PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Primavera 2024

[Derby]

https://elpais.com/economia/2024-03-24/vivienda-emergencia-total.html

Vivienda, emergencia total

Los problemas para acceder a una casa envenenan la economía y se expanden a otros aspectos cotidianos como la emancipación juvenil, la movilidad laboral o la integración social. Contamos los desvelos inmobiliarios que afectan a toda España a través de seis testimonios

La vivienda se ha convertido en una emergencia en España. La dificultad de acceso a una casa envenena el conjunto de la economía y afecta a muchos otros aspectos cotidianos. Los jóvenes son de los que más tarde se emancipan de Europa y la tasa de fertilidad también es de las más bajas del mundo, dos problemas que se arrastran desde hace tiempo. Para hacer funcionar la economía, se necesitan miles de migrantes, que una vez llegan se topan con el muro del mercado inmobiliario y acaban compartiendo piso a la fuerza. Y mientras la tasa de hacinamiento (básicamente, familias que no pueden permitirse vivir solas) no ha hecho más que crecer en la última década, el esfuerzo por alquilar o comprar es tan grande que muchos hogares no pueden ahorrar o concentran todo su ahorro en la casa, lo que merma otras inversiones más productivas y reduce las opciones en tiempos de crisis. Al final, un piso asequible se convierte en un tesoro que nadie quiere abandonar, a costa de reducir la movilidad laboral, lo que complica bajar el paro. Ante este panorama, no sorprende que la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, describiera esta misma semana como “una emergencia social” lo que sucede en muchas ciudades. Pero la realidad, coinciden los expertos y admitió la propia ministra, es que no hay soluciones mágicas y llevará años enderezar el rumbo.

El país atraviesa una “grave crisis de vivienda” en palabras del sociólogo Jesús Leal, con cuatro décadas de investigación en la materia a sus espaldas. Y esa crisis es la primera ficha del dominó que hace caer muchas otras porque, como recuerda Beatriz Jordao, responsable de la oficina en España de ONU-Hábitat, “la vivienda es un derecho humano, pero también es un medio a través del cual accedemos directa o indirectamente a otros derechos como son la seguridad, la salud, la intimidad o la educación, entre otros”. “Todo el sistema socioeconómico de un país se resiente por la falta de vivienda asequible”, agrega.

En el origen de todo se encuentra el esfuerzo que hay que hacer para acceder a una vivienda, particularmente entre quienes alquilan. Los datos de oferta del portal Fotocasa indican que, en los últimos 18 meses, los precios de arrendamiento han batido su récord histórico en 49 de las 50 capitales de provincia. Solo Zaragoza se libra. Y las cosas solo son ligeramente mejores para aquellos que pueden comprar. La última estadística de precios del INE sitúa los importes a solo tres puntos porcentuales de alcanzar los máximos de 2007, en plena burbuja inmobiliaria. En algunas de las urbes más caras, como Madrid o San Sebastián, lo que se pide ya está por encima de aquella época, según Fotocasa. Y eso implica tener unos ahorros para dar la entrada del piso que muchos hogares no se pueden permitir. La vivienda en propiedad tiene mucho arraigo, pero cada vez hay más inquilinos porque el salto del alquiler a la compra resulta imposible para muchos. Según Eurostat, un 39% de hogares que viven de alquiler destinan más del 40% de sus ingresos a pagar la casas, el tercer porcentaje más elevado en la UE.

“El problema es tan fuerte que afecta a clases medias, sobre todo a los hijos de las clases medias”, alerta Leal. El catedrático lamenta la falta de políticas de vivienda tras el estallido de la burbuja (con presupuestos menguantes desde entonces y hasta 2018) y pone el énfasis en dos fatídicas consecuencias demográficas: el retraso en la formación del hogar y la “caída de la fecundidad a niveles nunca vistos, en los que empiezan a producirse ya saldos de población nativa negativos”. En 2022, último dato disponible, la edad media de emancipación superó en España por primera vez los 30 años, la cuarta más elevada de la UE. Mientras, la tasa de fertilidad se ha reducido hasta 1,2 hijos por mujer: solo ocho países tienen un peor resultado en los registros del Banco Mundial. La reposición con población migrante, de la que “no podemos prescindir”, según destaca Leal, genera a su vez retos de planificación. Un estudio codirigido por el sociólogo halló que Madrid era la capital con mayor segregación social de Europa, por encima de otras 12.

