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Autor Tema: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Otoño 2022  (Leído 128488 veces)

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Derby

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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Otoño 2022
« Respuesta #2190 en: Noviembre 24, 2022, 18:41:56 pm »
El mismo día que China "apuntala" el inmobiliario...veremos el resultado de ambas iniciativas, la de Binance y la de China.

https://www.cnbc.com/2022/11/24/binance-creates-1-billion-crypto-industry-fund-after-ftx-collapse.html

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Binance deploys $1 billion to keep crypto industry afloat after FTX collapse

Cryptocurrency exchange Binance on Thursday announced new details about its industry recovery fund, which aims to prop up struggling players in the wake of FTX’s calamitous bankruptcy.

In a blogpost, Binance said it will devote $1 billion in initial commitments to the recovery fund. It may increase that amount to $2 billion at a point in time in the future “if the need arises,” the company added.(...)
“Everything can be taken from a man but one thing: the last of the human freedoms — to choose one’s attitude in any given set of circumstances, to choose one’s own way.”— Viktor E. Frankl
https://www.hks.harvard.edu/more/policycast/happiness-age-grievance-and-fear

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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Otoño 2022
« Respuesta #2191 en: Noviembre 24, 2022, 19:44:52 pm »
Personajes con egos muy frágiles que todavía necesitan reivindicarse y...validación?  :facepalm:

https://www.ft.com/content/7896b7b6-95b8-4ca1-8445-f5cfec478e65

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‘I did have a big ego’: John Mack reflects on a life spent on Wall Street

‘The crisis made everyone a lot smarter,’ says former CEO of Morgan Stanley of the 2008 financial crisis

(...) He was characteristically dismissive of critics who have poked fun at what they see as a lack of self-awareness in the autobiography. “I gotta be honest with you, I don’t fucking care, all right? You think I care?” he asked. “If people think I have a big ego, I did have a big ego. I don’t care.

But he was more reflective on the changes that have taken root on Wall Street since the crisis in which he held a starring role, arguing that his successors have moved away from a fixation on short-term profit-taking and embraced a safer financial system.

“The culture of just making money is the wrong culture,” Mack said. “I think the crisis made everyone a lot smarter, I would argue more conservative.”

“Maybe 25 years from now it’ll all dissipate and it’ll go back to, ‘Let’s take risk and make as much money as we can’. But I think boards are more inquisitive. I think risk committees are more robust.”

Mack was less upbeat on the prospects for the teetering crypto industry. “I’ve played in the crypto market, I don’t understand it, I still don’t understand it.” he said. “Believe it or not, I made money and I still don’t know how I made money in crypto. I don’t know what crypto is.”

A Wall Street lifer, Mack stood down as Morgan Stanley CEO in 2010, at which point he had earned the moniker “Mack the Knife” given his penchant for cutting jobs.

(...) Nearing the end of his long career, Mack said he had found one way to keep his self-confidence in check: “I play golf and I suck at it, so it hurts my ego.”
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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Otoño 2022
« Respuesta #2192 en: Noviembre 24, 2022, 20:42:15 pm »
https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/2022-11-24/transportes-web-100-000-pisos-publicos-alquiler_3528933/

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Transportes creará una web con los 100.000 pisos públicos prometidos antes de acabar el año

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana empieza a dar forma a su plan estrella de sacar al mercado una cartera formada por 100.000 viviendas públicas en alquiler. Por una parte, antes de acabar el año lanzará un web donde se podrá conocer el detalle de las ubicaciones proyectadas y el número de viviendas previstas, además de la vía a través de la cual se sacarán al mercado (acuerdos con Sareb, bancos, nuevas viviendas de colaboración público-privada etc.)

Por otra parte, el convenio suscrito entre el Ministerio y la empresa pública de suelo Sepes permitirá empezar promover 17.319 viviendas en los próximos cuatros años. En una primera fase, dotada con una inversión de 1.100 millones, se desarrollarán 14.993 viviendas, que estarán entre 2025 y 2027, y que se repartirán en ocho actuaciones en Ibiza, Palma de Mallorca, Menorca, Valencia, Málaga, Sevilla, y Madrid.(...)
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Cadavre Exquis

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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Otoño 2022
« Respuesta #2193 en: Noviembre 24, 2022, 21:56:18 pm »
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"Hacemos flaco favor a quien condenamos a vivir de alquiler con las pensiones que vienen"
Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Ágora, defiende la fortaleza del sector residencial y descarta caídas de los precios de la vivienda, especialmente en obra nueva, a pesar del entorno de inflación y los tipos de interés

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Ágora. (Patricia J. Garcinuño)


Por E. Sanz / R. Ugalde / Fotografía: Patricia J. Garcinuño / 09/11/2022

Juan Antonio Gómez-Pintado (Madrid, 1959) es uno de los grandes promotores españoles. A sus espaldas, más de tres décadas dedicadas en cuerpo y alma a la construcción de viviendas por toda España. Más de 30 años en los que ha sabido anticiparse a los cambios de ciclo del sector inmobiliario. En abril de 2007, meses antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, vendió su inmobiliaria familiar Agofer al grupo Sando por 220 millones. Muy lejos de colgar los tacos inmobiliarios —ha sido un gran corredor de fondo—, decidía poner en marcha ese mismo año la que sería una de las grandes promotoras españolas, Vía Célere.

Una década después, revolucionaba el sector inmobiliario al vender por sorpresa la compañía al fondo norteamericano Värde Partners, por 90 millones, que vería frustrados sus planes de sacar a bolsa a la compañía ante la inestabilidad financiera y política en 2018. Inmerso en una de las pasiones familiares, el negocio del aceite, en La Pontezuela, la finca de sus padres en Los Navalmorales (Toledo), volvía al redil inmobiliario con Vía Ágora. Posiblemente su apuesta más personal y con la que no aspira a convertirla en una de las grandes del sector en cuanto a volumen, pero sí en referente del sector en la apuesta por la industrialización y la sostenibilidad.

 Presidente de promotores y constructores de España (APCE) e inmerso en la inauguración de la primera fábrica robotizada en fachadas de madera, afronta su tercera gran aventura inmobiliaria sin que el muro, lo que en el argot de los maratonianos se conoce al descenso repentino y brusco del rendimiento debido a la falta de energía y que en las maratones suele aparecer hacia el kilómetro 30, haya hecho amago de aparecer.

PREGUNTA. En la anterior crisis supo adelantarse al ciclo con la venta de Agofer y también posteriormente con la venta de Vía Célere...

(Juan Antonio Gómez-Pintado se adelanta a la pregunta)

RESPUESTA. No voy a vender Vía Ágora. [Risas]. Estamos tranquilos.

P. En realidad, la pregunta era cómo ve el mercado de la vivienda en estos momentos, ahora que parece que estamos ante un nuevo cambio de ciclo... [Más risas]

R. Lógicamente, la subida de tipos de interés nos va a afectar, pero no todo lo que se está hablando en los medios de comunicación. ¿A qué me refiero? Ahora mismo, todavía estamos en tipos reales negativos. La inflación cerrará entre el 7,5% y el 8%, y los tipos a final de año pueden estar en el 5%. Es decir, tenemos tres puntos de diferencia y, si a esto le sumamos que la media de los convenios colectivos se están firmando entre el 2,5% y el 3%, todavía queda una diferencia importante respecto a los tipos de interés reales negativos, lo que significa que la elevada inflación no va a afectar en demasía a la capacidad adquisitiva de las familias. ¿Qué nos puede ocurrir? Que la sensación que tenga el comprador respecto de lo que pueda ocurrir en el primer trimestre del año que viene le genere una desconfianza y podamos tener un parón. Pero, como lo que estamos anticipando es lo que se denomina una recesión técnica, dos trimestres de crecimiento negativo, pero con mantenimiento del empleo, estaríamos en una situación de crisis, probablemente de enero hasta principios de verano, y después de verano empezando otra vez a salir. Eso sí, siempre y cuando se logre controlar la inflación.

P. En su último informe inmobiliario, Bankinter recoge bajadas de precios, no demasiado intensas, pero sí habla ya de bajadas en el precio de la vivienda. En la anterior crisis, el sector promotor fue muy reacio a hablar de caídas, ¿no cree que se vayan a producir?

R. No. No veo bajadas de precio en el mercado de vivienda nueva porque, en cuanto a ventas, si nos cogemos todos los informes, de las cotizadas, pero se puede generalizar al sector, este ejercicio ya está hecho. Las ventas del año que viene están realizadas prácticamente en un 80% y las del año 2024, en un 26%-27%. Y con estos porcentajes no veo al sector bajando precios. No tiene mucho sentido. Además, no sería real mientras no haya una bajada de precios de todo nuestro sistema productivo, empezando por los materiales de construcción.

