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Autor Tema: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Invierno 2022  (Leído 488627 veces)

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wanderer

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Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Invierno 2022
« en: Diciembre 21, 2022, 21:52:05 pm »
Ha empezado el Invierno 2022-2023 a las 3.48PM CET. Venimos de:


PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Otoño 2011

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Invierno 2012

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Primavera 2012

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Verano 2012

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Otoño 2012

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Invierno 2013

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Primavera 2013

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Verano 2013

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Otoño 2013

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - INVIERNO 2014

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - PRIMAVERA 2014

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - VERANO 2014

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - VERANO 2014

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Invierno 2014/2015

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Primavera 2015

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - verano 2015

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Otoño 2015

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Invierno 2016

PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Primavera 2016

PPCC-Pisitófilos Creditófagos - Verano 2016

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PPCC-Pisitófilos Creditófagos - Invierno 2017

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PPCC-Pisitófilos Creditófagos - Verano 2017

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PPCC - Pisitófilos Creditófagos Invierno 2018

PPCC - Pisitófilos Creditófagos Primavera 2018

PPCC - Pisitófilos Creditófagos Verano 2018

PPCC - Pisitófilos Creditófagos Otoño 2018

PPCC - Pisitófilos Creditófagos Invierno 2018-2019

PPCC - Pisitófilos Creditófagos Primavera 2019

PPCC - Pisitófilos Creditófagos Verano 2019

PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2019

PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Invierno 2019

PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Primavera 2020

PPCC. PIsitófilos Creditófagos. Verano 2020

PPCC. PIsitófilos Creditófagos. Otoño 2020

PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Invierno 2020/2021

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - PRiMaVeRa 2021

PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Verano 2021

PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Otoño 2021

PPCC: Pisitófilos Creditófagos - Invierno 2021

PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Primavera 2022

PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Verano 2022

PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2022


Feliz Navidad a todos.
« última modificación: Diciembre 21, 2022, 22:06:01 pm por wanderer »
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Derby

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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Invierno 2022
« Respuesta #1 en: Diciembre 21, 2022, 21:53:26 pm »
https://thediplomat.com/2022/12/interpreting-chinas-2022-central-economic-work-conference/

Citar
Interpreting China’s 2022 Central Economic Work Conference

As one of the few top-level meetings held since China’s COVID U-turn, the CEWC’s messaging is especially important this year.

On December 16, China concluded the Central Economic Work Conference (CEWC). The conference, often referred to as the country’s highest-level discussion on the economic outlook, policy agendas, and government priorities, examines affairs in 2022 and charts China’s course in 2023.

(...) The final takeaway from the CEWC is that deleveraging the real estate industry has become one of the greatest concerns to the CCP’s central leadership. What makes the 2022 CEWC unique is that the statement spent a whole paragraph addressing the exasperating real estate bubbles found in China. In addition to old platitudes such as “houses are for living in, not for speculation,” the statement said that the government looks for stable development of the real estate industry and a reduction of financial risks hidden among the top-tier real estate companies.

The shift of the policy priority is not groundless. In 2021, the Evergrande Group, one of the country’s real estate giants, became deeply indebted. The distress soon spread across a variety of fields such as the housing market and even China’s soccer league (Evergrande is the sponsor of former Asia champion Guangzhou Football Club).

Beijing has sensed a growing fear that the financial system would collapse if intervention were not present, but how to solve the problem is tricky. The central government will step in and bail out developers only if their refinancing plan is well-founded, according to the statement. Nevertheless, it is believed that an injection of too-quick or too-much credit is contrary to the general idea of having companies borrow less, strengthen their balance sheets, and reduce inventories. Balancing sustainable growth of the property market with cooling down apartment prices remains a formidable barrier for China in the long term.