Pero, además, tener un mercado inmobiliario tan tenso tampoco es bueno desde un punto de vista económico. Miguel Cardoso, economista jefe de BBVA Research, se atreve incluso a desterrar uno de los mitos más arraigados en el imaginario español: que no hay mejor inversión que una casa. “Como activo de ahorro, la vivienda tiene bastantes debilidades”, lanza. Es decir, que no es lo más recomendable para cuando vienen mal dadas porque normalmente el valor de los inmuebles cae en las crisis y difícilmente permiten recurrir solo a una parte de ese ahorro y preservar el resto. Un reciente informe de la consultora Afi destacaba que los hogares españoles tienen muchos menos productos financieros de previsión (planes de pensiones, seguros de vida, rentas vitalicias) que los europeos. Con datos del Banco de España, estos solo suponen un 3% del ahorro total, mientras la vivienda supone el 70%, lo que plantea un reto para generaciones jóvenes que cada vez tienen menos expectativas de tener una casa propia. La devoción por el ladrillo también corta otras inversiones productivas, lo que repercute en la educación o la innovación. Pero para Cardoso, una de las mayores disfunciones es la que afecta al mercado laboral. “No es fácil dejar atrás una vivienda”, explica el economista, y “por eso en España vemos convivir tasas de paro del 25% en algunas zonas con otras donde está en torno al 5%”.

En las facultades de Economía se estudia 1959 como un hito. Es el año del Plan de Estabilización, que sentaba las bases de una economía moderna como la que tenían otros vecinos europeos, y en el que el ministro de Vivienda José Luis de Arrese dejaría una frase para la historia: “No queremos una España de proletarios, sino de propietarios”. Pero aquel país con anhelos de cambio se refleja mejor en una película del mismo ejercicio. El Pisito, con el primer guion del genial Rafael Azona, retrataba a una pareja ya no tan joven que estaba dispuesta a que él se casara con una anciana enferma con tal de heredar un ventajoso contrato de alquiler. Un relato de precariedad y planes de vida en suspenso que, 65 años después, no suena tan alejado. España afronta otra gran crisis de vivienda, pero con distintas variables: ¿Es posible transitar de un país solo de propietarios a otro donde el alquiler sea una solución razonable para muchas familias?(...)

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https://www.msn.com/en-us/money/realestate/nycb-and-meridian-rode-the-property-boom-together-now-they-re-struggling/ar-BB1kr08C

NYCB and Meridian Rode the Property Boom Together. Now They’re Struggling.

Every weekday morning, New York Community Bancorp executive James Carpenter got a call from commercial mortgage broker Ralph Herzka. The broker would give the banker a rundown of the crop of loans to building owners he had sourced for the lender.

The close relationship between NYCB and Herzka’s firm, Meridian Capital Group, was unusual in the industry. Together, the companies rode the New York property boom fueled by low interest rates, going from local upstarts to major players in the real-estate world. The two companies’ fortunes have now shifted in a new era of higher rates and tumbling building valuations.

NYCB shares are down 65% this year after the bank made a series of disclosures about problems with real-estate loans and lapses in internal controls. The Hicksville, N.Y., lender is on its third CEO in a month. The most recent one, a former regulator installed by a group of new investors, has indicated he is likely to trim commercial real-estate exposure.

Meridian, meanwhile, was recently effectively blacklisted by Fannie Mae and Freddie Mac amid allegations that some of its brokers falsified figures to help their clients get bigger mortgages. That rare step from the government-backed lenders raised questions about its future in an industry in which Fannie and Freddie play an important role.

The turmoil at both companies comes at a difficult time for the commercial real-estate market and the banks that lend to it. Investors and regulators are wary of a coming crush of soured loans—and what it might do to the still-fragile regional banking system. Fannie Mae, Freddie Mac and federal housing regulators are launching wider looks into the opaque market, according to people familiar with the probes. Federal prosecutors are investigating landlords and suspected mortgage fraud, according to people familiar with those efforts.

