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Autor Tema: PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2023  (Leído 235756 veces)

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Cadavre Exquis

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Re:PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2023
« Respuesta #1635 en: Noviembre 18, 2023, 23:14:12 pm »
Hablando del Rey de Roma... (no estoy suscrito al Confidencial, cachis :roto2: )

Fallece el rey de 22@, el distrito que puso a Barcelona en el mapa tecnológico mundial

Citar
El destino le ha ahorrado contemplar el fracaso por un cambio de coyuntura.

Qué macabro :roto2: .

Pero no anda muy alejado de lo que pretende más de un rentista, estar ya criando malvas cuando ya no haya más que rascar y que le quiten lo bailao.
Citar
Fallece el rey de 22@, el distrito que puso a Barcelona en el mapa tecnológico mundial
Joaquín Castellví fue el pionero entre los promotores del distrito tecnológico del 22@ en la capital catalana. Ahora, con el modelo en crisis, su principal impulsor ha fallecido

Por Marcos Lamelas. Barcelona | 18/11/2023

Joaquín Castellví Rey, presidente de Grupo Castellví. (Cedida)

Joaquín Castellví Rey no fue el padre del 22@, pero convirtió ese distrito tecnológico en el barrio del Poblenou de Barcelona en su reino, ya que se erigió en su principal promotor. Hace una semana Joaquín Castellví, fundador y presidente del Grupo Castellví, falleció a la edad de 61 años después de arrastrar durante la última fase de su vida diversos y complejos problemas de salud. Su muerte coincide con un aire de crisis en el 22@, con edificios de oficinas vacíos por el teletrabajo, bajas cuotas de ocupación y precios de los activos a la baja en un entorno de subida de tipos. Castellví levantó el éxito del 22@ y el destino le ha ahorrado contemplar el fracaso por un cambio de coyuntura.

El 22@ fue un éxito sin precedentes. No solo por el volumen sino por lo prolongada en el tiempo. Solo desde 2015 atrajo más de 3.500 millones de euros de inversión en edificios de oficinas, según un estudio de EY. Pero el proyecto nació mucho antes. En el año 2000, el alcalde socialista Joan Clos siempre será recordado por el fiasco del Fórum de las Culturas. Pero en su alcaldía también se planificó el gran éxito de la ciudad: el 22@, un distrito tecnológico que sirvió para atraer empresas de tecnología y multinacionales de valor añadido. Empresas que pagan a sus trabajadores muy por encima de la media y que se volvió todo un foco de atracción de talento profesional. Compañías como Indra, T-Systems, Cisco, Amazon, Aenor, Mediapro, Schibsted, Cuatrecasas, Isdin, RBA, Orange, Microsoft, Glovo o Sanofi, entre otras. Refugio de start-ups. Se crearon más de 57.000 empleos y se levantaron más un millón de metros cuadrados de oficinas. En Cataluña no se ha vivido un proyecto de éxito económico comparable en ese mismo período.

Grupo Castellví fue un actor determinante de ese éxito. Porque los grandes proyectos no solo precisan de planificación urbana. También de dinero. Joaquín Castellví empezó comprando pequeñas naves industriales, buscando agrupar manzanas y consiguiendo la mayoría en las juntas de compensación. Al final sacó adelante proyectos de oficinas llave en mano, cuya propiedad luego se quedaba, de manera que Grupo Castellví empezó como promotor, pero creció como patrimonialista. Entre sus éxitos, la sede de T-Systems, la de la CMT o la de Indra en Barcelona; los cuarteles generales corporativos de Ogilvy, los edificios Luxa y WIP y dos hoteles, el Aston y el Junior, entre otros.

Ahora el futuro del grupo depende de lo que haga su hijo, Joaquín Castellví López. Hay tres hermanas más, una de ellas, Andrea Castellví, implicada en la gestión del grupo. La actividad promotora ya estaba de capa caída y el futuro parece que pasa por los ingresos de los activos promovidos que siguen en cartera, según fuentes del sector promotor en Barcelona.

