Re: Tema: PPCC - Pisitófilos Creditófagos - Primavera 2023

[Cadavre Exquis]

https://www.elcorreo.com/sociedad/euskadi-baja-primera-vez-14000-nacimientos-ano-20230508124216-nt.html

Saludos.

P.D. Esta seguramente debería ir en el hilo Invierno demográfico, pero el hecho de que ocupe la portada y las dos primeras páginas de un diario, aunque sea local, creo que es relevante.

[Derby]

https://www.axios.com/newsletters/axios-markets-47c29941-4912-4efe-bcdd-9563179888e4.html

1 big thing: The Fed’s watching commercial real estate

Trouble in the commercial real estate sector — including office buildings across the country that stand largely unoccupied — is a possible risk to the U.S. financial system, Axios' Courtenay Brown writes.

That's one takeaway from a new report by the Federal Reserve that offers a twice-yearly assessment of what the central bank sees as its biggest concerns.

Why it matters: A huge shift in where white-collar staff decides to work is rippling through the commercial real estate market, with warnings that sharp drops in property valuations will follow as office space demand slumps.

That could spell trouble for the already battered financial sector, with uncertainty about the ultimate effect on the economy.

What they're saying: "[T]he magnitude of a correction in property values could be sizable and therefore lead to credit losses" for holders of commercial real estate debt, officials write in the "Financial Stability Report," released yesterday.

The Fed also said that the sharp jump in borrowing costs over the past year increases the risk that commercial mortgage borrowers won't be able to refinance their loans as they come due.

The intrigue: Worries about the sector prompted officials to more closely monitor the performance of commercial real estate loans, a disclosure made public in the report — which, unlike the last report, features a special section on commercial real estate-related risks.

The Fed's bank supervisors — those charged with day-to-day oversight of lenders — also have "expanded examination procedures" for banks with "significant" exposure to commercial real estate.

Details: Mortgages for non-farm, non-residential commercial real estate — which includes offices — are a small slice of total assets held by banks, according to the Fed. But those mortgages represent one-fifth of total assets for the smallest banks (with some of those firms, of course, having more exposure than others).

What to watch: The Fed's quarterly survey of loan officers, released yesterday, suggests that banks are more wary than they have been in years about extending credit for commercial real estate projects — a shift that has accelerated since early 2022.

*Loan standards are now nearly the tightest since at least the 2008 global financial crisis — outmatched only during the onset of the pandemic.

*Demand for these loans, meanwhile, has collapsed: the share of banks reporting stronger demand fell to the lowest on record.

The bottom line: In a survey that accompanied the Fed's stability report, commercial real estate was mentioned by some market participants as a "possible trigger for systemic risk" — making the list of top-cited concerns, alongside inflation, banking sector stress and the debt limit.

https://www.federalreserve.gov/publications/financial-stability-report.htm

[Derby]

https://www.elconfidencial.com/empresas/2023-05-10/santander-paraliza-venta-inmobiliaria-italiano-dovalue_3622936/

Santander paraliza la venta de su inmobiliaria al grupo italiano DoValue

Las conversaciones se estancan tras meses de negociaciones. Ambos grupos se centran ahora en la renovación del contrato de gestión de la antigua Altamira

Banco Santander enfría una de las grandes operaciones del momento. La entidad presidida por Ana Botín ha frenado la posible venta de su inmobiliaria Diglo al grupo italiano DoValue, según fuentes financieras consultadas por este medio. Esta firma es socia de Santander en la antigua Altamira (el 85% del capital es de los italianos y un 15%, de los españoles), lo que le llevó hace meses a plantear la posibilidad de ampliar su alianza con Diglo. Desde el banco y el servicer, no hicieron comentarios.

El fin de las conversaciones han coincidido con la salida del CEO de DoValue en Italia, Andrea Mangoni, fichado por los Benetton. Esta posible operación corporativa se ha producido en paralelo con la renegociación del contrato de gestión de activos que tienen Santander y la antigua Altamira, que vence en 2025. El banco quiere rebajar las tarifas de DoValue a cambio de una ampliación del contrato, como ha hecho con Intrum y la antigua Aktua. Dentro de este contexto, la posible venta de Diglo se veía como un aliciente para llegar a un acuerdo.

Las fuentes consultadas ven muy complicado que Santander y DoValue retomen la operación de Diglo. Aun así, ninguna de las partes lo descarta al 100%, al menos mientras se renegocie el contrato de la antigua Altamira.

