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Autor Tema: ¿El principio del fin de la burbuja China? - Pedradas para los constructores  (Leído 2696 veces)

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Artículo de Forbes:

Property Prices Collapse in China. Is This a Crash?

Residential property prices are in freefall in China as developers race to meet revenue targets for the year in a quickly deteriorating market.  The country’s largest builders began discounting homes in Shanghai, Beijing, and Shenzhen in recent weeks, and the trend has now spread to second- and third-tier cities such as Hangzhou, Hefei, and Chongqing.  In Chongqing, for instance, Hong Kong-based Hutchison Whampoa cut asking prices 32% at its Cape Coral project.  “The price war has begun,” said Alan Chiang Sheung-lai of property consultant DTZ to the South China Morning Post.

What started slowly in September turned into a rout by the middle of last month—normally a good period for sales—when Shanghai developers started to slash asking prices.  Analysts then expected falling property values to move Premier Wen Jiabao to relax tightening measures, such as increases in mortgage rates and prohibitions on second-home purchases, intended to cool the market.

They were wrong.  After a State Council meeting on October 29, Mr. Wen affirmed his policy, stating that local authorities should continue to “strictly implement the central government’s real estate policies in the coming months to let citizens see the results of the curbs.”  Then, the selling began in earnest as “desperate” developers competed among themselves to unload inventory.  One builder—Excellence Group—even said it would sell flats in Huizhou at its development cost.

Citi’s Oscar Choi believes prices will decline another 10% next year, but that’s a conservative estimate.  Even state-funded experts are more pessimistic.  For example, Cao Jianhai of the prestigious Chinese Academy of Social Sciences sees price cuts of 50% on homes if the government continues its cooling measures.

When Beijing’s pet analysts are saying prices could halve in a few months, we can be sure they are thinking the eventual sell-off will be worse.  In any event, the markets are bracing for trouble.  Investors are dumping both the bonds and the shares of Chinese developers, and legendary bear Jim Chanos, citing the property market, late last month said he is still not covering his short positions on China.

One does not have to agree that China will be “Dubai times 1,000—or worse”—Chanos’s memorable phrase—to understand that the unwinding of “the biggest housing bubble ever created” will be especially painful.  Analysts have great confidence in Beijing’s technocrats because they managed to continue to manufacture growth through the global downturn, but most of us seem to forget that the Chinese, through massive stimulus, created even bigger challenges for themselves.  At the moment, Beijing has yet to resolve two intractable problems: persistent inflation and artificially high property prices.

The dominant narrative at the moment is that China’s economic managers will skillfully deflate the property bubble and land the economy softly.  As Time observes, “Many observers say a sharp economic decline won’t be permitted to happen before the change of leadership in 2012.”

Won’t be permitted?  It is true that Beijing’s technocrats have had the advantage of working in a semi-closed system that has allowed them to use the considerable resources of the state to achieve outcomes not possible in freer economies.  Nonetheless, they can continue to do so—in other words, defy economic principles—only as long as market participants—in this case builders, local officials, and homeowners—cooperate.

The last four weeks, however, must have been a sobering period for Premier Wen, and not only because developers began to lose their nerve.  For one thing, recent purchasers have taken to the streets because they had suffered losses even before taking possession of their homes.  A crowd of about 300 people in Shanghai smashed windows at the sales office of Longfor Properties on October 22, two days after the builder had ended a sales promotion on a project.  The protestors had bought properties in earlier phases of the same project at prices as much as 30% higher than the discounted ones.

And then, on the 23rd, a smaller crowd—on the same street—demonstrated against another developer, Greenland Group.  Protesters were injured in Shanghai at another demonstration, this time against a unit of China Overseas Holdings.  There were also protests against builders in Beijing and in other cities, Hangzhou and Nanjing.

The cities of Hangzhou and Hefei have reportedly told developers to limit discounts to 20% to avoid unrest, but the attempt to establish fiat prices will not work for long because many builders face insolvency.

