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Autor Tema: Alquiler y represión fiscal  (Leído 10408 veces)

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patxarana

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Alquiler y represión fiscal
« en: Noviembre 29, 2019, 20:28:36 pm »
Hola a todos. Como podéis imaginar, soy nuevo. Al menos, nuevo escribiendo, porque en realidad soy uno más de los que os leemos en silencio (desde hace muchos años, de hecho).

Antes que nada, quisiera aprovechar para agradeceros a todos los foreros vuestras contribuciones, las que hacen de este foro un lugar único; una isla de sabiduría y de verdad en medio de un mar de ilusiones, mentiras y manipulaciones.

Me he animado a escribir porque llevo bastante tiempo dando vueltas al porqué de los altos precios del alquiler en las grandes ciudades (sí, yo soy uno más de los damnificados). En este foro, se habla recurrentemente de la "represión fiscal" como uno de los métodos para bajar los precios, pero es algo que no acabo de ver claro.

Por otro lado, el hilo de PPCC va muy rápido, las ideas fluyen y a veces es un poco complicado encontrar los argumentos. Por ello, he decidido crear este hilo para abrir el debate.

Para comenzar, me gustaría lanzar un par de ideas. La primera es el hecho de que, cuando compramos o alquilamos un piso, en realidad estamos pagando por dos cosas: por la vivienda en sí y por el espacio que ocupa (esto es, el suelo). Pese a estar unidos indisolublemente, los precios de vivienda y suelo responderían a dos naturalezas distintas. Por un lado, la vivienda se puede construir, destruir, reformar o dejar que se derruya, tiene un valor intrínseco y proporciona una utilidad que es independiente de su localización; su "precio" se determina en función de los costes de construcción y del beneficio promotor "normal" por el lado de la oferta, y de lo que la gente esté dispuesta a pagar por distintas calidades por el lado de la demanda. Por otro lado, el valor del suelo es independiente de la vivienda que haya encima y depende de factores totalmente exógenos, como la cercanía a lugares de trabajo, servicios, transporte público, conflictividad del barrio... En el caso del suelo, el precio está determinado principalmente por el lado de la demanda, porque por el lado de la oferta hay el que hay, especialmente en el caso del suelo urbano consolidado. Es decir, en el centro de una gran ciudad, donde mucha gente preferiría vivir, el suelo disponible es el que es. Mi hipótesis es que, cuando hay una subida rápida de los precios de la vivienda, la componente que se infla de forma significativa es el precio del suelo, ya que la construcción puede responder a la demanda en un tiempo relativamente corto (unos dos años), mientras que el suelo urbano consolidado "apetecible" tarda décadas en generarse.

La segunda idea sobre la que me gustaría comenzar a debatir es sobre el concepto "burbuja del alquiler", que se ha mencionado últimamente en los medios. A mi parecer, es imposible que haya una burbuja en los precios del alquiler en el sentido de una burbuja de activos. El alquiler es un servicio y, como tal, no se puede atesorar. No se puede "comprar" un alquiler para tratar de obtener un beneficio al "venderlo" más caro. Así que la tal "burbuja del alquiler" sería un concepto erróneo, que más bien confunde y no deja avanzar la discusión. Por otro lado, el mercado del alquiler involucra a innumerables agentes tanto en el lado de la oferta como en el de la demanda, así que la manipulación del precio es casi imposible, salvo en zonas muy concretas. Así que considero que los precios exorbitantes que tenemos hoy en día son realmente precios "de mercado" y responden simplemente a las fuerzas de la oferta y la demanda. Mi inclino a pensar que la reciente subida del alquiler se debe a factores como:
 - Shock de demanda en las grandes ciudades, por concentración de las oportunidades laborales. Básicamente, emigración desde las provincias, pero también desde otros países.
 - Efecto Giffen: los precios altos del alquiler hacen que los inquilinos no puedan ahorrar para adquirir el único bien alternativo, que es la vivienda en propiedad.
 - Si añadimos que en la vivienda en propiedad sí que hay una burbuja (la famosa "reburbuja"), todavía se concentra más demanda en el alquiler.
 - Por último, escasez de oferta: parón de la construcción (incertidumbre) + propietarios que no quieren "malvender" (no-mercado) + Sareb.

De momento, paro aquí, pues me gustaría contrastar estas ideas con vosotros, antes de proseguir con nuevos puntos.

De nuevo, muchas gracias a todos y perdón si vuelvo a preguntar sobre cosas que para muchos puede que ya estén superadas.
Seguimos adelante.

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saturno

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #1 en: Noviembre 29, 2019, 21:20:19 pm »
Hola Patxarana y bienvenid(a)

Citar
Para comenzar, me gustaría lanzar un par de ideas. La primera es el hecho de que, cuando compramos o alquilamos un piso, en realidad estamos pagando por dos cosas: por la vivienda en sí y por el espacio que ocupa (esto es, el suelo).

Si a todo. Bravo por el análisis, que a mi también me extraña que no cuaje en el hilo de PPCC. (Cuando quieras, te pasas allá y te diviertes)

Añado que en estos momento en Francia ya han introducido (validado) un proyecto de ley para ampliar a agentes privados la posiblidad de separar la propiedad del suelo y la de construcción. Esta separación sólo estaba regulada para suelo público, destinado a vivienda social.
(en v/FR: https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-la-loi-lagleize-qui-reinvente-le-droit-de-propriete-passe-le-cap-de-lassemblee-1356414)

Pero es que además, ese tipo de medida  legislativa no es para nada novedosa.
En Inglaterra, antes de Thatcher y en muchos paises europeos, el suelo estaba en manos de municipios, empresas (y la nobleza inglesa, en Londres) que cedían la explotación de viviendas obreras a Sociedades constructoras.
Lo mismo para las viviendas de función que se ponían a disposición de funcionarios

En los 80, con Thatcher primero y después todos los demás paises, todas esas regulaciones se desmantelaron para ofrecerles a los usuarios de esas viviendas la propiedad plena de la vivienda liquidando simplement por adelantado la concesión de X años de que gozaban -- ¡el valor de construccion ya estaba amortizado!
Esos millones de viviendas son los que permitieron iniciar la Burbuja de los 80, porque  esos inmuebles sirvieron de colateral para obtener crédito, e iniciar la Debt Propelled Economy, el capitalismo popular.




Citar
La segunda idea sobre la que me gustaría comenzar a debatir es sobre el concepto "burbuja del alquiler", que se ha mencionado últimamente en los medios. A mi parecer, es imposible que haya una burbuja en los precios del alquiler en el sentido de una burbuja de activos. El alquiler es un servicio y, como tal, no se puede atesorar. No se puede "comprar" un alquiler para tratar de obtener un beneficio al "venderlo" más caro. Así que la tal "burbuja del alquiler" sería un concepto erróneo, que más bien confunde y no deja avanzar la discusión. Por otro lado, el mercado del alquiler involucra a innumerables agentes tanto en el lado de la oferta como en el de la demanda, así que la manipulación del precio es casi imposible, salvo en zonas muy concretas. Así que considero que los precios exorbitantes que tenemos hoy en día son realmente precios "de mercado" y responden simplemente a las fuerzas de la oferta y la demanda.

De mercado.... hum
No soy el que más sabe del tema, pero yo lo veo con más cuidado.

-- Si tienes bloqueado el acceso a la propiedad, automáticamente lo tienes bloqueado para el alquiler.
-- El precio de alquiler, su techo, depende directamente de la renta del inquilino. Mientras que el precio de compraventa se amortigua con crédito y plazos largos. En cuanto tocas el techo de renta, se acabó el alza de alquileres.

Por eso no te sigo cuando dices que los precios  se fijan por "efecto del mercado" y lo interpreto más como  sintoma de "acaparamiento coyuntural". Porque Pisitos vacíos los hay, hasta el punto la Admnistracion fiscal y los propios municipios tienen puesta la vista encima.

-- No mencionas las subvenciones al inquilino: que son mecánicamente integradas y propulsan un alza de precios. En un mercado que ya está bloqueado, las subvenciones funcionan como inyecciones de dinero al casero.


« última modificación: Noviembre 29, 2019, 21:53:01 pm por saturno »
Alegraos, la transición estructural, por divertida, es revolucionaria.

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #2 en: Noviembre 30, 2019, 00:31:54 am »
Dices que la causa de los precios del alquiler es el mercado. Pero cuando lo desglosas, una causa de esa causa es el "no-mercado".

patxarana

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #3 en: Noviembre 30, 2019, 17:21:37 pm »
Muchas gracias por vuestras respuestas.

Lo que comenta Saturno sobre la propiedad separada del suelo y de las viviendas no lo conocía, y me resulta sumamente interesante. Yo pretendía hacer un ejercicio mental para justificar que el propietario de un inmueble es a la vez propietario de dos cosas distintas, pero ver que la separación efectiva ya se ha dado en la realidad (y que ello no suponía una contradicción en aquel momento) de alguna forma me reafirma en mis argumentos.

Por otro lado, con respecto al tema del mercado del alquiler, que ha generado más polémica: lo que yo quiero decir (y quizá no he expresado de la mejor forma) es que en el mercado del alquiler el precio se forma de una forma más natural que en el de compra. Primero, no hay lugar para la especulación (no vas a ganar más dinero solo por tener el piso; tienes que alquilarlo para ello) y, segundo, ningún agente puede influir actualmente en los precios, salvo tal vez la Sareb.

Aun así, entiendo las objeciones que habéis puesto. Lo que ha apuntado Saturno sobre las ayudas al alquiler: eso es claramente una manipulación del mercado y creo que estamos de acuerdo en que, si esas ayudas fuesen generalizadas, la subvención iría íntegramente al bolsillo del casero. Sin embargo, me da la impresión de que el impacto de las ayudas que existen actualmente es pequeño (igual me equivoco).

En segundo lugar, está la discrepancia entre el "mercado" (el de alquiler) y el "no-mercado" (el de compra). Lo que quería decir es que el no-mercado que existe en el mercado de compra reduce la oferta disponible en el mercado de alquiler. Diría que el precio se forma independientemente en cada uno de ellos, pero está claro que los dos están relacionados a través de la oferta.

Para ahondar un poco más en mi relato, me gustaría describir los perfiles del propietario de la vivienda y el propietario del suelo, tal y como los veo. Aislada del suelo, la vivienda no dejaría de ser un producto industrial más, que se fabrica, se usa, se deprecia y se amortiza. Siendo así, el promotor sería un empresario capitalista típico: si prevé que habrá demanda, se dedica a reunir recursos y a producir, aportando a la sociedad algo que necesita. Para el promotor, el precio del suelo no deja de ser un coste que luego repercute, así que le es irrelevante. Por contra, el propietario del suelo no fabrica nada ni aporta nada a la sociedad, solo acapara un recurso natural, necesario y escaso. De hecho, el propietario del suelo se beneficia de acciones que no son suyas: la gente que monta negocios, las inversiones públicas, la seguridad... Todo eso hace que su terreno valga más, sin hacer absolutamente nada. Visto así, el terrateniente es simplemente un parásito.
Sé que es una simplificación, pero me parece que tiene lógica. ¿Cómo lo veis?

De nuevo, gracias. Se aprende muchísimo leyéndoos.

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CHOSEN

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #4 en: Noviembre 30, 2019, 18:28:31 pm »
Hola patxarana, veo q ya han respondido pero añadiré algunas cositas que espero puedan ayudar a ver la foto fija con un mayor ángulo. El texto será largo (ahora tengo tiempo) pero lo haré coloquial.

En este foro, se habla recurrentemente de la "represión fiscal" como uno de los métodos para bajar los precios, pero es algo que no acabo de ver claro.
La represión fiscal (del rentismo improductivo) es un acelerante. Un acelerante a la erosión natural a la que el artefacto social del pisito se ve sometido. Digo natural porque la erosión/desgaste tiene raíces naturales, biológicas y físicas. Desde la propia degradación de los materiales, hasta el envejecimiento de la población que ha creado y vivido este modelo de crecimiento.
Bien, todos estos fenómenos naturales abocarían por sí solos a la pura disolución de la burbuja. El problema es cuando. Sabemos que es una burbuja porque la vivienda ha sido barata/gratuita toda la historia de la humanidad, y con más motivo tiene que lo sea en la época de esplendor postcapitalista, con el perfeccionamiento máximo de los métodos productivos.
Entonces, decía: la represión fiscal hace que el dinero obtenido durante la burbuja tenga que salir de donde está parado improductivamente. ¿Como? Tipos bajitos -> Era Cero. Haciendo que el dinero no rente nada. Que el dinero no genere dinero por el mero hecho de existir (esto es, tipos altos). Que no exista una plusvalía "bastarda" generada de forma automática, derivada de la propia escasez del bien (el dinero). Obsérvese como hablo de plusvalía bastarda cuando en realidad sería un mero aumento de precio. El precio del dinero.
Que un objeto aumente de precio relativo, no es un aumento de plusvalía. Aunque "plusvalor" (en castellano) signifique que "vale" mas que antes. Aqui estamos limitados por el lenguaje, "plusvalor" tiene la acepción llamemos vulgar (valer mas que antes) y la que sería técnica. A lo que iba, represión: el dinero que has ganado durante la burbuja ya no te va a generar rentas. Y los que no lo tienen, podrán acceder a él fácilmente y erosionar tu situación de poder social relativo.


Citar
estamos pagando por dos cosas: por la vivienda en sí y por el espacio que ocupa (esto es, el suelo).
Y comparativamente entre sí, el suelo no vale nada.
Obsérvese que partimos de que la vivienda ha sido extremadamente barata toda la historia de la humanidad. Tan barata ES que en el planeta todos los humanos viven en algún sitio, pero una muy pequeña parte de la humanidad tenemos agua, luz, calefacción o internet.
Es decir, la vivienda es mas barata que los servicios asociados.
Y esto es así desde Perú hasta Cantón.
Y el suelo, vale mucho menos.
El suelo solamente tiene valor en cuanto objeto de una burbuja inmobiliaria, como acabas de indicar.

Luego haces un ejercicio de autoengaño ;)

Citar
Es decir, en el centro de una gran ciudad, donde mucha gente preferiría vivir,

No.
La gente preferiría vivir en un chalet a las afueras, que es el modo de crecimiento en EEUU.
Que en Europa tengamos ciudades con casco histórico es un fenómeno que se explica por la escasez de medios de desplazamiento hasta el año 1700. Por cierto, donde un caballo valía mas que una casa, por eso todos tenían casa pero no todos tenían caballos. Esto ha sido así SIEMPRE por eso mis bisabuelos (y los tuyos) tenían casa pero no tenían coche. Porque la casa era mas barata que el coche. La gente tenía que vivir cerca del panadero, del zapatero y del frutero. El crecimiento de EEUU se hizo paralelo al invento de la máquina de vapor y del motor a explosión, 1750-1800. Por eso sus ciudades son extensas sobre carreteras de 4 carriles, todo lo contrario que Bruselas.
Citar
el suelo disponible es el que es.
Castilla.

