PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Primavera 2024

[Elcasco]

https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/12756916/04/24/el-fmi-explica-por-que-el-precio-vivienda-resiste-por-ahora-en-espana-mientras-que-cae-en-otros-paises.html

Vivienda - Inmobiliario
El FMI explica por qué el precio de la vivienda resiste por ahora en España mientras que cae en otros países


Vicente Nieves
8/04/2024 - 10:01

La vivienda ha vuelto a convertirse en una suerte de fortín en España durante este ciclo de fuertes subidas de interés e inflación. Al igual que ocurrió durante la crisis del covid, el precio de los inmuebles se ha mantenido al alza, impertérrito ante el encarecimiento del crédito y el descenso de las transacciones inmobiliarias. Esto ha sucedido mientras que la vivienda sufría con intensidad en otros países de la zona euro, que se encuentran, al igual que España, bajo el mismo paraguas monetario (el Banco Central Europeo) y que, por tanto, se enfrentaban a una subida de tipos de interés similar. El Fondo Monetario Internacional ha publicado un informe este lunes en el que disecciona los factores que están moviendo el precio de la vivienda y arrojan algo de luz a esta divergencia inmobiliaria entre los países avanzados.

El propio Fondo Monetario Internacional (FMI) se pregunta al comienzo de su informe ¿Por qué algunos mercados inmobiliarios sienten el impacto de los tipos más altos y otros no? Estos expertos señalan que son varios los factores que podrían dar explicación a este misterio. Pero de forma muy resumida, la conclusión es que no todos los mercados inmobiliarios partían desde el mismo nivel de valoración y que la política monetaria no ha impactado de forma homogénea en todos los países, puesto que cada economía, incluso las que pertenecen a una misma unión monetaria, es diferente, por lo que el impacto de la subida de tipos no se transmite igual ni es la misma medida.

En este caso, la economía de España destaca en ambas variables: la vivienda no contaba con una sobrevaloración intensa en 2021 (la vivienda está sobrevalorada, pero mucho menos que otros países del euro), mientras que el impacto de la subida de tipos se ha reducido por diversos cambios que ha sufrido la economía española en las últimas décadas. Todo ello ha permitido que el precio de la vivienda muestre en España una tendencia divergente al de la eurozona y la Unión Europea, por ahora, puesto que los riesgos para el inmobiliario siguen presentes.

Sin ir más lejos, la semana pasada Eurostat, la agencia de estadística de Bruselas, publicó que los precios de los inmuebles residenciales bajaron el año pasado en nueve de los veintisiete países miembros de la UE, incluyendo seis de los veinte de la zona euro. En concreto, Luxemburgo y Alemania (ambos dentro del euro) sufrieron las correcciones más intensas de los precios de la vivienda en 2023, con caídas del 9,1% y del 8,4%, respectivamente, la primera bajada desde 2009 en el caso del Gran Ducado y desde 2007 en el de la 'locomotora europea'.

Al mismo tiempo, Eurostat revelada que la vivienda en España había vuelto subir. El alza de precios fue del 4% en 2023, lo que supone una desaceleración respecto del alza del 7,4% en 2022, pero todavía sigue siendo un porcentaje elevado que prolonga por décimo año consecutivo el actual ciclo de subidas del coste de la vivienda, después de sufrir caídas anuales ininterrumpidas entre 2008 y 2013 tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Los factores que mandan en la vivienda
Desde el FMI explican que la política monetaria tiene mayores efectos donde las hipotecas tipo fijo no son algo común; donde los compradores de viviendas están más muy endeudados; donde la deuda de los hogares es especialmente alta; donde la oferta de viviendas es más restringida; y los precios de las viviendas están muy sobrevalorados. "Como estas características varían significativamente entre países, el mensaje principal de este capítulo es que los efectos de la política monetaria son fuertes en algunos países y débiles en otros. Además, los cambios en los mercados hipotecario y inmobiliario desde la crisis financiera mundial y durante la pandemia del covid-19 pueden haber limitado el impacto de unos tipos de interés más en varios países".

