PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Primavera 2015

[JENOFONTE10]

Mi escenario mas probable es una Deflación Inmobiliaria Suave: IPC subyacente, que solo recoge alquileres, entre -2% y +2% hasta, pongamos, 2020. Alimentos y energía no me atrevo a predecirlos.

Solo añado que el BCE de Draghi acabará con la €-QE en Sep-2016 si la inflación se 'acerca al 2%'.

Para luchar por 'su' inflación, los beneficiarios (deudores y propietarios inmobiliarios) deberían empujar fuera del € (como los pisitos de Londres), ya que el BCE no es proinflacionista 'estratégico'; aunque diga luchar contra la deflación, es mas que nada una táctica para no 'sumergir' bruscamente a los hipotecados, mientras van pagando cuotas, y evitar que arrastren al fondo con su morosidad al sistema financiero.

El precio del petróleo no lo controla el BCE. Por eso, si no consiguen sacarnos del € los proinflacionistas, sus esperanzas se deben fundar en que el petróleo genere algo de inflación: subiendo desde 60$ hasta 90-100$. A partir de ahí, entrarían en producción sistemas energéticos sustitutivos que podrían equilibrar el precio: fin de la inflación.

Solo es una hipótesis.

Saludos.
_______

P.S.: es coherente con la ERA CERO, de la que Japón no se zafa desde hace años.
P.S.2: Muyuu, el último gráfico de deflación que nos pones acaba en mayo 2014, y desde entonces creo que todos los meses la línea roja (España) ha estado por debajo de cero (DEFLACIÓN).
P.S.3: Síntesis: quiero decir que la inflación es un bien ESCASO (para desgracia de deudores).

[muyuu]

La media histórica es de en torno al 2%. No es nada comparado con lo que había anteriormente en el "Club Med" pero es suficiente para que la vivienda mantenga sus precios nominales, a fuerza de "estado del bienestar corporativo" como fueron los rescates y como son las inyecciones de liquidez.

[El afilador]

¿Crees entonces que habrá bajadas drásticas nominales sobre niveles de junio del 2015? Yo creo que no, salvo cambio político importante como dije antes. Por concretar, este cambio al que me refiero no es un cambio de collares sino salida/división real del euro. Con el marco actual yo creo que vamos a por un ajuste de décadas vía inflación.

Yo lo veo más encaminado a la deflación suave prolongada que indica Jenofonte.

Entiendo que si inflacionamos dentro de un tiempo hasta el 2%, la QE europea se para en seco por innecesaria. Eso interpreto que nos dolería bastante.

En UK, especialmente Londres, el ladrillo goza de una salud de hierro ya que hay demanda exterior para ello. Todo ruso pudiente tiene su "zulito" en Londres, aunque lo tenga vacío todo el año. En España se ha intentado meter a rusos, chinos, seres-de-luz europeos... y no ha salido nada espectacular. Sólo nos queda dejar de cobrar impuestos de manera encubierta, como los portugueses, para animar el tema.

Ante un evento de peso como la salida desordenada de países del €, no me veo capaz de pronosticar nada. Igual es la purga que necesita Europa para quitarse la grasa de encima, o igual le acaba dando un golpe mortal. Sea como sea, si España sale del € o si Europa colapsa, estamos tan muertos que nuestros ladrillos serán el menor de nuestros problemas. Maleta o Mad Max.

Pero que vamos, por mi parte esto es un poco quiniela.

[Mad Men]

DEFLACIÓN INMOBILIARIA

Inflación Japón:



1989: Pinchazo Burbuja Inmobiliaria (Nikkei 40.000)
2011: Tsunami y rotura nuclear Fukushima.
2013: Petróleo caro.

'Inflaciones negativas' pasadas japonesas, no justifican futuras deflaciones españolas, aunque coincidimos también en carencias petrolíferas y demografía piramidal invertida.

La energía y la alimentación (IPC no subyacente) quizá sean los últimos generadores de inflación (por un periodo prolongado). Mano de obra abunda. Los deudores lo tienen 'crudo', si el crudo no inflaciona.