Citar
Mi hipótesis es que, cuando hay una subida rápida de los precios de la vivienda, la componente que se infla de forma significativa es el precio del suelo, ya que la construcción puede responder a la demanda en un tiempo relativamente corto (unos dos años), mientras que el suelo urbano consolidado "apetecible" tarda décadas en generarse.
Una vez más nos encontramos ante un falso caso de huevo-gallina generado por el modelo popular-capitalista. El suelo no vale nada. Tu mismo estás diciendoq ue lo que tiene valor es vivir en la ciudad, y yo mismo te estoy respondiendo que la urbanización La Finca tiene los chalets más lujosos de España.

Citar
A mi parecer, es imposible que haya una burbuja en los precios del alquiler en el sentido de una burbuja de activos.
Se entiende que el activo es el piso, el cual genera las rentas. Es una redundancia introducida por los mixtificadores. La vivienda es la misma, pero como la burbuja ya no puede crecer por  el la mera compra/venta, se ha buscado una función sustitutiva. La burbuja es sobre LA MISMA VIVIENDA solo que hipotéticamente destinada a alquiler.
Solo se enfatiza su posible destinación a alquiler como étodo de obtención de las "plusvalías por venta" en tramos de tiempo mensuales.
Sobre todo vivienda destinada de "los pobres que no pueden acceder a la compra".
Esto dice mucho de lo avanzado que está el proceso de putrefacción.


saturno

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #5 en: Noviembre 30, 2019, 23:45:30 pm »
Yo si creo que el suelo tiene un "precio", aunque no tenga valor ninguno     como dice Chosen.

Lo que ocurre es que el precio del suelo no es propiamiento un fenómeno  económico, sino político : tiene que ver con el derecho de propiedad y con la densidad humana.

Que tiene que ver con la Propiedad, primero, por el razonamiento de Ricardo acerca de la renta diferencial en terrenos. Es decir, la rentabilidad del suelo (precio de alquiler o de venta) ya no depende del  Trabajo, sino de la presión humana : la renta diferencial resulta de igualar el precio del suelo menos fértil al precio del suelo del terreno más fértil. Es la renta (alquiler o venta) que saca el propietario del pedregal contiguo al terreno fertil, y el inquilino la paga mientras el precio de venta de los productos de su Trabajo (=mayor que en un terreno fértil, rinde menos) cubra el alquiler. Llamarlo "Demanda" es  impropio  pero Patxarana lo diferencia bien. No lo confunde con los precios del mercado de "productos" agricolas (o manufactuados).

Que tiene que ver con la densidad humana, segundo, basta remitir a Henry George, que a partir de un razonamiento tan impecable como el de Ricardo (que era un especulador y se quedó en el análisis) se planteó buscar la solución sencilla y evidente que reencuentra Patxarana (y yo mismo) :  "fiscalizar" (monetizar) separadamente la renta diferencial del suelo y la renta productiva de la construccion, Dicho de otro modo, regular separadamente la propiedad del suelo de la propiedad de la vivienda.

El análisis de Patxarana descansa en esas mismas bases, porque distingue -- creo que bien --, como razones separadas, la sobrevaloración del suelo y la de la construccion (de la vivienda).



Veamos las discrepancias.

La "burbuja" popularcapitalista  (Debt propelled economy) opera sobre la vivienda.
Por tanto, se pregunta Patxarana, si consideramos aisladamente la "producción" de vivienda, en principio, el aumento de precios se debe al mercado.

Pero se olvida del detalle de que la vivienda, en la ideología del C.P. no es una mera "producción" (=precio de reposición, y bajando por reventa)  sino también una "himbersión" a precio de suelo (precio diferencial futuro del mismo suelo) . El vendedor te vende a precio de construccion, y tu compras el precio de construccion  MAS la  expectativa de precio de reventa fijado por la renta diferencial. Es cierto que la expectativa de precio diferencial futuro se "negocia", pero es una negociación politica, no economica. De hecho, es una estafa, todas las estafas económicas son "políticas" (por definición).

Son dos conceptos de precios que operan de forma muy distinta, pero que te empaquetan como un mismo Pisito,

Así pues, la vivienda, es cierto,  sería un "producto" construido, y por tanto, sujeto a leyes de mercado normales dice Patxarana (te uso de abogado del diablo). Pero ahí está la letra pequeña: que dependiendo de cómo regulas el derecho de propiedad, es posible jugar con que al comprar un producto habitacional, te justifican el sobreprecio de la construcción porque compras también el suelo, con lo que estás pagando al final un precio político.



Tampoco le sigo cuando analiza luego la  sobrevaloración de la construccion (y de la vivienda) en términos de "mercado".

La sobrevaloración de la vivienda en el C.P. descansa en el diseño mismo de la Debt Propelled Economy: el Pisito es el colateral de un préstamo. La idea es monetizar hoy mismo tu Renta potencial futura.

Mecánicamente, la voluntad de cualquiera, para poder obtener préstamos mayores, es que el "balor" del colateral aumente. El límite sigue siendo sin embargo tu capacidad de Trabajo futura. Pero el CP no previó (o eliminó) los limites de seguridad: el precio de la vivienda ha superado con creces la capacidad de endeudamiento en Trabajo del que firma el hipotecón. Si antes ya tenías una estafa política (que pagues por la renta diferencial), al superar la capacidad de endeudamiento vital del propio pepito, estás organizando entonces una Estafa intergeneracional : para  "balorar" la vivienda a su precio, debes comprometer el Trabajo de 1, 2 y 3 generaciones futuras. De tus hijos. Es el Pacto Fáustico, Si antes el  hipotecón descansaba en una estafa política, la siguente estafa política es la hipoteca inversa.

La perversión final, que explica la ruptura de esos diques de contención (no superar la capacidad de Trabajo futura del pepito), es que el incremento de la deuda obtenida por el comprador es capturado siempre por el vendedor del Pisito. Pasas de una Debt Propelled Economy a un Ponzi en toda regla.



Finalmente, lo mismo ocurre con el  incremento de alquileres que para mí debe  analizarse como un efecto perverso del Ponzi  de compra-ventas cuando ya está  maduro : los precios son tan altos que ya no hay entrantes, pero van  saliendo los más antiguos, se produce un no-mercado. El paso siguiente, normalmente, entiendo que lo protagonizan los "Buitres", es decir las SOCIMI's, que se lo llevarán todo a cambio de.... ¡un titulo de propiedad! de auténtico papel con muchos ceros, que terminará en un lento largo e inmisericorde bail-in a medida que se mueran los propietarios (y quiebren las SOCIMIS). 



Donde tiene razón Chosen es cuando define la Represión fiscal como un mero acelerante del colapso del Ponzi ya maduro.
Es decir, ni las AAMonetarias ni el Estado son los culpables de que el modelo del CP  haya superado los límites del Trabajo posible. Sólo pueden acompañar el modelo en su inicio, y acelerar su caida.



Las obras están en internet, acceso libre:
Ricardo: https://es.wikipedia.org/wiki/David_Ricardo#Teor%C3%ADa_de_la_renta_diferencial
H.George: https://es.wikipedia.org/wiki/Henry_George
« última modificación: Diciembre 01, 2019, 00:48:53 am por saturno »
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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #6 en: Diciembre 01, 2019, 01:23:39 am »
Hola a todos. Como podéis imaginar, soy nuevo. Al menos, nuevo escribiendo, porque en realidad soy uno más de los que os leemos en silencio (desde hace muchos años, de hecho).

La segunda idea sobre la que me gustaría comenzar a debatir es sobre el concepto "burbuja del alquiler", que se ha mencionado últimamente en los medios.

No hagas mucho caso al lenguaje que usan los medios. La pisitofilia, que es la mayoria electoral en este pais, es muy receptiva a las palabras "burbuja", "revalorización", "subidas", "plusvalias", etc, y si a eso le añades la palabra "jugosas", ya has conseguido la atención de la mayoria, y que se vayan contentos a la cama y tengan felices sueños, por lo menos un día más. Y sobretodo, que voten al candidato que ellos patrocinan en las próximas elecciones.

(excelente post por tu parte)
« última modificación: Diciembre 01, 2019, 01:25:38 am por pedrito »
¡Cinco compartimentos! Podría mantenerse a flote con los cuatro primeros anegados, pero no con cinco, ¡no con cinco!. A partir de este momento, hagamos lo que hagamos, el  Titanic se irá a pique.

patxarana

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #7 en: Diciembre 01, 2019, 20:38:22 pm »
¡Bravo, bravo y bravo! Admiro vuestra capacidad de poner nombre a las cosas y así explicar con precisión lo que pasa en el mundo. Incluso, para dar sentido a lo que tengo en mi mente y me cuesta expresar, pero que vosotros conseguís entender entre líneas.

Voy a explayarme un poco más ahora que tengo tiempo.

Chosen, discrepo en lo que dices de que la gente, si pudiera, siempre viviría en un chalé en las afueras. No niego que en un país más libre tal vez las ciudades serían menos densas y más extensas, pero creo que es innegable que los centros urbanos son puntos de atracción y que hay mucha gente que prefiere estar en el centro a tener una vivienda grande. Además, vivir en una gran ciudad no es sólo un deseo para algunos, sino también en parte una necesidad para muchos (entre los que me incluyo). En la gran ciudad se encuentran oportunidades laborales que no existen en las capitales de provincia ni en el campo, y los seres humanos tenemos la manía de querer vernos la cara cuando trabajamos juntos, así que el trabajo a distancia no acaba de cuajar en la mayoría de los ámbitos. El caso es que, desde hace 150 años por lo menos (y en realidad más, si se escarba en la historia), la población humana tiende a la concentración.

Está claro que el suelo no tiene un valor intrínseco, ni valor-trabajo asociado, pero ciertamente el suelo (o su localización, más bien) proporciona una utilidad y la gente paga por ello. El bajar de casa y tener buenas tiendas y restaurantes, seguridad y limpieza, buenas carreteras, buen transporte público o incluso llegar andando al trabajo son cosas que se pagan, y en según qué ciudades muy bien. Y ojo, que también se paga por tranquilidad y aire puro (y hasta por prestigio) si las otras cosas no te quedan demasiado lejos. El que puede y quiere, lo paga; el que no, se conforma con un barrio feo y sucio (y con mala fama), sin servicios, o con perder dos horas en un atasco cinco días a la semana. Esto también vale para los locales comerciales: un local en una calle comercial consolidada, rodeado de otras tiendas, siempre será más caro que otro en una zona nueva medio deshabitada.

Ciertamente, el proceso de formación de precios del suelo urbano tiene que ser similar al que describía Ricardo para la tierras agrícolas (y ha apuntado Saturno): la competencia por los mejores lugares eleva los precios hasta que la utilidad añadida con respecto a las zonas contiguas no compensa más incrementos de precio. Ese proceso se va repitiendo zona a zona, hasta llegar a Seseña (o a la Cañada Real), que es donde el suelo vale 0 y el precio de la vivienda iguala al precio de construcción.

En cuanto al precio de la vivienda aislada, debería de ser mucho más fácil de determinar de forma objetiva. Tendría que ser igual al coste de la construcción (incluyendo financiación y beneficios), menos la depreciación, más el coste de las reformas o mejoras que se hayan hecho. La diferencia entre el precio de la vivienda aislada y el precio real será, forzosamente, el precio del suelo, impuestos aparte. Siendo así, la diferencia de precio entre dos viviendas idénticas situadas en sitios distintos (pero con costes de construcción similares) se debe únicamente al precio del suelo. Del mismo modo, si dos viviendas del mismo tamaño en la misma calle, una al lado de la otra, tienen un precio distinto, es que la vivienda en sí misma es distinta (más nueva, más lujosa, mejor distribuida...).

Si, siguiendo esta aproximación, se pudiera determinar el precio de las viviendas y el precio del suelo de forma separada, ¿se podría gravar cada uno de ellos por separado, al estilo de Henry George? ¿Qué beneficios tendría esto? ¿Conseguría romper el embrujo del Pisito al dividirlo en sus dos componentes? ¿Cómo influiría en los precios de venta? ¿Y en los de alquiler?
Si, como me dice la intuición, el precio de alquiler apenas variase, habríamos encontrado la gallina de los huevos de oro para financiar al Estado: recuperar esa renta previamente robada por los terratenientes, lo que además permitiría reducir deuda o bajar impuestos al Trabajo&Empresa.

Como puede intuirse, pienso en la Represión Fiscal no solo como un acelerante, sino también como una prevención a largo plazo para que las burbujas no se vuelvan a repetir.

¿Qué opináis? ¿Le veis sentido o estoy meando fuera del tiesto?

Gracias de nuevo y perdón por las barbaridades que pueda decir. Mi propósito es aprender y tener buenos argumentos para convencer a amigos descarriados.

P.D.: Saturno, gracias por los enlaces. Los conocía de pasada pero me ha venido bien repasarlos para centrarme.

P.D.2: Con este enfoque del suelo, ¿no será el lema del Popularcapitalismo, en lugar de "todos capitalístitas", más bien "todos terratenientes"? Es decir, en vez de obreros queriendo ser Amancio Ortega, tenemos obreros queriendo ser la Duquesa de Alba. O en vez de Henry Ford, Donald Trump...

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gentid

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #8 en: Diciembre 02, 2019, 08:17:19 am »
En mi opinión, la burbuja inmobiliaria y la burbuja del alquiler están más relacionados con la creación del dinero, emisión de deuda,... que con oferta y demanda (aunque influya). El poder y el parasitismo del sistema financiero se nos esta yendo de las manos.

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #9 en: Diciembre 02, 2019, 09:36:50 am »

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Es decir, en el centro de una gran ciudad, donde mucha gente preferiría vivir,

No.
La gente preferiría vivir en un chalet a las afueras, que es el modo de crecimiento en EEUU.
Que en Europa tengamos ciudades con casco histórico es un fenómeno que se explica por la escasez de medios de desplazamiento hasta el año 1700. Por cierto, donde un caballo valía mas que una casa, por eso todos tenían casa pero no todos tenían caballos. Esto ha sido así SIEMPRE por eso mis bisabuelos (y los tuyos) tenían casa pero no tenían coche. Porque la casa era mas barata que el coche. La gente tenía que vivir cerca del panadero, del zapatero y del frutero. El crecimiento de EEUU se hizo paralelo al invento de la máquina de vapor y del motor a explosión, 1750-1800. Por eso sus ciudades son extensas sobre carreteras de 4 carriles, todo lo contrario que Bruselas.


