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« en: Noviembre 25, 2019, 19:40:35 pm »
El “pico de los nacimientos” y el futuro de la economía mundial
Dada la realidad poblacional, el 0% de crecimiento del PIB es casi inescapable. También el aumento de la desigualdad
Volviendo a nuestra economía “de libro de texto”. Imaginémonos que, con una población envejecida y por los mecanismos esbozados anteriormente, el crecimiento de la productividad del trabajo solo es del 1% anual, en vez del 2% de los años 60 del siglo XX. Como la población activa cae al -1%, el crecimiento del PIB total será, en un año normal, del 0%. De hecho, el crecimiento de la productividad en las economías avanzadas ha sido muy malo en los últimos 20 años. ¿Es esto ya el efecto del cambio demográfico?
Es tentador llamar a esta situación de crecimiento del PIB al 0% (u otra baja cifra) el estancamiento secular. Esta expresión, originaria de Alvin Hansen, ha sido recientemente resucitada por Larry Summers. Aunque empleemos esta idea, debemos recordar que una política económica expansiva poco podrá sacarnos de tal estancamiento. Dada las realidades demográficas, el 0% de crecimiento es casi inescapable.
Las consecuencias del “pico de nacimientos” van mucho más lejos que sus efectos en el crecimiento del PIB. Poblaciones más envejecidas son poblaciones con más desigualdad de la riqueza, ya que son los hogares de más edad los que han tenido más tiempo de acumular activos. Además, según la población mundial envejece, el deseo de ahorro de estos hogares reduce el tipo de interés de los activos seguros. El mundo en el que vivimos de bajísimos tipos de interés reales es, en buena medida, el resultado de la caída de la fertilidad, no de la maquinación de ningún banco central. Y el precio de la vivienda, fuera de algunas ciudades como Londres, Nueva York y París (o en España, Madrid y Barcelona), probablemente se desmorone en las décadas venideras. ¿Quién va a querer, en caso contrario, adquirir las 100.000 viviendas que van a sobrar en Asturias en 2050?
Finalmente, otras consecuencias, como los cambios en nuestras relaciones sociales y en la dinámica política de una sociedad en la que cae la población de manera sistemática, son tierra desconocida. Parafraseando a Robert Lucas: cuando un economista empieza a pensar sobre el “pico de los nacimientos”, es muy difícil pensar en ninguna otra cosa. Fernández-Villaverde en El país. https://elpais.com/economia/2019/11/19/actualidad/1574162867_621521.html?ssm=TW_CCSaludos.
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« en: Octubre 30, 2019, 19:49:33 pm »
Sobre el "sitios y sitios" y densidades de población: Mapa interactivo. Estamos amontonados en 4 sitios. https://dancooksonresearch.carto.com/u/dancookson/viz/49ca276c-adf9-454a-8f64-0ccf0e46eed0/embed_mapThe Spanish distribution
A good way to understand this measure is to look at Spain. It has a population density of 93 people per square kilometer, giving the impression of a sparsely populated country. This is borne out in the map, where much of Spain appears to be empty; much more so than any other large European country.
The reasons for this date back to Medieval times, as Daniel Oto-Peralías at the University of St. Andrews has explained. Yet characterizing Spain as a sparsely populated country does not reflect the experience on the ground—as anyone who knows Barcelona or Madrid can tell you.
Spain contains within it more than 505,000 one-kilometer squares. But only 13 percent of them are lived in. This means that the “lived density” for Spain is in fact 737 people per square kilometer, rather than 93. So even though the settlement pattern appears sparse, people are actually quite tightly packed together.
In fact, Spain could claim to be the most densely populated major European country by this measure, despite its appearance on the map. This also helps explain why Spain has the most densely populated square kilometer in Europe; more than 53,000 people inhabit a single square kilometer area in Barcelona. France also has an area with more than 50,000 people in a single square kilometer, in Paris.
There are 33 one-square kilometer areas across Europe with a population of 40,000 or more: 23 are in Spain, and 10 are in France. England’s most densely populated square kilometer, in West London, has just over 20,000 people in it. Globally, the highest figure is close to 200,000, in Dhaka, Bangladesh.
https://www.citylab.com/life/2018/02/theres-a-better-way-to-measure-population-density/552815/Saludos.
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« en: Octubre 01, 2019, 18:10:00 pm »
LA LLEGADA DE TRABAJADORES CUALIFICADOS A MADRID EXPULSA A LAS CLASES POPULARES A LAS PROVINCIAS VECINAS
A medida que la metrópolis madrileña va creciendo, los precios de la vivienda suben en localidades cada vez más alejadas del centro de la capital, hasta el punto de expulsar población a las provincias limítrofes: Guadalajara y Toledo. La salida de población no ha sido homogénea, sino que depende de las oscilaciones de los precios de la vivienda. Durante los años de la burbuja inmobiliaria llegaron a salir más de 30.000 personas anualmente hacia las dos provincias.
....
Este flujo de población, que se frenó durante la crisis, se está volviendo a reproducir en los últimos años como consecuencia de la escalada de precios que está viviendo Madrid. De seguir la tendencia del último lustro, 2019 será el primer año desde 2008 en el que Madrid expulse más población de la que atrae, con casi 100.000 emigrantes.
