Artículos de Santiago Niño Becerra (SNB)

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¡¡¡¡Deuda!!!!
Santiago Niño Becerra - Lunes, 07 de Septiembre


La deuda en España: la pública, la de las familias, la de las empresas no financieras, la de las entidades financieras. Unos 4,25 B €: cuatro veces el PIB anual de España. España debe todo eso, una enormidad, una exageración, un despropósito, una aberración. (Datos procedentes de (http://laeconomiadelosconsumidores.adicae.net). (Hay quienes distinguen entre ‘deuda bruta’ y ‘deuda neta’. En estos momentos pienso que esto no tiene sentido: simplificando: si a alguien le deben 1.000 y ese alguien debe 500, ciertamente es acreedor en 500; pero si a ese acreedor no le pagan los 1.000 que le deben imposible le va a ser que él pague los 500 que adeuda, luego …).

Deuda total: desbocada. Y cae un mito: que en España la deuda empezó a crecer con el boom y se disparó con la crisis. En 1995, en los prolegómenos del período glorioso de la economía española, la deuda total suponía el 124% PIB; en el 2002, año chunguillo a nivel planetario, la deuda total representaba el 226% del PIB. A partir de ahí el desmadre. Es decir, en términos de lo-que-debe-un-país, España, pienso, nunca ha tenido, en época reciente, una deuda baja.

 

 

Deuda desglosada: lo que sube una queda compensado por lo que no crece otra; lo que baja una no llega a compensar lo que sube la otra. Y parte de esa deuda ha caído porque lo ha hecho el crédito.

 

 

Pienso que España no puede pagar lo que debe. Puede creerse que sí; puede publicitarse que sí; puede hacerse campaña por el sí, pero, sinceramente, ¿piensan que España puede llegar a pagar los 4.236.000.000.000 € que debía a 31 de Diciembre del 2014?. (Y eso sin contar los intereses: 35 mM€ sólo los de la deuda pública este año. Si están Uds. endeudados ya saben lo que supone el pago de intereses).

@sninobecerra

Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica. IQS School of Management. Universidad Ramon Llull.

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Deuda no-buena
Santiago Niño Becerra - Martes, 08 de Septiembre


De nuevo el Dr. Krugman con sus posiciones adoptadas desde el país que imprime la moneda que abre todas las puertas: la deuda es buena http://economia.elpais.com/economia/2015/08/21/actualidad/1440169602_548144.html

La deuda es buena para USA porque sabe que la tienen vendida antes de emitirla y sabe que le van aceptar reembolsar los intereses en dólares que es la moneda que USA imprime; para el resto supone dependencia.

La deuda es asumible si en aquello en lo que se va a emplear lo recogido por su venta va a tener un retorno positivo y si se tiene la certeza de que se va a poder amortizar y la seguridad de que el pago de los intereses no va a suponer menoscabo de gastos actualmente realizados y necesarios. Y desde luego es inaceptable utilizarla para pagar gastos corrientes y para financiar déficits.

Dice el profesor Krugman que USA necesita ferrocarriles, agua potable y carreteras, lo que seguro que es cierto, pero no dice que el presupuesto militar de USA es mayor que la suma de los presupuestos militares de los diez países que, al margen de USA, los tienen mayores. Es lo de los ‘cañones y la mantequilla’ del profesor Samuelson: USA decide fabricar misiles Hellfire y no hacer alcantarillado, podría optar por lo contrario aunque no lo hace; pero, ¿por qué emitir deuda publica para invertir en agua potable?.

La deuda pública de un país que paga los intereses que esta genera es genial para quienes la compran porque hacen negocio, pero lo que la deuda pública significa es que cada ciudadano del país que la emite debe una cantidad que nadie le ha preguntado si quiere deber, una deuda que rinde unos intereses anuales que nadie ha preguntado a ese ciudadano si estaba dispuesto a pagar. Por ejemplo: cada española/ol debe 24.000 euros y deberá pagar (este año) 744 euros de intereses. Y encima es una herencia envenenada que se deja a futuras generaciones.

También dice el Dr. Krugman que la economía USA ha ido ‘bastante bien durante los últimos 180 años’, es decir, desde 1835. Bueno, estaría bien recordar que hasta finales del siglo XIX USA fue deudor de UK y que el verdadero empuje de la economía USA se produjo cuando, tras la II GM y con medio mundo destrozado, empezó a imprimir todos los dólares que quiso con el permiso de toda la humanidad.

Lo único cierto es que la economía USA se sostiene porque al resto del mundo le conviene. ¿Por qué un dólar USA vale lo que USA dice que vale? Pues porque conviene que sea así. De momento a nadie le interesa decir lo contrario pero, ¿recuerden que sucedió con los tulipanes holandeses cuando alguien preguntó por qué un tulipán costaba lo que se decía que valía.

Y tampoco estaría de más, ahora que hablamos de la deuda, recordar lo que dijo el presidente USA John Adams –frase que recojo y analizo en mi libro ‘La Economía. Una Historia muy personal’– : “Hay dos formas de conquistar y esclavizar una nación, una es con la espada, la otra es con la deuda”.

@sninobecerra

Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica. IQS School of Management. Universidad Ramon Llull.

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Refugiados
Santiago Niño Becerra - Miércoles, 09 de Septiembre


Nuevamente a Europa se le ha venido encima un problema que no ha buscado, el de los miles de refugiados que ya han llegado y el de los millones que, previsiblemente, van a llegar. Pienso que este problema debe ser tratado a dos niveles, en dos planos.

Por un lado el plano humanitario, de solidaridad, de justicia; a ese nivel, ya saben, aquí no hablamos y así vamos a seguir. Por otro el plano económico; vamos por aquí.

En la última década han aumentado las publicaciones y los comunicados que insisten en que Europa necesita aumentar su población debido al envejecimiento de la misma. El razonamiento es de manual: más trabajadores son necesarios para que el crecimiento se mantenga vía consumo, para que la recaudación fiscal crezca vía impuestos, y para que los ingresos de la Seguridad Social sean capaces de pagar las pensiones de los jubilados del baby boom. Y ahora los refugiados van a venir a cumplir tales necesidades.

