PPCC - Pisitófilos Creditófagos - INVIERNO 2014

[Urbanismo]

Veamos:

A raiz de los últimos (e interesantes en su casi totalidad) comentarios, el incremento del precio de la vivienda no ha tenido nada que ver con la teoría de la oferta, sino con la de la demanda.

Estimulada la demanda de vivienda con un océano de crédito (sobre todo desde finales de los años noventa, hasta alcanzar el paroxismo en el periodo 2002-2007), la gente no miraba el precio de la vivienda, sino el coste mensual del crédito para pagarla (sin importar el número de años, creo que somos junto con Japón, el único país del mundo con créditos hipotecarios a mas de 30 años, yo he llegado a ver a 50 años); si a esto le unimos intereses históricamente bajos y estabilidad en el crédito por los excedentes del mismo que fluian libremente desde allende los pirineos, nos encontramos con la situación de finales del año 2007, y el artefacto se paró porque se paró la gasolina para el mismo.

Soluciones preventivas había muchas, como por ejemplo limitar el número máximo de años para los créditos hipotecarios (el periodo tradicional oscila entre 15 y 20 años), eliminar los avales (o al menos los avales sin beneficio de excusión), o limitar el pago al 30% de los ingresos netos del impuesto sobre la renta; solo con esas tres medidas la burbuja no habría llegado donde llegó.

Ahora, si consideramos que la burbuja es la consecuencia de un determinado modelo social y económico, (fijar a la gente a un sitio -modelo siervos de la gleba-, y la única riqueza es la construcción), todo se destinaba a mantener la máquina en marcha, máxime si consideramos que sus efectos a nivel económico son rápidos y de fácil venta para el conjunto de la población (un poco como el óxido nitroso, quemas el motor, pero joder como anda un rato).

Nos queda pagar la fiesta, el NHD -como va a haber si nos trajimos el de los próximos veinte años de golpe-, y las resistencias de todo tipo a cambiar el modelo muerto, la necesidad de que la rata rebote ... entre otras cosas porque una buena parte de la sociedad y la casi totalidad de los políticos no tienen otro modelo, se han criado con éste, lo han mamado y perro viejo no aprende trucos nuevos.

Un saludo

[Saturio]

Soluciones preventivas había muchas, como por ejemplo limitar el número máximo de años para los créditos hipotecarios (el periodo tradicional oscila entre 15 y 20 años), eliminar los avales (o al menos los avales sin beneficio de excusión), o limitar el pago al 30% de los ingresos netos del impuesto sobre la renta; solo con esas tres medidas la burbuja no habría llegado donde llegó.

Usted es un rojo estatalista que lo que pretende es que el gobierno le diga a la gente cómo gastar su dinero su deuda.

Fuera de broma. Así es como bramaban algunos en la radio cuando se insinuaban cosas de esas. Y era imposible que se tomasen esas decisiones porque:

-Destruía el delirante sistema extractor de rentas español. Ser consejero de una caja o concejal de urbanismo de la periferia de Madrid se hubiese convertido en una cosa nada molante.
-Destruía la percepción de riqueza del capitalista popular. ¡No sabes cuanto nos darían por el piso, Maruja!.

La burbuja española sólo podría ser cortada desde fuera...quizás ni eso.

[Republik]

Pero incluso en Francia se ha formado una burbuja, bien que sin antimercado (entendiendo por tal el desacoplo de oferta y precios, es decir, que la oferta crezca absurdamente al tiempo que los precios) y más parecida a la nuestra de 1986-91. Y los franceses cuentan con un arsenal legislativo que pretendía evitar estos desmanes. Quizá es la prueba de que nos hallamos en un fondo de Kondratief y cuando salgamos empezaremos a ver las cosas de otra manera. Este desvío tardío de fondos hacia el sumidero del suelo (lo que se valora realmente es el solar, una vez descontado el resto) tiene que ver con la desorientación de los inversores a la hora de colocar su dinero, y por supuesto es pastoreado por la clase político-financiera y otras especies cortoplacistas porque genera al tiempo actividad, empleo, ingresos fiscales poco eludibles y efecto riqueza.

