PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Invierno 2025

[Fomento Cemento]

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Inmobiliario
Residencial
CAEN EN BARRIO DE SALAMANCA, CHAMBERÍ...
La venta de pisos de lujo de segunda mano se desinfla por el exceso de especulación
Un vistazo a los últimos datos a cierre de año de los notarios revelan ahora un descenso de las ventas en los barrios más céntricos y más prime de la ciudad

18/03/2026 - 05:00
EC EXCLUSIVO

¿Se acabó la fiesta? El mercado residencial de lujo en Madrid de segunda mano ha chocado contra el muro de la realidad. Según los últimos datos del portal estadístico del notariado, las ventas en los barrios más 'prime' han pasado de tocar máximos históricos a estancarse o incluso a caer con fuerza en el último año. La punta de un iceberg que comienza a derretirse y que amenaza con llevarse por delante a una parte importante de quienes llevan varios años surfeando la ola especulativa del mercado.

Y es que, durante los últimos tres años, han sido muchas las sociedades dedicadas a comprar, reformar y vender pisos en el centro de Madrid —fenómeno conocido como 'house flipping'— y los particulares que se han apuntado a la carrera especulativa de un activo en pleno 'boom', pero cuyos cantos de sirena han terminado por estrellarse contra las rocas de la realidad.

Los datos a cierre de 2025 del Instituto Nacional de Estadística (INE) revelaban recientemente una caída de las ventas de casi el 10% en todo Madrid en el cuarto trimestre de 2025, tras el espectacular avance del 44,9% a finales de 2024. Un vistazo a los últimos datos a cierre de año de los notarios revelan ahora un descenso de las operaciones, en términos interanuales, en los barrios más céntricos y más 'prime' de la ciudad. Un síntoma más del cambio de tendencia en el Madrid más exclusivo, en el que el precio de las propiedades en venta se ha convertido en un verdadero obstáculo para el cierre de operaciones.

En el 28001, el código postal más caro de toda España, tras la recuperación sostenida de las ventas tras la pandemia, las transacciones se han mantenido prácticamente estancadas en los últimos tres años en torno a las 700 unidades vendidas anuales, con suaves caídas interanuales desde 2024. En este código postal, que se corresponde fundamentalmente con el barrio de Recoletos y parte de Goya, los elevados precios han ralentizado las operaciones. Y es que, si en 2014 el metro cuadrado se situaba en 4.166 euros, en 2025 el precio ha escalado hasta los 11.891 euros. Es decir, si entonces una casa de 100 m² costaba 416.600 euros, ahora esa misma vivienda costaría 1.189.100 euros, es decir, un 185% más que entonces.

Un 'boom' de precios que también se ha vivido en otros CP como en el 28004 (Justicia y Chueca), en el que en 2014 el precio era de 2.624 €/m². Diez años después, se ha triplicado hasta los 7.940 €/m². Lo que costaba 262.400 euros hace una década, hoy roza los 800.000 euros. Algo parecido sucede en el CP 28009 (distrito de El Retiro), donde el metro cuadrado ha pasado de 2.996 a 8.685 euros, es decir, el esfuerzo financiero para vivir junto al parque ha crecido un 189%. Este fuerte incremento de los precios ha terminado por impactar en las ventas. Así, por ejemplo, dentro del distrito de Salamanca, en el CP 28006 (resto de Goya y Lista), las ventas cayeron el año pasado un 10,2% hasta 755 transacciones tras aumentar casi un 30% en 2024 hasta un máximo de 841 compraventas. Solo en el último año, los precios se han disparado algo más de un 15%, sobrepasando ampliamente los 9.000 euros el metro cuadrado (9.717), cuando a cierre de 2024 la cifra no alcanzaba los 8.500 (8.419 euros el metro cuadrado).

A pie de calle, el freno de la actividad es palpable, especialmente desde el pasado verano y en el mercado de segunda mano. Así lo constatan varios brókeres que trabajan desde hace años en el mercado de lujo de la capital. Un enfriamiento que, aseguran, se mantiene durante estos primeros meses de 2026 y que achacan, principalmente, a que el mercado ha alcanzado unos niveles de precios insostenibles alimentados, fundamentalmente, por la especulación en torno al negocio del 'house flipping'. "Compraban en 1,5 millones, gastaban 350.000 euros en una reforma enfocada al cliente latino y pretendían vender en 3,5 millones. Hasta ahora, el negocio les había funcionado, pero desde el pasado verano, la situación ha cambiado", asegura a El Confidencial uno de estos agentes inmobiliarios.

"El mercado se ha ralentizado porque los precios ya no los pueden pagar el 90% de los clientes, especialmente los de más de 4 millones, ahí está el límite, de ahí para arriba no se vende ni se visita casi nada. Y quien te diga lo contrario miente. Esto tiene que pegar un bombazo, los precios tienen que estabilizarse para que se puedan empezar a vender. Evidentemente, hace unos meses había un mercado que lo compraba, el latinoamericano, pero este se ha dado cuenta de que el precio actualmente es especulativo", añade este mismo agente.

La especulación en torno al 'house flipping'
"Todos han sido muy ambiciosos y no han visto que esto tiene fin. Y no solo eso, sino que ellos mismos han provocado que el propio vendedor particular se haya dado cuenta de que para qué va a vender en 1,5 millones si luego ellos venden mucho más caro, tras una reforma, en tres millones", explica otro agente del sector en referencia al papel que han jugado las empresas de 'flipping' en el impulso de los precios.