Pero este razonamiento choca frontalmente con la realidad que desde los años 80, pero sobre todo en los últimos quince años se ha ido poniendo de manifiesto: cada vez se precisan menos horas de trabajo y de menor cualificación media para generar una unidad de PIB. El porqué ya lo hemos comentado: la tecnología cada vez es más sofisticada, más barata y más fácil de manejar, luego aumentar la productividad por unidad de input es más barato y sencillo, lo que permite reducir costes al ahorrar factores productivos y mejorar la competitividad así como adecuar la producción a las expectativas de consumo.

En esta línea, ¿qué falta hace, para qué se necesita que aumente la población si el desempleo estructural y el subempleo están creciendo y así van a continuar?. Trabajadores subempleados con salarios bajos cotizarán por muy reducidos importes a todas luces insuficientes para garantizar un modelo de pensiones que fue construido con las premisas de pleno empleo y salarios permanentemente crecientes.

Por el lado de los gastos no existe justificación a la llegada de refugiados. De entrada, y hasta que estas personas se hallen en disposición de generar PIB van a ser detractores netos de recursos: Alemania calcula que el año en curso los refugiados establecidos en su territorio van a absorber 10 mM€ de recursos públicos. Cierto: el Gobierno de un Estado puede gastarse los fondos que recauda como estime oportuno, pero 1) si se los gasta en unas cosas no podrá gastárselas en otras, y 2) para seguir con Alemania, en el país ya existen carencias sociales clamorosas: el 50% de la población de Berlín no sabía, cuando se ha despertado esta mañana, si hoy podría realizar dos comidas.

En Alemania en particular desde la Agenta 2010 y en toda Europa en general los recortes de gasto público han disparado las carencias sociales y la desigualdad, a lo que se suman las rebajas de impuestos que han ahondado en las diferencias sociales: en Alemania el 10% de la población controla el 67% de la riqueza mientras el 50% controla el 1,4%. Y esto sin los refugiados que están llegando, añadan los que van a llegar. E insisto: un Gobierno puede gastarse lo que recauda como estime oportuno, pero lo que se gasta en una cosa por fuerza debe dejarse de gastar en otra so pena de que se recurra al endeudamiento pervirtiendo el concepto de lo que debe ser la deuda.

Claro. La pregunta: entonces, ¿cuál es la razón de que se justifique como económicamente positiva la llegada de estos refugiados?. Pienso que sólo una: aumentar la oferta de trabajo para forzar los salarios a la baja y aumentar la población activa en la que escoger a los mejores elementos comprando su trabajo más barato. Máxime teniendo en cuenta que muchos de los que están llegando son personas cualificadas.

Estará bien seguir la evolución del impacto económico de estos refugiados y de los que van a llegar en el tejido económico-social de Europa. Estará bien y será muy interesante.

@sninobecerra

Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica. IQS School of Management. Universidad Ramon Llull.

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Viaje en avión
Santiago Niño Becerra - Jueves, 10 de Septiembre


Hace unos días hice un viaje en avión, en España, un vuelo interior. Llegué al asiento que me correspondía junto al pasillo y me senté sin abrocharme el cinturón porque estaba seguro que el de mi izquierda se iba a ocupar por la muchedumbre que había estado esperando en la sala de embarque. Y sí, efectivamente mi vecino de viaje llegó.

Cuando le vi detenido junto a mi asiento me quedé boquiabierto. Era absolutamente descomunal. Un gigante a lo alto y a lo ancho. Como para salir de mi asombro le pregunté si sus siento era el que estaba señalando: el de mi lado, y obviamente respondió afirmativamente. Me levanté, me hice un lado y empezó a pasar.

Se pueden imaginar el viaje que tuve: ladeado ya que el volumen de mi vecino se adentraba en mi espacio, sin poder poner mi brazo izquierdo en el reposa brazos ni un instante. Y eso que él mantuvo los brazos cruzados todo el tiempo ya que era evidente de que se daba cuenta de lo que estaba sucediendo. Finalmente llegamos.

Llegamos y en el automóvil que me llevó del aeropuerto a mi destino estuve meditando en lo sucedido. Aquella persona me dio el viaje, y supongo que él lo tuvo también. Esa persona tiene derecho a viajar, la compañía tiene la obligación de transportarle al igual que la tiene con el resto de los pasajeros, pero yo, en este caso, tenía derecho a disponer de todo mi asiento porque había pagado por él.

Este tipo de cosas son aquellas cosas de las que nadie habla, cosas que nunca salen, que no se comentan en foros ni en blogs, pero están ahí y pienso que deberían ser contempladas, y, sigo pensando, deberían ser contempladas por las compañías. Si no, un día, en un vuelo más largo, alguien cansado por un día que haya sido especialmente duro, va a saltar, se va a liar, y habrá una bronca que puede que tenga consecuencias.

Al tiempo.

@sninobecerra

Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica. IQS School of Management. Universidad Ramon Llull.

[Republik]

Me acuerdo de un viaje con una cubana inmensa al lado, me lo pasé buscando posturas que evitasen la incómoda invasión de sus descontroladas carnes, con las que me topaba a cada momento.

Esto solamente tiene dos soluciones: o se impone una talla a partir de la cual hay que contratar dos asientos (y a ver si la aerolínea o el cliente asume el coste) o, recurriendo a la estadística las compañías dimensionan su oferta de modo que haya unas filas de altos, de anchos, de altos y anchos y de "normales", incluso de "pequeños" y así se compensa. Es bastante complicado.