Relación difícil

La relación entre padre e hijo nunca fue fácil. El fundador era muy intervencionista en la gestión. Hasta niveles de detalle, según confirman fuentes del sector inmobiliario. Por eso los directores generales no le duraban. Y eso dificultó también la continuidad generacional. Tanto que Joaquín Castellví López acabó creando el fondo hispano-suizo Stoneweg, que operaba desde Suiza, pero que en esencia invertía en España, muchas veces en el 22@ asociado con su padre, como en el edificio Luxa. Solo que donde el padre retenía el patrimonio, el hijo vendía, que para eso llegó a movilizar hasta 5.000 millones de inversión y había que retribuir a los partícipes del fondo.

 Con la muerte de Joaquín Castellví, Barcelona pierde a un promotor. Su compañía seguirá como patrimonialista, un poco lo que pasado con Núñez y Navarro con el fallecimiento de Josep Lluís Núñez en 2018. Con Joaquín Castellví padre, la compañía jugaba a atacar. Ahora lo hará a defender. La escala es diferente, pero salvando las distancias se puede decir que Joaquín Castellví fue a las oficinas, lo que Núñez y Navarro fue a la vivienda en la capital catalana.

Futuro de un proyecto

A la vez también queda en el aire el futuro del 22@. Tras la pandemia, el 40% de las oficinas construidas se encuentran vacías. Esos mismos trabajadores que llegaron al barrio ganan tanto dinero que, si dicen que sí quieren teletrabajar, luego cuesta mucho volverles a traer de vuelta al despacho. Ada Colau paralizó el desarrollo al norte de la Diagonal, pero ahora, aunque Jaume Collboni consiga volver a la situación inicial, el momento inversor ha cambiado. Se apostó por el sector TIC y la fibra. Pero esa combinación también independizaba a los empleados de sus centros de trabajo. Y que eso era posible se demostró con el covid.

El ciclo de 20 años de crecimiento continuado en el 22@, con edificios emblemático como la Torre Agbar, propiedad de Merlin Properties, ha acabado. Los 358.000 m2 que se quieren levantar al norte de la Diagonal parecen excesivos para el actual momento de mercado, con precios a la baja y tipos en la parra. Colau no pudo con el 22@ pero una crisis mundial en el sector de las oficinas sí. Y además, para una zona que objetivamente es peor, como Diagonal Norte, más lejos del mar. Todo apunta a que hace falta una nueva planificación y reducir la superficie de terciario. Y apostar por más vivienda. Libre y de protección oficial. Era lo que decía Colau. Y antes que ella, lo pidió Josep Lluís Núñez, que se enfrentó al Ayuntamiento por ello en la década del 2000. Durante 20 años el ciclo dio la razón al PSC en su apuesta de oficinas ante todo. Ahora el ciclo ha cambiado y, como decía John Maynard Keynes, "cuando los hechos cambian, yo cambio de opinión". O, dicho de una manera más personal, la era Castellví en el inmobiliario de Barcelona ha terminado. Es hora de cambiar.
Saludos.

Cadavre Exquis

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Re:PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2023
« Respuesta #1637 en: Noviembre 19, 2023, 07:19:42 am »
¿QUÉ VA A PASAR CON LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN 2024?.—

En 2024 se va a intensificar la caída.


Y, a los falsos profetas —que han enlutado la tierra—, el camino se les convertirá en despeñadero (Jeremías 23:12).

Apunte del Banco España, anteayer, en la universidad de Georgetown: In the Spanish case, a large fraction of the wealth built up is in the form of residential property, which is a rather illiquid form of wealth, while retirement savings held in pension funds are among the lowest in OECD countries. As a result, the disposable income and consumption of the Spanish population depend crucially on the public generosity.

¡'Pa' habernos 'matao'!, en la investidura del presidente del Gobierno. Menos mal que el ganador no quiso gobernar, ja, ja, ja, y prefirió humillarse ante La Gustafruta.