Si el petróleo no tuviera bien sustitutivo a ningún precio, sí sería la gran esperanza 'negra' del proinflacionismo. Pero a partir de 80$ hay cada vez mas alternativas renovables, y transitoriamente se puede cubrir el bache abriendo mas fractura hidráulica, aguas profundas, gas, etc.

Saludos.

Yo creo que el petroleo cuando empiece a escasear (cuestión de tiempo) su uso se restringirá a sectores clave (plásticos,abonos,industria....), es decir, productos que no se pueden sustituir por otra cosa.

Sería necesario que la humanidad se planteara ahora mismo esa situación de escasez , porque veinte o treinta años no es nada, y para adaptarnos lo mejor posible tenemos que estar preparados.

La verdad que me acojona un poco todo esto, como decía no se quien: "Somos yonkis del petróleo"

[muyuu]

Lo que ha ocurrido en Japón no va a pasar igual en Europa, por las muchas diferencias de modelo, pero sí puede tener semejanzas en lo inmobiliario y es algo que siempre he comentado en el hilo de Japón en burbuja. ( http://www.burbuja.info/inmobiliaria/burbuja-inmobiliaria/154608-hilo-oficial-de-japon-economia-y-sociedad-y-despues-de-burbuja.html )

Bien con deflación o con una inflación moderada, que son los escenarios más plausibles entre los alternativos a que se rompa el euro, en España yo creo que va a haber un equilibrio similar al que se alcanzó en Japón en torno al 2001-2002 (por cierto yo todavía vivía allí por aquellos entonces). La gente empezó a volver al mercado inmobiliario de forma más o menos ordenada, no porque fuera un gran negocio, sino porque servía por un lado de método de ahorro y era mejor que alquilar. Es decir, la compra de la primera residencia se retomó. Me lo comentaban amigos y conocidos y aunque yo era escéptico, mirando hacia atrás les tengo que dar la razón: comprar la vivienda habitual en lugar de alquilar ha salido rentable a quienes compraron a principios de siglo y que ahora tienen más o menos la mitad de la vivienda pagada (hipotecas medias de 26-27 años). Con deflación y todo. Y es que, para la primera vivienda, no es necesario obtener plusvalías. Basta con que sea un negocio menos ruinoso que el alquiler.

Y ahora la tesitura en España la veo parecida. Hoy en día, en España, una persona de 30 años o más que tenga liquidez pero no demasiada capacidad de ahorro, con el alquiler pierde mucha pasta. Cosa que es asumible frente a un escenario de caídas, pero si el escenario es de estancamiento ya la cosa cambia. Los baby boomers están cerca de los 40 tacos, para ellos es ahora "susto o muerte", salvo que tengan una capacidad de ahorro tal que puedan estar más o menos tranquilos. Me temo que el grueso de los baby boomers no está así. Y bueno, yo desde fuera lo veo con más calma pero para quienes quieran quedarse en España yo creo que deben hacer economía de guerra. O ser casapapi, o las maletas.

Yo el escenario lo veo de esperar, salir, o comprar de forma muy conservadora ("por debajo de tus posibilidades"), según la edad. Pero otra caída del 30% nominal a medio plazo, respecto a precios de junio del 2015, yo creo que solamente en el Mad Max más absoluto. Más que nada porque la banca-estado va a mantener su stock a sangre y fuego, y lo va a sacar "barato" solamente si puede trasladar las pérdidas al contribuyente. De una forma u otra lo que resta lo pagaremos principalmente entre todos, y no solamente los perdedores del pisito.

[visillófilas pepitófagas]

MADRID Política
Carmena charlará con el presidente de Bankia el miércoles sobre las viviendas vacías
- La candidata de Ahora Madrid quiere que el parque de 40.000 viviendas desocupadas de la entidad en la capital se alquilen como pisos sociales
- Otra de las propuestas de Ahora Madrid pasa por convencer a los bancos proporcionen al Ayuntamiento la gran cantidad de viviendas vacías que disponen, unos pisos que alquilarían a los inquilinos a un módico precio a través de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS), que haría de 'casera'.
- "Los bancos podrían estar muy interesados, ya que tienen un parqué muy grande de viviendas vacías que les genera problemas porque las comunidades de vecinos se quejan de que no pagan los servicios o no las están cuidando. Pueden estar muy interesados en que haya alquileres sociales que responda el Ayuntamiento", ha dicho en otros momentos.
- Durante la campaña, la propia Manuela Carmena también ha planteado la posibilidad de comprar los 40.000 activos inmobiliarios que Bankia "pretende" vender a 'fondos buitre' para convertirlos en "pisos nido" para madrileños desahuciados y con pocos recursos.
http://www.elmundo.es/madrid/2015/06/01/556c8259e2704e7b3e8b4592.html