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El ‘boom’ de precios de la vivienda en Madrid ha expulsado principalmente a las clases populares. Los jóvenes de zonas humildes se encuentran con que los precios en sus barrios se han multiplicado y ya no pueden emanciparse y asumir el coste de tener un techo. El 70% de los jóvenes que han salido de Madrid entre 2013 y 2017 no tenía estudios universitarios. Es el dato más alto de todas las comunidades autónomas y muestra hasta qué punto la expulsión de población se centra en las capas con menor capital humano. Por el contrario, en Castilla-La Mancha, comunidad que los acoge, apenas el 25% de los inmigrantes españoles tienen estudios universitarios.
...
A base de expandirse, Madrid ha ido llenando estos municipios que, de no encontrarse cerca de la metrópolis madrileña, bien estarían protagonizando artículos sobre la España vacía. Esta situación se repite en todos los pueblos vecinos, hasta el punto de que convierten a Guadalajara en la única provincia en la que más de la mitad de la población ha nacido en otra parte de España o en el extranjero. Las fronteras autonómicas siguen existiendo, pero Madrid ya las ha superado. https://www.elconfidencial.com/economia/2019-10-01/exodo-urbano-espana-salidas-madrid-burbuja_2240163/
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« en: Septiembre 30, 2019, 07:49:14 am »
Sobre las estadísticas de precio de alquiler de Fomento y de los portales inmobiliarios:
- A Fomento (al Gobierno, "socialista") le interesa dar precios los más bajos posibles
- A los portales (a la Mayoría Natural ladrillera) le interesa / solaza dar precios lo más altos posibles
- Fomento puede estar considerando todo tipo de precio de alquiler para que el promedio salga lo más bajo posible
- Los portales pueden estar considerando sólo el precio del nuevo alquiler (lo antiguop desaparecerá de sus estadísticas)
No echen campanas al vuelo ni en un sentido ni en el otro.
Y si los ochocientos y pico euros mensuales de promedio de Fomento les parecen bajos en el país del cientoeurismo / mileurismo, hagánselo mirar.
Las estadísticas de Fomento se basan en los depósitos de fianzas en los organismos públicos. El problema está en que en siete comunidades autónomas no es obligatorio. Y en las otras, aunque lo sea, el mercado negro y el incumplimiento del depósito están a la orden del día.
A Fomento también le falla que sus estadísticas son la media de todo 2018, con lo que no reflejan variaciones mensuales. Y fue precisamente en 2018 y no ahora cuando las subidas tocaron techo. Al menos en Barcelona.
Pero por lo demás, los portales falsean los precios al alza. Las viviendas más caras a precios "inalquilables" permanecen meses ahí, y no se filtran de las estadísticas. Otros gallos cantarían si se tuviese en cuenta la mediana y no la media, y se desglosasen las cifras por tiempo de duración del anuncio.
Es decir, que los números de Fomento, aunque incompletos, se aproximan a la realidad mucho más de lo que más de un usurero puede tragar.
Y esto da pie a la vía de represión fiscal que tantas veces ha comentado aquí PPCC. De hecho en Barcelona ya ha habido casos. Caseros que no depositan la fianza (en Cataluña es obligatorio), se quedan tan anchos, el inquilino resulta que es miembro de la mafia del este de turno, el piso acaba en las plataformas de alquiler turístico... y el Ayuntamiento le casca la multa al propietario. "¡Pero si yo no he hecho nada, ha sido el inquilino el que lo ha hecho a mis espaldas!" "No depositaste la fianza así que no tengo garantías de que tu alquiler estuviese en regla, te jodes".
Ignoro cómo han acabado esos pleitos, pero los 30.000 merkels de multa te los comes de primeras y te toca mear sangre para recuperarlos.
Las estadísticas de Fomento son el primer paso para tener una valoración real de dónde están los precios del alquiler. Normal que los "liberales de salón" estén con la rabia, después puede venir una clavada de impuestos a los usureros bien gorda.
Estando de acuerdo en que las cifras de los portales están sesgadas al alza, idealista usa la mediana desde marzo de este año. Otro elemento aparte de los que citas que sesgan al alza son los cientos de pisos que se alquilan por meses y no para larga estancia. Tienen precios bastante más elevados, incluyen suministros y están siempre anunciados, sin rotación. La forma de hallar el dato es también diferente en ambos informes. Mientras el organismo público utiliza el promedio para obtener el valor, en idealista se usa la mediana, una fórmula internacionalmente respaldada para obtener precios inmobiliarios y que idealista adoptó en marzo de 2019 por recomendación de los expertos de idealista/data.
También son diferentes las formas en las que se calculan los metros cuadrados de una vivienda de cara al análisis. Idealista utiliza los metros construidos declarados por el anunciante, mientras que Fomento acude los metros que figuran en el Catastro, que muchas veces incluyen zonas comunes, trasteros o plazas de garaje no incluidas en el alquiler.
https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2019/09/26/777674-por-que-hay-diferencias-entre-el-precio-de-alquiler-de-fomento-y-de-idealistaSaludos.