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Re:PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2023
« Respuesta #1638 en: Noviembre 19, 2023, 09:12:50 am »
Lo contrario de "conservadores contestatarios" ¿qué sería?

Conservadores sumisos.., conservadores dóciles.., ¿conservadores conniventes tal vez?

Don't be stupid, be smarty
Come on join the Nazi party

https://youtu.be/R95H-opQ-NM?si=V7qUz9Rla7OfpH-i


Well
Hi there people
You know me
I used to run a little joint called Germany.
I was number one
The people's choice
And everybody listened to my mighty voice.
My name is Adolf
I'm on the mike.
I'm gonna hip you to the story of the New Third Reich
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« última modificación: Noviembre 19, 2023, 09:16:32 am por Suavesito_Papi »

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Re:PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2023
« Respuesta #1639 en: Noviembre 19, 2023, 09:51:29 am »

Buenos días,

Cadavre, por favor, mira si puedes colgar la portada de la vanguardia de hoy domingo, cuando muchos compran el diario.


https://www.expansion.com/economia/2023/11/18/6557a6b1e5fdeaa71b8b462f.html





Saludos.

Derby

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Re:PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2023
« Respuesta #1640 en: Noviembre 19, 2023, 09:59:58 am »
¿QUÉ VA A PASAR CON LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN 2024?.—

En 2024 se va a intensificar la caída.


Y, a los falsos profetas —que han enlutado la tierra—, el camino se les convertirá en despeñadero (Jeremías 23:12).

Apunte del Banco España, anteayer, en la universidad de Georgetown: In the Spanish case, a large fraction of the wealth built up is in the form of residential property, which is a rather illiquid form of wealth, while retirement savings held in pension funds are among the lowest in OECD countries. As a result, the disposable income and consumption of the Spanish population depend crucially on the public generosity.*

¡'Pa' habernos 'matao'!, en la investidura del presidente del Gobierno. Menos mal que el ganador no quiso gobernar, ja, ja, ja, y prefirió humillarse ante La Gustafruta.

https://forbes.es/ultima-hora/368663/de-cos-avisa-de-que-habra-que-adoptar-nuevas-medidas-para-apuntalar-la-sostenibilidad-de-las-pensiones/

Citar
De Cos avisa de que habrá que adoptar nuevas medidas para apuntalar la sostenibilidad de las pensiones

El gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos, ha advertido de que habrá que adoptar nuevas medidas para apuntalar la sostenibilidad financiera del sistema público de pensiones y considera que es necesaria una evaluación «transparente, continua y exhaustiva» de los efectos de estas reformas impulsadas, incluido su impacto en la equidad intergeneracional.

Según ha alertado el gobernador durante su intervención en la ‘Conference on Ageing’, organizada por Banco de España, CEMFI y Georgetown University, se está produciendo un importante cambio demográfico, que no hará sino acelerarse a medida que avance el siglo XXI.

El gobernador ha avisado de que un cambio demográfico tan grande podría tener profundas repercusiones económicas, con consecuencias incluso para la eficacia de las políticas monetarias y fiscales. «Junto con el impacto del cambio tecnológico y climático es probable que represente el mayor reto al que se enfrenten las políticas económicas y sociales en las próximas décadas», ha alertado Hernández de Cos.

A medida que crece la población jubilada y si las prestaciones per cápita se mantienen constantes, las transferencias a través de del sistema público de pensiones aumentarán. Además, cuanto menor sea la proporción de población en edad de trabajar menores serán, en términos relativos, los ingresos procedentes de las cotizaciones a la Seguridad Social utilizados para financiar las prestaciones sociales contributivas.

Además, a medida que la población envejece, aumenta la demanda de servicios públicos sanitarios y de cuidados de larga duración.

De hecho, la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF) prevé que el gasto total en pensiones en España aumente desde el 13% del PIB actual al 16,2% en 2050. El aumento del gasto sanitario sobre el PIB también se prevé considerable, con un incremento de casi 1,5 puntos porcentuales en las próximas tres décadas, según las previsiones del último informe de la Comisión Europea.