"Los acontecimientos ocurridos desde la crisis financiera mundial de 2007 y durante la pandemia han debilitado los canales de transmisión a la vivienda en muchos países", señala el FMI. Es aquí donde destaca algunos de los puntos que tienen que ver directamente con los cambios viviendo en el inmobiliario y la economía española: "La prevalencia de las hipotecas a tipo fijo ha aumentado, los límites regulatorios al LTV (loan to value o la hipoteca que se concede respecto al precio del inmueble) se han endurecido y la población se ha desplazado a áreas con menos restricciones de oferta".

¿Por qué aguanta la vivienda en España?
En el caso de España, según revela el gráfico publicado por el FMI, se han producido varios cambios notables que han permitido que la vivienda se mantenga a flote en un entorno de elevados tipos de interés. De los cinco parámetros que analiza el FMI para calcular el impacto de la transmisión monetaria, la economía de España ha 'mejorado' en tres de ellos: la deuda de los hogares es menor, la vivienda está menos sobrevalorada y el peso de las hipotecas fijas sobre el total se ha disparado desde entonces, frente a las de tipo variable, que como su propio nombre indica varían con los cambios de los tipos de interés durante su vida.


El primero de esos factores ha sido clave. Los hogares españoles han protagonizado una suerte de milagro reduciendo su deuda con intensidad en la última década. El Banco de España apuntaba en su último informe al respecto que la ratio de endeudamiento de los hogares se redujo hasta el 76,6% de la renta bruta disponible (RBD) en el tercer trimestre de 2023, el nivel más bajo desde 2002 y 12 puntos porcentuales inferior al promedio de la Eurozona. Un nivel menor de deuda permite amortiguar mejor una subida de tipos de interés. Según los últimos datos, los hogares españoles ganan ya más por intereses de sus activos de los intereses que pagan por su deuda.

Además, el aumento de la riqueza bruta de los hogares se intensificó, tanto por las compras netas de activos como por su revalorización. A pesar del encarecimiento de la financiación, el crecimiento interanual del precio nominal de la vivienda se incrementó hasta el 4,5% en el tercer trimestre de 2023, impulsado por el repunte del precio de la vivienda nueva (11%, la tasa interanual más alta de los 16 últimos años), en un contexto de escasez de oferta y traslación de incrementos pasados del coste de los materiales de construcción, sentenciaba el propio de España.

Hipotecas a tipo fijo
En lo que a las hipotecas se refiere, desde 2015, se viene produciendo una inversión de una tendencia histórica. Las hipotecas a tipo fijo han ido ganando peso (en las hipotecas nuevas) hasta que se produjo el sorpasso en 2020, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. En algunos meses de 2022, las hipotecas a tipo fijo han constituido cerca del 80% de toda la concesión de nuevas hipotecas. Este cambio de tendencia de los últimos casi 10 años ha permitido que el impacto de la subida de tipos haya afectado a una menor porción de los hogares, que con una hipoteca a tipo fijo no han visto disminuida su renta para seguir comprando e invirtiendo durante este ciclo intenso de subidas de tipos.

Por último, el FMI destaca que el precio de la vivienda en España no estaba tan sobrevalorado como otros países de su entorno o del mundo. La sobrevaloración del precio de la vivienda se mide a través de las desviaciones de la relación precio-ingresos de la vivienda a largo plazo para cada región, según el FMI. La fuerte caída del precio de los inmuebles en España durante la crisis financiera y la posterior crisis de deuda soberana dejaron la valoración de la vivienda española en unos niveles relativamente bajos. Aunque el precio ha subido sin descanso, prácticamente, desde 2014, los niveles de asequibilidad y valoración aún son moderados a nivel nacional, lo que no impide que en puntos tensionados del país sí exista una fuerte sobrevaloración.

