Transición Estructural .NET

Me dejé uno. Video breve https://x.com/hombradospisos/status/1773703499156517074

Fran y Marta también despertaron curiosidad en el Confidencial. El comentario es menos glaring que el que compartí de El Español

Los autores del artículo deben de ser afectados por el alquiler porque dicen cosas tan absurdas como que con algo más de 300 viviendas "Fran puede calentar el mercado del alquiler turístico, e incluso del alquiler clásico, con solo decidirlo".

También mencionan el supuesto "espíritu Airbnb", que iba de alquilar habitaciones y no viviendas completas. Si fuera así es bien fácil: la plataforma podría simplemente no permitir esta fórmula.

(En al artículo hay algunos enlaces que ayudan a contextualizar, pero es un peñazo traerlos)

Fran, el falso casero de Airbnb que factura un millón con más de 300 pisos sin licencia

El perfil de la plataforma online de Fran y Marta se presenta como una familia feliz que alquila su piso. Sin embargo, detrás de este núcleo familiar existe una empresa dedicada a la gestión de pisos turísticos en Madrid, Sevilla, Málaga y Murcia

A simple vista, Fran y Marta son una familia feliz, acogedora y sencilla. Su pasión, según su perfil de Super Anfitrión en Airbnb, es "ver crecer" a su hija. La pareja está enamorada de su criatura, la pequeña Azahara. En la fotografía de su cuenta, aparecen ambos progenitores –radiantes, sonrientes, risueños– con un bebé de no más de un año. Su descripción en la plataforma aporta algunos detalles más de la vida de este núcleo familiar. Tienen "dos perritas, Nala y Leah", hablan inglés y español, estudiaron en Murcia y desayunan pan, tomate y jamón. "¡El apartamento de Fran y Marta es perfecto!", versa una reseña en la web de la app. Para ambos, su pisito en Madrid es "único" porque tratan de "hacerte sentir como en casa".

Sin embargo, Fran y Marta ofertan 247 apartamentos en la ciudad a través de Airbnb. Por su parte, el usuario de Marta y Fran –con la misma foto y descripción– alquila otros 89. Son, de largo, los caseros más importantes de Madrid. A lo largo de los años, Fran y Marta se han convertido en una leyenda de Twitter: ¿cómo puede una pareja con un bebé gestionar 336 inmuebles solo en la capital? Porque en realidad la dulce familia es una empresa dedicada a la gestión de pisos turísticos en Madrid, Málaga y Murcia. En solo tres años su mercantil, The Key Host, se ha hecho con el control de casi 400 inmuebles por toda España, que le generan una facturación de más de un millón de euros.

A la cabeza de The Key Host está el pater familias, Fran, pero lejos de ser el propietario de los pisos –como deja entrever en el perfil de Airbnb–, tan solo los gestiona. Entrega las llaves, responde a los comentarios y organiza la limpieza por un 20% de los beneficios. Este falso casero detalla a El Confidencial que no siempre se dedicó a este negocio: antes recurría a la plataforma para poner en alquiler sus propias viviendas, pero la llegada de la pandemia le abrió los ojos para iniciar un nuevo modelo de negocio. "Aquí no hay nada raro. Somos una empresa familiar, tengo a mis hermanos y mi núcleo de trabajo. Como lo hemos hecho bien, cada vez más propietarios confían en nosotros", explica. En ocasiones son Fran y Marta, otras Fran y Natalia, depende del momento.

El empresario murciano justifica su presencia en la plataforma como una estrategia comercial: "Hay muchísimas firmas como nosotros. Lo único es que, en vez de mostrarnos con un nombre de empresa, preferimos personalizar el servicio", explica. Nada de esto sorprende si se echa un vistazo a otros de los grandes hosts de la app. Por ejemplo, un tal Rodrigo es el anfitrión de 141 pisos, Raúl de 116 y Diego de 89. The Key Host maneja también 10 inmuebles en Málaga y al menos uno en Murcia. Además, cuando alguno de los huéspedes tiene algún inconveniente, Fran detalla que suele ser él quien acude a atender sus demandas. ¿Y quién es Marta? "Mi mujer", afirma. Sin embargo, en la web de la empresa no aparece ninguna empleada con ese nombre. Lo que sí aparece en Airbnb es otra cuenta llamada Marta y Fran con la misma apariencia. De hecho, existe una reseña de Marta y Fran recomendando el apartamento de Fran y Marta.

