Transición Estructural .NET

Hilo nuevo. Había varias conversaciones paralelas en el hilo de PPCC y también alguna queja de que se estaba llenando de mensajes poco relevantes, así que, siendo un recién llegado y temeroso de estar dispersando el debate, abro este otro.

Mi intención es centrar aquí la discusión sobre los mecanismos que han generado la Reburbuja. La causa primera ya la conocemos de la pluma del Maestro, y no es otra que propiciar el desagüe progresivo de morralla inmobiliaria por parte de los bancos, evitando quiebras masivas. Sin embargo, las causas finas de cómo se han inflado los precios no me resultan tan evidentes.

La clave principal de por qué se forman burbujas inmobiliarias, como también ha apuntado el Maestro, está en la naturaleza mixta de la vivienda como bien de consumo y de inversión. Por esto, tenemos dos perfiles de compradores:
a1) El que compra para vivir.
a2) El que compra con la esperanza de obtener una rentabilidad, o bien alquilándola, o bien vendiéndola más caro (esto es, especulando).
También, por el lado de la oferta, tendríamos dos perfiles de vendedores:
b1) Los productores, esto es, los promotores y constructores.
b2) Y los tenedores de vivienda, ya sea porque la han comprado para especular, para alquilarla, para haber vivido en ella, o por una mezcla de todo porque el pisito es un "tesoro".

Igual que en la primera burbuja todos estos agentes estuvieron implicados, en la Reburbuja parece que todo se lo guisan y se lo comen entre los de los puntos a2) y b2), pero me gustaría entender exactamente cómo lo están haciendo. Así, también podemos tratar de averiguar cómo de cerca o lejos estamos del desplome definitivo y qué comportamientos hay que vigilar a partir de ahora.

Extraigo algunos de los posibles factores que se han debatido mucho en este foro, junto a otros que se me puedan ocurrir a mí o incluso a los ladrilleros, a saber:
• Secuestro de la oferta deliberado ("congelador") por parte de la SAREB.
• Secuestro de la oferta por parte de los bancos.
• Secuestro de la oferta por parte de fondos de inversión/SOCIMI.
• Dinero ocioso que se inyecta en vivienda con esperanzas de revalorización ("himbersión").
• Compras por parte de la administración a precio "de mercado".
• Segmentación del mercado: pisos baratos para los fondos buitre y caros para el cliente final.
• Sesgo de los propietarios: prefieren tener la vivienda vacía antes que bajar el precio, aunque en realidad les genere muchas más pérdidas ("no-mercado").
• Relacionado con el anterior, vivienda comprada a préstamo a precios altos que, si bajan, generan pérdidas e insolvencia.
• Hipotecas con tipos de interés bajos.
• Baja remuneración de los depósitos.
• Inmigración extranjera.
• Inmigración interior hacia las grandes ciudades.
• Construcción insuficiente.
• Escasez de suelo urbanizable.

¿Cuáles creéis que han sido más determinantes? ¿Qué echáis en falta? ¿Qué quitarías sin dudarlo?

También se agradecen sugerencias para adaptarlo a la jerga ppcciana/transicionista.

Debatamos
Saludos a todos.

Edit: Los factores principales ni tienen por qué haber sido los mismos en distintas fases, ni tampoco en diferentes zonas del país.

Hola a todos. Como podéis imaginar, soy nuevo. Al menos, nuevo escribiendo, porque en realidad soy uno más de los que os leemos en silencio (desde hace muchos años, de hecho).

Antes que nada, quisiera aprovechar para agradeceros a todos los foreros vuestras contribuciones, las que hacen de este foro un lugar único; una isla de sabiduría y de verdad en medio de un mar de ilusiones, mentiras y manipulaciones.

Me he animado a escribir porque llevo bastante tiempo dando vueltas al porqué de los altos precios del alquiler en las grandes ciudades (sí, yo soy uno más de los damnificados). En este foro, se habla recurrentemente de la "represión fiscal" como uno de los métodos para bajar los precios, pero es algo que no acabo de ver claro.

Por otro lado, el hilo de PPCC va muy rápido, las ideas fluyen y a veces es un poco complicado encontrar los argumentos. Por ello, he decidido crear este hilo para abrir el debate.

Para comenzar, me gustaría lanzar un par de ideas. La primera es el hecho de que, cuando compramos o alquilamos un piso, en realidad estamos pagando por dos cosas: por la vivienda en sí y por el espacio que ocupa (esto es, el suelo). Pese a estar unidos indisolublemente, los precios de vivienda y suelo responderían a dos naturalezas distintas. Por un lado, la vivienda se puede construir, destruir, reformar o dejar que se derruya, tiene un valor intrínseco y proporciona una utilidad que es independiente de su localización; su "precio" se determina en función de los costes de construcción y del beneficio promotor "normal" por el lado de la oferta, y de lo que la gente esté dispuesta a pagar por distintas calidades por el lado de la demanda. Por otro lado, el valor del suelo es independiente de la vivienda que haya encima y depende de factores totalmente exógenos, como la cercanía a lugares de trabajo, servicios, transporte público, conflictividad del barrio... En el caso del suelo, el precio está determinado principalmente por el lado de la demanda, porque por el lado de la oferta hay el que hay, especialmente en el caso del suelo urbano consolidado. Es decir, en el centro de una gran ciudad, donde mucha gente preferiría vivir, el suelo disponible es el que es. Mi hipótesis es que, cuando hay una subida rápida de los precios de la vivienda, la componente que se infla de forma significativa es el precio del suelo, ya que la construcción puede responder a la demanda en un tiempo relativamente corto (unos dos años), mientras que el suelo urbano consolidado "apetecible" tarda décadas en generarse.

La segunda idea sobre la que me gustaría comenzar a debatir es sobre el concepto "burbuja del alquiler", que se ha mencionado últimamente en los medios. A mi parecer, es imposible que haya una burbuja en los precios del alquiler en el sentido de una burbuja de activos. El alquiler es un servicio y, como tal, no se puede atesorar. No se puede "comprar" un alquiler para tratar de obtener un beneficio al "venderlo" más caro. Así que la tal "burbuja del alquiler" sería un concepto erróneo, que más bien confunde y no deja avanzar la discusión. Por otro lado, el mercado del alquiler involucra a innumerables agentes tanto en el lado de la oferta como en el de la demanda, así que la manipulación del precio es casi imposible, salvo en zonas muy concretas. Así que considero que los precios exorbitantes que tenemos hoy en día son realmente precios "de mercado" y responden simplemente a las fuerzas de la oferta y la demanda. Mi inclino a pensar que la reciente subida del alquiler se debe a factores como:
 - Shock de demanda en las grandes ciudades, por concentración de las oportunidades laborales. Básicamente, emigración desde las provincias, pero también desde otros países.
 - Efecto Giffen: los precios altos del alquiler hacen que los inquilinos no puedan ahorrar para adquirir el único bien alternativo, que es la vivienda en propiedad.
 - Si añadimos que en la vivienda en propiedad sí que hay una burbuja (la famosa "reburbuja"), todavía se concentra más demanda en el alquiler.
 - Por último, escasez de oferta: parón de la construcción (incertidumbre) + propietarios que no quieren "malvender" (no-mercado) + Sareb.

De momento, paro aquí, pues me gustaría contrastar estas ideas con vosotros, antes de proseguir con nuevos puntos.

De nuevo, muchas gracias a todos y perdón si vuelvo a preguntar sobre cosas que para muchos puede que ya estén superadas.
Seguimos adelante.

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