P. Pero sí hay indicadores que son más negativos. Por ejemplo, las concesiones de hipotecas han caído a niveles del año 2008, la financiación hipotecaria se está encareciendo, ¿puede haber familias que no puedan finalmente comprar la vivienda que señalizaron?

R. Depende de la estadística que estés mirando. Cuando coges las estadísticas de lo que ha pasado en el mes de agosto, el crecimiento de las hipotecas ha sido a doble dígito. Para este ejercicio, insisto, las ventas están prácticamente al 100% y las del año que viene al 80%, y además muy analizadas por los bancos, ya que constantemente, en cuanto realizamos una venta, les pasamos datos para que haya un análisis financiero del cliente por parte de la entidad. Yo no veo esa problemática de que el banco, cuando llegue la hora de subrogar la hipoteca, vaya a denegar la operación.

P. Perdone la insistencia, pero durante la pandemia se generó una enorme bolsa de ahorro y ya tenemos los primeros indicadores que apuntan a que las familias empiezan a tirar más de tarjeta de crédito. Indicadores que ponen de manifiesto que los hogares empiezan a tener problemas para llegar a fin de mes. Y esto sí que tiene un mayor impacto en el mercado de segunda mano. ¿Puede terminar afectando al precio de la obra nueva?

R. No. Además, hay que desligar los precios de obra nueva y de segunda mano. En alguna plaza, es posible que la segunda mano pueda tener una bajada de precio, pero de los volúmenes que estamos hablando de ejecución de obra nueva en estos momentos son muy bajos, estamos en mínimos. El INE está anticipando que, en 15 años, la población española va a aumentar en cinco millones de habitantes. Y esas previsiones arrojan una media de 180.000 nuevos hogares en los próximos cinco años, y este año no creo que cerremos en 100.000 unidades. Solo en Madrid, la cifra del INE es que va a crear 44.000 nuevos hogares al año, cuando realmente lo que se están haciendo son en torno a 17.000-18.000 viviendas. Por lo tanto, es muy difícil que, con la demanda embalsada que tenemos, con esa previsión de crecimiento paulatino de la población en 15 años y con los volúmenes actuales de mercado que tenemos ahora mismo, vayan a bajar los precios.

Foto: Patricia J. Garcinuño.

P. Habla de 180.000 viviendas, una cifra superior a las 120.000-150.000 de las que hablaba el sector en los últimos años. Teniendo en cuenta la falta de mano de obra y los elevados costes de construcción, ¿son cifras a las que puede llegar el sector?, ¿qué es lo que se necesita que no tenemos ahora y que nos impide llegar a esos volúmenes?

R. ¿El sector está preparado para hacer 180.000 viviendas? Orgánicamente, sí. ¿Falta mano de obra? Sí. Pero, en un principio, pensábamos que solamente era nuestro sector el que tenía falta de mano de obra y estamos viendo que es una cuestión absolutamente generalizada. Todos los sectores tienen falta de mano de obra. Por eso, cuando hablábamos hace unos años de las 120.000-150.000 viviendas, no estábamos anticipando muchas cuestiones que luego nos han pillado a todos por sorpresa, como el covid o la rotura de las cadenas de distribución. Vía Ágora está ahora dentro del negocio de la madera y nos pasa exactamente lo mismo. Cuando vas a la gestión del monte, a la llamada silvicultura, te das cuenta de que no hay mano de obra. Y les pasa a los hosteleros, a los hoteleros, al sector del automóvil... Hay una crisis de falta de mano de obra generacional.

P. ¿Cómo y cuándo se solventará ese problema de mano de obra? Ni en los mejores momentos desde 2008 nos hemos acercado a las 120.000 viviendas.

R. Hay dos vías. Una es la industrialización, que nosotros entendemos como procesos robotizados, no en trasladar la ejecución de lo que harías en una obra a una nave industrial. Y eso es lo que estamos haciendo Lignum Tech y con la madera. La otra vía es la generación de suelo en las ciudades donde realmente la sociedad quiere vivir. Y este es uno de los grandes problemas. Ahora en Madrid tenemos la Estrategia del Este, por fin, en marcha, pero en Valdecarros, Ahijones, Los Berrocales y Los Cerros no tendremos suelo preparado para empezar a promover hasta, por lo menos, dentro de año y medio o dos años. Y, si vamos al norte de Madrid, estamos exactamente igual. Por lo tanto, una de las grandes problemáticas no es que no haya suelo calificado, que lo hay, el problema es que no es finalista. Poco a poco, las administraciones van entendiendo que se debe desarrollar suelo de una manera más ágil y transparente, pero todavía nos queda mucho por hacer.

P. Desde la anterior crisis, nunca se ha construido en España tanta vivienda. De hecho, generamos un problema. Se creó una burbuja. ¿Por qué insiste el sector en que la solución es sacar más suelo?

R. Una cosa es liberalizar y otra cosa es tener suelo disponible. Son dos cosas completamente diferentes. Uno no puede analizar la problemática de lo que ocurrió en un periodo determinado analizando solo una parte de la problemática. ¿Por qué llegamos a construir casi 700.000 viviendas? Porque estábamos en un pico de pirámide poblacional que necesitaba esa vivienda.

P. Un millón de viviendas vacías se quedaron vacías…

R. Se quedaron las que las empresas no pudieron terminar. Además, se vaticinaba que esa gran bolsa de viviendas iba a tardar entre 25 o 30 años en asumirse y hemos visto que en un periodo muy corto de tiempo se han absorbido totalmente. Lo que ha quedado es un stock que se construyó donde nadie quería vivir.

P. Pero se originó una burbuja.

R. Teníamos un problema de falta de suelo y llegó un Gobierno, el de Aznar, y lo liberalizó, lo que generó una producción de viviendas como nunca en España. Aquella línea de actuación fue muy criticada, pero aquella liberalización no significó que todo el suelo fuera finalista. Debido a la enorme necesidad de vivienda que había entonces, se consumió todo el suelo que había y los precios subieron, al tiempo que las facilidades que daba la banca a la hora de conceder hipotecas iban flexibilizándose. Recuerdo, en mi época, empezar con préstamos a 15 años, de 15 pasábamos a 20, de 20 a 25 y llegamos a ver hipotecas a 40 años. La burbuja española no vino nunca por la liberalización del suelo, porque ese suelo no era finalista, sino por el gran consumo del mismo. Vimos cómo se agotaron las bolsas existentes y no fuimos capaces, al igual que nos sucede ahora, de generar el suficiente suelo como para que se mantuviesen estables los precios del mismo.

P. Entonces, la clave es liberalizar suelo.

R. Hay que romper esa idea de que liberalizar el suelo provoca una burbuja. Liberalizar el suelo, si no es finalista, no tiene ningún efecto. La clave es tener suficiente suelo finalista para dar respuesta a la demanda. Y esto es aplicable al suelo, a la vivienda o al aceite. ¿Por qué están subiendo los precios del aceite?, ¿se está especulando con el aceite? No. Hay un problema de falta del aceite por los problemas de suministro de Ucrania. Falta un tipo de aceite que provoca que la gente tire del consumo aceite de oliva virgen extra. A partir de ahí, si sumas malas cosechas de este año, poco producto… el aceite sube. Así de sencillo.

P. En el sector promotor ha entrado mucha inversión internacional. ¿Se podría ir hacia otros países?, ¿cómo cree que puede afectar al mercado si, como vemos, se paran grandes procesos de venta?

R. El inversor institucional o fondo requiere seguridad jurídica. Cuando realizan una inversión, quieren tener un retorno más o menos previsible y eso, hoy en día, en nuestro mercado, no se está dando. Si desde los planes generales, leyes del suelo, ley de vivienda, no hay una seguridad jurídica para alguien que está invirtiendo, lógicamente va hacia mercados que le den esa seguridad. ¿España sigue siendo país de oportunidades para la inversión? Sí, y de hecho está viniendo todavía mucho capital. Lo que pasa es que muchos de los fondos que entraron en 2016-2017 tienen unos tiempos muy acotados de permanencia y de duración, están de salida de nuestro país. Pero lo cierto es que hay muchos otros fondos que los están reemplazando. ¿Qué va a pasar en el futuro con ellos? Yo sigo pensando que nuestro país está en un entorno de márgenes muy interesantes y que, independientemente de que tengamos una crisis de inflación en estos momentos, no solo en España, sino en toda Europa y a nivel mundial, en la medida en que esto se vaya corrigiendo, seguirán haciendo estas inversiones.

Foto: Patricia J. Garcinuño.

P. Sobre la ley de vivienda, la ministra Raquel Sánchez habló de una serie de líneas rojas que el PSOE que no está dispuesto a traspasar para llegar a acuerdos con sus socios de gobierno. Entre ellas, la seguridad jurídica que mencionaba anteriormente. ¿Cuáles serían las suyas?