Given the city lockdowns, the 20th Party Congress, the dissent that called for Xi Jinping’s resignation, and the death of former Party General Secretary Jiang Zemin, 2022 was a tumultuous if not difficult year for the Communist Party. China has navigated through the murky and treacherous waters, and now chooses to embrace the pandemic despite soaring infections. How Beijing manages the economic recovery in 2023 remains to be seen.
“Everything can be taken from a man but one thing: the last of the human freedoms — to choose one’s attitude in any given set of circumstances, to choose one’s own way.”— Viktor E. Frankl
https://www.hks.harvard.edu/more/policycast/happiness-age-grievance-and-fear

wanderer

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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Invierno 2022
« Respuesta #2 en: Diciembre 21, 2022, 21:58:03 pm »
(Viene del hilo anterior):

Matar el sueño pisitófilo ya es de por sí un golpe durísimo en España. Por las noticias que enlaza Derby y por la información de primera mano que trae el malo sabemos que el sueño del rentismo no es exclusivo de la piel de toro. En la Pérfida Albión ya no se ocultan los lamentos de los landlords que ya no pueden evitar perder dinero. Ni por venta, ni por alquiler repercutiendo al bicho la inflación.

Lo de los propietarios que alquilan sus pisos para sacarle un rendimiento...es de un nivel de usura impresionante. Va a haber mucho dolor, sí.

Hoy me preguntaban si se podía hacer un contrato alquiler de los muebles del piso, al margen del contrato de alquiler de una VPO que tiene la renta tasada...para sacar más rendimiento al piso  :facepalm:

Y no, no es que la gente se transforme. Es que se muestran tan y como son sin el más mínimo pudor ni vergüenza.  Y aunque adviertas de la irregularidad y de las consecuencias, la gente sigue pensando en que "tiene derecho" a sacarle un rendimiento su piso.

En un piso compartido en el que viví hace tiempo, el casero quiso quedarse con muebles y trastos que no eran suyos. Teniendo un inventario adjunto al contrato firmado ante el IVIMA :roto2: . Aún hubo que amenazarle con una demanda para que devolviese la fianza.

Lo llevamos en la sangre. En España aún muchos se dejan dar por el saco -por su jefe, banquero, o quien sea- con tal de que tengan a alguien más para que pague el pato. Así hay tanto casero o jefe que se rebota cuando el supuesto esclavo se planta porque conoce la ley y ni renuncia a sus derechos ni acata obligaciones que no le corresponden. Me están robando, así que yo voy a robar a otro.

Ante elementos así mejor no perder el tiempo. Di lo justo, implícate lo imprescindible, y cuando baje la marea ya se verá quién se estaba bañando en porretas. Porque además cuando se les esfuma el sueño de poner el cazo, lo pagan con quien haga falta. Ya se vio a inicios de la crisis pasada.

Yo sólo señalaré que cuando he estado de alquiler, siempre ha sido en pisos vacíos dónde yo ponía muebles y electrodomésticos. Nunca quise saber nada de enseres que no fueran los míos propios.
"De lo que que no se puede hablar, es mejor callar" (L. Wittgenstein; Tractatus Logico-Philosophicus).

Derby

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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Invierno 2022
« Respuesta #3 en: Diciembre 21, 2022, 22:46:27 pm »
https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/2022-12-21/entrevista-adolfo-ramirez-escudero-cbre_3543568/

Citar
ADOLFO RAMÍREZ-ESCUDERO, PRESIDENTE DE CBRE
"Cuanto más nos retrasemos en el necesario ajuste de precios, menos operaciones habrá"


El presidente de CBRE, Adolfo Ramírez-Escudero, sostiene que el sector se enfrenta a un ajuste que será especialmente acusado el próximo semestre, pero defiende la solidez de la industria y descarta que vaya a haber mucha compra distrés

Pocos españoles han ascendido tanto internacionalmente dentro de sus casas madre. Adolfo Ramírez-Escudero (Bilbao, 1972) es el primer ejecutivo de CBRE España desde 2013, presidente de Capital Markets para Europa Continental desde 2015, y, ahora, acaba de ser nombrado máximo responsable de la multinacional también para Latinoamérica. Un sombrero de tres picos que le permite tener una visión completa del sector inmobiliario en un momento de gran incertidumbre.

 Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad de Deusto, lleva 27 años militando en las mismas filas y, sin embargo, mantiene la capacidad de sorpresa de quien está dando los primeros pasos. Una manera de mirar el mundo que tiene mucho que ver con su pasión por la innovación y por las ciencias sociales, por comprender qué mueve a las personas y dárselo en forma de vivienda, oficina o comercios. Una manera de acercarse al sector que le ha permitido cuadruplicar la facturación de CBRE España en los nueve años que lleva al frente.