New York Community Bank opened as the Queens County Savings Bank in 1859. NYCB found a niche lending to local landlords, particularly those who owned buildings where rents were regulated by state laws. Carpenter, who was chief lending officer until he retired in 2019 and a board member until this month, relied heavily on Meridian—which specializes in that same corner of property finance—to find borrowers. Carpenter didn’t respond to requests for comment.

Herzka co-founded Meridian in 1991. Initially, most of the firm’s clients were Orthodox Jewish landlords from Brooklyn but it eventually started brokering loans for big investment firms such as Brookfield and RXR. The company also worked with former President Donald Trump and his son-in-law Jared Kushner.

Herzka, the chairman and chief executive, expected his brokers to put in long hours. Industry lore is that he was once shot while out on business, which he has declined to comment on in the past.

Meridian was so close to NYCB that other brokers found it hard to get their clients loans from the bank, rivals said. Other banks, meanwhile, would often lose out on loans Meridian had because NYCB would offer better terms.

“No lender has greater experience—or has had greater success—in an asset class than NYCB has had with multifamily lending in the New York metropolitan area,” Herzka was quoted as saying in a trade publication in 2016.

The bank made loans to Meridian clients that owned apartment buildings across New York City, from Chelsea to the Bronx.

By the end of 2019, NYCB had $31 billion in loans for apartment buildings mostly in the New York area, about 75% of all its loans. Regulators pressured banks with a lot of commercial real-estate exposure to diversify, and NYCB did that through big acquisitions that pushed the bank’s assets past $100 billion.

This January, NYCB announced a spike in charge-offs largely because of two commercial real-estate loans, one for an office building and another on a co-op apartment building. Investors panicked.

The bank also indicated it was growing concerned about its broader commercial real-estate portfolio. Valuations of rent-regulated buildings have plunged since a 2019 law put a limit on how much New York City landlords could increase rents on some units. “It basically cut the value of buildings in half overnight,” said Paul Massey, CEO of brokerage B6 Real Estate Advisors.

It isn’t clear if any of NYCB’s troubled loans came from Meridian.

Meridian’s trouble started with Freddie Mac when one of its New Jersey-based brokers applied for a mortgage for an apartment property, according to people familiar with the matter. A different brokerage had recently pitched the same property for a loan but used different financials, the people said.

Landlords and their brokers have a wide gray area that isn’t necessarily illegal when determining their buildings profitability. For example, a landlord can argue that repairing a broken door is a one-time investment and leave it out of operating expenses, increasing on-paper building profits.

Freddie Mac issued new guidelines effectively suspending Meridian. The lender has sent letters to other Meridian brokers telling them they are blacklisted even if they go to a different firm, according to people familiar with the matter. Fannie Mae told lenders it would no longer accept Meridian-brokered loans starting March 4, 2024.

The government-backed lenders are now starting to sift through the financials of numerous borrowers and brokers, looking to weed out fabricated numbers, according to people familiar with the matter. Freddie Mac recently told borrowers to submit their numbers directly, effectively going around brokers altogether.

Earlier this month, NYCB got a lifeline with an investment of more than $1 billion from former Treasury Secretary Steven Mnuchin and others. Carpenter and other longtime NYCB directors departed. Former Comptroller of the Currency Joseph Otting took over as CEO.

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https://www.msn.com/en-us/money/other/the-27-trillion-treasury-market-is-only-getting-bigger/ar-BB1kr7pf

The $27 Trillion Treasury Market Is Only Getting Bigger



The world’s largest, most-important financial market is growing by leaps and bounds. On Wall Street, that is making people nervous.

Annual issuance of U.S. Treasurys has exploded, nearly doubling since the pandemic began. The government sold a record $23 trillion worth in 2023. And few think the spree is going to slow soon, given the widespread expectation that government spending will continue to rise regardless of who wins November’s elections.

Rapid growth in markets from tech stocks to mortgage bonds has ended badly in the past. Treasurys are considered the safest and easiest-to-trade securities on Wall Street, and many worry that any instability there could rapidly spread.

