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https://elpais.com/espana/madrid/2024-03-17/la-historia-completa-de-un-fraude-confeso-que-comenzo-dos-meses-despues-del-noviazgo-de-ayuso.html

Una UE totalitaria de la que hay que escapar.

Haga bien el cálculo.  Tiene que sumar los residentes en el extranjero de las CCAA que no tuvieron elecciones autonómicas.

Una semana muy intensa...ya estoy aquí de nuevo. Trataré de ponerme al día lo antes posible.
De momento, interesantes puntos de vista de Juan María Nin

Gracias Derby. Ya se trajo aquí, es de enero. También la hemos visto ahora en El Confidencial en portada ¿?

https://hellas.postsen.com/business/280478/Why-he%E2%80%99s-planning-15--job-cuts.html

https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/12009862/10/22/El-gigante-del-alquiler-por-temporada-Blueground-aterriza-en-Espana-con-130-pisos-y-la-meta-de-liderar-este-mercado.html

https://www.emerald.com/insight/content/doi/10.1108/AEA-11-2020-0159/full/pdf?title=housing-bubbles-and-land-planning-corruption-evidence-from-spains-largest-municipalities

ENTREVISTA A JUAN MARÍA NIN

"El problema del alquiler en España se arregla con una empresa privada con 100.000 pisos"
Juan María Nin bebe constantemente de la fuente de la crisis de 2008 para analizar la actual. Entonces, se evitó la Gran Recesión, ahora se está forzando una. Entonces, se reestructuró el sistema financiero, ahora le toca al inmobiliario

18/01/2023 - 05:00

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En junio de 2012, Juan María Nin (Barcelona, 1953) recibió una llamada que marcó para siempre su ya dilatada trayectoria profesional: la canciller Angela Merkel le llamaba a Berlín, quería conocer por su boca la situación real de la economía española. Fue entonces cuando se aprobó la línea de liquidez de hasta 100.000 millones que permitió a nuestro país salir de la crisis, tras una profunda reestructuración del sector financiero y el definitivo pinchazo de una burbuja inmobiliaria que demasiados se resistieron a ver.
 
Cuando estalló la subprime, apenas hacía un año que Nin había dejado Banco Sabadell, donde era consejero delegado, para incorporarse a La Caixa como director general. Desde allí, en primera línea de fuego, participó en la transformación de todo el sector de bancos y cajas de ahorros, en la gestión del colapso hipotecario y promotor, en el lanzamiento de Sareb y en la creación de Servihabitat y BuildingCenter.
Tras salir de la entidad, en 2014, se incorporó a Azora como consejero, dos años después fue nombrado senior advisor de CBRE Real Estate y, desde 2018, es presidente no ejecutivo de Habitat Inmobiliaria. Pocos conocen tan bien el sistema inmobiliario como él, lo ha vivido y sufrido desde dentro y desde todos los ángulos. Ahora, con la libertad de quien ya no tiene nada que demostrar y sí mucho que enseñar, defiende la creación de campeones nacionales: una promotora que levante 20.000 viviendas al año y una patrimonialista con 100.000 pisos en alquiler.
 PREGUNTA. Tras la burbuja inmobiliaria, escribió Por un crecimiento racional, obra donde analiza las causas de la crisis y las soluciones que se adoptaron. Mucha gente se pregunta si vamos hacia una crisis comparable.
 RESPUESTA. Curiosamente, es un libro que a raíz de la situación actual , que es otra vez de crisis, está muy vigente. A mí, de vez en cuando, sobre todo gente joven, me escriben y me dicen: "¡Oye!, todas tus reflexiones vuelven a estar muy vigentes". ¿Por qué están vigentes?, porque el trasfondo ideológico y de valores en el análisis de la realidad y de la situación sigue siendo permanente. Pero es un libro ex post facto, es decir, cuando ya está solucionado. Cuando ya está todo, se puede hacer un libro con esa componente académica. Ahora, quedan unos meses para tener perspectiva. Hay dos tipos de enfoques, el del momento, que es interesantísimo pero más periodístico, y el de reflexión más académica, que exige ver con más tranquilidad qué ha sucedido.
 