La empresa de Fran factura más de un millón de euros al año. Argumenta que su perfil de cliente es el del pequeño propietario que quiere rentabilizar su segunda vivienda. Básicamente, la entidad echa una mano a todos aquellos que no tienen tiempo de mantener el piso bonito para los huéspedes. "No cogemos un apartamento y echamos a gente de su casa para poner un Airbnb", defiende Fran, marido de Marta, padre de Azahara y CEO de la empresa.

Contra el espíritu de Airbnb

Aunque sean habituales, este tipo de prácticas van contra el espíritu de Airbnb. Tres estudiantes de San Francisco fundaron el negocio en 2008 con un colchón hinchable y una habitación libre, de ahí el “air”, (porque el inquilino tenía que inflar su propia cama), y el “bnb”, una contracción del clásico bed and breakfast. La idea siempre fue la de alquilar habitaciones libres, no competir con los hoteleros ni el alquiler clásico, ya que podrían haber incurrido en competencia desleal. Es más, aún hoy la plataforma sigue apelando a los propietarios (“pon tu casa en airbnb”) y nunca a empresas y grandes tenedores.

Fran sostiene que no gestiona pisos de fondos de inversión, como podría apuntar su disparado crecimiento, sino de propietarios individuales. "Son segundas viviendas", explica. En los gráficos anteriores se puede comprobar que dispone de oferta en toda la ciudad, desde pisos en pleno corazón de Madrid, hasta otros en barrios de moderneo como Lavapiés o incluso en Carabanchel o Ciudad Lineal. Al acumular tantos pisos en sus manos, y tener la capacidad de establecer precios, Fran puede calentar el mercado del alquiler turístico, e incluso del alquiler clásico, con solo decidirlo. De todos ellos, el 92% opera sin la licencia necesaria. De los 336 que oferta en Madrid, solo 25 muestra su número de autorización y dos afirman que están en proceso de conseguirla. Los otros 309, con la ordenaza que aprobó el ayuntamiento en 2022, podrían ser clausurados en cualquier momento. Es muy complicado que suceda, en tanto que la normativa sobre Airbnb fue redactada por el anterior gobierno municipal, dirigido por Manuela Carmena, pero Martínez-Almeida nunca ha mostrado interés por ejecutarla. En el último año solo se cerró el 1% de los inmuebles infractores.

No obstante, se espera que durante el mes de mayo, o de la semana que queda de abril, Almeida lleve al pleno un nuevo reglamento para los pisos turísticos. El sector espera que sea menos restrictivo que el actual, que reclamaba un acceso separado para los pisos turísticos, lo que hace imposible operar desde ningún inmueble que dé a un portal comunitario. La situación es crítica: desde 2017 se ha triplicado este tipo de negocios en Madrid y el 95% incumplen la normativa.

A simple vista, Fran y Marta son una familia feliz, acogedora y sencilla. Su pasión, según su perfil de Super Anfitrión en Airbnb, es "ver crecer" a su hija. La pareja está enamorada de su criatura, la pequeña Azahara. En la fotografía de su cuenta, aparecen ambos progenitores –radiantes, sonrientes, risueños– con un bebé de no más de un año. Su descripción en la plataforma aporta algunos detalles más de la vida de este núcleo familiar. Tienen "dos perritas, Nala y Leah", hablan inglés y español, estudiaron en Murcia y desayunan pan, tomate y jamón. "¡El apartamento de Fran y Marta es perfecto!", versa una reseña en la web de la app. Para ambos, su pisito en Madrid es "único" porque tratan de "hacerte sentir como en casa".

Shit show.

S.F. prioritized building homes for the ‘missing middle.’ 80% of units sit empty

For years, San Francisco politicians and housing advocates have fought for the creation of “missing middle” housing for workers with incomes high enough to be middle class in most markets, but who are often priced out of the famously expensive city.

But developers who have recently built apartments aimed at moderate-income families in San Francisco have discovered a harsh reality: The missing middle seems to have gone missing.

Of 216 recently completed units targeting households earning between 100% and 150% of area median income, known as AMI — a range of about $130,000 to $195,000 for a three-person household — 182 are sitting vacant. Just 15% of those units have found takers, according to data from the Mayor’s Office of Housing and Community Development.

Developers who are sitting on the vacant below-market-rate units, or BMRs in housing industry jargon, blame a combination of a depressed rental market that gives middle-income renters plenty of options and a city bureaucracy so convoluted that qualifying for an apartment involves a tortured and time-consuming process with as much paperwork as it would take to buy a home.

“They have ended up creating such an onerous process to qualify that the process itself disqualifies those most in need,” said Cyrus Sanandaji, a developer with Presidio Bay who, a year ago, opened Ventana Residences, a 193-unit apartment complex at 99 Ocean Ave. in the Excelsior.

