Seguimiento SAREB

[Saturio]

Hilo para ir comentanto la vida de este engendro.

Si tengo un rato me gustaría recopilar toda su historia. Hacer una crónica de toda su vida.
Pero de momento voy a poner esta noticia. Es de agosto de 2013.

http://www.expansion.com/2013/08/06/empresas/inmobiliario/1375810316.html

Primera operación en el mercado mayorista Sareb adjudica al fondo de capital riesgo HIG activos inmobiliarios valorados en 100 millones

Sareb adjudica al fondo de capital riesgo HIG activos inmobiliarios valorados en 100 millones,Sector inmobiliario.

Si no entiendo mal la noticia:

1 Primera operación en el mercado mayorista desde la constitución de SAREB
2 Constituyen una Joint Venture "Fondo de activos bancarios" constituida por SAREB (49%) y HIG (51%).
3 Se supone que la aportación de SAREB son 939 viviendas valoradas en 100 millones.
4 Los activos del fondo serán "gestionados" por un tercero: Monthisa (A todo esto metida en el lío del alquiler de la sede de correos).

Así que venta, lo que se dice venta, no es. De paso los de Monthisa se llevan su parte.

Luego ha aparecido en muy pocos sitios la noticia:

http://www.eleconomista.es/opinion-blogs/noticias/5750722/05/14/La-Sareb-presta-dinero-gratis.html

No sé cómo entender esto. El periodismo es malísimo. Es posible que el 51% de la aportación de HIG (o gran parte de ella) haya sido prestado por SAREB.

Agradecería algo de luz si alguien sabe algo.


Un poco (muy poco) de luz. De la página de SAREB:

¿Qué es un FAB?

Los Fondos de Activos Bancarios (FAB) son un instrumento exclusivo de Sareb y dirigido a inversores institucionales. Se trata de un producto flexible e inspirado en los fondos de titulización. Uno de los atractivos de los FAB es que cuentan con ventajas fiscales para los inversores, especialmente los no residentes, que están exentos de tributar en el impuesto de sociedades. En sí mismo, el FAB tributa en dicho impuesto al tipo de gravamen del 1%.

Los FAB operan como una joint venture, en la que Sareb mantiene un porcentaje en el capital. Estos fondos deben estar gestionados por una sociedad gestora de titulización de activos, así como estar registrados en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Son un producto dirigido exclusivamente a inversores institucionales y con capacidad de cotizar en los mercados organizados.

Para el inversor se trata de un vehículo muy flexible, que puede adaptarse a sus necesidades en virtud del tipo de activo o de la inversión requerida. Para Sareb, una de las principales ventajas es que se trata de un vehículo líquido y transparente, gestionado por una entidad especializada. Además, al participar en el FAB, Sareb se asegura que podrá beneficiarse de la revalorización futura del activo inmobiliario o financiero traspasado al fondo.

[CHOSEN]

Es cierto que el periodismo es malísimo.
Si además le sumas el oscurantismo propio de estas operaciones apaga y vamónos.

Que te puedes esperar de un país donde hay administraciones públicas que se permiten el lujo de tener "contratos secretos" como por ejemplo los de la Comuntat Valenciana, que ni siquiera son mostrados al resto de parlamentarios cuando éstos lo solicitan por los cauces establecidos para ello.

Ahora imaginemos que llega un fulanito con el carnet de prensa no afín a investigar en un organismo opaco, creado específicamente para tapar todo el asunto del rescate bancario... 

[Saturio]

Bueno, por lo que he leído, hasta el momento ya se han constituido 3 FAB.

Los tres han emitido titulos pero ninguno de esos títulos está cotizando.

Aquí hay una nota de un despacho de abogados explicando "el vehículo".

http://www.romeroreyabogados.com/pdf/Nota-sobre-los-Fondos-de-Activos-Bancarios-FAB.pdf

No sé si lo entiendo bien.

