Una de IMPUESTOS. Me encanta que se haga esa pregunta. Me sirve para repasar un poco el tema si tengo que explicárselo a algún cliente.
Si analizamos la tributación de la propiedad de las viviendas (dejamos aparte otros inmuebles, como locales o rústicos), hay que empezar por decir que la vivienda habitual del contribuyente está totalmente exenta de tributación en IRPF y hasta 300.000 euros en el Impuesto sobre el Patrimonio, en donde el valor de un inmueble es el mayor de los tres siguientes: el valor determinado por la Administración a efectos de otros tributos, el precio o contraprestación de adquisición, y el valor de referencia previsto en la normativa del Catastro inmobiliario. La vivienda habitual del contribuyente paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles como cualquier otro, según su valor catastral (que es distinto al valor de referencia citado antes), que no se suele utilizar para fijar ningún precio.
Si el inmueble no es la vivienda habitual del contribuyente y no está alquilado, las segundas residencias, sí tributan por IRPF, una renta imputada que se añade a la base imponible general (que es progresiva y cuyo porcentaje aumenta según aumenta la base). La renta imputada es del 2% del valor catastral, que será 1,1% si el valor catastral fue revisado los últimos 10 años. No es un cantidad alta y sobre ella se aplica un porcentaje. No hay exención en IP y pagan IBI, con un recargo desde la aprobación de la ley de vivienda el año pasado.
Si el inmueble se arrienda, sus ingresos se consideran rendimientos del capital inmobiliario, que forman parte también de la base imponible general progresiva. Pudieran ser rendimientos de actividad económica si se empleara a una persona a tiempo completo laboralmente (el perro de la antigua “caseta y perro” del que hablábamos hace tiempo los fiscalistas). Se pueden deducir bastantes gastos (de mantenimiento, del abogado y contable, del portero, el seguro del inmueble, el IBI pagado, las reparaciones y cambios de mobiliario, incluyendo la amortización del inmueble, considerada un 3% de su importe de adquisición). Y sobre ese rendimiento neto se aplica una reducción que hasta el año pasado era del 60% del resultado y ahora es del 90% si se hace un nuevo contrato al mismo arrendatario bajándole el precio en una zona tensionada, 70% si el arrendatario es menor de 35 años y está en una zona tensionada y que, si no se cumplen esas circunstancias, es como mínimo del 50%. El resultado generalmente es que no se paga una cantidad desorbitada por estos ingresos. Con las reducciones podemos decir que los netos están exentos en un 50%, por lo menos. El motivo, según la exposición de motivos de la ley de vivienda, “estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles”. Señalar que estas reducciones sólo se aplican a los rendimientos declarados. Si la inspección descubre un alquiler no declarado, no se aplican.
En general, no se considera que los arrendamientos de temporada o turísticos tengan derecho a estas reducciones. Incluidos los arrendamientos a estudiantes, aunque algún Tribunal Superior de Justicia está resolviendo a favor de permitir aplicarlas ya que consideran que un estudiante “vive” en su piso de estudiante aunque sean 10 meses al año.
Como dije, no hay exención en IP ni en IBI en estos casos. Y el arrendamiento también tributa en ITP, pero suele estar bonificado y no se controla mucho.
Las deducciones en IRPF para el arrendatario que paga son mínimas, con un máximo de 1000 euros y si se es menor de 35 años. En Madrid lo subieron a 1.200 euros (vamos a la ruina).
Mañana, si tengo tiempo, me pongo con las sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas y a las SOCIMI. Y otro día explicó cómo va lo de la tributación en la venta, que me daría para varios capítulos de varios mementos tributarios (de la editorial Lefebvre).
Lo que yo observo es que los motivos de fiscalidad no influyen en la decisión de alquilar o no una vivienda para un propietario. Las reducciones en los rendimientos se crearon en su día para alentar a la oferta de pisos, reduciendo sus costes fiscales y haciendo atractivo que se arrendaran, al mismo tiempo que se quería fomentar la declaración voluntaria de los mismos y acabar con los pagos en negro. Esto último ya es una preocupación secundaria y el motivo es el cruce de datos que hacen los ordenadores de la AEAT, autenticas bestias pardas. La AEAT, antes de presentar la declaración anual de IRPF, exige que el contribuyente ratifique el domicilio, con su referencia catastral y se informe del NIF del arrendador. Y el arrendador debe declarar el NIF del arrendatario. Todo el mundo es un confidente. Y en inspecciones he visto como la AEAT maneja los datos de consumo, transmitidos por las entidades suministradoras de luz y agua, de cada inmueble, por lo que si enciendes una bombilla, Hacienda la sabrá y preguntará quién está en la casa. La zanahoria de las reducciones para incentivar la declaración no es necesaria ya porque es difícil arrendar un inmueble y que la AEAT, si quiere, lo sepa. Otra cuestión puede ser el precio que se declare, ahí no voy a poner la mano en el fuego por nadie, especialmente porque el sistema, tan quisquilloso con otras cosas, no se preocupa por controlar lo qué paga el inquilino ni le da un incentivo para declararlo. Para el inquilino nada es deducible, salvo en circunstancias muy restringidas y de las que me gustaría saber estadisticas.
Porque son incentivos a la oferta, dirigidos al propietario. El inquilino no tiene ventajas fiscales por vivir en alquiler.
Los impuestos y sus bonificaciones sirven para muchas cosas, para incentivar (o no entorpecer) actividades que se consideran beneficiosas y hacer más gravosas y caras aquellas que se consideran nocivas para el grupo social. Hay que preguntarse qué efecto queremos y qué sacrificamos para conseguirlo (o quién paga el pato, vamos).
En otro orden de cosas, no tranquiliza (¡asusta!) constatar que quién tiene los fondos no tiene las competencias y quién tiene las competencias no tiene los fondos y todo depende de una fontaneria que ha de instalarse y de unos fontaneros que tienen que decidir donde poner los grifos mientras los clientes siguen bajando con cantaros a la fuente.
Tal y como estoy viendo cómo va la Transición Estructural realmente existente (de motor de explosión al motor electrico en el transporte por carretera) miedo me da cómo va a ser la Transición Estructural esperada y necesitada del "real estate" ese.