La vivienda todavía puede sufrir
Sin embargo, el FMI advierte de que los países que aún no han sentido en sus mercados inmobiliarios y en la economía la subida de tipos, deben mantenerse alerta porque aún no se ha producido la transmisión completa del alza del precio del dinero a la economía real: "El riesgo de que los efectos del ajuste monetario aún estén por llegar debe tomarse en serio cuando las hipotecas a tasa fija tienen períodos de fijación cortos, especialmente si los hogares están muy endeudados. Además, cuanto más tiempo se mantengan los tipos altos, mayor será la probabilidad de que los hogares sientan las consecuencias, incluso aunque hayan estado hasta ahora relativamente protegidos", advierte el informe.

En primer lugar, la transmisión varía entre países y los efectos macroeconómicos llevan tiempo, a menudo se estima que la respuesta llega a su tope después de unos dos años. Desde el FMI citan al célebre economista Milton Friedman que resumió estos retrasos como "largos y variables". Los precios de los activos, incluidos los precios de la vivienda, suelen responder algo más rápido.

"La mayoría de los bancos centrales han logrado avances significativos hacia sus objetivos de inflación... Sin embargo, un ajuste excesivo, o mantener los tipos altos por más tiempo, podría representar un riesgo mayor ahora. Aunque las hipotecas a tipo fijo se han vuelto más comunes en muchos países, los períodos de fijación suelen ser cortos. Con el tiempo, y a medida que los tipos... En resumen, cuanto más tiempo se mantengan altos los tipos, mayor será la probabilidad de que los hogares sientan las consecuencias, incluso cuando hasta ahora han estado relativamente protegidos", sentencia el informe del FMI.

[Lem]

Parece que a Marlaska tampoco le ha llegado el mensaje del sistema. All-in con el tocho

[Centinela]

Ampliando la información que nos ha traído Negrule:

Sánchez anuncia que eliminará los visados de oro a extranjeros por comprar vivienda

https://elpais.com/economia/2024-04-08/sanchez-anuncia-que-eliminara-los-visados-de-oro-a-extranjeros-por-comprar-vivienda.html?ssm=TW_CM#

https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/residencial/2024-04-08/el-gobierno-anuncia-el-fin-de-la-golden-visa-y-cierra-la-puerta-a-especular-con-la-residencia_3862560/

IRÁ AL CONSEJO DE MINISTROS
El Gobierno elimina la 'golden visa' y pone fin al negocio de especular con la residencia española

Vivienda llevará al Consejo de Ministros de mañana la propuesta de eliminar el marco actual de la golden visa, que permite tener la residencia al invertir más de 500.000€ en inmuebles

"Vamos a iniciar el procedimiento para eliminar la concesión de la llamada golden visa, que permite acceder al régimen de residencia cuando se invierte más de medio millón de euros en bienes inmuebles. Vamos a tomar las medidas necesarias para garantizar que la vivienda sea un derecho y no un mero negocio especulativo".

Con este claro mensaje, Moncloa ha anunciado esta mañana su decisión de terminar con la ley que, desde 2013, permite obtener el permiso de residencia español, simplemente, invirtiendo 500.000 euros en la compra de un inmueble en nuestro país.

El Consejo de Ministros que se celebrará mañana va a estudiar un informe elevado por la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, para modificar la normativa aprobada por el Partido Popular hace una década, justo cuando la crisis post estallido de la burbuja tocó suelo y empezó la paulatina recuperación del mercado.

Según los datos que maneja el Ejecutivo, alrededor del 94% de los visados para inversores están vinculadas a inversiones inmobiliarias, y ciudades como Barcelona, Madrid, Málaga, Alicante, Palma y Valencia son las más demandadas para este tipo de operaciones, precisamente, las zonas más tensionadas.

"La prioridad del Gobierno en esta legislatura es garantizar el acceso a una vivienda asequible, para dar respuesta a la ciudadanía, que ningún ciudadano o ciudadana tenga que destinar más del 30% de sus ingresos para tener un hogar digno, adecuado y de calidad"

Al impacto que tiene esta medida en el encarecimiento del precio de la vivienda, se une comprobar cómo está siendo utilizada por patrimonios chinos y rusos para comprar la residencia. En concreto, el 45% han sido visados expedidos a favor de ciudadanos chinos y el 19,6% a patrimonios rusos. El Gobierno tuvo que hacer públicos estos datos tras una consulta de Más País, que hace un año presentó una proposición de ley sobre esta materia.