El grupo italiano tiene como principales accionistas al grupo japonés Softbank y a los fondos Sankaty y Jupiter. Su mayor cliente (y antiguo accionista) es Fortress. Gestiona 120.000 millones de activos a nivel mundial, de los que un 10% (12.000 millones) está en España, una cifra que ha caído tras la pérdida del contrato que tenía con Sareb el año pasado.

Negociación determinante

De estos 12.000 millones, unos 8.000 millones forman parte del contrato con Santander, y Diglo podría aportar otros 5.000 millones. De ahí la importancia de estas negociaciones para DoValue, en un momento de reconversión en el sector de los servicers y de posibles fusiones. Esta firma está intentando virar el negocio para el negocio de pymes, en el que lidera la potencial creación de un banco malo de pequeñas empresas junto a Santander, BBVA, CaixaBank y Banco Sabadell, como adelantó este medio.

Tras la paralización de las conversaciones con DoValue, Santander de momento no ha sacado al mercado Diglo para otros potenciales interesados, entre los que figuran grandes plataformas como Servihabitat (de Lone Star y CaixaBank), Hipoges (de KKR) y Solvia/Aktua (de Intrum) o el nuevo competidor del sector, el fondo Pollen Street, que ha adquirido recientemente Finsolutia.

Diglo cuenta con 150 empleados actualmente y un valor en libros en el balance de Santander de 19 millones, según sus cuentas del año pasado. Esta firma aglutina activos del antiguo Banco Popular que inicialmente formaban parte de Aliseda, y que el banco recuperó a comienzos del año pasado.

La entidad presidida por Botín está en un proceso de redefinición de sus participaciones en servicers de cara a racionalizar costes y estar preparada ante una posible oleada de créditos morosos. La entidad cuenta con el 15% en DoValue, el 49% en Aliseda, el 15% en Aktua y el 100% en Diglo. Estas participaciones se controlan desde Deva Capital, que junto a la gestión de impagados también invierte en la compra de créditos en otros mercados.

[Benzino Napaloni]

P.D. Esta seguramente debería ir en el hilo Invierno demográfico, pero el hecho de que ocupe la portada y las dos primeras páginas de un diario, aunque sea local, creo que es relevante.

Siempre se puede conservar como referencia, el otro hilo tiene menos tráfico y es más fácil de manejar para un tema tan específico.

Es evidente que el proceso de tensado de la cuerda continúa. Invierno demográfico, el rentismo echado al monte, los grandes tratando de vender... De todos modos sobre el tema concreto del ladrillo sólo espero una posible vía de un "sudden and sharp". El "mariquita el último" sólo ocurre cuando desaparecen del todo las perspectivas de mantener la burbuja. "Vende antes de que sea tarde".

Pero los antecedentes son los que son. En la crisis el ladrillo eligió HODL y no cambió de idea. Hasta que tres años más tarde llegó el "whatever it takes" de Draghi / Droghi. Y eso que durante ese tiempo hubo bajadas forzadas y no estaban claras las perspectivas de rescate. Esta vez tendría que haber un movimiento claro (y coordinado) de la banca dejando de prestar, y de las autoridades monetarias anunciando en público que se acabó la fiesta. Y aún así el rentismo tendrá que procesar un largo duelo.

[saturno]

P.D. Esta seguramente debería ir en el hilo Invierno demográfico, pero el hecho de que ocupe la portada y las dos primeras páginas de un diario, aunque sea local, creo que es relevante.

Siempre se puede conservar como referencia, el otro hilo tiene menos tráfico y es más fácil de manejar para un tema tan específico.

No se priven en hacer duplicados en hilos que comparten temáticas. Y el que conteste en un hilo puede limitar los off-topics aparentes en otros hilos, Aparte que todos leemos todos los hilos,

Es como el hiilo de gráficos que con poco esfuezo puede permitir búsquedas aunque sean imagenes.

TE.net se está convirtiendo en una referencia para la transicion. Facilitemos el trabajo,
Organicémonos, también aqui,.

[saturno]

https://www.elconfidencial.com/empresas/2023-05-10/santander-paraliza-venta-inmobiliaria-italiano-dovalue_3622936/

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La entidad presidida por Botín está en un proceso de redefinición de sus participaciones en servicers de cara a racionalizar costes y estar preparada ante una posible oleada de créditos morosos. La entidad cuenta con el 15% en DoValue, el 49% en Aliseda, el 15% en Aktua y el 100% en Diglo. Estas participaciones se controlan desde Deva Capital, que junto a la gestión de impagados también invierte en la compra de créditos en otros mercados..

