Autor Tema: Re:PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2025 (Leído 48475 veces)

avsgi · « **Respuesta #255 en:** Septiembre 28, 2025, 18:25:16 pm »

Cita de: Cadavre Exquis en Septiembre 28, 2025, 08:31:05 am

https://cincodias.elpais.com/extras/entorno/2025-09-26/jesus-maza-solo-con-subir-a-tres-euros-el-metro-cubico-del-agua-cubrimos-el-80-del-deficit-de-inversion.html

Saludos.

Voy a recordar un viejo dicho:

Mucha gente sueña con ser funcionario.

Los funcionarios suenan con serlo en la Diputación.

Los de la Diputación sueñan con trabajar en el Consorcio (de Aguas).

tomasjos · « **Respuesta #256 en:** Septiembre 28, 2025, 19:08:26 pm »

Artículo de Esteban Hernández en El Confidencial que apunta otra vez al enfoque de la Renta
https://www.elconfidencial.com/cultura/2025-09-28/jovenes-boomers-clases-medias-urbanas-rencor_4217719/

Los hijos de las familias con dinero están enfadados. Sus padres también
Los bienes indispensables para la subsistencia están cada vez más caros. El agujero en la economía cotidiana afecta a las clases medias y a las medias altas. Su respuesta es tan airada como endeble