Y es que, como asegura esta misma fuente, "todos se han subido a la ola, incluso los particulares, y daba igual dónde estuviera el piso. Daba igual que la propiedad estuviera cerca de Velázquez o Serrano o cerca del Retiro o en General Pardiñas. No tienen nada que ver ni por la zona, ni por el tipo de cliente, ni por el tipo de vecino del barrio. Y en esa ola es en la que están todos. ¿Qué sucede ahora? Pues que la ola ha bajado y aguantarán los que puedan, pero alguno igual se ahoga porque con el mercado parado, ya están empezando a bajar los precios".

Si seguimos la ruta por códigos postales más caros de Madrid, en Chamberí, por ejemplo, las caídas de las ventas van del 16,3% en la zona de Vallehermoso y Ríos Rosas (CP 28003) al 3,9% de Almagro o Trafalgar (CP 28010), mientras que en el distrito Centro, en el CP 28004, que corresponde a las zonas de Justicia o Chueca, las caídas son del 8,1%.

No obstante, según los datos de los notarios, donde más se han resentido las ventas ha sido en los códigos postales hacia los que se ha desplazado la demanda tras el 'boom' de precios en las zonas más 'prime' y donde también se han registrado fuertes incrementos de precios en los últimos años debido a esta mayor presión compradora.

El caso más extremo se produce en el CP 28045 (distrito de Arganzuela: Legazpi/Delicias) donde, tras tocar un máximo histórico en 2024 con 1.909 ventas, se produce un desplome del 48,3% en 2025 (986 ventas). Por su parte, en el 28005 (distrito de Arganzuela: Imperial y Acacias), se registra una caída del 27%, mientras que en el CP 28028, la parte del distrito de Salamanca que se corresponde con Guindalera y Fuente del Berro, el descenso de las transacciones en 2025 se sitúa en el 19,6% tras un 2024 de crecimiento récord. También dentro del distrito de Salamanca, pero en el CP 28006 (Goya/Lista), la caída alcanza el 10,2%.

Es decir, las ventas en los barrios más caros se resienten menos que los barrios adyacentes, hacia los que se ha producido en los últimos años un movimiento masivo de la demanda y el consecuente empuje alcista de los precios, hasta alcanzar niveles que la demanda no puede o no está dispuesta a pagar.

Además, la ralentización comienza a extenderse, como una mancha de aceite, a otras zonas muy exclusivas de Madrid como las grandes urbanizaciones a las afueras de la ciudad como La Moraleja.

"Nosotros estamos notando que el cliente se lo piensa mucho más, mira mucho más todo, porque a diferencia del barrio de Salamanca y Chamberí, donde hay más rotación de extranjeros, aquí el cliente sigue siendo mayoritariamente nacional. Además, debido principalmente a la situación política internacional y nacional y al fuerte aumento de los precios de venta, hay cierto parón de las ventas. De hecho, mucho cliente nacional se ha salido de la partida porque no llegan a esos precios que se están pidiendo. Cada vez es una minoría la que llega a determinados niveles", señala Sergio Suárez, socio director en Suma Inmobiliaria.

En el código postal 28109, que se corresponde con la exclusiva urbanización de La Moraleja, el mercado ha pasado de cerrar 354 transacciones en 2024, su máximo histórico, a 307 unidades a cierre de 2025. Sin embargo, a nivel de precios, estos no han dejado de subir, posiblemente por el mayor apetito del latinoamericano por comprar en la zona. El metro cuadrado ha pasado en dos años de unos 5.100 a más de 6.600 euros el metro cuadrado. Hay que destacar que el precio del metro cuadrado en La Moraleja no es tan elevado como en el barrio de Salamanca o Chamberí porque se trata, en su inmensa mayoría, de chalés y mansiones de gran tamaño, con lo cual, si bien en términos absolutos son propiedades mucho más caras, de media, el precio por metro cuadrado se diluye.

Los 'tickets' de más de 4 millones, difíciles de vender
"Desde mi punto de vista, lo que ha tocado techo no es la demanda, sino la oferta. En zonas 'prime' como Recoletos hemos notado una bajada clara en visitas, algo que antes era bastante inusual, pero eso no significa que no haya demanda. La demanda sigue estando ahí. Lo que está ocurriendo es que hay un exceso de oferta sobrevalorada", destaca Óscar Larrea, fundador de Olara Real Estate.

Y es que, como sostiene este experto, "durante los últimos años, muchos inversores han estado comprando por encima de 10.000 €/m² buscando rentabilidades del 20-30%. Ese modelo, en muchos casos, se ha terminado. Además, los propietarios también han visto lo que estaba pasando en el mercado y se han sumado a la fiesta. Al final, estamos todos en el mismo sitio: propietarios inversores y, también, Hacienda. Y todos quieren su parte. Por eso el problema ahora no es la demanda, sino que hay demasiada oferta con expectativas irreales de precio".

Para Gonzalo Robles, CEO de Uxban, el mercado "no ha tocado techo aún, pero en condiciones normales estaríamos cerca de ese momento en que el crecimiento interanual y la inflación se igualan. Existe un claro consenso en el mercado acerca de la ralentización en la velocidad de las transacciones y en la acumulación de viviendas en 'stock', especialmente aquellas de 'tickets' superiores a los 4 millones de euros. Pero salvo que tengas necesidad especial de liquidez, y hay más de un inversor en esa situación, los vendedores que están en valores de mercado prefieren esperar antes de retocar precios de forma significativa".

