Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario

[BLICHON]

Vamos a alucinar

Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario

 

Cinco Días - Madrid - 19/12/2011 - 07:00
CincoDías inicia mañana una serie de tribunas de opinión firmadas por expertos del sector inmobiliario en las que tratan de dar soluciones a la industria. Representantes de la empresa, la política, la consultoría y las finanzas aportan sus conocimientos para proponer medidas que favorezcan el desarrollo del sector.
La industria inmobiliaria española, que ha llegado a emplear al 20% de la población activa del país con un peso en la economía superior al equivalente al 10% del producto interior bruto, pasa por la que posiblemente sea la peor crisis de su historia. Aparentemente una salida de la crisis económica española pasa por dar soluciones a la industria inmobiliaria. El número de viviendas sin vender se cuenta por cientos de miles; las mayores compañías del sector llevan años negociando con la banca acreedora refinanciar su deuda; el cerrojazo al crédito dificulta el desarrollo de nuevas promociones; la entrada en concurso de empresas relacionadas con el sector en los últimos años parece inagotable...
Estos asuntos serán tratados en CincoDías, a partir de mañana, todos los martes, por algunos de los mayores representantes del sector.
Antonio Martín (vicepresidente de Martinsa-Fadesa) y  Mariano Miguel (expresidente de Colonial);
Beatriz Corredor (secretaria de Estado en funciones de Vivienda),
Pablo Matos (exportavoz del PP en el Congreso en materia de vivienda) y Pere Macias (anterior portavoz parlamentario de CiU en temas de inmobiliario);
Jesús Amador (analista de Bankinter);
Eduardo Fernández-Cuesta (presidente de CB Richard Ellis),
Ángel Serrano (director general de negocio de Aguirre Newman),
Pedro de Churruca (consejero director general de Jones LangLaSalle España) y Alberto Prieto (director general y socio de Knight Frank);
José Manuel Galindo (presidente de APCE-Asprima);
 Luis Leirado (director de operaciones de Tecnitasa),
 y José Barea, catedrático emérito de la Universidad Autónoma de Madrid (UAM) serán los expertos que a partir de mañana expongan sus impresiones sobre el futuro del sector inmobiliario español.

[BLICHON]

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/alternativa-societaria-banco-malo/20111220cdscdiopi_5/

SI A se junta con B y C se lo come todo y a nosotros ni un duro ,a bueno si dos huevos duros .
Eso si para que la vivienda sea de provisión pública y semigratuita hay que construir más .

Tribuna - Antonio Martín

Una alternativa societaria al 'banco malo'
Cinco días inicia hoy la publicación, los martes, de una serie de tribunas de opinión firmadas por representantes de la empresa, la política, la universidad, las finanzas y la consultoría. Tratarán de aportar soluciones a la crisis del sector inmobiliario español

 
Antonio Martín - 20/12/2011 - 07:00

El 17 de octubre de 2007 manifesté en CincoDías que la solución a la crisis del sector inmobiliario debía plantearse como una cuestión de Estado. Paradójicamente, mis declaraciones se producían al mismo tiempo que el señor Rodríguez Zapatero reclamaba a la banca que facilitara a las inmobiliarias el acceso a los créditos. Esta era la situación antes de que el Gobierno negara la crisis.

El Gobierno no tomó las medidas adecuadas y los analistas siguen identificando muestra crisis económica con la falta de soluciones a la crisis inmobiliaria-financiera. Necesitamos soluciones drásticas, inteligentes y reales que resuelvan esta crisis. Las entidades financieras (EF) son ya las principales inmobiliarias de España. Pese a haber provisionado parte de su cartera inmobiliaria, puede que resulte aún insuficiente. Para algunos, la política del Banco de España se limita a esperar que se capitalicen las EF para hacer frente después al agujero inmobiliario, pero esta situación ya no da para mucho más.

Las soluciones de crisis anteriores no valen para resolver la actual encrucijada provocada por el tsunami de deuda con el que nos han sorprendido y la posterior retirada del crédito al país.

Entiendo necesario la creación de una magna mercantil de capital privado que mediante la aportación de activos absorbiera y liberara de dicho excedente a las empresas que actualmente lo poseen.

El primer objetivo de esta sociedad sería la regulación de activos para su comercialización ordenada mediante la demanda natural del mercado, evitando ofertas anárquicas y actuando como un almacén regulador del sector, para evitar la depreciación o desplome innecesarios del valor de los activos.
El segundo objetivo es la creación de subsectores homogéneos, de activos inmobiliarios para racionalizar su salida al mercado, en base a gestión empresarial especializada.

El tercer objetivo es aumentar la liquidez de las EF por medio de la cancelación de pasivos financieros procedentes de las aportaciones realizadas por el sector inmobiliario a esta magna sociedad y mediante la venta de parte de los propios activos inmobiliarios a esta misma mercantil, que se abonarían a las EF a través de una ampliación de capital. Existiría la posibilidad de que la mercantil cotizara en Bolsa permitiendo obtener liquidez.

Lo anterior queda reflejado en el esquema gráfico del supuesto aquí indicado, que se explica de la siguiente forma:

l Se crearía una mercantil A, mediante las aportaciones de activos inmobiliarios de EF con el fin de alcanzar acuerdos que permitan una sola unidad de criterio.

l De forma simultánea, se crearía la mercantil B con activos y pasivos aportados por sociedades inmobiliarias de capital privado con el mismo fin de alcanzar acuerdos en una sola unidad de criterio.

l Conseguido lo anterior, se procedería a una fusión en la gran mercantil receptora C de todos los activos y pasivos de ambas

l La mercantil A tendría la peculiaridad de que solo una parte de sus activos se aportarían a la gran mercantil C, mientras que otra parte sería vendida a la misma con el fin de dar liquidez a las EF. Para ello se aprobaría una ampliación de capital con objeto de comprar activos a la sociedad A, e integrarlos en la sociedad C, y cancelar pasivos procedentes de la sociedad B, de forma que esta sociedad C careciera de cualquier tipo de pasivo.

l A continuación, se agruparían los activos de la mercantil C por subsectores especializados en suelos, inmuebles terminados terciarios, viviendas e inmuebles residenciales, sociedades participadas, sociedades de alquiler de inmuebles, promotoras inmobiliarias de VPO, etcétera.

l Se seleccionaría, del subsector de suelos, solares para la posible promoción en los próximos cinco años de 250.000 viviendas protegidas, 50.000 viviendas año, que serviría de motor económico del sector y motivación de otras iniciativas.

Considero que el Gobierno tiene otras prioridades y no es su función la de monopolizar, administrar, dirigir ni comprar activos inmobiliarios mediante la creación de un banco malo, para dar soluciones a los acreedores de una deuda que es privada. De otro modo, los contribuyentes aparecerían como garantía de cualquier otro tsunami financiero de deuda privada futura que nos quisieran endosar los mercados exteriores, lo cual supondría la ruina periódica del país.

Por otra parte, con la creación de un banco malo solo se podría solucionar parte de los activos inmobiliarios del sistema financiero, pero ¿qué pasaría con los créditos dudosos que están todavía en manos del sector privado inmobiliario no financiero?, ¿por qué para unos sí y para otros no?

Lo que sí debe hacer el sector público es ayudar participando de forma minoritaria con capital y credibilidad en la gran mercantil C, apoyando de forma razonable a los dos sectores empresariales tan importantes para la reactivación económica de España y el empleo como son el financiero y el inmobiliario.

No cabe esperar resultados solo de una política de bajada de precios y salarios, con aumento de deuda pública y subida de los impuestos, con la consiguiente contracción de la actividad económica y bajada del nivel de vida de los españoles.

Se requiere una política de estímulo, confianza y apoyo a las empresas privadas, que son las únicas que nos pueden sacar de la crisis, mediante el empleo y el crecimiento económico.

Antonio Martín. Vicepresidente de Martinsa-Fadesa

[Saturio]

Copio pego lo que le acabo de enviar a un amigo.

No vamos a acabar nunca con ellos.


Leo una cosilla.
En mi opinión no sé todavía como en este país hay gente que se expresa en estos términos. Menos aún que se abra una tribuna en un medio de comunicación para darles voz. Cada vez que alguien abriese la boca para decir cosas de estas sería necesario que millones de españoles se la llenasen de orines. Lo contrario muestra lo lejos que estamos de entender y superar esta crisis.
Muy, muy lejos.

Mis comentarios en rojo.

"Los expertos aportan soluciones en CincoDías al sector inmobiliario

 

Cinco Días - Madrid - 19/12/2011 - 07:00
CincoDías inicia mañana una serie de tribunas de opinión firmadas por expertos del sector inmobiliario en las que tratan de dar soluciones a la industria. Representantes de la empresa, la política, la consultoría y las finanzas aportan sus conocimientos para proponer medidas que favorezcan el desarrollo del sector.
La industria inmobiliaria española, que ha llegado a emplear al 20% de la población activa del país con un peso en la economía superior al equivalente al 10% del producto interior bruto, pasa por la que posiblemente sea la peor crisis de su historia. Aparentemente una salida de la crisis económica española pasa por dar soluciones a la industria inmobiliaria. NO, aquí debería venir el primer millón de litros de orines. El número de viviendas sin vender se cuenta por cientos de miles; las mayores compañías del sector llevan años negociando con la banca acreedora refinanciar su deuda; el cerrojazo al crédito dificulta el desarrollo de nuevas promociones; Pero vamos a ver, subnormal (no hay otra palabra) si dices que hay "cientos de miles" (posiblemente pasen del millón) de viviendas sin vender y si te olvidas de las promociones a medias, si dices que las compañías del sector deben la millonada padre y no pueden devolverlo de forma que han refinanciado la deuda ¡que mierdas hablas de crédito para nuevas promociones!¡Miccionemos sobre Alcántara y Buendía hasta colmarlos y sumerjamos a esta morralla en ellos! la entrada en concurso de empresas relacionadas con el sector en los últimos años parece inagotable...
Estos asuntos serán tratados en CincoDías, a partir de mañana, todos los martes, por algunos de los mayores representantes del sector.
Antonio Martín (vicepresidente de Martinsa-Fadesa) y  Mariano Miguel (expresidente de Colonial);
Beatriz Corredor (secretaria de Estado en funciones de Vivienda),
Pablo Matos (exportavoz del PP en el Congreso en materia de vivienda) y Pere Macias (anterior portavoz parlamentario de CiU en temas de inmobiliario);
Jesús Amador (analista de Bankinter);
Eduardo Fernández-Cuesta (presidente de CB Richard Ellis),
Ángel Serrano (director general de negocio de Aguirre Newman),
Pedro de Churruca (consejero director general de Jones LangLaSalle España) y Alberto Prieto (director general y socio de Knight Frank);
José Manuel Galindo (presidente de APCE-Asprima);
 Luis Leirado (director de operaciones de Tecnitasa),
 y José Barea, catedrático emérito de la Universidad Autónoma de Madrid (UAM) serán los expertos que a partir de mañana expongan sus impresiones sobre el futuro del sector inmobiliario español.