URBANISMO
El Bundesbank advierte de que el precio de compra se ha inflado un 25% desde 2010
Berlín pone freno a la 'burbuja' inmobiliaria
Alemania ha escarmentado en cabeza española  y ha decidido comenzar poner freno a tiempo a la incipiente burbuja inmobiliaria, que oficialmente no es reconocida pero que de hecho está convirtiendo ya los barrios del centro de Berlín en prohibitivos. A partir de hoy entra en vigor en la capital alemana una nueva normativa que aplica la ley aprobada por el Parlamento federal y diseñada para limitar el aumento del precio de los alquileres y la creciente especulación inmobiliaria.
http://www.elmundo.es/economia/2015/06/01/556c6d6246163f45298b4589.html

[valensianet]

Mientras tanto, en los CCGG....

ECONOMÍA MERKEL, HOLLANDE, DRAGHI, JUNCKER Y LAGARDE, EN BERLÍN

Reunión al máximo nivel en Berlín, clave para el futuro de Grecia

Parece que los griegos van a (por fin) pasar por el aro. La lucha libre mexicana está a punto de terminar. A ver si empiezan a practicar la austeridad verdadera y el mundo ve que no se acaba el idem...

[eppur simuove]

DEFLACIÓN INMOBILIARIA



Si el petróleo no tuviera bien sustitutivo a ningún precio, sí sería la gran esperanza 'negra' del proinflacionismo. Pero a partir de 80$ hay cada vez mas alternativas renovables, y transitoriamente se puede cubrir el bache abriendo mas fractura hidráulica, aguas profundas, gas, etc.

Saludos.

Hola Jenofonte,


?Me podria explicar por que una subida del petroleo  beneficiaria a los proinflacionistas (supongo que es equivalente a los endeudados)?

Las subidas de precio no se podrian trasladar ni a los salarios ni a los beneficios empresariales porque se iria a pagar el coste de la energia (con su efecto negativo en la balanza de pagos).

Si no se acompanha con subida de salarios o de beneficios, el consumo se resentiria.

El gobierno y las refinerias podrian tener la tentacion de incrementar su mordida (impuestos y margenes) camuflandolo entre la subida del crudo. Pero con la balanza de pagos todavia mas negativa y el consumo de cabeza caida el gobierno intentaria reducir ambas cosas (impuestos y margenes) para no empeorar el problema. (Ya paso recientemente con el recibo de luz y cuando el petroleo se puso por las nubes).

No se, a mi me da que siendo el petroleo algo que viene de fuera, su subida de precio seria equivalente al efecto "consumo de bmws" que se dio durante la burbuja.

No soy economista asi que a lo mejor mi razonamiento no considera otros 'efectos de segunda ronda'.. pero me da a mi que igual que hay deflacion buena y mala para la economia productiva tambien para los endeudados habra inflacion buena y mala.

Gracias de antemano.


P.S. Por otro lado...del enlace de vvpp... si tenemos 'burbuja' en Alemania entonces si que se abriria la puerta a la subida de intereses por el BCE para evitar sobreendudamiento.. ?no es asi? A no ser que la subida sea exclusivamente de alquileres y el IPC siga bajo.