Al hablar de esas “condiciones normales”, Robles recuerda que nos encontramos en un "escenario geopolítico que puede volver a trastocar el lógico devenir del ciclo, tal y como ha sucedido con el covid y la guerra de Ucrania en años recientes. Aunque el euro siga fuerte y gran parte de los compradores internacionales sean fortunas dolarizadas, en un escenario de fuerte inflación, aun cuando suban los tipos, el inmobiliario y especialmente el de lujo podría beneficiarse nuevamente de su condición de activo refugio".

Solo hay tres códigos postales en el centro de la ciudad donde suben las ventas. Hablamos del CP 28009, que corresponde al distrito de El Retiro; el 28013, que comprende la zona de Palacio en el distrito Centro y el 28015, que incluye Gaztambide y Arapiles en el distrito de Chamberí. En estos tres códigos, las transacciones han subido un 4,1%, un 38% y un 7,5%, respectivamente, en el último año. De hecho, El Retiro está en plena expansión inmobiliaria, ya que hacia este distrito se ha desplazado no solo la demanda, también los promotores.

Actualmente, en el entorno de El Retiro, hay una docena de proyectos en marcha. El año pasado, según datos de los notarios, el CP 28009 alcanzó su máximo histórico de transacciones con 836 unidades vendidas. Este renovado apetito por comprar en esta zona ha provocado subidas de los precios del 20% en dos años, al pasar de 7.300 a casi 8.700 euros el metro cuadrado.

Al igual que ha sucedido en buena parte del país, los precios en el centro de Madrid han subido de manera generalizada por encima del 10% en el último año, incluso muy por encima del 20% en solo dos, unos porcentajes difíciles de asumir por una parte importante de la demanda. Para que nos hagamos una idea, en el CP 28001, los precios han subido casi un 30% en 2 años; un 30% lo han hecho en el CP 28004 (distrito Centro: Justicia y Chueca) o un 40% en el 28009 (distrito de El Retiro).

"Nos hemos vuelto un poco locos, pero Madrid no es Londres ni París; nuestro mercado es limitado. Queríamos equipararnos a ellos, pero allí compra todo el mundo y aquí solo el mercado latinoamericano, que ya se ha dado cuenta del truco", advierte un veterano del sector, en cuya opinión, lo más preocupante "es la desaparición del comprador español. A menos que haya liquidado una empresa, no está en el mercado, le hemos expulsado de los distritos 'prime' y no va a comprar pisos a precios y con reformas enfocadas al cliente latinoamericano, que era quien estaba comprando y quien ha sido el principal motor del mercado en los últimos años. Un comprador que, por otra parte, también ha echado el freno porque ha empezado a detectar que los precios actuales son absolutamente especulativos", asegura Ana Calderón, consejera delegada de A.Be.C. Realtor.

Segunda mano a precios de obra nueva
Y es que este fenómeno del 'house flipping' ha provocado un efecto contagio entre precios de unas zonas a otras y entre obra nueva y segunda mano. "No puede valer lo mismo un piso en Serrano que en Goya, nunca lo ha valido. No se puede vender a 14.000 en Goya y a 14.000 en Serrano, es inviable y, sin embargo, está pasando. Como tampoco puede valer lo mismo una vivienda de obra nueva que una de segunda mano", añade Calderón.

"Cada vez vemos más que los precios tienden a igualarse. El propietario que vende a un particular o a un inversor que, a su vez, vende a un comprador finalista, todavía puede tener cierto margen… pero ese margen no es infinito. Y probablemente estamos llegando a ese punto ahora. Además, juega a salir al mercado con precios y expectativas altas, mantener precios y ver qué pasa. Siempre tendrá tiempo para rectificar y bajarlos", reflexiona Larrea.

"El promotor, en cambio", prosigue, "juega con otras reglas. Normalmente tiene las cuentas hechas desde el momento en que compra el solar, y tiene muy claro cuál es su precio objetivo de venta. El riesgo para el promotor aparece cuando intenta aplicar la misma estrategia que vemos en segunda mano. El riesgo es mayor. No se pueden permitir el lujo de rectificar o bajar precios".

Suárez, coincide con Larrea. "Hay tanto fondo haciendo 'flipping' que a los precios a los que compran y luego a los que quieren vender es una barbaridad. Casi se equiparan a la obra nueva, con lo cual, al final hay una diferencia muy pequeña entre la obra nueva y la segunda mano reformada y, lógicamente, puestos a elegir, la gente prefiere obra nueva".

"La vivienda de segunda mano reformada cuesta hoy en día casi lo mismo que la obra nueva con 'amenities' y seguros decenales. Es un sinsentido. El que tiene dinero de verdad prefiere la obra nueva antes que un piso reformado por un inversor que busca un margen del 30%", coincide un agente que trabaja en el barrio de Salamanca y Chamberí.

Después de años vendiendo pisos reformados a precios de "milla de oro" en zonas que no lo son, los inversores han chocado con un muro y es que la mayoría de los compradores potenciales ya no puede o no quiere comprar a precios especulativos.

"La ola a la que se han subido estos inversores ha terminado por expulsar al comprador nacional y saturar al inversor extranjero, especialmente al capital latinoamericano, que empieza a detectar la sobrevaloración de los activos. El diagnóstico final apunta a un reajuste forzoso de los precios donde solo sobrevivirá la obra nueva de calidad y los grandes inversores de edificios completos, mientras que el pequeño especulador de barrio corre el riesgo de ahogarse cuando la ola termine de retirarse por completo", añade otro bróker independiente.