Ventana, along with the George, a 302-unit complex at Fifth and Mission streets, and the Canyon, a 283-apartment tower near Oracle Park, is one of a trio of recent buildings struggling to fill moderate-income apartments meant to target essential workers — such as teachers, nurses and firefighters — who are often held up as examples of the missing middle.

Ventana’s market-rate units are meeting expectations with about 70% of them leased. So are the deeply affordable units focused on families making 55% of area median income, or AMI, or about $72,000 for a family of three. Those have all been leased. But of the 14 units intended for households at the 110% level, only two have found takers. Those units start at $2,600 for a studio and go up to $3,600 for a three-bedroom.

When the George opened its leasing office in January 2022, the tower included the most middle-income BMR units in San Francisco history. Of the building’s 302 apartments, 91 were were intended for households making between between 100% and 150% of area median income — that’s between $100,000 and $150,000 for a single person or between $144,000 and $216,000 for a family of four. 

At first, the BMR leasing seemed to be going well: more than 1,000 would-be tenants applied for the 91 apartments. But, two years later, the building’s 211 market-rate apartments are 93% leased while just 26% of the BMRs have tenants, although some of them are temporarily accommodating tenants who were displaced by a 2022 flood at 33 Tehama Street.

Despite the low demand, more BMR units are on the way. Of the 82,000 new housing units the state is mandating that San Francisco plan for in the next eight years, about 14,000 of those are meant to be affordable to moderate income families earning between 80% and 120% of area median income — currently between $124,000 and $172,000 for a four-person household. 

The Mayor’s Office of Housing and Community Development is working to reduce the paperwork that applicants are required to submit for BMR apartments, according to spokesperson Anne Stanley. The agency is also adding staff to help developers move more quickly through lottery lists.

The city says there is an obvious solution for developers having trouble leasing BMRs: Charge lower rents. Stanley said builders with moderate income BMRs “are well aware that rent reductions and concessions are a key strategy to leasing their units in this market.”

Under the city’s housing programs, even the higher-income BMR apartments have to be at least 20% less than similar market-rate units. At Ventana, Presidio Bay has cut rents by another 10% and is offering several months of free rent, but there is only so far it can go, Sanandaji said. Unlike nonprofit-built housing, which is subsidized by the government, private market-rate projects are underwritten with assumptions about how much revenue BMR units will generate. And higher-income BMR units help subsidize units that are more deeply affordable.

“We are only able to offer 55% AMI units because we have 110% AMI units,” Sanandaji said. “Without the higher AMI units, we cannot subsidize lower AMI units.”

Rents in San Francisco are 26% below the pre-pandemic high, but some neighborhoods have recovered better than others. San Francisco Apartment Association Executive Director Janan New said the location of some of the buildings with high BMR vacancies — Mission Bay, Mid-Market and Excelsior — is likely a factor. “Those neighborhoods have not come back yet,” she said. “If those buildings were in the Marina, they would all be rented out.”

The misalignment between expectations and reality has been especially pronounced at the Canyon, part of the first phase of development at Mission Rock, which the San Francisco Giants and Tishman Speyer are building across from Oracle Park.

At a ribbon-cutting at the Canyon last June, Mayor London Breed held the project up as a model of what the city should be building. “We have to use projects like this as lessons to learn about how we should think about development in the future,” she said.

Ten months later, the market-rate portion of the project is 70% leased, with 126 of 181 units rented. Meanwhile, the BMR units are 27% leased, with leases signed in 28 of 102.
In April, the San Francisco Port Commission voted unanimously to tweak the affordable housing plan for the next phase of Mission Rock.

For that building, which is under construction, the commissioners eliminated all units at the 150% AMI level and reduced the number of 120% units from 55 to 24. It increased the number of units targeting 90% AMI from 13 to 35. Altogether the number of affordable units in the building will drop from 97 to 59 while the market-rate units will increase from 157 to 195. The decline in affordable units will be made up for in subsequent phases of the development, according to Dan Adams, director of the Mayor’s Office of Housing and Community Development.

“Coming out of the pandemic we are still in a very soft market so the high AMI units are quite close to market rate and difficult to lease up,” he said at the port commission hearing. “As an affordable housing practitioner and advocate, it gives me no satisfaction to produce affordable units and have them sit empty.”

Adams, who only recently took over as director of the mayor’s office of housing, said he is focused on “procedural improvements” that will remove bureaucratic hurdles and make it less painful to qualify and ink a lease.

