PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Veranito 2025

[asustadísimos]

[El objeto interestelar 3i/Atlas pudieran ser 13 millones de naves inmovaciadoras volando en formación.

Carlos Jesús avisó. Omitió que sería él quien las enviaría. Histórico 2025.]

[Derby]

Ahora mismo es lo que está pasando: la gente busca como puede meterse en una hipoteca porque los alquileres son inaccesibles (más allá de inasequibles). Las entidades y los brokers de hipotecas están sacando humo tratando de "colocar" la máximas hipotecas posibles. Ahora bien, supuestamente no es como en el pasado porque las tasaciones son bastante ajustadas (siempre por debajo del precio de venta que está inflado) y el préstamo bancario no supera el 80% del valor de tasación. Salvo por los inmuebles de bancos...en este caso, si les compras "sus pisitos" te dan condiciones más beneficiosas...Concretamente la entidad a la que alude el artículo es de las más activas actualmente.

Lo que ocurre es que ahora mucha gente compra para invertir (buy to let) y eso tiene, al menos, dos consecuencias inmediatas: los precios de vivienda "para vivir" se mantienen inflados y mucha gente se está llenando de inmuebles que luego no puede "rentabilizar" (y eso sólo irá a peor).

https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/residencial/2025-08-09/vivienda-esfuerzo-accesibilidad-hogares-salario-hipotecas-bancos-amortizacion_4186320/

7 AÑOS DE SUELDO PARA PAGAR LA CASA
Más plazo y mayor financiación: así se maquilla el esfuerzo en la compra de vivienda

El juego de la banca con estas dos variables ha permitido, en gran medida, mantener a raya el esfuerzo que deben realizar las familias a la hora de comprar una vivienda


Así se maquilla el esfuerzo en la compra de vivienda. (Foto: iStock)

Más tiempo para pagar la hipoteca y mayor importe de financiación. El juego de la banca con estas dos variables ha permitido, en gran medida, mantener a raya el esfuerzo que deben realizar las familias a la hora de comprar una vivienda, a pesar de que los precios llevan subiendo a ritmos de dos dígitos desde hace casi dos años.

Según el último dato del Banco de España, las familias españolas necesitan actualmente más de 7 años de salario (7,25) para poder comprar una casa. Un dato que ha repuntado ligeramente en el último año y medio, pero que se mantiene relativamente estable desde 2013, cuando tocó fondo y por debajo de los máximos de la burbuja, cuando era necesario el salario íntegro de casi 10 años para poder comprar una casa.

De hecho, el mayor esfuerzo para comprar una casa fue justo antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria que dio paso a la crisis de 2008: hablamos de septiembre de 2007 (9,46 años de media), junio de 2007 (9,38 años) y diciembre de ese mismo año (9,32 años). A partir de ese momento, el indicador comenzó a caer en picado hasta los 6,59 años de 2015, justo un año después de que se iniciase la recuperación inmobiliaria en España.

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Otro de los indicadores que se mantiene relativamente estable y que también permite medir el esfuerzo que deben realizar los hogares para comprar casa es el que tiene en cuenta el porcentaje de los ingresos mensuales que se destinan, en este caso, a pagar la hipoteca y los gastos asociados a ella. Un esfuerzo teórico anual que se calcula a partir de las cuotas a pagar en el primer año tras la adquisición de una vivienda tipo, financiada con un préstamo estándar por el 80% del valor del piso, en porcentaje de la renta anual disponible del hogar mediano.

Tradicionalmente, un esfuerzo entre el 30% y el 35% ha sido considerado, tanto en compra como en alquiler, como una línea roja cuyo traspaso aumenta el riesgo financiero y de exclusión social de los hogares.

Desde junio de 2022, el indicador se sitúa por encima del 30%, mientras que durante 2023 subió con fuerza hasta superar ligeramente el 37%. Desde hace dos años, este porcentaje se ha ido reduciendo paulatinamente hasta el 33,5% de marzo de 2025, último dato disponible del Banco de España. Un porcentaje que, si bien está muy lejos del 54,68% de septiembre de 2008, se acerca al 35% que los expertos recomiendan no superar.

Como curiosidad, los mayores picos de esfuerzo teórico no se registraron durante el boom, sino un par de décadas antes, en los años 90, cuando se llegó a superar el 70%. Para entender qué pasó en 1990 para que el esfuerzo fuera tan grande, tenemos que fijarnos, entre otros factores, en la evolución de los tipos de interés. En enero de 1991, por ejemplo, los tipos que se pagaban para comprar una casa se situaban en el 17,05%.



La vivienda se instala en subidas de dos dígitos

En los dos últimos años, la vivienda ha subido con fuerza. De hecho, los precios suben a ritmos de dos dígitos, como ya sucediera durante la burbuja inmobiliaria. Y, sin embargo, el esfuerzo de los hogares para comprar una casa apenas se ha deteriorado. Son varios los factores que lo explican.

Por un lado, la renta disponible de las familias ha aumentado con fuerza en los últimos años, gracias, en parte, al incremento de los salarios. Según Bankinter, aunque los precios de vivienda acumulan una subida del 60% en los últimos 10 años y se encuentran un 10% por encima de los niveles de pico de ciclo (2007), la renta disponible de los hogares ha aumentado en mayor medida (30%), "llevando a una moderación de los niveles de accesibilidad y tasas de esfuerzo, hasta situarlas en medias históricas".