[Republik]

Lo que ha ocurrido en Japón no va a pasar igual en Europa, por las muchas diferencias de modelo, pero sí puede tener semejanzas en lo inmobiliario y es algo que siempre he comentado en el hilo de Japón en burbuja. ( http://www.burbuja.info/inmobiliaria/burbuja-inmobiliaria/154608-hilo-oficial-de-japon-economia-y-sociedad-y-despues-de-burbuja.html )

Bien con deflación o con una inflación moderada, que son los escenarios más plausibles entre los alternativos a que se rompa el euro, en España yo creo que va a haber un equilibrio similar al que se alcanzó en Japón en torno al 2001-2002 (por cierto yo todavía vivía allí por aquellos entonces). La gente empezó a volver al mercado inmobiliario de forma más o menos ordenada, no porque fuera un gran negocio, sino porque servía por un lado de método de ahorro y era mejor que alquilar. Es decir, la compra de la primera residencia se retomó. Me lo comentaban amigos y conocidos y aunque yo era escéptico, mirando hacia atrás les tengo que dar la razón: comprar la vivienda habitual en lugar de alquilar ha salido rentable a quienes compraron a principios de siglo y que ahora tienen más o menos la mitad de la vivienda pagada (hipotecas medias de 26-27 años). Con deflación y todo. Y es que, para la primera vivienda, no es necesario obtener plusvalías. Basta con que sea un negocio menos ruinoso que el alquiler.

Y ahora la tesitura en España la veo parecida. Hoy en día, en España, una persona de 30 años o más que tenga liquidez pero no demasiada capacidad de ahorro, con el alquiler pierde mucha pasta. Cosa que es asumible frente a un escenario de caídas, pero si el escenario es de estancamiento ya la cosa cambia. Los baby boomers están cerca de los 40 tacos, para ellos es ahora "susto o muerte", salvo que tengan una capacidad de ahorro tal que puedan estar más o menos tranquilos. Me temo que el grueso de los baby boomers no está así. Y bueno, yo desde fuera lo veo con más calma pero para quienes quieran quedarse en España yo creo que deben hacer economía de guerra. O ser casapapi, o las maletas.

Yo el escenario lo veo de esperar, salir, o comprar de forma muy conservadora ("por debajo de tus posibilidades"), según la edad. Pero otra caída del 30% nominal a medio plazo, respecto a precios de junio del 2015, yo creo que solamente en el Mad Max más absoluto. Más que nada porque la banca-estado va a mantener su stock a sangre y fuego, y lo va a sacar "barato" solamente si puede trasladar las pérdidas al contribuyente. De una forma u otra lo que resta lo pagaremos principalmente entre todos, y no solamente los perdedores del pisito.

No estoy seguro de que la corrección nominal española haya alcanzado las cotas de la nipona. Ahora mismo en los barrios buenos de Tokio el metro útil está en la banda 4-6000€. Considerando las diferencias salariales sospecho que EN España queda cierta caída nominal .

[JENOFONTE10]

DEFLACIÓN INMOBILIARIA



Si el petróleo no tuviera bien sustitutivo a ningún precio, sí sería la gran esperanza 'negra' del proinflacionismo. Pero a partir de 80$ hay cada vez mas alternativas renovables, y transitoriamente se puede cubrir el bache abriendo mas fractura hidráulica, aguas profundas, gas, etc.

Saludos.

Hola Jenofonte,


?Me podria explicar por que una subida del petroleo  beneficiaria a los proinflacionistas (supongo que es equivalente a los endeudados)?

1. Una subida del petróleo beneficia a los 'proinflacionistas' porque produce inflación, justo lo que desean ellos 'por definición'. Sensu contrario, hemos visto desde 2014 como los proinflacionistas se han disgustado* con la bajada del petróleo, que ha añadido deflación al IPC no subyacente, a pesar de beneficiarles por su consumo de combustibles. Conjeturo que la mayor renta disponible por deflación petrolera no ha compensado las deudas nominales contraídas a precios burbujiles en el principal de las hipotecas, aunque los tipos variables a la baja hayan aliviado la parte de intereses.
_____
*se han disgustado tanto, que la deflación registrada por la bajada del petróleo les ha servido de excusa (+Grecia) para empujar al BCE a poner en marcha la €-QE, obligando al Bundesbank a retirar sus objeciones sobre el efecto inflacionario de esta pca. monetaria.
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2. 'Proinflacionistas' no es equivalente a 'endeudados' aunque mantienen una relación todo-parte. Todos los 'proinflacionistas' (supuesto de decisor racional) quieren arrimar el 'ascua' de la inflación a su 'sardina', pero hay mas 'sardinas' que 'deudas'. Otras 'SARDINAS' de proinflacionistas: propietarios de bienes (o servicios) que se aprecian igual o mas que la inflación: inmuebles, bonos indexados al IPC (renta fija) etc.