[Republik]

(20 años suscrito a The Economist...)

[Off-topic] ¿Y cómo aguanta? Porque yo a raíz de la crisis financiera tuve que darme de baja, vaya giro panfletista que dieron en buena parte de sus artículos. God save us y tal. [/Off-topic]

También lo soy de Le Monde Diplomatique, así  promedio leyendo  "rojeces" en Francés y "azuleces" en inglés, porque la combinación contraria es difícil de encontrar.

[feldberg]

Hay otro factor que disparó los precios, es que, parafraseando a las del congreso "La vivienda en propiedad es sagrada". No dudo de lo erróneo de ese planteamiento sobre todo en lo alto de la burbuja, pero hasta cierto punto, el fin se conseguía, después de 40 años de hipoteca, disfrute y uso de vivienda, tenias la suerte de jubilarte sin gastos de alojamiento! No estaba mal pensado...

Obviamente, con las medidas que apunta Urbanismo, se podría haber aliviado bastante la cadena y bola de muchos. Yo le añadiría un IBI alto y no haber tenido nunca de déficit de tarifa (es decir, no haber tenido precios de la luz artificialmente bajos). Nunca se ha visto un piso como algo parecido a un coche, que pierde valor con el tiempo, siempre ha sido algo que "no pide de comer" y una fantástica inversión.

[feldberg]

Pero incluso en Francia se ha formado una burbuja, bien que sin antimercado (entendiendo por tal el desacoplo de oferta y precios, es decir, que la oferta crezca absurdamente al tiempo que los precios) y más parecida a la nuestra de 1986-91. Y los franceses cuentan con un arsenal legislativo que pretendía evitar estos desmanes. Quizá es la prueba de que nos hallamos en un fondo de Kondratief y cuando salgamos empezaremos a ver las cosas de otra manera. Este desvío tardío de fondos hacia el sumidero del suelo (lo que se valora realmente es el solar, una vez descontado el resto) tiene que ver con la desorientación de los inversores a la hora de colocar su dinero, y por supuesto es pastoreado por la clase político-financiera y otras especies cortoplacistas porque genera al tiempo actividad, empleo, ingresos fiscales poco eludibles y efecto riqueza.

Ciertamente, no tengo cifras, pero la burbuja española involucró a muchísima gente, a millones de compradores de vivienda sobrevalorada, por lo tanto es muchísimo más perniciosa que lo que pueda pasar en Francia u otro país.
La burbuja en Francia (o Bélgica, Holanda, Alemania, etc) afecta a los inquilinos (a estos por suerte de manera temporal) y a los poquísimos que compran a precios caros que suele ser gente con rentas altas.
Quiero decir, que el empobrecimiento al que se ha sometido a parte de la población en España, no tiene comparación con lo que sucede en otros países donde se ha formado burbuja.

[Game Over]

"Ejque me los quitan de las manosh" palillero dixit.

[Spheratu]

Las dos ultimas páginas de este glorioso foro vienen bien para refrescarme la memória del porqué estoy realmente aqui. Gracias a todos.

[mpt]

.... Gracias a todos.

y si no somos muchos foreros, pos semos menos, pero no vamos a ponernos a repasar el aeiou, ni a polemizar con revientamitines; les dejo una tablita que quizas ya ha salido, pero no hay solvencia y los bancos siguen hacia chuparse casi un billon, el suelo vale "negativo";



http://economia.elpais.com/economia/2014/03/08/actualidad/1394295474_563972.html

¿un plan marshall para emergentes y fallidos?; va a ser que no, la perspectiva parece mas la de conseguir que se doble la poblacion residente en occidente; parece que hagan falta reclutas y favelados pa sostener el precio del ladrillo;

y yo con la mania de que hay que exportar fulanos, me s'escurren mas tonterias de las que mi pobre neurona puede manejar;