Ante este escenario, algunas empresas de 'house flipping' ya han movido ficha. Por ejemplo, Velzia, una de las grandes del sector, vio las orejas al lobo y hace un año y, anticipándose a este giro del mercado, decidió liquidar todos sus pisos de más de 3 millones de euros antes del verano. "De ser necesario, ajustaremos los precios de venta para intentar cumplir con este hito", anunciaba su CEO, Chani Chapnik, a sus más de 1.000 inversores. Y quizá por eso, empresas como ella u otras empresas del sector como White Flats, decidieron hace meses dar un giro hacia la compra de edificios completos.

"Bajo mi experiencia, los últimos años han sido muy buenos para la venta de edificios, pero no para la vivienda de segunda mano. Hace falta que los propietarios se den cuenta de que es incomparable para un inversor la obra nueva respecto a la segunda mano. Es normal que la obra nueva sea mucho más cara que una segunda mano, ya que el promotor que se arriesga y construye un edificio o lo rehabilita de cero con lo que eso conlleva de costes de materiales y problemas de la construcción. Por eso, que la segunda mano reformada valga como la obra nueva es un sinsentido del mercado inmobiliario y, por eso, habrá mucha gente del 'flipping' que saldrá perjudicada porque tiene mucho capital invertido. Sin embargo, todos sabíamos que más tarde o más temprano esto iba a ocurrir".

De hecho, este escenario de ralentización de las ventas y precios en máximos, podrían llevar a una situación crítica a estos inversores, debido a sus elevados niveles de apalancamiento.

"Muchos inversores que compraron con hipoteca para reformar y vender rápido se encuentran ahora con el grifo cerrado y bajadas de precios diarias para intentar salvar los muebles. Pero también empiezan a sufrir los propietarios particulares. Pisos interiores que estaban en el mercado a precio de oro y que hace un año se vendían, hoy nadie los quiere comprar. Unidades sin luz ni ascensor que se ofrecían a 9.000 €/m² están hoy totalmente estancadas", asegura otro bróker, quien, sin embargo, apuesta porque la obra nueva seguirá subiendo. "Además, creo que con el tema de las limitaciones impuestas a los pisos que se anuncian en Airbnb sin licencia turística, serán muchos los pisos pequeños que saldrán a la venta y, a mayor oferta, los precios se reajustarán".

"Yo veo la situación bastante crítica y creo que van a caer muchas empresas de golpe. Los inversores ya se pueden ir agarrando los machos, sobre todo los que hayan comprado con hipoteca porque ya detectamos cómo todos los días nos llegan bajadas de precios de oferta importantes. El mercado está machacado y el que lo quiera ver de otra manera es que no tiene ni idea de cómo está el mercado", concluye otro de los brókeres. ¿Se acabó la fiesta? El mercado residencial de lujo en Madrid de segunda mano ha chocado contra el muro de la realidad. Según los últimos datos del portal estadístico del notariado, las ventas en los barrios más 'prime' han pasado de tocar máximos históricos a estancarse o incluso a caer con fuerza en el último año. La punta de un iceberg que comienza a derretirse y que amenaza con llevarse por delante a una parte importante de quienes llevan varios años surfeando la ola especulativa del mercado.

[AbiertoPorDemolicion]

No creo haber visto referido por aquí el que quizá sea el hecho más relevante y sintomático de lo que llevamos de este odioso nuevo conflicto provocado por el eje anglo-sionista en "defensa" de su modelo extractor imperialista y su dólar: el anuncio por parte de Irán de que dejará pasar por Ormuz buques cuya carga haya sido negociada en YUAN.

Esto es una estocada de muerte que coloca en un callejón sin salida a US, una jugada maestra por parte de Irán (y sus aliados BRICS), ya que en unas semanas el "cierre" de Ormuz sólo afectaría a US y sus adlateres. Ahora US no puede simplemente declarar su victoria (imaginaria) con un twit Trumpiano y desaparecer del mapa, dado que Irán acabaría definitivamente lo poco que queda de presencia militar operativa de US en Medio Oriente y mantendría la política de no dejar pasar más barcos que los que hayan sido negociados en Yuan. En todo el corazón mundial del mercado de la energía fósil.

Jaque mate, a ver como salen de esta. El declive a partir de este momento puede ir muy, pero que muy rapido.

No veo a Trump ni llegando a noviembre ... US, un paria global por méritos propios.

A Trump todavía le queda un movimiento. Prohibir ellos el paso a los barcos que hayan sido negociados en yuanes y permitir los que van con el signo del dolar.

Ya puestos a cerrar el estrecho... y que empiece la guerra de verdad, pero esta vez con los chinos incluidos. Esa que dicen que es inevitable.

Caretas fuera!!!!!!! Las cartas bocarriba y a jugar.

(A ver quién es el primero en tirar/recibir el pepino que termina todas las guerras)

[newclo]

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CAEN EN BARRIO DE SALAMANCA, CHAMBERÍ...
La venta de pisos de lujo de segunda mano se desinfla por el exceso de especulación
Un vistazo a los últimos datos a cierre de año de los notarios revelan ahora un descenso de las ventas en los barrios más céntricos y más prime de la ciudad

18/03/2026 - 05:00
EC EXCLUSIVO

¿Se acabó la fiesta? El mercado residencial de lujo en Madrid de segunda mano ha chocado contra el muro de la realidad. Según los últimos datos del portal estadístico del notariado, las ventas en los barrios más 'prime' han pasado de tocar máximos históricos a estancarse o incluso a caer con fuerza en el último año. La punta de un iceberg que comienza a derretirse y que amenaza con llevarse por delante a una parte importante de quienes llevan varios años surfeando la ola especulativa del mercado.