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http://www.cincodias.com/articulo/mercados/maneras-crear-banco-malo/20111221cdscdimer_4/

Reestructuración financiera
Cinco maneras de crear un 'banco malo'

El problema de sanear el 15% del PIB en activos inmobiliarios adjudicados en poder del sistema financiero
 


Á. Gonzalo / E. G. Ercoreca - Madrid - 21/12/2011 - 07:00
La cuenta atrás para que finalice la reestructuración del sistema financiero español parece que se ha iniciado, o por lo menos esa es la intención del nuevo presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, quien ha fijado junio como fecha tope para que la banca esté saneada. El principal objetivo es que fluya el crédito hacia la economía real.
Pese a que Rajoy declaró el lunes que no estaba a favor de la creación de bancos malos para limpiar los balances del sector financiero, las medidas que anunció, aunque no desarrolló, fueron interpretadas por gran parte de las entidades como embriones de bancos malos. Eso sí, su denominación será otra, como herramientas o vehículos de gestión de activos, aseguran varias fuentes.
La primera medida que quiere implantar el nuevo Gobierno en el sector financiero será precisamente el saneamiento de los balances, para lo que es necesario la venta de los inmuebles terminados en manos de la banca. También del suelo.
"Es necesario que se adopten medidas para dar salida a estos activos tóxicos como se ha hecho en otros países", señalaba ayer un ejecutivo de una entidad financiera. Varias fuentes tasan el problema de los inmuebles y suelo adjudicado en poder de bancos y cajas entre 100.000 a 150.000 millones de euros. Es decir, entre el 10% y el 15% del PIB.
De ahí la importancia de buscar una solución a este problema, "y crear un banco malo puede ser la respuesta sin que por ello se tenga que acudir a inyecciones de capital públicos que disparen el déficit público", señala otro directivo financiero.
Los grandes bancos, Santander y BBVA en mayor medida, y Popular y Sabadell en menor, consideran que una de las mejores fórmulas para sanear el sistema financiero es a través de las fusiones. Las entidades insolventes que sean absorbidas por las más fuertes, como ha propuesto Rajoy. Antes hay que limpiar sus balances de activos tóxicos a través de un Esquema de Protección de Activos (EPA) como se hizo con CAM en su subasta, según explican fuentes de alguna de estas entidades. "Conceder ayudas multimillonarias para cubrir la morosidad que aflore en los próximos años a través del Fondo de Garantía de Depósitos (FGD) lo puedes llamar como quieras, pero en el fondo es un banco malo al estar protegido de las pérdidas esperadas de la cartera que protege", aseguran las mismas fuentes. Banco Sabadell tiene cubiertos los números rojos que pueda aflorar de CAM por más de 24.000 millones, "eso es un banco malo", afirma otra fuente, que defiende este sistema para sanear el sistema financiero.
El problema de esta fórmula es que el FGD, financiado por bancos, cajas y cooperativas de crédito, no tiene suficientes fondos para sanear las firmas que puedan subastarse o la creación de una institución sistémica (otro modelo de banco malo) en la que se incluyan los activos inmobiliarios adjudicados de las firmas financieras de forma voluntaria. Y es que, tras la subasta de CAM, el FGD cuenta con un patrimonio inferior a los 3.000 millones de euros, insuficiente para sanear el sector, ya que aunque sus aportaciones sean diferidas en varios años, ahora necesita más capital. En marzo se subastará Unnim, en abril Banco de Valencia, y Novagalicia y Catalunya Caixa también serán subastadas antes del próximo verano si se tiene en cuenta el calendario que maneja Rajoy.
Una posibilidad que baraja la banca es que el FGD se endeude a través de un crédito que pida al propio sector. Otra alternativa es que se financie a través de la emisión de bonos con avales del Estados, vía que contempla este organismo. El problema es que estas emisiones podrían incrementar la prima de riesgo españolas, a la vez que competirían con la deuda soberana.
Las cajas, sin embargo, proponen otras soluciones, lo mismo que varios expertos. Desde la creación de una única entidad a la que se le traspasen todos los activos inmobiliarios problemáticos, a cambio de un precio a pagar en deuda, que puede estar avalada por el Estado, hasta la constitución de una institución individual de ese tipo para cada una de las que tengan problemas. Esta última fórmula es la más defendida en la actualidad por el sector de ahorro.
Es, de hecho, una de las fórmulas que ha estudiado Bankia, una vez que ha perdido fuerza la constitución de un banco malo para todo el sector, es decir, un banco con activos tóxicos sistémico.
En ambos casos la financiación podría ser a través del FGD e incluso del FROB, que avalaría las emisiones de estos bancos malos a largo plazo, lo que podría generar plusvalías que podrían revertir en la sociedad. Estas garantías permitirían a la entidad a acudir al Banco Central Europeo (BCE) con colaterales para buscar liquidez.
Otra posibilidad es que la Unión Europea o el FMI participe en la financiación de estos bancos malos. Esta vía es defendida incluso por algún gran banco español para que se sanee " de una vez por todas el sector". Y parece que esta forma de financiación toma cada vez más fuerza, según explican varias fuentes.
Existe otra fórmula que han barajado las cajas, principalmente. Es la creación de un banco malo en el que se incluya solo el suelo adjudicado, que suma unos 30.000 millones de euros. Para evitar, como en el resto de los casos el rechazo del contribuyente a que el Estado financie esta sociedad el objetivo era que la banca no solo aporte el suelo, que sacaría de su balance, sino que como en otros casos, participe el FGD.
La idea es que la sociedad agrupe el suelo de la banca, previos descuentos que haya realizado el sector a través de provisiones. El Estado emitiría deuda para financiar este banco a tipos elevados. Sería una fórmula público-privada y "se evitarían así episodios de especulación urbanística", señalan desde CiU, uno de los grupos que, junto a las cajas, más ha defendido esta alternativa. Pero uno de los principales problemas de todas estas vías para limpiar los balances de las entidades financieras de activos tóxicos es ¿quién y cómo se realizan las valoraciones de este suelo e inmuebles en poder de la banca?. Algunos expertos defienden que las minusvalías que generen la venta o provisión de estos activos tóxicos se los apunte la banca, pero en un largo periodo. Las entidades financieras han provisionado ya el 40% del valor del suelo que tienen en su cartera, pero parece que no es suficiente. Estos mismos expertos calculan que deberían provisionar el 70% del valor del suelo.
La valoración tendría que ser transparente y homogénea para todas las entidades. El precio a aplicar sería, según la mayoría de los expertos, el de mercado. Pero este método no gusta a todos. Algunos bancos aseguran que no existe en este momento nadie que puede tasar el suelo o los inmuebles a precios de mercado, porque este no existe. "Los fondos de inversión, posibles compradores de estos activos, por ejemplo, tasarían los inmuebles muy por debajo de su posible valor porque pretenden ganar un 25% anual en todo lo que invierten", asegura el directivo de un banco.
Otra propuesta es que el Estado, a través de un EPA, cubra parte de las pérdidas esperadas futuras de los activos incluidos en el banco malo, tanto si es suelo como si son inmuebles. Mientras que otra parte, de un 35% de media, por ejemplo, podría ser el precio al que un inversor estaría dispuesto a invertir. La gran banca, sin embargo, propone sanear homogéneamente el sector y después recapitalizarlo. En paralelo, habría que instrumentar esquemas para conseguir la máxima liquidez.
"Lo que hay que hacer es despejar definitivamente las dudas respecto al valor de las entidades con problemas que no están intervenidas. Y aquellas entidades que no alcancen el nivel de capital requerido en un plazo breve deberían recapitalizarse a través del FROB, por ejemplo, sustituir a sus gestores, y posteriormente subastar las participaciones", algo similar a lo que ha ocurrido u ocurrirá con Unnim, CAM, o Banco de Valencia, explica un ejecutivo de un banco. Fuentes bancarias aseguran que la figura del banco malo, de aprobarse finalmente, solo será utilizado por las caja. "Los bancos que cotizan desde hace varios años no creo que se decidan por sanear sus balances así. Lo haremos aumentando las provisiones", aseguran estas fuentes.

[BLICHON]

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/ano-2012-punto-inflexion/20111227cdscdiopi_6/

Bla,bla ,bla .....los expertos

Año 2012, ¿punto de inflexión?
 

Eduardo Fernández-Cuesta - 27/12/2011 - 07:00
La reforma del sector financiero es clave para la recuperación del sector inmobiliario. Los activos adjudicados a la banca durante los años de la crisis suponen el gran problema, ya que parecen no tener salida. Con una perspectiva bajista en torno a los precios de la vivienda, la situación no va a mejorar a corto o medio plazo.
Sin embargo, es conveniente diferenciar entre viviendas y productos terminados, y suelo, principales activos que concentran bancos y cajas. En cuanto a las viviendas terminadas, aunque suponen una gran losa sobre los balances de las entidades, a la larga terminan siendo asimiladas por los consumidores. De hecho, hasta ahora el mayor obstáculo que se ha producido para dinamizar este segmento ha sido el precio. Las entidades se mostraron reacias en un principio a bajar los precios por debajo de lo que figuraban en balance, de modo que oferta y demanda parecían condenadas a no encontrase. No obstante, a la fuerza los precios tienden a flexibilizarse y suavizarse, adaptándose al mercado.
El verdadero problema lo representa el gran volumen de suelo adquirido, por una sencilla razón: el suelo, en sí, actualmente tiene un valor relativo. Porque para poner en valor un suelo hay que invertir en él más dinero, tanto para completar el desarrollo urbanístico, como para realizar la construcción, opciones poco viables teniendo en cuenta la gran cantidad de producto ya terminado existente.
Evidentemente, no hay una única solución para solventar el problema. Entre ellas destaca la creación del denominado banco malo, que aglutine aquellos activos que afecten negativamente los balances de las entidades, para que un organismo público los ponga en valor y posteriormente los comercialice. En este caso, el objetivo a perseguir es claro: dar credibilidad a bancos y cajas para que obtengan financiación, que en última instancia ha de fluir hacia familias y empresas. Esto se consigue con una valoración de los activos realizada por una compañía líder, con experiencia internacional.
Una vez desprendidos de los activos tóxicos, la transparencia y la credibilidad han de convertirse en las máximas del sector financiero y aquellos activos que sí permanezcan en sus balances habrán de ajustarse extremadamente al valor real del mercado, acelerando los procesos de venta y la reactivación de la economía.
El futuro del sector inmobiliario está ligado, por tanto, al futuro del sector financiero, por lo que es preciso solucionar el problema inmobiliario de las entidades financieras así como de racionalización y desinversión de los activos inmobiliarios de la Administración del Estado y de las comunidades autónomas, otro de los caballos de batalla para 2012.
Las actuaciones de las Administraciones públicas en este sentido no han de limitarse a operaciones de sale & lease-back, venta para permanecer en alquiler, para obtener liquidez, sino que también han de ir encaminadas a mejorar la eficiencia en términos de ocupación así como energéticos, disminuyendo los costes e incrementando el ahorro.
Si las tendencias actuales consideran entre 12 y 15 metros cuadrados por empleado la superficie adecuada, en la mayor parte de estos inmuebles la superficie es de entre 20 y 35 metros cuadrados. Además, los inmuebles públicos suelen ser antiguos y estar obsoletos en control y eficiencia energética, razón por las que sus consumos son elevados y obvian, en la mayor parte de los casos, el impacto ambiental producido.
El problema inmobiliario solo se resolverá con el paso del tiempo. En ese sentido es importante diseñar estrategias a largo plazo que permitan recuperar poco a poco el valor de los inmuebles, o al menos impedir un deterioro mayor de los mismos. Para dicha tarea se requiere el apoyo de verdaderos expertos inmobiliarios, capaces de trabajar codo con codo con las entidades financieras. Que conozcan en detalle las necesidades de la demanda, y sean capaces de articular las decisiones idóneas para cada inmueble o conjunto de inmuebles.
Eduardo Fernández-Cuesta. Presidente de CB Richard Ellis España

[Urederra]

¿ Está a punto de terminar el año 2011, no? 

Ha sido como una especie de regreso al pasado darme una vuelta por aquí.

Momias, zombies, muertos vivientes, dinosaurios, espectros, etc...

[Sidartah]

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/ano-2012-punto-inflexion/20111227cdscdiopi_6/

Bla,bla ,bla .....los expertos

Año 2012, ¿punto de inflexión?
 