por ejemplo, no entiendo como todo el personal despedido de las universidades, los ayudantes que han dejao a sueldo misero, los estudiantes que pagan mucho mas de matricula, etc, no entiendo que no pidan que se laminen las obras palaciegas y los salarios de los T's catedros; que ademas esos T's se van a apalancar hasta que apenas se tengan de pie;

http://www.eldiario.es/agendapublica/impacto_social/GRAFICO-Recortes-universidad_0_236576591.html

y otro toque de humor, por aquello de las cosas de moda relativas a la autoestima alta y la felicidad



http://vozpopuli.com/actualidad/40112-seis-meses-de-alejamiento-por-pegar-a-su-hijo-por-no-hacer-los-deberes-de-matematicas

[saturno]

Pero incluso en Francia se ha formado una burbuja, bien que sin antimercado (entendiendo por tal el desacoplo de oferta y precios, es decir, que la oferta crezca absurdamente al tiempo que los precios) y más parecida a la nuestra de 1986-91. Y los franceses cuentan con un arsenal legislativo que pretendía evitar estos desmanes. Quizá es la prueba de que nos hallamos en un fondo de Kondratief y cuando salgamos empezaremos a ver las cosas de otra manera. Este desvío tardío de fondos hacia el sumidero del suelo (lo que se valora realmente es el solar, una vez descontado el resto) tiene que ver con la desorientación de los inversores a la hora de colocar su dinero, y por supuesto es pastoreado por la clase político-financiera y otras especies cortoplacistas porque genera al tiempo actividad, empleo, ingresos fiscales poco eludibles y efecto riqueza.

Ciertamente, no tengo cifras, pero la burbuja española involucró a muchísima gente, a millones de compradores de vivienda sobrevalorada, por lo tanto es muchísimo más perniciosa que lo que pueda pasar en Francia u otro país.
La burbuja en Francia (o Bélgica, Holanda, Alemania, etc) afecta a los inquilinos (a estos por suerte de manera temporal) y a los poquísimos que compran a precios caros que suele ser gente con rentas altas.
Quiero decir, que el empobrecimiento al que se ha sometido a parte de la población en España, no tiene comparación con lo que sucede en otros países donde se ha formado burbuja.

Nonono. Estáis sólo mirando la superficie. El discurso oficial.

Las medidas de contención francesas quedan anuladas por las medidas de fomento de la pisitofilia:

- primo-compradores: parte del crédito hipotecario es al 0%, o bonificado,  + desgravación de la renta

- segundos compradores: primas a mudanza, más toda la politica de fomento natalista

- himbersores: si compras  una vivienda , pero la alquilas 9 años,  degravas INTEGRAMENTE de impuestos.
Luego la vendes para tu jubilacion. Hay Seseñas y Poceros en media Francia con pisos a los que el Estado pagó la himbersion. Sumando la defiscalización + alquileres, la casa te sale gratis. Sólo necesitas un pequeño capital y cierto nivel de ingreso de clase media.media

- inquilinos: ayudas al alquiler,


Ya lo entendeis : bucle cerrado. Sólo  hay empujar un poco la rueda para que la sociedad se ponga a correr.
La rueda una vez diseñada, sólo tienes que orientarla para favorecer las viviendas de nueva construccion, o
en tal o cual region deprimida, o para expulsar a las clases populares de Paris...Marsella... Burdeos...

 



Politcamente,  basta con incrementar el Gobierno las "ayudas sociales" a la propiedad, y los Bancos y Seguros  meter miedo con la quiebra de las pensiones, para que todo el mundo se precipite a comprar vivienda.

Las medidas de contención que describís no es que no tuvieran efecto, es que son realmente medidas de FOMENTO. (*)

En la práctica, Francia es la demostración de cómo la maximización del rentismo desemboca en un sistema de Impuesto Negativo... para el Rentismo (**)

No toméis ejemplo de Francia. Más bien consideren cómo evitarlo.