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Creo que el periodista no se entera de nada. Santander se está probablemente posicionando para el mercado regulado de vivienda a costa de fondos publicos,
La vvda es rentable si estas del lado que regula el serctor,

Ya está empezando la estructuracion del sector y pronto llegará la diferenciacion entre sector regulado y "libre"..
Entre el sector de la vivienda para atender el Trabajo&Empresa y el "sector" de los himbersores como contenedor de impuestos, Son éstos los que van a financiar a los primeros.

Por cierto, en FR Macron estä desmantelando el sector "libre". Debe ser el único Jefe de Estado que no tiene propiedades inmobiliaras. Aunque sea un monigote, se ve bastante bien cómo los CCGG del capitalismo tiran de los hilos. La reforma del sector inmobiliario no se hace en portada de periodicos, porque al ser un bien básico, todos tenemos el cerebro programado para sobrevivir,

Pero fijense en FR, con DE detrás, porque parece que el gob ES toma del modelo regulado,  esperemos que puedan borraR las contradicciones que arrastra. Lo de Suecia va de lo mismo. Van a poder rectificar las contradicciones y replantear el modelo,
Quizás acabemos con una regulacion europea, que haga saltar las diferencias territoriales del modelo regulado, pero las mantegan para el sector "libre", mientras no exista unificación fiscal (de aqui a 2025,

Vamos, que el sector libre va pasar de ser una "reserva de valor" a convertirse en un "reserva fiscal".
¡De donde piensan que van a salir los fondos públicos mientras no tenemos empresas productiva?

Vamos, que Santander y otros saben lo que viene y se posicionan.
Para un banco, una "reserva fiscal" se gestiona igual que una "reserva de valor": creditos, comisiones etc, Es lo mismo y para ellos un negocio y les conviene estar en toda la cadena del negocio,

[neutron_mortgages]

P.D. Esta seguramente debería ir en el hilo Invierno demográfico, pero el hecho de que ocupe la portada y las dos primeras páginas de un diario, aunque sea local, creo que es relevante.

Totalmente relevante. La población total del País Vasco apenas ha variado de 1976 a 2022, pero ahora un 8,3% son inmigrantes.

Sin embargo, los nacimientos son 13.600 frente a 41.000, no llega ni al 40% de los que había entonces.

Va a ser que independizarse con 30,2 años y ser madre con 34,7 no ayuda precisamente. Y lo de que existe precariedad vital, tanto residencial como laboral, pues tampoco, claro, pero es algo que no es de 2022, viene de muy lejos.

Hay cosas que se podrían hacer, pero me da que ni el PPSOE ni el PNV ni nadie con poder político lo tienen entre sus prioridades, por lo que estamos viendo en la subasta preelectoral.

Así que caerá todo, y solo cuando ya no quede nada en pie, solo entonces caerá El Pisito (y no habrá nadie para contemplarlo)

[saturno]

Por cierto, en FR Macron estä desmantelando el sector "libre". Debe ser el único Jefe de Estado que no tiene propiedades inmobiliaras. Aunque sea un monigote, se ve bastante bien cómo los CCGG del capitalismo tiran de los hilos. La reforma del sector inmobiliario no se hace en portada de periodicos, porque al ser un bien básico, todos tenemos el cerebro programado para sobrevivir,

Pero fijense en FR, con DE detrás, porque parece que el gob ES toma del modelo regulado,  esperemos que puedan borraR las contradicciones que arrastra. Lo de Suecia va de lo mismo. Van a poder rectificar las contradicciones y replantear el modelo,
Quizás acabemos con una regulacion europea, que haga saltar las diferencias territoriales del modelo regulado, pero las mantegan para el sector "libre", mientras no exista unificación fiscal (de aqui a 2025,

Aqui tienes la medida similar a la del ICO para FR
https://translate.google.com/translate?sl=auto&tl=es&u=https%3A%2F%2Fwww.bfmtv.com%2Fimmobilier%2Fla-caisse-des-depots-va-engager-3-5-milliards-d-euros-pour-acheter-des-programmes-de-construction_AV-202305090901.html

CDC =Caisse des dépots et consignation

Están todos los pisitófilos contentísimos porque asi se mantendrán los precios 
Pero como el otro periodista, los de BFMTV no se enteran,
Claro que se mantendran los precios de sus pisitos: ¿cómo vamos a reducir semejante materia fiscal !