P. Pues el periodístico: ¿dónde estamos, qué análisis hace de la situación?
 R. Estamos en una situación donde, como consecuencia de las decisiones tomadas con la crisis de 2008, con esa política monetaria extrema y una política fiscal agresiva, se permitió no solo superar la crisis con un bonus temporal para hacer reformas, sino desembocar en una zona de resistencia que, en occidente, nos permitió superar la acometida covid y empezar a ganar capacidad de maniobra con la política monetaria, bajando tipos y aumentando el espacio que da la reducción del balance; y luego, en política fiscal, recuperando la sensatez. Por tanto, se ha hecho muy bien en Estados Unidos, se ha hecho muy bien en Europa, hay una gran incógnita en estos momentos respecto a la política fiscal española, sobre todo por el tema de pensiones y el déficit estructural de los últimos tres años.
 "Si tienes que corregir la demanda, la única decisión viable es provocar una recesión. Es duro, pero es lo más justo y racional"
 P. ¿Cuáles son los grandes nubarrones?
 R. El gran tema que tenemos sobre la mesa es doble y es internacional: por un lado, Ucrania, un conflicto de guerra nunca se sabe por dónde va a salir y ha sido el inductor más importante de la inflación de segundo grado, y por otro, los problemas de China, también muy importante en términos de demanda global. El factor Ucrania, la inflación, y el factor chino lo que introducen en esta crisis es algo a lo que se está menos acostumbrado y que los gobiernos odian gestionar, que es una crisis de oferta. ¿Cómo se corrige? Pues o corrigiendo la oferta y aumentando la capacidad, pero la capacidad instalada es la que es; o corrigiendo la demanda. Entonces, si tienes que corregir la demanda, la única decisión viable es provocar una recesión. Y esta es la decisión que se ha tomado.
P. ¿Le parece acertada?
 R. Absolutamente. Es la decisión racional. Hemos visto asomarse la inflación al 10%, al 15%, y hemos tocado ferro, que decimos en catalán, hemos tocado hierro. La solución adoptada es: como eso no tiene solución, por la guerra en Ucrania y el problema chino, mientras no reparemos la oferta, ajustemos la demanda, y la demanda se baja provocando una recesión. Es una decisión dura, pero más justa y más racional. ¿Cómo se provoca una recesión? Corrigiendo los factores inflacionarios: la política monetaria extrema de liquidez superabundante y bajada de tipos de interés por debajo del tipo de interés natural. Entonces, retiras dinero del sistema y subes tipos. Al retirar dinero y subir tipos, la demanda se enfría. Y al enfriar la demanda, vas ajustándola a la oferta y vas, a su vez, corrigiendo el déficit fiscal. Entonces, Estados Unidos ha tomado la decisión correcta, muy en estilo Fed, muy contundente, muy dura, muy ortodoxa. Europa va un año y medio más tarde, pero lo está haciendo.
 P. ¿Y España?
 R. Mal. España mal porque hemos acumulado tres años de déficit estructural muy importante. La presión fiscal en tipos está igual o superior a la media europea, no en recaudación, porque el gran problema de este país no son los tipos fiscales, sino la economía negra. Y en épocas de inflación y de crisis, y de aumento de presión fiscal, eso no hace más que aumentar. Esto es un escándalo social y tendremos que corregir el déficit público. Pero esta es una decisión, primero, que va a venir impuesta desde Bruselas. Vivimos el mes de julio de 2011, donde se nos impusieron tareas para corregir el déficit, y vivimos la, entrecomillas, intervención en junio de 2012, cuando entramos en una semana dramática, donde no íbamos a renovar la deuda e íbamos a tener un episodio de liquidez con la deuda soberana que, o afectaba al euro como tal, o nos sacaba fuera del sistema. Y yo soy testigo.
 "En España hemos acumulado tres años de déficit estructural muy importante y Bruselas nos va a imponer corregirlo"
P. Y la situación ahora, ¿es comparable?
 R. Estamos en una situación de deuda soberana límite desde el punto de vista de riesgo moral. Porque la deuda soberana, el déficit, pesa como una losa en perjuicio de las nuevas generaciones, de la gente joven. El gasto, a partir de cierto momento, es absolutamente desequilibrante e injusto. Por lo tanto, nos queda 2023 en un ámbito de disciplina fiscal europea, donde ya estamos leyendo en la prensa que se nos está dando un toque de atención con pensiones, que se quiere ver ese compromiso de referencia de las pensiones a la inflación dónde llega, y por supuesto en 2024 vamos a entrar, como han entrado otros países, nos guste o no nos guste, en la senda de corrección.
 P. ¿Eso significa que en 2024 España entrará en recesión?
 R. Eso significa reducir niveles de deuda y, por lo tanto, corregir deuda soberana y, sobre todo, evitar un posible colapso, vía perdida de rating o con spreads, como pasó en el año 2011, impagables con una deuda tan importante.
"Estamos en una situación de deuda soberana límite como riesgo moral, porque el déficit pesa como una losa en perjuicio de los jóvenes"