PREGUNTA. Esta crisis ha costado admitirla. La mayoría de voces decía que apenas iban a subir los tipos y que para septiembre habría vuelto la normalidad. Usted que está en contacto directo con todo el sector, asesorando, ¿cree que se acepta ya la crisis?, ¿de qué intensidad?

RESPUESTA. Bueno, yo creo que es una situación en evolución. Venimos de una pandemia, después ha habido una recuperación muy fuerte de actividad y cuando estábamos en fase de recuperación, la guerra de Ucrania y una inflación bastante acelerada que afecta a todos los parámetros de definición de precios, pero sobre todo al precio del dinero. Esto es un proceso que ha sido bastante rápido, lo que no está siendo tan rápido, especialmente en el sur de Europa y especialmente en España y Portugal, es que la actividad se esté paralizando acorde con lo que se podía prever. Si tú ves el PIB, hay consenso en que será positivo, menos activo o menos dinámico que otros años, pero positivo; estamos creciendo por encima de la media de la Unión Europea y seguimos generando empleo. ¿Cómo se traduce esto desde el punto de vista de la actividad inmobiliaria? Las ventas de los centros comerciales siguen funcionando bien, los hoteles están funcionando muy bien, en las oficinas las ocupaciones se han recuperado muchísimo y logística y living siguen fuerte. Todo esto suena casi como que no hay ningún tipo de crisis. Bueno, desde el punto de vista economía real, es como te lo he descrito, desde el punto de vista de expectativas, es verdad que hay una preocupación, sobre todo porque la zona euro está muy conectada y en el norte de Europa sí que se está notando más por el impacto del precio de la energía. Entonces se prevé, sobre todo a nivel de inversiones, que haya una caída relevante en cuanto al nivel de actividad.

P. Del 10%, ha apuntado usted en alguna ocasión.

R. Bueno, yo fui de los primeros que lanzó una cifra, porque nadie se animaba, y dije más o menos del 10%. Hay gente que da cifras más altas. Es difícil acertar sobre cuánto puede ser. Lo que sabemos es que casi con toda probabilidad hay una cierta parada, un momento de reflexión para redefinir precios. El sector inmobiliario tarda un poquito más —mucho más que la bolsa y un poquito más que otros sectores— en definir los precios, porque no son operaciones que se hagan todos los días y son de inversión elevada. Los mercados siempre tienen dos mecanismos de ajuste: o por precios o por cantidad. Si no ajustas precios y hay una previsión de que los precios se van a ajustar, se reducen los volúmenes. Y cuánto más nos retrasemos en ese ajuste necesario, más impacto veremos en el volumen de menor inversión. Por tanto, yo creo que posiblemente será más bien un 20% en el primer semestre de 2023.

P. En España, nos cuesta más reconocer la realidad. Hay una crisis global y aquí intentamos decir que nosotros menos. ¿Corremos el riesgo de que cuanto más tarde aceptemos el ajuste, más duro sea, como pasó en la anterior crisis?

R. Lo bueno es que todos tenemos bastante en la mente la crisis de 2008. No sé si hemos aprendido, pero por lo menos lo recordamos un poco. En ese sentido, queremos hacer también extrapolaciones o comparaciones que no son siempre comparables. La realidad, y con esto no te estoy tratando de vender que no venga una crisis, es que no sabemos cuánto va a haber de crisis ni cómo va a venir, no sabemos ni lo que va a pasar con los tipos de interés a tres meses. Pero lo que sí que sabemos son cosas objetivas. Sabemos que la anterior crisis en España tuvo unas características muy españolas: teníamos un problema estructural de las cajas gordísimo, un exceso de oferta gordísimo y derivado de eso tuvimos un problema de demanda, todo a la vez. Fue una crisis de origen financiero, en este momento es una crisis que tiene origen de oferta y un poco de gestión de inflación y de precios, con lo cual no tiene nada que ver desde el punto de vista diagnóstico.