R. La ocupación ha sido y es un problema, y creo que ha habido un cambio de discurso respecto de las líneas maestras que tenía la ley de vivienda. Hace unos meses, y basta con tirar de hemeroteca, el mundo de la ocupación no estaba mal visto o no era un problema. Hoy ya sí lo es. Otra de las cuestiones que no entiendo es por qué se trata diferente a un tipo de propietario que a otro, por qué a partir de 10 viviendas eres gran propietario y con nueve, no. Y a partir de esa definición de gran propietario o no, si tienes algún problema de ocupación, si tienes algún problema respecto de tu vivienda o de impago, tienes diferentes líneas de actuación a nivel judicial y plazos diferentes. Otra barrera que hay que derribar es el tema de la especulación y de los grandes fondos de inversión. Los fondos representan el 5% del mercado de alquiler, mientras que el 95% son propietarios pequeños. Con ese porcentaje no tienen el impacto sobre la economía ni sobre el mercado de alquiler como para que se les trate de atacar de una manera populista.

P. ¿Limitar los alquileres?

R. Esa es otra línea roja para mí. No creo en sistemas que no han funcionado en otros países como, por ejemplo, el control de los alquileres. Lo hemos visto también en nuestro país, cuando se limitaron los precios en Barcelona, ¿cuál fue la reacción del mercado? Retirada del producto que estaba en alquiler y con menos producto, subidas de precios allí donde no hay restricciones de precios, es decir, en las coronas periféricas, donde vive la clase media.

P. Conoce muy bien el perfil del promotor tradicional y el de una promotora controlada por un fondo. Dos perfiles muy diferentes, uno más financiero y el otro más de pisar la tierra. ¿Qué perfil es más necesario ahora mismo, en un entorno como el actual?

R. Yo diría que el del promotor que ha sabido adaptarse a las circunstancias y que ha tenido una capacidad de aprendizaje del mundo financiero que representan los fondos y que lo ha asumido como know how propio y lo ha incluido en la propia actividad de su empresa. ¿Por qué digo esto? Porque, en los momentos actuales, en los momentos de crisis, es muy importante saber manejar los plazos, conocer qué plazos tienes con las administraciones, saber la propia casuística de tu mercado, que es un mercado muy local. Y, si a esto le añades un conocimiento financiero porque hablas el mismo lenguaje que hablan ellos, pues la verdad es que pienso que miel sobre hojuelas. Ese es el mejor perfil.

P. ¿España está condenada a ser un país de inquilinos?

R. Yo espero que no. Hacemos un flaco favor a quien le condenemos a estar eternamente de alquiler con unas pensiones como las que se suponen que vamos a tener. Los agoreros dicen que las pensiones no se van a poder pagar o que el sistema va a quebrar. Yo no sé si va a quebrar o no, imagino que se le pondrá solución antes. Lo que sí sabemos es la situación que tenemos ahora y cómo esto se extrapola dentro de 15 años. Y hago una reflexión: ¿si en la crisis del 2008 la gran mayoría de la clase media no hubiese sido propietario, qué hubiera pasado? Probablemente tengamos que dar soluciones coyunturales, habitacionales a grupos poblacionales que no tienen capacidad de acceso a una vivienda, pero eso tiene un porcentaje acotado dentro del mercado. Lo que no se puede pretender es que todo sea vivienda en alquiler, porque creo que no es bueno para nuestra sociedad.

P. Pero con los sueldos medios españoles y el precio de la vivienda. Si, como asegura, no van a bajar los precios…, la brecha está ahí. Los jóvenes no compran porque no pueden, de tal manera que o bajan los precios, o suben los sueldos...

R. ¿El problema es la vivienda? Una parte. ¿Qué es lo que hay que hacer? Ser lo suficientemente efectivos a la hora de que todos los procesos que intervienen en la construcción de una vivienda estén absolutamente reglados, regulados, que no haya demoras en el tiempo y que sean transparentes para que eso dé un precio razonable de nuestra materia prima. En el caso de Madrid, por ejemplo, puede llegar a suponer un 40% de la inversión, porcentaje al que hay que sumar otro 25% de impuestos. Hablamos mucho de que la vivienda es el cuarto pilar de nuestra Constitución, pero la sanidad es gratuita, tenemos muchos pilares de nuestra sociedad del bienestar que tienen una catalogación completamente diferente, y la vivienda soporta un 25% de impuestos. ¿La vivienda es cara? Sí. Pero, entre suelo e impuestos, estamos hablando de un 65% del precio y dejamos un 35% para los costes de ejecución. Si queremos resolverlo, ¿dónde tenemos que atacar?, ¿al 35% de los costes de ejecución? Perfecto. Vamos a industrializar, pero, si no actuamos sobre ese 65%, no vamos a abaratar nunca la vivienda. Eso es una parte del problema y la otra, obviamente, es estructural. Los salarios, está clarísimo. Lo que pasa es que eso no nos corresponde a nosotros.

P. Entonces, las demandas de los promotores van dirigidas básicamente hacia la Administración pública.

R. Cuando hablamos de colaboración público-privada, va de hacer de nuestro sector una industria, una industria a la que hay que saber reconocer unos márgenes razonables, pero que, en la medida en que tenga seguridad en todo su proceso, esos márgenes disminuyen. Cualquier inversor pide más rentabilidad cuanto más riesgo tiene una inversión. Si el riesgo lo estás minimizando, lógicamente, la rentabilidad que le vas a pedir a tu inversión será mucho menor. ¿Hay palancas donde actuar? Muchísimas. Venimos hablando desde hace mucho tiempo al respecto sobre cómo hacerlo, pero no se solventa.

P. Y a la banca, ¿qué le pide el sector a la banca? Aparte del dinero. [Risas]

R. La banca ha tenido una transformación importante. Yo creo que la crisis del 2008 nos ha servido a todos para poner los pies en la tierra y no generar un problema por puro margen o por puro negocio donde no tiene que haberlo. Yo creo que, en ese análisis que hacen las entidades financieras respecto a los niveles de preventas, en función de dónde está ubicado el proyecto y del riesgo de dónde estás promoviendo, son razonables. Además, ante uno de los problemas que puede surgir si hay crecimiento en la morosidad por parte de los hipotecados, la banca se está adelantando, a diferencia de lo que hizo en 2008, llegando la ejecución hipotecaria. Adelantarse y tratar de buscar soluciones para estas personas que van a tener un problema con la hipoteca me parece que es muy loable.

P. ¿Es partidario de avales estatales a los jóvenes, por ejemplo, para comprar casa?

R. Siempre lo he sido. De hecho, nosotros empezamos a hablar del help to buy —ayuda para comprar del Reino Unido— en su momento. Entiendo que son figuras que han funcionado en otros países. ¿Por qué no lo van a hacer aquí en España? Lo que pasa es que ha habido una traslación del mensaje político y se ha llegado a homologar la compra de vivienda con la España del franquismo. Ideológicamente uno no puede comprar una vivienda, eso es antiguo. Y eso es un error y lo veremos en el futuro si no se toman las medidas adecuadas. A aquellos jóvenes que tienen esa facilidad de pago, pero todavía no han tenido la capacidad de ahorro porque se incorporan más tarde al mercado laboral, ¿por qué no ayudarles de esa manera? Siempre y cuando, obviamente, el joven sea analizado, sus condiciones de riesgo y tenga esa capacidad de pago. No digo que vayamos a solventar todo el problema de la vivienda, pero, si te quitas el problema de 500.000, ¿por qué no hacerlo?

P. ¿Cuál es para usted un mercado sano y natural promotor en España? Antes ha hablado de 180.000 viviendas. En los últimos años, ni siquiera en los mejores, nunca se han llegado a producir, ni siquiera 150.000. Se habla de la inflación, por ejemplo, pero, antes de la guerra de Ucrania, ya había inflación y el sector ya estaba dando síntomas de agotamiento. No llegaba a esas cifras. ¿Cuál cree que es el mercado natural?

R. Nunca hemos llegado a esas cifras y creo que el año que más hemos vendido han sido 112.000 viviendas. Por lo tanto, no es una cuestión de tipos de interés o de inflación para solventar la crisis, sino que hay que ir a los fundamentales. ¿Cómo solventamos el problema de suelo?, ¿cómo solventamos el problema de impuestos que suponen el 65% del coste de la vivienda? Y, en la parte que nos toca a nosotros, ¿cómo podemos ser más efectivos en el proceso productivo, qué materiales podemos incluir o qué podemos industrializar para reducir esos costes? Bajará la inflación, bajarán los tipos de interés y estaremos hablando probablemente de otra situación completamente diferente o aparecerá otra crisis que nadie sabe cómo aventurar, pero, si atacamos los fundamentales, que es donde yo creo que está la solución, seremos mucho más eficientes en la vivienda. E insisto con la cifra, cinco millones de nuevos habitantes en los próximos 15 años en España. Si tenemos problemas de acceso hoy a la vivienda, ¿qué va a pasar dentro de 10 años?