 P. Y si vamos hacia ahí, ¿por qué no empezamos a evitarlo un poquito en 2023?
 R. Porque en el presupuesto de 2022 eso no se ha corregido. Yo creo que el presupuesto de 2023 va a corregir, porque ya mira a 2024. ¿La situación es dramática, como en 2011 y en 2012? No, no es dramática.
P. ¿Comparable?
 R. El camino emprendido va hacia allí. Entonces, como hemos aprendido, estamos a tiempo de empezar a corregirlo. ¿Qué repercusiones tiene esto? Pues tiene repercusiones muy importantes en el sistema en general, pero desde el punto de vista de lo que te interesa, claramente, en el sistema financiero y en el sistema inmobiliario, en los dos sectores.
 "Por supuesto que en 2024 vamos a entrar en la senda de corrección, como han entrado otros países, nos guste o no"
 P. ¿Qué repercusiones?
 R. En el financiero, el rating de un país afecta al rating de sus bancos y, por lo tanto, si hubiera cambios en el rating de la deuda soberana española, lo habría en el de su sistema financiero. Entonces, si sufre la deuda soberana como consecuencia del rating, o de medidas drásticas de corrección del déficit, va a sufrir el sistema financiero y va a sufrir la economía. Es una cadena automática. Y en el inmobiliario, exactamente igual. La gran diferencia es que el sector financiero español en los años 90 se reestructura excepcionalmente bien, pasamos de 60 bancos a cinco, ¡espectacular! Y luego se ha hecho excepcionalmente bien también con el sistema de cajas en toda la crisis de 2008. Pero el sistema inmobiliario no se ha reestructurado más que parcialmente. ¿Qué significa para mí la reestructuración del sistema inmobiliario en España? Significa, como concepto, que en España no tendremos un sistema de alquiler de vivienda racional y adecuado a los desafíos hasta que no manejemos una compañía con 100.000 viviendas en alquiler.
P. ¿Una compañía pública o privada?
 R. Privada, por supuesto.
P. Lo pregunto porque el Gobierno dice que va a hacer 100.000 viviendas de alquiler.
 R. ¡Llevamos años con eso! Privada, por supuesto, en beneficio de los arrendatarios. Y habrá quien pregunte, ¿son 105.000 o 95.000? No, mire usted, 100.000 viviendas es un concepto. En Alemania, la primera compañía tiene 600.000, si no recuerdo mal, en Francia me parece que son 250.000. Entonces, una compañía que maneje 100.000 viviendas en alquiler es una compañía capaz de ser responsable frente al sistema, la administración, los inversores y los arrendatarios. Si tú tienes un laboratorio farmacéutico que hace pastillas contra la tos y viene el covid, estás muerto, pero si es un gran laboratorio farmacéutico, en doce meses tienes la vacuna. Es una cuestión de talla, de profesionalidad. Y además, tendrás servicers que atiendan profesionalmente. Nosotros, en Caixa, manejando un millón de hipotecas, tuvimos que inventarnos un gran servicer, que fue Servihabitat. Luego vinieron los demás.
 P. Lo de crear un gran vehículo lo intentó Blackstone, por ejemplo, y no salió como esperaba.
R. Sí, pero los fondos están para entrar y salir. Aquí, lo que hace falta, es una compañía española cotizada, grande, con inversores profesionales, de nivel mundial, etcétera.
 "En España no tendremos un sistema de alquiler de vivienda adecuado hasta que no haya una compañía privada con 100.000 pisos"
 P. Entonces, está hablando de la vivienda en alquiler como un sector estratégico.
 R. Absolutamente estratégico. Lo que no puede ser es que esta economía siga instalada en el régimen franquista del pequeño propietario como sistema de ahorro. Porque esto ha conducido a España en las últimas décadas a un sistema donde el ahorro se traducía en propiedad de la vivienda. No había, por lo tanto, ahorro líquido privado; al no haber ahorro líquido privado, no hay fondos de inversión o de private equity privados; tampoco hay ahorro institucional estatal. Este país no tiene fondo soberano.
 P. Teníamos el de pensiones, pero en la anterior crisis se consumió.
 R. Sí, pero invertía en deuda pública solamente. ¿Por qué no hay ahorro en este país? Por un régimen nacional socialista, con una ley de arrendamientos de los años 40 que conduce a que el pequeño capital, en vez de ir a ahorro líquido y ser invertido en inversiones industriales, como en el resto del mundo occidental, iba al tocho. Este país arrastra todavía un sistema implantado después de la guerra civil que ha impedido el pleno desarrollo del arrendamiento. Eso tiene consecuencias financieras gravísimas, porque no hay inversión financiera, hay inversiones en el tocho y el dinero está inmovilizado en el tocho. ¿Cómo se corrige? Con una gran empresa de alquiler, profesionalizando el alquiler. Y el segundo tema del inmobiliario es que, para la promoción de vivienda, el sistema está extraordinariamente fraccionado. Aquí no habrá de verdad interlocución, otra vez, social, con inversores, con los gobiernos, hasta que tengamos una promotora que entregue 20.000 viviendas al año.
 