Según ha recordado el gobernador, en la última década, el sistema de pensiones ha sido objeto de una serie de reformas, principalmente encaminadas a aumentar la edad efectiva de jubilación, apuntalar los ingresos de la Seguridad Social e introducir un mecanismo de ajuste automático.

«La estimación del impacto que las distintas medidas aprobadas pueden tener sobre los ingresos y gastos del sistema en las próximas décadas está sujeta a mucha incertidumbre», ha reconocido.

En cualquier caso, Hernández de Cos ha apuntado que el amplio abanico de estimaciones disponibles –del Banco de España y de otras instituciones– sugiere que, como consecuencia de los distintos cambios legislativos aprobados desde 2021, el sistema de pensiones español tendrá que asumir, a largo plazo, mayores obligaciones de gasto que no se verán compensadas en su totalidad por los ingresos obtenidos.

Otra incertidumbre, según el gobernador, es el posible impacto adverso del aumento de las cotizaciones a la Seguridad Social sobre el empleo, los salarios y la competitividad.

Según estas estimaciones, habrá que adoptar nuevas medidas para apuntalar la sostenibilidad financiera del sistema. Y, en cualquier caso, es necesaria una evaluación transparente, continua y exhaustiva de los efectos de estas reformas, incluido su impacto en la equidad intergeneracional.

CAMBIOS EN EL AHORRO Y MENOS INVERSIÓN

Según el gobernador, el envejecimiento de la población provocará cambios sustanciales en las pautas de ahorro y las carteras patrimoniales de los hogares, ya que cuanto mayor sea el tamaño relativo de la población de más edad, mayor será la propensión media al consumo y menor la tasa de ahorro.

No obstante, y aunque el «efecto» del envejecimiento de la población significaría por sí mismo una menor tasa de ahorro a largo plazo, el ahorro agregado tenderá a aumentar durante la transición hacia una sociedad más envejecida debido a las expectativas de mayores necesidades de consumo en el futuro.

Además, tras un periodo de caída en picado de la fecundidad y de gran incertidumbre sobre la cuantía de sus pensiones y su longevidad, es posible que los hogares se sientan menos inclinados a transferir su patrimonio en forma de herencia.

En cuanto a la inversión, algunos factores sugieren que es probable que disminuya a medida que aumente el peso relativo de la población de más edad. Este será el caso, por ejemplo, de la inversión inmobiliaria, dado el menor peso de población joven y la fuerte acumulación de viviendas residenciales durante la primera década de este siglo.

Según Hernández de Cos, los cambios en el ahorro y la inversión tendrán implicaciones para los flujos internacionales de capital, ya que el capital tiende a fluir hacia países con poblaciones relativamente más jóvenes, mayor crecimiento de la productividad y mayor rendimiento del capital.

«En consecuencia, habrá salidas de capital y superávit por cuenta corriente en los países en los que la población envejece más rápidamente, que, en principio, serán los que experimenten descensos más rápidos y acusados del rendimiento del capital y de la productividad», ha señalado.

EFECTOS MACROECONÓMICOS

Asimismo, el gobernador ha advertido de que la eficacia de las políticas de estabilización macroeconómica también puede verse afectada por los cambios demográficos.

En primer lugar, el envejecimiento de la población afecta a una importante referencia para la política monetaria, el llamado «tipo de interés natural», es decir, el tipo teórico compatible con el pleno empleo y, por tanto, el que prevalecería en equilibrio en condiciones de estabilidad de precios y brecha de producción nula.

«En la medida en que el envejecimiento de la población conduce a un mayor ahorro y a una menor inversión, el envejecimiento de la población reducirá el tipo natural», ha anticipado.

Además, el envejecimiento de la población también repercute en los precios relativos de los bienes frente a los servicios, así como en los salarios. Una población de más edad demanda relativamente más servicios, cuyos precios tienden a aumentar más lentamente.

Además, en términos relativos, las personas mayores suelen mostrar un comportamiento más antiinflacionista, ya que han acumulado más riqueza y, por tanto, son acreedores netos.