Han pasado muchas cosas en la economía en las últimas décadas y algunas de ellas han sido fundamentales para fijar el nivel de vida actual de los españoles. La primera fue que, fruto de la globalización, los precios de los bienes de consumo (ropa, televisiones, electrodomésticos, ordenadores, móviles) se abarataron y permitieron su presencia en la gran mayoría de las viviendas españolas. En contrapartida, los precios de los bienes esenciales para la subsistencia (vivienda, alimentos, energía, transporte) se encarecieron de forma significativa. En los últimos años, sanidad y educación se han sumado a los gastos habituales de muchas familias, ya sea por la falta de medios, de personal o de plazas en las entidades públicas. La vida cotidiana se ha vuelto más costosa. Ha sido un cambio importante, y no parece que muy favorable.
El segundo elemento importante fue el giro hacia una economía de servicios. Hay, claro está, diferencia entre los trabajos poco cualificados que dan servicio a la mayoría de la población y los que dan servicio a las clases altas y al capital (consultores, abogados, contables, despachos, publicistas, asesores, educación y sanidad de élite, arquitectos). Estos fueron sectores en auge en la época de la globalización, mientras que los primeros vieron cómo sus salarios apenas crecían o se mantenían en los mismos niveles. En la medida en que los empleos industriales fueron desapareciendo y que las clases medias y medias bajas asentadas en el comercio y en las pequeñas empresas vieron limitada su capacidad de acción por la concentración empresarial, el complicado acceso al capital por las directrices de los bancos tras la crisis o la su restringida posibilidad de competencia por el aumento de los costes y las diferentes condiciones de mercado, los recursos para la mayor parte de la población menguaron de manera significativa. El tercer aspecto significativo fue el cambio de mentalidad. Rota la estabilidad en el empleo por la bifurcación en el mercado laboral entre quienes aportaban valor y quienes resultaban fácilmente reemplazables, las posibilidades vitales de unos y otros comenzaron a diferir notablemente. Era la época de reinventarse, de adquirir nuevas habilidades y, en el caso de los jóvenes, de adquirir una formación que les ofreciera un futuro brillante. Los jóvenes comenzaron a cursar másters, a matricularse en centros extranjeros, a aprender varios idiomas, a completar su currículo con habilidades que asegurasen la empleabilidad. La idea de fondo era que una cualificación universitaria adecuada permitiría asentarse en el mercado laboral y daría acceso a los sectores y empresas que más recorrido y beneficios ofrecían.
Las ayudas de los padres
Esa visión, relacionada con el mensaje meritocrático que imperó en la época, implicó también una mayor inversión en la educación por parte de los padres. En la medida de lo posible, resultaba conveniente matricularse en universidades reconocidas, públicas o más probablemente privadas, completar la formación fuera de España, añadir clases adicionales fuera de las lectivas (para los idiomas, la informática o cualquier otra habilidad necesaria). Los hijos dependían, además de su esfuerzo, de los recursos de los padres para salir del periodo educativo con las credenciales necesarias. En la entrada al mercado laboral, esa dependencia seguía presente, en la medida en que la red de relaciones familiares facilitaba mucho acceder a los lugares más apreciados. Hay empresas de élite con salarios que no dan, en algunos puestos, para sufragar el coste de la vida en la ciudad Durante estas décadas, también las profesiones liberales se fueron bifurcando y, como la misma sociedad, terminaron partiéndose entre una cúspide de profesionales que obtenían rendimientos muy elevados y una mayoría cuyo salario se depreciaba. Los puestos intermedios decayeron tanto en número como en ingresos. Las empresas tendían a separarse entre los puestos directivos, los que pensaban, y los que ejecutaban. Los primeros vieron su retribución aumentar, habitualmente mediante retribuciones extra, como los bonus, y los segundos se encontraron con salarios pauperizados. Así, hay empresas de élite hoy en las que los salarios de quienes ingresan no dan para pagar una vida en la ciudad que incluya el alquiler de una casa. Es decir, incluso en los segmentos de mayor brillo simbólico y que ofrecían las mejores oportunidades laborales, los hijos necesitaban las aportaciones de la familia. Las herencias empezaron a cobrarse antes; las transferencias de padres a hijos se volvieron cada vez más comunes. Las ayudas de las clases con más recursos a sus descendientes, ya fuesen para iniciar la trayectoria profesional, como aportación familiar para adquirir una vivienda o como ayuda regular (pago de gastos recurrentes o de extras mensuales) son hoy muy frecuentes. Entre las clases con menos recursos también están presentes, pero solo como solución ocasional de última instancia. Lo significativo es la necesidad de ese apoyo: los hijos lo precisan para mantener el nivel de vida de clase media o media alta del que provienen porque sus ingresos están lejos de concedérselo. El trabajo cotiza menos. Son personas que no han logrado aquello a lo que aspiraban y que comienzan a darse cuenta de que nunca lo lograrán No se trata únicamente de que el capital familiar aporte un nivel de vida más cómodo. Es muy importante para marcar la diferencia: quienes cuentan con esas ayudas pueden estudiar en universidades prestigiosas, irse a vivir a una gran ciudad si no nacieron en ella (o al extranjero) y aguantar los años en que los ingresos son escasos incluso cuando ya se han incorporado al mercado laboral. Su capacidad de resistencia y su nivel de bienestar mientras se abren camino les hace más fácil llegar a la meta. Han contado con posibilidades formativas mejores, pero también con mejores posibilidades en el inicio de su carrera.
El chivo expiatorio