"El sector de vivienda en alquiler es estratégico y no puede seguir instalado en el régimen franquista del pequeño propietario"
 P. ¡Pero si el récord ha sido como 3.000!
 R. Por eso, esto son dos titulares: 100.000 en alquiler y 20.000 en promoción. Entonces, otra vez, dirá el lector: pero son 21.000 o 19.000. Oiga, son referencias. Estoy explicando conceptos con dos ideas y es que este país se tiene que adecuar estructuralmente, como lo ha hecho con el sistema financiero, a un sistema inmobiliario profesionalizado. Y eso significa promoción de vivienda, significa vivienda en alquiler y significa gestión inmobiliaria, la gestión de los servicers.
P. En la concentración del sector financiero, se defendió la españolidad de las entidades.
R. Y tienen que ser españolas, porque la vivienda en alquiler y en promoción es un tema muy de soberanía nacional. ¿Por qué? Porque legítimamente, yo soy presidente de Habitat, aquí puede venir un fondo, invertir en una compañía quebrada en la crisis de 2008, ponerla en beneficios y entregar 2.000 viviendas al año. Y eso está muy bien, pero lo que necesitamos es la gran reestructuración y eso además te permite acudir al mercado de capitales y entrar en un sistema racional de valoración. ¿Qué significa un sistema racional? Pues que tengan el volumen suficiente para que la acción sea líquida, para que los activos se puedan valorar mejor, para que las proyecciones de resultados sean mejores, el rating sea mejor, etcétera. Y salir del pozo de la valoración de las promotoras españolas que están a 0,4 valor NAV (valor neto de los activos).
 "la vivienda en alquiler y en promoción es un tema muy de soberanía nacional, porque necesitamos la gran reestructuración"
 P. ¿Qué está descolocado, el NAV o la cotización?
R: La cotización. ¿Y por qué está descolocada? Porque la liquidez es muy pequeña, el tamaño de las compañías es muy pequeño. El mercado te está diciendo que no le gusta esa acción porque proyecta mal, no sabe si va a haber liquidez en un momento determinado, no sabe si va a cambiar el mercado, etc. Básicamente es un problema de tamaño. Entonces, vuelvo a lo mismo, hay que reestructurar el sector en beneficio de España, vivienda en alquiler y promoción, y servicer. Y segundo, la cotización de las cotizadas no se arregla hasta que, mediante esa reestructuración, no se tenga más tamaño.
 P. Con lo cual, está diciendo al sector: fusionaros.
 R. Absolutamente.
 P. Pues llevan años hablando todos con todos sin éxito.
 R. Fusionaros y comprar. Porque entre promotoras familiares y pequeños propietarios de vivienda en alquiler, este país está lleno de ricos que tienen 20 o 30 pisos. Pero, ¿qué servicio da un propietario que tiene 20 pisos al arrendatario? Lo que tiene que hacer es lo que hizo Azora, que es comprar viviendas públicas o privadas, o encargar nuevas y tener vivienda en alquiler de primera calidad con un servicio perfecto de gestión de la comunidad de vecinos, de los problemas que puedan surgir con los contratos, con un servicer que cuando hay problemas baja el alquiler y da un plazo al arrendatario, etc. ¡Lo que funciona en todo el mundo!
 