¿Y porque infieres que "lo normal" es lo de EEUU? Yo prefiero vivir en un piso decente del centro de una gran ciudad que en un chalet donde cristo perdió el mechero con piscina y cancha de pádel, y como yo conozco a mucha gente. Me parece evidente que el precio del suelo es mayor en Jerónimos que en Usera.

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #10 en: Diciembre 02, 2019, 10:32:13 am »
Bien, esto es un debate muy productivo.
Pondré unas objeciones.
Respecto a las preferencias personales de ubicación, pues sinceramente da igual donde quiera vivir la gente. Unos cerca y otros lejos, unos mar y otros montaña. Es un debate paralelo al fenómeno de la burbuja, la cual (el ascenso injustificado de precio) afecta tanto a chalets como a minipisos. Porque el fenómeno ataca a la vivienda en sí misma independientemente de sus propiedades, como la burbuja de los tulipanes era independiente de su color, del tamaño y del sabor del bulbo, y de la misma forma que la burbuja .com afectaba a los buscadores, a los portales, a las tiendas de ecommerce y a los proveedores de servicios.
Las propiedades secundarias del "objeto" son indiferentes al fenómeno, tienen calificación subjetiva, y no son aplicables al conjunto, sino individualmente.
Y fíjate, que incluso tu mismo podrías estar cayendo en la dialéctica burbujista cuando dices que se podría separar el suelo de la construcción... pero inmediatamente asumes como normal que un pisazo de 100m2 pueda valer MÁS que un chalet de 200m2!!! cuando la realidad es que el chalet debería costar exactamente el doble. Porque son el doble de materiales y construirlo el doble de trabajo. Sin embargo la zona (propiedad de segundo orden, no aplicable a todo el conjunto) te parece una propiedad suficientemente importante como para que la curva de precios deje de ser lineal, y que haya pisos pequeños que valgan más que pisos grandes. El "sitios y sitios" es elevar una propiedad subjetiva de segundo orden (la ubicación) a una propiedad objetiva de primer orden (la capacidad de dar cobijo). Y esto es una trampa. Es una trampa que se da cuando hablamos de vivienda estándar destinada a cobijar obreros y familias.
Y diré mas, es la principal trampa sobre la que se sustenta todo el artefacto, ya que convierte automáticamente una vivienda, en una MERCANCÍA NO-CAPITALISTA, esto es replicable por métodos industriales.

Es la misma argucia que ponen los neoliberales cuando justifican que una botella de agua "pueda" valer mil euros en el Sáhara, si te estas muriendo de sed. Es la misma argucia que pregunta por el precio de obras de arte (irrepetibles) como si fuera el precio de tornillos. Es la misma argucia que pretende la venta de órganos "porque a ti te sobra un riñón" y el millonario necesita uno.
Las leyes capitalistas se aplican exclisivamente a las mercancías capitalistas.
Si estamos de acuerdo en que la vivienda estándar es un bien reproducible por métodos industriales estandarizados, según los patrones de una economía capitalista, entonces el sitios y sitios es un debate fuera de lugar.
Tan fuera de lugar como querer valorar un Dalí por el precio del lienzo y los óleos.
No.
Para valorar una vivienda estándar no importa estar dos calles o dos barrios mas cerca o más lejos del centro.

Citar
Está claro que el suelo no tiene un valor intrínseco, ni valor-trabajo asociado, pero ciertamente el suelo (o su localización, más bien) proporciona una utilidad y la gente paga por ello.
Por supuesto, peo esto es una valoración subjetiva y por lo tanto no puede ser elevada a categoría. Solo justifica el "sitios y sitios" y el "centro y costa".
Que me parece perfecto, pero hemos de ver, hemos de leer entre líneas, que esto es ajeno al fenómeno de la burbuja inmobiliaria que afecta a países enteros. A continentes enteros (USA). Mira, estar dos calles más cerca del ambulatorio no justifica un burbuja inmobiliaria que lleva durando 30 años y ha esquilmado millones de vidas.

Citar
¿se podría gravar cada uno de ellos por separado, al estilo de Henry George? ¿Qué beneficios tendría esto? ¿Conseguría romper el embrujo del Pisito al dividirlo en sus dos componentes? ¿Cómo influiría en los precios de venta? ¿Y en los de alquiler?
En definitiva esto sería la justificación de precios altos en el centro.
Y no es el camino, como demuestra el fenómeno "de ida y vuelta) de la gentrificación.
Si la gentrificación existe, es 1º porque los precios eran de derribo, y 2º porque ahora son muy altos.
Entonces, lo que esto nos demuestra es que el precio varía en el mercado de forma independiente a la ubicación, porque para una misma vivienda/calle se dan los dos casos en un lapso de apenas 10 años.
¿Como justificas aqui el sitios y sitios? Jajaj, claro que no puedes. Porque el sitio, es una caracterísitca de segundo orden, esto es, subjetiva.
Subjetividad: cuando lo vendes tú te parece muy barato, y cuando lo quieres comprar te parece muy caro.
Esto, unido a la valoración "pa'tras", conforman el grueso de la especulación inmobiliaria.
 :)

Citar
recuperar esa renta previamente robada por los terratenientes,
Cuidado!!! los terratenientes no roban.
Recibir rentas improductivas, incluso aquellas que no te deberían pertenecer, no es robar ;)
No nos dejemos llevar por el ímpetu jejeje

Citar
Como puede intuirse, pienso en la Represión Fiscal no solo como un acelerante, sino también como una prevención a largo plazo para que las burbujas no se vuelvan a repetir.
Para centrar el debate: Piensa que la represión fiscal es de aplicación al dinero que se ha traído del futuro. Piensa que ese dinero del futuro, ha sido traído por unos para dárselo a otros, casi de forma ilegítima. Que hay mucho dinero  (traído del futuro) en circulación y que eso hace que el dinero sea barato (como cuando hay muchos tomates, y se ponen baratos).

Citar
¿Qué opináis? ¿Le veis sentido o estoy meando fuera del tiesto?
Tiene mucho sentido lo que dices.
Lo tiene, pero me parece impracticable por cosas como las que acabo de exponer.
Y de verdad, no te preocupes por el "sitios y sitios" ya que con las actuales comunicaciones, y como nos demuestra la burbuja en USA, es algo que no tiene importancia a la hora de fijar el precio de la vivienda.
Por poner un par de ejemplos paradigmáticos, mira el caso de Chicago, y el de Skid Row en LA.

patxarana

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #11 en: Diciembre 03, 2019, 00:21:52 am »
Hola de nuevo y gracias a todos por las respuestas.

Veo que muchos de los comentarios mencionan que la exposición que estoy haciendo pasa de puntillas sobre el fenómeno de la burbuja de los precios de compra. Esto es por dos razones: pretendía centrarme sobre todo en los precios de alquiler (aunque conforme avanza el hilo estoy más convencido de que ambos están muy ligados) y además pienso que estos mecanismos de creación de precios funcionan igual haya burbuja o no.

Creo que todos estamos de acuerdo en que los precios de compra están siendo inflados por la avalancha de dinero barato y por expectativas irracionales de revalorización en el futuro (o con el nuevo cuento de comprar para alquilar). Esto no lo pongo en duda, y sería simplemente gracioso para los que no participamos del timo si no fuera porque la vivienda es un bien de primera necesidad.

Sin embargo, en el caso del alquiler, estas expectativas de revalorización no actúan. Y, a no ser que existiese un cártel de caseros, estos no pueden fijar el precio a su libre albedrío. Es por eso que argumentaba que el precio del alquiler es "de oferta y demanda", aunque más exactamente sería "no fijado por un monopolio y sin posibilidad de revalorización". Viene a ser un mercado más cerca de ser perfecto y no especulativo.

Por lo tanto, la influencia del mercado de compra en el de alquiler tiene que llegar a través de la demanda o de la oferta. Es lo que decía en el primer post: los altos precios para comprar hacen que la demanda se desplace al alquiler; en cambio, la oferta no está aumentando, supongo que porque muchos propietarios prefieren tener los pisos vacíos, tal vez pensando que así se venderán más fácilmente.

En cuanto al tema de la separación entre vivienda y suelo, sigo pensando que es útil para entender el fenómeno del Pisito. Lo que yo digo es que gran parte de las propiedades deseables del Pisito para el "himbersor" en realidad son propiedades del suelo. La vivienda no "va para arriba", sino que se deprecia en cuanto se construye; la utilidad del suelo, en cambio, puede subir al construir una carretera o al abrir una fábrica. La vivienda, con la esperanza de vida actual, ni siquiera da tiempo a heredarla; en cambio, el suelo es para siempre. Por otra parte, la vivienda aislada podría ser una inversión si se construye para alquilar; el suelo nunca puede ser una inversión, porque no es capital. La compra de suelo solo puede tener sentido para usarlo o para especular.

Por todo esto, creo que la fusión (y confusión) de la vivienda y el suelo en el Pisito es realmente perniciosa y alimenta el discurso pisitófilo: atribuye propiedades a la vivienda que no tiene (revalorización, eternidad) y mezcla inversión y especulación. Si fuese posible producir e incluso invertir (=construir para alquilar) en vivienda pero no especular con el suelo, creo que sería mucho más complicado alimentar las burbujas. Además, se haría mucho más difícil justificar la acaparación de suelo para especular, ya que se le habría despojado de las connotaciones positivas que tiene la inversión. Deshecho el embrujo del Pisito, el especulador aparece como lo que es, y empieza a recordar a los señores feudales, y, los inquilinos, a sentirse como siervos.

Chosen, creo que, a diferencia de lo que tú argumentas, parte del "sitios y sitios" es real. Pero a la vez opino que aprovecharse de ello para enriquecerse a costa de los demás es inmoral. Por eso, pienso que la represión fiscal debería centrarse en la especulación del suelo y no solo para pinchar esta burbuja, sino para matarlas para siempre. (¡Muchas gracias por ese extenso post lleno de sabiduría!).

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #12 en: Diciembre 03, 2019, 11:00:05 am »
Creo que todos estamos de acuerdo en que los precios de compra están siendo inflados por la avalancha de dinero barato y por expectativas irracionales de revalorización en el futuro (o con el nuevo cuento de comprar para alquilar).
El dinero barato no tiene que ver, de hecho los años más gozosos de la burbuja se dieron con dinero caro.
Lo digo para que no se infieran conclusiones equivocadas.

Citar
Sin embargo, en el caso del alquiler, estas expectativas de revalorización no actúan. Y, a no ser que existiese un cártel de caseros, estos no pueden fijar el precio a su libre albedrío. Es por eso que argumentaba que el precio del alquiler es "de oferta y demanda", aunque más exactamente sería "no fijado por un monopolio y sin posibilidad de revalorización". Viene a ser un mercado más cerca de ser perfecto y no especulativo.

Te entiendo. Y en parte, lo comparto.
Tu argumento es que el alquiler es más dinámico, que pueden darse más iteraciones/acercamientos para un mismo ciclo de tiempo, y que esto hace que la curva de precios "oferta-demanda" sea más fidedigna, porque la oferta tiene más oportunidades de acercarse a la demanda, proceso durante el cual se liman esos excesos.
Pero estás intentando aplicar una regla matemática lógica (iteración) a algo que no tiene naturaleza lógica (la evolución de los precios del tulipán) mientras sigues metido en un NO-mercado con precios de catálogo.
Cuando digo Tulipán lo digo a sabiendas. Es igual de irracional un mercado de alquiler que uno de venta, porque en ambos la valoración se hace de forma subjetiva.
La objetividad que buscas con las iteraciones, es solamente relativa, relativa respecto de unos precios de no-mercado impuestos por el precio hipotético de compra-venta, el cual marca la rentabilidad en caso de ser destinado a alquiler con el objetivo de pagarlo en X años y luego vivir de la renta del bicho. El mercado de alquiler sigue limitado por una regla básica, que es convertir la inversión en rentable.
En caso de herencia la respuesta es todavía mas obvia: si ya está amortizado.. ¿que esperas obtener?
Lo cual nos lleva a la madre del cordero: si hay viviendas de sobra, hay terreno de sobra para construir más, los materiales son más baratos hoy que ayer, y cada vez hay menos gente... ¿porqué la vivienda es tan cara?  :troll:

La respuesta ya la sabemos.
El desenlace también.

Citar
Deshecho el embrujo del Pisito, el especulador aparece como lo que es, y empieza a recordar a los señores feudales, y, los inquilinos, a sentirse como siervos.
Este es el problema. Mejor dicho, este es otro problema más, de la larga lista de problemas que tenemos encima derivados de la puta burbuja: Que los "señores feudales" (cualquiera tiene hoy un terrenito rural, edificable o no) son regulados discrecionalmente por políticos locales elegidos democráticamente. Aznar pretendío liberalizar la construcción, y se entiende que era mas combustible para la burbuja. ¿Que te parece esta propuesta si se hiciera hoy día?
¿Hablamos de la España vacía/vaciada?
Lo que sobran aqui son casas.
El problema es que vivimos un no-mercado el cual, como dije, afecta por igual a viviendas de lujo, minipisos y chabolas de pueblo, independientemente de sus propiedades (tamaño, ubicación, etc).
Entonces solo queda pensar que las caracterísiticas individuales del bien no son importantes a la hora de fijar el precio, el cual viene marcado por la irracionalidad de una burbuja, como sucedió con los tulipanes sin importar su color, cantidad o subespeecie.

Esto solo es una burbuja.
Y ya sabemos como acaban las burbujas.

Abrazos.

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #13 en: Diciembre 03, 2019, 11:44:39 am »
[…]
Entonces solo queda pensar que las características individuales del bien no son importantes a la hora de fijar el precio, el cual viene marcado por la irracionalidad de una burbuja, como sucedió con los tulipanes sin importar su color, cantidad o subespecie.
[…]
[Muchas gracias a CHOSEN por su didáctica paciencia.]
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Clusius comenzó a cultivar tulipanes de variedades exóticas: sin embargo, celoso de su colección, los mantenía guardados. Pero una noche alguien penetró en su jardín y robó sus bulbos.
[…]
A pesar de que se intentó controlar el proceso por el cual los tulipanes monocromos se convertían en multicolores, los horticultores neerlandeses no fueron capaces, de manera que lo aleatorio del exotismo contribuyó a elevar progresivamente el precio de cada bulbo.
https://es.wikipedia.org/wiki/Tulipomanía
En un no-mercado burbujil hay una no-escasez forzada para justificar sobreprecio: colores y colores de bulbos, o sitios y sitios de inmuebles.

Y el cascabel al gato democrático (mayoritario natural) es la solución indicada en el subtítulo de este hilo: REPRESIÓN FISCAL (al acaparamiento de vivienda vacía). Pero ni los ratones alquilados van a votar ese cascabel. Todos somos, o seremos, herederos (antes o después, según eutanasia).