[lectorhinfluyente1984]

Por lo menos iba sentado...

http://www.unjubilado.info/2012/01/31/ryanair-dice-que-si-la-autoridad-aeronautica-declara-seguro-volar-de-pie/

http://www.marketingdirecto.com/actualidad/anunciantes/volar-de-pie-cambio-de-billetes-de-avion-mas-baratos-ultima-idea-de-esta-aerolinea-china/

[El afilador]

Me acuerdo de un viaje con una cubana inmensa al lado, me lo pasé buscando posturas que evitasen la incómoda invasión de sus descontroladas carnes, con las que me topaba a cada momento.

Esto solamente tiene dos soluciones: o se impone una talla a partir de la cual hay que contratar dos asientos (y a ver si la aerolínea o el cliente asume el coste) o, recurriendo a la estadística las compañías dimensionan su oferta de modo que haya unas filas de altos, de anchos, de altos y anchos y de "normales", incluso de "pequeños" y así se compensa. Es bastante complicado.

Yo recuerdo con cariño un Frankfurt-Madrid con mi asiento de pasillo, un gordo comedoritos al lado y una obesa enorme en la ventanilla.

El gordo se saca su tablet, la cuelga del asiento delantero en la bandeja plegable, os juro que saca una bolsa de doritos y unas salchichillas snack muy comunes en Alemania y Polonia. Y allí vimos los tres Resident Evil II 

La obesa se pasó las dos horas del vuelo mirando una revista de comida dietética y de vez en cuando poniendo ojitos a las salchichillas que eran devoradas metódicamente

Era tal el espectáculo que la gente al pasar por el pasillo se nos quedaba mirando. Sí, fui al baño varias veces y a estirar las piernas.

Dudo mucho que estos problemas se lleguen a solucionar de algún modo que no sea que el obeso pague por dos asientos. Pero seguro que se te echan encima (con razón) diciendo que eso no es seguro.

[visillófilas pepitófagas]

Parece que fuese un problema de la gente obesa, cuando es un problema de las aerolíneas, que han juntado los asientos mucho más allá de lo razonable para meter más ganado en cada viaje (eso es lo que somos para ellos).

Porque la gente no obesa ni especialmente alta ya tiene problemas para que le encajen las piernas en el mini hueco entre fila y fila.

[El afilador]

Parece que fuese un problema de la gente obesa, cuando es un problema de las aerolíneas, que han juntado los asientos mucho más allá de lo razonable para meter más ganado en cada viaje (eso es lo que somos para ellos).

Porque la gente no obesa ni especialmente alta ya tiene problemas para que le encajen las piernas en el mini hueco entre fila y fila.

De todo hay. Si eres muy obeso, tu sentido común debería decirte que volar en low-cost en clase turista no es lo más cómodo para nadie. Pero sí, posiblemente quien tenga más culpas efectivamente sea la aerolínea con sus políticas a "apelmazamiento" humano.

Y otro detallito. ¿Han probado a volar con un bebé en sus brazos?. Es toda una experiencia el lograr que el niño llegue a destino sin desgraciarlo. Pero siempre podría comprar otro asiento. Como los gordos. Y no... tampoco sería muy seguro.

[Republik]

Esos apoyaculos  de Ryanair estarían bien para un AVE low cost.  Madrid Valencia , que es hora y media, podría venderse barato metiendo a 1500 personas en un tren de 400m.

[Game Over]

http://lacartadelabolsa.com/leer/articulo/a_vueltas_con_la_vivienda

A vueltas con la vivienda
Santiago Niño Becerra - Viernes, 11 de Septiembre


El pasado 31 de Agosto la publicación Fotocasa publicó una entrevista al Sr. Borja Mateo, experto en mercados inmobiliarios. Pienso que es una entrevista altamente interesante y por ello la recojo (de forma completa).

Pregunta: Hace poco más de un año, en una entrevista a fotocasa, aseguraba que comprar era “una salvajada”. ¿Cuál es su opinión ahora?

Respuesta: El superciclo de bajadas en el que nos hallamos permanece intacto. En estos momentos estamos en una parada técnica por los bajos tipos de interés, y no ha cambiado en nada en el resto de vectores tales que tendencia secular a la bajada de los precios de los alquileres, demanda baja para muchos años por la baja natalidad, falta de financiación, baja inflación para unos años más y aplastante oferta.

Ahora lo que toca es guardar la calma, no tocar la vivienda como compra aunque en mi entorno pueda subir los precios de la vivienda algo, renegociar el alquiler existente y esperar a que suban los tipos de interés lo que propulsará de nuevo una bajada del precio de la vivienda.

Comprar vivienda ahora es una muy mala idea, es no entender las dinámicas de formación de precios y eso se pagará en el futuro.

P: Según nuestro índice inmobiliario, algunas de las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, están empezando a experimentar aumentos en los precios de venta. ¿Se puede hablar de recuperación?

R: Para mí la recuperación del sector, la de verdad, ya comenzó a finales de 2006 que es desde cuando los precios de las casas bajan en España: es sabido que, cuanto más barato es algo, mejor se vende. Al mercado de casas le ha venido fenomenalmente el desplome de precios le ha venido ya que ha fomentado la demanda.

Las subidas en gran parte de los distritos de Barcelona y en algunos de Madrid son consecuencia directa de una cierta demanda embalsada y de la bajada de los precios añadido a la baja rentabilidad de los activos financieros. Quiero aclarar que lo que existe en España realmente es una enorme oferta embalsada que está esperando a salir poco a poco con el fin de obtener los mejores precios de venta…que para algo se ha creado el SAREB.

P: Pero, y el aumento en la concesión de hipotecas ¿no es un elemento muy importante?

R: Sí, si que lo es y efectivamente existe un fuerte aumento en la concesión de hipotecas en España, pero aún ahora un 84% menos que en el pico de la burbuja.

Hablar de recuperación del crédito en el mercado inmobiliario es tergiversar la realidad del mercado: no va a haber crédito para la adquisición de vivienda de segunda mano y esa es una noticia enormemente positiva para todos.  Los bancos ahora están muy pendientes de quitarse sus vivienda de encima, no hay nada más que ver los datos de la SAREB: sus pisos los financian al 100% con lo que los vender por 100 euros, esos mismos, en el mercado entre particulares, en el que el crédito es escaso, se venden por 65-80, es decir, quien adquiere un piso cuya financiación externa puede llegar al 100%, al día después, por arte de magia, pierde el 20-35%, además de los gastos de transacción tales que IVA e Impuestos de Transacciones Patrimoniales.