Moreover, Premier Wen has to be concerned that sometimes he cannot control his own cities, which have flouted his decrees by removing curbs on property ownership.  Nanjing defied Beijing and relaxed mortgage rules, as did Anhui province.  At least in Foshan, a city in Guangdong, central authorities apparently convinced local leaders to rescind their earlier decision to scrap centrally mandated curbs.

The overriding reality is that, because of Beijing’s stimulus spending, there are too many properties and not enough buyers at this time.  The market will have to arrive at equilibrium at some point, but what is surprising is the rapidity at which this is now happening.  In common parlance, it’s called a crash.

Este artículo de Forbes relata los signos de que la burbuja inmobiliaria china está colapsando. Tiene una serie de perlas que recuerdan mucho a la burbuja inmobiliaria nacional. Por ejemplo:

  • Se empiezan a hacer ofertas con descensos del precio de 30% o superiores en relación a hace un año.
  • La estimación de evolución de precios de este año, probablemente conservadora, prevé una reducción de precios inmobiliarios de al menos el 10%.
  • Se comienza a culpar al estímulo de crédito que impulsó el gobierno que ha motivado exceso de propiedades y, ahora, falta de compradores.
  • Multitudes de pasapiseros están empezando a amenazar a los promotores. El artículo cita dos ejemplos, en Shanghai, donde apedrearon los edificios de la promotora y hubo heridos. Los manifestantes protestaban porque habían comprado sobre plano a primeros de año y desde entonces los precios de sus promociones ya han bajado un 30%. :tragatochos:
  • Las autoridades municipales de algunas ciudadades están presionando a los promotores para que no rebajen más de un 20%. :tragatochos:

Que yo sepa, lo único que no hemos visto aquí es el apedreamiento de los promotores y/o constructores...todavía. :o

Enlace interesante:

Property Prices Collapse in China.  Is This a Crash? - Forbes

P.D: Jim Chanos dijo que "la burbuja china es mil veces peor que la de Dubai...no conocía la española"...
Estoy cansado de darme con la pared y cada vez me queda menos tiempo...

El jinete nocturno

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Re:¿El principio del fin de la burbuja China? - Pedradas para los constructores
« Respuesta #1 en: Noviembre 13, 2011, 01:27:11 am »
Van a pasar del cuencoarrocismo al al tragatochismo.


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Re:¿El principio del fin de la burbuja China? - Pedradas para los constructores
« Respuesta #2 en: Noviembre 13, 2011, 14:48:34 pm »
La última burbuja inmobiliaria pincha: China no cree en el ladrillo

Cientos de agencias inmobiliarias chinas se han visto obligados a echar el cierre en el último año. Las restricciones impuestas por el Gobierno para frenar la burbuja inmobiliaria han enfriado la demanda de viviendas y desplomado las ventas. Cerca de un millar de agencias han cerrado desde que comenzó el año. Sólo durante el mes de agosto cesaron su actividad 177, según la agencia de noticia Xinhua.

"El año pasado, cuando las cosas iban viento en popa, teníamos cada día a un centenar de personas entrando en nuestras oficinas", comenta el director de ventas de una consultora inmobiliaria a The New York Times. "Ahora tenemos a tres o cuatro y ninguna está comprando".

Una de las pocas burbujas inmobiliarias que todavía seguía inflándose en todo el mundo, ha comenzado finalmente a perder aire. Las transacciones inmobiliarias han caído tan rápido que, en las dos últimas semanas, cientos de agentes y consultores inmobiliarios se han quedado en la calle.   

The New York Times pone nombre a esta realidad. Geland Real Estate, compañía que opera en Pekín, ha cerrado una quinta parte de sus cerca de 250 oficinas este año. "El negocio no va bien. Y no veo un pronta recuperación", comenta al diario su director de marketing. Por su parte, Centaline Property Agency, una consultora de gran tamaño en Asia con sus oficinas centrales en Hong Kong, se ha visto obligada a cerrar temporalmente 60 de sus 385 oficina en Shenzhen, una ciudad con 13 millones de habitantes. La compañía ha tenido que despedir a 1.000 de sus 8.000 empleados.