P. Vamos a hacer de poli bueno y poli malo para hablar de cada tipo de activo. Yo soy el malo, y voy destacando las amenazas, y usted el bueno o realista, que hace el análisis tratando de encontrar la oportunidad.

R: Mientras no haga de caco [risas].

P. Comercio, retail. Si hay una crisis, el consumo cae, las ventas caen y golpean a un sector que ya arrastra muchas sombras. ¿Qué se puede esperar?

R. El comercio tiene que ver mucho con la renta disponible del consumidor, y si la renta disponible cae, cae la actividad en el sector. Pero sí es verdad que hay que matizar alguna cosa. El sector de retail viene descontando tanto viento en contra desde hace tanto tiempo, que hay que compararlo con la previsión de cuánto de malo se preveía que iba a ser. Entonces, como el sector de retail es el que más descontado está de todos, desde un punto de vista de retorno absoluto, en algunos casos puede haber una oportunidad. Hay formatos que están yendo desde el mundo online al físico, el famoso WOW, pero hay bastantes formatos de retailers online que están yendo al mundo físico, porque se dan cuenta que venden más estando en los dos formatos. Bueno, somos prudentes, en cuanto al impacto que pueda tener tanto la inflación como la menor renta disponible, pero también realistas, en que puede haber oportunidades de valor relativo en el retail, porque en este momento, en rentabilidad absoluta, es lo que más está dando con respecto a otros sectores.

P. Oficinas, primero fue el teletrabajo y ahora la amenaza de aumento del paro.

R. La realidad es que las oficinas están en un periodo de transformación y ahora se acelera desde el punto de vista de las nuevas formas de trabajo, desde el punto de vista de adaptación a los paradigmas energéticos, y también con respecto a cuanto se pueda ajustar o no el empleo, que tampoco está claro en España del todo, pero se espera que vaya a haber un aumento del desempleo. En la medida de que esas tres cosas ocurran, se va a acelerar la transformación.

P. Y en qué va a consistir?

R. Posiblemente, en consumir menos metros con más inversión por metro cuadrado, tanto en tecnología como en flexibilidad. En oficinas se van a combinar espacios de oportunidad con espacios de amenaza. Va a haber segmentos que van a progresar, como todos los modelos flex. De hecho, operadores como los Loom, los Utopicus, los WeWork, los Regus están creciendo ya desde hace unos cuantos meses. Y nosotros prácticamente hemos doblado el porcentaje de metros que contratamos en flex. Es verdad que es una base pequeña todavía, igual hemos pasado del 2,5% al 4,5%, pero hemos doblado. Soy un firme creyente de que la flexibilidad es una tendencia que está para quedarse. Vivimos con cambios acelerados en general, y por lo tanto, las empresas también necesitan un mayor componente de flexibilidad. Eso es un espacio de oportunidad dentro de oficinas. Otro escenario de oportunidad son edificios que puedan consolidar zonas bien comunicadas, céntricas mejor, pero si no eres céntrico del todo, con muy buenas comunicaciones a nivel transporte público, y a poder ser con servicios, usos mixtos y por supuesto, que sean modernos y adaptados a los nuevos parámetros. Esos edificios van a tener demanda y por lo tanto se van a defender bien.

P. ¿Y la amenaza?

R. Amenaza va a ser todo lo que no cumpla estos parámetros: edificios que se quedan en zonas periféricas, sin masa crítica urbana o servicios poco especializados o a una cierta distancia, que además no están adaptados porque no se les ha metido capex [inversión] y obedecen a un patrón de transporte de media hora a una hora. Estos sitios son los que yo creo que a nosotros, como trabajadores, nos cuesta más ir. Nosotros estamos invirtiendo mucho en la parte que llamamos People Insights, lo decimos en inglés, pero al final son patrones de comportamiento de demanda, que son ciencia de sociología, de psicología, de etnografía aplicada... Son todas las ciencias sociales, que cada vez son más ciencia porque obedecen más a datos, y que definen la forma en la que nos comportamos. Y la forma en la que nos comportamos ahora como consumidores de espacios para trabajar es diferente porque te permite conciliar más, trabajar de manera más eficaz, etcétera.