Las golden visa también han sido cuestionadas por la Unión Europea, por considerar que se conceden sin revisar el origen de los capitales invertidos. La Comisión Europea lleva años alertando de que los mecanismos de residencia a cambio de inversiones conllevan potenciales riesgos de seguridad para los países comunitarios.

En España, tras China y Rusia, Irán ocupa la tercera posición, con 216 inversores en el sector inmobiliario que obtuvieron su permiso de residencia, seguido de Estados Unidos, con 186.

En quinta posición están quienes tienen pasaporte del Reino Unido. Los británicos, que año tras año encabezan el listado de compras de vivienda por extranjeros, comenzaron a solicitar sus golden visa en España desde 2021, como consecuencia del Brexit, y en apenas tres años sus cifras casi igualan a las estadounidenses.

Si quieres quitar la golden visa quítala, estás en tu derecho. Pero no me vengas con que es por la vivienda asequible, porque 216 inversores que menciona el artículo no creo que tengan la culpa de que la vivienda sea un bien menos accesible que el caviar iraní.

[Derby]

Si quieres quitar la golden visa quítala, estás en tu derecho. Pero no me vengas con que es por la vivienda asequible, porque 216 inversores que menciona el artículo no creo que tengan la culpa de que la vivienda sea un bien menos accesible que el caviar iraní.

Efectivamente, a nivel de números (viviendas vendidas para obtener la "golden visa") el efecto de eliminar la visa es ínfimo. Además, la obtención de la visa no es automática sino que es potestativa del gobierno español y el inversor tiene que abrir una cuenta bancaria en un banco español (pasando los correspondientes controles contra el blanqueo de capitales). No es nada fácil.

Por otro lado, sí es verdad que se elimina una expectativa importante y una barra de precio (como en el salto de pértiga). Hablo particularmente de Barcelona que es lo que conozco. Del lado de algunos propietarios existe el convencimiento (expectativa) de que hay cola de rusos esperando para comprar su piso y que sólo es cuestión de esperar un tiempo a que aparezca uno (ofertademandismo). Y el precio que marca la golden visa sí que provoca un cierto efecto tensionador. Para obtener la golden visa el inmueble tiene que tener un precio, libre de cargas atención, de 500.000€.

Además de que realmente la golden visa por la compra de vivienda es especulativa. Otro tipo de negocio que genere riqueza real o empleo me parece que tiene mayor sentido la concesión de una visa.

[asustadísimos]

«CHRISTO CON TODOS».—

Las dos monedas de EEUU se respaldan con galletas.

La RAE:
«galleta
Del fr. galette.
— f. Pasta compuesta de harina, azúcar y a veces huevo... que se cuece al horno.
— f. coloq. Cachete, bofetada».

Que conste que nosotros odiamos la metáfora del respaldo monetario. Lo propio, tratándose de activos financieros, es hablar del negocio causal:
• El del dinero fiduciario, emitido por el soberano monetario, es la propia soberanía financiera, con sus dos avatares, el monetario y el fiscal, este en doble vertiente, tributaria y presupuestaria.
• El del dinero bancario es el depósito irregular de dinero fiduciario conjugado con la regulación, supervisión e inspección por el banco central.
• El del dinero financiero es el negocio que toque; en la letra de cambio suele ser una compraventa, aunque originalmente solo instrumentaba simples contratos de cambio trayecticio; ejemplo de 1571:

Transcripción: «(cruz) En Medina del Campo, 8 de septiembre 1571 — 41U626. Illustrísimo Señor: Pagará buestra merced por esta primera de cambio a día bista quarenta y un mill y syszientos y beynte y seys maravedis que son por los que a buestra merced pagó por mi el Yllustrísimo Obispo de Quenca y póngalos a su quenta. Christo con todos. Simón Ruiz (rúbrica)». Vuelta: «A mi señor el señor Pedro Álvarez, en la Lencería. 1ª — Madrid».