The market’s growth isn’t the only thing troubling investors: Some are also concerned about new rules that are changing the way the trading works. That could help alleviate strains but also create unforeseen consequences, such as the cash shortages in 2019 and 2020 that snarled trading and boosted interest rates.

“None of these regulations solves the mounting pile of Treasury debt,” said Steven Kelly, associate director of research at the Yale Program on Financial Stability.

The mounting pile

When the government doesn’t take in enough from taxes to fund its spending, the Treasury Department issues bonds to fill the gap. The agency raised a net $2.4 trillion last year to finance the deficit, taking into account what it had to sell to repay holders of maturing debt.

The Treasury market has grown more than 60% to $27 trillion since the end of 2019. It is roughly sixfold larger than before the 2008-09 financial crisis.

“Running a nearly $2 trillion deficit during a peacetime economic expansion—that’s a lot of bonds for the market to absorb,” said Stephen Miran, an adjunct fellow at the conservative Manhattan Institute and a former Treasury Department senior adviser who assisted with the Covid-19 response.

The Congressional Budget Office anticipates government spending that continues to climb in the coming years, with an aging population raising the cost of programs such as Social Security and Medicare. Rising interest costs could also boost issuance.

A shifting market

Mounting bond sales sparked market turmoil last fall, prompting the Treasury to shift toward selling more short-term debt. The amount of bills—those with maturities of one year or shorter—has risen to 22.4% of debt outstanding, above the recommended 20% limit set by the borrowing committee that advises the government.

Since then, demand has been more than adequate. Investors still aren’t requiring extra compensation to hold longer-term Treasurys. The so-called term premium is actually negative.

One reason demand for Treasurys remains solid: fewer alternatives. Many companies issued long-term bonds when the pandemic sent rates near zero, then slowed borrowing when the Fed started raising them. The market for mortgage-backed securities is nearly frozen, with few Americans moving in the most expensive housing market in decades.

Different buyers

Banks have pared their buying of Treasurys for years, constrained by postcrisis regulations that are poised to get even more restrictive. Hedge funds, money-market funds and foreign investors are now America’s primary financiers.

Money-market funds are enjoying record inflows and scooping up short-term Treasurys in bulk. But they are mandated to only invest in bills.

Hedge funds—lumped in with households in Fed data—have mostly filled the gap left by the central bank, which is paring its holdings of bonds accumulated in its efforts to prop up the economy. But at least one popular trade involving Treasurys and Treasury futures has regulators on edge. New rules from the Securities and Exchange Commission are likely to reduce its profitability—the hedge-fund industry is suing, and funds are already pulling back.

What about overseas?

While foreign investors have steadily bought Treasurys, a strong dollar and growing supply of high-quality bonds elsewhere could slow purchases. Foreign holdings have declined below one-quarter of outstanding debt, after sitting at more than one-third in 2015.

Dollar strength hasn’t done much to deter Japanese investors. With rates below zero at home for years, they have hunted for yield overseas, recently increasing their Treasury holdings to $1.2 trillion. Japan surpassed China as America’s largest foreign creditor in 2019.

The Bank of Japan this past week raised rates out of negative territory and nixed its cap on long-term bond yields. Analysts don’t expect Japan’s central bank to let yields drift too high, though, preventing major outflows from Treasurys.

Tighter regulations

Disruptions in markets tied to government debt exacerbated both Lehman Brothers’ collapse and the March 2020 market panic. Fed Chair Jerome Powell said this past week the central bank wanted to avoid interventions such as the one required by the 2019 surge in overnight rates.

“Fed policymakers want to avoid another episode like 2019—it’s seared in their brains,” said Nate Wuerffel, head of market structure at BNY Mellon.

Even a one-day surge in funding costs can cause an institution to miss payments or be short on cash, which could lead to defaults, he said.

The Fed set up backstops during the Covid-19 pandemic to absorb potential market stress. But impending bank regulations could make capital scarcer among lenders. And the SEC is erecting new safeguards.