SE REDUCEN IMPUESTOS SOBRE LA RENTA Y MÁS PRESIÓN EN GASTOS PÚBLICOS

Por lo que respecta a la política fiscal, es probable que el envejecimiento de la población también modifique el volumen y la composición de los ingresos y gastos fiscales.

En términos de ingresos, una tendencia a la baja en el tamaño de la población en edad de trabajar y de la tasa de actividad reducirá el peso de las cotizaciones sociales y de los impuestos sobre la renta.

Además, dado que la población de más edad tiende a consumir más bienes y servicios que están sujetos a impuestos sobre el consumo más bajos (debido a los subsidios y a la exención del IVA en los servicios públicos), el envejecimiento de la población también puede reducir el tipo impositivo agregado efectivo.

En cuanto a los gastos, la mayor demanda de políticas sociales ejerce una presión extraordinaria sobre presupuestos públicos, sobre todo, aunque no sólo, en forma de programas de pensiones y sanidad.

*https://www.bde.es/f/webbe/GAP/Secciones/SalaPrensa/IntervencionesPublicas/Gobernador/Arc/IIPP-2023-11-17-hdc_en-or.pdf pág. 3

* A partir del min. 29
“Everything can be taken from a man but one thing: the last of the human freedoms — to choose one’s attitude in any given set of circumstances, to choose one’s own way.”— Viktor E. Frankl
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Re:PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2023
« Respuesta #1641 en: Noviembre 19, 2023, 10:06:09 am »

Buenos días,

Cadavre, por favor, mira si puedes colgar la portada de la vanguardia de hoy domingo, cuando muchos compran el diario.

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Re:PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2023
« Respuesta #1642 en: Noviembre 19, 2023, 10:17:35 am »
https://www.lavanguardia.com/opinion/20231118/9389007/vivienda-prioridad.html

Citar
La vivienda como prioridad

El incremento de los tipos de interés y la restricción del crédito han frenado la compraventa de viviendas en España. Es un impacto derivado de la política monetaria restrictiva del Banco Central Europeo (BCE) para combatir la inflación. La construcción de nuevas viviendas también se ve afectada, ya que las dificultades financieras desincentivan a los promotores, lo que agrava aún más la escasez habitacional que sufre el país.

Esta situación se suma a la inseguridad jurídica generada para los propietarios que quieren poner sus pisos en alquiler, a raíz de las nuevas normas legales adoptadas al respecto. Todo ello ha reducido la oferta de viviendas en venta y en alquiler. El resultado se traduce en que los precios de venta no bajan todo lo que deberían y que los alquileres vuelven a dispararse un año más. En octubre han subido un 7%, según avanzan los portales inmobiliarios. Los alquileres siguen disparados y la venta de viviendas cae al subir los tipos de interés

Los datos son claros. Esta semana, el Instituto Nacional de Estadística ha informado de que las operaciones de compraventa de viviendas han caído un 23,7% en septiembre –casi un 30% en Catalunya– y un 8,4% desde primeros de enero. También se han firmado menos hipotecas. En concreto, por un importe inferior en un 22% a la media del año pasado, aunque este dato no refleja las numerosas compras que se pagaron en efectivo, que fueron un 36,85% del total.

Los precios, como consecuencia del frenazo en la compraventa de viviendas, han bajado ligeramente o se han estabilizado, según el Colegio de Registradores, cuando el año pasado la subida fue de cerca de un 7%. Desde el sector inmobiliario no se habla de crisis sino de acomodación del mercado a las nuevas condiciones financieras. En esta situación, las compañías que gestionan los inmuebles que se quedaron los bancos y los fondos en la anterior crisis inmobiliaria han lanzado agresivas campañas de descuentos de precios, de hasta el 62%, para poder cumplir sus previsiones de venta de activos. Pero pese a ello les cuesta encontrar compradores, porque la mayoría de las veces sus pisos no se adaptan a las demandas del mercado, ya que están en ubicaciones secundarias, inacabados o en mal estado de conservación.