Contemplen un rato el documento. Vean cómo se trata de dinero en sentido amplio. Todos y cada uno de nosotros participamos o podemos participar a título personal en la emisión de dinero. Acaso no somos o podemos ser una y mil veces libradores o librados? ¿Ven la idiocia —sobre todo en Argentina— en la actualísima resucitación falsoliberal de la Teoría Cuantitativa del Dinero? ¿Se dan cuenta cómo la inflación (alza generalizada de precios) depende más de nosotros y de quienes tienen poder para imponer precios, que de lo que imprime (otra metáfora) el soberano, que además esteriliza (más metaforita ridícula) lo imprimido al emitir su otra deuda pública, la que sí tiene vencimiento. ¿Se dan cuenta cómo con tanta metáfora lo financiero se convierte en pura alegoría, como sucede con el juego de dinero-sin-trabajar del ladrillo?



La letra de cambio cristalizó en su forma definitiva por primera vez en Medina del Campo. Entonces, España era «el» imperio. En honor a este hito financiero está erigido el monumento de la foto (41°18'28.31"N 4°54'53.48"O). Las cadenas que se ven eran la frontera que indicaba al mercader que entraba en el proceloso mundo de las finanzas, con otra regulación, más estricta. Los falsoliberales, que tomen nota de 'la valla de Chesterton': las regulaciones y fronteras tienen sentido, unen el mundo en paz.

[Cadavre Exquis]

https://www.expansion.com/empresas/energia/2024/04/08/66130eee468aeb50068b4598.html

https://www.expansion.com/empresas/energia/2024/04/08/661314d0468aeb40438b456d.html

Saludos.

[Cadavre Exquis]

https://www.pressreader.com/spain/expansion-nacional/20240408/page/2/textview

Lo que esperan los mercados del BCE

https://www.expansion.com/mercados/2024/04/08/661306cee5fdea30118b45a4.html

Saludos.

[Cadavre Exquis]

https://www.expansion.com/inmobiliario/2024/04/08/661319d6468aeba55f8b45a5.html

Saludos.

[Cadavre Exquis]

https://www.expansion.com/inmobiliario/2024/04/08/66132214468aebcf668b45a9.html

Saludos.

[Cadavre Exquis]

https://www.expansion.com/economia/2024/04/08/6612e1b7468aeb34158b4570.html

https://www.expansion.com/inmobiliario/2024/04/07/66127e97e5fdea8d2b8b458e.html

Saludos.

[Derby]

https://markets.businessinsider.com/news/funds/private-credit-risk-leverage-debt-interest-rates-imf-financial-stability-2024-4

Huge growth in an 'opaque' corner of global finance could be a risk to broader market stability, IMF warns

*The rapid growth of private could end up being a risk to broader market stability, the IMF says.
*The "opaque" corner of financial markets grew to $2.1 trillion last year.
*Infrequent valuations and unclear credit quality are risk factors in the space, the IMF said.

The rapid rise of the private credit industry could end up threatening financial stability, given how little is actually known about the sector, the International Monetary Fund wrote in a blog post on Monday.

As more and more lending to businesses moves from regulated banking institutions to less regulated firms like private credit funds, risks grow as the window into lending practices becomes opaque, the group said.

"The migration of this lending from regulated banks and more transparent public markets to the more opaque world of private credit creates potential risks," analysts wrote on Monday, noting that the sector topped $2.1 trillion in assets and capital last year.

And since the start of the century its returns have boomed, increasingly outperforming the S&P 500 and MSCI World index. 



This industry emerged to provide much-needed financing for firms deemed too risky for commercial lenders. Despite being illiquid, the market's rich returns, speed, and flexibility have won over investors, the IMF wrote.

But the sector is also largely unsupervised, and there are some troubling signs as more of the loan market's share goes to private credit.

"Valuation is infrequent, credit quality isn't always clear or easy to assess, and it's hard to understand how systemic risks may be building given the less than clear interconnections between private credit funds, private equity firms, commercial banks, and investors," analysts wrote.