Parece que los FAB son fondos sin personalidad jurídica.
Su activo está compuesto por los activos que le pase SAREB (entiendo que fundamentalmente inmuebles). Su pasivo está formado por los títulos que emita. Lo que no he encontrado es cual ha de ser la relación entre activos inmobiliarios y títulos (ya que puede haber otros activos como líquido o depósitos y otros pasivos).
De todo esto entiendo que, por ejemplo, en el caso del FAB 2013 BULL (el de HIG) SAREB ha traspasado los inmuebles valorados en unos 100 millones y ha recibido títulos por ese valor de los que luego ha pasado el 51% a HIG, no se sabe en qué condiciones.

Pero bueno, todo es hablar por no callar porque no hay quién explique esto de foma clara.

[Urbanismo]

Bueno, por lo que he leído, hasta el momento ya se han constituido 3 FAB.

Los tres han emitido titulos pero ninguno de esos títulos está cotizando.

Aquí hay una nota de un despacho de abogados explicando "el vehículo".

http://www.romeroreyabogados.com/pdf/Nota-sobre-los-Fondos-de-Activos-Bancarios-FAB.pdf

No sé si lo entiendo bien.

Parece que los FAB son fondos sin personalidad jurídica.
Su activo está compuesto por los activos que le pase SAREB (entiendo que fundamentalmente inmuebles). Su pasivo está formado por los títulos que emita. Lo que no he encontrado es cual ha de ser la relación entre activos inmobiliarios y títulos (ya que puede haber otros activos como líquido o depósitos y otros pasivos).
De todo esto entiendo que, por ejemplo, en el caso del FAB 2013 BULL (el de HIG) SAREB ha traspasado los inmuebles valorados en unos 100 millones y ha recibido títulos por ese valor de los que luego ha pasado el 51% a HIG, no se sabe en qué condiciones.

Pero bueno, todo es hablar por no callar porque no hay quién explique esto de foma clara.

Creo que básicamente se trata de empaquetar los ladrillos y tratar de endosárselos a terceros para que éstos luego se los trasmitan a incautos; nada nuevo bajo el sol.

Un saludo

[visillófilas pepitófagas]

Saturio, recopilar una crónica de la SAREB no es tarea poco costosa.

Para vertebrarla, te puede servir la información aséptica de wikipedia: http://es.wikipedia.org/wiki/Sareb

Para el detalle, hay bastantes noticias sobre la SAREB posteadas y comentadas en los hilos de ppcc de los últimos 2 años. Nosotras hemos posteado bastantes.

Para saber qué debería haber sido la SAREB, la mejor fuente es el Memorandum of Understanding de julio de 2012, para cuyo entendimiento es esencial recurrir a la versión inglesa: http://www.abc.es/gestordocumental/uploads/economia/bruselas-memorando.pdf

Y como síntesis de la verdadera esencia de la SAREB, contraria al MoU y al interés de los españoles, no está mal recordar la carta que este foro envío a diversas instituciones y distribuyó por varias redes en septiembre de 2012: http://transicionestructural.blogspot.com.es/p/carta-denuncia-sobre-el-banco-malo.html

[Saturio]

Bueno, por lo que he leído, hasta el momento ya se han constituido 3 FAB.

Los tres han emitido titulos pero ninguno de esos títulos está cotizando.

Aquí hay una nota de un despacho de abogados explicando "el vehículo".

http://www.romeroreyabogados.com/pdf/Nota-sobre-los-Fondos-de-Activos-Bancarios-FAB.pdf

No sé si lo entiendo bien.

Parece que los FAB son fondos sin personalidad jurídica.
Su activo está compuesto por los activos que le pase SAREB (entiendo que fundamentalmente inmuebles). Su pasivo está formado por los títulos que emita. Lo que no he encontrado es cual ha de ser la relación entre activos inmobiliarios y títulos (ya que puede haber otros activos como líquido o depósitos y otros pasivos).
De todo esto entiendo que, por ejemplo, en el caso del FAB 2013 BULL (el de HIG) SAREB ha traspasado los inmuebles valorados en unos 100 millones y ha recibido títulos por ese valor de los que luego ha pasado el 51% a HIG, no se sabe en qué condiciones.

Pero bueno, todo es hablar por no callar porque no hay quién explique esto de foma clara.

Creo que básicamente se trata de empaquetar los ladrillos y tratar de endosárselos a terceros para que éstos luego se los trasmitan a incautos; nada nuevo bajo el sol.