Foto: Patricia J. Garcinuño.

P. En España tenemos una población muy envejecida, y buena parte de las viviendas están en manos de esa población mayor y no de los jóvenes. ¿Qué va a ocurrir con el mercado de la vivienda desde el punto de vista de la demanda y el precio, cuando esas personas mayores vayan falleciendo y se vayan heredando enormes bolsas de viviendas?

R. Es una cuestión que está encima de la mesa. Cada vez las personas son más longevas y las estadísticas ya advierten de que va a haber mucha gente mayor de 100 años. En España nos cuesta mucho ir a residencias de tercera edad y, en la medida que somos válidos, es decir, que nos valemos por nosotros mismos o con una pequeña ayuda, preferimos quedarnos en casa. Esta es otra cuestión que hay que meter en la coctelera a la hora de analizar los datos: longevidad, esperanza de vida que tenemos en nuestro país, aumento de población, y, con todo eso, al INE le salen 180.000 hogares nuevos todos los años en los próximos 15 años. Todos esos datos hay que analizarlos y esa es otra de las partes de nuestra actividad, el secreto de nuestro saber hacer dentro del sector promotor, estar siguiendo constantemente las estadísticas y los datos para saber cómo van evolucionando las cosas.

P. Siguiendo con la vivienda de segunda mano, si aproximadamente el 80%-85% de las transacciones son de segunda mano, ¿no interesa al sector promotor entrar en el mercado la rehabilitación de este tipo de viviendas?, ¿aprovechar la industrialización para acelerar los procesos de reforma de rehabilitación y aprovecharse de las ayudas de los fondos europeos?

R. Para eso precisamente hemos creado Rehabiterm. La rehabilitación es, primero, un compromiso de Estado, y, segundo, ya hay fondos para los procesos de rehabilitación. Nosotros hemos creado una figura como el agente rehabilitador y actuamos de una manera muy transversal, ya que identificamos la comunidad de propietarios, firmamos el acuerdo con ellos, hacemos los proyectos, gestionamos la financiación y las subvenciones, y ejecutamos la obra para entregar llave en mano. Eso es una posibilidad, y es una actividad que nosotros vamos a desarrollar. ¿Cómo es la situación actual?, ¿cómo va el desembolso de los fondos europeos? Seguro que me lo vas a preguntar...

P. Efectivamente, ¿están llegando los fondos europeos?

R. Está arrancando todavía. Es muy incipiente. Ahora mismo, nosotros, como agentes rehabilitadores, en las gestiones que estamos haciendo con las comunidades de propietarios, vamos detectando dónde están los problemas de gestión y se los comunicamos al ministerio, que está haciendo modificaciones y lo está publicando a través del Boletín Oficial para que las comunidades autónomas puedan desarrollar mejor su labor, que al final es la de filtrado y la de concesión de la subvención. Y es una maquinaria que es pesada, se está poniendo en marcha, pero también pienso que, una vez que todo esté en marcha, va a ser una fuente de actividad muy importante. Además, la rehabilitación, todo lo que tiene que ver con fachadas y cubiertas, se puede industrializar, y, de hecho, nosotros lo vamos a hacer en nuestra fábrica.

P. Ha hablado mucho del alquiler, ¿qué es para usted alquiler asequible? Otro tema actual de debate.

R. Todo aquello que no suponga que tengas que desembolsar más del 35% de tu renta disponible.

P. En teoría, porque luego está la realidad…

R. Si hoy analizamos el mercado del alquiler, en algunas ciudades se está pagando por encima del 40% de la renta disponible. Siempre hay una dicotomía respecto de si vivienda en alquiler o vivienda en compra. Y los españoles no son tontos. Y, cuando sale más barato pagar una cuota hipotecaria que un alquiler, normalmente se tiende a la compra. Obviamente. Y eso es lo que está pasando ahora. Qué ocurre, sobre todo con los jóvenes, que no tienen el 20% necesario para dar la primera cuota, pero, si lo tuviesen, claro que sale mucho más rentable hoy en día pagar una cuota hipotecaria que un alquiler en el centro de una gran ciudad. ¿Por qué los alemanes, los ingleses o los franceses, cuando vienen a España, compran y no alquilan? El 12% de nuestro mercado de venta es internacional. Gente que viene a España a comprar. ¿Por qué no alquilan?

P. Porque el alquiler es caro...

R. Obviamente. Y, cuando los ingleses, franceses, italianos o alemanes hacen cuentas, ven que al final les interesa más comprar que alquilar en nuestro país. Es así de simple. Y lo digo en contraposición de lo que pasa en sus mercados de origen, ya que quienes defienden la vivienda de alquiler siempre ponen como ejemplo lo que pasa en Alemania, donde el 50% de las viviendas son alquiladas... Sí, pero, cuando vienen a España, compran.

P. El plan VIVE, el plan Habitatge Metrópolis Barcelona o las parcelas que ha sacado el Ayuntamiento de Madrid para construir alquileres asequibles, ¿serán suficientes? En El Cañaveral, por ejemplo, el precio del suelo se ha disparado y la vivienda asequible ha desaparecido.

R. Yo creo que no serán suficientes. Y volvemos a lo mismo. ¿Qué suelo disponible había en la Estrategia del Este? Solo El Cañaveral. No había lugar a que estas parcelas se pudiesen dedicar a alquiler asequible por el precio del suelo que tienen. Ahora, la Administración, por ejemplo la Comunidad de Madrid, pone suelo urbanizado de propiedad o de titularidad autonómica o municipal y lo hace con derecho de superficie y sin ningún tipo de canon, pero marcando el precio de los alquileres y su actualización. Eso sí es vivienda asequible. O lo que ha hecho el Ayuntamiento de Madrid, que ha cogido el precio de zona de alquiler, lo ha reducido un 20% y, a la hora de sacarlo a concurso, da puntos a quien todavía reduzca más ese precio.

P. ¿Tiene la espinita clavada de no haber dirigido una cotizada?

R. No. Al final se me cayó el mito. Creo que ha sido un periodo muy fructífero en aprendizaje para mí. Han sido dos años muy intensos. Vendí en el 2017 y salí en 2019, cuando se cerraron los mercados de capitales para las inmobiliarias. Fusionamos dos compañías, Dos Puntos y Aelca, hicimos toda la preparación de salida a bolsa de la compañía y la dejamos lista para ellos, además de un esprint en el lanzamiento de promociones, ya que llegamos a tener casi 4.700 viviendas en marcha. Y eso ha sido un aprendizaje desde el punto de vista financiero muy importante, por lo que el balance es absolutamente positivo. En realidad, funcionábamos como una cotizada, en todo, en informes, en cómo teníamos que transmitir todo lo que estábamos haciendo... Pero yo soy empresario, no soy CEO, son dos cosas diferentes. Además, si hubiese estado cotizado, hubiese estado al albur de los mercados y realmente no me hubiesen valorado en función de mi trabajo, sino de los mercados.

P. ¿Se le ha caído algún otro mito?

R. Al igual que el mito de la bolsa, se me ha caído el mito de los alemanes de que son muy organizados y estructurados. Lo que tenemos que hacer los españoles es quitarnos el complejo. Estamos tan preparados como ellos, somos tan organizados como ellos y, además, tenemos un puntito más de chispa y de ocurrencia que ellos no tienen y solventamos problemas que a ellos les cuesta mucho y muy rápido.

P. Usted supo ver el anterior ciclo y este que estamos, pero también ha sido pionero en hablar de construcción industrializada. Vía Ágora es mucho más que una promotora. ¿Cuáles van a ser las industrias futuras en torno a la construcción?

R. Hay un referente que no podemos perder de vista, que son los objetivos de desarrollo sostenible, los ODS, a nivel mundial. El compromiso más firme en Europa y, por supuesto, en España, es reducir la dependencia energética, para transformar nuestra economía en una economía verde. En el caso de España, se ha apostado por el hidrógeno para sustituir, poco a poco, a los combustibles fósiles. Eso con respecto a la energía, pero, con respecto a la edificación y con respecto al impacto que tiene nuestro sector en el CO₂, estamos obligados a hacer una declaración ambiental de producto de cada material que compras, para saber cuál es el impacto en la huella de carbono que tiene ese material. Y, aunque es un camino que ha empezado ahora, en el futuro probablemente se penalice a quien tenga una declaración ambiental de producto o de impacto en el CO₂ muy negativo. Además, en el futuro vamos a ver una progresiva sustitución en los materiales de construcción, y la madera, clarísimamente, es uno de los ganadores. Por eso nosotros hemos apostado por ella.