Saludos.
« última modificación: Diciembre 03, 2019, 11:47:21 am por JENOFONTE10 »
No les teman. No hay nada oculto que no deba ser revelado, y nada secreto que no deba ser conocido. Mt 10, 26
Cisnes (cisnes blancos, cisnes negros)  |  Exposición M.C. Escher. Universos Infinitos

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #14 en: Diciembre 03, 2019, 12:21:56 pm »
Traigo aqui una noticia regional de hoy, que podría resultar graciosa por lo gráfico del asunto.

https://www.elcomercio.es/oviedo/guardia-civil-investiga-ocupacion-casa-san-claudio-20191203001733-ntvo.html
La Guardia Civil investiga la ocupación de una casa abandonada en San Claudio
Los agentes identifican a una familia de etnia gitana que habita en el inmueble «en pésimas condiciones» y enciende fuego en el interior


Hynkel

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #15 en: Diciembre 03, 2019, 13:29:19 pm »
[…]
Entonces solo queda pensar que las características individuales del bien no son importantes a la hora de fijar el precio, el cual viene marcado por la irracionalidad de una burbuja, como sucedió con los tulipanes sin importar su color, cantidad o subespecie.
[…]
[Muchas gracias a CHOSEN por su didáctica paciencia.]
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Clusius comenzó a cultivar tulipanes de variedades exóticas: sin embargo, celoso de su colección, los mantenía guardados. Pero una noche alguien penetró en su jardín y robó sus bulbos.
[…]
A pesar de que se intentó controlar el proceso por el cual los tulipanes monocromos se convertían en multicolores, los horticultores neerlandeses no fueron capaces, de manera que lo aleatorio del exotismo contribuyó a elevar progresivamente el precio de cada bulbo.
https://es.wikipedia.org/wiki/Tulipomanía
En un no-mercado burbujil hay una no-escasez forzada para justificar sobreprecio: colores y colores de bulbos, o sitios y sitios de inmuebles.

Y el cascabel al gato democrático (mayoritario natural) es la solución indicada en el subtítulo de este hilo: REPRESIÓN FISCAL (al acaparamiento de vivienda vacía). Pero ni los ratones alquilados van a votar ese cascabel. Todos somos, o seremos, herederos (antes o después, según eutanasia).

Saludos.

Lo gracioso del asunto de la burbuja de los tulipanes es que las variantes más raras, las multicolores, se debían a un virus :roto2: . Una enfermedad o defecto provocando que el precio se multiplicase. Cosas veredes.

Pero tal como explicaba Fernando Trías de Bes en "El hombre que cambió su casa por un tulipán", la tulipomanía se considera una burbuja suave a pesar de lo llamativa que fue. No se financió más que con ahorros propios, por lo que no afectó ni a la banca ni a las cuentas públicas. Tampoco afectó a un bien esencial. Pinchó cuando los potenciales compradores se dieron cuenta de la cantidad de cosas que podían hacer con el dinero que costaba un bulbo. No salía a cuenta. Tan rápido como subió, cayó.

Con el ladrillo la gravedad es máxima. Por la cantidad de dinero implicado, por el origen de éste (ni mucho menos se limitó a ahorros propios), por basarse en un bien básico, y como remate por ser un bien que movía grandes cantidades de mano de obra no muy especializada, y por todo el movimiento económico que se generaba. Materiales, logística, puestos de trabajo, etc. Por eso el crac de 2008 fue tan monstruoso. 3 millones de nuevos parados de golpe y porrazo, y una brutal subida de la deuda pública en buena parte debido al empeño en no querer tragarse el sapo de que la fiesta se había terminado.


De la evolución del mercado del alquiler, un pequeño añadido a lo que comenta CHOSEN. El casero particular común en España no tiene ni la más mínima formación económica. Dirigiendo un negocio no durarían un mes, y si fuesen a pedir financiación, el banco o el organismo público le darían poco menos que una patada. Por circunstancias que él ni se plantea, hace una simple observación: pone su piso en alquiler, en cuestión de días o incluso horas le fríen a llamadas, y ve que puede pedir el precio que le apetece. Y se acostumbra a ello.

Un día el agente inmobiliario le dice que el precio que pide está fuera de mercado y que es mejor que acepte rebajas. ¡Ni hablar! ¿Acaso no se daban tortas los potenciales inquilinos por entrar? Esta vez le subiré otros doscientos euretes.

Sólo cuando ha pasado una temporada, cuando ya ve que ha estado varios meses sin alquilar, cobrando cero y asumiendo los gastos del piso -especialmente si estaba recién comprado con hipoteca para "invertir en alquiler"- es cuando empieza a bajarse de la burra.


Ni que decir tiene que nuestro amigo el casero no tiene ni idea del cuadro macroeconómico, ni del brutal no-mercado que aún existe. Se acostumbró a la presencia de ese cajero automático humano llamado inquilino, y más de uno creyó que así sería siempre. ¿La crisis de hace diez años? "Un bache que al final se superó".


También por esto es importante la represión fiscal. El rebrote tras la crisis ha demostrado que no se ha aprendido una porquería y que el rentismo va a volver a las andadas a la menor ocasión. Ya lo ha hecho, y si tras el ciclo de crisis que ya está empezando no se completa el desagüe y la represión fiscal, nunca saldremos de este bucle burbuja-pinchazo.

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #16 en: Diciembre 03, 2019, 17:11:05 pm »
El alquiler es caro en España porque no existe. No hay cultura de alquiler, no hay garndes empresas que se dediquen a ello. El alquiler en España, como bien apuntábais, es totalmente amateur.

Parte de los particulares que alquilan su propiedad, lo hacen forzados por la situación (porque no han podido dar el pase y sacarse los jugosos beneficios). Así no hay manera de que el mercado se regule, porque no hay mercado.

Sólo cuando se vean forzados por la situación aceptaran bajadas en los alquileres. Sólo cuando aumente el paro, las ejecuciones hipotecarias, bajen los salarios (aún más) empezarána a bajar los alquileres. (Ésto ya lo hemos vivido hace no mucho, no se como todavía existen dudas).
Después de esta fase, es cuando hay que llevar a cabo la represión fiscal de los bienes inmobiliarios, para que este cancer nunca vuelva a extenderse. Ahora podemos hacerlo para acelerar el asunto... pero los cenutrios siempre achacarán las medidas del gobierno X a la caida de lo inmo, y votaran a su "antítesis".
Ningún gobernante en su sano jucio va a tomar tales medidas, por eso lo inteligente es dejarlo morir por él propio y luego reprimirlo para que nunca, nunca se extienda.
Esto se pudo hacer hace 10 años, cuando aumentaron 3 millones de parados de un día para otro... pero no se hizo y estamos como estamos.

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #17 en: Diciembre 03, 2019, 18:23:20 pm »
El alquiler es caro en España porque no existe. No hay cultura de alquiler, no hay garndes empresas que se dediquen a ello. El alquiler en España, como bien apuntábais, es totalmente amateur.

Parte de los particulares que alquilan su propiedad, lo hacen forzados por la situación (porque no han podido dar el pase y sacarse los jugosos beneficios). Así no hay manera de que el mercado se regule, porque no hay mercado.

Sólo cuando se vean forzados por la situación aceptaran bajadas en los alquileres. Sólo cuando aumente el paro, las ejecuciones hipotecarias, bajen los salarios (aún más) empezarána a bajar los alquileres. (Ésto ya lo hemos vivido hace no mucho, no se como todavía existen dudas).
Después de esta fase, es cuando hay que llevar a cabo la represión fiscal de los bienes inmobiliarios, para que este cancer nunca vuelva a extenderse. Ahora podemos hacerlo para acelerar el asunto... pero los cenutrios siempre achacarán las medidas del gobierno X a la caida de lo inmo, y votaran a su "antítesis".
Ningún gobernante en su sano jucio va a tomar tales medidas, por eso lo inteligente es dejarlo morir por él propio y luego reprimirlo para que nunca, nunca se extienda.
Esto se pudo hacer hace 10 años, cuando aumentaron 3 millones de parados de un día para otro... pero no se hizo y estamos como estamos.

Ojo, no nos confundamos.

El alquiler no siempre fue amateur. Al contrario, hasta la crisis de 2008 sólo ejercían de caseros los que llevaban toda la vida haciéndolo. Durante el boom de finales de los 90 y principios de los 2000 el pelotazo fácil estaba en dar el pase a las propiedades, ningún especulador ni oportunista se metía a alquilar porque el negocio fácil no estaba ahí.

Llega la crisis de 2008, y se tiene que hacer de la necesidad virtud. "Si no lo vendo, lo alquilo". Pero el alquiler en España no estaba preparado para toda la horda de advenedizos metidos a alquilar a la fuerza. Su plan era alquilar hasta poder vender. Es decir, salir del paso. Pero la LAU 1994 no estaba para nada pensada para ese escenario. Al contrario, al hacerse una venta, el comprador tenía que comprar el piso "con bicho".

La porquería de "reforma" de la LAU en 2013 se hizo para todo esto. A costa de precarizar y "hotelizar" los contratos, se abrió una salida para el brutal stock acumulado. Una de las cerdadas de esa reforma fue cargarse el derecho de tanteo y retracto del inquilino. Cerdada necesaria para que el inquilino no optase al precio de compra de derribo pensando en el fondo buitre de turno.


Me queda la duda de si esa reforma de 2013 estuvo orquestada desde Europa o la hizo Rajoy por su cuenta y riesgo. En cualquier caso, con la llegada de Sánchez llegaron también órdenes de revertir la reforma y volver a la LAU 94. ¿Voladura controlada durante 5 años para traspasar parte del stock a especuladores avariciosos? ¿O simplemente lo de 2013 no era intencional pero se salió de madre y hubo que cortarlo? Vaya usté a saber.


Pero la LAU 2013 no ha sido la única causa. Ha sido un brutal acelerante, pero las causas más profundas como el no-mercado, ya estaban de antes. Por lo tanto su reversión no es suficiente. Tampoco es suficiente, aunque era muy necesaria, la reforma de la ley hipotecaria. No son suficientes porque se sigue pensando en el ladrillo como un negocio. Chosen se harta de repetirlo en el foro, la vivienda de toda la vida ha sido un bien accesible a todos, y no sujeto ni a negocio ni especulación. Cualquiera de nosotros que peine canas recordará que no hace tanto, en el Un Dos Tres y demás concursos de la época, el premio gordo era el coche. El apartamento en Torrevieja era el segundo premio.

Hasta que volvamos a ver la vivienda como lo que es, como un bien básico casi comparable a la ropa que nos ponemos para no ir desnudos por la calle, se necesita la represión fiscal. ¿Tienes solo una vivienda, la tuya? Perfecto, no pagas recargos. ¿Tienes más de una, y no hablamos de la casa del pueblo de la abuela que acabas de heredar, donde sobra sitio? A pagar.

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #18 en: Diciembre 04, 2019, 00:01:46 am »
Muchas gracias de nuevo por vuestras respuestas. Espero que mis desencaminados comentarios también hayan aportado algo, aunque sea refrescar el debate.

Dejo de insistir en diferenciar entre vivienda y suelo, ya que no parece que esté siendo útil. En el fondo, lo que decís es cierto: puestos a tirar el dinero comprando sellos, si esos sellos han ido pegados o no a un sobre no deja de ser un hecho circunstancial.

Me voy a permitir resumir algunos puntos que habéis mencionado sobre por qué el precio de alquiler es tan alto (si os he entendido bien):
 - Vivienda vacía, en manos de particulares no profesionales o en manos de grandes tenedores. Muchos de ellos, esperando a dar el pase.
 - Falta de profesionalidad de los arrendadores, que toman decisiones antieconómicas.
 - Falta de inversores ya que, con los precios de compra actuales, no es rentable alquilar salvo a precios absurdos.

Lo que no veo es que haya consenso en las soluciones que se proponen. Sí en la necesidad de reprimir fiscalmente, pero no en cuál es el objetivo. Por un lado, si proponemos que la vivienda deje de ser un negocio, el alquiler desaparecerá. Por otro lado, se ha comentado que en otros países el ratio de vivienda en alquiler es más alto y está más profesionalizado (luego es un negocio). Me gustaría, si os parece, ahondar más en este tema.

Gracias (de nuevo) por vuestro tiempo.

P.D.: Chosen, perdón por el lapsus. Efectivamente, no es necesario que el dinero sea barato para inflar una burbuja, solamente que las expectativas de beneficio compensen el coste.

¡Saludos!

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #19 en: Diciembre 04, 2019, 09:24:06 am »
Lo que no veo es que haya consenso en las soluciones que se proponen. Sí en la necesidad de reprimir fiscalmente, pero no en cuál es el objetivo. Por un lado, si proponemos que la vivienda deje de ser un negocio, el alquiler desaparecerá. Por otro lado, se ha comentado que en otros países el ratio de vivienda en alquiler es más alto y está más profesionalizado (luego es un negocio). Me gustaría, si os parece, ahondar más en este tema.

La represión fiscal no es para impedir el NEG-OCIO. Todo lo contrario; es para encarecer el OCIO, la vivienda vacía. El negocio debería ser NO tenerla ociosa. Y el alquiler es un negocio sostenible y razonable cuando el umbral de rentabilidad implica un precio tan asequible para el inquilino que un pequeño tenedor (menos de 10 viviendas) no puede obtener renta disponible suficiente para vivir de ello.

La acaparación de sobrecapacidad ociosa residencial es casi toda de tenedores minoristas. Son mas de 6 millones de viviendas vacías, en números redondos, según estadísticas que traje hace tiempo (3 millones de segundas residencias, y mas de 3 millones de viviendas vacías totalmente).

El parque de SAREB, Banca, o profesionales inmobiliarios (fondos buitres, empresas de alquiler,...) es insignificante (alrededor del 5% si recuerdo bien), y tienden a minimizar su subutilización. Les va el resultado de explotación en ello. Es el pequeño tenedor (cuantificado en menos de 10 viviendas/tenedor, según recogen leyes y proyectos de algunas facciones del PLU) el que embalsa oferta agregada de vivienda (ni usa, ni alquila,  ni vende).

Saludos.
« última modificación: Diciembre 04, 2019, 09:26:52 am por JENOFONTE10 »
No les teman. No hay nada oculto que no deba ser revelado, y nada secreto que no deba ser conocido. Mt 10, 26
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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #20 en: Diciembre 04, 2019, 09:26:29 am »
Quiero matizar algo mi comentario anterior, cuando dije que el alquiler en España era amateur, quería decir amateur y marginal.

Si que es cierto que hasta 2008 había gente que tenía propiedades para alquilar y se dedicaba profesionalmente a ello. Yo mismo busqué piso de aluiler en esa época, en la zona metropolitana de barcelona. Poblaciones de 20mil habitantes, con 100 pisos en alquiler (como mucho), es un ratio ridículo. Por eso digo amateur y marginal.

