PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Otoño 2015

[saturno]

Me parece que la noción de topes, de "precio máximo de alquiler" cuando sale, es en relación a la vivienda. Es decir:

-- La renta máxima, (o el precio 99^3 de ppcc) resulta de una medida fiscal, es decir, siempre relacionada con la renta de los agentes.
No creo que nadie piense en un precio máximo al m2 cualquiera que sea su uso.

-- Se aplica a la "vivienda".  La noción de uso es determinante.
No tiene sentido aplicarlo a locales comerciales, que forman parte del capital de la empresa. Lo que se busca corregir, es haber asimilado la "vivienda" a una "inversión" capitalista. Ahí está la anomalía.



Con lo que el mecanismo es más o menos:

-1- Buscar un valor X de referencia para el m2 en alquiler o compra-venta de uso como vivienda
    Tipicamente, ese valor X estaría indexado al salario mínimo.
    (Ya existen regulaciones en ese sentido: cuando los bancos tienen prohibido dar hipotecas cuya letra suponga más del tercio de los ingresos)-

-2- Establecer un impuesto confiscatorio creciente (progresivo) para todo alquiler o compra-venta de vivienda, por un valor Y > X.



De paso, observas que los ingresos fiscales no tienen por qué depender de que suban los pisos como ocurrió durante la burbuja. Es perfectamente posible aumentar los ingresos fiscales bajando el valor X que tomas como referencia (con lo que aumentas el impuesto sobre el tramo que supera ese X).

Y si la Mayoría Natural quiere que suban los precios del m2 o se reduzca la presión fiscal, lo tiene fácil: basta con aumentar el valor de referencia X, es decir, hacer presión par subir la renta de los usuarios de vivienda (=los salarios).
En mi ejemplo, bastaría con aumentar el SMI.

(Lo que nos lleva por cierto al llamamiento que hace ppcc para crear un frente político antirentistas, una union politica entre Trabajo & Empresa contra el Rentismo. Es coherente.)
;-)

[JENOFONTE10]

[...]¿Cómo calcularía esa "renta máxima" sin caer en la arbitrariedad? [ésta última es una pregunta retórica]

La pregunta no es retórica. Es saducea. No puede caerse en la arbitrariedad cuando estás en ella.

La arbitrariedad no fue fijar la renta máxima, fue eliminarla con el decreto Boyer 1985 que eliminó el sistema de topes de la 'Renta Antigua'. Así se empujó a los inquilinos hacia la propiedad, en un medio inflacionario de dos dígitos que devoraba los ahorros.

El árbitro no está para pitar penaltis solo a favor del campeón de liga. Eso sería caer en la arbitrariedad.

Los caseros honrados son rara avis. Los caseros arbitrarios son el depredador habitual. Por eso el árbitro protegía a los inquilinos.

TOPES Y PETOS.

Ya no se obliga al caballo del picador a salir sin peto. No es que fuera arbitrario. Es que ya sabemos lo desagradables que eran para los espectadores los intestinos equinos corneados en el tercio de varas. Y lo caros: demasiados caballos desahuciados. Boyer q.e.p.d., fue el que cayó en la arbitrariedad.

Los topes a las rentas del alquiler nos sacarían de la arbitrariedad sanguinolenta. Calcular el método es como diseñar los petos.

Saludos.

[Republik]

Buen día. Les traigo dos informes elaborados en fechas relativamente cercanas (septiembre y octubre 2015) de consultoras solventes sobre el precio/metro cuadrado de alquiler que actualmente se ofertan para locales comerciales en  zonas “prime”.

Particularmente conozco los casos de Palma de Mallorca (Sant Miquel, es Born y Jaume III). Singularmente, el caso que sé de primera mano es Jaume III. Esa calle, el que la conozca, tiene un Corte Inglés al final de la zona cubierta. En la acera donde está el corte inglés se paga aproximadamente entre un 50% y un 75% más que en la otra acera. Cualquiera sabe que a parte de la ubicación, el precio por metro cuadrado de un local es determinado por los metros de fachada y el paso de gente. Pues ese 50%/75 % de diferencia se corresponde (aproximadamente) con la diferencia de gente que transita por una y otra acera. Otro dato que lo confirma es ver las marcas que hay en uno y otro lado (puede verse esto en los planos del informe de Ferrán/Gesvalt). Yo creo que los precios del informe de Ferrán/Gesvalt para esa calle (125/150 € por mes y metro cuadrado) se corresponden con los locales de la acera del Corte Inglés, y el precio que viene en el informe de Cushman & Wakefield (95 € por metro cuadrado y mes) es una media de las dos aceras en su parte “prime” (zona cubierta).