Y es que, durante los últimos tres años, han sido muchas las sociedades dedicadas a comprar, reformar y vender pisos en el centro de Madrid —fenómeno conocido como 'house flipping'— y los particulares que se han apuntado a la carrera especulativa de un activo en pleno 'boom', pero cuyos cantos de sirena han terminado por estrellarse contra las rocas de la realidad.

Los datos a cierre de 2025 del Instituto Nacional de Estadística (INE) revelaban recientemente una caída de las ventas de casi el 10% en todo Madrid en el cuarto trimestre de 2025, tras el espectacular avance del 44,9% a finales de 2024. Un vistazo a los últimos datos a cierre de año de los notarios revelan ahora un descenso de las operaciones, en términos interanuales, en los barrios más céntricos y más 'prime' de la ciudad. Un síntoma más del cambio de tendencia en el Madrid más exclusivo, en el que el precio de las propiedades en venta se ha convertido en un verdadero obstáculo para el cierre de operaciones.

En el 28001, el código postal más caro de toda España, tras la recuperación sostenida de las ventas tras la pandemia, las transacciones se han mantenido prácticamente estancadas en los últimos tres años en torno a las 700 unidades vendidas anuales, con suaves caídas interanuales desde 2024. En este código postal, que se corresponde fundamentalmente con el barrio de Recoletos y parte de Goya, los elevados precios han ralentizado las operaciones. Y es que, si en 2014 el metro cuadrado se situaba en 4.166 euros, en 2025 el precio ha escalado hasta los 11.891 euros. Es decir, si entonces una casa de 100 m² costaba 416.600 euros, ahora esa misma vivienda costaría 1.189.100 euros, es decir, un 185% más que entonces.

Un 'boom' de precios que también se ha vivido en otros CP como en el 28004 (Justicia y Chueca), en el que en 2014 el precio era de 2.624 €/m². Diez años después, se ha triplicado hasta los 7.940 €/m². Lo que costaba 262.400 euros hace una década, hoy roza los 800.000 euros. Algo parecido sucede en el CP 28009 (distrito de El Retiro), donde el metro cuadrado ha pasado de 2.996 a 8.685 euros, es decir, el esfuerzo financiero para vivir junto al parque ha crecido un 189%. Este fuerte incremento de los precios ha terminado por impactar en las ventas. Así, por ejemplo, dentro del distrito de Salamanca, en el CP 28006 (resto de Goya y Lista), las ventas cayeron el año pasado un 10,2% hasta 755 transacciones tras aumentar casi un 30% en 2024 hasta un máximo de 841 compraventas. Solo en el último año, los precios se han disparado algo más de un 15%, sobrepasando ampliamente los 9.000 euros el metro cuadrado (9.717), cuando a cierre de 2024 la cifra no alcanzaba los 8.500 (8.419 euros el metro cuadrado).

A pie de calle, el freno de la actividad es palpable, especialmente desde el pasado verano y en el mercado de segunda mano. Así lo constatan varios brókeres que trabajan desde hace años en el mercado de lujo de la capital. Un enfriamiento que, aseguran, se mantiene durante estos primeros meses de 2026 y que achacan, principalmente, a que el mercado ha alcanzado unos niveles de precios insostenibles alimentados, fundamentalmente, por la especulación en torno al negocio del 'house flipping'. "Compraban en 1,5 millones, gastaban 350.000 euros en una reforma enfocada al cliente latino y pretendían vender en 3,5 millones. Hasta ahora, el negocio les había funcionado, pero desde el pasado verano, la situación ha cambiado", asegura a El Confidencial uno de estos agentes inmobiliarios.

"El mercado se ha ralentizado porque los precios ya no los pueden pagar el 90% de los clientes, especialmente los de más de 4 millones, ahí está el límite, de ahí para arriba no se vende ni se visita casi nada. Y quien te diga lo contrario miente. Esto tiene que pegar un bombazo, los precios tienen que estabilizarse para que se puedan empezar a vender. Evidentemente, hace unos meses había un mercado que lo compraba, el latinoamericano, pero este se ha dado cuenta de que el precio actualmente es especulativo", añade este mismo agente.

La especulación en torno al 'house flipping'
"Todos han sido muy ambiciosos y no han visto que esto tiene fin. Y no solo eso, sino que ellos mismos han provocado que el propio vendedor particular se haya dado cuenta de que para qué va a vender en 1,5 millones si luego ellos venden mucho más caro, tras una reforma, en tres millones", explica otro agente del sector en referencia al papel que han jugado las empresas de 'flipping' en el impulso de los precios.

Y es que, como asegura esta misma fuente, "todos se han subido a la ola, incluso los particulares, y daba igual dónde estuviera el piso. Daba igual que la propiedad estuviera cerca de Velázquez o Serrano o cerca del Retiro o en General Pardiñas. No tienen nada que ver ni por la zona, ni por el tipo de cliente, ni por el tipo de vecino del barrio. Y en esa ola es en la que están todos. ¿Qué sucede ahora? Pues que la ola ha bajado y aguantarán los que puedan, pero alguno igual se ahoga porque con el mercado parado, ya están empezando a bajar los precios".

Si seguimos la ruta por códigos postales más caros de Madrid, en Chamberí, por ejemplo, las caídas de las ventas van del 16,3% en la zona de Vallehermoso y Ríos Rosas (CP 28003) al 3,9% de Almagro o Trafalgar (CP 28010), mientras que en el distrito Centro, en el CP 28004, que corresponde a las zonas de Justicia o Chueca, las caídas son del 8,1%.