P. Entonces, ¿van a sobrevivir los materiales que más afectan a la huella de carbono a la construcción de un edificio nuevo como son el cemento —a través del hormigón—, el acero, el aluminio y la cerámica?

R. Sí, tendrán que adaptarse. De hecho, el cemento ya está trabajando en ello y ya estamos oyendo hablar de cementos verdes y se están haciendo modificaciones en sus fábricas. Pero, dicho esto, les queda mucho camino. ¿Desaparecer? Ni muchísimo menos. Lo que pasa es que van a tener que hacer cosas para tener menos impacto en la huella de carbono. Eso significa más inversión. Todavía el hormigón o el cemento son indispensables para cualquier sistema edificatorio, pero van a competir y van a convivir con otros materiales.

P. Y veremos edificios con etiquetas como los coches. ¿Se pagará más IBI en función de la etiqueta?

R. Esperemos que no. Debería ser al contrario, que los edificios más sostenibles tuvieran una reducción de los impuestos. Quien más contamine que pague más. Nosotros fuimos de los primeros en hacer edificios de calificación A cuando no había ningún tipo de bonificación y sigue sin haberla. ¿Por qué yo implemento edificios clase A o construyo edificios más eficientes cuando el de enfrente está haciendo una clase C y lo está vendiendo al mismo precio que yo?, ¿por qué no tengo ningún tipo de beneficio en las licencias o en el IBI, en lo que sea?

Saludos.

Cadavre Exquis

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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Otoño 2022
« Respuesta #2194 en: Noviembre 24, 2022, 22:25:08 pm »
Citar
Harvard Paper To Central Banks: Buy Bitcoin
Posted by msmash on Thursday November 24, 2022 @09:00AM from the how-about-that dept.

A new working paper by Matthew Ferranti -- a fifth-year PhD candidate in Harvard's economics department and advisee of Ken Rogoff, a former economist at the IMF and the Federal Reserve Board of Governors who is now a Harvard professor -- has caused a minor splash. From a report:
Citar
In it, Ferranti argues that it makes sense for many central banks to hold a small amount of Bitcoin under normal circumstances, and much more Bitcoin if they face sanctions risks, though his analysis finds gold is a more useful sanctions hedge. DFD caught up with Ferranti at Harvard's Cabot Science Library to discuss the working paper, which has not been peer-reviewed since its initial publication online late last month.

What are the implications of your findings?
You can read op-eds, for example in the Wall Street Journal, where people say, "We overused sanctions. It's going to come back to bite us because people are not going to want to use dollars." But the contribution of my paper is to put a number on that and say, "Okay, how big of a deal is this really? How much should we be concerned about it?" The numbers that come out of it are that yeah, it is a concern. It's not just you change your Treasury bonds by 1 percent or something. It's a lot bigger than that.

Rather than hedging sanctions risk with Bitcoin, shouldn't governments just avoid doing bad things?
There's not just one thing that gets you added to the U.S. sanctions list. If the only thing that could get you sanctioned, for example, was to invade another country, then most countries, as long as they don't plan to invade their neighbors, probably don't need to care about this at all, and so my research becomes less relevant. But it's kind of a nebulous thing. That might make countries pause and think about, "How reliable is the U.S?" The paper doesn't say anything about whether applying sanctions is a good or bad thing. There's a huge literature on how effective sanctions are. And I think the number that comes out of that is like a third of the time they work. Of course, they can have unintended consequences, like hurting the population of the country that you're sanctioning.

So why would a central bank bother with Bitcoin?
They're not correlated. They both sort of jump around, so there's diversification benefit to having both. And if you can't get enough gold to hedge your sanctions risk adequately -- think about a country that has very poor infrastructure, doesn't have the capability to store large amounts of gold, or countries whose reserves are so large that they simply cannot buy enough gold. Places like Singapore and China. You can't just turn around and buy $100 billion of gold.
Saludos.
« última modificación: Noviembre 25, 2022, 08:49:03 am por Cadavre Exquis »

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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Otoño 2022
« Respuesta #2195 en: Noviembre 24, 2022, 22:49:04 pm »
Buenas, pues yo para cambiar un poco el ánimo, voy a optar por una visión no tan pesimista, casi diría que optimista.

Como han posteado unos post más arriba, tenemos un sistema de generación electrico mucho más autosuficiente y mucho más renovable que nuestro vecinos Europeos. Tenemos mejor oreografía para explotar el viento, hidroelétrica y mayor radiación solar (lo que encima, nos coloca en mejor posición de cara a futuro).

Con un poco de suerte, es posible que una parte de la industria Europea pueda trasladar algunas fábricas aquí aprovechando el futuro precio de la energía.

https://www.energias-renovables.com/entrevistas/a-el-salto-de-potencia-instalada-en-20220727
Aquí se habla de que ya se está empezando a implantar termosolar en industria para procesos de secado, pasteurización, escalado, teñido, blanqueado ... diferentes ramas industriales (y sólo está empezando).

También somos autosuficientes en productos cárnicos, en fruta y hortalizas. Nos queda darle una revolución a aprovechar infinítamente mejor los recursos hídricos.
https://www.farodevigo.es/comarcas/2022/11/19/couso-pone-marcha-plan-pionero-78767987.html
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Couso pone en marcha un plan pionero que guarda agua para futuras sequías
Consiste en crear surcos que favorecen la filtración de la lluvia a los manantiales y evitan escorrentías a los ríos y al mar
Se completa con plantaciones que retengan la humedad

Ya que estamos en plan metáforas hídricas, un poco de realidad

Derby

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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Otoño 2022
« Respuesta #2196 en: Noviembre 25, 2022, 08:20:47 am »
https://www.vozpopuli.com/economia_y_finanzas/pinchazo-pacto-hipotecas-banca-descarta-traspaso-masivo-variables-fijas.html

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Pinchazo del pacto de hipotecas: la banca descarta un traspaso masivo de variables a fijas

Se eliminará la comisión durante 2023, pero los préstamos con un interés permanente se han encarecido al 3%, en el nivel actual del euribor. Además, el BCE se prepara para enfriar la subida del precio del dinero para evitar una recesión severa.

Una de las medidas estrella del pacto precipitado sobre hipotecas puede quedar descafeinada. El Gobierno empujó a los bancos a un acuerdo para aliviar la cuota hipotecaria, en el que se elimina para todos los hipotecados la comisión que se aplica por el traspaso de un tipo variable a un interés fijo. Pero los bancos descartan que vaya a provocar una avalancha de peticiones para cambiar la tipología del préstamo, según distintas fuentes financieras consultadas por Vozpópuli.

Los equipos internos de las entidades detectan apetito entre los clientes, pero no esperan que la supresión de la comisión sea un claro incentivo en el contexto de mercado actual. La principal razón, señalan fuentes próximas a los grandes bancos, se debe a que la banca ya ha encarecido el interés de las hipotecas a tipo fijo por el cambio de rumbo del Banco Central Europeo (BCE) y hace poco atractivos estos préstamos.

Las subidas del precio del dinero hasta el 2% en Europa han llevado a las entidades a encarecer el precio del catálogo de los préstamos con un interés perpetuo y ya quedan pocas ofertas con un tipo fijo de menos del 3%, justo en el nivel en el que se mueve actualmente el euribor.

"Los bancos se han apresurado a subir el precio de las hipotecas a tipo fijo del entorno del 1% al 3% en pocos meses. Y ya no son tan atractivas", explica un alto directivo de una de las principales consultoras financieras. En la era de tipos negativos, desde 2014, las entidades se aferraron a las hipotecas con intereses permanentes para cubrirse del hundimiento del euribor por debajo del 0%.

Pero hay otra razón de peso. En los equipos internos de los bancos se empieza a descontar que el BCE echará el freno en las fuertes subidas de tipos. Desde el verano ha encarecido el precio del dinero en tres ocasiones (una de 0,5 puntos en julio, otra de 0,75 puntos en septiembre y otra igual en octubre) para atajar la inflación.

Y el banco central ya se plantea enfriar el ritmo de las subidas por el riesgo de una recesión económica severa, como se desprenden de las actas publicadas ayer de la última reunión de octubre.

"Se suspende durante un año el cobro de las compensaciones y comisiones para los préstamos a tipo variable por amortización anticipada o paso a tipo fijo, lo que ha de suponer un incentivo adicional en los meses venideros para los deudores al valorar el repago anticipado de su deuda o el cambio de su préstamo hipotecario por subrogación de acreedor", justifica el Gobierno en el real decreto sobre las ayudas a los hipotecados vulnerables o en riesgo de serlos.