Las cosas se complican más, porque no todo el mundo (ni siquiera la mayoría) logra triunfar o, al menos, alcanzar un lugar laboral seguro. Las dificultades de las trayectorias profesionales contemporáneas no solo se perciben en los expulsados, en aquellos que salen del sector del que esperaban vivir y que han de emplearse en ámbitos menos cualificados, sino que tienden a embolsar a un número significativo de personas en espacios detenidos. Son gente que lleva tiempo en un ámbito laboral, sea en la misma empresa o en varias, que continúa empleada, pero que no ha terminado de lograr aquello a lo que aspiraba y que comienza a darse cuenta de que nunca lo logrará. Son personas que han salido de los salarios de inicio, pero cuyas retribuciones están lejos de las de quienes están en los estratos superiores de las empresas. Con los años, las necesidades (y las aspiraciones) aumentan, ya que las familias tienden a formarse, o los gustos se vuelven más caros, y las frustraciones aparecen con asiduidad. Son ámbitos laborales dolidos y descontentos, porque no tienen lo que necesitan ni en el nivel simbólico ni en el de los ingresos. Hay gente que esperaba, al menos, mantener el nivel de vida gracias a un trabajo cualificado. Circula un rencor grande entre ellos Han pasado pues, muchas cosas. La economía giró hacia los servicios, los precios de bienes indispensables aumentaron y los salarios no, el trabajo tenía menos peso que las rentas a la hora de asegurar una vida mínimamente tranquila, los empleos que mejores retribuciones ofrecían se concentraron en una delgada capa, los cuadros intermedios perdieron pie, y los trabajos de base se pauperizaron. Las clases con recursos tendieron a ocuparlos, porque contaban con el capital para la formación y los contactos para encauzar la vida profesional. Se ha generado así un malestar comprensible entre quienes cobran salarios que no dan para llegar a final de mes y que suele ser manejado a través de mecanismos psicológicos que conducen a vivir en un presente permanente. Pero también ha provocado un rencor significativo entre quienes esperaban algo más de su trayectoria profesional y que, al menos, pretendían mantener su nivel de vida y no lo han logrado. Parte de ese rencor ha provocado una reacción habitual, la de buscar un chivo expiatorio, que sorprende por la elección concreta: la generación boomer. Vivieron una buena época, tienen su casa pagada, que compraron por cuatro euros, y sus jubilaciones les permiten vivir holgadamente. Ahora cuentan con pisos que alquilan por mucho dinero y que asfixian a los jóvenes. Estos, a pesar de cobrar poco, sufragan las cuantiosas pensiones de las generaciones afortunadas.
Los argumentos que ya se habían utilizado
Es natural que, ante una caída en el nivel de vida y ante la constatación de las dificultades que sufre una parte significativa de la población, surja el descontento. Se podría haber colocado el acento en un sistema injusto, en un tipo de orden económico que no permite trazar proyectos vitales, en un modo de gestión empresarial que trata de generar el máximo beneficio para los accionistas a costa de trabajadores y consumidores, o en una articulación financiera que favorece el rentismo y degrada el trabajo. No es el caso, y se ha preferido subrayar los privilegios de los que, en teoría, gozan los mayores. El hecho de que un discurso neoliberal, que apunta hacia los beneficiados por el estado del bienestar, se haya acabado imponiendo, dice mucho de la época. Convierten una cuestión estructural en un problema personal. Es fruto del malestar de clases medias y medias altas venidas a menos Cuando se busca un chivo expiatorio es fácil encontrarlo. Los republicanos de la época de Reagan señalaron a las madres solteras negras que vivían de las ayudas sociales. Otros culpan a regiones de su mismo país que se benefician de privilegios. Otros a ciudadanos foráneos. Las clases medias urbanas jóvenes a ese boomer que no sabe utilizar el Excel y que cobra tres veces más que tú. Son argumentos que ya estaban ahí porque se habían usado antes: la ortodoxia neoliberal los usó para despedir a los empleados que tenían más edad (y mejor salario) con la excusa de que no se habían adaptado a las exigencias de los nuevos tiempos. Los empleados de menor edad celebraron la situación porque se les abrían nuevas posibilidades laborales, pero lo cierto es que los salarios ya no volvieron a ser iguales. Ahora, esas clases medias jóvenes y urbanas, que son las que señalan a los boomers, han constatado que están en una posición detenida, que su carrera se ve obstaculizada y que los recursos que consiguen no son suficientes. En lugar de analizar el conjunto de la economía y los motivos por los que hemos llegado hasta aquí, prefieren señalar a sectores concretos y convertirlo en un problema personal. Es el rencor de clases medias y medias altas venidas a menos.
Demasiada palabrería
La segunda cuestión llamativa gira alrededor de la vivienda y de las dificultades de los más jóvenes para acceder a ella, un asunto en el que las fuerzas políticas ponen énfasis. Es un problema real que se segmenta señalando a las personas de mayor edad como privilegiadas respecto al resto de la población. Pero esta perspectiva debe complementarse con otra de mayor recorrido: los jóvenes de las clases altas no tienen dificultades para alquilar o comprar una vivienda. Es mucho más una cuestión de recursos que de edad. Enfrentar a jóvenes y viejos en este asunto es una manera de obviar la creciente desigualdad, y especialmente en vivienda, donde se aprecia nítidamente. El discurso sobre los boomers y de la vivienda, en el debate público, es utilizado sobre todo por tecnócratas, pero también por expertos y periodistas de cierta edad y muchos de ellos con la vida resuelta. El problema de la vivienda para los jóvenes de clases trabajadoras lleva mucho tiempo presente. Lo novedoso, con el aumento de precios, es que también ha golpeado a las clases medias y a las clases medias altas. Lo que tenemos es a un buen número de padres quejándose de que, después de haber invertido mucho en la educación de sus hijos y de los títulos que estos acumulan, sus trabajos no les dan, no ya para llevar una vida holgada, sino siquiera para pagarse un piso. Los padres se encuentran con que carecen de los recursos necesarios para ayudar a sus hijos o que esa ayuda les come buena parte de lo que poseen. Sin embargo, en lugar de plantear el asunto desde una perspectiva general, y de pensar soluciones para la mayoría de la población, lo reducen a los problemas que sufre la juventud. En realidad, es el problema que les afecta personalmente, el de sus hijos.
Las expresiones banales, clasistas y reduccionistas de los problemas de la juventud que consisten en señalar con el dedo a los boomers porque cobran pensiones cuantiosas, porque no saben utilizar un Excel o porque compraron una vivienda en los buenos tiempos, son una prueba más del declive no solo de las clases medias, sino de las clases medias altas al que un sistema económico deficiente nos ha abocado. Lo lógico sería promover un tipo de sociedad en la que los salarios permitieran una vida digna al ciudadano común, de forma que pudiera afrontar los gastos esenciales (vivienda, energía, alimentos, ropa). No ocurre así: hay mucha gente con dificultades para llegar a final de mes, otra parte que llega justa, otra que vive de manera holgada gracias a las ayudas familiares. Este es el problema de fondo. Mientras esto no se solucione, todo lo demás es palabrería, empezando por las explicaciones que sirven para enfrentar a unos perjudicados con otros mediante la lógica del chivo expiatorio.