Por otro lado , por mucho que los fondos buitres entraran con el beneplacito de Rajoy y sus leyes a comprar masivamente... no dejan de ser actores tambien marginales. Recordad que Blackstone, el mayor "casero" de España tiene SÓLO 30 mil pisos en todo el territorio nacional.

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #21 en: Diciembre 04, 2019, 10:33:05 am »
Lo que no veo es que haya consenso en las soluciones que se proponen. Sí en la necesidad de reprimir fiscalmente, pero no en cuál es el objetivo. Por un lado, si proponemos que la vivienda deje de ser un negocio, el alquiler desaparecerá. Por otro lado, se ha comentado que en otros países el ratio de vivienda en alquiler es más alto y está más profesionalizado (luego es un negocio). Me gustaría, si os parece, ahondar más en este tema.

La represión fiscal no es para impedir el NEG-OCIO. Todo lo contrario; es para encarecer el OCIO, la vivienda vacía. El negocio debería ser NO tenerla ociosa. Y el alquiler es un negocio sostenible y razonable cuando el umbral de rentabilidad implica un precio tan asequible para el inquilino que un pequeño tenedor (menos de 10 viviendas) no puede obtener renta disponible suficiente para vivir de ello.

La acaparación de sobrecapacidad ociosa residencial es casi toda de tenedores minoristas. Son mas de 6 millones de viviendas vacías, en números redondos, según estadísticas que traje hace tiempo (3 millones de segundas residencias, y mas de 3 millones de viviendas vacías totalmente).

El parque de SAREB, Banca, o profesionales inmobiliarios (fondos buitres, empresas de alquiler,...) es insignificante (alrededor del 5% si recuerdo bien), y tienden a minimizar su subutilización. Les va el resultado de explotación en ello. Es el pequeño tenedor (cuantificado en menos de 10 viviendas/tenedor, según recogen leyes y proyectos de algunas facciones del PLU) el que embalsa oferta agregada de vivienda (ni usa, ni alquila,  ni vende).

Saludos.

En otros países como Alemania, aunque ahora esté algo más "atontada" con el ladrillo, especialmente en Berlín, hay más alquiler porque hay más cultura de usar la vivienda como un bien básico. La decisión de comprar o alquilar iba mucho más en línea que aquí con los proyectos vitales de cada uno. Y tampoco existen clichés acerca de si el alquiler es vivir peor o representa un nivel económico peor.

En cuanto al negocio, la comida que comemos y la ropa que nos ponemos también tienen negocio detrás. Y nadie compra con idea de acaparar, ni mucho menos pide créditos para ello. Se compra lo que se necesita, y a medida que se necesita. Lo que está ocurriendo con la vivienda ya no puede llamarse negocio: es extracción de rentas pura y dura.


Un comentario más sobre este punto: Falta de inversores ya que, con los precios de compra actuales, no es rentable alquilar salvo a precios absurdos.

Si estamos hablando de repercutir en el siguiente eslabón de la cadena precios absurdos, tenemos un problema. Hay un timo en marcha, pero en vez de atacarle por la base, o como mínimo negarse a participar de él, se asume como natural y se trata de traspasar el problema al siguiente eslabón. No es sensato llamar "inversión" a eso.

De todos modos, ¿qué le está pasando ya al precio de compraventa? En el momento en el que se han esfumado las perspectivas de revalorización ad infinitum, que incluso se huele crisis y reducción de la capacidad de compra, y encima la reforma de la ley hipotecaria la ha reducido de forma directa, los precios han empezado a pinchar.


Las medidas para el pinchazo de la burbuja ya están implementadas. La reforma de la ley hipotecaria ha cerrado el grifo del crédito a la compra. La contrarreforma de la ley de alquiler ha eliminado la "hotelización" y la vuelta a los contratos duraderos, con lo que se acabó la rotación de los inquilinos cada 3 años. Incluso cada año, porque la anterior LAU dejaba varias puertas traseras para romper el contrato virtualmente en cualquier momento.

Ahora falta la represión fiscal de la tenencia de vivienda ociosa. Es necesario para que cambie la percepción del tenedor de vivienda, especialmente del particular. Que se perciba que para que haya negocio, además de tener cierta cantidad de inmuebles, hay que hacerse cargo del trabajo que acarrea. Que no son cajeros automáticos que escupen dinero solos, que no consiste en pasear el cazo por las viviendas. Y dada la mentalidad española de forrarse sin pegar ni palo, el efecto de la represión fiscal sería fulminante y rápido.

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #22 en: Diciembre 04, 2019, 11:22:37 am »
Claro que es un negocio.
La gravedad del problema radica en que existe una asimetría comparativa con el resto de negocios, que es la que ha provocado y sigue provocando la mayor burbuja de la historia.

Si la vivienda puede ser un negocio en cualquiera de sus fases (promoción, construcción, alquiler, venta, remodelación, destrucción) pues entonces esas fases tienen que cumplir una serie de normas acordes al sistema económico y social en el cual se desarrollan. De la misma forma que cumplen el resto de negocios.
Lo que no es lógico es que en una de las fases no se pague impuestos o sean ridículos, o no se paguen seguros, o no se obligue a llevar libros de contabilidad, etc. Porque esto va a generar una ASIMETRÍA respecto del resto de los posibles negocios de ese sector, y por ende contra el resto de negocios del resto de sectores.
Lo peor de todo, es que esto se ha permitido y fomentado desde organismos públicos: Cajas, Ayuntamientos, Diputaciones, Confederaciones... ¿Porqué?
Porque es un negociete para el que no hace falta ninguna cualificación. Para instalar una simple farola y hacer pequeño negocio de esa farola, tienen que firmar entre 5 y 10 técnicos cualificados.
Para comprar un pisito y dar el pase NO HACE FALTA NADA.
Ni siquiera tienes que contratar los servicios de una gestoría que te haga un par de trimestrales.

Eso es una asimetría.
Y por supuesto que la vivienda puede ser un negocio. Pero tiene que ser un negocio que cumpla una serie de normas sociales como cumplen el resto de negocios y empresas. Una empresa es una organización destinada a obtención y distribución de rentas, entre sus trabajadores y accionistas. La palabra clave es "obtención de rentas", ahí es donde el Estado -que nos ha abandonado a todos hace tiempo- debería haber actuado.
Y no lo hizo.

Ahora, con prissas, tendrá que hacerlo.
Y digo con conocimiento de causa que tendrá que hacerlo, porque hay MILLONES de jubilados y ancianos que tienen que vivir y morir en condiciones razonables de salubridad. Y eso cuesta dinero. Y tiene que salir de algún sitio.

El resto es historia ppciana.

patxarana

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #23 en: Diciembre 04, 2019, 21:06:24 pm »
Me quito el sombrero ante vosotros.
Por mi parte, creo que ya tengo una visión bastante clara del asunto, y espero que este hilo aclare las cosas a otros recién llegados como yo.

Para terminar de cerrar la discusión, me gustaría entrar un poco en detalles sobre cómo tendría que implementarse la represión fiscal para ser efectiva.

Diría que existen actualmente dos impuestos útiles para esto. El primero es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Se paga anualmente y la cuota se calcula multiplicando el valor catastral por el tipo de gravamen. Los tipos van del 0,4% al 1,10% dependiendo del ayuntamiento. El segundo es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este no tengo tan claro como funciona, pero en teoría grava el incremento de valor que haya podido tener el inmueble desde que se adquiere hasta que se realiza la venta (según el valor catastral). Solo se paga en ese memento y el tipo puede llegar hasta un 30%.

Dada la naturaleza periódica del IBI, parece el candidato perfecto para añadir un recargo a las viviendas vacías. La vivienda habitual debería estar libre de recargo, ya que lo contrario parece contraproducente. Pero, ¿y la vivienda que sí está alquilada? ¿Funcionaría la represión fiscal si el recargo se aplicara también a las viviendas alquiladas y no solo a las vacías? ¿Ayudaría a evitar las subida de precio?

En cuanto al valor catastral, el que este se determine de forma fidedigna y rápida parece fundamental para que la represión fiscal funcione. Las nuevas estadísticas de precios que está preparando el gobierno parece que van en esta línea, pero desconozco si están pensadas para actualizar el valor catastral. ¿Cómo pensáis que se podría poner esto en marcha para que funcione?

¡Gracias de nuevo y saludos!

P.D.: Por casualidad, me he reencontrado hoy con el artículo 47 de la Constitución:

Artículo 47

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Leyendo esto, uno se da cuenta de hasta qué punto el pacto social está completamente roto...

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Hynkel

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #24 en: Diciembre 05, 2019, 11:07:03 am »
Dada la naturaleza periódica del IBI, parece el candidato perfecto para añadir un recargo a las viviendas vacías. La vivienda habitual debería estar libre de recargo, ya que lo contrario parece contraproducente. Pero, ¿y la vivienda que sí está alquilada? ¿Funcionaría la represión fiscal si el recargo se aplicara también a las viviendas alquiladas y no solo a las vacías? ¿Ayudaría a evitar las subida de precio?

Para contestar a esto, hay que partir de un hecho determinante. Tanto, que es de los más deformados, si no el que más, en los mass media y por parte de los voceros del ladrillo: en España sobra vivienda.

Y no, no aplica la milonga de que sobra en el interior, y que falta "en Madrid y costa, que es donde la gente vive y quiere vivir". Sobra en todas partes. En plena Barcelona son conocidos casos de inversores extranjeros que han comprado bloques enteros, no pisos sueltos, en barrios como el Raval. Y no hace mucho se supo que Colau había forzado al BBVA a sacar al alquiler un bloque entero en pleno Eixample que había estado 10 añazos de adorno.

En el momento en el que deje de ser rentable tener viviendas vacías esperando "el momento adecuado" para colocarlas, la mayor parte del problema se resuelve solo. No olvidemos que de esa manipulación, de esa restricción artificial de la oferta disponible, junto con el crédito accesible (no necesariamente barato) ha venido todo el problema. Incluso esa supuesta falta de vivienda se ha invocado como razón para justificar más construcción. ¿Qué está pasando ahora que el stock vuelve a salir al mercado? Aquí una de las consecuencias:

https://www.heraldo.es/noticias/aragon/teruel/2019/12/05/la-construccion-no-remonta-en-teruel-y-perdio-1-900-empleos-durante-el-ano-pasado-1347453.html

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #25 en: Diciembre 05, 2019, 12:05:04 pm »
Desmontemos mitos

Veamos, el alquiler en este pais o en cualquier otro, no ha sido barato al menos desde el siglo XIX, no hay mas que buscar por internete las huelgas de inquilinos que se han sucedido desde finales del siglo XIX para comprobarlo, por cierto una de las mas importantes y duras la que tuvo lugar en Barcelona a principios de los años 30:

https://www.diagonalperiodico.net/culturas/27273-barcelona-1931-huelga-inquilinos.html

Lo que ocurrió en otros paises a diferencia de éste, es que o se creo un parque público muy importante de viviendas en alquiler -caso de Viena, de Inglaterra antes de Margaret, de Holanda, o de numerosas ciudades alemanas-, o se establecieron sistemas para facilitar préstamos a aquellas personas de bajos ingresos para que pudieran acceder a la vivienda en propiedad -ese es el origen de fannie mae en USA-; porque ne muchos barrios pobres de EEUU la ratio alquiler/compra de la vivienda ha sido muy alto, debido precisamente a la incapacidad de los inquilinos para poder ahorrar un mínimo y adquirir las viviendas; luego acabó como acabó, y en este momento freddie mae y freddie mac son empresas nacionalizadas en USA.

En España. el sistema elegido fue el acceso a la propiedad con viviendas de escasa calidad constructiva en general, poca financiación tanto privada como pública -nadie se acuerda que hasta principios de los años 80 el Banco Hipotecario, tenía el monopolio de la concesión de préstamos hipotecarios, y era un banco estatal-; y grandes beneficios fiscales -exenciones o bonificaciones tributarias fundamentalmente-. Porque la vivienda de calidad decente y en el centro de las ciudades, siempre ha sido cara en relación con el poder adquisitivo del pais -el piso que compró mi abuelo cundo se casaron mis padres, significaba 14 años del salario de mi padre entonces-.

Por otra parte y en cuanto al mercado del arrendamiento, se optó por la congelación de alquileres, lo que provocó que al menos en los años cuarenta y cincuenta, el precio del alquiler inicial de la vivienda  fuera muy alto, llegando en ocasiones al 20% anual del precio de la misma, lo que hacía que se amortizara en los primeros ocho o diez años, abandonándose su mantenimiento por los propietarios, -es el caso de buena parte del actual barrio de arguelles, construido en los años cuarenta, el alquiler de un piso normalito en la zona a finales de los años cuarenta era de 1000/1200 peseta mensuales, su precio de venta oscilaba alrededor de las 80.000 pesetas.

Creo que en el caso nacional, el problema ha sido la inexistencia de un parque público de viviendas en alquiler, e incluso en este momento la inexistente voluntad de que exista tal parque -vease el caso sareb, las viviendas que en ocasiones han ofertado los bancos a CCAA y Ayuntamientos, sin que por estas administraciones salvo casos anecdóticos se hayan adquirido, o la venta de los pocos parques existentes-; pero ello no es sino una muestra mas de la tardía llegada del estado de bienestar a nuestra sociedad, y lo que en otros países desde finales de la segunda guerra mundial o incluso antes se han entendido como derechos básicos de los ciudadanos, aquí se han dejado al albur del negocio privado.

En cuanto a la represión fiscal, para ello debería cambiarse radicalmente la estructura tributaria que recae sobre la vivienda, que es única en el mundo, ya que el grueso de la tributación recae sobre la trasmisión de las viviendas y no sobre su propiedad; mientras que tenemos un IBI ridiculo -compárese con su equivalente galo, o norteamericano-, el ITP es posiblemente el mas alto del mundo civilizado -en la mayor parte de paises no existe o es muy bajo-, un IIVTNU demencial y que no responde a la causa para la que fué creado, y un incremento patrimonial sin coeficientes de abatimiento que puede llegar a ser confiscatorio. Si quieres atacar fiscalmente el acaparamiento de viviendas lo principal es establecer una fuerte tributación sobre la tenencia de las mismas, especialmente sobre aquellas ociosas, a este respecto es divertido comprobar que la posibilidad de introducir recargos en el IBI sobre la vivienda ociosa es del año 1988, sin que se haya desarrollado reglamentariamente este aspecto hasta la fecha; y que en esa misma fecha se eliminó del IIVTNU la plusvalía decenal sobre las viviendas de las personas jurídicas, porque hay que saber que esas viviendas nunca pagan el impuesto, ya que lo que se trasmite normalmente es la titularidad de la sociedad, y no la de la viviendas, y que en caso contrario, ya se encarga el legislados de eximirlas del tributo a través de las LGPE.