____
(*) La existencia de regulacion limitando las cuotas hipotecarias al 30% complementa el Efecto Riqueza con un Efecto Incentivo Oficial Si además desarrollas politicas de "ayudas sociales al acceso a la vivienda", le añades un Efecto Seguridad, completamente artificial. Es una de las razones sicologicas por las que las parejas jóvenes se siguen precipitando para firmar pisitos a precio de burbuja: porque el contrato cumple todos  los requisitos regulados por el  Estado (más de 10), con lo que psicologicamente, el agente inmobiliario parece un Notario Bis, así que si los cumples, y pasas además por otro  Notario de verdad, es que todo es seguro, Adelante....

(**) Realmente, es que el INR es -- esencia -- rentismo elevado a politica de Estado.

[wanderer]

Soluciones preventivas había muchas, como por ejemplo limitar el número máximo de años para los créditos hipotecarios (el periodo tradicional oscila entre 15 y 20 años), eliminar los avales (o al menos los avales sin beneficio de excusión), o limitar el pago al 30% de los ingresos netos del impuesto sobre la renta; solo con esas tres medidas la burbuja no habría llegado donde llegó.

Usted es un rojo estatalista que lo que pretende es que el gobierno le diga a la gente cómo gastar su dinero su deuda.

Fuera de broma. Así es como bramaban algunos en la radio cuando se insinuaban cosas de esas. Y era imposible que se tomasen esas decisiones porque:

-Destruía el delirante sistema extractor de rentas español. Ser consejero de una caja o concejal de urbanismo de la periferia de Madrid se hubiese convertido en una cosa nada molante.
-Destruía la percepción de riqueza del capitalista popular. ¡No sabes cuanto nos darían por el piso, Maruja!.

La burbuja española sólo podría ser cortada desde fuera...quizás ni eso.

Lo que usted expone es un magnífico resumen del origen de mi concepto de que aquí no hay demócratas, sino "Puercos Demócratas de Mierda". Que no se olvide nunca...

 

[visillófilas pepitófagas]

Sobre los precios inmobiliarios de equilibrio, hay para todos los gustos (y hablo de grandes ciudades españolas):

Precio = Salario bruto anual mediano * 4 = 19.000 * 4 = 76.000.
Para una vivienda de 90 m2, implica 844 euros/m2
Aunque el histórico ha estado más en el 3,5, lo que implicaría un precio de 738 euros/m2

Considerando precio de equilibrio el de 01/01/1986 ( es decir, el de 1985):
Precio = Precio '85 * IPC = 319 * 2,664 = 850 euros/m2

Por experiencia huevofritista:
Precio (eur/m2) = Precio '84 * IPC / superficie = 868 euros/m2

Los siguientes están basados en estudios "serios" (no exentos de sesgo ni de paper-making mágico):

Balmaseda, San Martín y Sebastián (2002): sobrevaloración del 28%
Precio = Precio dic'01 corregido = 2.284 / 1,28 = 1.784 euros/m2

Ayuso y Restoy, del BdE (2003): sobrevaloración del 20%
Precio = Precio dic'02 corregido = 2.508 / 1,20 = 2.090 euros/m2

Martínez Pagés y Maza (2003): sobrevaloración del 43%
Precio = Precio dic'02 corregido = 2.508 / 1,43 = 1.753 euros/m2

Montalvo (2003): sobrevaloración mínima del 28,5%
Precio = Precio dic'02 corregido = 2.508 / 1,285 = 1.952 euros/m2 (como máximo)

Trabajos derivados del de Poterba (1984), como muchos de los anteriores, pero calculando la renta según Hott y Monnin (2008)*, llevan a considerar como precio de equilibrio el de 1997 o 1998: 1.539 euros/m2 a 1.634 euros/m2.
* El trabajo de Hott y Monnin permite resolver el cálculo de la renta de alquiler en un caso como el español en que no sólo habían existido regulaciones distorsionadoras, sino también muy escaso peso del alquiler respecto a la propiedad.