http://view.pagetiger.com/ESTUDIOMERCADORETAIL2015/ESTUDIOMERCADORETAIL2015/PDF.pdf

http://www.cushmanwakefield.com/~/media/global-reports/Main%20Streets%20Across%20the%20World%202015-16.pdf

Los locales de Jaume III suelen medir entre 60 m2 los más pequeños y unos 90 m2 los más grandes. Un propietario con un local de 75 m2 en la zona cubierta de la acera del Corte Inglés se planta en 10.000 €/mes. Los locales que pagan ese precio estoy casi seguro que pierden dinero, y se ubican en esas zonas de cara a dar “imagen de marca”. Digamos que es más una inversión en publicidad que un gasto correlacionado con los ingresos. Supongo que esto valdrá para la gran mayoría de casos en otras calles "prime" españolas y mundiales.

¿Qué opináis los conforeros de estos precios? ¿Entran en la categoría de “rentistas improductivos” en que cataloga PPCC en general a los honrados arrendadores de inmuebles? ¿Alguien establecería una "renta máxima" a cobrar por los propietarios de esos locales?¿Cómo calcularía esa "renta máxima" sin caer en la arbitrariedad? [ésta última es una pregunta retórica]

Gracias por sus comentarios.

El mundo de los locales tiene un funcionamiento aparte del residencial, es piramidal a tope. Me consta de primera mano que grandes compañías pierden dinero con sus tiendas-escaparate de Serrano. Ortega y Gasset o Gran Via, porque el break-even está en 70 ventas diarias o cosa así y muchos meses no llegan.

Pero la perversa dinámica del comercio minorista que ahoga a los pequeños es precisamente esa: cada apertura de centro comercial se percibe en los cuarteles generales de las grandes compañías como una necesidad de "defender cuota" y posicionarse aunque esté la zona saturada de centros y se sepa que se perderá dinero: en el caso español se suele compensar el exceso inmobiliario con salarios muy bajos y jornadas extralargas.

En esto de los locales, lejos de contagiarse precios (algo sí, pero mucho menos), es cierto que el precio lo determina el paso de gente y eso está dado, con lo que quien alquila en zona barata se expone a la inviabilidad de casi todo negocio salvo que eche muchas horas o logre crear algo percibido en el entorno inmediato como novedoso, etc. Así que los propios propietarios de los pocos Kms de oro de una gran urbe (menos d 1 Km en pequeñas), son riquísimos y me contaron una vez que hay un ancianito en Oviedo que hace de "proxy" para una familia que posee casi 40 locales en la calle Uría (que es la "prime" de la ciudad) y aledañas, porque esa familia no quiere que nadie sepa que ingresa varios cientos de miles al mes y este hombre, un ingeniero octogenario muy elegante, les hace la faena, se luce y a cambio dobla su pensión.

Solamente se salvan de perder dinero los dos extremos de los negocios:

-El gran lujo, que no tiene red alternativa de distribución, en muchos casos busca estabilidad y es propietario de los locales, y logra márgenes unitarios elevadísimos.

-Las tiendas baratas con mucha rotación de género, aquí las neotextiles globales (H&M, C&A, Inditex, Primark), son de las pocas que logran ganar dinero con locales enormes que además son las únicas con músculo para adquirir o arrendar.

Esto del rentismo al final es la fuerza conductora de la concentración de capital en el comercio minorista y la hostelería a pie de calle (esto último reconozco que me molesta más, uno se puede vestir "de serie" y no pasa nada, pero comer basura ya jode más).