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« en: Septiembre 25, 2019, 12:13:07 pm »
En Madrid y Barcelona el PIB ha crecido más que en el agregado de España, mientras que la caída en el sector de la construcción ha sido mucho más acusada. El empleo, medido por el número de salariados, ha tenido más vigor en Barcelona que en el agregado, mientras que en Madrid la tasa de crecimiento ha sido notablemente inferior. Lo anterior se puede complementar con información sobre el precio de la vivienda por ciudades, con evidencia abundante de que el crecimiento experimentado por estos precios durante la fase de recuperación ha sido mucho más acusado en Madrid y Barcelona que en el conjunto de España (ver por ejemplo aquí).
Incluso si estas cifras hicieran referencia a un periodo más largo, sólo podríamos decir que lo observado para Madrid sería consistente con los cambios que Hsieh y Moretti observan para Nueva York, San Francisco y San José, mientras que en el caso de Barcelona la evidencia es menos clara, al haber aumentado el empleo a un ritmo más rápido que la media nacional. Todo lo comentado hasta ahora me permite realizar una serie de reflexiones sobre las ciudades y la regulación municipal, con mi vista puesta en Madrid y Barcelona.
Una primera conclusión de carácter general es que ‘una gran productividad implica una gran responsabilidad’, parafraseando a Spiderman. Grandes ciudades con productividades elevadas tienen gran capacidad de generar un efecto externo negativo sobre el crecimiento agregado a través de su propia regulación, cuando ésta limita la asignación óptima de los factores por el territorio nacional.
En segundo lugar, es precisamente su carácter de externalidad lo que dificulta la corrección del problema, ya que los electores de los alcaldes no internalizan el efecto agregado de sus decisiones. De hecho, en un modelo donde la regulación es endógena, Parkhomenko (2018) muestra que los residentes de ciudades muy productivas y con escasez de suelo se inclinan por regulaciones restrictivas en cuanto a la oferta de vivienda.
Tercero, la relación entre votantes, políticas municipales y externalidades apoyaría la regulación urbanística de las ciudades desde el gobierno central. Alternativamente, Parkhomenko propone la introducción de un impuesto pigouviano para desincentivar regulaciones locales, que podría generar importantes beneficios agregados en términos de PIB y bienestar.
Cuarto, la alternancia de fuerzas políticas al frente de los consistorios dificulta la implementación de los distintos planes urbanísticos, incluso si todos éstos fueran en la dirección adecuada, lo que en la práctica reduce la elasticidad de la oferta de casas. Quinto, el control sobre el precio de los alquileres en ciudades de elevada productividad restringe la oferta de casas, que es lo relevante desde el punto de vista del efecto sobre la reasignación del empleo y la PTF agregada.
Sexto, una reducción en el valor de las amenities en las ciudades más productivas tiene un efecto similar al aumento en el precio de la vivienda, por lo que un incremento de la inseguridad, de la congestión en el disfrute de bienes públicos, o un empeoramiento de la satisfacción que los ciudadanos obtienen de la interacción mutua, afectaría de la misma manera que un aumento en el precio de la vivienda a la PTF agregada, aunque posiblemente con un mayor efecto sobre el bienestar.
Por último, nótese que la construcción de una red de transporte que conecte rápidamente con las ciudades más productivas es un importante amortiguador de los efectos negativos de las restricciones a la oferta de vivienda. A su vez, el papel compensador de la misallocation debería incorporarse como beneficio en los análisis económicos de las infraestructuras, como el tren de alta velocidad, lo que podría cambiar la consideración de su rentabilidad social. En NeG, sobre precio de vivienda y crecimiento https://nadaesgratis.es/javier-ferri/estan-lastrando-madrid-y-o-barcelona-el-crecimiento-economico-de-espanaSaludos.
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« en: Julio 17, 2019, 15:52:12 pm »
THE AIRBNB EFFECT ON THE RENTAL MARKET: THE CASE OF MADRID1Jorge Luis Casanova Ferrando2 UAM-Accenture Working Papers ISSN: 2172-8143 ABSTRACT
The debate over Airbnb is increasingly gaining attention both in academic and nonacademic spheres. However, in specialized literature almost all analyses have ignored the
spatial dependence behind it, that is, when landlord’s decisions to raise or keep prices are
related to each other. In the City of Madrid, non-spatial and spatial regressions were
compared over individual rental prices. Results suggest that traditional models were biased
and, once contemplating these effects, the impact of Airbnb is no longer significant. The
causes could be the lower profitability, lack of legal guarantees and a strong competition of
professional hosts. As a result, there are less incentives to displace dwellings from the rental
market and push rental prices up.
Keywords: Airbnb, housing rents, endogeneity, spatial dependence. edito, olvidé el enlace: https://www.catedrauamaccenture.com/documents/Working%20papers/WP2019_35_The-Airbnb-effect-on-the-rental-Market.pdfTesina sobre Airbnb en Madrid. Saludos.
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« en: Julio 11, 2019, 22:03:11 pm »
La regulación de precios del alquiler hará aflorar el mercado negro"La regulación del precio del alquiler no solucionaría, según la ABSI, el problema de la vivienda. Y se comparó esta propuesta con la situación del alquiler turístico. «Se ha prohibido, pero seguimos viendo las maletas en las calles y esos visitantes no duermen en hoteles. Con la regulación del precio del alquiler sería lo mismo, no bajarían los precios y circularía un flujo de dinero que no va a tributar», valoró. Consideró que el Govern «antes de grandes anuncios, debe hacer grandes estudios».