"La cotización de las inmobiliarias no se arregla hasta que, mediante esa reestructuración del sector, las compañías tengan más tamaño"
 P. ¿Está hablando de volver al modelo preburbuja, donde una misma compañía tenía su promotora, su patrimonialista y su filial de servicios?
 R. No, en España, este modelo no ha existido nunca.
 p. Vallehermoso con Testa y los servicios que daban al inquilino no estaba mal.
R. Pero pequeñito, para mi visión, pequeñito.
 P. Pequeñito, pero, ¿es el mismo concepto?
 R. Sí, pero yo soy partidario de separar. ¿Por qué? Porque si son grandes, del tamaño que te digo, tienen que ser públicas. Públicas en el sentido de que coticen para atraer mercado de capitales. Y si tú vas a jugar a eso, es muy difícil que lleves a tu capital diferentes tipos de accionistas. Entonces, por eso soy partidario de reestructurar de una vez por todas el sistema inmobiliario español. Doy cifras de reestructuración objetiva que nos asemejarían a Europa. No me vale que esto es muy difícil, que tal, que no sé qué… Hay que hacerlo, y el que lo haga acertará. Puede llevar más o menos tiempo, se hizo en el sector financiero muy bien.
 "España necesita una empresa con 100.000 pisos en alquiler, una promotora que haga 20.000 viviendas al año y un gran 'servicer"
 P. Puede llevar 20 años.
 R. Noooo. Tú no llegas a 100.000 viviendas de golpe en alquiler, pero cuando tienes 20.000, ya empiezas otra liga y eres como un imán. ¡Bua, bua!, te empieza a llegar todo, empiezas a crecer, empiezas a cotizar, empiezas a sumar. Eres como un imán. Y si se ha hecho en el sistema financiero, se puede hacer en el sistema inmobiliario. ¿Qué pasa? Que este es un tema de país. O sea, este país no puede seguir instalado en los años cincuenta.
 P. ¿Y sería con o sin accionista de referencia?
 R. Sin accionista de referencia. En el camino siempre habrá un accionista de referencia, pero luego, son compañías cotizadas, que por eso se llaman públicas. Los anglosajones las llaman públicas porque entienden bien las cosas: son públicas porque cotizan en bolsa, el que quiere comprar, compra, el que quiere vender, vende… Sin accionista de referencia.
P. ¿Quién podría liderar ese movimiento?
 R. Desde luego, en alquiler, Azora, y en promoción, pues los cinco grandes.
 P. Sí, porque se tienen que juntar muchos para que salga.
 R. Bueno o empezar a comprar a otros privados, ¿no? Pero eso, sin el apoyo público… Porque esto es un tema estructural de país, como se hizo con la banca en los 90 o con las cajas de ahorros en el año 2008. Sin la colaboración de la Administración del Estado, la autonómica y municipal, y sin la colaboración del mercado de capitales privado, no se consigue. Mi dibujo de lo que debería ser el inmobiliario es compatible con una gran empresa estatal de alquiler y una gran empresa estatal promotora. Eso es muy importante decirlo. ¿Por qué? No lo digo solo como protección, yo creo mucho en la competencia. Soy muy partidario de que si el Estado quiere organizar una gran promotora o una gran empresa en alquiler, lo haga.
 "Mi dibujo de lo que debería ser el inmobiliario es compatible con una gran empresa estatal de alquiler y una gran promotora estatal"
 P. Hay muchos motivos que dificultan el acceso a la vivienda, pero uno evidente es poder pagarla. Hay una brecha entre los sueldos en España y el precio medio de alquiler.
 R. Aquí no voy a descubrir nada. Así como en lo otro te he contado cosas que son nuevas, en el problema que tú bien señalas, el diagnóstico está hecho por todo el mundo, incluso por la administración. En España hay un problema de calificación de suelo muy importante. Yo creo que es, fundamentalmente, más que un problema de Estado, que lo es por elevación, un problema de calidad de gestión municipal y en los planes generales autonómicos. No se entiende en Europa que el tema de Chamartín haya tardado... ¿Cuántos años?
 P. Seguimos esperando.
 R. Pero ¿cuántos años? No sé, varios.
 P. Más de 25.
 R. 25 años. ¡No se entiende!
 "No se entiende en Europa que el tema de Operación Chamartín haya tardado tanto. ¿Cuánto llevamos? 25 años. No se entiende"
P. ¿Cómo vamos de seguridad jurídica?
 R. Yo creo que la seguridad jurídica en el inmobiliario existe como fondo, es decir, la legislación es la que hay, pero la tramitación del resultado final, porque al final opera la seguridad jurídica cuando tú tienes un problema, tarda años en resolverse. Todo lo que tarda años es otra vez arena en el depósito de gasolina. Es decir, la diligencia en la toma de decisiones termina siendo, en términos de seguridad jurídica, lo que debe ser. Pero, en el camino, la tramitación lleva años y eso desespera al inversor
