Hilo con preguntas para la entrevista con Borja Mateo

[Game Over]

Refloto este hilo a ver si shora que se ha asentado todo el tema del dominio y el hostin podemos contar con el gran Borja Mateo algún dia. Por el momento os dejo esta entrevista que ha realizado recientemente donde habla directamente de la estafa inmobiliaria perpetrada a los jovenes.

http://www.elpulso.es/Politica-y-Economia/Nacional/Aqui-a-la-gente-joven-le-han-metido-un-sablazo-de-ordago.html

"Aquí a la gente joven le han metido un sablazo de órdago"

El Pulso entrevista a Borja Mateo, experto en mercado inmobiliario que nos habla sobre la situación actual del sector y sobre los perjudicados y beneficiados por la burbuja.

*Borja Mateo es uno de los mayores expertos en Mercado Inmobiliario de nuestro país. Estudió Derecho Económico en las Universidades de Deusto y Viena. Ha creado desde cero el negocio de productos estructurados para banca minorista en Alemania y Austria para un banco de inversiones europeo líder desde Londres, y ostenta el distintivo de honor de la República de Austria. Es autor de varios libros como 'La verdad sobre el mercado inmobiliario español (Claves para comprar y alquilar barato en 2010-2015)' y 'Cómo sobrevivir al crack inmobiliario' .

Frank G. Rubio: ¿Ha tocado fondo el precio de la vivienda?
 
Borja Mateo: En absoluto. Los precios de los pisos continuarán bajando durante los próximos años, de eso no hay ninguna duda. La bajada de los precios desde el pico ha sido ya del 44% y le queda aun varios años más de dinamización en positivo. Desde 2006 estamos asistiendo a la resolución de la crisis inmobiliaria que llevamos acarreada desde 1973-2006. Comprarse un piso ahora es de auténtico loco.
 
FGR: ¿Qué se supone deben hacer los actores (Propietarios/inquilinos. Compradores/vendedores) ahora?
 
BM: La forma mas efectiva de tirar el dinero es adquirir una vivienda. El comprador inteligente retrasa la adquisición de la casa lo máximo posible ya que las bajadas son imparables.
 
El inquilino espabilado renegocia a la baja el alquiler ya existente porque los precios de los mismos llevan desplomándose desde principios de 2007 ante la salida masiva de pisos al alquiler; se trata de pisos que no se venden a precios de pico de burbuja. Los propietarios piensan que sus precios se recuperarán con lo que intentan sacar rendimiento mientras que los precios suben…algo que nunca sucederá. Lo que se sacan de renta por el alquiler es mucho menor de la pérdida por no vender ahora.
 
El vendedor avispado, se quita su piso de encima cuanto antes mejor. La necesidad de la banca de continuar provisionando sus pérdidas, el aumento bestial de pisos de segunda mano a la venta, así como una población envejecida, esta reduciendo fuertemente la demanda de pisos con lo que su precio se está desmoronando.
 
El casero que ve lo que sucede deja de  ser casero y pasa a ser vendedor del piso en cuestión; de esta forma para la pérdida de valor que su piso sufrirá a lo largo de los próximos años.
 
El comprador potencial no compra, sino que espera a que el precio de los pisos siga bajando, dinámica esta que es imparable.
 
FGR: ¿Por qué no se ha dejado caer a los Bancos y Cajas que han cometido errores y en cambio se han socializado las pérdidas? ¿Qué consecuencia tendrá esto para la ciudadanía, en particular las futuras generaciones?
 
BM: Los bancos/cajas están muy relacionados entre si. De haber tenido que reconocer uno su situación de insolvencia con la quiebra que eso habría significado, la consecuencia habría sido muy negativa para el conjunto del sistema algo que ya vimos con el caso Lehman. El Estado tenia que haber nacionalizado el conjunto del sistema ya en 2007 cuando era evidente que la situación del sistema financiero español era insostenible por la fuerte corrección de los precios de los pisos que se venía encima.  Se hubieran podido sanear aquellas entidades viables y liquidado de forma ordenada con protección de los ahorradores del resto. Como el problema se veía como uno de liquidez cuando era de solvencia, se optó por soluciones que no solucionaban nada de nada, sino que agravaban el problema en sí.
 