Así, «la falta de rentabilidad» también favorecería que disminuyese la oferta de viviendas en alquiler. No obstante, reconoció Gayà que «era importante regular, pero regulando bien». Añadió que los precios «los marca el mercado» y que «vivimos en Mallorca, aquí todo es más caro».
El portavoz recordó que en campaña se aludió de manera repetida a la construcción de VPO y se prometieron «miles». No obstante, matizó que en solo cuatro años «no se pueden hacer 1.000 VPO» y pidió que elGovern «fuese un poco serio» porque «la construcción de vivienda barata implicará la devaluación de la zona».
Gayà puso como ejemplo el área de Son Busquets, en el Amanecer. «Hay gente que se ha hipotecado a precio de mercado y la construcción de vivienda más barata devalúa su zona», precisó, «y la zona no está preparada para absorber el aumento del tráfico o el suministro de luz y agua». La desfachatez NIMBY hecha palabra. Normalmente intentan disimular con diversas excusas con una pátina de decencia, aquí se lo ahorran. https://www.elmundo.es/baleares/2019/07/11/5d26e6d8fdddff35708b46a3.htmlEl precio del alquiler de todas las grandes ciudades, comparado en este (aterrador) gráfico https://magnet.xataka.com/en-diez-minutos/precio-alquiler-todas-grandes-ciudades-comparado-este-aterrador-grafico-1Saludos.
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« en: Julio 08, 2019, 14:44:26 pm »
Las ciudades fundadas por empresas: de la utopía a la explotación (1)Empresas como Cadbury's, Pullman y Olivetti construyeron ciudades para sus empleados Los hermanos George y Richard Cadbury movieron su fábrica de chocolate del centro de Birmingham (Reino Unido) a un zona rural cercana donde apenas había algunas granjas. 15 años más tarde, en 1893, no solo habían levantado la fábrica, sino que habían planificado y comenzado a construir un pequeño pueblo, con jardines y centros de formación para los empleados. Hoy en día, esta ciudad, Bournville, sigue albergando la sede de Cadbury’s y además cuenta con unos 26.000 residentes.
Esta es una de las ciudades que algunas empresas comenzaron a construir para sus empleados a partir del siglo XIX, primero en el Reino Unido y en Estados Unidos. El primer ejemplo americano se considera que es la ciudad de Lowell, en el nordeste, fundada en 1823 por la compañía textil del mismo nombre que cerró a mediados del siglo XX. https://verne.elpais.com/verne/2019/06/20/articulo/1561026041_802038.htmlUn repaso a algunos de los proyectos de ciudades creadas por empresas, de lo que se ha hablado en el foro en las últimas semanas. Saludos.
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« en: Julio 03, 2019, 16:55:44 pm »
El Gobierno sobre los límites al alquiler: “Madrid no es Berlín”
El Ejecutivo cree que en España las medidas para controlar los precios deben ser distintas a las adoptadas en la capital alemana
El Gobierno descarta copiar al dedillo la congelación del precio de los alquileres aplicada en Berlín, que la semana pasada aprobó una ley para poner tope a las rentas durante cinco años con el objetivo de frenar la especulación en el mercado de la vivienda. Pero "las cosas no se aplican directamente de Berlín a la ciudad de Madrid, porque son dos mercados completamente diferentes", ha señalado hoy miércoles Helena Beunza, secretaria general de Vivienda en funciones en un desayuno organizado por Europa Press.
Beunza cree que la primera diferencia es que "el tope del alquiler en Alemania y Francia se enmarca dentro de un modelo jurídico en el que los contratos de alquiler son indefinidos. Además, están trabajando con índices desde hace muchísimos años, unos índices que nacen para que el arrendador pudiera actualizar el precio del arrendatario", advierte. "No podemos pensar que vamos a sacar un índice en España y al día siguiente vamos a tener un mercado controlado que, además, no está profesionalizado", ha apuntado. En Alemania el 50% del mercado del alquiler está en manos de inversores institucionales y "es más fácil sentarte con ellos y poder tratar estos temas". En España su peso apenas alcanza el 5%.
Por eso, "las medidas deben ser completamente diferentes", según Beunza que, sin embargo, no se cierra a "analizar y tratar todas las medidas" dentro de un pacto de Estado para la vivienda entre todas las fuerzas políticas que apruebe la primera ley estatal de la historia en la materia y que genere un marco estable que dure, al menos, 15 años.
Varios expertos y empresarios del sector inmobiliario han mostrado su rechazo a la limitación del precio del alquiler que propone Unidas Podemos y que se ha aplicado en Berlín. Todos coinciden en que se desincentivaría al propietario y se fomentaría el mercado negro. Aunque sí reconocen la efectividad de las medidas aplicadas en la ciudad de Viena, donde el ayuntamiento limita el precio de los pisos de su titularidad, los que ha comprado con el presupuesto municipal.
