PPCC - Pisitófilos Creditófagos - OTOÑO 2014

[Mad Men]

Se habla mucho del rentismo improductivo de los alquileres.

Para analizar que precio sería el correcto, vamos a desglosar el coste de una vivienda standard de 90 m2.

A groso modo podemos decir que el coste real de una vivienda se compone de

Precio de ejecución material por m2       650 euros

Precio de repercusión del solar               200 euros

Costes técnicos 10% del PEM                 70 euros

Impuestos                                            35 euros

Beneficio promotor razonable (15%)       150 euros aprox

Gastos indirectos (5%)                          50 euros

Costes notariales y de registro                20 euros

Coste total con IVA 10 %                       1270 euros

Sumando costes inmobiliarios 3,5%        1315 euros 

Total piso x 90 m2                                 120.000 euros


Este sería el coste de una vivienda mediana en una ciudad mediana, dicho coste puede variar relativamente poco por abajo pero mucho por arriba en ciertas zonas de grandes ciudades o zonas de veraneo de lujo, básicamente los costes que suben en estos casos son precio del suelo y coste constructivo pues las calidades suben y los precios son algo más caros en una gran ciudad.

Vida útil de una vivienda. Podríamos decir que la vida útil de una vivienda es de 50 años , después de este periodo se tiene que hacer una gran reforma para adaptarla

50 años de vida útil

120.000 euros de coste

Beneficio arrendador 10 % anual (beneficio razonable)


Relación vida útil y coste por mes

Coste mes 200 euros + 10% beneficios arrendador 10 euros = total 210 euros (Coste promedio de alquiler, pues a más nuevas más caras y a más viejas más baratas).


He intentado aportar datos objetivos para analizar lo que debería ser el sector inmobiliario, atribuyendo beneficios a cada uno de los participantes en el proceso.

Siguiendo estos valores podríamos decir que en una zona cara de ciudad el coste se multiplicaria 3x  dando un precio objetivo de 630 euros apróx (precio muy relativo claro)


Este debiera ser el coste real en un mercado inmobiliario sano.

Lo tuyo es tan sano como una hamburguesa del McDonald's.

En España se considera que la vida útil de una vivienda es de 99 años; este es el valor empleado por las distintas administraciones a efectos de valoración.

Ya sabemos que tienes intereses en el ladrillo, y que defiendes los tuyo; pero quizás no sea este el lugar adecuado para ello.

Estoy hasta los cojones de ti.

A ver si lees bien, indico vida útil antes de grandes reformas, no de derribarlo, ahora me vendrás tú y me diras que vives en la casa de tu tatarabuela sin haber cambiado nada.

Economistas que saben algo de este tema - como García Montalvo - afirman que el precio de la vivienda debe equivaler a cuatro salarios anuales [1, 2]. De acuerdo al INE, en el año 2011 el salario más frecuente en España rondaba los 15.500 EUR / año [3], lo que debería situar el precio de los zulitos en torno a 62.000 EUR.

Los niveles razonables de precios son esos, por mucho que digas que estás hasta los cojones de mí o del Sursum Corda; de esto último muy probablemente te sobre, y lo haga en la misma medida que te falte materia gris.


[1] http://www.econ.upf.edu/~montalvo/vivienda/factores%20expectativas.pdf

[2] http://www.econ.upf.edu/~montalvo/vivienda/Perspectivas%20del%20precio%20de%20la%20vivienda.pdf

[3] http://www.elconfidencial.com/economia/2013/06/28/el-sueldo-anual-mas-frecuente-en-espana-apenas-supera-los-15000-euros-123935

Los valores expuestos son los marcados por los standards según normativa, costes aproximados de solares y vida aproximada antes de que se tenga que recurrir a una intervención grande para adaptarla a los nuevos standars y cambiar los elementos desgastados. Los margenes de beneficio son contenidos 15 % para el promotor 10 % para el arrendatario, pensemos que en el boom los margenes de un promotor podían ser del 50 %.

Aquí no se incluye costes por  mantenimiento, comunidad o IBI.

Con los standards actuales es muy difícil bajar de 1200 euros m2 .

mi intención era aportar algo de información a este foro.

Solo por mencionar un dato, el coste promedio de los alquileres en España es de 500 a 600 euros , aproximadamente el doble de lo que debería ser.

[sudden and sharp]

Desde el telefono me resulta muy difícil de colgar .
Acabo de leer articulo opinion del pais .
Algo de generacion padres e hijos .
No soy muy del boe , pero es interesante .
Y a muchos de este foro les podria ir bien leerlo .

Sds

Ya podías poner el título. Supongo que es este:

Por qué hoy no es posible la revolución?
Para descifrar la alta estabilidad del sistema de dominación liberal hay que entender cómo funcionan los actuales mecanismos de poder. El comunismo como mercancía es el fin de la revolución
http://elpais.com/elpais/2014/09/22/opinion/1411396771_691913.html

[R.G.C.I.M.]

Nope .

Este :

 http://elpais.com/elpais/2014/10/01/opinion/1412165074_715999.html

[sudden and sharp]

Continua...