La radiografía de la vivienda en España refleja un mercado que no funciona, con una grave falta de pisos sociales y de acceso financieramente asequible, que impide a un gran número de familias y, sobre todo, de jóvenes tener un techo digno. La solución está en un aumento de la oferta, tanto de venta como, principalmente, de alquiler, para equilibrar los precios del mercado. Para ello sería fundamental dar seguridad jurídica para que se invierta más en pisos de alquiler, tanto los pequeños y medianos ahorradores como los grandes fondos. La nueva ley de la Vivienda y las normativas municipales más recientes no ayudan. Los agentes de la propiedad inmobiliaria (API) de Catalunya afirman que la limitación de los alquileres ha provocado un descenso del 15% de la oferta de pisos de alquiler. Esa política de vivienda, que impulsa Sumar –socio del PSOE en el gobierno–, debería revisarse una vez que se ha comprobado que no da resultados positivos.

El presidente Pedro Sánchez ha reafirmado la voluntad de hacer de la vivienda una prioridad de su gobierno. En este sentido, en cambio, es muy positiva la decisión de impulsar la construcción de 183.000 nuevas viviendas y de mejorar las ayudas al alquiler. Pero lograr ese objetivo de nuevas viviendas, que representan solo un 20% de las que se necesitan en el país, es muy difícil porque falla la planificación urbanística de autonomías y ayuntamientos, que son quienes tienen la competencia, según denuncia el sector inmobiliario. En cualquier caso, hay que destacar que esta es la primera vez, en más de cuarenta años, que se apuesta decisivamente desde un gobierno por la promoción de pisos de alquiler accesible. Para ser eficiente, sin embargo, la política de vivienda debería armonizarse con las necesidades y la realidad del mercado.
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Re:PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2023
« Respuesta #1643 en: Noviembre 19, 2023, 10:27:23 am »
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Re:PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2023
« Respuesta #1644 en: Noviembre 19, 2023, 11:16:15 am »


Gracias Derby  ;)

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Re:PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2023
« Respuesta #1645 en: Noviembre 19, 2023, 11:33:29 am »
Avance informativo :roto2: .

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Los servicers inmobiliarios, las empresas que gestionan los inmuebles que se quedaron los bancos y los fondos de inversión en la anterior crisis inmobiliaria, han lanzado agresivas campañas de descuentos de precios, de hasta el 62%, para tratar de acelerar la venta de activos.

Derby pone ahora el desarrollo completo, la entradilla ya nutre lo suyo como dirían en otros foros  :biggrin: .

https://www.lavanguardia.com/economia/20231119/9388695/fondos-aceleran-descuentos-reducir-cartera-inmuebles.html

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Derby

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Re:PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2023
« Respuesta #1648 en: Noviembre 19, 2023, 11:54:13 am »
Los fondos tienen mucho (muchísimo, en realidad) margen para rebajar precios...pero hay que mantener los precios de catálogo.

Y sí, también la falta de oferta de coches Ferrari aumenta su precio  :biggrin:

https://www.lavanguardia.com/economia/20231119/9388695/fondos-aceleran-descuentos-reducir-cartera-inmuebles.html

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Los fondos aceleran los descuentos para reducir su cartera de inmuebles

Las entidades tratan de frenar la caída de ventas antes de final de año

Los servicers inmobiliarios, las empresas que gestionan los inmuebles que se quedaron los bancos y los fondos de inversión en la anterior crisis inmobiliaria, han lanzado agresivas campañas de descuentos de precios, de hasta el 62%, para tratar de acelerar la venta de activos.

Los servicers , como Altamira, Aliseda, Hipoges, Servihabitat, Solvia o Haya Real Estate, tratan de cumplir sus objetivos de ventas anuales, pese a que el mercado inmobiliario se prevé que cierre el 2023 con un descenso del 15% en la venta de viviendas, y anticiparse a una previsible bajada de precios el año que viene.