 P. Habla de sociología, parece que vivimos un momento en que la gente solo paga por calidad.

R. Lo que está pasando en el mundo de consumo, en general, es que ahorras mucho en lo que es del día a día, porque ahí ahorras a partir de buscar ofertas que están muy trabajadas en valor-precio. El Mercadona, para entendernos, es buena calidad, no tienes mil opciones, pero las que tienes son buenas y de calidad, las reconoces, te da un magnífico servicio, está cerca. Y luego, sin embargo, nos permitimos el gourmet para ciertas cosas, para la comida con los amigos, para tal restaurante... Y lo que está en la mitad es lo que sufre. Eso lo estamos viendo en casi todos los sectores de consumo, incluso de inversión. Lo estamos viendo en los coches y también en los hoteles. Queremos hoteles eficientes, muy funcionales, para algo que no es de disfrute, y luego los hoteles de lujo o más de experiencia, ahí gastamos más, pero también esperamos una experiencia superior. Lo que se queda en medio, que ni es funcional ni especial, un cuatro estrellas que no está del todo agradable, sufre mucho más. Dame calidad, pero calidad muy eficiente en precio, económica. O sea, dame Ikea o dame un mueble italiano de diseño. Pero no te quedes a medio camino.

P. En logística, hay mucho inversor atrapado en operaciones con rentabilidades (yields) muy ajustadas y se está hablando mucho de exceso de capacidad, por ejemplo, de Amazon.

R. Aquí hay varias cosas que analizar. La demanda es lo más importante. ¿Vemos que la demanda de espacio logístico vaya a reducirse o a tener un comportamiento de ajuste? En principio la seguimos viendo bastante sólida en España, porque la penetración del comercio electrónico es inferior respecto a la media y quedan sectores todavía por ir transformando su huella logística. Es verdad lo de Amazon, pero no es el único consumidor de espacio logístico y entendemos que la corrección de Amazon, sobre todo, viene más de Estados Unidos y del impacto que ha tenido todo el tema de Covid, que como tiró muy fuerte la demanda de comercio electrónico hubo que hacer un esfuerzo y ahora se está corrigiendo, pero nos parece que es más coyuntural que estructural. Es decir, creemos que va a haber más demanda logística de todos, de Amazon también, en el momento en que esta corrección se acabe. No vemos tampoco que haya una sobreoferta que no se pueda digerir en año y medio ¿Dónde está el problema? El problema puede estar en gente que haya hecho inversiones en rentabilidades muy bajas y que le coja una refinanciación. Básicamente, el principal problema del nuevo coste de financiación viene dado por la capacidad de poder pagarlo..

P. ¿Es de los que creen que los fondos van a hablar con sus inversores y, para no malvender, van a intentar convencerlos para mover los activos a otro vehículo?

R. Hay bastantes limitaciones entre fondos relacionados. Habrá casuísticas, incluso entre empresas relacionadas, pero básicamente lo que estamos diciendo es que habrá recapitalización de vehículos que en un momento dado tengan un apalancamiento alto y que, al no poder hacer desinversiones a los precios que consideran adecuados, como la deuda se tiene que pagar, recapitaliza para pagar. También habrá casos en los que se tenga que vender para atender una deuda, y no quieres o no puedes poner más dinero. La verdad es que en España, posiblemente por la crisis que vivimos, se han hecho bastante bien los deberes en ir financiando a largo plazo y a unos costes muy razonables, lo cual no quiere decir que una vez que te metes en la rueda de tipos de interés más altos, vas a tener que ir pagando la deuda a un coste más alto. Pero, en general, no hay muchísimas situaciones distrés forzadas, de que te pilla el toro porque no puedes pagar. Habrá casos, por supuesto, pero no parece que sean ni los más grandes, ni la mayor parte del sector.

P. Ha hablado de transformación de activos, España tiene un parque logístico enorme superenvejecido. Basta con salir de Madrid por Coslada, San Fernando, Torrejón y ver lo que hay a orillas de la A-2. ¿Por qué nadie compra ahí, qué falta?