tomasjos · « **Respuesta #257 en:** Septiembre 28, 2025, 19:36:57 pm »

Y mientras tanto, vamos calentando al personal para prepararle mentalmente para meternos en una guerra

https://www.elconfidencial.com/mundo/europa/2025-09-28/se-esta-preparando-rusia-para-atacar-la-otan_4214910/

Al final lo de marzo del 26 va a ir en serio.

Raf909 · « **Respuesta #258 en:** Septiembre 28, 2025, 20:39:40 pm »

Señores,

está todo inventado. Este proceso ya lo hemos vivido varias veces a lo largo de nuestra historia. Se llama la Gran desamortización:

https://es.wikipedia.org/wiki/Desamortizaci%C3%B3n_espa%C3%B1ola

Antiguamente fue para quitarle terrenos a la Iglesia, pero básicamente eran rentistas, como ahora. Depende del país, pero es de ámbito del mundo occidental. Si no ha pasado antes es porque no hay grandes cohortes de jóvenes.

Cambiando de tema, no sé si es por el tipo de noticias que nos llegan aquí, o por el sesgo Europeo, pero por tengo la sensación que en USA se está cociendo a fuego rápido una dictadura. Llámele Dictablanda o como quieran, pero me parece demencial. A nivel no tengo manera de discernir si lo que leo es demasiado exagerado o no, y los poco estadounidenses que conozco que viven en España son abiertamente anti-Trump, por lo que tampoco se si lo que me explican es una hipérbole.

tomasjos · « **Respuesta #259 en:** Septiembre 28, 2025, 23:18:06 pm »

Más allá de la parte de publirreportaje del Flex living ese - p...manía de palabros anglo- que lleva incluido, necesitaba que alguien me sintetizará esto

Crisis sin precedentes en el alquiler: se hunde la inversión y se destruye la oferta de vivienda nueva https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/13565596/09/25/crisis-sin-precedentes-en-el-alquiler-se-hunde-la-inversion-y-se-destruye-la-oferta-de-vivienda-nueva.html