Al margen del debate sobre congelar los precios, Beunza ha puesto en valor el trabajo que en materia de alquiler ya está haciendo el Gobierno. "Se han aprobado paquetes de medidas para flexibilizar la oferta y evitar tensiones en los precios". Entre ellas está el Real Decreto Ley de medidas urgentes para el mercado del alquiler que el Gobierno aprobó el pasado mes de marzo y que ha ampliado los plazos de los contratos de arrendamiento de tres a cinco años y ha limitado la subida del alquiler al IPC. Según Beunza, los dos grandes males que se decía que el Real Decreto iba a traer no han ocurrido: "Ni ha contraído la oferta de pisos en alquiler ni ha subido los precios". "De marzo a mayo de 2018 los alquileres subieron un 2,7%, según los datos de portales inmobiliarios; mientras que de marzo a mayo de este año han crecido un 1,9%, es decir, los precios han registrado un descenso de casi el 1%".
La secretaria general de Vivienda en funciones también ha destacado la dificultad de trabajar sin un presupuesto propio y ha valorado que, pese a ello, la sociedad pública Sepes se encuentra urbanizando su patrimonio público para la construcción de vivienda en alquiler asequible, cuya gestión y derechos de superficies pasarían a empresas privadas. Entre otras medidas, Beunza ha afirmado que el Gobierno pretende incrementar la seguridad jurídica del sector, facilitar la modificación de los planes de urbanización o crear una mesa técnica con el tercer sector. Aemás, ha afirmado que el Gobierno ultima un plan para que el ICO financie a las comunidades de vecinos para la rehabilitación de edificios, un proyecto que podría ampliarse a otros campos del sector.
https://elpais.com/economia/2019/07/03/vivienda/1562153882_486260.html
 Ni se despeinan...
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« en: Mayo 25, 2019, 13:24:14 pm »
El precio de la vivienda a largo plazo: ¿serán más caras nuestras ciudades dentro de 30 años?Pero eso es lo de menos. Lo principal es preguntarnos qué ha pasado para que todos los efectos positivos que mantuvieron los precios de la vivienda más o menos bajo control durante un período de enorme crecimiento como fue el de 1870-1950 hayan desaparecido.
Aquí hay que decir que es cierto que la revolución del transporte puedo haber agotado su potencial: una cosa es que el metro o el tren te lleven al trabajo desde Connecticut (lo que amplía mucho la oferta de tierra y vivienda para los que trabajan en Manhattan) y otra es vivir a 200 kilómetros de la oficina. Pero hay algo más. Las ciudades occidentales llevan muchos años tratando de encorsetar precisamente lo mejor que tenían, lo que las hizo grandes y lo que disparó su desarrollo: su capacidad de crecer, integrar, innovar… Sí, a veces de forma caótica, pero casi siempre optimista. Yo lo llamo el "efecto 1950", esa idea absurda que dice que no se puede tocar nada anterior a esa fecha y que mira con desconfianza cualquier cosa posterior a la misma. Con la normativa actual sobre edificaciones, nunca se habría construido la Gran Vía madrileña, ni el Ensanche barcelonés… ni Cádiz o La Coruña, que tienen el 99% de sus casas en terreno en el que ahora mismo estaría prohibido construir nada.
La coalición que se ha formado es muy poderosa: por una parte, políticos con un enorme deseo de control-organización-planificación; por la otra, propietarios con interés en que no se construya demasiado allí donde ellos ya tienen su propiedad. Son pequeños monopolistas, extractores de rentas de manual. Y no hablamos de bancos o fondos buitres, los que más presionan en este punto son el señor Pérez y la señora López, que están encantados de que el precio de su vivienda, su principal fuente de patrimonio, siga subiendo. Eso sí, son los mismos políticos y propietarios que luego se quejan de Airbnb o de que sus hijos no puedan comprarse una casa cerca de la suya.
También son los mismos que luego hablan del incremento de la desigualdad, como si éste no tuviera mucho que ver con la unión entre propietario mini-monopolista y el político ultra-regulador de la política de vivienda.
Y un último apunte. En el horizonte se dibuja un elemento perturbador para este orden de cosas. Una enorme amenaza que no está claro cómo afectará a las dinámicas que triunfaron en la segunda mitad del siglo XX. Hablamos del coche autónomo. Por una parte, la posibilidad de tener un coche que te permita no conducir hace, de un día para otro, que la vida en las afueras sea bastante más atractiva. Hablamos de menos atascos y de que el tiempo pasado en el coche pasa de ser un rato perdido a un momento que puede aprovecharse de muchas formas, desde ver una serie a adelantar trabajo (bueno, si el registro horario de Valerio nos deja trabajar desde el coche, claro). También es posible que ocurra lo contrario, que sea más atractivo vivir en el centro porque las incomodidades habituales (desde aparcar el coche hasta ir al súper) ahora son mucho menos engorrosas. Pero lo que sí parece claro es que puede suponer una revolución en el transporte similar a la que se vivió a finales del XIX y que mantuvo los precios de las viviendas contenidos durante más de medio siglo. Como explica Edward Glaeser en su fantástico El triunfo de las ciudades:
Durante siglos, la innovación se ha diseminado de persona a persona a lo largo de sus atestadas calles. La propagación del conocimiento de ingeniero a ingeniero, de diseñador a diseñador, de comerciante a comerciante, es la misma dinámica que explica la transmisión de las ideas de pintor a pintor [en la Florencia del Renacimiento]. Y la densidad de población de las ciudades ha estado durante mucho tiempo en el corazón de ese proceso.