Un saludo
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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #26 en: Diciembre 05, 2019, 12:19:19 pm »
pues yo no se donde habeis vivido

a la madre de mi padre le regalaron el piso a finales de los 50 en lo que entonces era las afueras (Madrid)

mis abuelos por parte de madre vivieron toda la vida alquilados (Lugo), en el mismo centro. El casero vivía de alquilar el edificio entero, que era lo que tenías que alquilar para poder ganarte un sueldo. para ellos siempre fue más un problema el coste de la luz y gas que pagar el alquiler

han puesto el ejemplo del Un, Dos, Tres. Es que un apartamento en la playa costaba lo que un coche. Mi padre compró piso en Madrid en el 82, 4 hab 130m2 por 7 mill ptas, pero es que ese mismo año le costó el seat 124 700.000 ptas.

Lo que tenemos ahora solo puede llamarse SUICIDIO SOCIAL
«Dios dio a los españoles un pequeño país como cuna, pero quiso compensarles, y a cambio les entregó el mundo entero como tumba.»

patxarana

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #27 en: Diciembre 16, 2019, 10:35:37 am »
¡Hola de nuevo a todos!

Después de lo que estuvimos hablando por aquí, me he dedicado a investigar cómo funcionan los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria en otros países.

Primero me estuve fijando en Estados Unidos, pero al parecer allí cada ciudad, condado y estado tiene una libertad increíble para poner los impuestos que considere. Así que decidí centrarme en Francia, que es mucho más homogénea y fácil para analizar.

Por lo que he estado leyendo, en Francia existen dos impuestos diferenciados: la taxe d'habitation y la taxe foncière. La taxe foncière viene a ser más o menos semejante a nuestro IBI. Por otro lado, la taxe d'habitation la paga el que habita el inmueble, independiente de si es el propietario o no. Así que esta última no serviría para el propósito de este hilo, claramente.

Volviendo a la taxe foncière, esta se parece al IBI español en que se paga anualmente y siempre por el propietario, y en que la base imponible depende de un valor catastral determinado por las autoridades. También hay diferencias: el valor catastral no es un hipotético valor del inmueble en el momento de la compra, sino un precio de alquiler teórico, que pretende ser la renta anual que se podría cobrar por ese inmueble si se pusiera en alquiler. Sobre ese valor catastral se aplican unos coeficientes de abatimiento que dependen de si el terreno está construido o no: 50% para los viviendas y 20% para los suelos urbanos. Finalmente, se multiplica ese valor por la tasa que corresponda y se obtiene el importe a pagar. Otra diferencia--si no lo he entendido mal--es que el impuesto tiene dos tramos, uno para el ayuntamiento y otro para el departamento.

Debido a cómo se determina el valor catastral, es un poco difícil hacerse una idea de si se paga más que en España o menos... pero las tasas de interés parecen francamente altas (sobre un 20% en cada tramo).

¿Alguno habéis vivido en Francia o conocéis de primera mano como funciona? ¿Pensáis que el sistema francés puede ser más efectivo a la hora de sacar viviendas al mercado?
¿Alguna idea de si allí también tienen un problema de burbuja últimamente?

https://fr.m.wikipedia.org/wiki/Taxe_fonci%C3%A8re

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #28 en: Diciembre 19, 2019, 14:46:31 pm »

Debido a cómo se determina el valor catastral, es un poco difícil hacerse una idea de si se paga más que en España o menos... pero las tasas de interés parecen francamente altas (sobre un 20% en cada tramo).

La Tasa de Ocupación ha desaparecido y asimilada al Impuesto sobre la fortuna inmobiliaria

Son cifras completamente a ojo, de oidas, y la explicación está abajo. Quizás haya estadísiticas por hogares pero serían fantasiosas por la naturaleza del IBI

El IBI+ Tasa de ocupacion a ojo, salía  aproximadamente anualmente un medio sueldo a un sueldo (neto) mensual en grandes ciudades.
Algo menor, porque si ya superas ese nivel, la gente suele poner a la venta u optar por el alquiler

Pagar un IBI anual de  aproximadamente 25%-50% de un sueldo neto es lo corriente para el comprador en activo.

Depende de la ubicación, claro y de infinitas circunstancias.
El IBI depende del Municipio, etc. Y no puedes partir del IBI para razonar sobre precios de la vivienda. El precio-IBI y el  precio-vivienda no se pueden sustituir uno por otro en una ecuación,

Cuando preguntas a tu alredededor, lo que uno  suele pagar de IBI, se debe a que la gente al comprar integra el IBI en los costes fijos, y más o menos asume de antemano lo que está dispuesta a pagar de impuestos, de acuerdo con su renta mensual. Eso es todo

Citar
¿Pensáis que el sistema francés puede ser más efectivo a la hora de sacar viviendas al mercado?

Primero, hay un sector de vivienda social importante.
Luego, las ayudas fiscales a la compra están _condicionadas_ a que pongas la vivienda en alquiler a precios regulados (si el alquiler supera el baremo, pierdes la ventaja fiscal)
 
Finalmente, estoy siguiendo la re-novedad de diferenciar la propiedad del suelo y de la construccion (modelo de Vienne, Singapur, etc.). Está pendiente de validar por el Senado y luego version final.
Pero los Municipios ya tenien mecanismos para retener la propiedad del suelo.
La idea e siempre la misma.


En el modelo popular capitalista,
-- pagas juntos Suelo+Construccion a pongamos 10 años : te sale 100.000 a 10 años

En el modelo antiguo, vienés, galo, etc.
-- el promotor paga el suelo o compra la concesión del suelo a 99 años :
-- el ocupante paga un cánon  prorrateado de ocupación del suelo, al titular del suelo
-- la familia paga la Construccion a 10 años

La hipoteca en construccion sale entonces a 50-60%  (le restas el suelo).
Pero la constuccion también se deprecia, porque sólo es determinante el valor de reconstrucción. Por ejempo, los organismos de viviendas sociales reponen la construccion a nuevo cada vez que entra un nuevo ocupante. Te rehacen el baño, la cocina, todo. Si no lo hacen, les rebajas el alquiler. Era lógico hasta que te vendieron el suelo, y como el suelo no se amortiza (es un precio diferencial), pues te venden ruinas a precio de suelo.

Esa es la forma de esquivar el "precio diferencial" del suelo en zonas muy pobladas.

El sistema es antiguo de siglos y era frecuente en las ciudades hasta Thatcher.
Luego Thatcher desmanteló el sistema (los titulares del suelo eran organismos públicos o las propias empresas edificadoras) para que los obreros pudieran comprar no sólo la construccion, sino también el suelo, y se pudieran enriquecer con el aumento del precio diferencial (del suelo) en las ciudades



Citar
¿Alguna idea de si allí también tienen un problema de burbuja últimamente?

https://fr.m.wikipedia.org/wiki/Taxe_fonci%C3%A8re

Bueno, lo niegan igual que aquí. Pero si la hay en España, sabes que la hay en todos los paises con recetas thatheristas (neoliberales)

La ventaja de España es que al no tener vivienda social y ser un monocultivo, es como si tienes un laboratorio del Thatcherismo en condiciones reales.

Otro ejemplo son los Chilenos respecto de las pensiones por capitalización. Pues España es la Chile del Pisito.
« última modificación: Diciembre 19, 2019, 15:56:16 pm por saturno »
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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #29 en: Diciembre 21, 2019, 20:09:20 pm »
Saturno, muchísimas gracias por los datos y por la explicación.

Citar
Pagar un IBI anual de  aproximadamente 25%-50% de un sueldo neto es lo corriente para el comprador en activo.

Hago unos números rápidos para hacerme una idea. Asumo que unos 1500€ netos puede ser un sueldo mínimo en Francia para alguien que se quiera comprar un piso. El IBI sería entonces entre 375€ y 750€. Para pagar ese importe en España, con una tasa del 0,5%, la vivienda tendría que tener entre 75.000€ y 150.000€ de valor catastral. El primer valor podría verse como normal en España; el segundo sin duda es bastante alto.

Citar
En el modelo popular capitalista,
-- pagas juntos Suelo+Construccion a pongamos 10 años : te sale 100.000 a 10 años

En el modelo antiguo, vienés, galo, etc.
-- el promotor paga el suelo o compra la concesión del suelo a 99 años :
-- el ocupante paga un cánon  prorrateado de ocupación del suelo, al titular del suelo
-- la familia paga la Construccion a 10 años

La hipoteca en construccion sale entonces a 50-60%  (le restas el suelo).
Pero la constuccion también se deprecia, porque sólo es determinante el valor de reconstrucción. Por ejempo, los organismos de viviendas sociales reponen la construccion a nuevo cada vez que entra un nuevo ocupante. Te rehacen el baño, la cocina, todo. Si no lo hacen, les rebajas el alquiler. Era lógico hasta que te vendieron el suelo, y como el suelo no se amortiza (es un precio diferencial), pues te venden ruinas a precio de suelo.

Justo esto es lo que tenía en la cabeza, pero tú lo explicas perfectamente, además de que yo no era consciente de que las cosas funcionan así en otros lugares y en el pasado lo hubieran hecho en muchos más.

Por un lado, reconforta saber que podría ser de otra manera, que existen mecanismos variados más allá de los cutres y evidentes (véase imponer precios máximos). Pero, por otro, deprime ver la inmovilidad y falta de ideas de la política y la sociedad civil española. Temas que deberían formar parte del debate diario las estamos hablando aquí casi a escondidas en un foro de Internet.

Citar
El sistema es antiguo de siglos y era frecuente en las ciudades hasta Thatcher.
Luego Thatcher desmanteló el sistema (los titulares del suelo eran organismos públicos o las propias empresas edificadoras) para que los obreros pudieran comprar no sólo la construccion, sino también el suelo, y se pudieran enriquecer con el aumento del precio diferencial (del suelo) en las ciudades

Sigo sin entender qué es lo que pretendían conseguir realmente al convertir a los obreros en especuladores (que no en capitalistas, ya que el suelo no es capital). Sin duda era, o muy estúpido, o increíblemente malvado. En fin.

Saludos y felices fiestas a todos. Amarguémonos solo lo justo.

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #30 en: Diciembre 22, 2019, 21:38:51 pm »
Cita de: patxarana link=topic=2499.msg172372#msg172372

Citar
El sistema es antiguo de siglos y era frecuente en las ciudades hasta Thatcher.
Luego Thatcher desmanteló el sistema (los titulares del suelo eran organismos públicos o las propias empresas edificadoras) para que los obreros pudieran comprar no sólo la construccion, sino también el suelo, y se pudieran enriquecer con el aumento del precio diferencial (del suelo) en las ciudades

Sigo sin entender qué es lo que pretendían conseguir realmente al convertir a los obreros en especuladores (que no en capitalistas, ya que el suelo no es capital). Sin duda era, o muy estúpido, o increíblemente malvado. En fin.

Fue  el thatcherismo, la tercera vía, la salida de la crisis del petróleo, y la bandera anti-soviética.

(no soy estudioso, pero lo viví de (muy) joven, luego  el maestro explicó las piezas del puzzle, y al final, lo reconstituyes  sólo. )

-- Financierización de la renta futura (deuda con garantía colateral): Debt % Propelled Economy

Y como el colateral común (+ necesidad básica) = vivienda,

-- desmantelar el sistema que sostenía el alojamiento social a costa del errario público (UK, huelgas brutales)
Cuando ves a un tío como Corbyn, quedó marcado por aquellos años. Pero ¿qué generación tocaba para quitarle de sitio? La de los Saturno y siguientes. Es decir, aquí, la pareja Iglesias + su mujer

-- Para ello, había que acabar con los "cerrojos" que eran los sistemas de "Renta antigua" y  Concesiones de suelo a 99 años (los terrenos de Renfe creo que eran lo típico) y por supuesto las "Vivienda de función" del aparato de funcionarios.
La receta fue la misma en todos los países de EU, incluso en EEUU, (se percibe bastante bien en las películas sobre los 60-80 )


El Estado social no habia forma de sostenerlo a medio-largo plazo y la forma de mantenerlo fue financiarlo con deuda. Pero no con Deuda pública, con la deuda de los obreros. En cierto modo, montaron una Economía de guerra, en versión propaganda.

Luego cayó el Muro en el 89, pero en lugar de dejar de tirar de la renta futura, se pensó que ese engendro del Capitalismo popular se podía transformar en un sistema economíco autosostenible.

====

Esta mañana me levanté pensando que en las Hemerotecas de los años 70 (ABC, Expansion, más tarde el Pais (1976)) se debería poder rastrear los artículos donde los mismos expertos que hoy tenemos te explicaban cómo el gobierno cambiaba tal o cual cosa, y que todo era para permitir que el precio de la  vivienda "recupere" el valor que realmente tiene. Etc. Etc.

Yo no leía gran cosa de los periódicos, pero te aseguro que ninguno de los que por aquella epoca (80) compraban Pisitos lo hacía pensando si podría bajar de precios. Sencilamente, la promesa del Gobierno era la contraria, y las leyes se votaron explicando clarito para qué era. Por lo que era lógico para los tenían dinero ponerse a renovar  pisos de 25.000 euros para reformarlo y venderlos al cabo de un par de años por 80K. Y empezó el pelotazo
Luego los demás se escandalizaban, pero lo importante no era la moral, lo importante es que estaba permitido y "recomendado" por el Gobierno : "en España, uno se puede enriquecer" decía... (Solchaga)? ¿Por qué crees, en qué pensaba al decirlo?.  ¡No era ningún secreto -- Era lo que habia que hacer!

En los 90 se superaron los 100K, en los 2000, los 200 K y ahora te venden aquel Pisito de 25K por 400K.
Y en el camino, todos han metido la mano. No cuentes con tus mayores para que lo reconozcan. Pero saberlo, saben lo que hicieron. No creas nunca que lo que se ha vivido fue "porque no sabían".

En realidad, si te fijas, ellos nunca dicen semejante gilipollez ("¡Ejque no sabía!")
En cambio, son sus hijos los que dicen "Ejque mis padres NO SABÍAN (¡no les echéis la primera piedra!)".
Pero cuando observas a sus padres, miran para otro lado (y cambian de tema).
Lágrimas del hijo. Edipo atragantado por el Pisito. Eso si, mañana matarán a su padre y violarán a su madre, pero es porque el Pisito "lo vale".


Ahora mismo sólo puedes contar con los más jóvenes, Y no todos.
Porque si eliminas el 80% de los que viven en casa de sus padres (a los 30 pasados), o laminados por el precariado, además de los que andan en Babia, etc, pues  sabes que no somos muchos.

Pero no hay que mirar atrás, y con unos pocos que echen a andar, todos vendrań, porque ya es su propia vida la que se estan jugando, y la paciencia no durará..