Those include forcing more trades tied to Treasurys through a central clearinghouse. Inserting a middleman between the trillions of dollars changing hands daily would help banks offset regulatory burdens. Doing so should also mitigate cybersecurity concerns, after the November hack of a Chinese bank rattled short-term markets. Higher trading costs could discourage hedge funds from continuing to buy U.S. debt, however, prompting their lawsuit.

Josh Frost, the Treasury Department’s assistant secretary for financial markets, said regulators aim to improve both daily conditions and resilience. “We want to minimize the impact on markets when a shock comes,” he said.

Going forward

Some say there is a workaround to Treasury market concerns.

The International Swaps and Derivatives Association trade group recently asked the Fed to revive a pandemic-era policy. It would allow banks to exclude Treasurys and deposits held at the central bank from a regulatory buffer that forces banks to hold capital as a percentage of loans and other assets. That would allow banks to finance more U.S. debt and open up their balance sheets when markets become strained.

Some worry that if the mounting pile of debt isn’t addressed, investors will be left with permanently higher bond yields. The prospect of inflation—from wars, expansionary fiscal policy, deglobalization and immigration—points to rates staying higher than before the pandemic.

“If you’re a long-term bond investor, the single most important question you need to ask is how long interest rates will remain elevated,” said Miran.

[AbiertoPorDemolicion]

https://elpais.com/economia/2024-03-24/vivienda-emergencia-total.html

Vivienda, emergencia total

Los problemas para acceder a una casa envenenan la economía y se expanden a otros aspectos cotidianos como la emancipación juvenil, la movilidad laboral o la integración social. Contamos los desvelos inmobiliarios que afectan a toda España a través de seis testimonios
)

Si da igual. El propietariado no va a abrir el puño que tiene sobre el mercao inmobilario porque ahora mismo no hay ningun mecanismo que le obligue a ello.

Es imposible hacer "politicas" de vivienda en España porque las clases medias extractivas tienen El Poder politico y no van a cambiar la leydelaofertaylademanda en contra de su inversion, o como cinicamente dicen, el ahorro del pobre. Y menos ahora, que lo tienen todo atado y bien atado.

Y aunque no fuera asi, y El Poder de cambiar el pacto social lo tuvieran esos entes que algunos  llaman Las Elites, no hay que olvidar que estamos en guerra contra medio mundo, ¿y van a cabrear a las clases medias extractivas tocandoles El Pisito, cuando algún dia les van a necesitar para lanzarles contra los tanques rusos?

Al regimen pisitofilo-extractivo todavia le queda recorrido. Por lo menos lo que dure la guerra contra Rusia... y los que vengan despues

[sudden and sharp]

¿Qué guerra contra Rusia?






Operación Especial de Rusia en Ucrania, si acaso.

[Vipamo]

¿Qué guerra contra Rusia?






Operación Especial de Rusia en Ucrania, si acaso.

Esta:

https://youtu.be/tHkCuF4mBVc?feature=shared

Por si no te has enterado o no te quieres enterar.

[sudden and sharp]

¿Qué guerra contra Rusia?






Operación Especial de Rusia en Ucrania, si acaso.

Esta:

https://youtu.be/tHkCuF4mBVc?feature=shared

Por si no te has enterado o no te quieres enterar.

No pongas idioteces, anda. El Derecho Internacional es claro y serio. No hay guerra alguna. (Porque Rusia no quiere obligarse a cumplir con sus leyes.)

Leyes de la guerra
https://es.wikipedia.org/wiki/Leyes_de_la_guerra

[AbiertoPorDemolicion]

¿Qué guerra contra Rusia?






Operación Especial de Rusia en Ucrania, si acaso.

Llamalo como quieras, pero las cosas estan como estan.

Whats in a name?
https://nosweatshakespeare.com/quotes/soliloquies/whats-in-a-name

Lo que les pasa a las clases medias extractivas es que estan tan confiadas en su El Poder, estan tan complacidaa con su pacto social de expoliar a las clases bajas e inmigrantes, , que no se atreven a abrir la boca, no vaya a ser que se les caiga el mercadillo que tienen montado con los pisitos.