A tener en cuenta:

- Es curioso que las estimaciones basadas en la experiencia o en rentas estén en torno a 850 e/m2, mientras que las que contienen modelos complejos están en general en el doble (1.700 e/m2). Puede ser debido a modelos de Antoñita la fantástica, o al "efecto parejita": la vivienda sólo ha de ser asequible para parejas en que ambos trabajan.

- Muy importante: los resultados basados en modelos complejos provienen de trabajos realizados en la segunda alza explosiva de la burbuja, en la que no se tuvieron en cuenta (ni se soñaron) cifras de 25% o más de pobreza, 27% de paro (que se estima no bajará del 20% antes de 2019), 60% de paro juvenil y éxodo correspondiente, casi 2 millones de hogares con todos sus miembros en paro (a finales de 2013), un stock sin vender de al menos 800.000 viviendas, un país estrangulado por la deuda a nivel privado (hogares y empresas) y muy pronto público, etc.

Por estos motivos, parece más realista un precio de unos 850 euros/m2 para grandes ciudades. Para un piso de 90 m2 son 76.500 euros, que es una cantidad que - si se tiene la suerte de trabajar - se tarda un rato largo en ahorrar cobrando un salario mediano.


Addendum: las consideraciones anteriores son consistentes con (1) la extensión del modelo Marshall-Ezekiel de Vergés y las curvas de equilibrio-desequilibrio resultantes (http://www.ricardoverges.com/pdf/Mercado.pdf y (2) el modelo QDAM de Vergés sobre endeudamiento hipotecario (http://www.ricardoverges.com/pdf/QDAMREF.pdf), cuyo resultado no presagia ningún crecimiento de la capacidad de endeudamiento:

[Game Over]

Valor Añadido
La mejor peli actual sobre la bolsa no es 'El Lobo', sino...

10 Mar 2014(20:40)

NI BREVEDAD NI MONOTEMA NI LECHES.-

PPCC está para lo que está, señores. Ni brevedad ni monotema ni leches, con perdón.

Hay que dar contenido todos los días y, cada vez, intentar añadir un poquito, con humildad y leyendo todo lo que se avanza, especialmente aquí, que es de donde sale todo:
http://www.transicionestructural.net/index.php

Para "papers", ya están los profesores Franz-de-Copenhague, que, como quieren vivir de ello, contemporizan.
Nosotros, en nuestra vida analógica, hacemos "papers", artículos, libros y participamos en tertulias, conversaciones y sobremesas.

Aquí no se viene a charlar ni a pontificar. Se viene a estimular el pensamiento. Esto es un gimnasio mental. Esto es el frente sin trincheras.

Para charlar están las redes sociales.

Somos pioneros. Estamos definiendo cómo es Internet en relación con la crítica de la Política Económica.

PPCC, después de diez años, tiene un bloque indestructible, como podrán ir comprobando conforme nos vayamos metiendo, por fin, en la Transición Estructural (y os vayáis espabilando).

Es una lástima que no nos dejen hacer con la Bolsa lo que hacemos con El Pisito.

G X L

10 Mar 2014(20:54)

(Se diría que aquí, últimamente, hay demasiado comentarista que viene a "patotear", como diría Kirchner:
http://www.youtube.com/watch?v=sqagZXsfQ2k
Igual es porque está empezando a comprenderse que El Pisito, en efecto, no va a resucitar nunca jamás:
http://www.youtube.com/watch?v=yau7SFt_j_c )

[dmar]

Por hablar de precios €/m2/mes de alquileres, en vez de obcecarnos con la compra...

Yo creo que el precio de equilibrio serán unos 3-4 €/m2/mes en las grandes ciudades.  Eso da una mensualidad tipo de unos 300€, que es lo único que va a ser asequible para las nuevas generaciones favelizadas.  Y olvídense de hipotecas.

[No Logo]

Es una lástima que no nos dejen hacer con la Bolsa lo que hacemos con El Pisito

Quien? A que se refiere ppcc con esto?   

No subestimen, de cara al gato rebotado, el hecho de que las nuevas generaciones no le vayan a hacer elboca a boca al gato.... es pavor lo que transmiten a la religión del Pisito.

salud