[visillófilas pepitófagas]

Merece la pena leer la noticia entera
Rato montó una inmobiliaria para dar un pelotazo en Mestalla con el dinero de Bankia
El exministro aprovechó su posición en Bankia para crear un entramado societario que tenía como objetivo meter la cuchara en la operación urbanística más importantes de su mandato en la entidad
http://www.elconfidencial.com/espana/2015-12-09/rato-creo-una-firma-desde-bankia-para-dar-un-pelotazo-en-mestalla-con-el-dinero-del-banco_1116535/

[Republik]

Merece la pena leer la noticia entera
Rato montó una inmobiliaria para dar un pelotazo en Mestalla con el dinero de Bankia
El exministro aprovechó su posición en Bankia para crear un entramado societario que tenía como objetivo meter la cuchara en la operación urbanística más importantes de su mandato en la entidad
http://www.elconfidencial.com/espana/2015-12-09/rato-creo-una-firma-desde-bankia-para-dar-un-pelotazo-en-mestalla-con-el-dinero-del-banco_1116535/

"España y yo somos así, señora".

Cuando Abelló y Conde se trabajaron el pelotazo de vender Antibióticos apareció el financiador Botín que a cambio del préstamo metió un cucharazo de 10.000MPts de la época (casi igual al de Conde). Allí donde surge el pelotazo,en España aparecen cucharas de baqueros, bancarios, alcaldes, ministros....

[CHOSEN]

y me contaron una vez que hay un ancianito en Oviedo que hace de "proxy" para una familia que posee casi 40 locales en la calle Uría (que es la "prime" de la ciudad) y aledañas

En la calle Uría hay locales vacíos desde hace años esperando al mirlo blanco capaz de abonar 3.000€ al mes. Esto en una zona premium debería ser inaceptable, pero se repite en todas las ciudades medianas en las que he estado últimamente.
Vivimos una distopía de antimercado-anticapitalista que es asumida como normal por la sociedad.

[Republik]

y me contaron una vez que hay un ancianito en Oviedo que hace de "proxy" para una familia que posee casi 40 locales en la calle Uría (que es la "prime" de la ciudad) y aledañas

En la calle Uría hay locales vacíos desde hace años esperando al mirlo blanco capaz de abonar 3.000€ al mes. Esto en una zona premium debería ser inaceptable, pero se repite en todas las ciudades medianas en las que he estado últimamente.
Vivimos una distopía de antimercado-anticapitalista que es asumida como normal por la sociedad.

Hay hasta edificios vacíos, lo que es aberrante. Pero más raro es que se han vendido un par de edificios "premium" en la ciudad a promotores que esperan sacar 7000 euros el metro (uno es Uría con la calle del Reconquista y otro en Cervantes, creo, es de ladrillo marrón, diría que de posguerra).

Pero en Madrid hay algunas promociones de bancos y de aprticulares poniendo 12000 de precio. En uno de los casos (Chamberí) sé lo que ha costado el edificio, y lo han comprado a 3000 el metro, que es la cifra media de las transacciones que ocurren ahora en barrios céntrico.

Recuerda ese chiste viejo del que dice "si yo con un margen del 2% vivo. Compro por uno, vendo por 3 y con ese 2 por cien me conformo". Pues eso.

[visillófilas pepitófagas]

Las empresas vuelven a endeudarse tras la crisis ¿"Tras"? 
- La digestión de ese empacho de crédito ha sido lenta y dolorosa. Desde noviembre de 2007 -cuando el Ibex alcanzó su máximo histórico- hasta la fecha, las 35 mayores empresas de la Bolsa española han perdido 40.000 millones de euros de su valor, según datos del operador de la Bolsa española BME.
- Después de siete años de desapalancamiento, entre enero y septiembre, las firmas del Ibex volvieron a aumentar su deuda en más de un 7%, según se desprende de sus resultados semestrales. Este dato marca un punto de inflexión frente a años anteriores en los que la tendencia había sido justo la contraria: reducir el pasivo lo máximo posible.
- [..] algunas de las grandes empresas de la Bolsa española han vuelto a tirar de la deuda para financiar adquisiciones (como la compra de Talisman Energy por parte de Repsol) Jran konpra!
- [...] después de casi una década con el negocio de capa caída al sector financiero le urge mejorar sus márgenes para volver a generar ganancias para sus accionistas. Esta circunstancia hace que los expertos se pregunten si se está volviendo a cometer el error del pasado de acometer ambiciosos proyectos teniendo más en cuenta las necesidades de la banca que la estrategia empresarial. La culpa es de la banca por dar crédito (excepto en Abengoa, que la culpa es de la banca por no dar crédito) 
http://www.elmundo.es/economia/2015/12/08/5660843de2704e65408b45bc.html