Crisis sin precedentes en el alquiler: se hunde la inversión y se destruye la oferta de vivienda nueva
Fondos y particulares venden las viviendas y las sacan del mercado
El capital apuesta ahora por promover unidades de flex living
Cartel de una vivienda puesta en alquiler.
Alba Brualla
16:03 - 28/09/2025
El mercado de la vivienda en alquiler vive una crisis sin precedentes. La creación de nueva oferta de pisos en renta se ha frenado en seco, pero lo más grave, según apuntan los expertos, es que se está destruyendo una gran parte del stock existente.

Concretamente, la inversión en los activos residenciales para alquiler tradicional se ha hundido un 60% en los últimos cuatro años, según los datos que manejan JLL. Así, el sector ha pasado de registrar operaciones por importe de 1.500 millones de euros en 2021 a que se muevan cerca de 900 millones.

Pero la importancia de estas cifras no está únicamente en su volumen, también en el tipo de producto. Mientras que en 2021 se transaccionaban proyectos de build to rent (construir para alquilar) que generaban nueva oferta al mercado, ahora la mayor parte del dinero corresponde a transacciones de producto ya operativo. Es decir, únicamente supone un cambio de manos de las viviendas, pero "no se está generando oferta nueva de alquiler tradicional libre", advierte Antonio de la Fuente, managing director de Living en Colliers.

Además, el directivo pone sobre la mesa un hecho muy preocupante y es que "la mayor parte de este producto que se está transaccionando es para salir del mercado del alquiler". Es decir, o el vendedor de edificios completos destinados al arrendamiento los vende piso a piso a particulares o el comprador que se hace con todo el inmueble los termina sacando del alquiler para colocarlos en venta unitaria.

"En los últimos 18 meses solo hemos visto una operación de build to rent que suponga la generación de nuevo producto", subraya De la Fuente. Esto pone en evidencia el grave problema que atraviesa el mercado del alquiler, donde ya existe una enorme tensión en los precios por la brecha creciente entre oferta y demanda.

El frenazo es más evidente si se observa el comportamiento del capital en los últimos años. De la Fuente recuerda que "desde que Rusia invadió Ucrania cambió completamente la rentabilidad de referencia de los activos inmobiliarios". La subida de los tipos de interés y la escalada de los bonos del Estado han encarecido el coste de capital hasta el punto de que la promoción de vivienda para alquiler ya no resulta competitiva frente a la venta directa. "Hoy el build to sell está un 30% por encima del valor del mismo activo en alquiler", señala el directivo de Colliers.

El resultado es que "no se hace ni una operación nueva de build to rent sobre suelo libre desde hace más de un año". Las transacciones que se están cerrando son proyectos iniciados en 2018, 2019 o 2020 y que ahora se venden estabilizados, en muchos casos privatizándose piso a piso. "Se están destruyendo miles de viviendas de stock en toda España", insiste De la Fuente.

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Los números hablan por sí solos. La inversión en build to rent alcanzó 1.500 millones en 2021, bajó a 684 millones en 2024 y en lo que va de 2025 apenas suma 589 millones, según Colliers. Mientras tanto, el capital que huye del alquiler estable busca refugio en otras fórmulas. "El dinero siempre encuentra un cauce y ha identificado que el desequilibrio entre oferta y demanda es gigantesco e irresoluble en el corto plazo", apunta De la Fuente. Esa brecha se ha convertido en caldo de cultivo para el auge del flex living.

El 'boom' del 'flex living'
Paola Erhardt, directora de Living de JLL, confirma que el fenómeno del flex living está creciendo "de manera exponencial". Aunque puntualiza que "venimos prácticamente de cero, es un mercado muy incipiente. El crecimiento parece muy fuerte porque partíamos de nada". Hoy existen unas 19.000 camas de flex living operativas en España y, según datos de JLL, la cifra podría casi duplicarse de aquí a 2028, con más de 18.300 unidades adicionales.