Jenofonte10 04.10.2014 (18:59) 26
@BF2 #23

Ya miro las estadísticas del BdE. Se reduce la deuda de las familias, es natural. La deuda hipotecaria no puede aumentar porque se cerró el grifo crediticio, y se pinchó la burbuja inmobiliaria, precisamente por su enormidad.

Se reduce deuda familiar muy lentamente, porque se concedieron muchas hipotecas a 30 años, método francés de cuotas constantes, lo que pospone devolución del capital y antepone intereses (en una hipoteca-tipo a 30 años, tardas 20 en devolver la mitad del capital, el resto es intereses; la otra mitad del capital se devuelve en los últimos diez años).

No es tan halagüeña la deuda hipotecaria, por mucho que se compare con la OCDE. La proporción hipoteca/valor tenía un denominador muy sobretasado al final de la burbuja (y ahora pasan a sumergidas, 'underwater'). Los hipotecados son minoría respecto del total parque inmobiliario en propiedad pero están endeudados a precios burbujiles. Por eso no se puede 'deflacionar' deprisa el ladrillo, hasta que no paguen una mayor parte de capital, para no disparar la morosidad de la banca acreedora, y no inundar el mercado con (aún) mas pisos vacíos.

El enorme hiperendeudamiento español tiene 3 patas: familias, empresas y sector público. Las familias tienen mas peligro de impago. Las empresas se ajustan con despidos y tienen actividad productiva, y el Estado, recaudación fiscal. Pero las familias solo tienen rentas de trabajo (o pensiones) y algunos alquileres de viviendas; son ingresos inseguros que elevan la morosidad y los desahucios. Pocas familias tienen rentas financieras significativas salvo plazo-fijos, que con la inevitable ZIRP de los Bancos Centrales, apenas rentan.

Saludos.

Jenofonte10 04.10.2014 (19:14) 27
@BF2 #23

Además es importante resaltar que al calcular deuda neta de familias se incurre en la vieja falacia estadística del 'medio pollo'.

Muy pocas familias concentran la mayor cuantía de los depósitos financieros que 'restan deuda', pero muchas familias se reparten las hipotecas que suman deuda, y las viviendas sin deuda no son las que respaldan las hipotecas. De hecho nuestro primer Forbes Amancio Ortega, no tiene problemas hipotecarios y el solo altera la estadística de forma significativa.

Es bueno recordar que en democracia, el sr. Ortega tiene un solo voto, frente a los cientos de hipotecados que ven estadísticamente compensada su deuda con los fondos de D. Amancio.

Buen finde.

Jenofonte10 04.10.2014 (21:56) 29
La deuda pública española empezó a crecer cuando pinchó la burbuja inmobiliaria, 2007.

No es coincidencia. Es causal. La burbuja inmobiliaria pinchada es la causa, y la deuda pública creciente el efecto.

Se explica por menos ingresos fiscales y mas gastos, ambos debidos al libre mercado inmobiliario con su sobrecapacidad de pisitos vacíos promovidos por empresarios privados que libremente construyeron.

Cubrir los desfalcos que los 'eficaces' promotores privados dejaron en las corrompidas cajas de ahorros (dación en pago) ha sido uno de los principales capítulos, hasta obligar al rescatito bancario.

Otro gran renglón del gasto público ha sido el 'estabilizador automático': el seguro de desempleo del paro privado, de la construcción y sectores afines (v.gr., electrodomésticos Fagor) con su efecto 'ficha de dominó' en toda la economía.

El sistema productivo ha sido arrasado por si mismo, por su burbujismo inmobiliario monotemático que ha reventado de sobrecapacidad de pisitos vacíos endeudados.

http://vozpopuli.com/blogs/4876-juan-r-rallo-la-sistematica-tergiversacion-de-say

[saturno]

LA CUARTA PÁGINA
Padres e hijos: la Transición interminable
http://elpais.com/elpais/2014/10/01/opinion/1412165074_715999.html


(visto RGCIM. Lo dejo pore l título)

Y a ver quién les dice todo eso teniendo en cuenta que una de las grandes debilidades de nuestra democracia es la tradición de abordar las elecciones generales con el dramatismo de un comienzo absoluto, ya que el primer presidente elegido en las urnas tras la Transición dimitió cuando casi sonaban los disparos de un intento de golpe de Estado, el segundo terminó su mandato acusado de ser la “X” incógnita de una trama parapolicial, y el tercero y el cuarto tuvieron que escuchar gritos de “¡asesino!” mientras dejaban el Gobierno y aún humeaban las cenizas de sendos atentados terroristas.

Porque si nadie les dice que la democracia ya está en pie (aunque nunca puede darse por acabada) y que de lo que se trata es de no destruirla, de no dilapidar esa herencia política a la cual deben ellos su libertad, si no se consigue transmitir esa experiencia que sus protagonistas ocultaron tras un cuento autocomplaciente, seguirán empeñados en construir “un nuevo régimen” y será imposible sacar el debate del pozo de la ficción en el que se halla sumido, y en el cual las quimeras de la soberanía garantizan la soberanía de las quimeras en el discurso político.