Las subidas de precio no se podrian trasladar ni a los salarios ni a los beneficios empresariales porque se iria a pagar el coste de la energia (con su efecto negativo en la balanza de pagos).

Si no se acompanha con subida de salarios o de beneficios, el consumo se resentiria.

El gobierno y las refinerias podrian tener la tentacion de incrementar su mordida (impuestos y margenes) camuflandolo entre la subida del crudo. Pero con la balanza de pagos todavia mas negativa y el consumo de cabeza caida el gobierno intentaria reducir ambas cosas (impuestos y margenes) para no empeorar el problema. (Ya paso recientemente con el recibo de luz y cuando el petroleo se puso por las nubes).

No se, a mi me da que siendo el petroleo algo que viene de fuera, su subida de precio seria equivalente al efecto "consumo de bmws" que se dio durante la burbuja.

No he dicho que la inflación sea buena para la economía productiva. Solo que les gusta-interesa a los que les interesa: a los pro-inflacionistas. Y ellos sí saben porqué.

No soy economista asi que a lo mejor mi razonamiento no considera otros 'efectos de segunda ronda'.. pero me da a mi que igual que hay deflacion buena y mala para la economia productiva tambien para los endeudados habra inflacion buena y mala.

Gracias de antemano

Soy economista, pero no domino la Macro. Soy de Empresariales, ahora ADE.

No estaba razonando desde el punto de vista del bien común para toda la economía. Solo desde la visión 'micro' del bien particular, que puede ser compartido por un grupo numeroso. Y determina la preferencia y la elección individual.

Así, la esclavitud es como la deflación, buena para los esclavistas sin deudas, pero mala para los esclavos endeudados (hipotecados y otros deudores). En democracia española la Mayoría Natural intuye que le beneficia la inflación, es proinflacionista y lo manifiesta en las urnas; incluso el segmento pensionista está protegido legalmente de la inflación por revalorizaciones automáticas de pensiones. Quiero decir que los esclavos de la antigua Atenas no podían votar a Syriza, aunque eran muchos, quizá la Mayoría.

Algo de MACRO: Es mentira que una Deflación Inmobiliaria Suave (DIS) perjudique a una economía productiva tan hiperendeudada y con tanta sobrecapacidad de vivienda construida (pisitos vacios) como la española. Al contrario, DIS es un estímulo para desapalancarse (*) y para poner en alquiler o venta (sacar al mercado) los pisitos vacíos, como proponen las alcaldables de Madrid y Barcelona.

Saludos.
_______

(*) Sobre enlentecimiento del desapalanque hipotecario español: las nuevas hipotecas concedidas son todavía (hasta 2014) menores a los repagos de cuotas pendientes, por lo que el saldo vivo total (aún) se está reduciendo (poco):

"El saldo vivo de los préstamos a comprador retrocedió en septiembre 2014 en 3,7% (s/año anterior), -4,6% en 2013 [...]. La evolución comentada implica que las amortizaciones de los créditos vivos a comprador todavía superaron en 2014 a los desembolsos bancarios efectuados a los compradores." [J. Rguez. López, 'Mdo de la vvda. 2015. En la senda de la recuperación'; R. Economistas, nº 142, pg. 209]

[saturno]

Los precios de vivienda no se pueden razonar como si fueran los de "un mercado de precios" resultantes de la oferta/demanda.

Se entienden mejor cuando los consideras "costes sociales", asumidos directamente por particulares en lugar de por el Estado. 
Cuando una sociedad fomenta la vivienda como "himbersión", la idea no es tanto formentar retornos financieros para los propietarios, sino poner en marcha "sistemas de capitalización" financiados por particulares, sustitutorios de los del Estado.