Con lo que no contaban es que "sus" mafias politico-mediaticas tienen otros señores, y ya se sabe que pasa cuando se tiene dos señores:

Mateo 6:24
24 "Nadie puede servir a dos señores, pues menospreciará a uno y amará al otro o querrá mucho a uno y despreciará al otro"

Las clases medias extractivas vam a pagar muy caro el enamoramiento que tienen con sus mafias.

https://www.rtve.es/noticias/20240317/robles-advierte-amenaza-total-absoluta-guerra/16019076.shtml
"Me gustaría hacer una llamada de atención a la sociedad española porque a veces tengo la percepción de que no somos conscientes del enorme peligro que hay en este momento"

La unica amenaza que le importa a las clases medias extractivas es que le toquen El Pisito. Todo lo demás, se-la-pela.

¿No querian algunos por aqui divertirse? , pues nos vamos a partir la caja:

https://as.com/actualidad/sociedad/los-misiles-que-pueden-llegar-desde-rusia-a-espana-n/
Los misiles que pueden llegar desde Rusia a España
Estos son: Sarmat o Satán II, Burevestnik, Avangard y Poseidón. “Son un peligro del que no somos conscientes”, señaló Margarita Robles en ‘La Vanguardia’.

Diviertanse

[senslev]

Será a partir de 2026. Lo que pase, ni idea. Lo mínimo a lo que vamos es a un sistema tecno feudalista y autoritario. Veremos de qué forma los poderosos se reparten el pastel (menguante) y aceptan lo que les toque, de momento Rusia y China han dicho que tururú.

Y sí, son élites, siempre han existido. Como las élites de tu empresa que no tienen problema en llevarla a la ruina si ello les supone un beneficio a corto plazo, y para lo que venga después, "flexibilidad", "adaptabilidad" y "talento" (juas).

[sudden and sharp]

¿Qué guerra contra Rusia?

Será [...]

No, y no será.







--------------
[ Como (siempre) ha dicho el maestro... Recochineémonos de los rocamboles (perdedores). ]
 

[senslev]

Será a partir de 2026 lo que tuvo que ser hace lustros, a eso me refiero. Si te refieres a que sólo será la caída del rentismo y lo demás será fetén, pues ojalá, pero no lo veo.

[sudden and sharp]

Y Barcelona superó a Madrid (lo quiera o no)
https://www.elperiodico.com/es/ocio-y-cultura/20240324/barcelona-supera-madrid-conciertos-2023-jordi-bianciotto-99910641
- La capital catalana, con toda su provincia, recuperó el primer lugar en la venta de entradas de conciertos en 2023, y con gran distancia, pero no parece que ese liderazgo en las grandes cifras forme parte del estado mental barcelonés
- El ‘efecto Bernabéu’ excita el pulso de Barcelona y Madrid por la capitalidad de la música en directo




 

[sudden and sharp]

Javier Milei gana popularidad y se desboca en un concierto en Buenos Aires
https://www.eleconomista.es/actualidad/noticias/12738257/03/24/javier-milei-gana-popularidad-y-se-desboca-en-un-concierto-en-buenos-aires.html
-    Fue con su mujer, Fatima Flórez, a un espectáculo del cantante Fernando Samartin
-    El presidente fue recibido por los asistentes con aplausos y vítores
-    En un acto anterior le dedicaron frases como  "Milei, basura, vos sos la dictadura"







Rainbow - Stargazer
https://invidious.nerdvpn.de/watch?v=rVXy1OhaERY

[Derby]

https://cincodias.elpais.com/mercados-financieros/2024-03-24/la-caida-de-los-fondos-de-retorno-absoluto-de-santo-grial-financiero-a-perder-el-60-del-patrimonio.html

La caída de los fondos de retorno absoluto: de Santo Grial financiero a perder el 60% del patrimonio

Prometían rentabilidad en cualquier entorno de mercado pero en los años más críticos pincharon estrepitosamente

Corría el año 2017 y el dinero entraba a espuertas al producto de moda en el mundo de la inversión: los fondos de retorno absoluto. Ese ejercicio llegaron en España más de 4.000 millones de euros a esta categoría y el patrimonio total alcanzó los 17.000 millones de euros. El reclamo comercial era insuperable: los gestores de estos productos serían capaces de conseguir rentabilidades positivas en cualquier entorno de mercado. Aunque la Bolsa y los bonos pinchasen, ellos conseguirían rendimientos para los dueños de los fondos gracias al uso de derivados financieros y estrategias alternativas. Tan complejas, a menudo, que el cliente no podía entenderlas.