Eduardo Fernández-Cuesta - 27/12/2011 - 07:00
El problema inmobiliario solo se resolverá con el paso del tiempo.
Eduardo Fernández-Cuesta. Presidente de CB Richard Ellis España

Tengo mis dudas sobre estos quintacolumnistas, casi siempre suelen ser vomitivos sus panfletos de tufillo powerpointista, pero últimamente, por su paciencia y sus redimensionados espacio-tocho-temporales, sospecho que están entrando en la vía del Taoísmo.

Pero no 

[BLICHON]

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/perspectivas-sector-ano-2015/20120103cdscdiopi_5/

Tribuna - JESÚS AMADOR CASTRILLO
Las perspectivas del sector para el año 2015
 

Jesús Amador Castrillo - 03/01/2012 - 07:00
La demanda de vivienda no se recuperará en España probablemente hasta finales de 2014, una vez que el empleo mejore significativamente. Además de la débil demanda, una caída de los precios del 20% y el desplome de la actividad promotora definen la profundidad del ajuste. Los incentivos fiscales a la adquisición de vivienda recientemente recuperados pueden ayudar a absorber parte del enorme stock de vivienda acumulado durante el boom, pero no resolverán por sí solos una crisis que se mantendrá durante los próximos tres años.
¿Qué trabajo debemos realizar hasta entonces? Básicamente, alcanzar dos objetivos: ordenación del sector y correcta evaluación del riesgo hipotecario.

l La prioridad: limpiar el sector. Después de todo derrumbe hay que proceder a la limpieza de los escombros que, en el caso del sector de la vivienda, son los 176.000 millones de euros de exposición problemática a la actividad inmobiliaria que tienen las entidades financieras, según el Banco de España. En estos activos se incluyen suelo, promociones en curso y viviendas terminadas en situación de vigilancia, morosidad o adjudicadas como consecuencia del impago. La depreciación sufrida por dichos activos, con el consiguiente deterioro en el balance de las entidades, ha provocado una pérdida de confianza en el sector financiero español.
Por ello, es necesario un proceso de limpieza y ordenación de activos que cumpla con dos requisitos. En primer lugar, rapidez en su ejecución porque la situación de incertidumbre actual y la dificultad para obtener financiación hacen conveniente un tratamiento de shock que haga aflorar las minusvalías latentes. En segundo lugar, reconocimiento para aquellas entidades que hayan sido prudentes en la concesión de crédito, de forma que las pérdidas resultantes de la exposición inmobiliaria de bancos y antiguas cajas de ahorros no sean asumidas de forma indiscriminada por todo el sector. Ello supondría un agravio comparativo para aquellos bancos con bajas tasas de morosidad y balances saneados, que pueden dedicar recursos a la concesión de crédito al sector productivo.
¿Cómo realizar el proceso de saneamiento? Una forma de resolver el problema sería la creación de uno o varios holdings que agruparan los activos bancarios problemáticos. El holding estaría sujeto a supervisión, pero no obligado a cumplir unos requerimientos de capital como si se tratara de un banco malo. Las entidades, a cambio de extraer de su balance estos activos, asumirían el compromiso ineludible de realizar dotaciones anuales para reflejar su progresiva depreciación.
Las ventajas que tendría este esquema son numerosas. En primer lugar, obligaría a las entidades a reducir sus resultados de los próximos años para hacer frente a las dotaciones, pero no comprometería seriamente su capital. Al traspasar estos activos al holding, los bancos podrían preservar sus ratios de capital y cumplir con los requerimientos mínimos, por tener menos activos de riesgo. Además, la obligatoriedad de las dotaciones por depreciación provocará que los activos inmobiliarios se reflejen en balance a su valor real o con un descuento significativo a medida que transcurra el tiempo. Ese descuento debería permitir vender esas viviendas e incluso obtener plusvalías si, en el medio plazo, el precio de los activos en mercado supera el reflejado en balance tras aplicar las dotaciones. Por último, esta expectativa de plusvalías podría atraer la inversión privada para la financiación del holding, evitando el recurso a las ayudas públicas.
l Hacia un nuevo paradigma: las hipotecas tienen riesgo. La magnitud de la crisis nos debe llevar a preguntarnos también qué medidas se pueden adoptar para desincentivar la generación de una nueva burbuja. La financiación hipotecaria ha tenido un coste bajo hasta ahora por haber sido considerada de bajo riesgo. El menor nivel de morosidad de estos créditos determinaba que la exigencia regulatoria en términos de consumo de recursos propios y provisiones genéricas fuera reducida, lo que ha permitido a bancos y cajas ofrecer hipotecas con diferenciales muy ajustados para financiar activos cuyo precio ascendía de forma irracional. Este factor provocó un notable aumento del crédito en aquellas entidades menos cautelosas en su gestión del riesgo, lo que genera un problema cuando las garantías que respaldan ese crédito pierden valor sustancialmente.
Por lo tanto, la principal lección que se puede extraer es que el crédito hipotecario implica un mayor nivel de riesgo del que se ha percibido hasta ahora y, por lo tanto, se debería avanzar en el diseño de una regulación que contemplara esta nueva realidad. Aunque la adaptación a este entorno de mayor riesgo conllevaría un aumento del coste de la financiación hipotecaria, también se evitaría la formación de nuevas burbujas especulativas y se alentaría una asignación más eficiente de los recursos financieros.
Jesús Amador Castrillo. Analista financiero de Bankinter

[Urederra]

Bajar baja poco, y a la larga, nunca se pierde. 

!! Esto es moral, y no la del Alcoyano !!     

[visillófilas pepitófagas]

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/ano-2012-punto-inflexion/20111227cdscdiopi_6/

Bla,bla ,bla .....los expertos

Año 2012, ¿punto de inflexión?

Año 2012, punto de genuflexión (del "sector").

[Neng]

Año 2012, punto de genuflexión (del "sector").

Dios te oiga!!!!!!!!!

 

[BLICHON]

Ya que se habla de resucitar a los muertos no les vendría mal ver esta serie.
 

"I survived", testimonios de personas que volvieron a la vida, llega a BIO
Tags:empresas,tmt
03/01/2012EFE
Madrid, 3 ene (EFE).- Arropados con testimonios de personal médico, "I survived..." (Yo sobreviví), la miniserie que relata casos de personas que afirman haber muerto en accidentes de tráfico, por una enfermedad o un infarto y que han revivido, se estrena en el canal BIO el jueves y en exclusiva en España.
"I survived...", además de aportar testimonios de personal médico, recoge declaraciones de los familiares de esas personas que se encontraban con ellos en el momento en el que murieron y regresaron del más allá, según la nota de prensa de BIO.
Los protagonistas de los seis episodios de "I survived..." son quince personas que relatan ante la cámara sus historias, no exentas de matices paranormales e inexplicables desde el punto de vista lógico. EFE

http://www.expansion.com/agencia/efe/2012/01/03/16837127.html

Yo conozco a uno que volvió.

[BLICHON]

De verdad que flipo , por qué cuando era ministra no decía esto.

Parece que el ticket continua.


http://www.cincodias.com/articulo/opinion/nueva-vivienda-cimientos-solidos/20120110cdscdiopi_3/

Tribuna - BEATRIZ CORREDOR
Una nueva vivienda con cimientos sólidos
 



Beatriz Corredor - 10/01/2012 - 07:00
El duro ajuste que se ha producido en el sector inmobiliario ha sido uno de los elementos diferenciadores de la crisis en algunos países europeos, como España, porque también fue su desequilibrado crecimiento anterior el factor principal de lo que tan erróneamente se vino en llamar el milagro español. No era sostenible iniciar 700.000 viviendas al año, que los precios llegaran a subir por encima de los dos dígitos o que el crédito ligado a la vivienda creciera a tasas superiores al 15%. Tampoco lo era poder edificar en prácticamente todo el territorio nacional. Algunas consecuencias de aquellos excesos se van superando, los precios han bajado un 23% en términos reales y el stock empieza a absorberse, pero lo principal es que demos por definitivamente superado aquel viejo modelo económico.
El sector inmobiliario ha de cumplir con los dos objetivos que definen o deberían definir su razón de ser: dotar de viviendas dignas a las familias que las necesitan y a precios asequibles y contribuir al crecimiento económico y a la creación de empleo pero de forma proporcionada y sostenible y, por lo tanto, sobre unos cimientos sólidos. En ellos hemos estado trabajando duramente en los últimos años.
El primero es el crecimiento urbano sostenible que asentamos a través de dos líneas (por citar solo algunas de las más relevantes): la nueva Ley de Suelo que, a diferencia de las anteriores, considera el suelo no solo como un recurso económico, sino también como un recurso natural y no renovable, cuya utilización racional es esencial; y el reforzamiento de todas las medidas contra la corrupción y la especulación urbanística y a favor de la transparencia y la seguridad en las transacciones inmobiliarias.
La segunda base firme en la que debe asentarse el sector inmobiliario es un equilibrio estable entre la compra y el alquiler, la vivienda libre y la protegida y la nueva construcción y la rehabilitación. A ello han ido encaminadas buena parte de las medidas normativas, fiscales y presupuestarias que hemos adoptado a lo largo de la legislatura y los datos empiezan a consolidar ese equilibrio. El número de hogares que viven en alquiler se ha incrementado hasta el 16%, las obras de rehabilitación concentraron el 25% de los proyectos visados en 2010 y las viviendas calificadas representaron cerca del 50% de las viviendas iniciadas el año pasado. No se trata de salidas coyunturales ante la crisis, sino de un cambio estructural.
La rehabilitación dinamiza el mercado generando actividad para los fabricantes de materiales y para las empresas e industrias auxiliares del sector; tiene un gran potencial de creación de empleo ya que necesita más mano de obra y más cualificada que la nueva construcción o la obra civil, y nos permite avanzar hacia un modelo urbano más cohesionado.
A esto se une la relativa antigüedad de nuestro parque de viviendas, en el que la mitad de ellas tienen más de 30 años y en torno al 20% superan los 50 años. El impulso de la rehabilitación ha sido una de nuestras grandes prioridades, diría incluso que obsesiones, en estos años, como también lo han sido el fomento del alquiler, que permite a las familias adaptar su hogar a sus circunstancias vitales de cada momento y facilita la movilidad geográfica, y de la vivienda protegida, que hemos convertido en uno de los pilares del Estado del bienestar
El tercer gran pivote es el de la innovación aplicada a la construcción, lo que implica también el uso de energías renovables, de nuevas tecnologías y métodos constructivos y la mejora de la eficiencia energética tanto en las nuevas viviendas como en las ya construidas. El Código Técnico de la Edificación marcó un punto de inflexión y es un camino que no tiene marcha atrás porque la I+D+i es además una nueva vía de actividad, negocio y creación de empleo.
El último cimiento imprescindible para el correcto funcionamiento del sector inmobiliario es un sistema financiero sano que aporte el crédito necesario y suficiente y el sector solo se estabilizará cuando el crédito vuelva a fluir de manera razonable, con un debido control del riesgo.
Cuatro sólidos cimientos, por lo tanto, para un renovado sector inmobiliario. Prescindir de los mismos nos abocaría a repetir los errores del pasado y ni las familias españolas viven en castillos de naipes ni la economía de nuestro país se puede permitir nuevas burbujas.
Beatriz Corredor. Exministra de Vivienda

[Urederra]

De verdad que flipo , por qué cuando era ministra no decía esto

Va con el cargo.

Cuando vuelva a ser Ministra, dirá lo contrario si todo sigue igual, ( que ya es difícil).

Crónicas de Hispanistán, ( país al borde del rescate).

[BLICHON]

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/politica-vivienda-quien/20120117cdscdiopi_5/

Tribuna - PERE MACIAS I ARAU
Política de vivienda: ¿sí?, ¿no?, ¿quién?
 