No obstante, según los datos de los notarios, donde más se han resentido las ventas ha sido en los códigos postales hacia los que se ha desplazado la demanda tras el 'boom' de precios en las zonas más 'prime' y donde también se han registrado fuertes incrementos de precios en los últimos años debido a esta mayor presión compradora.

El caso más extremo se produce en el CP 28045 (distrito de Arganzuela: Legazpi/Delicias) donde, tras tocar un máximo histórico en 2024 con 1.909 ventas, se produce un desplome del 48,3% en 2025 (986 ventas). Por su parte, en el 28005 (distrito de Arganzuela: Imperial y Acacias), se registra una caída del 27%, mientras que en el CP 28028, la parte del distrito de Salamanca que se corresponde con Guindalera y Fuente del Berro, el descenso de las transacciones en 2025 se sitúa en el 19,6% tras un 2024 de crecimiento récord. También dentro del distrito de Salamanca, pero en el CP 28006 (Goya/Lista), la caída alcanza el 10,2%.

Es decir, las ventas en los barrios más caros se resienten menos que los barrios adyacentes, hacia los que se ha producido en los últimos años un movimiento masivo de la demanda y el consecuente empuje alcista de los precios, hasta alcanzar niveles que la demanda no puede o no está dispuesta a pagar.

Además, la ralentización comienza a extenderse, como una mancha de aceite, a otras zonas muy exclusivas de Madrid como las grandes urbanizaciones a las afueras de la ciudad como La Moraleja.

"Nosotros estamos notando que el cliente se lo piensa mucho más, mira mucho más todo, porque a diferencia del barrio de Salamanca y Chamberí, donde hay más rotación de extranjeros, aquí el cliente sigue siendo mayoritariamente nacional. Además, debido principalmente a la situación política internacional y nacional y al fuerte aumento de los precios de venta, hay cierto parón de las ventas. De hecho, mucho cliente nacional se ha salido de la partida porque no llegan a esos precios que se están pidiendo. Cada vez es una minoría la que llega a determinados niveles", señala Sergio Suárez, socio director en Suma Inmobiliaria.

En el código postal 28109, que se corresponde con la exclusiva urbanización de La Moraleja, el mercado ha pasado de cerrar 354 transacciones en 2024, su máximo histórico, a 307 unidades a cierre de 2025. Sin embargo, a nivel de precios, estos no han dejado de subir, posiblemente por el mayor apetito del latinoamericano por comprar en la zona. El metro cuadrado ha pasado en dos años de unos 5.100 a más de 6.600 euros el metro cuadrado. Hay que destacar que el precio del metro cuadrado en La Moraleja no es tan elevado como en el barrio de Salamanca o Chamberí porque se trata, en su inmensa mayoría, de chalés y mansiones de gran tamaño, con lo cual, si bien en términos absolutos son propiedades mucho más caras, de media, el precio por metro cuadrado se diluye.

Los 'tickets' de más de 4 millones, difíciles de vender
"Desde mi punto de vista, lo que ha tocado techo no es la demanda, sino la oferta. En zonas 'prime' como Recoletos hemos notado una bajada clara en visitas, algo que antes era bastante inusual, pero eso no significa que no haya demanda. La demanda sigue estando ahí. Lo que está ocurriendo es que hay un exceso de oferta sobrevalorada", destaca Óscar Larrea, fundador de Olara Real Estate.

Y es que, como sostiene este experto, "durante los últimos años, muchos inversores han estado comprando por encima de 10.000 €/m² buscando rentabilidades del 20-30%. Ese modelo, en muchos casos, se ha terminado. Además, los propietarios también han visto lo que estaba pasando en el mercado y se han sumado a la fiesta. Al final, estamos todos en el mismo sitio: propietarios inversores y, también, Hacienda. Y todos quieren su parte. Por eso el problema ahora no es la demanda, sino que hay demasiada oferta con expectativas irreales de precio".

Para Gonzalo Robles, CEO de Uxban, el mercado "no ha tocado techo aún, pero en condiciones normales estaríamos cerca de ese momento en que el crecimiento interanual y la inflación se igualan. Existe un claro consenso en el mercado acerca de la ralentización en la velocidad de las transacciones y en la acumulación de viviendas en 'stock', especialmente aquellas de 'tickets' superiores a los 4 millones de euros. Pero salvo que tengas necesidad especial de liquidez, y hay más de un inversor en esa situación, los vendedores que están en valores de mercado prefieren esperar antes de retocar precios de forma significativa".

Al hablar de esas “condiciones normales”, Robles recuerda que nos encontramos en un "escenario geopolítico que puede volver a trastocar el lógico devenir del ciclo, tal y como ha sucedido con el covid y la guerra de Ucrania en años recientes. Aunque el euro siga fuerte y gran parte de los compradores internacionales sean fortunas dolarizadas, en un escenario de fuerte inflación, aun cuando suban los tipos, el inmobiliario y especialmente el de lujo podría beneficiarse nuevamente de su condición de activo refugio".

Solo hay tres códigos postales en el centro de la ciudad donde suben las ventas. Hablamos del CP 28009, que corresponde al distrito de El Retiro; el 28013, que comprende la zona de Palacio en el distrito Centro y el 28015, que incluye Gaztambide y Arapiles en el distrito de Chamberí. En estos tres códigos, las transacciones han subido un 4,1%, un 38% y un 7,5%, respectivamente, en el último año. De hecho, El Retiro está en plena expansión inmobiliaria, ya que hacia este distrito se ha desplazado no solo la demanda, también los promotores.