Un saludo

Sí, Urbanismo.
Lo que pasa es que los medios nos venden que SAREB vende inmuebles. Suelen usar la palabra "traspasa". Las frases son del tipo: "Sareb traspasa inmuebles por 100 millones". Y cualquiera entiende que ha vendido unos inmuebles a cambio de 100 millones de euros.

Aquí ya sabemos que no es así. Personalmente los mecanismos se me escapan porque nadie los explica claramente.

Los FAB son fondos que tienen como partícipes a la SAREB y a otros fondos de tal forma que la basura se va diluyendo como las emisiones de Fukushima en el Pacífico. Pero al final, detrás de todo, hay una maula.

Por el camino, los gestores de los FAB (que por ley han de ser unos terceros), se llevan su comisión.
SAREB sigue manteniendo una participación grande (que no sé si puede colocar o no, la verdad). Las aseguradoras se llevan millonadas con los seguros de RC y de daños de los inmuebles, las entidades rescatadas se llevan otro tanto en comisiones que tienen una parte fija, el consejo de administración de SAREB se lleva su piquillo...
SAREB lleva más de 300 millones en pérdidas y en un momento u otro tendrá que consolidar las pérdidas de los FAB.

Además la cadena de titularizaciones me recuerda demasiado al tema de los CDO hipotecarios usanos. Lo que importa es que los títulos sean comercializables (vendibles) y así endosar el riesgo a uno que no se entera. Lo que a su vez no fomenta precisamente el control de riesgos porque conforme se asumen se endosan.

[Saturio]

Publicado hoy en El Economista. Un medio malísimo pero el único que está publicando estas noticias. Al menos el único que sale en los buscadores.

La Sareb adelantó la venta del 15% de los pisos a HIG Capital y Fortress

  http://www.eleconomista.es/construccion-inmobiliario/noticias/5762824/05/14/El-Sareb-adelanto-la-venta-del-15-de-los-pisos-a-HIG-Capital-y-Fortress.html#Kku8I1X3ls98ASyX

Prueba de lo malo que es el medio es que el titular ni siquiera da una pista sobre de que va la cosa.

Lo que entiendo es que SAREB traspasó inmuebles que ya estaban vendidos y como resultado, finalmente, en lugar de traspasar el inmueble, lo que hizo fue entregar el dinero.

Así, en el caso del FAB bull (propiedad de SAREB al 49% y de HIG al 51), en lugar de traspasar inmuebles por valor de 100, traspasó inmuebles por valor de 90,63 y además 11,55 millones en "cash".
De paso también le dio un crédito al FAB bull de 52,90 del que ha dispuesto de 44,05 millones.

Si tampoco entiendo mal, de momento, en 2013 SAREB ha obtenido del bull el 49% del cupón que han pagado sus valores, lo que viene a ser unos 725.000 euros en total.
Y sigue siendo propietaria (indirectamente) de un 49% de unos inmuebles que ya veremos lo que pasa con ellos, a través de un fondo que  ha tenido unas pérdidas 1,67 millones y también tiene un derecho de cobro sobre ese fondo de 44,05 millones (aunque si sigue dando pérdidas...)

Pero de momento, la SAREB podrá dar los 725.000 como ingresos mientras que los 1,67 millones son pérdidas del FAB.

Con el FAB Teide ha pasado algo parecido. Es más grande pero la participación de SAREB es mucho menor.

[Lili Marleen]

Existe un grupo en el LINKEDIN de la SAREB, por si a alguien le interesa, es propagandístico, pero tb le dan caña
https://www.linkedin.com/groupItem?view=&gid=4683241&type=member&item=5859715053585977344&qid=0cdfe6b2-3d0f-4666-b472-0da10bad5e60&trk=groups_most_popular-0-b-cmr&goback=.gmp_4683241