Pere Macias i Arau - 17/01/2012 - 07:00
Las primeras decisiones del nuevo Gobierno en relación a la vivienda no llevan a engaño a nadie: todo va a cambiar. Donde Zapatero había creado un ministerio, sustituido en etapa de estrecheces por una también relevante secretaría de Estado, Rajoy ha rebajado aún más la consideración del Estado por este ámbito limitándola a una dirección general, de contenido casi administrativo. En las Cortes Generales se han suprimido las comisiones de Vivienda del Congreso y del Senado, de manera que, con mucha suerte, se va a tratar la cuestión alguna vez al año en la siempre ocupadísima Comisión de Fomento.
Sin embargo, estas pérdidas de relevancia contrastan con el acuerdo adoptado por el Consejo de Ministros de recuperar la desgravación por compra de vivienda propia en el impuesto sobre la renta de las personas físicas. Dicha medida no ha procedido del Ministerio de Fomento, donde radica la Dirección General de Vivienda, sino del departamento de Hacienda, erigido en protagonista de cualquier decisión de contenido económico.
Ante este escenario, cabe preguntarse si en la agenda del Gobierno popular existe disposición de llevar a cabo políticas efectivas de vivienda. Tal cuestión no es banal. En la anterior legislatura, todas las formaciones políticas, excepto la socialista y UPyD, éramos partidarias de la desaparición del Ministerio de la Vivienda, por cuanto las competencias sobre la cuestión corresponden a las comunidades autónomas. Hasta tres votaciones perdió el Grupo Socialista ante la oposición unida a tal efecto. Algunos defendíamos que las únicas funciones de la Administración general del Estado en materia de vivienda eran de contenido económico y financiero y, por ello, debían de adscribirse al ministerio competente en la distribución de los recursos públicos. De hecho, en los debates parlamentarios ha sido frecuente la apelación a la innecesaria intervención estatal en materia de vivienda. Si el sistema financiero fuera capaz de suministrar los recursos crediticios para la promoción inmobiliaria, y si en los Presupuestos Generales del Estado se habilitaran las partidas oportunas para la vivienda de protección oficial, ¿para qué haría falta un Ministerio de Vivienda o, incluso, una secretaría de Estado?
El nuevo Gobierno parece compartir esta línea argumental, asumiendo el ministro Cristóbal Montoro la toma de decisión de las grandes medidas de alcance económico. No en vano, más de la mitad de nuevos parados sobrevenidos en España desde el inicio de la crisis procede del sector de la construcción. Para dinamizar la venta de viviendas y otros productos inmobiliarios, la solución del actual Gobierno no pasa por una costosísima política de subsidios, sino por incentivos de carácter fiscal y por reformas estructurales.
A mi juicio, la intervención pública debe pasar, sobre todo, por garantizar la financiación de las promociones y de los adquirentes. De hecho, los planes de vivienda nacieron para garantizar la financiación de la vivienda protegida. La inclusión de una promoción en el plan tenía el efecto inmediato de contar con los créditos del añorado Banco Hipotecario y, después de su desaparición, con la garantía que alguna de las tantas entidades bancarias o cajas conveniadas otorgaría dicha financiación. Presumo que, también en este aspecto, la respuesta del Gobierno actual procede de sus departamentos económicos: el principal beneficiario de la reestructuración del sistema financiero será todo peticionario de crédito. La lógica gubernamental es aplastante: restablecido el equilibrio de las entidades -a costa de culminar el proceso de concentración-, sus balances van a permitir que fluya la concesión de cuantos préstamos -incluso hipotecarios- se soliciten por parte de quienes acrediten su solvencia.
Así que vamos a tener que subsumir los debates -parlamentarios o no- sobre la colocación de los stocks inmobiliarios, así como sobre la capacidad de financiar promociones inmobiliarias y su adquisición por parte de las familias en los debates generales sobre la recuperación económica. Los instrumentos de actuación por parte del Estado serán preferentemente fiscales o derivados de las reformas estructurales previstas para el conjunto de la economía española. Los subsidios cotizarán a la baja, tal y como se ha establecido ya para la renta básica de emancipación, y las comunidades autónomas deberán basar sus políticas de vivienda protegida en la gestión urbanística y limitar las ayudas a lo que permitan las limitadas capacidades de las Haciendas no forales.
Estos son los grandes trazos que se dibujan estas primeras semanas del nuevo Gobierno. Habrá que estar muy atentos a las comparecencias de los ministros en las comisiones del Congreso de los Diputados, previstas para la semana que viene. Les confieso que, en materia de vivienda, mis preguntas van a tener un claro destinatario.
Pere Macias i Arau. Portavoz adjunto de CiU en el Congreso de Diputados

[visillófilas pepitófagas]

El Ministerio de la Vivienda se crea en 1957 (transición estructural, aprox.) y se suprime en 1977 (transición estructural).

Se vuelve a crear en 2004 (última oportunidad - desaprovechada - de desactivar la burbuja) y se suprime en 2010 (transición estructural) entre broteverdismo, bulltrapismo y bajapoquismo: los años en que peor y más dañina era la burbuja y más remoto el acceso de las personas a la vivienda.

[BLICHON]

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/claves-normalizar-mercado-residencial/20120124cdscdiopi_3/

Tribuna - Pedro de Churruca

Claves para normalizar el mercado residencial
Pedro de Churruca - 24/01/2012 - 07:00

El futuro del sector inmobiliario español, como todos los demás sectores de la economía, está condicionado por la imprescindible reactivación de la maltrecha economía en general y para ello parece que se van a tomar medidas y se van a aplicar remedios, que todos deseamos vivamente que sean eficaces.

Pero hay sin duda un punto realmente importante a la hora de volver a una normalización del mercado inmobiliario y de la construcción y es la financiación. Sin ella nada se puede hacer.

El mercado residencial afortunadamente tiene compradores queriendo comprar, pero que por no conseguir financiación, no tener seguridad en sus puestos de trabajo y algunos pensar que los precios aún pueden bajar no compran todavía. Estas tres cuestiones deben resolverse para poder liquidar el ya famoso stock de viviendas sin vender y volver a una situación de normalidad. Pero el primer problema a resolver y que además va a dar vida a este y a los demás sectores de la economía es la financiación.

Se está comentando con insistencia que el nuevo Gobierno baraja seriamente la posibilidad de crear un banco malo donde aparcar los activos tóxicos que impiden al sector bancario disponer de los recursos necesarios para poder aportarlos a la actividad económica, incluida la inmobiliaria. Es posible que sea la menos mala de las soluciones, aunque puede acarrear un coste político, ya que no todo el mundo lo entenderá o querrá entenderlo pero, sin duda, hay que medir cuidadosamente cuánto va a costar y quién y cómo va a pagar esto. No obstante, parece que una medida así aliviaría al sector bancario de su pesada carga y le permitiría volver a la senda de la financiación de la actividad económica, que es una de sus principales funciones.

El mercado no residencial adolece del mismo problema de falta de financiación y así hemos pasado de unas cifras de inversión, aunque no muy altas comparadas con mercados como el alemán, a cifras absolutamente ridículas en un país teóricamente desarrollado. De nuevo falta de financiación, cuando hay fondos de inversión queriendo cerrar operaciones pero que no consiguen la necesaria ayuda de los bancos. Desde el ángulo de los usuarios, de nuevo, el mercado no se normalizará hasta que la economía no navegue por aguas tranquilas y así podremos volver a los niveles de contratación de 2007, casi el triple que la actual de 2011.

Esto será, sin duda, uno de los mayores retos del nuevo Gobierno y requerirá tomar decisiones difíciles y políticamente arriesgadas, pero a mi juicio es el único camino que tenemos.

Hay, por otra parte, algunas medidas que es imprescindible abordar, que no son difíciles de aplicar y que los mortales de a pie no llegamos a comprender por qué no se han realizado antes. Se trata de la normalización del mercado de alquileres residencial, que no funciona en nuestro país desde nunca y supone una rémora importantísima para el normal desarrollo de la actividad del mercado inmobiliario. Este simple hecho es la razón por la que no hay un mercado de inversión residencial normalizado como lo hay en el ámbito no residencial.

¿Cuál es la razón por la que en España hay tantas viviendas cerradas y sin ocupar ni alquilar? La respuesta es muy sencilla, los propietarios de esas viviendas prefieren tenerlas cerradas a arriesgarse a tener un inquilino moroso, que les cueste meses, si no años, desalojar, para luego encontrarse con su propiedad arrasada y sin posibilidades de reclamar al moroso insolvente, al que han tenido que estar financiando su estancia mientras no solo no pagaba la renta, sino que además consumía (gastos de comunidad, energía, agua, gas) a costa de su casero. Esta situación se repite tanto y es de tal injusticia y tan antieconómica que hace que la inversión en activos residenciales sea ridícula, tanto a nivel particular como institucional, ya que los fondos de inversión no se plantean seriamente invertir en este mercado. Todo ello tiene unos efectos en la economía importantes hasta tal punto que afecta a la movilidad laboral y a otros muchos aspectos de la economía que no podemos olvidar. La solución es bien sencilla y pasa por dotar a la justicia de los medios adecuados para aplicar la legislación vigente y exigir a los jueces su aplicación sin favorecer sistemáticamente a los arrendatarios por el mero hecho de serlos.

Estas son algunas reflexiones sobre lo que se puede hacer con el sector inmobiliario ahora que empezamos una nueva era. Ojalá se nos escuche en bien de todos.
Pedro de Churruca. Consejero director general de Jones Lang LaSalle España

Es un cachondo.

[NosTrasladamus]

De verdad que flipo , por qué cuando era ministra no decía esto.

Parece que el ticket continua.

Pero es que en el Cortijo de Hispanistán (tm) esa es exactamente la definición precisa de político: Persona (más bien personaje) que es capaz de sostener una cosa y la contraria según les convenga y mentir cínica y descaradamente sin inmutarse ni tener el más mínimo remordimiento ni cargo de conciencia. Que viven de eso y el chiringo (el partido) se lo financian las constructoras y la banca, poddióh...

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/claves-normalizar-mercado-residencial/20120124cdscdiopi_3/

Tribuna - Pedro de Churruca

Es un cachondo.

Cachondísimo. Siguen insistiendo en lo mismo: Sostenter un chiringuito inviable a base de más crédito. Endeudamiento ad infinitum, total como al final "paga la sorda" (o sea, todos nosotros mediante la malversación de nuestros impuestos para rescatar a la banca cómplice en la estafa -tasaciones fraudulentas, hipotecondenas a 50 años por el 120% del valor del zulo- porque los constructores les han dejado un pufo que-pa-qué), y luego le sale la vena rentista con lo de los alquileres... no he oido a ninguno de estos expertos-pasados-de-listos mencionar el problema fundamental: QUE BAJEN DE UNA P*TA VEZ LOS PRECIOS DE ESTAFA a los que siguen empecinados en pretender vender y/o alquilar "su tesorooo"....

[sudden and sharp]

Es un cachondo.

Es un cabrón, y un cachondo, además.

[Marai]

El post inicial merecería una larga respuesta, pero me ha llamado la atención (entre otras cosas) lo siguiente:

La segunda base firme en la que debe asentarse el sector inmobiliario es un equilibrio estable entre la compra y el alquiler, la vivienda libre y la protegida y la nueva construcción y la rehabilitación. A ello han ido encaminadas buena parte de las medidas normativas, fiscales y presupuestarias que hemos adoptado a lo largo de la legislatura y los datos empiezan a consolidar ese equilibrio. El número de hogares que viven en alquiler se ha incrementado hasta el 16%, las obras de rehabilitación concentraron el 25% de los proyectos visados en 2010 y las viviendas calificadas representaron cerca del 50% de las viviendas iniciadas el año pasado. No se trata de salidas coyunturales ante la crisis, sino de un cambio estructural.