Actualmente, en el entorno de El Retiro, hay una docena de proyectos en marcha. El año pasado, según datos de los notarios, el CP 28009 alcanzó su máximo histórico de transacciones con 836 unidades vendidas. Este renovado apetito por comprar en esta zona ha provocado subidas de los precios del 20% en dos años, al pasar de 7.300 a casi 8.700 euros el metro cuadrado.

Al igual que ha sucedido en buena parte del país, los precios en el centro de Madrid han subido de manera generalizada por encima del 10% en el último año, incluso muy por encima del 20% en solo dos, unos porcentajes difíciles de asumir por una parte importante de la demanda. Para que nos hagamos una idea, en el CP 28001, los precios han subido casi un 30% en 2 años; un 30% lo han hecho en el CP 28004 (distrito Centro: Justicia y Chueca) o un 40% en el 28009 (distrito de El Retiro).

"Nos hemos vuelto un poco locos, pero Madrid no es Londres ni París; nuestro mercado es limitado. Queríamos equipararnos a ellos, pero allí compra todo el mundo y aquí solo el mercado latinoamericano, que ya se ha dado cuenta del truco", advierte un veterano del sector, en cuya opinión, lo más preocupante "es la desaparición del comprador español. A menos que haya liquidado una empresa, no está en el mercado, le hemos expulsado de los distritos 'prime' y no va a comprar pisos a precios y con reformas enfocadas al cliente latinoamericano, que era quien estaba comprando y quien ha sido el principal motor del mercado en los últimos años. Un comprador que, por otra parte, también ha echado el freno porque ha empezado a detectar que los precios actuales son absolutamente especulativos", asegura Ana Calderón, consejera delegada de A.Be.C. Realtor.

Segunda mano a precios de obra nueva
Y es que este fenómeno del 'house flipping' ha provocado un efecto contagio entre precios de unas zonas a otras y entre obra nueva y segunda mano. "No puede valer lo mismo un piso en Serrano que en Goya, nunca lo ha valido. No se puede vender a 14.000 en Goya y a 14.000 en Serrano, es inviable y, sin embargo, está pasando. Como tampoco puede valer lo mismo una vivienda de obra nueva que una de segunda mano", añade Calderón.

"Cada vez vemos más que los precios tienden a igualarse. El propietario que vende a un particular o a un inversor que, a su vez, vende a un comprador finalista, todavía puede tener cierto margen… pero ese margen no es infinito. Y probablemente estamos llegando a ese punto ahora. Además, juega a salir al mercado con precios y expectativas altas, mantener precios y ver qué pasa. Siempre tendrá tiempo para rectificar y bajarlos", reflexiona Larrea.

"El promotor, en cambio", prosigue, "juega con otras reglas. Normalmente tiene las cuentas hechas desde el momento en que compra el solar, y tiene muy claro cuál es su precio objetivo de venta. El riesgo para el promotor aparece cuando intenta aplicar la misma estrategia que vemos en segunda mano. El riesgo es mayor. No se pueden permitir el lujo de rectificar o bajar precios".

Suárez, coincide con Larrea. "Hay tanto fondo haciendo 'flipping' que a los precios a los que compran y luego a los que quieren vender es una barbaridad. Casi se equiparan a la obra nueva, con lo cual, al final hay una diferencia muy pequeña entre la obra nueva y la segunda mano reformada y, lógicamente, puestos a elegir, la gente prefiere obra nueva".

"La vivienda de segunda mano reformada cuesta hoy en día casi lo mismo que la obra nueva con 'amenities' y seguros decenales. Es un sinsentido. El que tiene dinero de verdad prefiere la obra nueva antes que un piso reformado por un inversor que busca un margen del 30%", coincide un agente que trabaja en el barrio de Salamanca y Chamberí.

Después de años vendiendo pisos reformados a precios de "milla de oro" en zonas que no lo son, los inversores han chocado con un muro y es que la mayoría de los compradores potenciales ya no puede o no quiere comprar a precios especulativos.

"La ola a la que se han subido estos inversores ha terminado por expulsar al comprador nacional y saturar al inversor extranjero, especialmente al capital latinoamericano, que empieza a detectar la sobrevaloración de los activos. El diagnóstico final apunta a un reajuste forzoso de los precios donde solo sobrevivirá la obra nueva de calidad y los grandes inversores de edificios completos, mientras que el pequeño especulador de barrio corre el riesgo de ahogarse cuando la ola termine de retirarse por completo", añade otro bróker independiente.

Ante este escenario, algunas empresas de 'house flipping' ya han movido ficha. Por ejemplo, Velzia, una de las grandes del sector, vio las orejas al lobo y hace un año y, anticipándose a este giro del mercado, decidió liquidar todos sus pisos de más de 3 millones de euros antes del verano. "De ser necesario, ajustaremos los precios de venta para intentar cumplir con este hito", anunciaba su CEO, Chani Chapnik, a sus más de 1.000 inversores. Y quizá por eso, empresas como ella u otras empresas del sector como White Flats, decidieron hace meses dar un giro hacia la compra de edificios completos.