José Luis Pardo es filósofo.

El curriculum, la wikipedia, claramente
http://es.wikipedia.org/wiki/Jos%C3%A9_Luis_Pardo

[R.G.C.I.M.]

Muy bueno su articulo sudden  , anyway .

[mpt]

...... Estoy hasta los cojones de ti. ...

ainss, esa jovenunez;

he gorroneao un meme a un amigo: "asardinados"

cardumen de sardinas reclutadas, los que miran el dedo, los lelamente positivos felices, ......; pongo una foto lejana en la geografia, pa no ser muy beligerante

[breades]

R.G.C.I.M, sin acritud se lo digo, pero para no querer seguir con el debate sobre si hay democracia o no, lo trae Vd. por los distintos hilos a colación en cuanto tiene ocasión.

Anímese y continúe en su hilo correspondiente y explíqueme qué es una "democracia social de derecho".

Y ya de paso, si puede ser, aclara porqué nos mete a todos los que consideramos que no hay democracia en la caricatura que se describe en ese editorial demagógico y condescenciente que, si bien puede estar definiendo más o menos bien ciertas corrientes, se queda en la superficie del fenómeno.

[R.G.C.I.M.]

Gracias . Pero no , gracias .

Sin acritud tambien .

Sds .

[Spheratu]

Hoygan,hay alguna forma de hacerle llegar el pensamiento ppciano a pablo iglesias? Despues de lo que ví anoche en televisión,este chaval tiene las de ganar en las proximas elecciones,si no hay grosse coalición entre pp y psoe,o si misteriosamente tiene un desafortunado accidente de avión.
Es como un torpedo en la linea de flotación de la casta. Me encanta y me preocupa a la vez.
Alguien conoce su opinión acerca del tema de la burbuja,los pisitos etc?
Creditófago no creo que sea,pero es pisitófilo?

[R.G.C.I.M.]

Puede vd ir a sus asambleas a explicarlo a ver que tal le va .
Le auguro un exito abrumador .
Y una TE rauda y eficaz .
Sds

[Маркс]

Hoygan,hay alguna forma de hacerle llegar el pensamiento ppciano a pablo iglesias? Despues de lo que ví anoche en televisión,este chaval tiene las de ganar en las proximas elecciones,si no hay grosse coalición entre pp y psoe,o si misteriosamente tiene un desafortunado accidente de avión.
Es como un torpedo en la linea de flotación de la casta. Me encanta y me preocupa a la vez.
Alguien conoce su opinión acerca del tema de la burbuja,los pisitos etc?
Creditófago no creo que sea,pero es pisitófilo?

No sé si será creditófago o pisitófilo o ninguna de las dos, lo que está claro es que no es ppciano. Amén de que no creo lo conozca.

[sudden and sharp]

Here's the news, not the propaganda.

[mpt]

una de tres o todas a la vez; los sueldos de maitre de hotel de ppcc es trola y solo se ve la punta del iceberg;

http://www.elmundo.es/economia/2014/10/05/54302daaca4741535b8b4577.html

o ppcc lo oculta con las autocensuras pa no desviar su copla, o esta muy mal informado y no es nada insider, o le parece estupendo ya que "ellos lo valen" -y a su amigo el inspector fiscal ya le invita él a la opera y a la f1-;

[sudden and sharp]

de Jenofonte:

05 Oct 2014(09:41)

TRACA FINAL Y ESCASEZ DE LOS JUSTOS: NO LLEGABAN A DIEZ.

"Cuando [Abrahám] dirigió su mirada hacia Sodoma, Gomorra y toda la extensión de la región baja, vio un humo que subía de la tierra, como el humo de un horno." [Génesis 19, 28].

Todo este asunto de las tarjetas opacas y sus usuarios defraudadores tiene, paradójicamente, cierta 'transparencia' mas allá de la humareda, como en su eco bíblico.
 
Los cascotes de la burbuja inmobiliaria pinchada han estado petardeando como en el 'crescendo' de una larga 'mascletá' levantina, estos 7 años de vacas flacas. Es ahora tras la traca final de la abdicación real, cuando se disipa la humareda, y en un cielo transparente de otoño vemos los pocos indultados el humo de la destrucción inmobiliaria burbujil, como en las fallas de cartón, salpicando al Partido Ladrillero Único (PLU), y al sistema financiero (SF).

"Así, cuando Dios destruyó las ciudades de la región baja, se acordó de Abraham, librando a Lot de la catástrofe con que arrasó las ciudades donde él había vivido." [Génesis 19, 29].

Los justos del PLU y el SF, como en Sodoma y Gomorra, eran pocos: Lot y su familia; no llegaban a diez, el mínimo acordado con el regateo de Abrahám para salvar a los corruptos de la destrucción. Como en las tarjetas doradas: Lot y su familia eran cuatro.

Devuelvan lo defraudado antes de convertirse en estatuas dimitidas de sal-ladrillo.

Buen domingo.

http://www.elconfidencial.com/comunidad/usuario/27753/