El perfil de la demanda es diverso. Desde estudiantes hasta jóvenes profesionales, familias que necesitan soluciones temporales y, en general, personas que buscan flexibilidad. "Hay tal déficit de vivienda que cualquier producto que inyecte oferta encuentra salida", explica Erhardt.

Sin embargo, este modelo todavía plantea interrogantes. "La mayoría de las inversiones en flex han sido de tipo value-add, con promotores desarrollando el producto. Ahora empezamos a ver alguna transacción de edificios ya operativos pero las yields aún no están consolidadas".

En el mercado madrileño, la rentabilidad de un activo de build to rent prime ronda el 4%, mientras que la del flex living puede situarse en torno al 5,25%. Esta diferencia refleja tanto la percepción de riesgo como la falta de comparables. "Hasta que no haya un volumen de transacciones suficiente, será difícil fijar una referencia estable para los inversores", apunta Erhardt.

Pese a la euforia, Erhardt no cree que el auge del flex living esté desplazando al alquiler tradicional. "Lo vemos como un complemento necesario, no como un competidor", aclara. En su opinión, la clave es entender que ambos productos responden a demandas distintas. "Mientras que el flex cubre necesidades temporales y de movilidad, el alquiler estable es imprescindible para quienes buscan un hogar duradero", señala.

"Lo que sí vemos es que la vivienda asequible sigue siendo una asignatura pendiente", subraya la directiva de JLL. En este terreno, insiste, resulta fundamental contar con apoyo institucional y colaboración público-privada para impulsar proyectos de vivienda asequible y de alquiler a largo plazo. "En Madrid, por ejemplo, se han lanzado planes como el Plan VIVE, que pueden dinamizar la oferta. Pero necesitamos un marco regulatorio estable y un compromiso mucho más decidido para que la colaboración público-privada tenga efecto real".

Ricardo Sousa, CEO de Century 21 España, coincide en que el auge del flex living es la respuesta a una realidad evidente. "Para la mayoría de los jóvenes y familias, el alquiler es algo temporal, no definitivo. Este modelo permite contratos más cortos, viviendas amuebladas y servicios incluidos, lo que da más libertad para cambiar de ciudad, de trabajo o de casa sin las barreras del alquiler tradicional", apunta.

Sousa reconoce que el flex puede ser una vía de alivio para la presión sobre el alquiler clásico, siempre que se gestione con equilibrio. "El reto es democratizar estos modelos para que no se conviertan en un producto exclusivo de alto poder adquisitivo. Necesitamos soluciones inclusivas y accesibles, pensadas para diferentes presupuestos, de manera que las familias y los jóvenes que más lo necesitan no queden excluidos".

Desde su posición, Century 21 apuesta por dos vías de actuación: mediar para encontrar inquilinos adecuados y ofrecer servicios de gestión que mejoren la experiencia de propietarios e inquilinos. "Nuestro papel es garantizar confianza y transparencia en todo el proceso y hacer que estas soluciones contribuyan a un mercado de vivienda más equilibrado", asegura Sousa.

Alta demanda
Si desde el lado de la inversión y la consultoría se percibe el auge del flex living como un fenómeno en crecimiento, los operadores que ya están en el terreno confirman que se trata de una tendencia imparable. Carlos Zucchi, CEO de Flipco! by Argis, asegura que la apuesta por este modelo responde a un cambio de época. "En Flipco! by Argis llevamos la innovación, el diseño y la tecnología en el ADN, y por eso fuimos de los primeros en detectar una transformación clara: la movilidad ya no es la excepción, es la norma".

Zucchi explica que ciudades como Madrid se han convertido en polos internacionales que atraen a un público muy diverso como estudiantes de posgrado, directivos internacionales, pacientes en tratamientos médicos o profesionales ligados a rodajes cinematográficos y grandes eventos.

"Para todas estas personas, el alquiler tradicional encaja peor: contratos rígidos, poca flexibilidad y servicios limitados. El hotel, por su parte, suele resultar caro y no ofrece prestaciones clave para estancias medias. El flex living es la respuesta natural: combina la flexibilidad y los servicios del hotel con la comodidad habitual y una comunidad de residentes con casuísticas similares".