Renegociaciones más caras

Antes del pacto hipotecario, los bancos han disparado el coste de cambiar las condiciones de las hipotecas. En plena discusión con el Gobierno para proteger del rally del euribor y de la crisis de precios a los hipotecados más vulnerables, las entidades encarecieron casi un 40% el precio de las renegociaciones de los préstamos para adquirir viviendas.

El tipo medio de interés aplicado a los clientes para modificar las condiciones pactadas subió al 2,15% desde el 1,56% de hace un año, según los últimos datos disponibles del Banco de España, correspondientes a septiembre. De esta forma, se desincentivaba el traspaso de hipotecas variables a tipo fijo para cubrirse del meteórico ascenso del euribor.

La banca se está sumando a regañadientes al pacto hipotecario para evitar un impacto en su reputación. Los equipos de riesgos de algunas entidades aún estudian los detalles del texto definitivo, que no ha quedado cerrado definitivamente. CaixaBank ha sido la primera entidad en anunciar que se adherirá a los dos códigos de buenas prácticas para aliviar la cuota hipotecaria de clientes vulnerables o en riesgo.
“Everything can be taken from a man but one thing: the last of the human freedoms — to choose one’s attitude in any given set of circumstances, to choose one’s own way.”— Viktor E. Frankl
https://www.hks.harvard.edu/more/policycast/happiness-age-grievance-and-fear

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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Otoño 2022
« Respuesta #2197 en: Noviembre 25, 2022, 08:33:57 am »
Living on thin air...

https://www.ft.com/content/64e11ce1-c0c7-4663-a46c-2bd33ac1cbc6

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Bahamas reels from FTX collapse: ‘Crypto was going to be our way out’

Country’s credibility has been shattered as a jurisdiction that properly monitors digital asset businesses

Sam Bankman-Fried chose a slice of prime Bahamas real estate to build the new headquarters of his fast-growing cryptocurrency exchange FTX, posing with a shovel alongside the Caribbean country’s prime minister in a shared embrace of the huge potential for digital assets.

Just seven months later, FTX’s spectacular collapse has sent shockwaves through an industry that promised to revolutionise finance, and shattered the credibility of the Bahamas — which put the crypto boom at the heart of its economic strategy — as a jurisdiction that properly monitors digital asset businesses.

“Crypto was going to be our way out. We could interact with the global economy in a way we couldn’t before,” said Stefen Deleveaux, of the Caribbean Blockchain Alliance, from a seafront restaurant on the island group’s north coast.

“A huge part of my work has been destroyed — and that’s because of Sam Bankman-Fried.”

The collapse of FTX, once valued at $32bn, has left venture capital firms including Sequoia Capital nursing big losses, along with potentially more than 1mn creditors. Many are ordinary investors, lured in by the opportunity to make a quick profit. The coastal site that was to be FTX’s HQ now lies abandoned, strewn with rubble and overgrown hedges.

(...)
“Everything can be taken from a man but one thing: the last of the human freedoms — to choose one’s attitude in any given set of circumstances, to choose one’s own way.”— Viktor E. Frankl
https://www.hks.harvard.edu/more/policycast/happiness-age-grievance-and-fear

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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Otoño 2022
« Respuesta #2198 en: Noviembre 25, 2022, 10:43:22 am »
https://www.businessinsider.es/mapa-jovenes-no-pueden-alquilar-ningun-barrio-madrid-barcelona-1157041
Esto sí que me quema. ¿Cómo que "los jóvenes"?

Nadie con unos ingresos modestos puede, que serán la mayoría de ciudadanos en España. ¿Qué jovenes ni qué niño muerto? Y quien puede normalmente es porque son una pareja con dos salarios, dedicando uno entero (o la mayor parte) sólo a la vivienda.

Las parejas de sueldos dobles. Una nueva clase social que se ha formado en España,  y que hace 40 años no existía. Son los que están acaparando "activos" inmobiliarios por la alta capacidad de gasto y acceso a la financiación. Por separado no llegarían ni a piso compartido en Mostoles,  como les dice el ínclito Bernardos,  pero que los dos juntos pasan a ser Marqueses de Valdebebas o del ensanche de carabanchel. La nueva clase social codiciada por partidos políticos y inmobiliarias.
« última modificación: Noviembre 25, 2022, 10:45:23 am por AbiertoPorDemolicion »
Ceterum censeo Mierdridem esse delendam

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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Otoño 2022
« Respuesta #2199 en: Noviembre 25, 2022, 10:53:35 am »
Citar
P. ¿Es partidario de avales estatales a los jóvenes, por ejemplo, para comprar casa?

R. Siempre lo he sido. De hecho, nosotros empezamos a hablar del help to buy —ayuda para comprar del Reino Unido— en su momento. Entiendo que son figuras que han funcionado en otros países. ¿Por qué no lo van a hacer aquí en España?

:roto2:

"Sus" lo dije: el precio del banano no se toca. Hasta que no queden más narices.


https://www.businessinsider.es/mapa-jovenes-no-pueden-alquilar-ningun-barrio-madrid-barcelona-1157041
Esto sí que me quema. ¿Cómo que "los jóvenes"?

Nadie con unos ingresos modestos puede, que serán la mayoría de ciudadanos en España. ¿Qué jovenes ni qué niño muerto? Y quien puede normalmente es porque son una pareja con dos salarios, dedicando uno entero (o la mayor parte) sólo a la vivienda.

Las parejas de sueldos dobles. Una nueva clase social que se ha formado en España,  y que hace 40 años no existía. Son los que están acaparando "activos" inmobiliarios por la alta capacidad de gasto y acceso a la financiación. Por separado no llegarían ni a piso compartido en Mostoles,  como les dice el ínclito Bernardos,  pero que los dos juntos pasan a ser Marqueses de Valdebebas o del ensanche de carabanchel. La nueva clase social codiciada por partidos políticos y inmobiliarias.

Pues como lo del coliving que comentábamos aquí hace poco. Llevamos años en los que siempre se codicia a quien tiene dinerito para gastar. Eso sí, sin rebajar un céntimo.

Hace años que en Barcelona se puso de moda ir a por empleados de tecnológicas. Extranjeros, claro, que los nacionales jugamos en una división inferior. Durante la pandemia los teletrabajadores estaban en boca de todos. Y ahora, los del artículo del coliving. En la foto los figurantes salían como tenían que salir, jóvenes con ropa informal, las chanclas que no falten, pero todos "arreglados".

Y es siempre la misma filfa. Los propietarios se creen que esos trabajadores son como el currito común que vive en la ciudad porque no tiene otra -su trabajo se tiene que hacer en presencial- y traga con lo que hay porque no queda otra.

Y no, oiga. El trabajador "premium" no es g... . Siempre hay cándidos y garbanzos negros, pero hasta el que tiene todos los brazos tatuados suele rondar ya los 30 o más. Y a esas edades uno no se mete en un piso de mierda sin iluminación. Y aún menos se mete a compartir con desconocidos. De toda la vida uno hace eso cuando recién está desplazado, y o se va a quedar poco tiempo, o es la vivienda puente antes de asentarse en algo definitivo.


Pero vamos, que el cuento siempre es el mismo, buscar a quien colocar el "hactibo". No se enteran de que el inquilino "premium" no sólo tiene más dinerito en el bolsillo. También tiene más oferta de todo. Y, muy importante, si está entrenado con los jefecillos listos y no le duele dimitir si le tocan la moral, igualmente está entrenado para plantarle cara a los caseros listillos. Así han salido algunas noticias de "no quiero teletrabajadores". Con dos pelotas: del inquilino "premium" quieren su pasta, pero no que sepa más de leyes, ni que tenga capacidad para largarse de un día para otro.

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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Otoño 2022
« Respuesta #2200 en: Noviembre 25, 2022, 14:12:22 pm »
https://www.vozpopuli.com/economia_y_finanzas/pinchazo-pacto-hipotecas-banca-descarta-traspaso-masivo-variables-fijas.html

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Pinchazo del pacto de hipotecas: la banca descarta un traspaso masivo de variables a fijas

Se eliminará la comisión durante 2023, pero los préstamos con un interés permanente se han encarecido al 3%, en el nivel actual del euribor. Además, el BCE se prepara para enfriar la subida del precio del dinero para evitar una recesión severa.

Una de las medidas estrella del pacto precipitado sobre hipotecas puede quedar descafeinada. El Gobierno empujó a los bancos a un acuerdo para aliviar la cuota hipotecaria, en el que se elimina para todos los hipotecados la comisión que se aplica por el traspaso de un tipo variable a un interés fijo. Pero los bancos descartan que vaya a provocar una avalancha de peticiones para cambiar la tipología del préstamo, según distintas fuentes financieras consultadas por Vozpópuli.