“As you get closer to market rate, you need to make it easier for people to get into units because they have choices,” Adams said. “They could go to a Class B or C product — or they could go to Oakland.”

Port Commission member Ed Harrington questioned if  “this whole discussion of the need for that middle income group is an old-fashioned idea at this point.” Gail Gilman, a veteran Bay Area affordable housing developer and member of the port commission, suggested that the higher income the prospective tenant is, the less likely they are to put up with the city’s bureaucracy.

“For all the rigmarole you have to go through to apply for BMR … if I were a renter there would be very little motivation for me to take advantage of that,” Gilman said.

Developers said an exceedingly complex set of regulations is strangling the market. There are multiple preferences factored into every application: a live or work in San Francisco preference, a neighborhood resident preference, a displaced tenant preference, and a preference for people who were victims of a redevelopment era that wiped out thousands of homes in the Fillmore and Japantown.

At Ventana, Presidio Bay had two tenants ready to sign leases at the 110% AMI level, and both of them qualified for the neighborhood preference group. But Presidio Bay only had one remaining slot designated for a neighborhood preference applicant, so only one of the prospective tenants could sign a lease. The other application was kicked back to the waitlist to be considered in a subsequent lottery round.

Sanandaji said that makes no sense.

“Why would we waitlist an individual who wants to sign a lease for a unit that has been vacant for 10 months simply because of an arbitrary cap we set on these preference groups?” he said.

The bespoke hierarchy of preference groups also slows down the process, and moderate-income families often give up and sign a lease elsewhere before their application can be processed.

“If somebody applied in September of 2022, they likely were in need of housing well before that date,” Sanandaji said. “If they were truly in need and had no other alternatives, there is no way they are still in San Francisco. They have been displaced.”

En LinkedIn, del jefe de datos del grupo Zoopla (= Fotocasa).

Housing affordability - a largely southern England problem, compounded by 2015 mortgage regulations that will take time to unwind.

The divide in market activity between the south of England and the rest of the UK is becoming starker on the back of higher mortgage rates. Southern England house prices rebounded after the global financial crisis led by London. In 2014 London house prices were rising at 20% yoy.

Mortgage regulations introduced from 2015 to stop households taking on unsustainable levels of debt and driving a boom/bust cycle for house prices came a little too late for southern England where prices had jumped ahead.

Since 2016 we have seen house price inflation under-perform, especially in London. One key reason is the impact of mortgage regulations that mean buyers need to inject equity to make buying a property affordable for their income. The impact of stress testing mortgages and limiting high loan to income lending is to cap demand and buying power.

The chart shows the gross household income to rent and buy (a typical hashtag#FTB) priced home. At a 4.5% mortgage product rate and 80% LTV its the same income for 'the rest of the UK' but the gap grows across southern England. By the time the purchase is stress tested at an 8.5% mortgage rate the income to buy jumps higher. The higher the income to buy the fewer people that can buy.



Data from the ONS for FTB deposits and incomes shows that FTBs incomes are lower than the stress rate income. This is because FTBs are putting down larger deposits to get the LTV down to a level where the income to buy is more attainable. In London it means a £145k deposit and an £90,000 household income. It's a similar but less extreme position across the rest of the south of England. The rest of the UK averages look more manageable for more would-be buyers, mainly due to lower house prices.

Calls for more higher LTV loans and/or loosening of these mortgage regulations would help FTBs but they would simply add to buying power and delay the needed reset in affordability. High LTV lending is very hard to achieve across southern England and 95%+ lending is a niche lending segment.

Long term fixed rate mortgages are an option but this is a market that needs Government support to get off the ground. It could help avoid the need to run a stress test on the borrower at a higher rate but the loan to income flow limit (Maximum 15% of loans over 4.5x LTI) would limit the size of the market.

It's likely we will see lenders look to review how they stress test new borrowers - they can apply lower stresses for 5+ year fixed rate loans. The more the industry flexes affordability at the margins this will help some borrowers but it wont deliver the reset we need to open up the market to more buyers who don't have access to the levels of equity needed.

With mortgage rates unlikely to get much lower sooner incomes growth is going to have to do the hard work reseting affordability across southern England.

Ya puestos, me traigo el artículo completo.

Fran lo dejó todo para ser gestor local de Airbnb: tras el negocio del "anfitrión" al 18% de comisión


El hospedaje entre particulares se profesionaliza: ahora promociona a empresas especializadas en gestionar el alquiler a los propietarios.