El pisito es el invento thatcheriano para que los obreros opten por una solución adaptada, aunque equivalente a un sistema de pensiones por capitalización, por ejemplo, de cara a la jubilación. La politica social del Estado en lugar de pagar subsidios o aumentar pensiones, se dedica entonces a proporcionar subvenciones a la compra. El coste social para el Estado se reduce en un primer momento, aunque tras un cierto punto a la baja, las carencias del sistema asistencial se compensen mediante créditos subprimes 

El Capitalismo Popular es realmente un politica social, y creo que heredera de los idearios nacional-socialista frente a los de los comunistas. La victoria sobre el comunismo se hizo apropiándose de sus leyes del Trabajo. La victoria sobre el nacional-socialismo se hizo apropiándose su ideologia obrera ofreciéndole una fómula adaptada, pero equivalente a los sistemas sociales por capitalización. Se traduce en un modelo de protección social sostenido sobre la propiedad individual de los asalariados. Thatcher lo implantó para adelgazar el Estado Social, Gonzalez lo implantó para no sobrecargar el Estado Social endémico heredado de la ideologa franquista. Reagan, Mitterrand Khol... lo fueron ajustando a sus circunstancias. Europa es socialista-no nacionalista, y propietaria-no comunista. 

Europa sería un Estado de ideología Social-Propietaria o Propietaria-demócrata, ni liberal, ni social. El Capitalismo popular es una ideología.

Estoy con Jenofonte, cuando dice que el QE y etc. permite mantener los precios de propiedad en levitación para asegurar el reembolso de la deuda. Hay que razonarlo como una "politica social". En el modelo social heredado del CapPopular no sería posible abandonar de golpe a la población endeudada, porque es también la que trabaja y la que paga esos mismos costes del Estado Social !!!

Por todo ello, me parece claro que los costes de vivienda no son de "mercado", sino que traducen la situación del "modelo social".

Ahora el modelo de capitalización a través de la propiedad (inmobiliaria, principalmente) está agotado : los costes social-inmobiliarios para las generaciones Millenium ya superan los beneficios sociales que proporcionó la capitalización inmobiliaria para las generaciones de la Guerra fría.

Toca ahora desarrollar un modelo social diferente. Al no estar basado en la propiedad habrá que revisar nuestro sistema asistencial. Es lo que va a determinar la regulación del alquiler. Lo que supone la regulación de la propiedad. Habrá leyes que impondrán la precedencia del derecho a la vivienda sobre el derecho de propiedad privada. Ya existen esas leyes.

Eso es lo que se ve en los articulos que trae VVPP :
-- En Alemania: reforzamiento del control de alquiler con un tope de 10% sobre la media.
El artículo no menciona que Francia lo está implantando y media Europa del Norte ya tiene mecanismos similares
-- En España, la reclamación de Carmena de las viviendas de los bancos.

También existen iniciativas para obligar los propietarios a entregar el alquiler de sus zulos a organismos de gestión social.

Vamos a eso: a restaurar un modelo habitacional de alquiler, y la reglamentación social correspondiente: el control de los alquileres.
Lo haremos con herramientas más sofisticadas que la "renta antigua" o los alquileres congelados entre 1940-1970 en Europa.


Tanto ahora como antes, son simplemente los resultados de las elecciones los que que van a determinar la evolución del precio de la vivienda. Lenta o rápida, Equilibrada o no.
 
Razonar la burbuja 1980-2010 como un fenómeno economico  es un error.
Fue un modelo social, político, y su transición implica otro modelo social, político.

[JENOFONTE10]

RALLO Y EL (LENTO) CAMBIO DE MODELO PRODUCTIVO. ('MENOS HORMIGÓN').

El primero de estos dos sectores —actividades inmobiliarias— recoge sobre todo las imputaciones de renta inmobiliarias, esto es, no recoge un verdadero aumento de la actividad productiva, sino la simple constatación de que más gente en España tiene una vivienda en propiedad (motivo por el cual se trata de un sector nada intensivo en empleo).

[...] este relativamente optimista escenario implicaría que la duración de la crisis en términos de empleo se habrá prolongado alrededor de quince años (2008-2022), un período similar al que duró la Gran Depresión estadounidense de los años 30.

[...] hasta la fecha el cambio de modelo productivo no se ha basado en una repetición del estructura económica de la burbuja (la mejora de la construcción y de las finanzas sigue siendo modesta a día de hoy)...