Siete años después de aquel año récord, este tipo de productos está de capa caída. Llevan años registrando salidas de dinero y han perdido el 60% del patrimonio que manejaban. ¿La causa? No consiguieron lo que prometían. La rentabilidad media anual en 10 años ha sido de solo un 0,6%, lo que no cubre si quiera la inflación. Pero, sobre todo, cuando los mercados se torcieron, los fondos de retorno absoluto también lo hicieron. En 2022, un año en que todos los activos financieros se depreciaron, esta categoría registró una rentabilidad negativa del -5%, igual que los hedge funds. En 2018, exactamente igual. Cayeron la Bolsa y los bonos, y los fondos de retorno absoluto perdieron un -4,8%.



Miguel Roqueiro es el director de inversiones de la gestora vasca Acacia Inversión y gestor del fondo de retorno absoluto Acacia Renta Dinámica. Aunque el vehículo que el pilota ha ido muy bien, reconoce en un reciente post que el mercado se pasó con el marketing de este tipo de fondos. “Surgieron a comienzos de siglo, con la promesa de generar rentabilidades constantes, positivas y poco volátiles en cualquier entorno de mercado. Pero como casi siempre con este tipo de narrativas que arraigan fuerte, los resultados acabaron decepcionando y la moda desinflándose”. A su juicio, vender estos productos fue un error “porque se crearon unas expectativas incumplibles”.

Para Roqueiro, uno de los grandes errores de la industria ha sido considerar a los fondos de retorno absoluto como una categoría de activo diferencial, respecto a las acciones y los bonos. Quien invierte en este tipo de productos debe ser consciente de que está apostando por el talento de un gestor concreto y su estrategia inversora. Pero ganar en cualquier momento de mercado “está demostrado que es complicado, es algo raro y, por pura estadística, no está al alcance de la amplia oferta existente”.

La excepción

En el caso del fondo de Roqueiro, la estrategia que ha utilizado para lograr un rendimiento positivo en años muy difíciles ha sido destinando una parte de la cartera a vender opciones sobre índices europeos. Quienes contratan estas opciones sobre renta variable buscan amortiguar las pérdidas en caso de caídas. Cuando se produce una fuerte corrección del mercado, el fondo de Acacia sufre, pero como hay pánico los clientes buscan contratar más coberturas y se mejoran muy pronto los márgenes.

Frente a este caso de éxito, los ejemplos negativos son numerosos. El BBVA Retorno Absoluto acumula un rendimiento medio anual negativo en cinco años de casi el -2%. El CaixaBank Selección Retorno Absoluto, que invierte en fondos de otras gestoras, está en negativo en la última década. En los tres años más difíciles, 2018, 2020 y 2022, el producto acabó en negativo.

Víctor Álvargonzález, fundador de la firma de asesoramiento Nextep Finance considera que la idea de los fondos de retorno absoluto “parece razonable, porque implica un grado de flexibilidad que es muy atractivo para el sector”. Ahora bien, “hay que reconocer que en su gran mayoría no han cumplido”. Además, el experto recuerda que con los bonos ofreciendo unos cupones interesantes y la Bolsa en una dinámica positiva “ahora evitamos este tipo de estrategias”.

Otro de los escasos ejemplos de fondos españoles de retorno absoluto que han cumplido son los de la gestora Dunas Capital. Todos sus productos son multiactivo (pueden invertir en Bolsa, en bonos soberanos, en deuda corporativa... contratar derivados financieros). Su producto más conservador promete dar un euríbor más 100 puntos básicos, algo que por ahora ha cumplido, con un retorno medio anual de casi el 2% en cinco años y habiendo esquivado las pérdidas en 2020 y prácticamente en 2022 (cedió un -0,03%). Su fondo más agresivo promete 400 puntos básicos sobre euríbor y ha logrado un rendimiento medio anual del 6% en tres ejercicios.