Los bancos han servido como instrumento, mediante la prestación de hipotecas, para el empobrecimiento de las generaciones mas jóvenes. A través de la burbuja se facilitaba la transferencia masiva de renta de las generaciones jóvenes a las mayores; los mayores eran los que vendían las casas a los jóvenes quienes se endeudaban de forma masiva a bajos tipos de interés. Cuando los tipos suben, la actualización del valor del dinero invertido baja, con lo que se cristaliza una pérdida porque el valor actualizado es mucho menor que el pagado.
 
Aquí a la gente joven le han metido un sablazo de órdago.
 
FGR: ¿Es cierto que hay cerca de cinco millones de viviendas vacías potencialmente habitables?
 
BM: Si. Los números, que son los mínimos, porque la realidad es que hay más, son: 720 mil pisos de segunda mano a la venta, 1,2 millones de primera mano, 1,3 millones en construcción a los que hay que sumar 2,6 millones de pisos de segunda mano vacíos en zonas de primera residencia y suelo urbanizable para 4 millones de casas mas.
 
Si pudiéramos exportar nuestras casas, España seria el país más rico del mundo. La gente cuyo piso no se vende lo saca al alquiler con,lo que los precios de los mismos bajan; al bajar los alquileres, que son los frutos de los árboles (los pisos), el valor de mercado de los árboles (los pisos) baja porque la gente paga un precio menor por algo que produce menos. Al existir un aumento de pisos en alquiler mucho mayor que su demanda, los precios de los alquileres siguen bajando con lo que la demanda de pisos en compra se contrae…así como sus precios de mercado.
 
A la vez, los bancos sacan más pisos: no solo aquellos con obra finalizada, sino también aquellos que están a medio construir y que tienen un mayor valor construidos que a medio hacer; de esta forma aumenta la oferta con lo que baja el precio de las casas.
 
Parecerá una paradoja, pero este es un momento fantástico para construir. El valor del suelo ha bajado ya el 80-100% respecto a los de venta de 2006. De esta forma, el que construyó el 2006 ha de vender a 100 para no incurrir en perdida, mientras que el que lo haga ahora, puede ofrecer sus pisos mucho más baratos al tener unos gastos mucho más bajos y hace la competencia a quien construyo antes que el. A esta dinámica se sumará todo el suelo que los bancos/cajas tendrán que sumar dadas las necesidades de provisionamiento a las que se ven sometidas/ obligadas.
 
La dinámica de bajada de los precios de los pisos es imparable: está en la calle. La gente se cree ahora que, algo que pensaron siempre que seria imposible, la bajada de los precios de las casas, esta sucediendo. Ahora que han superado el complejo y que se creen que bajan, han de convencerse de que continuarán bajando algo a lo que queda muy poco. En el mercado de la vivienda llevamos, desde 2006, viviendo la época de oro.
 
FGR: Para qué ha servido el Ministerio de la Vivienda en las dos últimas décadas? ¿Cómo nos han inducido error (y quienes) sobre las realidades del mercado inmobiliario? ¿no crees que debería crearse un nuevo tipo delictivo? Planetas lejanos, como Inglaterra o Alemania, organizan de otra manera las cuestiones de la vivienda. Mecanismos como las tasaciones, viciadas por realizarse por los propios interesados, y la tasa de interés, fijada por el Banco de España, han sido básicas para esta catástrofe...
 
BM: Sin lugar a dudas que las tasadoras tienen una parte importante de responsabilidad en lo que ha sucedido: en el periodo 1973-2006 al inflar sus valoraciones en un 10-15% por encima del precio real de mercado con el fin de que los bancos concedieran más, y más créditos. Desde 2006, con el fin de ocultar los enormes agujeros que la banca tenia. Las tasadoras dependen de los bancos/cajas porque si no estas últimas se hubieran buscado otras empresas de tasación quien les habría tasado sus pisos al valor que les interesaba con el fin de ocultar las enormes perdidas en las que habían incurrido.
 
Sería bueno que alguien pidiera responsabilidades penales por fraude a quienes tasaron por encima del valor de mercado además de que estos tuvieran que hacer frente a consecuencias económicas puesto que tasaron a 100 algo que la gente le está siendo embargado a 60.
 
