Vuelvo a insistir en que dudo mucho que los costes de construcción sean la clave del problema.
Veamos. El artículo dice:
Haciendo números sobre un piso de 80 metros cuadrados, solo el coste de construcción asciende a 108.800 euros. Si a eso se añade un suelo que en Madrid puede costar entre 500 y 800 euros por metro cuadrado edificable, más impuestos y gastos que pueden rondar otro 20-30% adicional, el precio final de venta debe situarse necesariamente por encima de los 250.000-280.000 euros para que el promotor no entre en pérdidas.
Empecemos por los impuestos. Y aquí lanzo una pregunta, que seguro de alguno de ustedes lo sabe. Cuando se habla de precios de venta de viviendas, por alguna misteriosa razón siempre se anuncian libres de impuestos. El impuesto principal al vender viviendas nuevas es el IVA, que básicamente lo paga el comprador y, como digo, no forma parte del precio del anuncio. ¿De qué impuestos están hablando entonces? Asumiré, de momento, que lo de los impuestos es mentira.
Voy con el suelo, que creo que es la madre del cordero. Está hablando de una repercusión de entre 500 y 800 euros por metro cuadrado. Voy a a asumir que se pueden construir tres plantas más el bajo, o sea, cuatro plantas. Multiplicando por cuatro nos sale entre 2000 y 3200 euros el m² de suelo. Por supuesto, eso en las afueras más remotas de Madrid, que es donde se está construyendo vivienda nueva. Los costes de las obras de urbanización (pavimento, aceras, farolas, alcantarillado), ¿qué estarán, por los 300 o 400 €/m²? Esos precios de hasta 3200 €/m²
son puro humo. Es estafa pura concentrada.
¿Qué más da si los costes de construcción están inflados un 20 o un 30% (cosa que no tenemos forma de saber fehacientemente) si luego se le mete un sobrecoste brutal a través del suelo? Imaginemos el escenario ideal en el que la repercusión del suelo fuese solo el coste de las obras de urbanización. Pongamos que 100€/m² por planta, dividiendo el total entre las cuatro plantas. Eso nos permite quitarle 700 €/m² de humo, 56.000€ por el piso de 80 metros. Ya vamos por 224.000€.
Pero, algo no cuadra. El precio de construcción eran 108.800 euros. Más los costes de urbanización, 8.000 euros, nos vamos a 116.800€. ¿Qué es todo lo demás hasta llegar a 224.000€?
Más humo. Pero este ya es más complicado.
Es cierto que hay que sumar los gastos de proyecto, los de gestión y los de comercialización, ¿pero esos multiplican por dos el precio final? Lo dudo muchísimo.
Aparte de potenciales beneficios obscenos, lo que podría estar oculto ahí son los costes de financiación. Por ejemplo, el promotor tiene que financiar la compra del suelo, que necesita comprar antes de empezar a pedir licencias y que, en cierto modo, va a estar "retenido" y sin uso hasta que la vivienda se venda. Es decir, el promotor necesita pedir un préstamo para adquirir temporalmente el humo del suelo mientras se tramitan licencias y se realiza la construcción y la venta. Así que aquí tenemos un segundo efecto (del humo del suelo): lo que se llevan los bancos en intereses durante todo este proceso. Aun así, haciendo números, ni aunque tengan que tener el suelo 10 años retenido me salen las cuentas.
Conclusión: los números que dan son pura basura. Pero, por muy inflados que estén los costes de construcción que están diciendo, el humo creo que está en otra parte: en el suelo y en los supuestos costes adicionales, que esconden beneficios ocultos.