El coste de imponer límites al desarrollo de las ciudades es que las áreas protegidas han llegado a ser más caras y exclusivas: barrios protegidos, derechos y normativa ambiental, restricción de alturas y organismos de control forman, todos juntos, una maraña regulatoria que ha hecho cada vez sea más complicado construir.
No tenemos mucha esperanza, pero sería una suerte que nuestros políticos, esos que aseguran que quieren una vivienda asequible y al alcance de toda la población aprendieran la lección: en el último medio siglo, su intervención (por bienintencionada que sea) sólo ha logrado el efecto contrario.
https://www.libremercado.com/2019-05-25/domingo-soriano-el-precio-de-la-vivienda-a-largo-plazo-seran-mas-caras-nuestras-ciudades-dentro-de-30-anos-87919/Saludos.
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« en: Mayo 13, 2019, 14:11:30 pm »
La urbanización del mundo es imparable, ¿están las ciudades preparadas?
En 2007 la población urbana superó a la rural. Para 2050 se espera que la cifra alcance a dos tercios de los terrícolas. El 90% del crecimiento del planeta sucederá en Asia y en África. ¿Qué ocurrirá en Europa y el mundo occidental? Urbanistas, sociólogos, arquitectos y científicos están de acuerdo en que la densidad, la mezcla racial y social y la casi desaparición de los coches —con la consecuente transformación del transporte— definirán la calidad de estos núcleos. Los políticos deberán elegir entre velar por los derechos de los ciudadanos, beneficiar a inversionistas o legislar una comunión entre ambos mundos https://elpais.com/elpais/2019/05/06/eps/1557155545_143363.htmlLa calle de Serrano revienta el mercado inmobiliario: 100.000 euros por metro cuadrado
Prada ha pagado a Bankia por una de sus sucursales en Madrid la mayor cifra alcanzada en la venta de un local comercial en España https://elpais.com/economia/2019/05/10/actualidad/1557482216_931650.htmlSaludos.
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« en: Abril 26, 2019, 12:25:06 pm »
Can Tokyo show us how to solve Britain’s housing shortage? British policymakers should look to Japan’s planning system for inspiration on how to solve the housing crisis In the debate about how to solve the housing shortage in UK cities, foreign examples, especially in the rest of Europe and English-speaking countries like the US and Australia, often pop up to show what we can do better. But recently, some of the most exciting ideas in housing policy and planning reform have started to come out of Japan. Centre for Cities recently visited Tokyo, Sendai, and Onagawa Town through the Japan Local Government Centre on the Japan Study Tour to find out more about how cities function in one of the most urbanised countries on the planet – and what we can learn from them here in the UK. This is the second in a series of blogs looking at lessons from the Study Tour for city economies in the UK. Japanese homes are cheaper because they build more Compared to skyrocketing housing costs in many Western cities, Japan has seen remarkable success in supplying affordable housing – even in cities with lots of economic growth. While average mean rents in London are upwards of £2,000, average rents in Tokyo are about £1,300 – even after Brexit-related depreciation of pound sterling. This isn’t caused by social housing or danchi – less than 5% of homes across Japan are socially rented, compared to about 17% in England. And it’s not because Japan’s population is shrinking either – Tokyo’s population is still growing due to migrants from other parts of Japan and abroad. Instead, it’s because the supply of housing in Japanese cities is responsive to local demand. While the UK saw about 194,000 houses start construction last year, Japan saw 942,000 housing starts last year. Even though Japan demolishes and rebuilds lots of houses, the net increase in homes is still much larger than the UK – about 600,000 homes (Table 5) are added to Japan’s dwelling stock every year. Tokyo has added roughly 110,000 homes a year since 2003, compared to 20-40,000 a year in London over the same period. These homes are often smaller than what we’re used to – the average property in Tokyo is 55 square metres, compared to 80 square metres in London. But this isn’t the full story. New supply in Tokyo responds to demand by building lots of smaller one-bed flats for singles, and young people can live independently without needing to share with housemates. This means even though average homes are smaller, the average Tokyoite probably has more housing floor-space per person today than the average Londoner because living with housemates is so uncommon. Japan’s flexible zoning system is a different kind of planning The planning framework that underpins this supply is a simple zoning system that allows by-right development, rather than one that relies on granting planning permission for each individual site. There are only 12 zones, defined according to the maximum nuisance level they allow, ranging from sleepy residential to polluting industrial uses. The key is that pretty much anything can be built, provided it does not exceed the zone’s nuisance level – so in areas zoned for high street usages it is possible to convert a hotel into housing and vice versa, but this is not possible in residential only zones. This allows market supply to respond quickly as market demand changes and ensures development and density is driven by land values. If the demand to live in a city grows, older houses can be knocked down by landowners to provide more and better quality homes. In the case of apartment buildings, 80% of the apartment owners need to agree to demolition and redevelopment. This is why Japan’s higher rate of demolition isn’t wasteful, as it enables an efficient supply of more and better quality housing. Local taxes in Japan also encourage more homes As a result, there is a clear difference in Japan between the value of land and the value of the property that sits on it. Like in other countries, the price of land in Japan reflects local economic strength and access to amenities and jobs. But unlike the UK, in Japan, the value of houses declines as they get older, because it so easy to supply new homes. Reflecting this, the property tax valuation of Japanese homes also declines over time, increasing the incentive for local government to build new homes to fund public services. Japan shows how political choices cause Britain’s housing shortage Of course, the planning system is not the only thing which is different. One factor is that the politics of housing are rather distinct – for instance, green belts around Tokyo in 1946 and 1956 failed because they were so unpopular with residents and local government! But what Japan’s inexpensive homes and its alternative policy approach prove is that the housing shortage in British cities is not inevitable. Housing does not have to be expensive in prosperous cities. The housing shortage is something we have chosen to experience and can choose to change if we want to. If Tokyo managed to reform its green belt, twice, why can’t London or Cambridge? We may not want to copy-paste everything about Japanese housing into UK policy. We may, for instance, choose a larger role for social housing, or slightly stronger heritage conservation. But for national and local policymakers trying to end the housing shortage, understanding Japan’s experience is essential if we want housing to be inexpensive for everyone. https://www.centreforcities.org/blog/can-tokyo-show-us-how-to-solve-britains-housing-shortage/Saludos.
