvicepresidente del Gobierno para demostrar que actuó con un “ánimo defraudatorio” durante lustros

La fiscal Elena Lorente ha desplegado este lunes toda la artillería contra Rodrigo Rato, ex director gerente del FMI (Fondo Monetario Internacional) y vicepresidente en el Gobierno de José María Aznar, a quien la Audiencia Provincial de Madrid juzga desde el pasado diciembre por el supuesto origen ilícito de su fortuna. A lo largo de tres horas y media, durante la exposición de su informe final ante el tribunal y en línea con la tesis que ha sostenido durante toda la vista oral, la representante del ministerio público ha cargado con enorme dureza contra el expolítico del PP, al que ha acusado de mantener enormes “bolsas patrimoniales” ocultas en el extranjero “desde hace muchísimos años”. Según ha reiterado la fiscal, el propio Rato ideó y “controló” la trama para ofrecer una imagen de “aparente” legalidad, mientras recurría a “sociedades instrumentales” para esconder su dinero fuera de España: “Es un señor acostumbrado a mandar”, ha insistido.

“No sé si es el acusado estrella, pero Rato es el centro de este procedimiento. Fue una persona con extraordinario poder por sus circunstancias políticas y posteriormente como presidente de Bankia. Es una persona con dotes para el control. Existe un correo, donde [José Manuel Fernández] Norniella, [hombre de confianza de Rato durante su etapa en el Gobierno y en Bankia], le llama Zeus. Las personas mas próximas a él saben las extraordinarias capacidades de mando que tenía”, ha recalcado la fiscal Lorente al comenzar su intervención, fijando así la base sobre la que construye su acusación. Según ha destacado, el ex director gerente del FMI tenía un “control total y absoluto de sus cuentas” —“era el dueño y señor”—; y operó conscientemente cuando ocultó su patrimonio y cuando en 2012 se acogió a la amnistía fiscal para aflorarlo solo de forma “parcial”.

La Fiscalía Anticorrupción, que pide 63 años de cárcel para el exdirigente del PP, ya incidió en este aspecto en su escrito de conclusiones definitivas: “El acusado ha buscado, de propósito y con ánimo defraudatorio, el impago de impuestos, para lo que ha utilizado una red societaria nacional e internacional gestionada por él”. “Así, desde al menos 1999 y hasta 2015, ha gestionado, por un lado, un enorme patrimonio en el extranjero, con inversiones y reinversiones constantes, desconocidas para el erario público, y, además por otro lado, ha eludido el pago de impuestos por sus servicios profesionales, parapetándose tras una red de sociedades interrelacionadas entre sí”, resumió el ministerio público.

Rato siempre ha rechazado estas imputaciones, que califica como una “fabulación”. Es más, las dos tesis opuestas que se plantean en el proceso —la de acusación y la de defensa— han generado una gran tensión a lo largo de estos cinco meses de vista oral. El expolítico llegó a arremeter contra la fiscal durante su declaración: “¡El respeto se gana!”, le espetó tras reprocharle “prácticas inquisitoriales” contra él. Y, este lunes, el exvicepresidente tampoco ha podido aguantarse durante toda la exposición del ministerio público: la presidenta del tribunal le ha reprendido por hablar y le ha instado a “guardar silencio”.

Antes, Anticorrupción ya había definido como “trampas” y “trampantojos” las supuestas pruebas que Rato ha aportado para demostrar su inocencia o para, al menos, tratar de cuestionar la tesis incriminatoria. La fiscal Elena Lorente se ha esforzado en rebatir la veracidad de las explicaciones que el exministro de Economía de Aznar dio sobre el origen de sus fondos en el extranjero. Así, por ejemplo, ha señalado que no existe ninguna prueba de que una parte del mismo proceda de una herencia de su padre en Suiza, como alegó el ex director gerente del FMI. También le ha afeado que “huya” de la compañía Red Rose Investment “como de la quema” y diga que no es suya”, pese a que le “delaten muchos documentos”.

“Apátrida fiscal”

Incluso, el ministerio público ha censurado que el acusado pretenda manifestar que, durante su etapa en el Fondo, no debía declarar en España porque vivía en Washington: “Rato no era residente fiscal [en EE UU]. Lo que se está pretendiendo es que sea un apátrida fiscal”, ha afirmado la fiscal, que ha puesto en duda sus motivaciones para acogerse en 2012 a la amnistía fiscal al concluir que existen indicios de que quería “aflorar de forma controlada” su patrimonio porque necesitaba dinero para sus inversiones en Alemania.

“No es cierto que, cuando regularizó en España, se quedó sin dinero en el extranjero. Rato seguía teniendo dinero fuera”, ha proseguido Lorente, que ha remachado que el exministro solo comunicó “una parte muy pequeña de su patrimonio”, por lo que tuvo que abonar a Hacienda mucho menos de lo que debía. “Y esto no es un mercado persa. Aquí hay unas cuotas que pagar”, ha añadido la fiscal, que ha restado todo valor a la declaración exculpatoria que el exdirigente del PP hizo ante el tribunal, cuando se negó a responder las cuestiones de Anticorrupción y de la Abogacía del Estado, y solo contestó a las defensas. La representante del ministerio público ha calificado ese episodio como “una entrevista con su letrada”.

En esa línea, la fiscal ha cargado contra la estrategia de defensa del exvicepresidente, al que ha recriminado que tratara de extender su histórico poder a este sumario judicial. “Esa capacidad de control que Rato ejerció en su vida anterior al procedimiento. Su defensa ha querido estar actuando desde el minuto uno como [juez] instructor”. Sin embargo, la opinión del expresidente de Bankia es drásticamente opuesta, y denuncia que Anticorrupción ha abierto una “causa genérica y prospectiva” contra él “de manera ilegal y manipulada”, así como contra todo su círculo de confianza.

El juicio, que este lunes ha celebrado su sesión número 48, continuará este martes. La Fiscalía aún no ha acabado su informe final, y proseguirá exponiendo su tesis. Una vez concluya, le llegará el turno a la Abogacía del Estado y a cada una de las defensas. Por último, los acusados podrán ejercer su derecho a la última palabra.

Es-pa-ña va bien!

España exporta su talento

https://www.coleconomistes.cat/ASP/RESUMSPREMSA/El_Mundo06052024_1.pdf

Nivel educativo y ocupación.
 De acuerdo con la Encuesta de Población Activa, a finales
de 2023, dentro del colectivo de extranjeros que llevan menos de 1 año en España,
alrededor del 80 % de aquellos en edad de trabajar no tenían estudios universitarios y
más del 70 % trabajaban en actividades de baja cualificación, como servicio doméstico49,
construcción, comercio y hostelería. Estos porcentajes son similares a los que se
observaban en 2008, del 87,4 % y el 60,4 %, respectivamente. Estas cifras contrastan con
las que se registran en el caso de los nativos, entre los cuales menos del 29 % trabajaba
en ocupaciones de baja cualificación en 2023. Asimismo, entre el colectivo de personas
nacidas en España que emigran es especialmente elevada la incidencia de aquellas con
estudios universitarios, que representaban en torno al 60 % del total en 2022