P: Comprar para alquilar, ¿sí, no? Y en qué caso

R: En general, comprar para alquilar es una muy mala idea. Según los datos del banco de España para viviendas de segunda mano, la rentabilidad es del 4,8%. A ello hay que quitarle el 0,5% dado que tenernos que tener en cuenta la financiación de los gastos de transacción: es decir, nos vamos a una rentabilidad del 4,3%. A esta hay que detraerle el 0,5% que son los gastos tales que comunidad e IBI que ha de pagar el propietario anualmente y que ha de detraer del alquiler que recibe. A este 3,8% resultante, le tenemos que realizar una reducción por el 17% de alquileres que acaban el litigios: dependiendo de los cálculos que hagamos, del valor de amortización que demos a la vivienda y del período de recuperación que ha bajado muy fuertemente en los últimos años, nos vamos a una rentabilidad media real neta antes de impuestos, del 3,4%.

Con unos gastos de transacción del 10%, la rentabilidad neta del 3,4%, quiere decir, que sólo a partir del cuarto año, estamos ganando dinero en nuestra inversión. Si esa es una buena inversión que me lo expliquen a mí que no lo entiendo.

Como orientación y para que la gente se aclare: rentabilidades netas anuales menores del 2% son muy malas compras, del 2-3,5% malas compras, del 3,5-4,5% regulares, del 4,5 - 5,5% aceptables, del 5,5% - 7% buenas, del 7,0 - 8,5% muy buenas y del 8,5% en adelante fantásticas. Tengo que subrayar que me refiero siempre, siempre a rentabilidades netas, tras todos los gastos.

P: Pulula por ahí mucho comprador listillo que se pegará un buen castañazo en cuanto los tipos de interés suban…y estaba avisado.

R: La avaricia de no encontrar inversiones en las que obtener una rentabilidad, hace que la gente se lance a inversiones que no hubiese realizado hace unos años, y una de ellas es el ladrillo residencial español. Un buen número de inversores institucionales extranjeros están muy activos en España por la enorme presión que significan las rentabilidades bajas en la renta fija, en los bonos: cuando esto se corrija al alza, la relación que determina la bondad de una inversión, cambia, con lo que esta deja de ser tan interesante y el dinero se escapa a otros bienes más rentables en ese momento.

La gente tiene que tener claro que lo más importante en una inversión es la rentabilidad, gastos de transacción, liquidez del bien, protección jurídica y volatilidad y la comparación de todas ellas con otras inversiones potenciales: en caso de que alguno de estos elementos mute, el inversor analiza de nuevo sus inversiones existentes dejando de lado alguna de ellas a favor de otras que es lo que sucede cada vez que suben o bajan los tipos de interés.

Invertir porque se carece de alternativas es una forma muy necia de razonar y tendrá consecuencias negativas. En la compra de piso la avaricias y el desconocimiento son nefastas.

P: ¿Ha tocado fondo el precio de la vivienda o cree que seguirá bajando?

R: Los precios de los pisos todavía no han tocado suelo. Se puede estar formando un medio suelo alentado por los bajos tipos de interés y la salida de dinero de otras inversiones al mercado inmobiliario, pero es erróneo pensar que la dinámica de bajadas de precios ha tocado a su fin: los precios de los pisos en España aún no lo valen, estamos en mitad de la burbuja inmobiliaria.

Un dato que me parece muy interesante: tras el pago de todos los impuestos de IRPF sobre los salarios y los de transmisión en caso de compra de vivienda, en 2006, el español medio pagaba por su vivienda 14,5 años de salario medio cuando ahora paga 9,5. A mí me parece muy caro porque ese ratio tiene que estar en los cinco años.

Soy de la convicción de que nos acercamos a un nuevo paradigma en el mercado inmobiliario residencial en España en el que mucha gente ha espabilado, entiende mucho mejor qué es lo que sucede y cómo le afecta. La caída de las asimetrías de la información en el mercado inmobiliario es tremendamente importante ya que los compradores, que están muy atomizados, tienen un conocimiento del mercado mucho mejor que en el pasado. Hay que tener mucho cuidado, porque en el mercado inmobiliario, la avaricia sumada a la ignorancia equivale a necedad. 

P: Entonces, ¿Sigue pensando que es mejor alquilar que comprar?

R: Sí, sin lugar a dudas: para quien entiende el riesgo de que la bajada de precios se reacelerará en cualquier momento y que estructuralmente estamos en un superciclo de bajadas, lo mejor ahora es alquilar. La salida masiva de alquileres como consecuencia de una mucha mayor seguridad jurídica de los propietarios, lleva a un aumento secular de la oferta y por tanto de la bajada de los precios de alquiler,  que es una de las mejores cosas que nos quedan de la minicrisis económica por que acabamos de pasar.

P: Respecto a la financiación, este año estamos viendo constantes bajadas de los tipos de interés y cómo algunas entidades empiezan a financiar el 100% de la vivienda. ¿Qué opinión le merece este tipo de políticas financieras?

R: Los bancos financian al 100% sus propias viviendas porque tienen gran interés en quitárselas de encima: ellos son los más conscientes de que los bajos tipos abren un periodo de gran oportunidad de quitarse de encima vivienda a un mejor precio que dentro de unos años. Una vivienda para cuya financiación se ofrece el 100% se vende a 100 euros; esa misma vivienda, en el mercado solo entre particulares, y dado que los banco financian en unas condiciones muy distintas que sus propios pisos, sube una bajada inmediata de valor de a 65-80 euros. Es decir, de 110 euros con los gastos de transacción no vamos en un pispás a 65-80…que cada uno saque sus propias conclusiones

Si fuera vendedor, este es un fantástico momento para vender porque dentro de un ciclo más amplio de clarísimas bajadas, podemos ver algunas subidas puntuales a nivel nacional antes del próximo batacazo que llegará.