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« en: Abril 17, 2019, 21:29:07 pm »
https://www.idealista.com/news/finanzas/fiscalidad/2019/04/15/772681-el-supremo-entierra-la-posibilidad-de-recuperar-la-plusvalia-en-caso-de-venta-con#xts=582065&xtor=EPR-76-%5Bboletin_20190417%5D-20190417-%5Bm-01-leermas-node_772681%5D-2447984@3
Jarro de agua fría para los contribuyentes que hayan vendido o vendan un inmueble con ganancias. Y es que los recursos de casación planteados por varios juzgados españoles contra la fórmula de cálculo de la plusvalía no han prosperado.
José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que en dichos recursos la cuestión que se planteaba era la de cambiar la forma de determinar la base imponible del impuesto. “Y ello porque se ha venido considerando que podría gravar no el incremento de valor del terreno desde que se adquirió, sino el que tendría en el futuro. Con ello, se estaría gravando una riqueza irreal, ficticia, y superior a la realmente obtenida”.
La cuestión planteada era buscar una alternativa a la fórmula de cálculo establecida por ley: la base imponible del impuesto es el resultado de multiplicar el valor del terreno en el momento del devengo por el número de años de generación del incremento y por el porcentaje anual que corresponda, según los artículos 104.1 y 107.1, 2 y4 de la Ley de Haciendas Locales.
O sea, el impuesto es y será independiente del precio de venta efectivo, ¿eh?
Proporcional al número de años, ¿eh?
Vamos que ni las pensiones, indizadas a la inflación.
Hacienda calcula la plus valia en base a un incremento continuo, independientemente del Mercado.
La única que no va a enterarse del repinchazo de la vivienda será Hacienda. Por ahora servirá poco a la hora de mantener los precios, pero con el valor catastral subiendo año tras año llegará un momento en que los "precios" tocarán suelo. Y no bajarán más. Valor fiscal = Precio de transacción. [1]
Pero vamos, que será entonces cuando "El" precio del pisito, lo fije en la práctica la Administración, no sé los cálculos, pero la idea es que el valor catastral determine los precios de transacción.
Así, se habrá alcanzado el ingrediente esencial de la providencia pública : que los precios los determine la Admón. A partir de eso, todo lo demás : el inmueble, el terreno, el mantenimiento, el alquiler, la compra-vente, todo será aplicar la fórmula. Se habrá acabado el mercadillo. Sólo habrá "himbersores" que apliquen los cálculos, sin poder decidir gran cosa de cara al consumidor. Un poco como con la agricultura, vamos. Se habrá acabado el tiempo en que el precio del Pisito se fijaba por un trato conmutativo (¿cómo se dice "de gré à gré" -- de tú a tú?)
Alguno sabe calcular esas fórmulas para determinar en qué año de la Era Cero el precio-suelo fijado por la Administración coindicidirá con un precio dado que se mantendría constante, por ejemplo el de 2019?
Si además esperan bajadas, pues esa fecha será más cercana.
(Es para saber si llegaré a verlo  )
[1] pero debe haber variantes más finas que la plus-valía en los calculos: porque tendrán que tener en cuenta la pérdida de valor por antigüedad digo yo, o tendremos inmuebles de 100 años que multipliquen su plusvalía estando en ruinas, o teniendo que demostrar que se venden a precio de derribo)
Este cálculo solo se usa para la plusvalía municipal que se paga al ayuntamiento.
La ganancia patrimonial (IRPF) se sigue calculando como siempre.
No confundir plusvalia patrimonial con plusvalia municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
Saludos
Cierto, pero no invalida el razonamiento: tienes un impuesto (IITVNU) que se computa independientemente de la transaccion real (como sí ocurre con el IRPF).
Los juicios mencionados corresponden a pérdidas, o a ganancias IRPF que resultan inferiores al IITVNU aplicable. Es decir, el beneficio por transaccion era de 100, pero el IITVNU a pagar resutaba ser 500.
Por tanto, esos propietarios, de haber sido previsores, supongo que no habrian vendido por un beneficio inferior a 500. A eso lo llamo yo un "suelo" objetivo, sustentado por la Admon municipal.
Lo único que ha rectificado el Supremo es que en caso de minusvalia, el IITVNU sea cero (pero nada de devoluciónes).