Gracias a ello, según la entidad naranja, "la relación entre precios de la vivienda e ingresos familiares finalizará 2025 en torno a 7,3x, próximos a su media histórica (7,5x) y claramente por debajo de los máximos de 2007 (9,5x)". Por otra parte, por lo que respecta a la tasa de esfuerzo, desde Bankinter consideran que la proporción de los ingresos familiares que se destinan al pago de la hipoteca "se está reduciendo gracias, sobre todo, a la rebaja de tipos de interés. La tasa de esfuerzo se sitúa ya en el 35%, en línea también con la media histórica, y lo más probable es que siga moderándose en los próximos meses", recoge el banco en su último informe inmobiliario de principios de julio.

Por otro lado, otro de los factores que está permitiendo mantener a raya el esfuerzo de las familias es el hecho de que la banca está aumentando el plazo de amortización de las hipotecas y cerrando más operaciones que requieren de una financiación superior al 80% sobre el precio de compra o de tasación.



Las familias tienen ahora más tiempo para devolver el préstamo al banco que hace un año. Un plazo que ha pasado de 289 meses (24 años) en 2024 a 304 meses (25,5 años) en 2025. En 2007, en pleno pico de la burbuja, el plazo medio de las hipotecas era de 339 meses (28 años), según datos del Colegio de Registradores recogidos por el Banco de España.

Pero, además, la banca también ha facilitado que muchas familias puedan comprar a pesar de no contar con ahorros suficientes para la entrada y los gastos e impuestos asociados a la adquisición de la vivienda. Así, por ejemplo, si en diciembre de 2023, el loan to value (LTV, ratio préstamo-valor) por encima del 80% estaba en mínimos históricos, en torno al 6% del total de préstamos, actualmente ese porcentaje roza el 11%. Es decir, en año y medio, casi se ha duplicado. No obstante, aún se sitúa lejos del 18% de junio de 2006.



Tras el pinchazo inmobiliario, los préstamos para comprar casa por encima del 80% nunca llegaron a desaparecer completamente del mercado. De hecho, como reconocían a El Confidencial varios brókeres hipotecarios, "jamás, incluso después de la crisis de 2007-2008, se han dejado de dar hipotecas al 100% y al 100% más gastos. Es cierto que la banca tradicional no las ofrecía, pero los intermediarios de crédito profesionales sí tenían este producto y muchos nunca hemos dejado de hacer hipotecas al 100% de compra y al 100% más gastos", explicaba recientemente uno de ellos.

No obstante, el momento alcista que vive el sector residencial podría acabar sacudiendo con más fuerza a las tasas de esfuerzo. Según CaixaBank, nos encontramos en pleno ciclo expansivo del sector, con aumentos significativos tanto en compraventas como en precios. "Una posición del ciclo en la que prevemos que el mercado se mantendrá en 2025 y 2026", según Judit Montoriol, lead economist de CaixaBank Research.

Un ciclo expansivo sustentado por una demanda fuerte que se ha visto favorecida, por un lado, por una reducción de los tipos de interés por parte del BCE, lo cual ha abaratado la financiación hipotecaria, reactivando el flujo de crédito destinado a la compra de vivienda, que creció un 35,4% interanual en el primer trimestre de 2025, y, por otro lado, por la mejora del poder adquisitivo de los hogares –impulsada por el aumento de la renta disponible y la moderación de la inflación– que ha permitido reforzar su capacidad de compra.



En este sentido, desde CaixaBank estiman unas 670.000 transacciones en 2025 y 683.000 en 2026, así como subidas de precios del 9,0% en 2025 y del 5,7% en 2026 (frente al 3,1% y al 2,7% de su previsión anterior), según el indicador MIVAU. Una revisión al alza que, como reconocen desde la entidad, "será superior al crecimiento previsto de la renta disponible por hogar, lo cual generará cierta presión adicional sobre las ratios de accesibilidad".

[senslev]

[Que no se nos olvide que, en 2025, Carlos Jesús de Raticulín ha dicho adiós en Dos Hermanas. Ha muerto solo. Suena con ternura en mi cabeza que «vendrán 13 millones de naves».]

D.E.P

[patxarana]

¿Y no será más bien al contrario, o sea, que la vivienda es la que se está comiendo la subida salarial? Es más, ¿no podría ser una cosa la que causa la otra?

En cualquier caso, qué maravillosa ilustración de que contratar un obrero es casarse con su casero...

[tomasjos]

[Que no se nos olvide que, en 2025, Carlos Jesús de Raticulín ha dicho adiós en Dos Hermanas. Ha muerto solo. Suena con ternura en mi cabeza que «vendrán 13 millones de naves».]

Descanse en paz. En mi opinión era un caso de manual de esquizotipia. Probablemente era muy inteligente, y la inteligencia elevada trae asociados desequilibrios varios. A fin de cuentas los circuitos de la dopamina están relacionados tanto con la inteligencia como con los trastornos - neuróticos o psicóticos-

En mi opinión, todos los que estamos aquí tenemos un poco de "Carlos Jesús", en el sentido de que pensamos diferente, porque no nos dejamos llevar por la corriente que lleva a las masas, sea esa corriente la de "hipotécate  que al principio cuesta pero luego casi no se nota" , como " pide prestamos para irte de vacaciones", etc...

Me acuerdo cuando Starkiller, forero mítico, hablaba del pensamiento lateral, muy propio de superdotados. Yo no lo tengo pero estoy seguro que la mayoría del foro si lo tiene, de una forma u otra.