Me pregunto qué tardaremos de cerrar el periodo de 1920 - 2020 donde el IRPF sobre Trabajo vino a sustituise a la materia inmobiliaria milenaria: el fondo y por extensión la propiedad inmobiliaria

El único motivo de control territorial son las rentas fiscales del fondo desde la creacion de ciudades
¿Visto?

Pues esa es la transicion estructural.. Se va a cerrar la página de las rentas fiscales sobre el Trabajo,

Qué interés tiene un título de propiedad del fondo respecto de un alquiler regulado para toda la vida.
Desde el punto de vista humano y del Capitalismo, ninguno,
Desde el punto de vista politico,tan sólo las rentas fiscales, desde que se inventó el Estado,

Con el paréntesis demencial de los programas de asalariados propietarios de Thatcher y Reagan..
Hay que ser demente para pretender ser asalariado y propietario de un trozo de papel,

El debate no es propietario/inquilino sino SI EL IMPUESTO  DEBE SER PUBLICO O PRIVADO
Esa "renta de alquiler" es realmente un impuesto y el casero "libre" un recaudador de impuestos privados,
Se han hecho revoluciones para poner fin a la concesión privada de la recaudación del impuesto,

La vivienda regulada (capitalista, que realmente tuvo que inventarla para la revolucion industrial) significa que pagas la  renta al Estado, o a empresas con convenio,
Se inventó el Estado para pagar la renta de alquiler, pero la pijada del papel-ladrillo mantuvo viva la clase de recaudadores de impuestos feudales,






Nota: cuando digo "modelo" hablo del "modelo de inspiracion"
El modelo popularcapitalista es una contradicción logica,

[Negrule]

Faltaría más, es todo tan previsible…vamos a seguir leyendo a ver si sus propuestas se diferencian a las que nos pueda proponer el de idealista o Merlín properties, no se, veamos..

El Banco de España avisa de que poner tope a los precios del alquiler puede encarecer la vivienda

El ‘Informe Anual 2022’ analiza la situación de la vivienda y hace referencia a la nueva Ley de Vivienda

MadridEl Banco de España considera que las limitaciones a la subida del precio del alquiler que incluye la nueva Ley de Vivienda pueden generar “efectos adversos” sobre la oferta y elevar su precio en lugar de bajarlo. Así lo recoge el organismo en su ‘Informe Anual 2022’ publicado este miércoles en el que analiza la situación de la vivienda y hace referencia a la nueva ley, que tiene pendiente su tramitación en el Senado.

Explica que se ha reducido el porcentaje de hogares que poseen una vivienda en propiedad, particularmente entre los jóvenes, al tiempo que ha aumentado la demanda de alquiler en esos casos. Los precios del alquiler por encima de los salarios “ha aumentado la proporción de población en riesgo de exclusión social y de hogares con capacidad de gasto restringida en otros bienes y servicios”. A esto se añade que el aumento de los precios del alquiler se produce en un contexto de oferta restringida por el limitado aumento de la vivienda pública para alquiler social y la aparición de usos alternativos de la vivienda residencial como el uso turístico.

Así, el parque de vivienda para alquiler social en España se situaría en torno a las 290.000 viviendas, en las que residirían un 1,6% de los hogares, cifras alejadas de la media europea, que tiene un ratio del 7,5%. Por su parte, las viviendas turísticas han crecido y supondrían un 1,2% del parque total. Si bien, la nueva ley incorpora un aumento del parque público de vivienda para alquiler social y mayores incentivos fiscales para quienes alquilen pisos, “algunas de las medidas incluidas, como el control de rentas, podrían generar efectos indeseados a medio plazo”. La ley incluye la limitación en la actualización del precio del alquiler y la posibilidad de que las comunidades autónomas que lo consideren limiten los precios en zonas tensionadas.

El Banco de España señala que la literatura económica ha documentado que los controles de precios pueden reducir los precios del alquiler a corto plazo en las zonas reguladas, pero generar “efectos adversos” como la reducción del número y la calidad de las viviendas disponibles, cambios en la composición de la oferta e incrementos de precios en segmentos no regulados. Estos efectos serían más relevantes cuando los controles se mantienen durante períodos prolongados de tiempo. En el caso español, el análisis sobre la experiencia reciente de Cataluña “apuntaría a reducciones en los precios medios del alquiler a corto plazo y a ciertos cambios en la composición de la oferta, si bien la aplicación de esta política en un contexto de pandemia dificulta su valoración”.