Por lo demás no entro en detalles, y puede que no se pueda razonar así, pero introducir un impuesto basado en un incremento constante de "valor", fuera de toda transacción positiva, equivale a "anular" todos los demás impuestos proporcionales basados en precios convenidos.
Lo que dice ese impuesto, es que aplicado a inmuebles, los precios de transacción (el IRPF) ya no son determinantes. Lo determinante, es el valor (precio) calculado por la Admón local.
Los precios inmobiliarios han dejado de ser "de mercado" para ser "de providencia administrativa".
Si aceptas el razonamiento, tienes la via abierta para convertir el mercado inmobiliario en lo equivalente a un campo de cultivo de servicios de primera necesidad. Admitido el principio, ya no hay límite. Y no veo cómo se puede montar un lobby para cambiar un impuesto que sólo afecta a vendedores individuales.
Este impuesto siempre había funcionado así, y solo recientemente se había puesto en duda por diversas reclamaciones de gente afectada que tenía que pagarlo aún habiendo vendido a pérdida. Como bien te indicaban esto es la plusvalía municipal y solo grava el incremento de valor teórico del suelo, no de la vivienda en su conjunto. Con lo cual no existe ese problema de amortización ni antigüedad del edificio. Para el incremento de patrimonio en el irpf antes existían factores correctores, aunque creo que para compensar por la inflación y no por depreciación/amortización. Se quitaron estos factores correctores en la subida múltiple de impuestos del PP de hace unos años. Creo que ya lo he comentado en otras ocasiones, pero veo muy mala solución seguir gravando más y más las transacciones. Crea muchísimas ineficiencias. Estos impuestos hacen que se retrasen decisiones de venta y de compra, que sea muy caro cambiar de un piso a otro(por cambio de trabajo, de tamaño familiar, lo que sea.) En cualquier compra podemos esperar un mínimo del 8% de impuestos y en las ventas depende de cada caso pero los únicos que se libran son los pasapiseros. Todo esto hace que por no pagar los impuestos te quedes en tu piso de 3 habitaciones aunque solo necesites 1, o que no te cambies al lado del trabajo por no perder 20.000 euros en el cambio entre un piso y otro siendo los dos del mismo precio. Además, al que acumula pisos derruidos o solares esperando a que los precios vayan donde sus sueños húmedos los lleven, no le cuesta prácticamente nada esperar sentado décadas, mientras que si los vende ahora ya siente el aliento de hacienda en la nuca(y se pierde su revalorización teórica). Un IBI elevado en vez de todos estos impuestos que gravan la transacción ayudarían a que el cambio de vivienda no implicase costes hundidos y por tanto distorsiones y pérdidas que no aportan nada. Al que mantenga un piso/solar sin uso, le dolerá ese ibi elevado y tendrá más incentivo en poner en alquiler o desarrollo su activo o en librarse de el y que por tanto aumente la oferta en venta. Saludos.
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« en: Abril 15, 2019, 20:37:50 pm »
VOX, no nos engañemos sale del odio, de la ruindad, de la desesperación y del deseo de arrasar con todo, pero no menos con el apetito de venganza contra años de soterramiento, de esos viejos fascistas trasnochados que un siempre se han sentido salvadores de la patria y padres justicieros, nace de la desesperación de gentes que ante el "no hay más..." han decidido que la "puta al rio..."... en VOX y en muchos de sus votantes no hay expectativas de mejorar, simplemente deseo de combatir y destruir... y eso...
Con todo el respeto, creo que sobrevaloráis a VOX.
Se que es una ultra-simplificación pero a mi juicio el espectro moral/político se había desplazado hacia la izquierda.
Primeramente: no es casualidad que en todo el mundo encontremos conservadores y progresistas. Hay posiblemente explicación biológica a eso y mucha bibliografía. Por simplificar, hay quien valora más la lealtad, la autoridad y el orden, y quien prefiere la igualdad y el bienestar social. Digamosles "proteccionistas" vs "buenistas"
En occidente ha habido procesos integradores de enorme calado: estados de bienestar, internet, la UE y la globalización que han inclinado la balanza política hacia el progresismo. Es decir, la visión del mundo como una sola comunidad.
España es un claro ejemplo de pais 100% progresista. La ley integral de violencia de género, que es todo un arquetipo progresista, fue votada por unanimidad.
Pero los conservadores "genéticos" han seguido allí y a tenor de los resultados electorales, quizá sean la mitad de la población.
Occidente ya no crece como en el pasado (y posiblemente ya no lo haga nunca más) y el grupo conservador, que todo este tiempo habrá considerado el "buenismo" un gran error, tiene ya la confirmación de sus sospechas.
Todo esto sucede de forma sincronizada en todo Occidente y en España esto se materializa en VOX. VOX representa por tanto los ideales de los ciudadanos conservadores (lealtad, patria, orden, etc...).
En mi opinión, esto es solo una vuelta a la normalidad en el sentido de que este grupo vuelve a estar representado.
Por tanto dudo que esto produzca ningún cambio de ningún tipo. En todo caso, quizá se ponga freno a la expansión del Estado durante unos años.
En este tema el libro de Sowell, a conflict of visions es una maravilla. https://en.wikipedia.org/wiki/A_Conflict_of_Visionshttps://www.youtube.com/watch?v=GkCSbANBeuISaludos
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