23 septiembre, 2022 -03:36  GUARDAR

Hace años que Airbnb no solo conecta a anfitriones particulares con huéspedes. Es sabido que la plataforma acoge en su motor de búsqueda anfitriones profesionales, como los denomina, que gestionan grupos de alojamientos que, en ocasiones, pueden contarse hasta por centenas. Se trata de empresas que se han ido "quedando con las llaves" de particulares que delegaban en ellos la gestión de sus apartamentos, desde el check-in de los huéspedes a la limpieza. Pero, desde hace poco, en la página web del gigante del hospedaje aparece además un apartado nuevo que llama nuestra atención.

Está dedicado a lo que llaman ‘gestores locales’, y en él escriben: "¿Quieres hospedar en Airbnb, pero no tienes tiempo para ocuparte de tu alojamiento? Los gestores locales son algunos de los anfitriones mejor valorados en Airbnb y están dispuestos a ayudarle en el proceso de alojamiento". La plataforma, muy dada a la épica, dice que esta figura se dedica "al sector de la hospitalidad de manera profesional". Y añade: "Eso significa que conocen a fondo la región donde hospedan y que disfrutan abriendo las puertas de su comunidad a quienes la visitan (…). Además, ponen todo su empeño en ofrecer seguridad y comodidad tanto a los anfitriones como a los huéspedes". Leyendo su descripción, estos gestores locales parecen una suerte de benefactores (a sueldo, eso sí). Y un buen sueldo, porque el más barato que encontramos cobra el 18% de comisión, "más la comisión de gestión", que ya veremos qué es.

¿Quiénes son y por qué a los propietarios (los llamados por la página ‘anfitriones’) les resulta interesante que les muerdan un bocado tan jugoso de los beneficios que deja su inmueble en la plataforma? ¿Se diferencian en algo de los mencionados anfitriones profesionales? ¿Y por qué el propio Airbnb los promociona? Vayamos por partes. Para empezar, si uno pone en la casilla de dirección de esta página las señas de su propiedad, aparece una serie de ellos a su disposición. Algunos son parejas que se anuncian bajo sus nombres de pila, como Marta y Arturo o Natalia y Fran. Siempre muestran una foto de ambos con una sonrisa de punta a cabo, una fila de dientes perfectamente alineados que promete esa "seguridad y comodidad tanto a los anfitriones como a los huéspedes".

Contactamos con una de esas parejas, la formada por Natalia y Fran, dejándoles un mensaje a través de la plataforma y, al día siguiente, se ponen en contacto con nosotros. Francisco se presenta como "Fran, de Airbnb" y nos aclara que los gestores locales son los mismos anfitriones profesionales que existen desde hace años, agencias de gestión de alquiler que, como hemos visto, se dedican a mediar entre la propiedad y el inquilino a cambio de un porcentaje, encargándose de todas las cuestiones relativas al alquiler (entrega de llaves, limpieza y cuidado de la vivienda, gestión de reservas, etc.). Pero ¿por qué ahora aparecen bajo el nombre de ‘gestores locales’? Francisco nos informa de que es así desde diciembre de 2021, cuando Airbnb "cambió su modelo de gestión". El motivo vamos a tratar de averiguarlo luego.

Aunque Natalia y Fran aparecen solos en la foto con la que se anuncian en la plataforma, en la descripción que cuelgan anuncian que dirigen "un equipo propio, formado por más de 40 personas". Por ello, le preguntamos a Francisco qué perfil de trabajadores tienen en su empresa. Nos dice que "un poco de todo" y que, aunque están "entre las 5 o 6 empresas de este tipo más grandes de Madrid", son un negocio familiar de tres hermanos que no está participado por ninguna empresa externa. Francisco antes se dedicaba al mundo del marketing y tenía la gestión turística "como una segunda actividad", hasta que esta pasó a primer plano con el auge de este mercado. Airbnb les ofreció aparecer en la plataforma como gestores locales y aceptaron.

Le preguntamos otra duda: ¿cuál es la diferencia entre comisión y comisión de gestión que anuncian algunos gestores locales en la web? "No hay ninguna. Como este programa de Airbnb lo ha preparado a nivel mundial, contempla la posibilidad de establecer (en otras ciudades, en Madrid no es habitual) una comisión de entrada". En esos otros lugares la "puesta en marcha" de la actividad, esto es, que la agencia ponga un piso en alquiler, puede costar unos cientos de euros. "Cuando Airbnb desarrolla un programa de este tipo en cada zona se funciona de un modo diferente", remacha.