[feldberg]

y me contaron una vez que hay un ancianito en Oviedo que hace de "proxy" para una familia que posee casi 40 locales en la calle Uría (que es la "prime" de la ciudad) y aledañas

En la calle Uría hay locales vacíos desde hace años esperando al mirlo blanco capaz de abonar 3.000€ al mes. Esto en una zona premium debería ser inaceptable, pero se repite en todas las ciudades medianas en las que he estado últimamente.
Vivimos una distopía de antimercado-anticapitalista que es asumida como normal por la sociedad.

La gente recurre a que esto es cuestión de oferta y demanda, y si no, tira de bancoculpismo. Es interesante esta entrevista a la presidenta de los arquitectos de Guadalajara, porque supongo que de lo que habla es común a decenas de ciudades españolas. Siempre me llama la atención la consideración que tienen los propietarios de los solares, ellos quieren construir, pero las "circunstancias" se lo impiden.
Resalto algunas partes de la entrevista en dos partes.

http://www.lacronica.net/creo-que-los-precios-de-la-vivienda-en-guadalajara-han-tocado-65333.htm

http://www.lacronica.net/tenemos-que-apostar-por-la-rehabilitacion-no-construyas-nuevo-cuando-te-65334.htm


...
- En sus más de 20 años de ejercicio profesional en la provincia, ha vivido lo mejor y lo peor de nuestra coyuntura económica. ¿Se atreve a hacer un balance y resumen de estas dos décadas de arquitectura y urbanismo en Guadalajara?
- La que ha sido muy dura es la crisis actual, no la anterior. Lo he podido comprobar con mucha precisión por mi labor como tasadora. En mi modesta opinión, quienes han desencadenado todo esto han sido los bancos, que dieron créditos imposibles, sin ningún pudor. Se indujo una demanda impresionante. El incremento del precio del suelo fue posterior y a la vista de que el promotor lo podía pagar, dado el margen con el que trabajaba.

- En estos momentos, en la ciudad de Guadalajara, ¿siguen bajando los precios de la vivienda o ha terminado ya el descenso que hemos vivido en todos estos años?
- Creo que los precios en Guadalajara han tocado fondo. Tú haces una tasación en base a lo que puedes "colocar" encima de un suelo y eso se valora por el método residual dinámico: qué puedes construir, qué me tengo que gastar para hacerlo, qué beneficio quiero obtener, en cuánto puedo vender... y lo que me queda, es lo que puedo pagar por el suelo. Ahora, cuando ya no puedes vender sobre plano y con plazos de venta muy dilatados, en cuanto alargas los plazos el valor del suelo se te va a la mitad. Y si el que vende el suelo no ajusta su precio a la mitad, no salen los números.

- ¿Eso es lo que está pasando, en parte, con los solares eternos en el centro de Guadalajajara?
- Sí, pero no sólo. Los bancos se han quedado con gran cantidad de viviendas, promociones enteras. Las han sacado a la venta por un precio de liquidación, por su "valor liquidativo" como decimos en las tasaciones, lo que implica bajarle un 30 por ciento a su valor de mercado, que ya era bajo, inferior a su valor de reposición, a lo que cuesta hacerlo.

- Con ese panorama, parece que hablamos de suicidas más que de empresarios, ¿no?
- Los constructores todavía no pueden iniciar promociones porque los precios finales de venta, que los siguen marcando las entidades financieras, están por debajo de lo que cuestan.

- No me cuadra esto con que se pidan 2.000 euros el metro cuadrado de solar en la Calle Mayor, sinceramente...
- No lo venderá quien lo pida. Partir de 2.000 euros el metro cuadrado repercutido para vender a 2.500 a tu cliente final es no tener margen ni para construir. Estamos empezando a ver en Guadalajara alguna nueva promoción, que atiende a necesidades muy concretas y que por eso tiene viabilidad, pero está todo muy incipiente.