Y sin embargo, no creo que nunca hizo nunca falta ser muchos.
Sólo pensar en ello, encontrar soluciones, y explicar cómo hacerlo

(un saludo, y felices fiestas)

« última modificación: Diciembre 22, 2019, 21:59:01 pm por saturno »
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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #31 en: Diciembre 29, 2019, 01:39:04 am »
Buscando en la red, a raíz del último comentario de Saturno, me he encontrado con este artículo de opinión publicado en El País el 7 de mayo de 1990, que enlazo:
https://www.google.com/amp/s/elpais.com/diario/1990/05/07/madrid/642079456_850215.amp.html

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #32 en: Enero 21, 2020, 22:48:57 pm »
Buscando en la red, a raíz del último comentario de Saturno, me he encontrado con este artículo de opinión publicado en El País el 7 de mayo de 1990, que enlazo:
https://www.google.com/amp/s/elpais.com/diario/1990/05/07/madrid/642079456_850215.amp.html

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El decreto Boyer era probablemente necesario pero insuficiente como medida para recuperar la normalidad en un mercado de arrendamiento residencial que estaba destruyendo capital por falta de reposición .

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #33 en: Enero 22, 2020, 13:50:59 pm »
Buscando en la red, a raíz del último comentario de Saturno, me he encontrado con este artículo de opinión publicado en El País el 7 de mayo de 1990, que enlazo:
https://www.google.com/amp/s/elpais.com/diario/1990/05/07/madrid/642079456_850215.amp.html

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El decreto Boyer era probablemente necesario pero insuficiente como medida para recuperar la normalidad en un mercado de arrendamiento residencial que estaba destruyendo capital por falta de reposición .

Pero es que "lo elegante" de Boyer fue eliminar el derecho de inquilino SIN proporcionar para nada vivienda pública. No fue un error inelegante, fue politica  deliberada, entiendo yo, coincidente con el resto de Europa (Thatcherismo),
E inmediatamente después del Decreto Boyer, la "solución" adoptada para acompañar la expulsion de inquilinos y crisis de alojamiento fue la subvencionar la compra de vivienda. (Y hacerse rico.)

¿Puedes explicar tu razonamiento? Qué capital destruyes por falta de reposición,
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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #34 en: Enero 23, 2020, 09:06:14 am »
Buscando en la red, a raíz del último comentario de Saturno, me he encontrado con este artículo de opinión publicado en El País el 7 de mayo de 1990, que enlazo:
https://www.google.com/amp/s/elpais.com/diario/1990/05/07/madrid/642079456_850215.amp.html

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El decreto Boyer era probablemente necesario pero insuficiente como medida para recuperar la normalidad en un mercado de arrendamiento residencial que estaba destruyendo capital por falta de reposición .

Pero es que "lo elegante" de Boyer fue eliminar el derecho de inquilino SIN proporcionar para nada vivienda pública. No fue un error inelegante, fue politica  deliberada, entiendo yo, coincidente con el resto de Europa (Thatcherismo),
E inmediatamente después del Decreto Boyer, la "solución" adoptada para acompañar la expulsion de inquilinos y crisis de alojamiento fue la subvencionar la compra de vivienda. (Y hacerse rico.)

¿Puedes explicar tu razonamiento? Qué capital destruyes por falta de reposición,
Con permiso de Republik, entiendo que se refiere a que limitar la subida del alquiler puede acabar haciendo que se dejen de mantener las viviendas. El capital no se destruye de una forma anormal, simplemente no se va renovando por la falta del mantenimiento necesario hasta que las viviendas acaban convertidas en ruinas.

En un contexto de inflación generalizada como el de los años 70, debió de darse la situación de que la renta del piso no compensara el coste del mantenimiento que había que aplicar. Así que los caseros optaron por dejar que se cayeran a pedazos (tampoco las podían vender). Pese a la degradación de la vivienda, el inquilino se sentía atado porque renunciar a ese alquiler suponía tener que pagar mucho más por otro nuevo. Esto afectó principalmente a la gente de bajos recursos, que terminó viviendo en infraviviendas semiderruidas.

Al final, es lo que ya hemos comentado: para que el sector privado se dedique a construir para alquilar, este tiene que ser un negocio rentable (reburbujeos aparte).

Entiendo que la ley Boyer pretendía solucionar esto, pero a cambio abrió la puerta a otros fenómenos como la gentrificación y las escaladas de precio.

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #35 en: Enero 23, 2020, 12:40:21 pm »
Al final, es lo que ya hemos comentado: para que el sector privado se dedique a construir para alquilar, este tiene que ser un negocio rentable (reburbujeos aparte).

Correcto. Ahora bien, lo que diferencia a los países civilizados de los demás (y aquí EEUU cuenta como poco civilizado) es que cuando algo fundamental y básico para las personas no constituye un negocio rentable para el sector privado, lo resuelve el sector público (vivienda, alimentación, sanidad, ropa).

En comida, ropa y sanidad no estamos mal, y la especulación se consideraría escandalosa socialmente - principalmente porque la MN no comercia / especula con comida, ropa y sanidad.

En vivienda estamos en un momento insostenible, con la doble burbuja compraventa-alquiler, pero la especulación no se considera escandalosa socialmente porque la MN se siente partícipe y protagonista de esa especulación.
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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #36 en: Enero 26, 2020, 17:12:27 pm »
Cito aquí este mensaje del Maestro, porque creo que, si bien indirectamente, también aporta a este debate. Así no se pierde en la alta velocidad del hilo de PPCC.

ESTÁN PASANDO COSAS MUCHO MÁS IMPORTANTES DE LO QUE PARECE A SIMPLE VISTA.—


https://www.bde.es/f/webbde/SES/Secciones/Publicaciones/PublicacionesSeriadas/DocumentosOcasionales/20/Fich/do2002.pdf

'The Economist' (número del 18-24 de enero de 2020 —consérvenlo porque es histórico y simboliza el éxito definitivo de nuestra parresia—) se hace eco de que, en general, todo el mundo con un dedo de frente ya considera sin ambages que la Vivienda se ha convertido en un disparate detestable, un fiasco espantoso, una torpeza tremenda, una pifia horrible ('horrible blunder'). Y así lo proclama 'urbi et orbe'.

Como todo el mundo está ya de acuerdo en que la economía, la sociedad y los individuos están envenenados por la Vivienda, las autoridades sienten la necesidad imperiosa de salir a apagar el incendio.

La insustancialidad del agua con la que parece que se pretende controlar este fuego es harto conocida desde mediados de los 1980: el 'leydeofertademandismo'. En síntesis:
— en cuanto a las causas, «es que hay mucha demanda» y
— en cuanto a las soluciones, «es que hay muy poca oferta por culpa de las regulaciones».

Pero la gente no es tonta. Todos sabemos que se silencia aposta:
— que la 'ley de la oferta y la demanda' funciona raro o no funciona respecto de las viviendas porque, de por sí:
• son bienes mixtos Veblen-Giffen y
• la financiación de la vivienda del empleado recae sobre el empleador, vía renta salarial;
— que, en el modelo popularcapitalista, las viviendas se convierten en bienes híbridos alojamiento-ahorro del pobre; y
— que, para el sistema capitalista, es suicida desoír el dictado del ortograma al respecto, que no es sino reprimir el componente ahorro del pobre, tal y como ha hecho con el rentismo financiero fijo.

Lo importante no es que, por enésima vez, se nos sermonee con la patraña de la 'ley de la oferta y la demanda'. Lo importante es que los cuarteles generales del capitalismo reconocen expresamente que «esto no puede seguir así». Sin embargo, en su 'statement' ideológico, saben que chocan contra dos muros:
— los Balances y Cuentas de Resultados de la banca de depósitos y
— las mayorías naturales electorales.

El primer muro está domeñado —cfr. IFRS 9, Basilea III, MiFID II, IFRS 16, Operación Desagüe—. La mayor parte del riesgo ha dejado de estar en la banca comercial. Ha sido transferido a la banca en la sombra. Falta el segundo, pero está ya muy maduro. Las mayorías naturales, que se echaron al monte han votando desquiciadamente intentando revertir a Transición Estructural con un Nuevo Ciclo Dorado, se saben fracasados y están divididos y asustadísimos.

El sistema no puede seguir tan vulnerable.

Que la autoridad fiscal haya sido ocupada parcialmente por ricachones inmobiliarios, frikis y zarrapastrosos es debilidad del sistema.

El Banco España, una vez tranquilizado por el éxito de Operación Desagüe —por tanto, ya no tan necesitado de dar cobertura ideológica a la memez de comprar-para-alquilar, negocio al que le espera un calvario fiscal—, se ha visto obligado a entrar en escena ante la alarma social que ha provocado el precio de los alquileres, especialmente, en Madrid. Así, con la publicación a la que enlazamos, que aparentemente sigue en la línea de sermoneo 'leydeofertademandista', el BdE da cobertura a:
controles de precios del alquiler, siempre que sean temporales; y
oferta pública masiva de vivienda básica en alquiler.

Ahora solo hacen falta unos Presupuestos del Estado que contemplen esta intervención y que se ejecuten.

Lo mismo hizo el BdE con la oficialización de la Reburbuja, cuando señaló como objetivo del Repinchazo, fundamentalmente, a Madrid, capital del Mierdismo: «bendita mierda de España vaciada ('centro y costa'), bendita mierda de inestabilidad en Barcelona, Venezuela y México, bendita mierda de Trabajo (acceso a la propiedad), bendita mierda de Dinero (tipos de interés ínfimos), bendita mierda de turismo pobretón (Airbnb), bendita mierda de viviendas cerradas, bendita mierda de políticos, bendita mierda de rojos de mierda 'himbersores', bendita mierda de buitres, bendita mierda de barrios de mierda a gentrificar, bendita mierda de separaciones».

Por si teníamos alguna duda, sanseacabó, señores.

¡Saludos!

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #37 en: Enero 27, 2020, 11:26:14 am »
Entiendo que la ley Boyer pretendía solucionar esto, pero a cambio abrió la puerta a otros fenómenos como la gentrificación y las escaladas de precio.

La ley Boyer, al abrir la puerta a la desgravación de cualquier vivienda, y no sólo la habitual, abrió también la puerta a la especulación. Rescato un mensaje del hilo de PPCC donde se explica claramente la razón clave:

Todo se repite desde hace demasiados años... para muestra, este artículo de 1988 sobre la rehabilitación, en el que remarco un par de cosas que parece que nos han pillado de "sorpresa"

https://elpais.com/diario/1988/10/17/madrid/593094256_850215.html
Citar
La rehabilitación de edificios sustituye cada vez más en las ciudades a la construcción de viviendas nuevas. El autor del artículo se refiere en esta primera parte fundamentalmente a las causas de esta tendencia, como el mayor grado de conciencia social y el descenso de la natalidad

(...)
A partir del impulso dado al movimiento rehabilitador a través de las altas instancias políticas y culturales europeas, también las instituciones específicamente relacionadas con el sector edificatorio se unieron, como no podía ser menos, a esta corriente, con el apoyo, justo es decirlo, de fuertes intereses financieros que en la recesión económica derivada de la crisis petrolera de 1973 se vieron abocados a la apertura de nuevos campos de actuación en la promoción inmobiliaria.
José Antonio Otero Cerezo es presidente del Consejo General de Aparejadores y Arquitectos Técnicos.


Cuando estalló la crisis del petróleo de los 70, los Treinta Gloriosos se acabaron. Esos años en los que toda la economía iba como un cohete. Primero por el hueco que dejó la destrucción de la guerra, y luego por la aplicación de todas las innovaciones que vinieron con la guerra y la Guerra Fría. Había espacio para todo, para que los grandes poderes crecieran, pero también para que sobrase para todos los demás.

Cuando ese crecimiento tocó techo y no pudo continuar, se eligió pegar la patada hacia adelante en vez de asumir que había que pasar a otro modelo sin crecimiento tan acelerado.

Eso, y no otra cosa, es el debate de fondo del popularcapitalismo vs Era Cero. Y lo que estamos viviendo ahora es simplemente el fin de las patadas hacia adelante del popularcapitalismo. Que en España tiene al Pisito como su mejor exponente, por no decir el único. A la Mayoría Natural le ha bufado todo con tal de que su Pisito siguiese valiendo caro. ¿Invierno demográfico? ¿Degradación de la educación? ¿Degradación cercana al colapso de la economía productiva? Qué me importa todo eso mientras que no me toquen el Pisito. Y cuando se llegaba al hecho más que obvio que si se sigue por este camino al final no habrá ni productores ni consumidores, lo más que se respondía era eso queda muy lejos y los políticos ya harán algo.

El problema de ese discurso es que lleva mucho tiempo diciéndose. Y ese "eso" ya no queda lejos, ya lo tenemos aquí. Los primeros síntomas de colapso ya han llegado. Y en vez de asumir que la fiesta se acabó y que hay que tomar medidas -y que a estas alturas ya no evitarían el dolor, serían sólo para evitar el derrumbe total-, se ha elegido el enroque y seguir tensando la cuerda.


Por eso, la jugada ganadora para el joven "perdedor", ése que ha llegado tarde al reparto, es no mover un dedo y salirse de la rueda todo lo posible. El que tenga la suerte de contar con un cerebro privilegiado y un trabajo con remuneración superior a la mediana, tiene que venderse al mejor postor y aún así escamotear todos los esfuerzos que pueda.

Se trata simplemente de dejar que la esclerosis caiga por su propio peso.
« última modificación: Enero 27, 2020, 11:52:58 am por Hynkel »

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #38 en: Enero 28, 2020, 14:20:45 pm »
Gracias a todos por vuestras respuestas. Entiendo que hay bastante consenso en que la ley Boyer (y el resto de medidas thatcherianas de la época) tenían una excusa (el deterioro del parque de alquiler) y una razón oculta (esconder la falta de crecimiento con el efecto riqueza producido por la burbuja inmobiliaria).


Por otro lado, me gustaría rescatar otro mensaje del hilo de PPCC, de saturno:

Citar
Me digo a menudo que la solución correcta es lo de  Singapur, Austria (lo acaban de reintroducir en Francia) es decir,  separar la propiedad del suelo y de lo construido. Tiene que haber forma de desempolvar legislación del siglo pasado y ajustarla para permitir que las  SOCIMIs o SAREB se conviertan en  concesionarias de solares  a precios estratosféricos, pero a 99 años, de forma que el cánon que cobren sea asequible.  Luego, el precio de construcción debería entonces tender al de reposición rápidamente, y la vivienda se depreciaría normalmente por antigüedad, al no estar vinculada al precio del solar.

¿Cómo funcionaría exactamente? ¿Los terrenos salen a subasta y se adjudican al mejor postor? Entiendo que después el concesionario del suelo cobraría una renta al propietario de la vivienda. ¿Esa renta la decidiría el concesionario del suelo libremente o se fijaría cuando se firmase el contrato con el estado?