Gestores locales singles

Como ellos, también encontramos en el rastreo de los gestores locales publicitados por Airbnb singles. Por ejemplo, el apuesto de Antonio que, con su traje gris y su corbata azul, mira a cámara bien erguido. O Begoña. O Felipe (se trata de un nombre ficticio para darnos sus declaraciones en este reportaje). Él lleva como gestor local estos meses y habla así sobre la inclusión de esta figura en la plataforma: "Airbnb está trabajando en evitar que los anfitriones que hacen el trabajo bien huyan a otras plataformas. Con este programa consiguen que los propietarios tengan a Airbnb como plataforma de referencia".

Felipe se refiere a que los gestores locales son elegidos entre esos anfitriones que venían ofreciendo sus pisos en la plataforma, aquellas medianas o grandes empresas que gestionaban ya a su vez varios apartamentos y tenían una buena puntuación media por parte de los inquilinos. También nos insiste en que Airbnb no le cobra "ninguna comisión" por aparecer en la plataforma como gestor local aunque, eso sí, para permanecer en ella tiene que figurar con una puntuación que no baje de 4,8 sobre 5, algo que a veces es complicado pues las valoraciones de los clientes "no siempre se miden en términos objetivos". El funcionamiento, nos explica, es el siguiente: Airbnb cobra sus comisiones habituales a propietario e inquilino por cada alquiler de vivienda, pero la parte del gestor local la abona exclusivamente la propiedad a cambio de que le gestionen su vivienda. Además, dice, "ser designado como gestor local no cuesta nada".

El caso de Felipe es bastante particular porque él es autónomo y no trabaja para ninguna empresa, pero lo normal es que, a pesar de que aparezcan bajo su nombre de pila, los gestores locales, tal y como hemos visto, sean compañías. De hecho, al seguir con nuestra búsqueda nos llama la atención encontrar también algún nombre comercial, como el de Homelike. Aunque su foto promocional es también la de una pareja muy risueña, él moreno y ella pelirroja, posando en una terraza de Madrid con el edificio de Telefónica a sus espaldas, recibiendo la luz cálida del atardecer, según su página web son una empresa de gestión turística cuya dirección es de Colonia (Alemania). Cuando les llamamos para entrevistarlos, nos piden que enviemos un mail. Lo mandamos y, pasados los días, no hay ninguna respuesta. Es lo más habitual: hemos tratado de hablar con otras muchas agencias del estilo y el resultado siempre ha sido el mismo.

"Airbnb nos hace competencia directa"

Con quien sí podemos hablar es con Javier Casbas, gerente de Mrs.Bonnie. Su empresa también gestiona viviendas vacacionales desde hace años, pero no está dentro del motor de búsqueda de Airbnb como gestor local porque, cuando la plataforma les ofreció formar parte del programa, lo rechazaron de plano. "No nos interesa en ningún caso porque al final si te integras en la plataforma tu cartera de clientes no es tuya. Mañana te pueden decir ‘cerramos contrato’ y se la quedan ellos".

Al final no haces empresa, siempre vas a estar como trabajador de ellos oculto".
Javier da su visión sobre el cambio de modelo de negocio de la plataforma: "Al final Airbnb es una plataforma de anuncios. La parte del negocio de la gestión como tal, que es la que hacemos nosotros que trabajamos con un porcentaje de la reserva y que incluye la recepción de los huéspedes, mantenimiento, la limpieza, el servicio de lavandería, etc., también es un nicho de negocio y Airbnb no ha querido desaprovechar la oportunidad de estar ahí y tener la captación de esos clientes", explica. Para ellos, como empresa de gestión turística, este nuevo modelo de negocio de Airbnb supone "intrusismo profesional" y les hace "competencia directa": "Nosotros no somos Airbnb, no tenemos la misma capacidad de marketing que tienen ellos", denuncia.

Un paso más en la ‘financiariazación’ de Airbnb

Para entender qué supone esta nueva práctica que Airbnb lleva a cabo hablamos también con Pablo Martínez, investigador de la UNED en Sociología Urbana. Él nos aclara que la inclusión de los gestores locales en la propia plataforma es un paso más "en lo que llamamos la financiarización de vivienda" y una "demostración más de que Airbnb ha perdido todo lo que vendía de economía colaborativa" en pos del "capitalismo de plataforma". Además, advierte el experto, la principal repercusión de este nuevo giro de la empresa hospedera la soporta el ya maltrecho mercado del alquiler: "Lo que va a provocar es que se retiren más unidades de vivienda del alquiler esencial para destinarlas a alquiler turístico, y en consecuencia un aumento de los precios en el distrito centro, que es donde opera todo esto".