 P. Antes ha comentado que en esta crisis, o recesión, o como lo queramos llamar, Bruselas va a terminar imponiendo las reglas. ¿Cuándo y qué reglas?
R. Pues las que existen actualmente, no hay nuevas reglas. Estamos en un periodo de excepción. Bruselas ha interrumpido las decisiones de corrección del déficit, incluido nuestro artículo 155 de la Constitución, ha interrumpido como consecuencia de la crisis covid y la guerra de Ucrania. Pero esa interrupción se acaba en 2023, y en 2024 hay que entrar ya en la senda comprometida de corrección de déficit y de reducción de deuda soberana. Entonces, las reglas existen. Yo lo que digo es avisar con tiempo.
P. El sector financiero es muy importante para el inmobiliario. ¿Dónde está y dónde cree que va a estar?
 R. Yo creo que el sector financiero ha aprendido con dolor desde la crisis de 2008, que al final supuso toda la reestructuración del sistema de cajas, que eran muy financiadoras de vivienda. Aprendió con dolor las reglas del riesgo inmobiliario y, por lo tanto, la práctica que del sector financiero yo hoy veo desde Hábitat, como presidente de una promotora, es impecable en el sentido de que las decisiones, desde el punto de vista de riesgo, de porcentajes de financiación a particulares para subrogación de hipotecas, son todos razonables. Hemos mejorado con dolor y con una reestructuración salvaje, pero se ha aprendido, y la gestión de riesgos del sistema financiero actual español, a mí me gusta mucho.
 P. Se está hablando mucho de que se avale a los jóvenes la entrada de una vivienda. ¿No es un riesgo para todos los españoles? Lo digo por lo que se ha visto, por ejemplo, con los ICO.
R. Los ICO del año, me parece, 2013, de cuando se cambió al presidente del ICO y se dijo que a partir de entonces los créditos a las pymes los daría el ICO, me parece que fue el 90% de aquellos préstamos que dio el ICO que cayeron contra el presupuesto público. Por lo tanto, se usó dinero público para beneficiar a determinadas pequeñas empresas o medianas, con criterios de flexibilidad indebidos. La vida es muy dura y eso fue contra presupuesto público y contra necesidades más prioritarias. Y además impidió una reestructuración que al final terminó llegando porque impagaron. Y siempre pasa igual. Da igual que sea el ICO holandés, que el ICO español. Siempre pasa igual. Si se afloja en criterios de riesgo por parte de un sistema financiero, se conceden operaciones que no se pueden pagar.
"Hoy veo, como presidente de una promotora, Habitat, la gestión de riesgos del sistema financiero español actual, y me gusta mucho"
P. No defiende entonces avalar el 20% de entrada.
 R. Creo que no y, sobre todo, como plan general. Luego está el micro de cada ayuntamiento, que conoce bien a su gente joven, que puede avalar para comprar una vivienda de promoción municipal. ¡Yo qué sé!, pero yo no entro en el micro en esta entrevista, porque son excepciones al sistema que permiten un poco de grasilla. A mí me gusta la grasilla porque, en el micro, los grandes engranajes se complementan bien y funcionan bien. Si se hace a nivel general, creo que es una mala receta porque no va a beneficiar a la gente joven, el que no puede pagar no va a poder pagar, el conflicto va a ser mayor, los daños emergentes van a ser mayores y la frustración tremenda. Lo que hay que hacer es tener vivienda en alquiler para gente joven a buen precio y eso exige, vuelvo al principio, grandes empresas muy eficientes, suelo calificado, etc., etc., que permitan bajar el precio del alquiler.
 P. ¿Buen precio es un tercio de los ingresos familiares?
 R. Es para la hipoteca, ¿no?
 "Creo que es una mala receta avalar a los jóvenes el 20% de entrada para la compra de una vivienda, el que no puede pagar, impagará"
 P. Exacto, para la hipoteca, ¿y para el alquiler?
 R: Entre un 30% y un 40% es una buena regla. Eso es una buena regla. Si no llegas para la hipoteca, entonces coges el alquiler.
 P. ¿Van a bajar los precios?
 R: En obra nueva, no. Quizás en precios reales, descontada la inflación, si los precios no evolucionan, etcétera, etcétera, en términos reales puede haber alguna pequeña bajada. Pero la demanda sigue siendo superior a la oferta, como sabes.
 P. ¿Segunda mano y alquiler?
 
