PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Invierno 2025

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https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/residencial/2026-02-03/cerberus-reduce-capital-socimi_4295644/

MACC SOCIMI
Refinanciación y premio gordo: la jugada de Cerberus para desatascar la venta de su socimi

El fondo ha refinanciado la socimi Macc con una línea de 300 millones, ha recortado en un 25% su capital y se ha dado un dividendo de 35 millones. Así, deja la filial lista para vender


Cerberus tiene una de las mayores socimis de pisos en alquiler de España.

Cerberus tira de ingenio financiero para conseguir desatascar la venta de su filial de pisos en alquiler. Como adelantó El Confidencial, el fondo de EEUU lleva camino de un año trabajando en la venta de Macc, la socimi que creó con las carteras de pisos que compró a Sabadell y BBVA. Pero esta desinversión está siendo más compleja de lo esperado y el fondo ha tirado de estrategia para conseguir llevar sus planes a buen puerto y empezar a hacer caja.

El primer paso lo dio el pasado noviembre, cuando aprobó conceder a su filial una nueva financiación, por importe de 300 millones de euros. Con este dinero, la socimi ha conseguido los recursos necesarios para devolver el préstamo por el mismo importe que le concedieron, hace cinco años, Morgan Stanley y Macquarie Bank. La duda es si el fondo ha querido jugar a financiador o no ha conseguido cerrar con un tercero en los términos que quería.

Además, el pasado abril, Macc suscribió otro contrato de financiación por un importe principal máximo de 150 millones con Macquarie y Mount Street Mortgage, que elevó a 450 millones todos sus compromisos financieros. Con estos dos acuerdos, el fondo ha conseguido recapitalizar su filial de cara al proceso de venta, ya que al estar más endeudada, facilita que los inversores tengan que poner menos 'equity'.

En este tipo de operaciones, el apalancamiento siempre es un factor clave, porque el comprador puede cerrar el acuerdo por menos dinero, siempre y cuando sea capaz de subrogarse al préstamo. En cierto modo, es lo que ocurre con las hipotecas o, en un caso extremo, con las operaciones en las que se compra una empresa por un euro, a cambio de aceptar la deuda.

Para que todas las piezas encajen, la clave está en cuánto se valoran los activos y en el peso de la deuda sobre dicha cifra. En los cinco años que han trascurrido desde que Cerberus creó Macc, el precio de la vivienda en España se ha disparado en torno al 40%, lo que permite endeudar más la compañía y que el ratio de apalancamiento sea similar, gracias al mayor valor de los activos.

No obstante, según las fuentes consultadas, las primeras aproximaciones que ha recibido la socimi de potenciales compradores se mueven un 25%-30% por debajo de las aspiraciones del fondo. Además, Cerberus no ha incluido todos los activos de Macc en Proyecto Gloria, nombre con el que ha bautizado la cartera de activos que ha puesto finalmente a la venta.

Este porfolio está formado por 3.300 unidades residenciales situadas en Madrid (77%), Comunidad Valenciana (19%) y Andalucía (4%). En las cuentas correspondientes al cierre del ejercicio 2024, último con cifras oficiales, Macc contaba con 4.700 unidades, lo que permite comprobar que el fondo sigue conservando un importante número de viviendas fuera del perímetro en venta.

De hecho, las fuentes consultadas aseguran que Macc ha dejado fuera del proceso de venta unas 1.800 unidades, ubicadas fundamentalmente en Cataluña, donde hay control de rentas. Estos pisos, previsiblemente, los intentará vender uno a uno, como están haciendo todos los grandes fondos para intentar sacar el máximo rendimiento. Para llevar a cabo esta segunda estrategia, necesita mantener la plataforma y, para que esta sea sostenible, es crucial haberla recapitalizado.

En este contexto, el fondo ha dado un segundo paso de su estrategia: ha reducido capital por primera vez en la historia de la socimi. Hasta ahora, todos los años, la compañía había apostado siempre por lo contrario: ampliar capital. Un guion que ha roto hace apenas una semana, cuando ha aprobado reducir el capital de la socimi en casi una cuarta parte. En concreto, va a amortizar 35 millones de acciones sobre un total de 147 millones de títulos.

Es habitual que estos grandes fondos diseñen operaciones de este tipo para remunerarse, sobre todo, cuando no tienen reservas. Esto es lo que ha ocurrido en este caso, ya que Macc ha decidido amortizar estas acciones y premiar a su accionista con 35 millones de euros. Un primer bocado a la espera de ver si consigue cocinar el plato fuerte: la venta de la cartera.