“En nuestro caso, las campañas de descuentos están sujetas a una estrategia de gestión activa de las carteras”,  :roto2: señala Eduard Mendiluce, consejero delegado de Aliseda y Anticipa, las compañías de los fondos gestionados por Blackstone, que añade que “puntualmente, estas también buscan incrementar el ritmo de ventas”. Juan Ramón Prieto, director de operaciones de Hipoges, un servicer controlado por el fondo KKR, señala que campañas similares ya se vieron en años anteriores. “Es muy frecuente que en el último trimestre del año haya campañas de descuentos y rebajas en los inmuebles de cara a cerrar el ejercicio con las mejores cifras posibles”.

Fondos y bancos concentran sus activos en la costa mediterránea, donde fue mayor el boom constructor de principios de siglo, y donde los precios están aún de media un 29% por debajo de los niveles que alcanzaron en el 2007. Sus viviendas, y sobre todo sus suelos, acumulan ya más de una década sin encontrar compra­dores porque no se adaptan a las demandas del mercado. Así, suelen estar en ubicaciones secundarias, en mal estado de conservación o, en el caso de los pisos de obra nueva que se adjudicaron de promotores que entraron en concurso de acreedores, son obras inacabadas o tienen viviendas pequeñas y sin espacios exteriores.

La falta de oferta mantiene los precios

En el caso de Aliseda y Anticipa, explica Mendiluce, “el valor medio de los pisos con los que contamos en nuestra cartera se sitúa entre los 100.000 y 120.000 euros, por lo que somos una excelente alternativa para los clientes que buscan acceder al mercado de la vivienda a precios más moderados”. Según los datos de la Sareb, la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, que se adjudicó el mismo tipo de activos de las antiguas cajas quebradas, el precio medio de las viviendas que vende a través de los servicers es de 97.000 euros.

La vivienda, explica Mendiluce, “es la parte del mercado inmobiliario que más capacidad de resistencia en cuanto a precios tiene frente al incremento de los costes de financiación. Además, la falta de oferta compensa el menor número de transacciones previstas, y los precios se mantienen con ligeros descensos solo en algunas regiones y en los segmentos de precios más elevados”.

Diferencias geográficas

También desde Hipoges ven estabilidad de precios, “aunque dependerá mucho de cada zona”, señala Prieto. Así, explica, los precios se están “resintiendo” en regiones sin grandes núcleos de población (como Zamora, Soria o Jaén), pero suben en las ciudades costeras y se mantienen estables en Madrid y Barcelona.

Los fondos están manteniendo las ventas este año en buena parte por el alto número de compradores que adquieren los inmuebles al contado, que en el caso de los fondos de Blackstone supone el 55% de las operaciones. Fuentes inmobiliarias señalan que suelen ser compras de viviendas para segunda residencia, para los hijos o en menor medida como inversión. “El ahorro acumulado durante la pandemia va a acabarse, y existe preocupación por lo que puede pasar el año que viene”, reconocen.

Los pisos rebajados están en la costa mediterránea, con un precio que ronda los 100.000 euros

Según los datos del INE, en los ocho primeros meses del año, en España se han comprado 152.325 viviendas sin hipoteca, el 36,85% de todas las ventas realizadas, pero ese porcentaje alcanza el 56,6% en la Comunidad Valenciana, el 49,2% en La Rioja, el 47,8% en Murcia, el 45% en Cantabria o el 44,5% en Castilla y León.

Los fondos, señalan las mismas fuentes, pueden rebajar más el precio que los bancos, porque compraron los inmuebles en grandes lotes y con altos descuentos. Así, la bajada de precios rara vez les genera pérdidas, a diferencia de lo que le sucede a la banca, que es por tanto mucho más reacia a aplicar descuentos.

Para Eduard Mendiluce, “los fondos no son más agresivos que los bancos en cuanto a precios. Solamente tienen una lógica distinta: mientras que los bancos atienden a los valores contables, los fondos de inversión persiguen maximizar el valor de la cartera”.