P: Hay gente que dice que la mejor forma de protegerse de un potencial desahucio de cara a futuro es contratando una hipoteca a tipo de interés fijo, que opina de ello?

R: Puede ser cierto que protege del desahucio, pero en ningún caso del empobrecimiento que se dará por la bajada de valor de mercado de la vivienda en cuando los tipos de interés suban. Un dato que me parece enormemente interesante: en un bono a 30 años, en los niveles de tipos de interés actuales, la subida de los tipos del 1%, solo del 1%, hace que el valor de ese bono baje de 100 unidades monetarias a 78.

Es decir, la subida de los tipos es muy negativa para las valoraciones de los bienes inmuebles, y de cualquier otro bien para cuya venta sea necesaria adquirir una gran deuda a largo plazo, por varias razones… Primero, la subida de los tipos hace que el precio de las hipotecas suba con lo que se contrae la demanda del bien. Segundo, al haber aumentado la rentabilidad de los bonos, en comparación, la vivienda pierde atractivo con lo que la gente se desprende de sus inversiones inmobiliarias y se lanza a comprar bonos. Tercero, al subir los tipos, el valor de actualización de los flujos de alquiler baja lo que significa llanamente que el valor objetivo de la vivienda se desploma. La gente no entiende bien la relación entre tipos de interés y valor de la vivienda y lo sentirá en toda su crudeza un día. A todo lo anterior hay que añadir que la bajada secular del precio del alquiler por el aumento de la oferta, hace que el valor del bien baje ya que la gente paga menos por algo que produce menos

P: ¿Qué le parece la subida de los precios de alquiler que recoge nuestro índice?

R: Muy interesante ya que hay muy poca literatura sobre la formación de precios de alquileres. Habrá que esperar a los próximos meses con el fin de ver si la tendencia se confirma.

Desde principios de 2007, para el conjunto de España y en precio de contrato, los precios de los alquileres han tenido que bajar alrededor del 40%. Mucha gente está comprando vivienda para ponerla al día siguiente al alquiler con lo que la oferta está aumentando muy fuertemente ya que los pisos que se sacan al mercado de alquiler estaban vacíos.

En mi opinión salen pisos al mercado de alquiler a precios que no son alcanzables porque las expectativas de rentabilidad de los nuevos propietarios no son realizables. Muy posiblemente se esté formando un cuello de botella en el mercado: ante el aumento de la oferta, la estabilización de la demanda, veremos en los próximos meses una bajada acelerada de los precios de los alquileres en su portal inmobiliario.

P: ¿Qué le pide usted al próximo gobierno en materia de vivienda?

R: Acelerar el ritmo de desahucio en caso de impago por alquiler y aumentar las medidas con el fin de que se conceda la dación en pago para las hipotecas concedidas antes del uno del enero de 2010.

La protección del casero anima a muchos a sacar su vivienda al mercado y es de doble filo para los mismos. Por un lado refuerza su posición al protegerles más, pero esa misma protección hace que aumente la oferta, bajen los precios de los alquileres con lo que lo hacen así mismo las valoraciones objetivas de las casas. Una cosa: la subida de tipos o la bajada de los precios de los alquileres es nociva para los propietarios al hacer bajar la valoración de sus inversiones y grandes noticias para los compradores e inquilinos.

Seamos serios: en un periodo de baja inflación con crecimientos económicos bajos, es impensable que se pueda pagar el 100% de lo prestado máxime cuando su valor se ha desplomado de media el 53 - 58%. Hay que dar una solución generosa e inteligente a quien no pueda pagar su hipoteca, de hecho los bancos aceptan la dación en pago en el 45% de los casos presentados.

La gente tiene que ser responsable de sus actos: me niego en rotundo a ningún programa de reestructuración de la deuda hipotecaria de vivienda adquirida a partir de 2010 porque la gente ya podía tener acceso a mucha información sobre la burbuja y las consecuencias de hipotecarse.

P: ¿Qué hay de “el ladrillo siempre es una buena inversión”, ahora que están empezando a subir los precios?

R: Si alguien piensa así, es porque se ha perdido los últimos diez años de la historia economía de España.

Los precios de la vivienda tienen una correlación muy fuerte con los tipos de tipos de interés que impulsan a los precios en una u otra dirección. En el superciclo de subidas de 1973-2006, los precios de la vivienda aumentaron fuertemente porque los tipos de interés bajaron mucho con lo que aumentaba la demanda al bajar el precio de las hipotecas; en estos momentos, sin lugar a dudas, nos hallamos en un superciclo de bajadas del precio de la vivienda.

Me puedo perfectamente imaginar que los precios se estabilicen un par de años, pero bajarán de nuevo en cuanto los tipos de interés suban. Es un hecho incontestable que, estructuralmente, no hay demanda de vivienda en España para la salvaje oferta existente. La población decrece cada año con edades medias para el conjunto del país de 42 años, llegando a los 48 en Asturias, la oferta de vivienda a la venta y en alquiler aumenta cada día.

En mi opinión, y pesar de parecer muy contradictorio, se puede dar una estabilización de los precios incluso subidas, a pesar del aumento de la oferta. Un caso paradigmático, al ser la región que el menor número de viviendas a la venta, construcción o vacías del conjunto país, es Vizcaya. En mayo de 2009 existían por aquellos lares unas 250 viviendas a la venta por debajo de 180 mil euros para el conjunto del territorio y a día de hoy vamos por las 6.500 y eso que allí los precios siguen bajando, pero a un ritmo mucho menor que en los últimos años.

P: ¿Qué opina del papel de las socimis en el sector de la vivienda?

R: Me parece un muy buen medio para invertir en caso de tenerse una opinión positiva del mercado. El mercado está lleno de oportunidades de inversión porque, por su propia naturaleza intransparente, da lugar a grandes posibilidades de arbitraje.