En la segunda parte de la entrevista, se muestra más sensata, pero el bancoculpismo sigue ahí

- ¿En qué medida han sido los arquitectos, los de los ayuntamientos y los particulares, responsables de todo este desaguisado?
- Hemos sido víctimas, más bien. Insisto en que, para mí, los mayores responsables son las instituciones financieras, que sobrecalentaron con créditos baratos en un primer momento y luego han vuelto a hundir el mercado al quedarse con todo el parque de viviendas sin vender y poniéndolas en circulación a un precio con el que han bloqueado al resto. Ellos son los que tienen todo el control inmobiliario, no nos engañemos. En la fase de más desarrollo antes del estallido de la burbuja, ningún arquitecto tenía a su alcance prever si iba a seguir creciendo o no una ciudad, parecía que íbamos a construirlo todo.

[Republik]

Es que aunque sea duro para algunos, muchos suelos valen CERO. En León hay un viejo problema de un pelotazo no consumado en terreno ferroviario. En los mometnos más delirantes se planificaron 4000 viviendas, un centro comercial-puente sobre el Bernesga (como Ponte Vecchio pero en ultra cool modernoide), una torre-hotel de 5 estrellas y una superestación. Total, 400M de euros y 100.000 por vivienda en repercusión era lo que se manejaba para que ADIF pagase la estación, la travesía soterrada de la ciudad y un nuevo taller en Torneros.

No salió, pero es que en la zona aledaña a la estación el m2 está por debajo de 1.000 euros, y eso significa que, para que un promotor acepte edificar y pagar urbanización y demás, incluso regalando el suelo va justa la cosa. Yo veo ahí el lugar ideal para que el ayuntamiento y/o la Junta levanten esas 4.000 viviendas al coste de unos €300M sumando urbanización, y las alquilen por 200 euros al mes. Eso son €10M anuales de ingresos que en algo resarcen de los costes y del mantenimiento, a 100 euros sería la mitad y tampoco descabellado. Una de tantas oportunidades para modular precios a través de un gran pool de vivienda municipal,  modelo Viena (el modelo Viena incluiria cuotas diferentes adaptadas a la renta de los inquilinos).

Si el mercado sigue en modo "anti", el modo de conectarlo con la realidad es este.

[Mad Men]

y me contaron una vez que hay un ancianito en Oviedo que hace de "proxy" para una familia que posee casi 40 locales en la calle Uría (que es la "prime" de la ciudad) y aledañas

En la calle Uría hay locales vacíos desde hace años esperando al mirlo blanco capaz de abonar 3.000€ al mes. Esto en una zona premium debería ser inaceptable, pero se repite en todas las ciudades medianas en las que he estado últimamente.
Vivimos una distopía de antimercado-anticapitalista que es asumida como normal por la sociedad.

La gente recurre a que esto es cuestión de oferta y demanda, y si no, tira de bancoculpismo. Es interesante esta entrevista a la presidenta de los arquitectos de Guadalajara, porque supongo que de lo que habla es común a decenas de ciudades españolas. Siempre me llama la atención la consideración que tienen los propietarios de los solares, ellos quieren construir, pero las "circunstancias" se lo impiden.
Resalto algunas partes de la entrevista en dos partes.

http://www.lacronica.net/creo-que-los-precios-de-la-vivienda-en-guadalajara-han-tocado-65333.htm

http://www.lacronica.net/tenemos-que-apostar-por-la-rehabilitacion-no-construyas-nuevo-cuando-te-65334.htm


...
- En sus más de 20 años de ejercicio profesional en la provincia, ha vivido lo mejor y lo peor de nuestra coyuntura económica. ¿Se atreve a hacer un balance y resumen de estas dos décadas de arquitectura y urbanismo en Guadalajara?
- La que ha sido muy dura es la crisis actual, no la anterior. Lo he podido comprobar con mucha precisión por mi labor como tasadora. En mi modesta opinión, quienes han desencadenado todo esto han sido los bancos, que dieron créditos imposibles, sin ningún pudor. Se indujo una demanda impresionante. El incremento del precio del suelo fue posterior y a la vista de que el promotor lo podía pagar, dado el margen con el que trabajaba.