R. Bueno, de nuevo vemos los problemas de la cadena de producción, de lo que cuesta transformar los activos desde el punto de vista de comprar a un precio razonable, juntar unidades mínimas de suficiente tamaño, tener permiso para poder hacerlo, etcétera, frente a coger un suelo que está un poco más lejos pero no tiene todos esos problemas, que lo haces más rápido y quizás más barato, lo que tienes es un poco más coste de transporte. Al final los mercados son más o menos ávidos en buscar el coste de oportunidad. Pero lo que dices está muy bien apuntado. En la medida, en la medida que salgan los números, la transformación del tejido urbano, especialmente del tejido industrial que está en zonas urbanas, es muy natural. Ya lo estamos viendo, Nissan en Barcelona o Airbus aquí en Madrid ¿Qué pasa? Que eso son pastillas muy grandes, que es más fácil que coger uno a uno muy pequeñito.

P. Pero para la última milla tampoco se necesita tantísimo.

R. Cuanto más volumen le das, te salen mucho mejor los números. No solo ya desde el punto de vista de lo que cuesta comprar y arreglar, sino también un poco de la operativa. Los operadores que hacen última milla también necesitan volúmenes mínimos para dar servicio a la logística primaria y, en vez de tener 27.000 unidades pequeñitas por todo Madrid, intentar hacer cinco o seis hubs de última milla que luego distribuyen a las ciudades. Pero cuanto más te ahorras tener una red muy amplia, mucho mejor, si puedes simplificar la operativa, teniendo menos unidades grandes, funcionará mejor.

P. Ha hablado de que no cree que vaya a haber muchas situaciones distrés. ¿Tampoco en hoteles, que han tenido respiración asistida con los ICO y la moratoria concursal?

R. Es difícil dar un diagnóstico, porque hay muchos efectos cruzados. Pero estoy de acuerdo en que la planta hotelera se tiene que transformar, es verdad que para los grandes operadores se ha hecho mucha transformación ya, han entrado operadores muy fuertes, y tenemos grandes campeones de la industria hospitality y para ellos va a ser posiblemente una buena oportunidad toda la transformación que estamos viviendo. Pero es verdad que yo creo que hay muchos operadores más pequeños que posiblemente tengan más deuda y que vamos a ver consolidación, puede ser ventas de hoteles, compras de compañías o integraciones. Hay oportunidades y, si quieres, también amenazas.

P. Residencial obra nueva. Hay más demanda que oferta, y eso ha ayudado a sostener los precios. Pero ¿cuánto tiempo puede aguantar la industria con una producción de apenas 60.000 viviendas como estamos viendo?

R. Los promotores no solo harán vivienda tradicional, se meterán también en otros tipos de vivienda y entrarán las iniciativas para gente mayor, para gente independiente, para gente separada, para gente con niños. Y eso son también segmentos. Ahí los que están más instalados, más sofisticados o con más inversión, irán ganando cuota. Realmente creo que las promotoras grandes van a coger más cuota, igual que los inversores grandes ya están desde hace tiempo comprando más vivienda, en este caso solamente en alquiler, lo cual genera un mercado mucho más amplio y más institucional.

P. Segunda mano. Ahí sí está habiendo ya presión a la baja en los precios.

R. Bueno, yo creo que en segunda mano hay de todo, es muy difícil hacer medias. Todo tipo de tesis se puede defender en segunda mano. Pero cosas que son comunes a casi todas es que la diferencia entre segunda mano actualizado o segunda mano para transformar tiene unas diferencias de precio cada vez más amplias.

P. ¿Se atreve a dar una cifra?

R. Entre una vivienda nueva y una de segunda mano que no cumple los parámetros de demanda, puede haber un 30% de diferencia fácilmente, pero también puede haber 50%.

P. Diferencias enormes.

R. Enormes y además cada vez mayores: te tienes que adaptar a nuevos patrones energéticos, a algo más de domótica, los pasillos que son de otra manera, los baños son de otra manera… Fíjate lo que ha pasado con el covid, muchísima gente se ha cambiado de casa simplemente por el tema de covid. Entonces, cosas como tener o no terraza o balcón afectan.