P: ¿Cuáles son, según su opinión, los cambios más importantes que está experimentando el mercado inmobiliario en los últimos meses?

R: Creo que es redundante por las anteriores contestaciones.

P: Muchos dicen que las elecciones municipales han sido la antesala de las generales. De ser así, ¿cómo cree que un cambio de Gobierno repercutiría en la vivienda?

R: Hacer políticas fiscales y de vivienda basadas en fomentar la envidia como predican muchos, no lleva nada más que al empobrecimiento del conjunto ya que desaparecen los acicates para que los más aptos de la sociedad quieran esforzarse con lo cual se rompe el proceso de creación de riqueza. Nuestros dirigentes políticos y la ciudadanía han de entender que el populismo es enormemente dañino tal y como nos demuestra la experiencia histórica. Espero que muchas de las soflamas de algunos se queden en agua de borrajas: en caso contrario nos empobrecerán a todos.

P: ¿Cree que es viable, tal y como afirman algunos partidos políticos, que los bancos dejen de desalojar a personas de sus viviendas? ¿Qué solución el problema de los desahucios?

R: No quedará otro remedio según la economía vaya mejorando y los bancos hayan creado sus provisiones porque la deuda es impagable; ahora lo que hay que poner en la mesa es un plan de rescate ciudadano para dar respuesta a quienes no podrán pagar nunca sus deudas. Hay que hacerlo desde una filosofía práctica, no ideologizada, con técnicos: hay que crear un pacto como los de la Moncloa.

P: ¿Cuál es su predicción para los próximos meses?

R: Estamos en un miniciclo de estabilización de precios dentro de un mucho más amplio superciclo de bajadas de precios de pisos que serán seculares. Este superciclo de bajadas lleva ya durante desde finales de 2006, es decir, ya nueve años y no ha llegado a su fin. De la misma forma que el superciclo de subidas de 1973-2006 tuvo momentos de bajadas en 1992-1997 y a principios de los años 80, algo que no mermó la fuerza de la subida para el conjunto de 1973-2006, me parece muy plausible que la bajada de los precios se reacelere en cuando suban los tipos.

A nadie le pusieron la pistola en la sien para firmar una hipoteca: que luego no se quejen porque avisados estaban.

P: ¿Qué ha cambiado en la mentalidad del comprador de vivienda en España en estos últimos años?

R: Creo que es redundante por las anteriores contestaciones.

P: ¿Qué medidas propone usted para mejorar el mercado inmobiliario en España?

R: Varias: desahucio rápido por impago de alquiler, reestructuración de la deuda hipotecaria, creación de un registro de precios de venta de la vivienda muy fácilmente accesible como el existente en el Reino Unido, limitación de las hipotecas a 15 años, a tipo de interés fijo nada más, así que fuera las de interés variable, no más allá de cuatro años de  los ingresos tras impuestos de una persona, imposibilidad de concesión de créditos sin dación de pago automática y la responsabilidad pecuniaria del Estado en caso de declaraciones de políticos sobre la bondad de adquirir vivienda. Así mismo, eliminación paulatina del IBI ya que significa gravar doblemente la compra de vivienda.

La protección de la propiedad privada es clave para que una sociedad funcione lo que significa que las políticas públicas de viviendas se hacen con los bienes del Estado y no con los privados.

P: Los datos de transacciones inmobiliarias del mes de junio hablan de un fuerte aumento del número de viviendas vendidas…como interpreta usted el dato?

R: Muy positivamente: cuanto más baja el precio de un bien, mejor se vende y es efectivamente lo que ha sucedido. Lo mejor que le ha podido suceder al mercado inmobiliario es el desmoronamiento de los precios porque ha fomentado que se venda mucho más, más barato.

Aun así, el número de transacciones son muy inferiores a las registradas en los años 2005 y 2006. Se forma un suelo fuerte en un mercado, cuando se dan muchas transacciones dentro de una banda estrecha de precio porque es cuando el número de compradores que creen que están adquiriendo a precios que lo venden es alto lo que da estabilidad al conjunto del sistema.

Me parece muy razonable decir que, mientras que los tipos de interés permanezcan estables, el número de transacciones aumenten a la vez que los precios de los pisos suben en algunas zonas; la prueba de fuego llegará en el momento de la subida de los tipos que hará que todas las potenciales inversiones que existen tales que acciones o bonos, tengan una valor distinto como inversión con lo  cual se den movimientos de capitales saliendo dinero de unos activos a otros y haciendo que algunos suban y otros bajen.

Para meditar.

@sninobecerra

Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica. IQS School of Management. Universidad Ramon Llull.

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Protestas
Santiago Niño Becerra - Lunes, 14 de Septiembre


Comienzan a producirse protestas sociales de calado en Latinoamérica: Guatemala y Honduras como ejemplo: http://internacional.elpais.com/internacional/2015/06/14/actualidad/1434303266_370487.html . También en Chile, y en Argentina. La razón puede ser el aumento de unos céntimos en el precio de un trayecto en autobús, como en Brasil, que, ¡claro que tiene su impacto en el bolsillo de la ciudadanía!, pero escarbando un poco se ve que hay cosas detrás. Muchas.

No tiene nada que ver, ya, pero, ¿recuerdan cuándo comenzó el 15M en España? ¿Y en Portugal?. No fue en el 2005, ni en el 2006, sino cuando la crisis ya estaba enraizada. Ahora en Latinoamérica el crecimiento se halla de capa caída, de entrada, en algunas economías: http://economia.elpais.com/economia/2015/06/14/actualidad/1434308820_211447.html

Al final siempre es igual, en todas partes y siempre. Mientras se puede llevar dinero en el bolsillo –adopte la forma que adopte–, mientras se puedan financiar –que no pagar– las facturas, mientras todo ‘vaya bien’, nadie protesta porque no existe base, independientemente de que ese dinero y esa financiación tengan base real porque la imagen que se proyecta es la de que las expectativas son y serán positivas; pero cuando eso deja de ser así …

Cuando eso deja de ser así, y no existe detrás un modelo de protección social potente que soporte el primer golpe y mantenga una situación de tranquilidad los problemas emergen, las carencias se manifiestan, y la dependencia se evidencia.