"Bajo mi experiencia, los últimos años han sido muy buenos para la venta de edificios, pero no para la vivienda de segunda mano. Hace falta que los propietarios se den cuenta de que es incomparable para un inversor la obra nueva respecto a la segunda mano. Es normal que la obra nueva sea mucho más cara que una segunda mano, ya que el promotor que se arriesga y construye un edificio o lo rehabilita de cero con lo que eso conlleva de costes de materiales y problemas de la construcción. Por eso, que la segunda mano reformada valga como la obra nueva es un sinsentido del mercado inmobiliario y, por eso, habrá mucha gente del 'flipping' que saldrá perjudicada porque tiene mucho capital invertido. Sin embargo, todos sabíamos que más tarde o más temprano esto iba a ocurrir".

De hecho, este escenario de ralentización de las ventas y precios en máximos, podrían llevar a una situación crítica a estos inversores, debido a sus elevados niveles de apalancamiento.

"Muchos inversores que compraron con hipoteca para reformar y vender rápido se encuentran ahora con el grifo cerrado y bajadas de precios diarias para intentar salvar los muebles. Pero también empiezan a sufrir los propietarios particulares. Pisos interiores que estaban en el mercado a precio de oro y que hace un año se vendían, hoy nadie los quiere comprar. Unidades sin luz ni ascensor que se ofrecían a 9.000 €/m² están hoy totalmente estancadas", asegura otro bróker, quien, sin embargo, apuesta porque la obra nueva seguirá subiendo. "Además, creo que con el tema de las limitaciones impuestas a los pisos que se anuncian en Airbnb sin licencia turística, serán muchos los pisos pequeños que saldrán a la venta y, a mayor oferta, los precios se reajustarán".

"Yo veo la situación bastante crítica y creo que van a caer muchas empresas de golpe. Los inversores ya se pueden ir agarrando los machos, sobre todo los que hayan comprado con hipoteca porque ya detectamos cómo todos los días nos llegan bajadas de precios de oferta importantes. El mercado está machacado y el que lo quiera ver de otra manera es que no tiene ni idea de cómo está el mercado", concluye otro de los brókeres. ¿Se acabó la fiesta? El mercado residencial de lujo en Madrid de segunda mano ha chocado contra el muro de la realidad. Según los últimos datos del portal estadístico del notariado, las ventas en los barrios más 'prime' han pasado de tocar máximos históricos a estancarse o incluso a caer con fuerza en el último año. La punta de un iceberg que comienza a derretirse y que amenaza con llevarse por delante a una parte importante de quienes llevan varios años surfeando la ola especulativa del mercado.

Brutal artículo
Ojalá amén

... y ojalá no fuese en un contexto de guerra, sino en un contexto de mejora de la educación y de la industria europea...

En fin
Salud y a disfutar de la Primavera todo lo que se deje

[Derby]

https://www.ft.com/content/51ad00f4-1c70-45df-9eb1-fe8038af1fd7

Trump ally warns US economy not strong enough to cope with Iran war

One-time pick to lead key statistics body EJ Antoni says inflation was ‘worse than we thought’ even before conflict


EJ Antoni, left, in the Oval Office with Donald Trump. Antoni says higher energy prices are going to ‘put upward pressure on prices throughout the economy’ © YouTube

Donald Trump’s one-time pick to lead the Bureau of Labor Statistics has said the US economy is too weak to handle oil at $100 per barrel as he warned of rising consumer prices triggered by the war in Iran.

“I don’t think this is an economy that is going to be able to handle $100 a barrel for oil, it’s just not,” EJ Antoni told the FT.

“The economy is weaker than we thought it was, and inflation is worse than we thought it was,” he added in a call on Wednesday, shortly before the Federal Reserve’s March rate-setting meeting.

“The lower energy prices that we saw in 2025 helped put downward pressure on prices throughout the economy. Now . . . we’re going to see higher energy prices have exactly the opposite effect and put upward pressure on prices throughout the economy.”

Trump picked Antoni, the conservative Heritage Foundation’s chief economist, to lead the US labour statistics agency in August, shortly after firing the former commissioner for a gloomy jobs report the president claimed was “rigged”.

He abruptly withdrew Antoni’s nomination a month later and ultimately settled on government economist Brett Matsumoto, whose confirmation is subject to Senate approval.

Antoni’s remarks on the health of the world’s largest economy come a day after the director of the US National Counterterrorism Center resigned in protest at the Iran war, marking the first significant defection from the Trump administration since the conflict began.

Republicans are meanwhile growing increasingly worried that high oil prices — Brent crude jumped 5 per cent to almost $110 a barrel on Wednesday — will dent their chances in the midterm elections. Petrol prices at the pump have surged to $3.84 a gallon from $2.92 a month ago, while diesel has exceeded $5 — exerting a heavy toll on US consumers and businesses.

Economic data collected before the US and Israel launched their attack on Iran has done little to ease those concerns.

US GDP in the fourth quarter of 2025 was last week revised to 0.7 per cent from an initial estimate of 1.4 per cent, while data released on Wednesday showed US wholesale prices rose at a faster clip than expected in February, even before the war began. The US economy last month shed 92,000 jobs, in a sharp slide that eroded most of January’s gains.

Antoni highlighted “a lack of job growth” in the US, some of which he attributed to last year’s cuts to the federal workforce, and renewed his attacks on the BLS, which he likened to “a random number generator” in a post on X last May.

“You need a complete and total top-down review of everything from the data collection to the data processing and even the data dissemination, because there have been a few issues with leaks,” he said. In January, Trump posted some of December’s US jobs figures hours before their official release.

Antoni refused to be drawn on how Trump told him he was no longer his pick to lead the BLS, saying he would “rather keep those conversations confidential”.

[conejo]