Fuerte descenso de la demanda

El Gobierno chino está impulsando deliberadamente a la baja los precios inmobiliarios con el objetivo de mejorar el acceso a una vivienda a los ciudadanos chinos e impedir que la burbuja inmobiliaria termine por estallar. A pesar de que las medidas están consiguiendo el efecto previsto, el primer ministro chino Wen Jiabao dijo la semana pasada que seguirán funcionando.

"Quiero dejar claro que las medidas para contener el mercado inmobiliario no van a cambiar. Nuestro objetivo es que los precios de las viviendas vuelvan a niveles razonable", dijo durante su visita a Rusia.

La demanda de viviendas y apartamentos no ha dejado de caer a lo largo y ancho el país después de que las autoridades chinas prohibieran la compra de segundas residencias, entre otras medidas.

Al mismo tiempo, los promotores se han visto sacudidos por la falta de fondos para la puesta en marcha de nuevos proyectos ya que el Gobierno incrementó los tipos de interés e impuso restricciones a los préstamos bancarios con el objetivo de frenar la inflación, mantener a raya los precios inmobiliarios y evitar la especulación. Asimismo, ha limitado el número de hipotecas que puede tener cada ciudadano a nivel individual, al tiempo que ha aumentado el down payment, esto es la cantidad mínima que debe aportar un comprador cuando adquiere una vivienda, hasta el 40% del total del crédito, con el objetivo de proteger al sector financiero.

El hecho de que los ciudadanos chinos deban tener ahorrado entre un 20% y un 40% del total de la vivienda puede parecer excesivo en otros países como Estados Unidos o España, pero no en China, con unas tasas de ahorro realmente elevadas.

Una de las señales que ponen de manifiesto la efectividad de todas estas medidas se puede encontrar en el China Real Estate Index System, una encuesta semanal elaborada por la firma privada SounFun Group en Pekín, que ha constatado que el número de acuerdos firmados ha caído en más de un 50% en seis de las 35 ciudades encuestadas en la primera semana de noviembre, respecto a la semana anterior.

Además, los datos oficiales muestran, por ejemplo, cómo en Pekín, las ventas de viviendas de segunda mano cayeron más de un 35% en los primeros diez meses del año hasta 101.188 unidades.

El siguiente paso, fuertes descensos de precios

El desplome de las ventas no tardará en trasladarse a los precios. La agencia de calificación Standard & Poor's dijo el mes pasado que contempla una caída en tono al 10% por todo el país durante el próximo año si las medidas puesta en marcha surten efecto.

En algunas regiones, la corrección ya ha comenzado. En el caso de las viviendas nuevas, los promotores están reduciendo sus precios entre un 15% y un 20%, mientras que los particulares están ofreciendo descuentos entre el 10% y el 15%. Los economistas de Barclays Capital consideran que cuando la caída haya tocado el 20%, el Gobierno chino podría comenzar a dar marcha atrás en las medidas, aunque la caída podría prolongarse hasta el 30% dado que el impulso bajista no desaparecerá de repente.

El pinchazo inmobiliario está dando lugar a situaciones llamativas. Por ejemplo, un matrimonio pagó en enero 173.000 dólares por un apartamento a las afueras de Shanghai. Ahora, el promotor ha puesto a la venta las unidades sin vender por 124.000 dólares, esto es, con un descuento del 28%. Además, para más inri, el edificio no estará listo para entrar a vivir hasta el próximo mes de mayo.

El siguiente paso será comprobar cuál será el efecto sobre la economía china.

La última burbuja inmobiliaria pincha: China no cree en el ladrillo - elConfidencial.com


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