Si el problema es coyuntural, temporal, pasajero, la reacción es más o menos leve; pero ante una crisis sistémica como la actual combinada con inestabilidad política (que es realimentada por la crisis), lo que sale es algo complicado, porque volver al pasado es imposible. Y la Historia muestra que ese binomio puede ser la puerta hacia un escenario muy complejo. Mucho.

@sninobecerra

Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica. IQS School of Management. Universidad Ramon Llull.

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El día a día
Santiago Niño Becerra - Martes, 15 de Septiembre


Me escribe un amigo desde un lugar de España:

“Otra vez dicen lo de "España va bien"... pero esta vez pocos nos lo creemos (para pocos va mejor que en el 2010).

Hace unos días hablaba con un amigo que tiene una constructora familiar (en los buenos tiempos hacían una promoción, la vendían, compraban otro terreno... otra promoción... sin créditos... sin locuras... sin pelotazo). Ellos han sobrevivido reduciendo personal, haciendo mantenimientos, reformas... y me comentaba una cosa significativa: hay gente que se dedicaba a la construcción que se ha quedado descolgada y no volverá al mercado: deben mucho dinero y nadie les vende material a crédito, nadie quiere trabajar con ellos "en blanco"... y ellos tampoco pueden trabajar en blanco porque la seguridad social, hacienda... se les comería lo poco que facturan.

Esta gente "descolgada" tiene poca actividad y no paga impuestos - ¿Habrá quitas de deuda con la seguridad social/hacienda para recuperar a esta gente?

Esta semana fui a comprar una carretilla de obra (para usar en el jardín) a (nombre de una tienda de bricolaje) y se sorprendieron de que pagara con tarjeta (en la zona de construcción, no la de "particulares"). (En el parking pueden verse numerosas furgonetas sin rotular en las que son cargados materiales y herramientas que antes han sido pagados, la inmensa mayoría, en efectivo...)”

Así es como una parte de España está yendo: por debajo de la mesa; lo que afecta a la recaudación, a los ingresos de la Seguridad Social, a las condiciones de trabajo, a la precariedad. ¿Por qué no se persigue a fondo esa forma de hacer las cosas?, pues porque, pienso, en números casos o es así o no es.

¿Vuelve a ir España bien? ¡Por favor!

@sninobecerra

Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica. IQS School of Management. Universidad Ramon Llull.

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Varios apuntes
Santiago Niño Becerra - Miércoles, 16 de Septiembre


A lo largo de estos días pasados un lector me envió un par de mails. Uno era este: http://www.eldiario.es/turing/software_libre/granjero-software-programar-tractor-meses_0_422058037.html

 Cada vez que voy a una sucursal bancaria, que cojo gasolina o que paso por la cajera de un supermercado pienso cuanto tiempo les quedan a los trabajadores humanos presenciales.

Según el artículo que su amiga brasileña le remitió, a los bancarios unos diez años. Mi pregunta: ¿puede ser que, por así decirlo, se esté ralentizando la robotización e informatización de muchos puestos de trabajo `por motivos más humanitarios que económicos? .

Vienen a haber , que yo sepa , dos antecedentes de eso. China, con Mao , frenó la mecanización del campo para no "liberar" una gran masa laboral que no iba a tener alternativa fácil. Rusia , con Yeltsin (lo dice Robert Service) en los noventa subvencionó a las empresas que mantuvieran plantilla pese a la caída de pedidos”.

Mi respuesta:

“Pienso que hay tecnología que no se está utilizando: es mantenida en la nevera esperando el momento, pero no creo que haya tecnología ya operativa y ahorradora de costes que esté siendo mantenida en un cajón para salvar factor trabajo ocupado. Los ejemplos que Ud. cita sucedieron ambos en países de economía planificada en los que el subempleo era asumido a cambio de un desempleo cero, y en unos momentos en los que la tecnología alcanzaba hasta donde alcanzaba. Hoy cada vez prima más la eficiencia y la productividad, y así, pienso, van a continuar las cosas”.

Otro, este:

“Hace 20 años hice un cursillo (una mísera semana) con (nombre de una compañía de seguros) para vender Planes de Pensiones. Los candidatos éramos de lo más variado: un mecánico , recién licenciados universitarios, dos médicos, un barman arruinado, un profesor y el resto otros trabajadores con problemas. Pero lo más interesante era lo que nos decían:

1 - Nunca des cifras concretas (sobre todo si preguntan por rentabilidades). Divaga .

2 - La gente compra Planes de Pensiones como quien compra pantalones: más por impulso emocional que racional .

3 - Querer es poder, si no vendes es porque no lo intentas con toda la fuerza debida (como colofón del cursillo nos ponían un vídeo de un pastor evangélico de los USA) .

Más de la mitad nos fuimos. A los pocos meses un amigo, licenciado en Derecho, intentó venderme un Plan de Pensiones.

Mi respuesta:

“No les dijeron lo principal: un buen vendedor no se hace: nace.

Fíjese en que lo que me dice hubiese sido perfectamente aplicable a las preferentes”.

Supongo que aquellos vendedores ocasionales de enciclopedias –¿se acuerdan de aquellos libros (no menos de diez) con tomos iguales que había en un estante del salón de bastantes casas?–  les dirían en los cursillos de formación cosas parecidas.

También para meditar.

@sninobecerra

Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica. IQS School of Management. Universidad Ramon Llull.

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Conciliación, de nuevo.
Santiago Niño Becerra - Jueves, 17 de Septiembre


No es la primera vez que hablamos de este tema: la conciliación de la vida profesional y familiar, ni, pienso, será la última. Hoy voy a abordar el tema porque he detectado que desde hace unos meses, y utilizando el ‘horario laboral’ como punta de lanza, ha vuelto a la actualidad. Empecemos por lo segundo.