Esto no hay por donde agarrarlo. En primer lugar, no hay equilibrios estables entre el alquiler y la compra y nunca los habrá en un sector que tiende a ser procíclico "por naturaleza". Tampoco hay ningún "cambio estructural" sino una situación que reprime las ventas y favorece el alquiler. Esta situación cambiará, por supuesto, aunque nadie sepa anticipar cuando. Corredor ha sido ministra de vivienda durante X años y no ha aprendido muchas cosas.

Moraleja: si alguien habla de "equilibrios" y "cambios estructurales" es que como no sabe de que habla se guía por intuiciones.

[Marai]

De Churruca:

¿Cuál es la razón por la que en España hay tantas viviendas cerradas y sin ocupar ni alquilar? La respuesta es muy sencilla, los propietarios de esas viviendas prefieren tenerlas cerradas a arriesgarse a tener un inquilino moroso, que les cueste meses, si no años, desalojar, para luego encontrarse con su propiedad arrasada y sin posibilidades de reclamar al moroso insolvente, al que han tenido que estar financiando su estancia mientras no solo no pagaba la renta, sino que además consumía (gastos de comunidad, energía, agua, gas) a costa de su casero.

Mentira. La razón principal de que eso sea así es que en España sale barato acaparar viviendas.

[BLICHON]

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/algo-bajar-stock-vendidas/20120131cdscdiopi_5/

Tribuna - Julio Rodríguez López
Algo más que bajar el stock de no vendidas



       

Julio Rodríguez López - 31/01/2012 - 07:00

Durante el último año, el anterior Gobierno socialista y el nuevo Gobierno popular han tenido algún que otro rasgo común en materia de política de vivienda. La consideración de que el principal objetivo de dicha política es la reducción del elevado stock de viviendas de nueva construcción no vendidas en España es lo más llamativo de las declaraciones realizadas en ambos casos.

La política de vivienda incluye, por lo general, objetivos adicionales al objetivo central, como los de soportar el crecimiento a largo plazo de los niveles de vida y el fortalecimiento de la estabilidad monetaria (OCDE, Housing and the economy, Economic Policy Reform 2011). Pero en ningún caso el objetivo central deja de considerarse que tiene que ser el de "asegurar vivienda adecuada a los ciudadanos" (OCDE, op. cit.), y ello con un esfuerzo de accesibilidad razonable.

La reducción del elevado stock de viviendas citado, que en 2011 ha vuelto a crecer y que no debe de andar muy lejos del millón de viviendas, viene a ser, en las presentes circunstancias de la economía española, un objetivo general de política económica y no tanto un objetivo especifico de la política de vivienda. Ello no impide que con las actuaciones previstas de política de vivienda se contribuya a la reducción del stock en cuestión.

Si para hacer política de vivienda se esperase a que se haya vendido o eliminado el número de viviendas construidas y no vendidas, como consecuencia del pinchazo de la burbuja inmobiliaria habría que dejar pasar un periodo de tiempo excesivamente largo. A no ser que para lograr dicho propósito se recurriese a métodos tan expeditivos como los que se han desarrollado en la ciudad de Detroit (Estados Unidos), donde se ha vuelto a cultivar la tierra con fines agrícolas en terrenos antaño ocupados por construcciones residenciales.

El nuevo Gobierno se ha estrenado con un reforzamiento de las ayudas fiscales al acceso a la vivienda en propiedad (IVA del 4% sobre las ventas de nuevas viviendas durante 2012 y aplicación de la deducción de vivienda en el IRPF desde 2012 como se hizo hasta 2010, extendiéndola con efectos retroactivos a 2011) y con la eliminación de la ayuda directas a los inquilinos jóvenes, denominada como renta básica de emancipación. Esta última ayuda la puso en marcha en 2007 la entonces ministra de Vivienda, Carmen Chacón, que cumplió con ello una actuación prevista en el programa electoral del PSOE de 2004.

El Gobierno ha reducido el nivel del órgano competente en política de vivienda desde secretaría de Estado a dirección general, coincidiendo con el reforzamiento de las ayudas fiscales al acceso en forma de propiedad. El ahorro de gasto público derivado de dicha reducción del nivel administrativo de la política de vivienda ha sido ampliamente superado por el coste de las medidas fiscales citadas. Dicho coste, disminuido por el ahorro de la supresión de la renta básica de emancipación, podría aproximarse a los 1.500 millones de euros, que no es una cifra despreciable en tiempos de ajuste como los actuales.

Asumido, pues, que a pesar de que el alquiler domine ahora entre las nuevas ofertas y demandas de viviendas en las grandes ciudades, la vivienda en propiedad va a ser el rasgo más destacado del nuevo Gobierno, este debe de hacer algo más que bajar los impuestos a los que pueden comprarse una vivienda en las presentes circunstancias. El instrumento más potente de la política social de vivienda en España, esto es, la ayuda a la promoción y compra de viviendas protegidas (VPO) en España, debe de estar pasando por una profunda crisis como consecuencia de la restricción crediticia, pues al fin y al cabo dicho sistema descansa en los nuevos créditos convenidos para tales actuaciones.

La política de vivienda forma parte de las prestaciones sociales integrantes de lo que viene a denominarse como Estado del bienestar. La reducción del stock de viviendas terminadas y no vendidas está asociada con la reforma del sistema financiero en España, a la vista del fuerte peso que dichas viviendas no vendidas tienen en los balances bancarios. Aunque sea a nivel de dirección general, hay trabajo en el Gobierno de España en cuanto a política social de vivienda se refiere.

La reforma a fondo de la política de vivienda protegida, en un sentido favorable al alquiler y a la rehabilitación, y el conocimiento de la realidad del mercado del alquiler en España figuran entre las principales tareas pendientes.

Julio Rodríguez López. Expresidente del Banco Hipotecario de España y de Caja Granada

Mientras tanto

El lobby inmobiliario reclama desgravaciones al Gobierno

Cinco Días - Madrid - 31/01/2012 - 07:00

Desde el lobby inmobiliario G-14, que reúne a algunas de las mayores compañías del sector español, se filtró ayer a las agencias Europa Press y Efe parte del contenido de un documento que prevén presentar al Gobierno en las próximas fechas.

En el mismo, según informaron las agencias, el G-14 pide que se introduzcan temporalmente deducciones en el IRPF por adquisición de segunda residencia para dar salida al stock inmobiliario y que se reduzca el impuesto sobre transmisiones patrimoniales para la vivienda usada.

Las inmobiliarias solicitan asimismo que se aplique un tipo superreducido del 4% para estimular el mercado de vivienda usada.

El Ejecutivo popular prolongó a finales de 2011 el IVA superreducido del 4% para la compra de vivienda que ya lanzó el Gobierno socialista en agosto y que expiraba el pasado 31 de diciembre de 2011. Sin embargo, en esta ocasión se limita a la adquisición de primera vivienda a partir de 2012, informó Efe.

El G-14 se constituyó en octubre de 2007. En la actualidad está integrado por las inmobiliarias Martinsa Fadesa, Grupo Ferrocarril, Hercesa, Level, Metrovacesa, Montebalito, Nozar, Quabit, Realia, Restaura, Reyal Urbis y Vallehermoso.

El pasado mes de noviembre fue nombrado presidente del grupo el primer ejecutivo de Testa, inmobiliaria de Sacyr. Con anterioridad estuvieron al frente del G-14 Fernando Martín, presidente de Martinsa Fadesa, y Pedro Pérez.

Oficialmente el grupo inmobiliario no realizó ayer ninguna declaración sobre el documento que tiene previsto presentar al Gobierno.

Las inmobiliarias solicitan también que se revisen los regímenes especiales vigentes en el Impuesto sobre Sociedades en materia de arrendamiento de viviendas dado que ha tenido unos efectos dinamizadores sobre el sector inferior al previsto.

La empresa Alquiler Seguro, dedicada a la protección de derechos de propietarios, envió ayer un comunicado criticando la propuesta del G-14. En su comunicado el consejero delegado de la firma, Antonio Carroza, advierte que se trata de "un ejercicio de irresponsabilidad pedir que entre todos subvencionemos a las grandes promotoras para que puedan vender segundas viviendas que nunca debieron ser construidas".

Además, señalaba que en un momento de grave crisis económica "no podemos siquiera plantearnos subvencionar entre todos los españoles segundas viviendas".

http://www.cincodias.com/articulo/empresas/lobby-inmobiliario-reclama-desgravaciones-gobierno/20120131cdscdiemp_6/

Los suministradores denuncian plazos de pago de 285 días cuando la ley fija 75
Las constructoras adeudan a sus proveedores 49.700 millones

http://www.cincodias.com/articulo/economia/constructoras-adeudan-proveedores-49700-millones/20120131cdscdieco_2/

[Urederra]

Vomitemos un poquito.

El precio da igual...lo importante es que "fluya el crédito"..   

!! La culpa fue del cha-cha-chá !!

"Que suba o baje el IVA no determina la compra de un piso, la financiación sí"

Es la primera entrevista de Fernando Rodríguez-Avial como presidente del G-14, el grupo de las grandes inmobiliarias, la primera que concede a un medio de comunicación desde que fuera elegido el pasado mes de noviembre por los señores del ladrillo para salvar el sector.


Pidió tiempo, hasta que los españoles eligieran en las urnas el Gobierno que querían, tiempo para que el nuevo Gobierno de Rajoy desembarcara en Moncloa y tiempo para que los nuevos ministros, y de manera especial la titular de Fomento, Ana Pastor, tomara posesión de su cartera. Ha pasado ese tiempo y Rodríguez-Avial, hombre de palabra como avala su trayectoria, cumple. Con este periódico y con quienes le votaron: es hora de trabajar y buscar soluciones. "Soy optimista, pero sin duda es la peor crisis que hemos vivido; la más dura".

Con esta introducción, no sé si darle la enhorabuena...

La verdad que la situación es difícil. Estamos en un momento muy complicado en todos los sectores, pero sin duda el nuestro ha sido el más damnificado. Se han perdido más de un millón de empleos y hay muchas empresas con muchos problemas. Aún así, te sientes halagado por la confianza de nuestras empresas y soy optimista.   

¿Por qué usted?

Quizá porque soy de los pocos que quedan con más de 35 años en el sector y porque como presidente de Testa (filial del grupo Sacyr Vallehermoso) y como vicepresidente de Asprima (patronal de las promotoras de Madrid) conozco muy de cerca sus problemas.

 
La lista asusta a cualquiera. ¿Por qué se marchó su antecesor Pedro Pérez?

 

Fue una decisión personal y su actuación ha sido intachable. Fue él quien pidió irse y, sin duda, me ha dejado el listón muy alto.

Cambio de presidente en el G-14 y cambios en el Gobierno. ¿Era necesario para el sector?

Para el sector y también para todo el país. Pero es lo normal, después de ocho años en el Ejecutivo siempre es necesario un cambio y más cuando las cosas van mal. Ahora toca esperar y ver cómo actúa el Gobierno. De entrada, este viernes llega al Consejo de Ministros el anteproyecto de la reforma financiera, un paso necesario.

La financiación se ha convertido en el nudo gordiano de esta crisis.

El problema es económico y, a partir de ahí, hay que actuar conjuntamente para dar la vuelta a la situación. Es la diferencia con otras crisis, que en ésta coinciden la crisis inmobiliaria y la financiera.

La banca y la construcción... Los dos sectores están en el punto de mira. ¿Entonan el mea culpa?