P. Alquiler, ¿será asequible o no será?

R. Tenemos que hacer una reflexión muy profunda sobre el mercado de alquiler, sobre el mercado de la vivienda en general y el mercado de alquiler en particular. Al final, para que tengamos una mayor capacidad de dar vivienda asequible, tanto en compra como en alquiler, lo que tenemos que ser es capaces de poder ofrecer lo que la demanda puede pagar.

P. Pero la realidad es que no se cumple.

P. Tú puedes decirle a un joven que se compre una vivienda asequible, pero si luego no es asequible no se la va a comprar y si no tiene dinero para alquilarla, tampoco la va a alquilar. Entonces hay que construir desde la demanda a la realidad, ver dónde hay más posibilidades de rebajar los costes, y la primera parada es el suelo. ¿Cuánto cuesta el suelo?, ¿se podría tener suelo más barato?, ¿quiénes son los grandes tenedores? Muchos son de la administración pública. ¿Cómo podemos llevarlo hacia los actores que van a construirlo?, porque una parte podrá ser de iniciativa pública, pero todos sabemos las limitaciones que hay. Por lo tanto, tiene que ofrecer a la iniciativa privada el suelo en unas cantidades y a unos precios que permitan ir a ese precio final. Y luego está la construcción, si la haces con más volumen, más industrializada, puedes producir más barato, como las fábricas. No es lo mismo si haces un programa de 100 viviendas que si haces un programa de 15.000 viviendas. Lo bueno es que hay dinero para financiarlo, existen inversores finalistas que tienen voluntad de estar y de estar para tiempo y que además no quieren rentabilidades del 27%. Ahora, eso sí, quieren rentabilidades predecibles y que se puedan sostener en el tiempo, no un día un 2%, otro día un 7%, otro día un -17%.

P. Pero teniendo en cuenta que el 85%-90% del alquiler de este país está en manos de particulares. ¿Cómo se hace para que el alquiler sea asequible?

R. En parte haciendo más vivienda que esté en manos de institucionales. A cambio pueden pagar una rentabilidad razonable, justa, acorde al coste del dinero y un poquito más. Ellos tienen voluntad de tener más parte de la tarta, eso es una evolución positiva y en la medida que generemos un clima de regulación de mercado, de fiscalidad, de apoyo y de coste de la vivienda, desde el punto de vista de suelo y de la producción razonable, creo que veremos cada vez más empresas invirtiendo, desarrollando y teniendo vivienda asequible a largo plazo. Tenemos todos los factores, pero tenemos que poner las piezas adecuadas porque un mercado que está en manos de los particulares es un mercado un poquito menos desarrollado.Ni tú ni yo tenemos el tiempo, ni el conocimiento, ni la capacidad de ser excelentes en el tema del alquiler de la vivienda.

P. Ha hablado de fondos, y en las últimas semanas se ha advertido sobre la crisis de los reembolsos en los fondos inmobiliarios. ¿Le preocupa?

R. Lo que hemos visto hasta ahora, son cosas más o menos anecdóticas y yo creo que se están cumpliendo los compromisos. Si tú ves la industria en su conjunto, no tenemos una crisis de peticiones de rescate de los fondos inmobiliarios ni a nivel nacional ni a nivel internacional. Ahora, no vemos las razones para una inestabilidad estructural, porque vemos que existe unos comportamientos de oferta razonables, no existen excesos de oferta, existen unos apalancamiento razonables, además existe una entrada de los mercados de capitales no solo financieros, de banca, sino también de otros tipos de inversores que también están prestando fondos para el sector inmobiliario, existe una cierta inflación que si no se desboca tampoco es mala para los activos reales como los inmobiliarios. O sea que no vemos que la gente esté huyendo de lo inmobiliario. Vemos que los inversores, más bien, tienden a ir aumentando su exposición. Eso no quiere decir que un año suba, otro año baje, pero en términos estructurales el inmobiliario está para quedarse como complemento a una cesta diversificada de un inversor institucional razonable. Y como es un porcentaje todavía razonablemente bajo para muchos inversores, creemos que va a seguir aumentando la exposición al inmobiliario. Esto es lo importante, ya cosas anecdóticas de que uno tenga un problema, el otro tal. Eso puede pasar en cualquier circunstancia.