R. El alquiler va a estar ahí, poco a poco, como la demanda también es superior a la oferta, y no hay movilización masiva de suelo y no hay reestructuración del sector a fondo, vuelvo a mi argumento, los precios poco a poco van a ir subiendo, porque el sistema funciona mal.
 "Los precios de obra nueva no van a bajar y en alquiler, poco a poco, van a ir subiendo, porque el sistema funciona mal"
 P. Si el sistema funcionara bien, ¿bajaría?
 R. Claro, claro, el sistema funciona mal. Si tú tienes una miríada de bancos inoperantes o de laboratorios farmacéuticos o de fabricantes de coches, ¿tú sabes cuánto cuesta fabricar un SEAT? ¿Cuánto costaría fabricar un SEAT si pones una pequeña empresa? ¡Es que es imposible, es estructural, es que es de cajón!
 P. Entonces, mientras no reestructuremos el sistema, estamos creando una gran burbuja.
 R. Bueno, esta es una burbuja que avanza en la que... Pero no la calificaría de gran burbuja, en la que el sector no es eficiente, pero como no es una explosión de precios y todo el dolor se asimila bien. Yo lo que estoy aquí es para decir que ese dolor es inaceptable y que se puede hacer algo.
 P. Más allá de la vivienda. En general, como concepto: se sale de la anterior crisis dándole a la maquinita de liquidez y bajando tipos. Pero, en el fondo, lo que hemos hecho es dar metadona al adicto. Hemos dopado el sistema.
 R. Es más que metadona lo que has inyectado en el sistema. Es, ¿como se llama la gasolina de aviación? Tienes la gasolina 95, la 98, y luego la gasolina de aviación. Has metido un combustible de primerísima categoría. El sistema compra tiempo en 2008 metiendo gasolina en el sistema para que no se derrumbe todo y se evita la Gran Recesión, que hubiera limpiado todo, pero hubiera sido dolorosísima. Se evita con política monetaria, bajando tipos e inyectando dinero para que la demanda fluya, y luego, con déficit público, para añadir más demanda. Y se compra tiempo, y en ese tiempo se reestructura el sistema financiero y otro tipo de reformas estructurales. Entre 2014 y 2019 esto se empieza a corregir y ahora se corrige definitivamente para abrir espacio, porque la demanda está tan hinchada que la oferta no da abasto. Y entonces, de evitar la Gran Recesión, ahora, hemos pasado a provocar una recesión que, se dice, en dos o tres trimestres está controlada. ¿Se va a poder hacer? ¿Se puede ahora poner en recesión Europa y Estados Unidos tres trimestres y definitivamente ajustar la demanda? Va a ser muy difícil, pero la inflación que tuvimos disparada hubiera acabado con todo. Al final te mueves entre el 29, la Gran Recesión y los años treinta alemanes de la gran inflación.
 "Hemos pasado de evitar la Gran Recesión en 2008 a provocar una recesión. ¿Se va a poder controlar? Va a ser difícil"
 P. ¡Madre mía! Menuda foto me ha dejado.
 R. Pero hemos aprendido mucho y la gestión pública ha mejorado mucho. Y la privada también. Antes venía una gripe y se te llevaba por delante millones de personas. Hemos tenido el covid y se han producido vacunas en un tiempo récord. El mundo ha mejorado mucho.
 P. ¿Y qué tipos cree que tendremos?
 