Paco González Paz

Director de Comunicación at SAREB

Quiero agradecer los comentarios de todos los que mantenéis vivo este debate. Es muy alentador ver cómo la labor que está desarrollando Sareb genera un flujo de conversaciones tan activo.
Dicho esto, querría aclarar algunas dudas que habéis planteado. Tanto Francisco Colomo como Julio Rodríguez y Joan Vila reclaman más información sobre los precios a los que estamos vendiendo los activos. Quiero recordaros que Sareb es un actor más del mercado que debe competir con el resto en igualdad de condiciones. Ello nos obliga a manejar con una cierta cautela la información sobre las operaciones. No obstante, el precio de venta de cada uno de los 3.800 inmuebles que hemos comercializado en 2014 es conocido porque está publicado en las web de cada uno de los comercializadores. Lo mismo ocurre con las más de 9.000 unidades que vendimos el año pasado en el canal minorista.
Lo mismo ocurre con el canal mayorista. El año pasado vendimos dos carteras de activos inmobiliarios, Bull y Teide, y los precios los publicamos en el mismo momento en que dimos a conocer el cierre de la operación. A los que os quejáis de la “opacidad” de Sareb os animo a que visitéis nuestra web. Como veréis en las siguientes notas de prensa, el valor de venta de Bull fueron 100 millones y el de Teide 146 millones. Los precios por tanto están publicados, tanto de los inmuebles vendidos en el mercado minorista como de las carteras de inmuebles vendidos a los inversores mayoristas.
http://www.sareb.es/es-es/saladeprensa/notasdeprensa/Paginas/Sareb-adjudica-la-cartera-Teide.aspxhttp://www.sareb.es/es-es/saladeprensa/notasdeprensa/Paginas/Sareb-adjudica-la-cartera-Bull-al-fondo-de-capital-riesgo-H-I-G-Capital.aspx
Francisco y Joan me preguntan además por el coste medio de compra de los activos. También es público y notorio, 50.000 millones de euros. En cuanto a los descuentos con los que hemos adquirido cada tipo de activos, fue publicado en su día por el Banco de España y está disponible en su web. Os adjunto el link de la presentación (página 11) http://www.bde.es/f/webbde/GAP/Secciones/SalaPrensa/InformacionInteres/ReestructuracionSectorFinanciero/Archivo/Ficheros/presentacion_sareb291012.pdf
Quería dar respuesta también a la pregunta que formula Jose Maria Alvarez. Desde luego que vemos factible poder cumplir el objetivo en 2014 de vender 10.500 inmuebles a través del canal minorista. De hecho, el volumen de ventas que hemos logrado en el primer trimestre nos hace ser muy optimistas.
Un saludo a todos y gracias por vuestro apoyo

Francisco Colomo

Subdirector General en ACF

Vaya por delante mi consideración a su voluntad de facilitar información y transparencia a la actividad llevada a cabo por la Sareb. No obstante, siendo consciente de los equilibrios y dificultades que conlleva su función de transmitir información transparente y relevante sobre la gestión desarrollada por una sociedad tan focalizada y mediatizada por la necesidad de alinear intereses políticos y económicos, debo reiterarle mi percepción de parcialidad y escasa relevancia de la información canalizada a los contribuyentes, accionistas mayoritarios, en última instancia, de la Sareb.
De su respuesta parece desprenderse que la información hecha pública es suficiente para poder valorar la bondad de las condiciones económicas de las operaciones realizadas. Nada más lejos de la realidad. El hacer público los descuentos aplicados a las distintas tipologías de activos cedidos a la Sareb y el importe global obtenido en alguna de las desinversiones realizadas no aporta información relevante alguna. Es difícil entender que esta pobreza informativa se pretenda justificar como cautela ante la competencia.
La información a que hace referencia en sus comentarios, no dejan de ser datos globales que no permiten cuantificar resultado alguno y en consecuencia valorar en que medida las desinversiones realizadas han reducido o amplificado los costes de reestructuración de un sector que ha exigido una ingente cantidad de recursos a cuenta de los contribuyentes.
Es difícil entender que una sociedad con los medios puestos a disposición de la Sareb tenga la más mínima dificultad para transmitir de forma precisa y clara los resultados obtenidos en las operaciones de desinversion realizadas. En concreto, como contribuyentes, sólo estamos pidiendo que de las operaciones realizadas se transmita el resultado de las mismas teniendo en consideración exclusivamente el precio de la desinversion y el valor con que el activo fue segregado del balance de aquellas entidades que necesitaron de ayuda pública.
Siento la extensión del comentario y aprovecho para agradecerle su voluntad de comunicación y enviarle un cordial saludo.