Somos un sector que ha generado una gran actividad económica y mucho empleo, y eso ha sido beneficioso para el país. Nos ha dado niveles buenísimos de crecimiento del PIB, de bienestar social y un acercamiento a las grandes economías... hasta que llegó la crisis. Pero insisto en que se trata de un problema económico y si no se sanea y no se empieza a generar actividad económica por la vía de  préstamos, el problema será de todos.

¿También la culpa es de todos?

De ser culpables, lo seremos todos. El sector ha actuado porque tenía capacidad de actuación: hacía un producto que se vendía, que se financiaba y que era bien visto por las Administraciones Públicas. ¿Que tenemos alguna responsabilidad? ¡Seguro!, pero todos. La culpa es colectiva, incluso de ciudadanos particulares que han comprado para especular. Pero no vale la pena hablar de culpables. Nuestro sector asume su parte, pero es hora de buscar soluciones.

¿Por qué es tan importante la reforma financiera?

Porque sólo entonces se generará actividad económica. Tiene que haber una consolidación fiscal y a partir de ahí, con una buena reforma financiera, se generará actividad económica y empleo.

De momento, han empezado por poner los deberes al nuevo Gobierno y han adelantado ya alguna solución, que pasa por mantener el IVA superreducido y la desgravación fiscal para la segunda vivienda.

Pero eso son segundas derivadas (dice como buen ingeniero de Caminos), medidas que funcionarán mejor o peor, pero que suba o baje el IVA no determina que nadie compra una casa. Lo importante es que haya préstamos para las empresas y para los ciudadanos. Lo importante es ahora la vinculación financiera con el sector inmobiliario por su elevada exposición al ladrillo. De cómo case dependerá lo que pase en los próximos meses.

Han hablado también de fusiones entre las empresas del sector y eso ha levantado miedos. ¿El pez grande se quiere comer al chico?

¡No! Nada más lejos de la realidad. Pero la verdad es que somos un sector con miles de empresas, muy atomizado. Y eso tiene que cambiar, porque en España ya no se construirá nunca más de 300.000 viviendas y porque la financiación también será menor. Pero como ocurre en la banca, habrá fusiones, cierres, y quién sabe si también fusiones entre las grandes. Las que queden serán más profesionales.

¿Por qué le llaman G-14 cuando sólo quedan 12?

Sin duda esta crisis nos ha afectado a todos, también a las grandes. Son compañías muy importantes que están inmersas en sus propios procesos de reestructuración.

¿Qué siente cuando ven los esqueletos que pueblan España por culpa de la burbuja?

Mucha pena. Nos hemos equivocado y eso no puede volver a pasar nunca. Nunca.

http://www.eleconomista.es/construccion-inmobiliario/noticias/3712765/02/12/Que-suba-o-baje-el-IVA-no-determina-la-compra-de-un-piso-la-financiacion-si-.html

[Urederra]

Otro "egperto".

Atención.. !! CASPA INSIDE !!

Promotores piden a la banca que facilite el crédito en vez de bajar "excesivamente" el precio de los pisos

El presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, ha pedido a los bancos que no rebajen los precios de sus activos hasta "niveles excesivamente bajos" para darles salida porque "penalizaría" a los promotores y que, en vez de ello, facilite las transacciones actuando desde los tipos de interés, el 'loan to value' o los plazos de financiación.

http://www.europapress.es/economia/construccion-y-vivienda-00342/noticia-economia-promotores-piden-banca-facilite-credito-vez-bajar-excesivamente-precio-pisos-20120206140750.html

[BLICHON]

Hay Galindo de mi vida vaya es el otro
http://www.cincodias.com/articulo/opinion/vivienda-necesidad-virtud/20120207cdscdiopi_6/

Tribuna - JOSÉ MANUEL GALINDO CUEVA
Vivienda: de la necesidad a la virtud
 

José Manuel Galindo Cueva - 07/02/2012 - 07:00
Seguimos sin recuperarnos y aún ignoramos siquiera si hemos tocado fondo. Han desaparecido miles de empresas en el sector, nuestras ventas continúan cayendo, disminuyen las nuevas edificaciones y decae el valor de nuestros stocks. No se aventura la luz al final de este túnel en el que entramos ya hace demasiados años y los términos ladrillo y burbuja siguen demonizando a nuestro sector como si fuéramos los culpables casi en exclusiva de la crisis que ha llevado al desempleo a 5.300.000 personas que quieren trabajar y no pueden. Es injusto además de falso y creo que los promotores inmobiliarios llevamos haciendo autocrítica de los errores cometidos en los años de bonanza, aunque pueda ser también cierto que debamos ahondar aún más en su análisis para no volver a repetirlos en el futuro. Una tarea en la que es obligado que nos acompañen las instituciones financieras que exacerbaron durante demasiado tiempo sus capacidades de conceder crédito a manos llenas.
Pero creo que también es momento de reivindicar el valor de una actividad, la promoción de viviendas, que responde a una necesidad básica de los ciudadanos y que además ha demostrado con creces su enorme capacidad de crear riqueza y empleo, las dos carencias básicas que actualmente lastran a nuestro país desde los años finales de la última década.
Los españoles siguen necesitando viviendas aunque la disminución en su poder adquisitivo y, sobre todo, la falta de crédito les impida comprarlas. La falta de demanda real no puede ocultar que somos el segundo país de entre los 27 de la Unión Europea en el que viven más personas por hogar. Acercarnos a la media de nuestro entorno, converger con Europa, haría necesario que se construyeran tres millones de nuevas viviendas. Muchas familias y jóvenes en edad y con deseos de emanciparse y volar por su cuenta lo saben y lo sufren. Y ese debe ser el reto y la ocupación del sector. Pero el circuito no se cierra entre comprador y promotor: toda la economía del país se beneficia de esa actividad porque cada vivienda construida y vendida es una magnífica locomotora que arrastra hacia el crecimiento a empresas, entidades financieras, organismos y Haciendas públicas. Es una circunstancia que no puede obviarse en un momento en que España sufre un grave problema de deuda pública generada por un excesivo gasto, es verdad, pero también, y sobre todo, por una drástica caída de ingresos en las arcas públicas y privadas. Si hacemos consideraciones macroeconómicas, las conclusiones de Asprima son que por cada 100.000 viviendas producidas seríamos capaces de incrementar 0,33 puntos de PIB con un impacto añadido y benefactor en las cifras de empleo: nuestros datos indican que se crean 2,4 puestos de trabajo por cada vivienda.
El dinero empleado, por tanto, en la construcción, compra y venta de este bien de primera necesidad tiene un retorno económico y social: satisface las necesidades de vivienda, aporta crecimiento, genera empleo, y por tanto alivia el gasto por prestaciones de desempleo, y aumenta la recaudación vía IRPF y cotizaciones sociales, además de incorporar nuevos consumidores al mercado. Y no hay que extenderse demasiado para explicar que una de las vías más eficaces para garantizar la actividad de las empresas de todo tipo es aumentar nuestros depauperados niveles de consumo.
Si volvemos a poner el foco sobre los actores principales de este guion observaremos sin dificultad los efectos beneficiosos para la colectividad de la actividad inmobiliaria. En el plan de Reestructuración del sector inmobiliario que hemos elaborado en APCE llegamos a la conclusión de que para conseguir un escenario en el que se inicien 300.000 viviendas anuales las necesidades de crédito (en torno al 60% del precio de la vivienda considerando un LTV del 80% y que el suelo ya está financiado) son equivalentes al retorno fiscal que genera esta producción, un 16% del precio es la recaudación directa vía impuestos y un 44% la inducida. De esta forma, en términos del circuito global de crédito, lo comido por lo servido.
Este retorno fiscal es una cantidad más que significativa para revitalizar las Haciendas estatal, local y autonómica cuyas estrecheces actuales están contribuyendo en gran medida a la recesión.
Las desalentadoras previsiones que vamos conociendo pueden mostrar este escenario como inalcanzable, pero es posible conseguirlo. Colaborar entre todos para la consecución de este objetivo significaría poner en marcha la economía entera del país. ¿Nos ponemos a ello?
José Manuel Galindo Cueva. Presidente de APCE y Asprima

[BLICHON]

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/impulso-mercado-residencial/20120214cdscdiopi_6/

Tribuna - Mariano Miguel
Impulso al mercado residencial

Mariano Miguel - 14/02/2012 - 07:00

El sector inmobiliario residencial debería pasar de estar en el origen de la crisis actual a ser parte de su solución. Tiene todos los ingredientes necesarios: es intensivo en mano de obra, con uno de los mejores multiplicadores de inversión/empleo, genera una demanda inmediata en los sectores auxiliares que tienen exceso de capacidad, sus inputs son básicamente de producción nacional y la financiación añadida (dado que el suelo ya está en los balances bancarios) recircularía vía salarios, ingresos fiscales, reducción de morosidad, etc.

Para ello se requieren crédito y demanda. Empecemos por la demanda.

Dejando aparte la demanda vacacional, que se recuperará al ritmo que lo hagan nuestros clientes tradicionales: alemanes, franceses, británicos (con el añadido de la recuperación de la libra), nórdicos y otros como polacos, rusos, etc., que crecerán sustancialmente, el motor debería ser la demanda de primera vivienda.

Esta demanda es claramente dependiente de la creación de empleo, por lo que no cabe esperar crecimientos significativos en el corto plazo. Sin embargo, se observa, especialmente en el entorno de las principales ciudades, que existe una demanda insatisfecha que antes se orientaba, por razones de coste, a poblaciones más alejadas y a viviendas de menor tamaño. Con la caída de los costes, principalmente del suelo, y de los márgenes de beneficio ha aumentado la demanda de familias que buscan pisos más grandes (ahora predomina la demanda de tres dormitorios) y más cercanos a su entorno.

La reducción de precios ha sido de tal intensidad que prácticamente se ha acabado la dualidad de precios que existía entre vivienda libre y vivienda protegida incluso en el entorno de ciudades como Madrid y Barcelona, por lo que muchas parejas jóvenes que antes no podían acceder por los precios de la vivienda libre ahora encuentran esta al precio de la protegida.

El otro factor determinante para el relanzamiento del sector es el crédito. Y aquí es donde está el nudo gordiano que condicionará cualquier iniciativa.

Los bancos, aparte de la liquidez, no solo tienen un problema de suelo e inmuebles adjudicados o morosos, sino que además les gustaría publicar cada trimestre una exposición menor al ladrillo, por razones obvias.

La mayor parte del riesgo de suelo de los bancos corresponde a operaciones financiadas a partir de 2005 con los precios en máximos del ciclo. Con estos precios en sus libros, a los bancos les está costando mucho, porque no se lo permiten sus cuentas de resultados, o porque todavía les anclan los valores históricos, asumir la caída del valor de los suelos

Con esta situación y la virtual destrucción del sector de promotores, la iniciativa para nuevos desarrollos se concentra en los bancos (que quieren dar salida a sus adjudicados, pero no terminan de asumir las nuevas valoraciones) y las cooperativas.

Las cooperativas a las que la banca, dada su aversión radical al riesgo inmobiliario, exige un grado de preventa muy alto, y además requiere que el suelo esté prepagado, tienen que exigir a los cooperativistas una aportación inicial excesiva para un proyecto que existe solo sobre plano.

La consecuencia es que el número de viviendas iniciadas es muy inferior al potencial, por los impedimentos para la concesión de financiación, por el alargamiento de los plazos de resolución de operaciones y porque existen muchas promociones con un grado de preventa que en otro momento se hubiera considerado más que satisfactorio pero que no alcanzan los umbrales que ahora exige la banca.