El perfil de la demanda varía en función de la ubicación de cada activo. Así, el directivo señala que en Retiro predominan directivos y turistas de larga estancia; en San Sebastián de los Reyes, tripulaciones aéreas, pacientes médicos y profesionales de Alcobendas; y en Campo de las Naciones, asistentes a ferias, congresos y grandes eventos. "El denominador común es la búsqueda de soluciones prácticas, cómodas e integrales para estancias temporales que pueden prolongarse hasta nueve meses", señala.

Argis no es la única que ha apostado por este producto. En los últimos meses son varias las grandes alianzas que se han anunciado en el sector inmobiliario para dar forma a grandes carteras de vivienda flex. Así, la última en conocerse ha sido la de Catella Asset Management Iberia con Single Family Office Entreriver. La joint venture nace con el objetivo de invertir 100 millones de euros de capital en los próximos tres años.

El pasado mes de agosto fue Grupo Lar y JP Morgan los que anunciaron un acuerdo para invertir unos 600 millones para impulsar 5.000 unidades de flex living inicialmente en cuatro grandes ciudades del país: Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga.

Obstáculos estructurales
Más allá de las tendencias de inversión, tanto Colliers como JLL coinciden en señalar una serie de obstáculos estructurales que impiden que el build to rent, que tuvo su época dorada en España, despegue de nuevo. Por un lado están los elevados precios del suelo y costes de construcción, ya que los incrementos acumulados en los últimos años han estrechado los márgenes hasta niveles inviables.

Por otro lado, está la barrera de la financiación, ya que la subida de tipos ha encarecido los créditos y restado competitividad al alquiler frente a la venta. La regulación es otro gran escollo. Las normativas autonómicas y municipales, en muchos casos restrictivas, añaden inseguridad jurídica, apuntan los expertos.Y finalmente España se enfrenta a una fuga de capital core.

Erhardt recuerda que el capital alemán, tradicionalmente uno de los principales inversores en este segmento, "no ha vuelto a España" tras la pandemia y la crisis energética. Esto ha dejado el terreno a fondos value-add más oportunistas. En paralelo, De la Fuente denuncia que el modelo urbanístico español es incapaz de dar respuesta ágil a la demanda. "La tramitación urbanística tarda más de una década y se diseñan desarrollos con densidades bajísimas, lo que en el contexto actual es un uso ineficiente del suelo", destaca.

Colaboración público-privada
Con un parque de alquiler tensionado y un build to rent en retroceso, los expertos ven dos salidas principales. Por un lado, reforzar la colaboración público-privada, con cesión de suelo y programas específicos que hagan viables promociones de alquiler asequible. Por otro, consolidar el mercado del flex living como alternativa legítima y normalizada.

"Los bancos ya financian proyectos de flex, los ayuntamientos lo entienden mejor y los inquilinos lo demandan cada vez más. Es un producto que se está normalizando", explica De la Fuente.Para Erhardt, el reto está en equilibrar el crecimiento del flex con la necesidad de no abandonar el alquiler tradicional. Y Sousa añade que será clave garantizar que estas soluciones lleguen a todos los segmentos de la población.La fotografía del mercado de la vivienda en alquiler en España muestra una paradoja: mientras la necesidad de arrendamiento estable es mayor que nunca, la inversión en build to rent se hunde y el stock disponible se reduce.

En paralelo, el flex living avanza a gran velocidad, impulsado por la flexibilidad que ofrece y por la falta de alternativas viables. El riesgo es que, si no se reactiva la construcción de vivienda para alquiler estable, la tensión sobre los precios seguirá escalando y ampliando la brecha social. "No podemos permitir que la única solución para muchos jóvenes y familias sea un contrato temporal", advierten los expertos. El futuro pasa por encontrar un equilibrio entre ambas fórmulas, con el apoyo de la colaboración público-privada y un marco regulatorio que devuelva atractivo al alquiler a largo plazo.