Los equipos internos de las entidades detectan apetito entre los clientes, pero no esperan que la supresión de la comisión sea un claro incentivo en el contexto de mercado actual. La principal razón, señalan fuentes próximas a los grandes bancos, se debe a que la banca ya ha encarecido el interés de las hipotecas a tipo fijo por el cambio de rumbo del Banco Central Europeo (BCE) y hace poco atractivos estos préstamos.

Las subidas del precio del dinero hasta el 2% en Europa han llevado a las entidades a encarecer el precio del catálogo de los préstamos con un interés perpetuo y ya quedan pocas ofertas con un tipo fijo de menos del 3%, justo en el nivel en el que se mueve actualmente el euribor.

"Los bancos se han apresurado a subir el precio de las hipotecas a tipo fijo del entorno del 1% al 3% en pocos meses. Y ya no son tan atractivas", explica un alto directivo de una de las principales consultoras financieras. En la era de tipos negativos, desde 2014, las entidades se aferraron a las hipotecas con intereses permanentes para cubrirse del hundimiento del euribor por debajo del 0%.

Pero hay otra razón de peso. En los equipos internos de los bancos se empieza a descontar que el BCE echará el freno en las fuertes subidas de tipos. Desde el verano ha encarecido el precio del dinero en tres ocasiones (una de 0,5 puntos en julio, otra de 0,75 puntos en septiembre y otra igual en octubre) para atajar la inflación.

Y el banco central ya se plantea enfriar el ritmo de las subidas por el riesgo de una recesión económica severa, como se desprenden de las actas publicadas ayer de la última reunión de octubre.

"Se suspende durante un año el cobro de las compensaciones y comisiones para los préstamos a tipo variable por amortización anticipada o paso a tipo fijo, lo que ha de suponer un incentivo adicional en los meses venideros para los deudores al valorar el repago anticipado de su deuda o el cambio de su préstamo hipotecario por subrogación de acreedor", justifica el Gobierno en el real decreto sobre las ayudas a los hipotecados vulnerables o en riesgo de serlos.

Renegociaciones más caras

Antes del pacto hipotecario, los bancos han disparado el coste de cambiar las condiciones de las hipotecas. En plena discusión con el Gobierno para proteger del rally del euribor y de la crisis de precios a los hipotecados más vulnerables, las entidades encarecieron casi un 40% el precio de las renegociaciones de los préstamos para adquirir viviendas.

El tipo medio de interés aplicado a los clientes para modificar las condiciones pactadas subió al 2,15% desde el 1,56% de hace un año, según los últimos datos disponibles del Banco de España, correspondientes a septiembre. De esta forma, se desincentivaba el traspaso de hipotecas variables a tipo fijo para cubrirse del meteórico ascenso del euribor.

La banca se está sumando a regañadientes al pacto hipotecario para evitar un impacto en su reputación. Los equipos de riesgos de algunas entidades aún estudian los detalles del texto definitivo, que no ha quedado cerrado definitivamente. CaixaBank ha sido la primera entidad en anunciar que se adherirá a los dos códigos de buenas prácticas para aliviar la cuota hipotecaria de clientes vulnerables o en riesgo.

Y esto no es nada.

A veces se nos olvida de las cosas que pasaron en la burbuja anterior, y creemos que sus consecuencias son temas cerrados; pero es que solo han pasado 15 años, y eso es solo la mitad de la vida promedio de aquellas hipotecas.

¿Se acuerdan de las "hipotecas crecientes"? Una gracieta que se les ocurrió a algunos para entrampar pepitos que no llegaban ni a la cuota mínima, por montos extravagantes. En el texto, un par de casos sangrantes (más apropiadamente hemorrágicos).

En B.I. han abierto un hilo a raíz de este artículo, que no tiene desperdicio. Gente que había logrado aguantar los años más duros están ahora mucho peor que en aquél momento:

Citar

Familias con hipoteca creciente piden su rescate: "Nos vamos a la ruina"


La abrupta subida del Euribor, que ha trepado más de dos puntos en medio año, no afectará por igual a todas las hipotecas a tipo de interés variable. El incremento será mucho mayor para los consumidores con una hipoteca creciente, un tipo de producto financiero en el que las cuotas aumentan en cada revisión en un determinado porcentaje -de entre el 1,5% y el 3%- y que, además, suelen estar referenciadas al Euribor más un diferencial.

Se trata de préstamos que se comercializaron sobre todo al final de la burbuja inmobiliaria de principios del milenio, coincidiendo en un momento en el que el precio de la vivienda estaba por las nubes y las cuotas de las hipotecas comenzaron a ser inasequibles para muchos consumidores. “Se ofrecieron todo tipo de alternativas para poder asumir el pago que fueron perjudiciales para el consumidor”, recuerda Antonio Luis Gallardo, responsable de estudios de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin).

Y una de estas fórmulas fue la hipoteca creciente (también llamada hipoteca geométrica o montaña). No hay cifras oficiales de cuántas hipotecas vivas se formalizaron con este sistema de amortización de capital, pero se calcula que podrían ser miles. “Su beneficio –comenta Gallardo- es que esperas que el poder adquisitivo de quien la suscribe aumente a lo largo de los años y, gracias a eso, el impacto de las cuotas, aunque crezcan, sea menor. Pero si esto no se cumple y, además, confluye en un momento de subida de tipos de interés como el actual, el impacto de la subida del Euribor es muy superior”.



En esta tesitura se encuentra Sandra Fernández, afectada con una grave discapacidad visual, tiene serias dificultades para asumir el pago de la hipoteca creciente que contrató en el 2006. Tras 16 años pagando religiosamente su préstamo hipotecario, teme no poder seguir haciéndolo cuando el próximo mes de mayo le revisen la cuota mensual, que actualmente es de 972 euros. Según consta en la escritura de su hipoteca, para calcular la actualización anual de la cuota debe aplicarse una compleja fórmula matemática, a la que además hay que sumarle el Euribor más un diferencial. “No soy matemática ni tengo estudios superiores ni una formación financiera, por lo que me es imposible averiguar cuánto me subirá la hipoteca”, declara.



En la escritura de la hipoteca de Sandra Fernández aparece la fórmula que la entidad financiera aplica para calcular la hipoteca creciente de Sandra Fernández

Fernández y su marido –Paco- pagaron 280.000 euros por un piso rehabilitado de 62 metros cuadrados ubicado en Santa Coloma de Gramenet (Barcelona). “En ningún momento nos dijeron que la hipoteca sería creciente, solo que era a tipo variable”, asevera. Se dio cuenta de esta particularidad cuando las cuotas seguían aumentando en cada revisión a pesar de la supresión de la cláusula suelo en el 2013 y la bajada del Euribor aquel año.

“La subida de la hipoteca va a ser nuestra ruina económica y la de nuestras familias”, dice con lágrimas en los ojos, al tiempo que explica que le obligaron a suscribir el préstamo con el aval de sus padres y sus suegros. “Nos engañaron, nos dijeron que solo avalarían por el 20% del capital, pero no fue así”, al tiempo que añade que solo acudió al banco el día de la firma -una inmobiliaria hizo de intermediaria- y que el notario llegó tarde.

Fernández tampoco tiene esperanza de poder beneficiarse de las nuevas ayudas para aliviar la carga de los hipotecados porque los ingresos de su unidad familiar son superiores a 29.400 euros, el nuevo tope para poder acogerse al código de buenas prácticas bancarias. El motivo es que ella cobra 790 euros de la baja laboral y su marido, 1.500 euros netos al mes. Unos ingresos con los que, además de pagar una hipoteca que en mayo superará los 1.000 euros, deberá mantener a sus dos hijos –de 8 y 6 años-. Le queda, además, un capital pendiente de 185.000 euros, un importe superior de lo que vale actualmente su vivienda, por lo que vender y liquidar la deuda no resolvería su problema.

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) recomienda en estos casos intentar negociar el cambio a una hipoteca a tipo fijo, pese a que “probablemente les supondrá una recapitalización del crédito”, señala su presidente, Santos González. En la misma línea, desde Asufin apuntan que la contratación de un préstamo hipotecario a tipo fijo –de no más del 3,5%- puede ser una salida para los hogares con hipotecas de cuota creciente. Y en los casos en que haya dificultades para hacer frente a las cuotas aconsejan ampliar el plazo de devolución aunque se paguen más intereses. “Hay que intentar que las cuotas de la hipoteca queden por debajo del 35% de los ingresos totales del hogar”, avisa Gallardo.

El problema que está detectando la asociación, que valora de manera positiva las nuevas medidas de rescate para hipotecas de familias vulnerables, es que las entidades financieras suelen aceptar el cambio a tipo fijo cuando se trata de familias con buenos ingresos. A esto se suma que los consumidores con hipotecas crecientes “tienen un peso muy marginal en el mercado hipotecario, por lo que pasan muchas veces desapercibidos pese a que detrás hay personas con problemas reales”.