En cuanto a por qué casi todos los gestores locales figuran con su nombre de pila, el investigador aclara que lo hacen para mostrar una mayor cercanía y acercarse así al que era su precepto inicial: una empresa que pone en contacto a personas físicas que ofertan alojamiento con otras que lo demandan. "Todo lo que tiene que ver con mostrar autenticidad es lo que verdaderamente hace crecer este negocio". Y sobre el oscurantismo por el cual muchas de estos gestores locales no quieren aceptar preguntas, opina que existen "muchos motivos", pero que para él el principal es que el negocio de la gestión turística se ha convertido "en la gallina de los huevos de oro".

Las personas que trabajan en estas empresas tienen un perfil de entre 45 y 55 años y son gente con formación (en muchos casos informáticos o gente del mundo del diseño) que, a partir de la crisis de 2008, encontraron este negocio por el boca a boca y se dan cuenta de que de pronto viven como jamás habían vivido. También saben que es una actividad que tiene mala prensa y saben que pueden perder esa legitimidad que les da mostrarse como personas locales que viven en el barrio y alquilan".

La opinión de la plataforma

Queremos preguntar a la plataforma cuáles son las razones por las que han incorporado estas empresas de gestión turística a su motor de búsqueda bajo el nombre de gestores locales, así que nos ponemos en contacto con ellos y, en un primer momento, se muestran receptivos. Nos piden que les demos "algo más de detalles sobre la pieza" en la que estamos trabajando, ya que dicen que les sería útil conocer "el ángulo" que queremos darle al artículo. Cuando les respondemos que queremos confirmar si reciben alguna comisión por parte de estos gestores, a cuáles decide publicitar en su página y por qué se anuncian bajo nombres de pila (cuando son normalmente empresas), simplemente nos cortan en seco recomendándonos "echar un vistazo" al enlace promocional de la página aduciendo que "desde el departamento de prensa" es todo lo que pueden facilitarnos.

Lo intentamos una vez más: les decimos que, claro, ese enlace ya lo hemos visitado, y que lo que necesitamos es un interlocutor, pero zanjan así: "Como ya sabes, Airbnb es una plataforma que pone en contacto a viajeros con personas de todo el mundo que quieren compartir un alojamiento o una experiencia, por lo que creemos que, para este tema, te resultaría más útil hablar con los profesionales que se dedican a este tipo de gestión". El argumento añejo de la economía colaborativa.

https://www.bloomberg.com/news/articles/2024-04-22/euro-zone-consumers-increasingly-struggle-to-pay-for-housing

Citar

Euro-Zone Consumers Increasingly Struggle to Pay for Housing

Boletín completo https://www.ecb.europa.eu/press/economic-bulletin/focus/2024/html/ecb.ebbox202403_03~5527657e02.en.html

Lo bonito de la burocracia británica es que hay que datos accesibles al público que se molesta en buscarlos.

Llevo mucho tiempo siguiendo unas propiedades en Zoopla por mi zona (zona 2) y veo que los "asking prices" disparatados se van reduciendo poco a poco. Cruzo datos con Land Registry (que tiene el dato real del valor de la última transacción) y con los asking prices de hoy, alguien que compró en 2015 ya ha palmado pasta (no recupera lo que pagó más los impuestos).

Los británicos también son buenísimos en marketing y en engaños, por eso publican el índice de Right Move y el de Zoopla (asking prices) y no el de Land Registry (precios reales de transacción, que tendría mucho más sentido).

O se han comprado auténticos chollos, o dudo que un particular haya hecho dinero en la "property ladder" en los últimos 8 años (excluyo herencias).

Edito: mención aparte a los anuncios que llevan más de un año en Zoopla sin moverse (algunos más de dos años). Eso es, símplemente, no querer vender.

La verdad es que los servicios digitales del Reino Unido (bueno, Inglaterra que es con lo que trato) están a un nivel que considero excepcional. Sobre los datos, me contó un amigo que trabajó en GDS tres años, que tienen muchas iniciativas para abrir lo que se pueda, el mayor problema siendo que no deja de ser burocracia y gobierno.

Hace un tiempo di con esta web que hace una amalgama de datos, una parte siendo el registro del Land Registry https://www.bricksandlogic.co.uk. Registrándose da acceso a un mapa utilísimo. Rightmove también ofrece ahora "Property sale history", que permite ver los datos del LR, o más a lo bruto aquí (ej. de una zona en la que viví hace cuatro años) https://www.rightmove.co.uk/house-prices/arsenal-station.html?radius=0.25&page=1

El caso de Londres es un poco particular porque ha sido relativamente estable en precios pero es que lleva a £10k m2 casi esos ocho años, que viene a ser lo que llevo en RU, y ahora con los tipos muchísimo más altos no hay margen posible. Veremos que sucederá si el BoE le comienza a dar al gatillo. Últimamente tengo la moral baja.