Según Juan Ramón Prieto, “los fondos, por su naturaleza y ciclos, suelen tener una mayor agilidad a la hora de adaptarse a las situaciones de mercado que los bancos, cuya regulación y control son muy estrictos”. Prieto recuerda que Hipoges gestiona tanto activos de fondos, como KKR, de la Sareb y de bancos. A su juicio, los descuentos de los fondos no son homogéneos, sino que “dependen de la estrategia de cada uno, del momento en que se encuentre su cartera y siempre de la rentabilidad obtenida y esperada”.

Fondos frente a bancos

Los servicers están aplicando los mayores descuentos de precios a los suelos, con rebajas del 40% en el caso de Servihabitat o de hasta el 50% en Aliseda. “Los suelos son un producto mucho más complejo que la vivienda y en el que los compradores son más reducidos”, señala Prieto, por lo que prevé que la evolución de su valor y del ritmo de ventas “dependerá mucho de cómo se comporte el mercado de obra nueva”.

Según los últimos datos del INE, las ventas de obra nueva empezaron a bajar en septiembre, un 19,7%, tras meses resistiendo mejor que las de segunda mano, en buena parte porque las ventas se cerraron a menudo sobre plano, más de un año antes.

Los fondos aplican las mayores rebajas a los suelos, porque se ha parado el interés de los promotores

Para Mendiluce, “la realidad es que con una producción de menos de 100.000 viviendas al año, la obra nueva es escasa y, por tanto, el suelo mantiene un nivel de fortaleza importante”. Las compañías de Blackstone –“la primera gestora de suelo del país con más de 3.000 millones de euros bajo gestión”, asegura– están “vendiendo más de 40 millones de euros­ al mes de suelo sin descuentos de precio”, aunque reconoce que realizan “ofertas puntuales y gancho en algunos activos”. A su juicio, el suelo es ahora uno de los mejores activos inmobiliarios y será una de las palancas de crecimiento del grupo.

Las ventas de suelo, sin embargo, se ven frenadas por el parón de los promotores. Según explicó Gonzalo Bernardos, profesor de la UB y director del estudio inmobiliario de Forcadell, la crisis inmobiliaria destruyó el tejido empresarial local y ahora “los grandes promotores son de fondos, y muchos en España ya están de salida”. Y los pequeños promotores que sobrevivieron a la anterior crisis han frenado el inicio de nuevas obras, porque la demanda de compra es inferior y puede acceder a precios más bajos. A los promotores, además, el aumento de los tipos de interés y de los materiales les ha dejado sin márgenes.
“Everything can be taken from a man but one thing: the last of the human freedoms — to choose one’s attitude in any given set of circumstances, to choose one’s own way.”— Viktor E. Frankl
https://www.hks.harvard.edu/more/policycast/happiness-age-grievance-and-fear

Benzino Napaloni

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Re:PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2023
« Respuesta #1649 en: Noviembre 19, 2023, 12:00:31 pm »
Gracias Cadavre, con el móvil no podía subir las fotos del diario.

Damas, caballeros, fíjense en los titulares y las gráficas repartidas en estas páginas.

Los fondos sueltan descuentos de hasta el 60% (sería interesante ver el desglose completo).
Se reconoce sin tapujos que empiezan las caídas.
Se habla abiertamente de un 20% de rebaja en oficinas y un 7% en residencial (imaginen las cifras reales).

Como estamos comentando Derby y yo ahora, los fondos han pasado a una nueva fase y sueltan lastre. Lo que compraban eran "bolsas cerradas" conteniendo de todo, sin mirar ni hacer preguntas. La quita que ya quieren aplicar apunta a renunciar a las plusvalías para evitar comerse los pisitos con patatas.


No sé hasta qué punto la investidura de Sánchez ha terminado de activar esto, aunque sí había quien confiaba en un milagro de última hora y lograr al menos la repetición de elecciones. El jueves pasado se esfumó esa posibilidad.

El hito está claro: ha trascendido a la prensa y en portada. Los titulares tampoco dejan lugar a dudas. Se acabó la resistencia de los precios, empieza el mambo de las bajadas.

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