[...] cambiar el modelo productivo (a crear nuevos sectores económicos internos que den empleo bien remunerado al conjunto de los trabajadores que lo buscan...

[...] el sector privado de la economía española está empezando a hacer verdaderamente los deberes, tanto en materia de desapalancamiento como en materia de transformación del modelo productivo. Nuestro problema no es que estemos mal orientados: es que necesitamos todavía mucho tiempo para corregir los desajustes y, cuanto más tardemos, mayores serán los riesgos a los que nos expondremos.[J.R. Rallo]

http://vozpopuli.com/blogs/5930-juan-r-rallo-cambio-de-modelo-productivo-esperanzas-y-riesgos

Por un tiempo prolongado.

Saludos.

[muyuu]

No estoy seguro de que la corrección nominal española haya alcanzado las cotas de la nipona. Ahora mismo en los barrios buenos de Tokio el metro útil está en la banda 4-6000€. Considerando las diferencias salariales sospecho que EN España queda cierta caída nominal .

Los tres "ku" centrales de Tokio (Chiyoda, Chûô, Minato) están a una media de 6650 €/m2 al cambio, en el mercado de segunda mano. Claro está que ahora mismo hay cierta tendencia al alza, han estado más baratos.

La corrección japonesa ha sido algo mayor que la española, pero no parece que la española vaya a ir por el mismo camino. Ningún banco central extranjero "rescató" y mantuvo el ladrillo japonés fuera del mercado sine die.

Hay muchísimas diferencias, pero para mí el quid de la cuestión es que comprar hace 15 años vivienda habitual a quienes lo hicieron les salió en general bastante rentable, a pesar del momento de estancamiento/depresión del precio en el que estaban, insuficiente para que el alquiler fuera mejor opción. Con esos tipos tan bajos y precios tan estables, el alquiler ha resultado más costoso aunque la vivienda no haya tenido en general plusvalías apreciables.

Y luego por otro lado las turbulencias económicas internacionales son un efecto "bullish" para el ladrillo ahora mismo, como está ocurriendo en Londres donde esto es un desastre sin precedentes, o en China de lo que podríamos hablar largo y tendido porque es la madre de todas las burbujas inmobiliarias. "Tiempos interesantes".

[lectorhinfluyente1984]

DEFLACIÓN INMOBILIARIA



Si el petróleo no tuviera bien sustitutivo a ningún precio, sí sería la gran esperanza 'negra' del proinflacionismo. Pero a partir de 80$ hay cada vez mas alternativas renovables, y transitoriamente se puede cubrir el bache abriendo mas fractura hidráulica, aguas profundas, gas, etc.

Saludos.

Hola Jenofonte,


?Me podria explicar por que una subida del petroleo  beneficiaria a los proinflacionistas (supongo que es equivalente a los endeudados)?

Las subidas de precio no se podrian trasladar ni a los salarios ni a los beneficios empresariales porque se iria a pagar el coste de la energia (con su efecto negativo en la balanza de pagos).

Si no se acompanha con subida de salarios o de beneficios, el consumo se resentiria.

El gobierno y las refinerias podrian tener la tentacion de incrementar su mordida (impuestos y margenes) camuflandolo entre la subida del crudo. Pero con la balanza de pagos todavia mas negativa y el consumo de cabeza caida el gobierno intentaria reducir ambas cosas (impuestos y margenes) para no empeorar el problema. (Ya paso recientemente con el recibo de luz y cuando el petroleo se puso por las nubes).

No se, a mi me da que siendo el petroleo algo que viene de fuera, su subida de precio seria equivalente al efecto "consumo de bmws" que se dio durante la burbuja.

No soy economista asi que a lo mejor mi razonamiento no considera otros 'efectos de segunda ronda'.. pero me da a mi que igual que hay deflacion buena y mala para la economia productiva tambien para los endeudados habra inflacion buena y mala.

Gracias de antemano.


P.S. Por otro lado...del enlace de vvpp... si tenemos 'burbuja' en Alemania entonces si que se abriria la puerta a la subida de intereses por el BCE para evitar sobreendudamiento.. ?no es asi? A no ser que la subida sea exclusivamente de alquileres y el IPC siga bajo.