¿Qué ventajas tendría esto con respecto a la represión fiscal propiamente dicha?

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #39 en: Enero 28, 2020, 21:52:02 pm »
Inicio de respuesta a Patxarana

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2020/01/28/economia/1580226904_713454.html
Citar
A la espera de conocer la sentencia en su totalidad, fuentes del TC confirmaron este martes que el Pleno del Alto Tribunal había rechazado las disposiciones adicionales primera y tercera.

La primera se refiere a los planes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para dinamizar la oferta de vivienda en alquiler, que prevén reorientar el Plan Estatal de Vivienda exclusivamente al alquiler, movilizar suelo público de la Administración, colaborar con las entidades locales para agilizar las licencias urbanísticas, y establecer mecanismos fiscales como la cesión de derechos de superficie a entes privados para la edificación de vivienda social.

Esta anulación podría dificultar los planes del Gobierno de ampliar al parque público de vivienda, si bien fuentes del Ministerio insistieron en que la disposición se refiere a líneas de actuación futuras y que, en todo caso, el plan estrella de José Luis Ábalos de ceder suelo público a promotoras privadas para construir y explotar durante 50 años 20.000 viviendas en alquiler a precios asequibles continuará implementándose en su totalidad.

Pues la idea de Ábalos ya iba en la lína de diferenciar derecho de suelo y de superficie.
Esperemos a saber más...
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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #40 en: Enero 29, 2020, 19:18:04 pm »
Yo, personalmente no lo veo.

Esto sería para obra nueva, es decir, nuevos terrenos que el estado (o autonomías o quien sea) cede el terreno y ahí se contruye separando contrucción de suelo.

O sería para todo el parque de viviendas? Es decir, yo tengo mi vivienda (pagada o no) y ahora mediante ley Estatal, "sólo"puedo disfrutar del suelo durante 99 años?

Esto último la MN no lo entendería... Estoy malinterpretando algo? O simplemente no me entero de nada  :facepalm:

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #41 en: Enero 30, 2020, 13:02:25 pm »
Yo, personalmente no lo veo.

Esto sería para obra nueva, es decir, nuevos terrenos que el estado (o autonomías o quien sea) cede el terreno y ahí se contruye separando contrucción de suelo.

O sería para todo el parque de viviendas? Es decir, yo tengo mi vivienda (pagada o no) y ahora mediante ley Estatal, "sólo"puedo disfrutar del suelo durante 99 años?

Esto último la MN no lo entendería... Estoy malinterpretando algo? O simplemente no me entero de nada  :facepalm:

No, asi no. Un contrato ya frmado no se cambia salvo acuerdo de ambas partes.
Pero ahí está el punto : los nuevos contratos se pueden negociar.

Ejemplo a ojo.

Se estipula una ley para la separación de suelo y superficie.

Para suelo público, vendes concesiones a 50 años. (Ábalos)

Para tenedores privados, defines mecanismo de reconversión a 50 o 99 años .
Por ejemplo, les defiscalizas la tenencia de suelo a condición de vender los derechos de superficie y pasar de propietario a concesionario al cabo de 50 años.

Puedes modular como quieras, o como sea apropiado. La necesidad de vivienda no va a desaparecer, sólo vas a repartir la tarta, modulando plazos diferentes de retorno de inversión (superficie= ROI a 5 años, suelo = ROI a 50 a 99 años).

(Edit= he corregido una primera versión. Pero la idea es la misma. Separar el retorno del suelo a 50 o 99 años, y el retorno de superficie de forma que el precio o alquiler de superficie se reduzca entre 8 y 10 magnitudes el precio actual)
 


Resultado:
Caso 1: El Gobierno cede (por un pastón) la concesión de suelo.
Es lo mismo que se hace con el espectro de telefonía móvil telecos o las autopistas, la diferencia es que es "localizado" en un solar determinado.

Caso 2: La SOCIMI tiene un parque de 100 viviendas sin capacidad logistica para alquilarlas.  Pero hay negocio con la gestión de superficie.

El ejemplo aquí sería "privatizar" el IBI a cambio de acogerse al nuevo régimen de concesión, por ejemplo 50 años como dice Ábalos. Es decir, el Gobierno les ofrece exoneracón fiscal de IBI si se acoge a régimen de concesión, y la SOCIMI cobra un cánon a los propietarios del derecho de superficie.

-- El Municipio recupera el suelo (y el IBI) tras 50 años.
-- La SOCIMI concesionara ha cobrado un cánon (IBI privado) y cedido derechos de superficie (comisión de construcción, venta o alquiler)
-- Los propietarios o inquilinos de superficie acceden a viviendas sin integrar el coste del suelo, es decir tendente al precio de reposición. Viviendas a 99€ / mes que es el valor de superficie.


El mecanismo es similar al de las concesiones de autopistas.
El simil con el derecho de superficie es que el usuario pone el coche para circular por autopista (se podría imaginar un parque de coches que lo pone la concesionaria también), pero a nadie se le ocurre entonces pagar de más el coche o "revalorizarlo".

Separas la economía relativa al valor del suelo (renta diferencial de Ricardo)
y la economia relativa al valor de superficie.


====
No es nada nuevo: en realidad siempre ha funcionado así en las grandes Urbes desde el derecho romano, y el derecho lo mantuvo así hasta finales del sXX.
Somos nosotros (neoliberalismos thatcheriano social democrata años 80) los que nos empeñamos en sumar al precio de superficie la renta diferencial del suelo. Pero son dos universos totalmente distintos, y la socialdemocracia desde el sXIX lo que pretendía era poner en manos públicas o en pocas manos privadas (regulando éstas) la propiedad de solares, de forma que el cánon (o lo que determina el IBI) no penalizara el derecho de uso : por eso los alquileres eran baratisimos, cuando la propiedad del suelo siempre ha sido prohibitiva dependiendo del lugar.

Al  obrero,  le han endilgado a pagar en 20  años lo que normalemente uno invierte a 99 años y cobrando un cánon que lo cubre ampliamente. Un sobreprecio estúpido, sin poder percibir por el solar ningún canon porque es él mismo el que ocupa la superficie. Pues allá él,  que lo pague, y se lo intente endilguar al siguiente a ver si le salen la cuentas.. Pero si no, se va a encontrar rápidamente que su "auto-concesión" ad infinitum no vale más que un panteón en el cementerio, y encima en su Pisito no puede uno pedir que le entierren . Vamos, que es una estafa de las que son historia.

===
Finalmente, si los contratos existentes son inviolables, el definir una legislación interesante basada en la separación de suelo superficie, con cauces para cambiar de una a otra, consigues pilotar en pocos años la transformación del sector de la vivienda.

Boyer no hizo otra cosa en su época, pero en sentido contrario. En 1970, el contexto suyo era el de un entorno de grandes tenedores de suelo que no tenía aliciente en "vender"  y de una gran potencial de "privatización": funcionarios en viviendas de funcion, obreros en alquiler de renta antigua, terrenos municipales, de Renfe, etc.
Simplemente, ahora, hay que revertir el desmadre que provocó, rebobinando y enderezando.

Y se hace tanto o más rápido que lo que hizo Boyer-
« última modificación: Enero 30, 2020, 14:12:34 pm por saturno »
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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #42 en: Enero 30, 2020, 14:23:03 pm »
Disculpad, debo ser muy lelo, pero no lo comprendo.

Hablais sólo de las propiedades de las SOCMI y del suelo público en manos del estado y CCAA?

Si es así... que hacemos con el 80% de españolitos que son propietarios? A estos no les aplica? con un 20% del parque público de viviendas (en todo el estado) se va a modular el precio?


saturno

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #43 en: Enero 30, 2020, 22:13:10 pm »
Disculpad, debo ser muy lelo, pero no lo comprendo.

Hablais sólo de las propiedades de las SOCMI y del suelo público en manos del estado y CCAA?

Si es así... que hacemos con el 80% de españolitos que son propietarios? A estos no les aplica? con un 20% del parque público de viviendas (en todo el estado) se va a modular el precio?


=== "españolitos que son propietarios":
pues si quieren, siguen pagando el sobreprecio del suelo cuando nunca han necesitado pagar otra cosa que la superficie, lo construido,

=== "propiedades de las SOCMI y del suelo público en manos del estado y CCAA?"

Sólo he intentado explicar cómo se podría, separando la propiedad del suelo y de superficie (el pisito donde vive la gente) , reducir los costes de alojamiento.

Ejemplo (haz tu los cálculos soy negado);
SOCIMI: suelo por valor de 100Meuros a 100 años. Cánon de ocupación anual: 1Meuro + margen de beneficio el que quieras (que te permita el Ayto)
Constructora/promotora/propietarios= 5000 viviendas edificadas a coste 20Keuros. = 10Meuros,
Bancos= 10000 hipotecas a 10 años  = amortización de 1K anuales por vivienda.

El comprador de cada vivienda pagará cada año; 1K de amortización +  1K de canon de ocupación = total de 2K anuales.

Si quiere vender, obviamente, restando depreciación (como un bien de consumo). El comprador siempre podrá hacer mejoras, etc. La idea es la misma seas primer comprador o recomprador.

Pero la SoCIMI tenedora del suelo, sigue cobrando el mismo cánon (como una renta) durante 100 años

(seguro que me he equivocado, pero ponle que comercializas vvdas a 20% del precio actual)


=== "con un 20% del parque público de viviendas (en todo el estado) se va a modular el precio?"

Ojalá, si se hiciera esa reforma como imagino arriba (y sólo imagino), entiendo que sí
Porque ocurriría que  con viviendas comercializadas al  20% del precio actual, 1/ hundes el no-mercado 2/ las viviendas ya no se "revalorizan" : se deprecian.

Por tanto, los tenedores actuales de pisitos pagados/heredados, que no son tontos, optarán por vender a la misma SOCIMI tenedora del suelo, a cambio de:
1/ Una participación sobre la renta del suelo (una participación en la SOCIMI, vamos)
2/ el valor residual de su vivienda  desde que fue construida

Y firmarán, contentísimos,  pensando que, si no la construcción, al menos el "suelo" se revalorizará. Es la promesa detrás del magnífico  título de papel  con muchos ceros que la SOCIMI les ha dado prometiendoles una "renta" de 100 años.
 Después, la cantidad real, Dios dirá, o el Gobierno, o la inflación, o lo que sea

Pero si no les gusta, si piensan que no va a rendir tanto, al meno con el dinero de la construcción que le dió la SOCIMI, siempre podrán invertir en acciones o pagar una carrera a sus hijos. En cualquier caso, lo que les de la "renta" a 100 años siempre iba a depender del el Trabajo y Empresa. Así que ellos sabrán si invierten el dinero o se lo gastan en marisco.

Pero te aseguro, eso creo yo, que en pocos años, la distopia actual es sólo un mal sueño.

===

Por cierto, ya que me doy un atracón de imaginaciones.

-- La SAREB, directamente la asignas a la afectación de viviendas de función a los funcis
-- Los funcis, los pones en cintura restaurando el reglamento de incompatibilidades con actividades lucrativas, y modificas la ley de succesiones para que las vvdas de funcionarios sean preemptadas prioritariamente por el Estado para vvda de función (es decir: pagas el valor de superficie a los herederos, y al funcionario le das no ya una "renta", sino el derecho a vvda de función)
-- Y expulsas  a los funcis (40% de la fuerza laboral activa) como principal factor de aumento de precios.

De hecho, sería el Ministro, la prima de alojamiento, la convertía directamente en participación de una flamante SOCIMI especializada en gestionar viviendas de función en todo el Estado. No hay nada como el espíritu de cuerpo.


En cuanto a los bancos y las SOCIMIs descuida que ya están estudiando eso. Esperan a que les llamen del ministerio


(Suspiro. Oye, pero qué gusto imaginar un mundo  normal. Utopia, lo decían)
« última modificación: Enero 30, 2020, 22:24:25 pm por saturno »
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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #44 en: Febrero 05, 2020, 23:20:40 pm »
Saturno, muchas gracias otra vez por tus explicaciones.

Al hilo del pesimismo reinante en el hilo de PPCC, estoy de acuerdo contigo en que imaginar realidades distintas y argumentar su viabilidad ayuda a que esas ideas alternativas cojan fuerza y calen poco a poco en la sociedad. Así que sigamos con este ejercicio de política económica-ficción ;)

Ahora que creo que entiendo un poco mejor tu propuesta de separación de la propiedad del "suelo" y del "solar", me gustaría ahondar en la comparación con las medidas de represión fiscal pura y dura.

Con la represión fiscal, sería el Estado el que cobraría una tasa por la propiedad del suelo urbano. No se requiere un cambio de legislación muy complejo, sino usar el IBI para ello, que ya existe. Mi hipótesis es que, si el IBI acaba teniendo un valor casi comparable al precio del suelo (en realidad, al precio del alquiler que se podría cobrar por ese suelo), y se actualizase la tasa suficientemente rápido, matarías cualquier posibilidad de especular con el suelo. En cuanto se asumiese que no merece la pena acaparar vivienda porque nunca más se va a revalorizar, ya que cualquier revalorización se la comería el IBI, el precio de la vivienda pasaría automáticamente a ser el de la construcción. Y punto.

Digamos que sería la versión "socialista" de lo que tú planteas (que sería el modelo "privatizado"). Con la represión fiscal, sería el Estado el que cobraría un "alquiler" por el suelo, sin intermediarios. Pero con la diferencia de que la propiedad seguiría siendo privada.

¿Crees que alguna de las dos opciones es ventajosa frente a la otra o son más o menos equivalentes? ¿Podría la represión fiscal ser más aceptable para la Mayoría Natural si se implementa poco a poco (y si se dan exenciones a las primeras viviendas) o sería al contrario?

¡Saludos a todos!

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #45 en: Febrero 12, 2020, 08:40:26 am »
Derby, con tu permiso, traigo a este hilo la noticia que enlazas. Ayuda a entender cómo está influyendo la subida de los precios de compra en el mercado del alquiler. ¡Gracias!


https://cincodias.elpais.com/cincodias/2020/02/11/economia/1581443441_862913.html

Citar
La moderación del precio de la vivienda llega antes en la compraventa que en el alquiler



11 provincias verán el precio de venta bajar o estancarse frente a solo tres en el caso del alquiler, según prevé urbanData Analytics

La imposibilidad de muchos ciudadanos de acceder a una vivienda en propiedad por el endurecimiento de las condiciones para optar a una hipoteca así como por la incapacidad de ahorrar para dar la entrada de un piso ha hecho que la demanda de viviendas en alquiler repunte con fuerza en los últimos años, frente a una oferta de vivienda en alquiler insuficiente, recuerda Kardoudi. Una tendencia que seguirá profundizándose mientras los alquileres sigan encareciéndose más que las casas en propiedad y comiéndose el ahorro de los potenciales compradores de vivienda.



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