La cuestión es cómo conseguir que la demanda todavía existente se traduzca en nuevos desarrollos de una manera más eficiente. Los esfuerzos deberían concentrarse en la financiación. Los bancos no quieren aparecer con aumentos en sus saldos de financiación a nuevas promociones, y seguramente tampoco podrían mientras no resuelvan su falta de liquidez. Por otra parte, los bancos tienen la estructura, red y sistemas para ser el mejor vehículo para canalizar cualquier esfuerzo público dirigido a impulsar el sector inmobiliario.

Una fórmula sería crear una agencia o vehículo que apoyara a los bancos en la fase de construcción. Los bancos aportarían el suelo en fórmulas similares a las de permutas que practican algunos de ellos, los compradores aportarían la entrada inicial y las cuotas periódicas y la agencia facilitaría la financiación de la construcción. Los bancos participantes se comprometerían a facilitar la subrogación a los compradores, que seguirán siendo un buen objetivo comercial.

Esto, con algunos cambios en la normativa de vivienda protegida y la reducción de todos los plazos burocráticos cuyo alargamiento no aporta valor y encarece el producto final, no resolverá el problema pero, al menos, contribuirá a no desalentar a los pocos que, a pesar de las dificultades y de lo ajustado de los márgenes actuales, aún tienen la iniciativa para comenzar una promoción.

Mariano Miguel. Director en España de Clayton Euro Risk

[Marai]

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/impulso-mercado-residencial/20120214cdscdiopi_6/

Tribuna - Mariano Miguel
Impulso al mercado residencial

Mariano Miguel - 14/02/2012 - 07:00

El sector inmobiliario residencial debería pasar de estar en el origen de la crisis actual a ser parte de su solución. Tiene todos los ingredientes necesarios: es intensivo en mano de obra, con uno de los mejores multiplicadores de inversión/empleo, genera una demanda inmediata en los sectores auxiliares que tienen exceso de capacidad, sus inputs son básicamente de producción nacional y la financiación añadida (dado que el suelo ya está en los balances bancarios) recircularía vía salarios, ingresos fiscales, reducción de morosidad, etc.

Con "lumbreras" como éstas vamos camino al default garantizado. Lo más alucinante es que los medios de comunicación les den bola como si fueran opiniones sensatas o merecieran ser tenidas en consideración.

[BLICHON]

Tribuna - Luis Leirado Campo

Sentar las bases del futuro
Luis Leirado Campo - 21/02/2012 - 07:00

El mercado residencial es, quizás, el mayor exponente de los problemas que acucian al sector inmobiliario. Tanto en los pagos de las familias como por haber sido el mayor generador de puestos de trabajo. Intentemos algunas respuestas desde el ámbito del análisis inmobiliario.

Diariamente hablamos de precios y de valores, por lo que vale recordar que la presencia de la financiación a largo plazo es, seguramente, la característica que más influye en aquellos y en su evolución. El precio al contado que lleva implícito un valor de mercado se cierra precisamente por la aportación, habitualmente grande, del préstamo de la entidad de crédito. Las condiciones de devolución durante muchos años son fundamentales para saber el precio máximo que puede pagar el comprador.

Además, en la venta de una vivienda se ha de contar con un plazo normal de comercialización, concepto variable según la parte del ciclo inmobiliario. Cualquier intento de forzar estos plazos redundará en que el precio de la operación difícilmente puede recibir el nombre de valor de mercado. También recordemos que las caídas fuertes de precios de viviendas en poder de entidades de crédito repercutirán en el valor patrimonial de todas las familias propietarias de viviendas.

En estos momentos nos encontramos con una caída de ingresos y de expectativas por parte de posibles compradores solventes, con impagos elevados de otros compradores a causa de la ausencia de ingresos en familias con desempleados que llevan a la adjudicación no deseada de las viviendas garantía por parte de las entidades de crédito, lo que les genera una delicada situación de provisiones crecientes, dado el deterioro de valor de estas garantías, hasta ahora reconocidas como de gran solidez.

Un stock elevado de viviendas en fase de construcción o terminadas, que no encuentran comprador, termina de cerrar el círculo, con la paralización de producción en un sector como la construcción residencial, que tiene una capacidad clara de generación de empleos en estos momentos de paro laboral.

Entre las medidas a considerar para dar respuesta a la situación actual del sector apuntemos algunas reflexiones que ayuden a reconducir la situación.

La reincorporación aprobada por el Gobierno de la desgravación para adquisición de vivienda nueva puede ayudar a cerrar una decisión de compra más que impulsar esta y, seguramente, tiene que tener un plazo de vigencia cierto y claro para no producir efectos colaterales de rebote de valores.

La financiación a largo plazo para compra de vivienda debe ir acompañada de toda transparencia pero, además, de la certeza de que el tomador conoce los posibles riesgos futuros de su decisión. La simetría prestamista-prestatario debe ser máxima.

El retorno a prácticas de ahorro previo y ajuste realista de la inversión en la compra de vivienda ayudará a delimitar dónde debe actuar el mercado de compraventa y dónde debe funcionar el mercado de alquiler, hoy día inexistente. Esto será ayudado, sin duda, por fórmulas de financiación innovadoras por las entidades de crédito que hoy día pueden tener cabida.

La casi segura exigencia de aumento de las provisiones de préstamos sobre suelos a las entidades de crédito por parte del Gobierno será imprescindible para afrontar en este momento la volatilidad implícita en los proyectos inmobiliarios de largo desarrollo. El retorno a fases positivas de la evolución de su valor se vislumbra todavía muy lejano para esperar a que acaezca.

En línea con la CEB 3/2010 del Banco de España, en cuanto al aumento de las exigencias en la concesión y seguimiento de riesgos inmobiliarios, se ha de producir una mejora intensa en el análisis inmobiliario y financiero de los proyectos así como de los promotores, tanto por las entidades de crédito como por los valoradores. Especialmente en la valoración de suelos, las prácticas que ayuden a reducir las subjetividades arbitrarias, no las racionales, serán bienvenidas. El cuerpo normativo de valoración en el ámbito económico es suficientemente válido, por lo que necesita más adecuaciones que cambios profundos. En este sentido, los efectos de las valoraciones de la Ley de Suelo en ámbito expropiatorio no tienen efectos reales en la actualidad, pero sí que lo pueden tener en un futuro.

Este tipo de medidas han de vivir en el nuevo marco del sector financiero y deben conciliar la urgencia del momento actual con sentar las bases para el siguiente ciclo del sector inmobiliario.
Luis Leirado Campo. Director de Operaciones Estratégicas y Relaciones Institucionales de TecniTasa

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/sentar-bases-futuro/20120221cdscdiopi_3/

¿ Y ? .Lo único claro del artículo es esto "el precio máximo que puede pagar el comprador" .Pues así nos va a ir requetebien.

[2 años]

"Si volvemos a poner el foco sobre los actores principales de este guion observaremos sin dificultad los efectos beneficiosos para la colectividad de la actividad inmobiliaria. En el plan de Reestructuración del sector inmobiliario que hemos elaborado en APCE llegamos a la conclusión de que para conseguir un escenario en el que se inicien 300.000 viviendas anuales las necesidades de crédito (en torno al 60% del precio de la vivienda considerando un LTV del 80% y que el suelo ya está financiado) son equivalentes al retorno fiscal que genera esta producción, un 16% del precio es la recaudación directa vía impuestos y un 44% la inducida. De esta forma, en términos del circuito global de crédito, lo comido por lo servido."

El señor este acaba de inventar el "perpetuum mobile" y no nos hemos enterao.

[BLICHON]

Columnista - José Barea

Liberalizar el suelo y el mercado de alquilerJ
osé Barea - 28/02/2012 - 07:00

La edificación residencial y no residencial ha tenido en España una gran importancia. 2002 supuso el 47% de la producción, la rehabilitación y el mantenimiento, el 25%, y la obra civil, el 3,5%, lo que muestra la importancia que dentro del sector tiene la edificación y las repercusiones que la caída de la misma tuvo a consecuencia de la crisis, el crecimiento y el empleo en nuestra economía.

Un factor determinante del coste de la construcción de la vivienda en España es el suelo, dado que la oferta está limitada por el monopolio que los ayuntamientos ejercen sobre la misma, al constituir las edificaciones de suelo urbanizable un ingreso muy importante de sus presupuestos.

El Grupo parlamentario Popular pactó con el de Convergència i Unió varias enmiendas al proyecto de Ley de Medidas de Liberalización del Mercado Inmobiliario con el objetivo de abaratar la vivienda, introduciendo cambios en el régimen de valoración de suelo no urbanizable, urbanizable y urbano. Creemos, sin embargo, que no ha sido suficiente para producir una rebaja sustancial del suelo. La única forma efectiva sería declarar como urbanizable la inmensa cantidad de suelo que existe alrededor de todas las ciudades, excepto aquellas zonas que el ayuntamiento se reserva para la construcción de zonas deportivas, parques, escuelas, etcétera; es decir, para instalar servicios públicos. Se trata de invertir la concepción que hoy existe de que solo es urbanizable el suelo que acuerde el ayuntamiento, por un marco que todo es urbanizable, con las excepciones que acabamos de citar.

Dentro del mercado de la vivienda, hay que distinguir el de construcción para alquilar y el de construcción para venta. En cuanto al primero, es de todos conocido el mal funcionamiento de dicho mercado, que ha dado lugar a una tendencia decreciente del mismo: en 1950 supone más del 50% del parque inmobiliario de viviendas principales, en tanto que en la actualidad representa menos del 10%; en Europa, el porcentaje se encuentra en el entorno del 30%. A mi entender, la principal causa se encuentra en la lentitud de los procesos judiciales; la falta de seguridad jurídica es por tanto la razón fundamental.

El mercado de alquiler en España es el más bajo de Europa, pues del gasto público en vivienda solo se destina al mercado de alquiler el 30%. La OCDE ha recomendado al Gobierno que reasigne de manera más eficiente los recursos destinados a la política de vivienda, destinando la mayor parte del gasto a ayuda directa a los inquilinos. La liberalización del mercado de vivienda en alquiler y, en su caso, la ayuda directa al inquilino creemos que serían los instrumentos a utilizar para reactivar tanto la oferta como la demanda de las viviendas en alquiler. Si la continua intervención pública en el mercado de la vivienda ha fracasado, es hora de pensar en sustituir la intervención por liberalización (incluida la del suelo).

En cuanto al mercado de la vivienda para venta, según resulta del Estudio realizado por el Banco Central Europeo, España es el país de la Unión Europea donde más ha subido la vivienda desde 1987, con un crecimiento acumulativo anual del 4% en términos reales, cuando la media de la Unión ha sido del 2%. Para la OCDE, España es el país que acumula mayores aumentos en el precio de la vivienda del mundo desarrollado desde 1980, un 10% de media anual. En el precio final de una casa en España la revalorización de los terrenos es el factor que más lo ha encarecido, con una repercusión del 60%; los costes de la construcción, inclusive, disminuyeron en un 0,8% anual.

La fiscalidad de la vivienda (fuertes desgravaciones a la compra) y el descenso en los tipos de interés son los dos factores que han impulsado la demanda de este activo, que ha permitido a las familias asumir un mayor nivel de deuda. La compra de un piso absorbe el 48% del salario bruto medio anual, que es 15 puntos porcentuales superior al del 33% considerado como óptimo para asegurar el pago de las cuotas hipotecarias. Ante tal situación, el Fondo Monetario Internacional ha advertido a España del gran riesgo de sufrir una burbuja inmobiliaria.
Por todo ello, creemos que la total liberalización del mercado de viviendas en alquiler y la transformación de las ayudas a la compra en ayudas directas a los inquilinos, serían incentivos suficientes para impulsar el mercado de vivienda en alquiler.