Hola Eppur Simouve, creo que tiene mucha razón:

A base de repetir constantemente determinadas ideas o conceptos, estos se convierten en verdades no cuestionadas. Ahora parece existir un consenso general entre autoridades, analistas y medios de comunicación sobre la conveniencia de que la inflación aumente hasta niveles del 2%, considerando la situación actual de IPC del 0,3% en Europa y caída del 0,5% en España como peligrosa y preocupante.

Es cierto que el objetivo de estabilidad de precios del BCE se concreta en alcanzar un nivel de inflación cercano pero inferior al 2%. Sin embargo, en la actual situación económica la subida de precios, incluso al 2% desde los niveles actuales, traería consigo efectos muy perniciosos.

La inflación, medida a través del IPC (índice de precios al consumo), recoge la variación porcentual de precios de la “cesta de la compra” respecto al mismo periodo del año anterior. El último del IPC español refleja un descenso de los precios del 0,5%. Pese a ello, no hay deflación, entendiendo por tal una caída constante y generalizada de los precios, y de un incremento de las expectativas de que sigan bajando en el futuro.

Aunque en España la tasa de inflación sea actualmente negativa, no se posponen las decisiones de consumo ante la expectativa de caída de precios futuros. A modo ilustrativo, los ordenadores, aparatos electrónicos o televisiones mejoran constantemente sus prestaciones con reducciones significativas de precios, y no por ello se posponen las decisiones de compra. La previsible reducción de precios futura en este sector no merma las ventas del mismo.

Asistimos a una economía SIN inflación. Esta situación tiene más ventajas que inconvenientes en la situación actual.

Si la inflación aumentase por un incremento de los precios de los productos importados, por ejemplo el petróleo, sólo serviría para que se produjese un incremento de los costes de los productos consumidos internamente, con transferencia de riqueza al exterior, y de los costes de producción de los productos posteriormente exportados, reduciendo el margen de las empresas exportadoras. Internamente, nadie ganaría con esta situación. 

Con un paro muy por encima del 20%, un incremento de la inflación hasta el 2% no llevaría aparejado un aumento de los salarios de la misma cuantía. Por tanto, se produciría una pérdida de poder adquisitivo de los trabajadores.

Los ahorradores también saldrían perjudicados. Actualmente, la rentabilidad sin riesgo es nula (Letras del Tesoro a un año al 0,1%), pero al menos el principal no se deteriora por la inflación, al ser esta inexistente. Si la inflación subiera cerca del 2%, los tipos no variarían sustancialmente, sufriendo los ahorradores mermas en su adquisitivo real.

Se suele argumentar que la inflación es una forma de diluir las deudas lo largo del tiempo. Esto es así, sólo si los ingresos del deudor están indexados a la inflación. Si la inflación sólo sube los costes del deudor, y estos no pueden ser traspasados a los precios de venta de sus productos o servicios, su capacidad de repago de las deudas disminuirá. La inflación erosiona el importe de las deudas, sólo si los ingresos del deudor están indexados a la evolución de la inflación.

Conseguir inflación en el corto plazo es sencillo, como demuestra el caso japonés. Basta con depreciar la moneda y subir impuestos. La inflación sube en el corto plazo, pero con el peligro de dar paso a una recesión.
Si la inflación aumenta por un incremento de la demanda y por una subida de precios de los bienes producidos internamente, se incrementarían los márgenes, posibilitando el incremento del empleo y de la masa salarial.  Sólo este tipo de inflación, a tasas moderadas, tendría efectos positivos sobre la economía.

La obsesión por conseguir inflación sin discriminar qué la origina puede llevar a una situación todavía más perjudicial y peligrosa: la estanflación, es decir, estancamiento económico con inflación.

http://blogs.elconfidencial.com/economia/informacion-privilegiada/2014-09-16/buena-o-mala-inflacion_196097/

[Republik]

España tiene otra particularidad y es que los alquileres son muy bajos respecto al precio de venta cuando se trata de pisos grandes o lujosos. No así en los más normales.  Lo curioso es que el producto caro tiene más demanda "irracional" porque en España no gusta vivir de alquiler.