Alfonso de Benito, director de inversiones de la firma, explica que “nosotros no tenemos preferencia por Bolsa o por bonos, simplemente analizamos cuál es el activo más atractivo en cada momento, y si es necesario contratar coberturas para protegernos”. Ahora, tras un buen ejercicio 2023, la firma ve en el mercado una cierta complacencia y está reduciendo el riesgo de sus carteras.

En algunos casos, los fondos de retorno absoluto han tratado de replicar estrategias propias de los fondos de inversión libre (hedge funds, en la jerga). Con ellos comparten una gran flexibilidad a la hora de operar, mayor en el caso de los segundos. El problema es que estos últimos tampoco han conseguido hacerlo mejor que los fondos convencionales.

[Derby]

https://commercialobserver.com/2024/03/d-c-s-biggest-office-sale-of-2024-so-far-prp-closes-on-market-square-for-323m/

D.C.’s Biggest Office Sale of 2024 So Far: PRP Closes On Market Square for $323M

Two-building complex on Pennsylvania Avenue last sold in 2015 at a $595M value



PRP Real Estate Investment has acquired the Market Square office complex in the heart of Washington, D.C., for $323 million, or roughly the loan amount on the property, Commercial Observer has learned.

The two-building property on Pennsylvania Avenue, between the White House and Capitol Hill, is home to the government affairs offices of more than 30 Fortune 500 companies, including Visa, Pepsi, Cigna, Prudential and UnitedHealthcare.

“That’s a tenant base that’s immune from a downturn. They have to be downtown, they have to be near the White House and the Capitol,” said Paul Dougherty, president and CEO of PRP. “If this was about a building on K Street, it would be a different deal.”

The office portion of the 690,000-square-foot property at 701 and 801 Pennsylvania Avenue NW was 84 percent leased at the time of the sale, with a seven-year weighted average lease term, per Dougherty.

The seller was a partnership between Blackstone (BX) and the PIMCO-owned Columbia Property Trust. In 2011, Columbia Property Trust purchased the asset for $611 million, or $905 per square foot, which was a D.C. record at the time. Four years later, in 2015, Blackstone purchased a 49 percent stake at a $595 million valuation.

Blackstone and PIMCO cleared the existing $325 million loan on the property from Pacific Life Insurance Company, according to property records, which then provided $247.5 million in new debt to the buyer. PRP completed the acquisition in partnership with Morning Calm Office Finance, an affiliate of Morning Calm Management.

“We began writing this property down more than four years ago, wrote it off last year and have now exited the investment,” a spokesperson for Blackstone told Commercial Observer. “These are rare instances in our nearly $600 billion portfolio comprising more than 12,000 assets, and we’re incredibly proud of our performance, which speaks for itself.”

The disposition is part of the company’s larger strategy and focus on other asset types, per Blackstone. “We aim to invest in sectors with strong fundamentals propelled by macro demand trends, which is why half of the real estate we own is in sectors like logistics, student housing and data centers that are experiencing strong year-over-year market rent growth, and why less than 2 percent of our owned portfolio is traditional U.S. office.”

On the other end of it, Dougherty sees opportunity. “We feel that buying [an asset] like this is a once-in-a-lifetime opportunity,” he said.

The D.C. office market is languishing in the post-COVID era along with the rest of the nation, with office values plunging and occupancy rates at all-time lows. D.C. is especially vulnerable because of its high concentration of offices in the central business district, and because of its reliance on federal tenants. But that doesn’t mean the fundamentals aren’t there.

“I think this is going to reset values,” said Dougherty. “This is the first example, it’s a trophy building, trophy bricks and mortar, marquee address, marquee location, great rent roll — and that stuff has not been trading. The stuff that’s been trading has been B and C crap.”

The deal is the largest D.C. office trade so far in 2024, and easily surpasses last year’s priciest deal, Kaiser Permanente’s $198 million acquisition of Station Place III.

PRP plans to reposition the 40,000-square-foot retail portion of the site, which has been largely vacant since COVID, as well as upgrade the two lobbies and lease up the remainder of the space. And because of the basis the deal came in on, it gives the new owner the flexibility to do so.