FGR: Internet está ayudando mucho a superar las asimetrías de información generadas por al deleznable conducta de las instituciones encargadas de informar a los ciudadanos ¿no?
 
BM: Sin lugar a dudas que Internet esta teniendo un gran papel en que la gente que sepa lo que sucede. Los medios mas tradicionales como la TV o la radio son mucho mas fáciles de controlar que los medios de Internet. A través del Internet la gente tiene acceso a la opinión e información que otras personas les ofrecen. Estas personas son muy incomodas para el sistema, de ahí que serian vetadas por él mismo en el momento de comunicarse con el gran publico a través de TV o radio o periódicos. Internet nos ha hecho a todos mucho más libres.
 
FGR: Un Estado que crea burbujas para expandir su expansión, presuntamente social, mediante impuestos...
 
BM: Sí que creo que los Estados se expandían con la voluntad de prestar más servicios a los ciudadanos; como les hacía falta financiación para su financiación, fomentaban la creación de burbujas. Quien ha tenido el mayor interés en la creación de las burbujas han sido los Estados.
 
FGR: ¿Los “isidros del 15M” han aportado algo con palabras o actos a la resolución del problema? Hemos perdido ya un tercio de nuestra riqueza y aun nos queda por perder otro ¿vamos a una recesión que dure una década?
 
BM: Si: el 15M si que ha realizado aportaciones positivas. La gente se ha puesto las pilas con el fin de entender como les han asaltado. Se han ocupado casas vacías para dar soluciones habitacionales a personas que se han quedado en la calle, algo muy injusto. Además han denunciado penalmente a algunos de los responsables de este gran fraude; así mismo están acumulando casos concretos de tasaciones infladas con el fin de cargar contra sus responsables.
 
La tasa de paro llegará este año al 27-27,5% y permanecerá por encima del 20% hasta el 2016; de esta forma la misma estará por encima del 20% durante 7 años que van desde 2009-2016. El proceso de bajadas masivas  de salarios es imparable y muy beneficioso para el país: hemos vivido como si fuéramos ricos cuando lo que estábamos era endeudados hasta las cejas.
 
Este proceso negativo durará 15 años: desde 2007 hasta 2021 me parece un periodo razonable cuando podamos decir que hemos salido del hoyo. Las previsiones que tiene el Fondo Monetario Internacional de bajada del PIB para España para 2012 son del 3,4% y del 1,6% en 2013: con esto ya se ha dicho mucho, mucho.
 
FGR: ¿Quienes han sido los beneficiarios de la burbuja?

BM: Durante 1973-2006 las generaciones de personas mayores que se deshacían de sus inversiones a precios de locura; desde 2006 nadie, o tal vez solo quienes tuvieran dinero ahorrado, vieran que el ciclo que se venía era de deflación, se pusieran las pilas y bajaran masivamente su consumo. En esta crisis, el que gana, es el que no consume.
 
FGR: ¿Y de su peculiar modo de sanearla?

BM: Del saneamiento: los deudores. Meter dinero a mansalva en la economía significa la monetización de la deuda; es decir, que como sube la inflación, el valor real de las deudas se desploma algo que le beneficia al deudor y perjudica al acreedor. En esta crisis se ha intentado meter inflación por todos lados, pero el efecto ha sido un periodo de muy baja inflación y, en muchas ramas de actividad económica, de deflación.

[pringaete]

¡Reflote!

[Currobena]

A petición de Sardinita reactivo el hilo de Borja Mateo, por si hubiera preguntas adicionales de aquí a la semana que viene.

La idea es mandarle un documento con las preguntas para que las vaya contestando cuando pueda y que cuando acabe se lo mande a Sardinita para que lo cuelgue en el foro.

Saludos. 

[CHOSEN]

Gracias Sardinita, y dale las gracias a Borja de nuestra parte; No solo por haber respondido al debate, sino también por el gran trabajo de debunkering que lleva realizando desde hace años, lo cual en un país infectado como es España requiere valentía y arrojo.

Lo dicho, gracias mil.