Por otro lado, todo los que son home counties (e.g. Kent, y p.e. Beckenham que es donde estaba antes) sí que ha habido muchísimos particulares a los que sí les ha funcionado). No digamos zonas en la que los huídos de Londres tienen hasta mote "DFL" de "Down from London", como es donde estoy ahora. En los últimos tres años, un 20% de aumento fácil. Tampoco hay que olvidar que ahí estuvo el Stamp Duty Holiday, que causó el movimiento de mucho dinero sin dejar esa parte en caja.

Datos del registro, via Rightmove:

Beckenham https://www.rightmove.co.uk/house-prices/beckenham.html?country=england&searchLocation=Beckenham&year=7

Hastings https://www.rightmove.co.uk/house-prices/hastings.html?soldIn=7&page=1

Bristol https://www.rightmove.co.uk/house-prices/bristol.html?soldIn=7&page=1

More trouble for leaseholders as Gove loses ground rent battle

Ground rents for current leaseholds will continue for at least 20 years as the levelling-up secretary is forced to compromise

Millions of leaseholders will continue to pay ground rent for up to 20 years after Michael Gove was forced to water down his radical reforms in the face of fierce resistance from the Treasury.

However, in a partial victory for Gove, Rishi Sunak has overruled the exchequer and is to announce that the annual charges levied on leaseholders will now be capped at £250.

The decision, due to be announced later this week, comes after the levelling-up secretary told The Sunday Times in January last year that he wanted to abolish leasehold, describing it as a “feudal system that needs to go”.

There are about ten million leaseholders in England and Wales. They own the right to occupy their home but the building or land is owned by a freeholder landlord. Some are trapped by onerous ground rents that are either doubling or increasing in line with inflation, costing them thousands a year.

Having been forced to lower his ambitions last year, Gove has in recent months been pushing for all ground rents to be reduced to a zero, or “peppercorn” rate, a move he hoped would encourage landlords to sell their freeholds and see leasehold phased out over time.

Since then a battle with the Treasury has ensued, after it came under significant pressure from pension and insurance funds to water down the policy.

A number of these funds have invested heavily in ground-rent portfolios and an internal Treasury analysis has suggested that £37 billion of investment could be wiped out. Housing campaigners say the potential impact has been greatly exaggerated.

As a result, Gove has been forced to compromise. According to senior sources, he will tell MPs this week the government will now seek to phase out ground rents for current leaseholds over a period spanning at least 20 years, far longer than he and campaigners had originally hoped for.

During this period, a £250 annual cap on ground rents will also be implemented. This is likely to make investing in freeholds less attractive to investors and help leaseholders who are struggling to sell their properties. But it would also make extending the lease term or buying the freehold more expensive for the leaseholder, because they would have to compensate the freeholder for income lost.

The Treasury strongly opposed this cap too but has been overruled after the prime minister intervened and sided with Gove.

The details are still being finalised this weekend but Downing Street has already made clear the prime minister is both in favour of the cap and the transition period through a process known as “write-round”, which happens when a policy is about to be formalised.

When the measures are finally announced, Gove and Downing Street are likely to argue that the package still meets the 2019 Tory manifesto commitment, which promised to reduce ground rents to a peppercorn rate, without specifying by when.

“The PM has said we need to live up to our manifesto commitments,” a senior government source with knowledge of the discussions said. “It was never going to be the full-fat option but, fundamentally, [Gove] is going to get what he wanted.”

The changes will now be incorporated via an amendment into the Leasehold and Freehold Reform Bill, which is making its way through parliament.

A spokesman for the Department for Levelling Up, Communities and Housing said: “As set out in our 2019 manifesto, we are committed to reducing ground rents to a peppercorn, and we have already legislated to remove ground rents for new residential leases. We recently consulted on a range of options to cap ground rents for existing residential leases and we are carefully considering the responses. We will make an announcement in due course.”

Harry Scoffin, founder of the anti-leasehold campaign group Free Leaseholders, said: “If these reports are true and there will be an immediate £250 cap with a phase-out, government has sided with voters and homeowners rather than rent-seekers and middlemen. The move will go some way to restore faith in democratic capitalism.

“However, the government must press home the advantage and beef up the bill to honour the Conservatives’ 2019 manifesto, which pledged no more new leaseholds, including flats.”