José Barea. Catedrático emérito de la UAM

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/liberalizar-suelo-mercado-alquiler/20120228cdscdiopi_5/

[BLICHON]

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/cambios-necesarios-hipotecas/20120306cdscdiopi_6/

Tribuna - JULIO RODRÍGUEZ LÓPEZ
Los cambios necesarios en las hipotecas
 

Julio Rodríguez López - 06/03/2012 - 07:00
Los créditos a hogares para la compra y rehabilitación de viviendas en situación de morosidad ascendían en España, a 30 de septiembre del año 2011, a un total de 17.600 millones de euros. Dichos créditos, en su gran mayoría con garantía hipotecaria, no han dejado de crecer en el año 2011 a un ritmo significativo. Lo anterior, unido al continuo descenso del empleo, anticipa futuros aumentos de los procesos de ejecución hipotecaria en España contra aquellos hogares que no pueden hacer frente a los pagos de las cuotas de los préstamos citados.
El procedimiento de ejecución hipotecaria vigente en España da lugar a que la mayoría de dichos hogares permanezcan endeudados con las entidades financieras después de perder la vivienda. En el caso de los hogares donde haya algún miembro con puesto de trabajo, el salario devengado le será embargado por la entidad financiera en una proporción importante durante un largo periodo de tiempo.
La gravedad del problema obliga a plantearse la necesidad de modificar dicho marco legal, sin perjuicio de que el Gobierno desarrolle actuaciones inmediatas a través de acuerdos con las entidades financieras prestamistas. El problema lo complica el reducido peso del mercado de alquiler en España. Solo el 11,8% de los hogares reside en viviendas de alquiler, según la última encuesta de condiciones de vida del Instituto Nacional de Estadística. Dicha circunstancia agrava el problema de los hogares desahuciados, por lo que la política de vivienda estatal debería de canalizar sus energías hacia la creación de un parque de viviendas sociales de alquiler más significativo que el existente. Este último supone solo el 2% del parque de viviendas familiares de España, muy por debajo de las proporciones correspondientes a los países de Europa Occidental.
El cambio deseable de la normativa de ejecuciones de las garantías hipotecarias sobre las viviendas principales debería de llevar a establecer en España un sistema equivalente al concurso de acreedores para los hogares sobreendeudados, y ello para los nuevos préstamos que se concediesen a partir de la entrada en vigor de la nueva normativa.
Dicho sistema llevaría al procedimiento conocido como fresh start, en el que el deudor sin bienes suficientes para pagar y que no ha incurrido en fraude, se le libera de las deudas pendientes, incluso sin consentimiento del acreedor, procedimiento existente en la mayoría de los países del entorno de España. Lo ideal sería que el prestatario moroso que actuó de buena fe no debería de perder su vivienda.
En el caso de los préstamos morosos existentes, debería de profundizarse en la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) realizada a través del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio. Puesto que el prestatario permanece desprotegido en el periodo que transcurre entre el impago y la ejecución hipotecaria, deberían de establecerse medidas compensatorias.
Entre las nuevas modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil destacarían las correspondientes a la elevación al 80% del valor de tasación de la vivienda como proporción por la cual la entidad financiera prestamista se adjudicaría la vivienda en el caso de resultar desierta la subasta (ahora es el 60%).
Se deben de regular y topar o eliminar los intereses de demora practicados por la entidad prestamista en el periodo que transcurre entre el fallido y la subasta. También se debe de acortar el periodo citado, todo ello con el fin de impedir un aumento mayor de la deuda hipotecaria. Asimismo, es necesario aportar más transparencia a la subasta en cuestión, reduciendo sustancialmente la fianza ahora exigida a los participantes en la misma.
Las reformas citadas hasta aquí como precisas no impiden que el Gobierno pueda establecer acuerdos con las entidades financieras para hacer frente a los casos inminentes en los que resulta imprescindible establecer cualquier tipo de ayuda para los hogares afectados.
En todo caso, las reformas a acometer en materia hipotecaria deben de articularse mediante normas imperativas.
Julio Rodríguez López. Miembro de Economistas frente a la Crisis

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/cambios-necesarios-hipotecas/20120306cdscdiopi_6/

[BLICHON]

 NINGUNA DESINVERSION INMOBILIARIA HA SIDO TAN SONADA E INMENSÍSIMA COMO LA PROTAGONIZADA POR TELEFONICA, pilotada, nada más y nada menos que por Germán Pérez Barrio, el gran ideológo de la burbuja que, en aquellos años, dejó negro sobre blanco que el pinchazo brusco de la burbuja acabaría por producirse.

Tribuna - GERMÁN PÉREZ BARRIO
¿Cuántas viviendas se necesitan?
 

Germán Pérez Barrio - 13/03/2012 - 07:00
La existencia en España de un enorme stock de vivienda terminada sin vender y de un no menos importante stock de vivienda iniciada y no terminada, junto con una disminución de las ventas de viviendas en 2011, ha aumentado el interés por los, así llamados, modelos de necesidades de vivienda. La estimación de las viviendas necesarias cobra importancia para contraponerlas a las viviendas terminadas y no vendidas y a las pendientes de terminación con la intención de responder a las preguntas: ¿habrá demanda suficiente para tanta vivienda?, y, en caso afirmativo, ¿cuánto tiempo se necesitará para que disminuya significativamente el stock?
La demanda de viviendas depende más de las condiciones económicas que de la necesidad de viviendas calculada a partir del aparente axioma una familia, una vivienda. En los países en los que no es económicamente posible, varias familias conviven en una vivienda y en condiciones económicas holgadas, una familia puede disponer de más de una. La estimación de la demanda de viviendas futura debería tener en cuenta: el saldo de creación-desaparición de familias (atendiendo a los procesos de inmigración, emigración, emancipación, emparejamiento, divorcios, traslado a residencias o viviendas familiares de parientes y defunciones); las necesidades de reposición del parque de viviendas y las viviendas que se compran para usos distintos a la primera residencia.
Si ajustamos las tasas de forma coherente con nuestra situación de crisis y suponemos que se mantendrán los próximos 10 años, el número de personas por vivienda principal pasará de 2,65 en 2011 a 2,52 en 2021. La disminución es tres veces menor a la experimentada en el periodo 2001 a 2011 (pasó de 2,89 a 2,65) y el ratio final es superior al ratio medio de Europa (2,3 personas/vivienda). Con estas hipótesis, se necesitarían una media de 140.000 viviendas/año para el periodo pero una modificación del número de personas por vivienda principal de 2,52 a 2,42 (por ejemplo) produciría un incremento adicional de casi 74.000 viviendas por año.
Pero no toda la demanda de vivienda se convertirá en compra de vivienda. Desde 2007 se ha producido un incremento notable de las viviendas destinadas al alquiler para primera residencia. Una parte de las viviendas terminadas y no vendidas se han alquilado con contratos con opción de compra y parte de las viviendas que se han mantenido deliberadamente vacías durante años en las grandes ciudades han salido al mercado de alquiler.
Las necesidades de reposición del parque vienen de las viviendas que por estado de conservación ruinoso o por obsolescencia deben derribarse. Una forma de calcularlas sería conocer la forma en la que las viviendas desaparecen en función de su antigüedad. Bastaría, para ello, comparar entre censos el número de viviendas construidas en un determinado tramo de años para saber las que han desaparecido en un periodo de 10 años. Desgraciadamente, de la comparación entre los censos de 1991 y 2001 solo podemos concluir que hay datos contradictorios y que no es posible hacer una estimación por este camino. Nosotros nos inclinamos a creer que el número de viviendas que se derriban cada año oscila entre 30.000 y 75.000. Una gran parte del parque español de viviendas se construyó entre 1961 y 1980 (6,65 millones de viviendas) y que muchas de esas viviendas se hicieron con muy poca calidad y con estándares de distribución y tamaño muy alejados de los que hoy consideramos adecuados. En los próximos años, es posible que veamos la sustitución masiva de parte de esas viviendas.
Las viviendas no principales incluyen distintos tipos de viviendas que, desde el punto de vista de su destino, podrían clasificarse en: viviendas que se compran como inversión a largo plazo y que no se ponen en el mercado de venta ni en el de alquiler; segunda residencia para uso propio; viviendas que tienen como destino su alquiler de temporada a turistas o estudiantes; viviendas que se adquieren por extranjeros y que se usan temporalmente; viviendas vacías abandonadas y fuera de mercado, y viviendas que deben permanecer vacías para que sea posible cambiar de vivienda.
El destino de las viviendas cambia. Las migraciones del campo a la ciudad de los años cincuenta, sesenta y setenta dejaron vacías en los pueblos agrícolas muchas primeras residencias que, en parte, se abandonaron definitivamente y, en parte, se reconvirtieron en segunda residencia años después. Una parte de las viviendas compradas como inversión y mantenidas vacías han salido en alquiler al mercado y han pasado a ser viviendas principales por la crisis. Muchas viviendas de segunda residencia cercanas a grandes ciudades han pasado a ser viviendas principales.
A partir del censo de 2001 y de los datos de viviendas terminadas en el periodo 2002-2010 podemos estimar el total de viviendas que existen en España, entre 24,75 y 25,18 millones de viviendas en función del número de viviendas desaparecidas que estimemos. Comparando con la estimación de viviendas principales obtenemos una estimación de viviendas no principales que oscilaría entre 7,52 y 7,97 millones.
Las viviendas no principales habrían crecido proporcionalmente menos que las viviendas principales en el periodo (el 21,32% frente al 11,23%-17,86%). Es probable que la crisis iniciada en 2007 haya movilizado viviendas vacías hacia los mercados de venta y alquiler de vivienda principal y que las viviendas vacías hayan crecido menos que las destinadas a segunda residencia.
Huérfanos de datos estadísticos precisos, solo podemos hacer conjeturas basadas en el sentido común. Nosotros proponemos las siguientes. Primero, no es previsible un aumento de viviendas con vocación de permanecer vacías en los próximos 10 años; al contrario, algunas viviendas que han estado vacías años saldrán probablemente al mercado en alquiler o en venta. Segundo, el stock de viviendas vacías en venta o que buscan inquilino, integrado por las viviendas de promociones terminadas sin vender (772.000 viviendas) y las viviendas que han estado vacías durante años que salgan al mercado (un número que no es posible determinar ni siquiera aproximadamente) será muy alto en 2012 e irá disminuyendo progresivamente en los próximos años. Tercero, las viviendas de segunda residencia tendrán difícil su colocación en el mercado mientras no mejore nuestra economía, pero no hay que olvidar un flujo constante de jubilados, prejubilados y trabajadores en activo que preparan su jubilación y que planean una nueva etapa de su vida en climas más benignos. Cuarto, España es un país que exporta viviendas. La venta de viviendas a extranjeros es un negocio rentable para el país: el producto que vendemos se queda en nuestro territorio y su uso exige gastos en España por parte del comprador. Los precios de las viviendas de la costa son muy atractivos hoy y se abren nuevos mercados de venta. La evolución de la economía de los países europeos será determinante para que el mercado de segunda residencia se reactive y, probablemente, lo hará antes que el resto de mercados de vivienda.
En definitiva, la demanda de viviendas en España está más ligada a factores económicos que de estructura de población y la predicción de la demanda de vivienda solo puede hacerse aceptando bandas de variación muy amplias que oscilarían entre 220.000 y 500.000 viviendas por año para los próximos 10 años dependiendo de la coyuntura económica. Parte de esa demanda puede ser satisfecha con viviendas que antes se mantenían vacías y ahora se venden o alquilan y viviendas nuevas terminadas sin vender y, por tanto, no sería necesario construir todas las viviendas que se demanden.
Germán Pérez Barrio. Presidente de Uve Valoraciones

http://www.cincodias.com/articulo/opinion/cuantas-viviendas-necesitan/20120313cdscdiopi_4/