[sudden and sharp]

...
ESTOY EN PRUEBAS, PARA CUANDO TENGA TODAS LAS RESPUESTAS DE BORJA.       
...
.- Como experto en burbuja/s inmobiliaria, ¿Crees que se está gestando otra burbuja?

Si:   están preparando la gran burbuja de la deuda de los Estados porque quieren orientar todos los flujos de ahorro a tapar sus agujeros.   Para ello las reformas de Basilea III y de Solvency II.  Ahora de trata de mantener los tipos muy por debajo de la inflación con el fin de que esta ultima queme los ahorros de la genet y haga disminuir el nivel de deuda desde el punto de vista real.   Por favor, lee http://www.handelsblatt.com/finanzen/boerse-maerkte/anlagestrategie/geldanlage-das-endspiel-hat-begonnen/7129776.html   con el fin de recabar más información.
...
...

Me lo he estado leyendo... ¿Por qué habríamos de creernos ese artículo,  donde se pronostica una fuerte inflación y no deflación, tipos de interes por debajo de la misma, salida forzada de España del euro... etc?

Cuando leemos eso mismo en español, no nos parece tan claro.

En fin esta es mi pregunta (si se puede añadir una.)






[ ...gracias ]

[TEOTWAIKI]

¿Será posible una legislación urbanística como el modelo francés?

Ni idea.

No quería dejar pasar la oportunidad de decir que me merece el mayor de los respetos la persona que es capaz de contestar abiertamente que no tiene ni idea a una pregunta, sobre todo en este bendito país, que palillo en mano lo mismo se resuelve la crisis, se hace la alineación de la selección o se encuentra el dichoso bolso del Higgs ese... (yo el primero, claro  )

Muchas gracias Borja.

[dmar]

¿Será posible una legislación urbanística como el modelo francés?

Ni idea.

No quería dejar pasar la oportunidad de decir que me merece el mayor de los respetos la persona que es capaz de contestar abiertamente que no tiene ni idea a una pregunta, sobre todo en este bendito país, que palillo en mano lo mismo se resuelve la crisis, se hace la alineación de la selección o se encuentra el dichoso bolso del Higgs ese... (yo el primero, claro  )

Muchas gracias Borja.

Yo he pensado exáctamente lo mismo.  A mí me inspira mucha más confianza esto que el "tirarse el pegote".

Y aprovecho para unirme al coro de agradecimientos.

[mpt]

de borja en facebook

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http://www.abc.es/20120921/economia/abci-pisos-alquiler-consejos-201209202252.html#disqus_thread

[Karunel]

Dios es que se retratan sólos. 

Este artículo no tiene nombre. Es vergonzoso que se anime a los inquilinos a este tipo de cosas. Tanto arrendadores como arrendatarios tienen que cumplir las normas, las leyes y tener un mínimo de educación cívica.

El inquilino tiene que respetar la propiedad, cuidarla como si fuera suya y pagar puntualmente.

El propietario debe de mantener la vivienda en condiciones y atender a aquello que necesite su inquilino en función de las obligaciones legales.

El sesgo subconsciente que tiene esa frase es tan descarado.... para el inquilino, el encontrar un mísero zulo donde esconderse tiene que ser objeto de veneración diaría. Para el casero, no maltratar en exceso a uno de los bichos es lo mínimo exigible para un filántropo empresario de éxito como él.

[CHOSEN]

de borja en facebook

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Lo que me faltaba.
Tener que justificarse en una negociación 

Viendo los comentarios puedo afirmar que esta gente ya ha perdido el norte completamente.

[FoSz2]

Lo acabo de leer!!!
Lo dí por perdido!!
Qué bien, qué sorpresa!!

Muchísimas gracias a todos, en especial a Sardinita y sobre todo a Borja Mateo.


De todas formas, el que no se consuela es porque no quiere, eso está claro:
http://www.diariodesevilla.es/article/sevilla/1430640/los/constructores/auguran/la/demanda/creceraacute.html

La oferta es cada vez más exigua. Lo importante es dónde se encuentren las viviendas. La demanda irá muy dirigida a estas zonas en las que la oferta es muy escasa o ya no hay", cuncluye el gerente de Gaesco.

PD.- EEyyy, os habéis dejado atrás la última pregunta que hice... bueno, da igual!