R. No más allá del 3% en Europa, salvo que Ucrania provoque un conflicto mayor y una escalada y eso dispare definitivamente la inflación. Podríamos tocar cincos en Estados Unidos.
 P. ¿Por largo tiempo?
 R. No, si conseguimos ajustar demanda a oferta. Es decir, esto no debería durar más allá de un año en un horizonte de buena gestión y buenos resultados, salvo Ucrania, soy muy pesado, y colapso chino, que es un factor de demanda y oferta que pesa mucho.

Cita de: sudden and sharp en Diciembre 10, 2022, 15:34:11 pm

Cita de: trovatore en Diciembre 10, 2022, 15:18:32 pm

Hola, sin ánimo de ofender, creo que las noticias que postea Cadavre son ruido casi siempre. Quiero decir que dificultan la lectura de los comentarios del foro. Me gustaba más antes cuando había menos noticias. Yo trato en este período de mi vida de no leer noticias (que son entretenimiento) como preconiza  Nassim Taleb y usar ese tiempo en otras cosas. En fin es solo una reflexión.
Como gran admirador del maestro, a quien le debo mi fortuna y mi buen vivir gracias a sus consejos, me sorprenden sus comentarios sobre armonía, concrtamente ese sobre el acorde de Fa sostenido en la canción, (bastante mediocre en mi opinión) de la tal Nathalie Porman. Canción cuya ausencia de buena melodía en el estribillo, creo que debe su éxito a los que vivieron en NY en esa época...
Saludos a todos

Enviado desde mi coral mediante Tapatalk

Respecto del posible ruido de las noticias... también nos viene bien: se puede leer... y leer sensu contrario. Y en cualquier caso, nos da una pista de lo que se quiere que se lea. 

También hay que decir que no nos viene mal casi ningún contenido... no somos muchos lo que traemos cosas --con mejor o peor criterio--; y... siempre es más cómodo leer que aportar algo, aunque no guste a todos.

Gracias por tu aportación, en cualquier caso.

A mí personalmente me interesan más los comentarios que las noticias, aunque también me gusta particularmente incordiar, pues soy facha declarado y muy crítico con ppcc, del que no fio un pelo, aunque reconozca que es en buena medida el alma y el origen del foro.

"En buena medida el alma y el origen del foro" dice.  Yo vengo por él.  Desde luego no por Vd.