Por tal de ganar visibilidad, los consumidores con cuotas crecientes comienzan a organizarse a través de redes sociales. Sandra Fernández ha conseguido unir a través de una página de Facebook a más de 170 personas en una situación similar. Así, ha conocido a José Luis Herrero, de Abrera (Barcelona), que contrató una hipoteca creciente en el año 2007 por valor de 235.000 euros y a quien le subirá la cuota este mes más de un 50% por el efecto del Euribor y la aplicación de un porcentaje -de un 2% anual- que se desprende de una fórmula que él asegura desconocer.

"¿Cambiar de banco la hipoteca? Estoy estudiando varias opciones, pero todo son complicaciones: nadie quiere este tipo de producto", argumenta. Asimismo, a día de hoy su vivienda se ha devaluado desde que la compró, lo cual es otro obstáculo para que otras entidades acepten el cambio ya que el importe del préstamo no puede superar el 80% del precio de la tasación. Tampoco ayuda contar con un solo ingreso familiar -de 33.291 euros brutos-, también superior al umbral para acogerse al código de buenas prácticas.

Óscar Sánchez, de 48 años y vecino de Sabadell, es otro de los consumidores que intenta encontrar una salida a la hipoteca creciente que firmó en el 2006 por un importe de 186.000 euros. "Me faltan 12 años para acabar de pagarla, pero de aquí a seis años mis cuotas serán disparatas. La previsión inicial era que la última fuera de 4.000 euros", lamenta. "Independientemente de que pueda pagarlo o no, esto es un atropello, una trampa, pan para hoy y hambre para mañana".

https://www.lavanguardia.com/economia/20221123/8617630/medidas-hipoteca-creciente-subida-euribor.html

Benzino Napaloni

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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Otoño 2022
« Respuesta #2201 en: Noviembre 25, 2022, 15:28:40 pm »
Buen aporte Mistermaguf.

A pesar de haber pasado tantos años de que tomase conciencia de la burbuja, nunca me había molestado en entender en profundidad toda la letra pequeña de las hipotecas. Es algo que tendré que hacer si algún día paso por el aro.

Pero tampoco hace falta tener mucha cultura financiera para ver que sólo haciendo marranadas era posible meterse en un hipotecón con sueldos bajos. El error de base era el mismo que de los "ninjas": si "nunca baja" no se ve como un gasto sino como un fondo de inversión. A unas malas se vende y se recupera lo puesto.

Pero eso no resistía dos detalles: la subida del Euribor (que ya pasó en 2007, llegó a escalar al 4%), y la pérdida de valor y el inmovilizado negativo.

Lo que dices es cierto, irónicamente los peores años de los pepitos no fueron los de la crisis oficial, sino los que pasaron entre la subida del Euribor y su bajada a prácticamente cero.


Mientras no se asuma que el precio es el problema y que tiene que bajar, las discusiones serán estériles y estarán a la altura del sexo de los ángeles. Pero con la de dinero que hay ahí metido (no hemos mejorado gran cosa desde el Gran Apalancamiento), aún hay resistencia máxima por el dolor que provocaría.

patxarana

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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Otoño 2022
« Respuesta #2202 en: Noviembre 25, 2022, 18:42:49 pm »
https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/2022-11-24/transportes-web-100-000-pisos-publicos-alquiler_3528933/

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Transportes creará una web con los 100.000 pisos públicos prometidos antes de acabar el año

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana empieza a dar forma a su plan estrella de sacar al mercado una cartera formada por 100.000 viviendas públicas en alquiler. Por una parte, antes de acabar el año lanzará un web donde se podrá conocer el detalle de las ubicaciones proyectadas y el número de viviendas previstas, además de la vía a través de la cual se sacarán al mercado (acuerdos con Sareb, bancos, nuevas viviendas de colaboración público-privada etc.)

Por otra parte, el convenio suscrito entre el Ministerio y la empresa pública de suelo Sepes permitirá empezar promover 17.319 viviendas en los próximos cuatros años. En una primera fase, dotada con una inversión de 1.100 millones, se desarrollarán 14.993 viviendas, que estarán entre 2025 y 2027, y que se repartirán en ocho actuaciones en Ibiza, Palma de Mallorca, Menorca, Valencia, Málaga, Sevilla, y Madrid.(...)

Con todas las reservas... creo que este es el camino correcto.

Además:
 - 100000 viviendas ya empiezan a ser números razonables. Insuficientes, por supuesto, pero al menos no es un número ridículo como otras veces.
 - Cesión de suelo público: me encanta. La metáfora del ADIF de la vivienda es una idea muy fuerte que todo el mundo puede entender:
    • ADIF pone la infraestructura (el suelo), que es pública y se cede en concesión a cambio de una tarifa.
    • Los operadores (promotores) público-privados proporcionan el servicio (la vivienda en alquiler) y pagan las tarifas por el uso de la infraestructura (el suelo).

Esto, unido a una subida del IBI en zonas "tensionadas" y una bajada de Sociedades e IRPF, sería lo más parecido a una solución realista al problema de la vivienda.

A ver en qué queda...

Derby

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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Otoño 2022
« Respuesta #2203 en: Noviembre 25, 2022, 19:05:00 pm »
https://www.ft.com/content/f7ff561e-82e3-46a8-aee0-a1fbfe513c29

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Chinese lenders to pump $162bn of credit into property developers

Traigo los comentarios de Michael Pettis porque me parecen muy acertados:

https://twitter.com/michaelxpettis/status/1596124141396328451

Citar
@michaelxpettis
5/6 Instead of trying to reverse the contraction in the property sector, China would be much better off if Beijing instead implemented policies that aggressively accommodated and countered the inevitable (and necessary) contraction in the property sector.

https://twitter.com/michaelxpettis/status/1596124144210518018

Citar
@michaelxpettis
6/6 Instead of backing away from rebalancing, in other words, China's best hope over the medium term is to accelerate it, which means among other things a much smaller property sector and much lower property prices.
“Everything can be taken from a man but one thing: the last of the human freedoms — to choose one’s attitude in any given set of circumstances, to choose one’s own way.”— Viktor E. Frankl
https://www.hks.harvard.edu/more/policycast/happiness-age-grievance-and-fear

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Re: Tema: PPCC-Pisitófilos Creditófagos-Otoño 2022
« Respuesta #2204 en: Noviembre 25, 2022, 19:12:28 pm »
https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/2022-11-24/transportes-web-100-000-pisos-publicos-alquiler_3528933/

Citar
Transportes creará una web con los 100.000 pisos públicos prometidos antes de acabar el año

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana empieza a dar forma a su plan estrella de sacar al mercado una cartera formada por 100.000 viviendas públicas en alquiler. Por una parte, antes de acabar el año lanzará un web donde se podrá conocer el detalle de las ubicaciones proyectadas y el número de viviendas previstas, además de la vía a través de la cual se sacarán al mercado (acuerdos con Sareb, bancos, nuevas viviendas de colaboración público-privada etc.)

Por otra parte, el convenio suscrito entre el Ministerio y la empresa pública de suelo Sepes permitirá empezar promover 17.319 viviendas en los próximos cuatros años. En una primera fase, dotada con una inversión de 1.100 millones, se desarrollarán 14.993 viviendas, que estarán entre 2025 y 2027, y que se repartirán en ocho actuaciones en Ibiza, Palma de Mallorca, Menorca, Valencia, Málaga, Sevilla, y Madrid.(...)

Con todas las reservas... creo que este es el camino correcto.

Además:
 - 100000 viviendas ya empiezan a ser números razonables. Insuficientes, por supuesto, pero al menos no es un número ridículo como otras veces.
 - Cesión de suelo público: me encanta. La metáfora del ADIF de la vivienda es una idea muy fuerte que todo el mundo puede entender:
    • ADIF pone la infraestructura (el suelo), que es pública y se cede en concesión a cambio de una tarifa.
    • Los operadores (promotores) público-privados proporcionan el servicio (la vivienda en alquiler) y pagan las tarifas por el uso de la infraestructura (el suelo).

Esto, unido a una subida del IBI en zonas "tensionadas" y una bajada de Sociedades e IRPF, sería lo más parecido a una solución realista al problema de la vivienda.

A ver en qué queda...

Con todas las reservas....todos esos pisos terminarán en bancos malos, congeladores inmobiliarios, fondos "buitres" domiciliados en Luxemburgo pero con apellidos españoles. La n-esima crisis inmobiliaria de la historia de España.

(la clase media propietaria no lo permitirá. No van a ceder ni un milímetro de todo lo que tienen ganado, que es mucho)

si fuera tan fácil como eso,  ya se habría hecho hace tiempo.
« última modificación: Noviembre 25, 2022, 19:16:34 pm por AbiertoPorDemolicion »
Ceterum censeo Mierdridem esse delendam

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