- En estos momentos, en la ciudad de Guadalajara, ¿siguen bajando los precios de la vivienda o ha terminado ya el descenso que hemos vivido en todos estos años?
- Creo que los precios en Guadalajara han tocado fondo. Tú haces una tasación en base a lo que puedes "colocar" encima de un suelo y eso se valora por el método residual dinámico: qué puedes construir, qué me tengo que gastar para hacerlo, qué beneficio quiero obtener, en cuánto puedo vender... y lo que me queda, es lo que puedo pagar por el suelo. Ahora, cuando ya no puedes vender sobre plano y con plazos de venta muy dilatados, en cuanto alargas los plazos el valor del suelo se te va a la mitad. Y si el que vende el suelo no ajusta su precio a la mitad, no salen los números.

- ¿Eso es lo que está pasando, en parte, con los solares eternos en el centro de Guadalajajara?
- Sí, pero no sólo. Los bancos se han quedado con gran cantidad de viviendas, promociones enteras. Las han sacado a la venta por un precio de liquidación, por su "valor liquidativo" como decimos en las tasaciones, lo que implica bajarle un 30 por ciento a su valor de mercado, que ya era bajo, inferior a su valor de reposición, a lo que cuesta hacerlo.

- Con ese panorama, parece que hablamos de suicidas más que de empresarios, ¿no?
- Los constructores todavía no pueden iniciar promociones porque los precios finales de venta, que los siguen marcando las entidades financieras, están por debajo de lo que cuestan.

- No me cuadra esto con que se pidan 2.000 euros el metro cuadrado de solar en la Calle Mayor, sinceramente...
- No lo venderá quien lo pida. Partir de 2.000 euros el metro cuadrado repercutido para vender a 2.500 a tu cliente final es no tener margen ni para construir. Estamos empezando a ver en Guadalajara alguna nueva promoción, que atiende a necesidades muy concretas y que por eso tiene viabilidad, pero está todo muy incipiente.

En la segunda parte de la entrevista, se muestra más sensata, pero el bancoculpismo sigue ahí

- ¿En qué medida han sido los arquitectos, los de los ayuntamientos y los particulares, responsables de todo este desaguisado?
- Hemos sido víctimas, más bien. Insisto en que, para mí, los mayores responsables son las instituciones financieras, que sobrecalentaron con créditos baratos en un primer momento y luego han vuelto a hundir el mercado al quedarse con todo el parque de viviendas sin vender y poniéndolas en circulación a un precio con el que han bloqueado al resto. Ellos son los que tienen todo el control inmobiliario, no nos engañemos. En la fase de más desarrollo antes del estallido de la burbuja, ningún arquitecto tenía a su alcance prever si iba a seguir creciendo o no una ciudad, parecía que íbamos a construirlo todo.

Clarísimo, Los pisos son nuestra "Estrella de la Muerte".

https://youtu.be/pJr6PSHzR7w	Small | Large

Como se agregan videos de Youtube?

[juancoco]

Es increible como la economía española sigue estando centrada en la tierra como hace trescientos años. En aquella época los señores vivían de alquilar sus latifundios, ahora viven de recalificarlos.

[visillófilas pepitófagas]

http://youtu.be/pJr6PSHzR7w
	Small | Large

Mad Men: quítale la "s" al "https" y ya está

[visillófilas pepitófagas]

- ¿En qué medida han sido los arquitectos, los de los ayuntamientos y los particulares, responsables de todo este desaguisado?
- Hemos sido víctimas, más bien. Insisto en que, para mí, los mayores responsables son las instituciones financieras, que sobrecalentaron con créditos baratos en un primer momento y luego han vuelto a hundir el mercado al quedarse con todo el parque de viviendas sin vender y poniéndolas en circulación a un precio con el que han bloqueado al resto. Ellos son los que tienen todo el control inmobiliario, no nos engañemos. En la fase de más desarrollo antes del estallido de la burbuja, ningún arquitecto tenía a su alcance prever si iba a seguir creciendo o no una ciudad, parecía que íbamos a construirlo todo.

Claro, claro. A la banca le interesa mucho más quedarse con toneladas de ladrillo que cobrar el préstamo sin problemas...

[Republik]

Es increible como la economía española sigue estando centrada en la tierra como hace trescientos años. En aquella época los señores vivían de alquilar sus latifundios, ahora viven de recalificarlos.

Y muchas  veces tan literalmente como  que mucha de la expansión burbujil  del área sevillana dio vida a algunas de las más rancias casas aristocráticas