Sin paliativos: tomarse un café a las 07:00 h, comer tres platos a las 14:30 h y cenar media vaca con guarnición a las 22:00 h, no es que no sea productivo o que sea insano, es que es absurdo, pero eso poco tiene que ver con lo primero. La filosofía que subyace en la conciliación se halla muy vinculada a un horario fijo y determinado que pasa por ser muy productivos durante el tiempo de trabajo, acabar la jornada a una hora temprana, y hasta el próximo día. Y se pone como ejemplo a países como UK y Holanda en los que eso sucede y les va muy bien porque los padres se ocupan de sus hijos ya que disponen de tiempo para ello. Les aseguro que las cosas no son tan simples.

Que la productividad en España por hora efectivamente trabajada es baja es un hecho: 32 € en España, 45 € en Suecia. Pero la productividad no es una consecuencia del horario, sino del valor generado en las unidades productivas, del nivel de equipamiento tecnológico, de que la organización sea la conveniente en cada momento, y de que el personal se halle motivado. Si eso se cumple, y fruto de esa organización, el horario será el adecuado y, en numerosos casos, podrá ser de 08:00 h a 17:00 h. Pero reparen en que el horario es el resultado de, no la causa de nada.

Luego viene la segunda parte. Se de directivas/os británicas/os y holandesas/es (más ‘os’ que ‘as’: a la mujer aún le faltan muchas oportunidades: en unos sitios más que en otros) que salen de su despacho a las 17:00 h, incluso antes; que se van a su casa y cenan con su familia a las 19:30 h tras jugar un rato con sus hijos o atenderles en sus tareas escolares o comentando como les ha ido el día … para luego estar dos horas o más hablando por Skype con delegaciones en Asia o América, y luego empalmar otras dos horas preparando un informe que al día siguiente ha de estar encima de una mesa en un piso muy elevado de un edificio muy alto. Y eso cuando están en su país, porque suele suceder que tengan que salir disparados a la otra punta del mundo durante una semana para enderezar algo que se ha torcido.

Claro, claro dirán algunas/os de Uds. que esos son ejemplos que corresponden a la élite directiva, pero no: pasa a todos los niveles. ‘Hoy es Mates y esto tiene que estar para el Jueves’ me comentó hace unas semanas el hijo de unos amigos: se lo había dicho su jefe: está en USA trabajando de junior en una empresa. No le pagan mal. Tiene pareja que también trabaja. ‘Esto’ estuvo el Jueves, pero ese chico tuvo que estar trabajando diecinueve horas seguidas para acabarlo.

Holanda se pone como ejemplo de flexibilidad, de empleo a tiempo parcial voluntario: casi el 40% de la población ocupada lo está, voluntariamente, a tiempo parcial; a menudo los dos miembros de una pareja; así pueden conciliar de maravilla. Lo que no se suele contar son los ingresos medios de esa pareja y compararlos con los ingresos medios de una pareja española, ni mencionar el nivel de desempleo holandés y el español. En Holanda alguien puede renunciar a un porcentaje de su salario para llevar a cabo un proyecto personal que le interese porque los ingresos que le quedan tras aplicar la renuncia le compensan; ¿en cuántos casos se da tal circunstancia en España? ¿Será por eso que la ocupación a tiempo parcial en España ronda el 15% y en más del 12% es forzosa?.

Una compañía con ojos y cara lo que quiere es que un trabajo se haga bien cuando hay que hacerlo. Las tareas que han de realizarse en una planta han de hacerse en la planta: no se puede colar acero o ensamblar el tablier de un automóvil en el jardín de casa o en un bar de la playa; pero las otras tareas, a la mayoría de las empresas debe importarles un rábano donde se hagan, y si les importa es que en esa compañía sucede algo. Pero lo del horario ya les digo que no: la época de ‘De ocho a cinco con una hora para comer’ se han acabado, aquí y en todas partes. General Electric ha dado el paso con esas ‘vacaciones ilimitadas’ cuyo concepto tan mal se ha interpretado.

Pero como nada sucede porque sí, uno se pregunta porqué este repentino interés por la conciliación y por los horarios en España, una economía con una productividad muy baja y, en general, con organizaciones productivas muy mejorables. Y de tal pegunta surge otra: ¿sería factible redefinir la jornada de trabajo de forma que pasase a ser de 35 horas semanales concentrando tales horas en siete de Lunes a Viernes prioritariamente por la mañana?. Aquellas empresas que pudieran adaptarse podrían reducir sus salarios más de lo que ya los han reducido con la crisis y disminuir costes fijos al concentrar la producción en unas horas determinadas; y si hiciesen falta más horas: ‘una necesaria y voluntaria prolongación de jornada’ (no remunerada, evidentemente, porque es ‘por la empresa’).

De entrada podrían ocuparse a más personas, con lo que ‘el paro bajaría’: medalla para los políticos de turno en el Gobierno, claro que lo harían los salarios, pero la lacra siempre ha sido el paro, nunca el poder adquisitivo. Además los empleos a tiempo parcial podrían ajustarse a esas siete horas, por lo que el reparto del tiempo de trabajo aumentaría la ocupación: más medallas. Y como la jornada se reduciría también podría hacerlo el salario mínimo. Como España tiene la estructura de PIB que tiene y la organización no creo que cambiase de forma ostensible, la productividad no sólo no aumentaría, sino que empeoraría porque estarían ocupadas más personas produciendo una cantidad de valor semejante; pero la baja productividad española tampoco ha sido nunca jamás una lacra.

Pero sí, seguro que la población podría conciliar mucho más, y cuanto más concentradas estén las menos horas que cada persona trabaje, más podrá conciliar. Que en el fondo es de lo que se trata, ¿verdad?.

@sninobecerra

Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica. IQS School of Management. Universidad Ramon Llull.