P. Estos años ha habido mucha inversión latinoamericana en España y ahora estamos viendo inestabilidades en Perú. ¿Cómo están los lazos con la región?

R. Latinoamérica es una región que todavía tiene muchísima oportunidad de desarrollo, es una tierra de oportunidades, por así decirlo. Ha habido muchísima inversión de inversores que están viniendo de México, Venezuela, Colombia, Portugal, Brasil y nuevos, como Perú, que se están sumando. Creemos que va a seguir aumentando, porque dinero llama a dinero y una vez que se establecen es más fácil. Creemos que hay mucha oportunidad, pero también hay mucha oportunidad de invertir ahí.

P. ¿España es la base de conexión de CBRE con Latinoamérica, como ocurre con muchos otros grupos?

R. Tampoco la base, porque también Estados Unidos tiene muchísima relación con Latinoamérica. En este caso, se ha tomado ahora la decisión de que el directivo que dirija Latinoamérica para el grupo sea yo. No te digo que eso obedezca a solo el hecho de ser español, pero algo de racional tiene, lo cual no quiere decir que entonces no sea importante Estados Unidos, porque Estados Unidos sigue siendo el mayor inversor de la región, especialmente en México. Durante muchos años ha estado más supervisado por Estados Unidos y ahora se ha dado la circunstancia de que me han elegido a mi para llevarlo. Yo creo que reconoce las dos cosas.

P. ¿Dónde ve más oportunidades de futuro?

R. Estamos apostando mucho por la diversificación, entrando en segmentos emergentes como educación, salud, agro, el vertical de deporte; seguimos creciendo mucho en deuda; en las geografías, hemos abierto Alicante hace poco y vemos que hay posibilidades de cubrir más mercados, hemos abierto hace poco en Portugal y trabajamos cada vez más como plataforma ibérica, de hecho, el agrobusiness lo hemos hecho con Italia y Portugal. En Data Center fuimos los primeros en abrir una división y este año hemos asesorado las dos principales operaciones, Xdata en San Fernando de Henares (Madrid) y AQ Compute en Barcelona. También estamos apostando mucho en tecnología con Proptech y la compra de VTS.

P. Cuando llegó a la presidencia del grupo, en 2013, apostó por rejuvenecer la plantilla. Ahora, ¿qué perfiles busca?

R. La visión es apostar por talento, da igual la edad, es un tema de capacidades y de compromiso. Lo importante es el talento y estamos diversificando hacia etnógrafos, sociólogos, psicólogos, data science, arquitectos ingenieros, diseño creativo para marca… Es una apuesta por talento diverso, que es garantía de renovación.

P. A priori, nadie diría que son los perfiles propios de una consultora inmobiliaria.

R. Si quieres saber cómo definir un producto de senior living, tienes que entender, integrar toda la información cuantitativa y cualitativa. Necesitas gente que sepa interpretar los datos de ciencias sociales, tener un componente técnico muy importante para todo lo relacionado con mejora energética y calidad del aire. El sector cada vez se profesionaliza más y las consultoras necesitan más capacidades.

P. ¿Con qué volumen de inversión vamos a cerrar este año que acaba y qué previsión tiene para 2023?

R. Cerraremos en 18.000 millones y el que viene es difícil decir, va a ser menos activo en la primera mitad y algo más activo en la segunda. Al estaremos en torno al nivel de 2018 (14.000 millones).

P. ¿El año 2018?, ya es una buena cifra.

R. Es una buena cifra, superior a las medias históricas.
“Everything can be taken from a man but one thing: the last of the human freedoms — to choose one’s attitude in any given set of circumstances, to choose one’s own way.”— Viktor E. Frankl
https://www.hks.harvard.edu/more/policycast/happiness-age-grievance-and-fear

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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Invierno 2022
« Respuesta #4 en: Diciembre 21, 2022, 22:49:57 pm »







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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Invierno 2022
« Respuesta #9 en: Diciembre 22, 2022, 07:21:39 am »
https://www.pressreader.com/spain/expansion-nacional/20221222/page/8/textview

Los puertos españoles precisan 5.000 millones para descarbonizarse


Saludos.


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