First, borrowers tend to be indebted firms, already relying on leveraged loans or public bonds. That means that they're more at risk as interest rates rise, with a third of borrowers already facing interest rate costs that exceed earnings, the IMF said.

However, credit providers aren't tightening their lending standards, as private credit increasingly comes into competition with larger banks, and since the loans trade infrequently, they can be difficult to value.

Not only could private credit standards be worse than they appear, but analysts might not fully appreciate how interconnected the sector is with the wider financial system.

For instance, banks may have more exposure to private credit than many realize, while pension funds and insurers have been acquiring more shares of these assets, the IMF said. Meanwhile, new funds are cropping up that target individual investors, spreading risk from Wall Street to Main Street.

Given these factors, private credit has the potential to amplify a recession whenever one hits, one of the blog's authors separately said at a Brookings Institution event last week.

"I think we don't see a financial stability risk, but … from a macro-financial standpoint, we don't know (how) the sector, given the size, would operate under a severe prolonged recession, Fabio Natalucci said, according to the industry news service Pensions and Investments.

[asustadísimos]

[La noticia sobre el informe del FMI sobre el retardo en los efectos del endurecimiento monetario sobre algunos mercados inmobiliarios está mucho mejor dada en El País que en El Economista, pero muchísimo mejor:
https://elpais.com/economia/2024-04-08/el-fmi-advierte-del-riesgo-de-efectos-retardados-en-la-subida-de-tipos.html
Ha sido imposible para mí encontrar el informe original, que llevaría por título «¿Sintiendo el pellizco? Trazando los efectos de la política monetaria a través de los mercados de vivienda». Parece ser que es un anticipo del cap. 2 de las próximas 'Previsiones'. Es importante. Lectura obligatoria. España estaría a mitad de tabla, junto con EEUU.]

[Derby]

[La noticia sobre el informe del FMI sobre el retardo en los efectos del endurecimiento monetario sobre algunos mercados inmobiliarios está mucho mejor dada en El País que en El Economista, pero muchísimo mejor:
https://elpais.com/economia/2024-04-08/el-fmi-advierte-del-riesgo-de-efectos-retardados-en-la-subida-de-tipos.html
Ha sido imposible para mí encontrar el informe original, que llevaría por título «¿Sintiendo el pellizco? Trazando los efectos de la política monetaria a través de los mercados de vivienda». Parece ser que es un anticipo del cap. 2 de las próximas 'Previsiones'. Es importante. Lectura obligatoria. España estaría a mitad de tabla, junto con EEUU.]

https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2024/04/16/world-economic-outlook-april-2024

Chapter 2: Feeling the Pinch? Tracing the Effects of Monetary Policy through Housing Markets

https://www.imf.org/en/Blogs/Articles/2024/04/08/housing-is-one-reason-not-all-countries-feel-same-pinch-of-higher-interest-rates

Housing is One Reason Not All Countries Feel Same Pinch of Higher Interest Rates

Effects may be delayed in some countries: if interest rates remain higher for longer, homeowners will likely feel their effects as mortgage rates adjust

[BENDITALIQUIDEZ]

[La noticia sobre el informe del FMI sobre el retardo en los efectos del endurecimiento monetario sobre algunos mercados inmobiliarios está mucho mejor dada en El País que en El Economista, pero muchísimo mejor:
https://elpais.com/economia/2024-04-08/el-fmi-advierte-del-riesgo-de-efectos-retardados-en-la-subida-de-tipos.html
Ha sido imposible para mí encontrar el informe original, que llevaría por título «¿Sintiendo el pellizco? Trazando los efectos de la política monetaria a través de los mercados de vivienda». Parece ser que es un anticipo del cap. 2 de las próximas 'Previsiones'. Es importante. Lectura obligatoria. España estaría a mitad de tabla, junto con EEUU.]

https://www.imf.org/-/media/Files/Publications/WEO/2024/April/English/ch2.ashx

https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2024/04/16/world-economic-outlook-april-2024

[Cadavre Exquis]

https://elpais.com/economia/2024-04-08/la-renta-por-habitante-sigue-un-27-por-debajo-del-nivel-prepandemia.html

Saludos.