Además de pedir más oferta pública de alquiler, el Banco de España apela a incrementar la oferta desde el sector privado, dada “la considerable magnitud del desequilibrio actual entre la oferta y la demanda”. También reclama “reforzar la seguridad jurídica efectiva de los propietarios” y “reducir la incertidumbre regulatoria”. De manera complementaria, propone medidas fiscales y regulatorias para incrementar la oferta de alquiler residencial por parte del sector privado profesionalizado con incentivos a empresas condicionados al mantenimiento de una determinada cuantía de alquiler residencial a precios reducidos, o la flexibilización en las áreas tensionadas de la regulación urbanística en el ámbito local que limita y condiciona el uso del suelo. Una vez aprobada la nueva ley, “será fundamental evaluar con rigor” la capacidad para cumplir sus objetivos. “Resulta necesario prestar atención a las señales de aparición de los efectos adversos mencionados, de manera que se adapte la normativa para evitar la materialización de estos riesgos”, añade.

https://cadenaser.com/nacional/2023/05/10/el-banco-de-espana-avisa-de-que-topar-precios-en-el-alquiler-puede-encarecer-la-vivienda-cadena-ser/

[el malo]

https://www.theguardian.com/money/2023/may/09/uk-households-missed-rent-mortgage-payment-which-loans-credit-cards

An estimated 700,000 UK households missed or defaulted on a rent or mortgage payment last month, according to data issued days before another expected rise in the cost of borrowing.

Missed housing payments were “particularly high” among renters, said Which?, the consumer body that issued the figures, affecting one in 20 tenants surveyed.

Mortgage holders’ and private renters’ finances are under more pressure, with the Bank of England widely expected to increase the cost of borrowing for households and businesses on Thursday for a 12th time in succession. Financial markets predict a quarter-point rise to 4.5%. At the same time, average rents have soared to fresh record highs, according to data issued last month by the property website Rightmove.

The Bank of England’s latest interest rates rise to a base rate of 4.25% was yet another blow for the approximately 2.2 million people on a variable rate mortgage.
UK homeowners: tell us about your experience of trying to remortgage your property in 2023
Read more
Overall, an estimated 2 million households missed or defaulted on at least one mortgage, rent, loan, credit card or bill payment in April, according to the latest Which? monthly consumer insight tracker, based on an online poll of about 2,000 people.

It said the 7.3% missed payment rate was in line with the level this time last year but higher than in April 2021 and April 2020.

However, the figure for April this year is lower than that for March, when an estimated 2.5 million households – or 8.8% – missed or defaulted on a payment.

Which? said “a significant number” of people missed mortgage payments last month – 3.1% of the home loan borrowers surveyed – as Bank of England interest rates continue to climb.

Bills – including energy demands and council tax – remained the most common type of missed payment among the population as a whole.

Three-fifths (59%) of those surveyed – equating to an estimated 16.6 million households – reported making at least one “adjustment” in order to cover essential spending last month.

Adjustments include cutting back on essentials, dipping into savings, selling possessions or borrowing. Two years ago the percentage stood at 35%.

Rocio Concha, the Which? director of policy and advocacy, said it was “very worrying” that so many households were missing housing payments, adding: “We’d encourage anyone who’s struggling to seek free debt advice and reach out to their mortgage provider or landlord for help.”

The consumer body has been calling on businesses in essential sectors such as food, energy and telecoms to do more to help customers get a good deal and avoid unnecessary or unfair costs and charges during the cost of living crisis.

700.000 familias que tienen que escoger entre pagar hipoteca/alquiler o comer y pagar calefacción. Ni que decir tiene que los ratios de solvencia a la hora de firmar contratos/hipotecas ni están ni se esperan (si no de qué íbamos a tener estos precios de alquiler).

Leo en foros de caseros que muchos están cabreadísimos porque el inquilino no les paga y el gobierno ya no permite deshaucios con la facilidad de antes, y todos los caseros obviamente lamiéndose las lágrimas unos a otros y echando pestes de los vagos y maleantes que son los inquilinos y los políticos.

Ni un comentario he leído haciendo autocrítica. Ni un atisbo de "igual es que nos hemos pasado con los precios". Todos los comentarios son del tipo.. "yo nunca he tratado mal a un inquilino", "yo nunca me aprovecho de la gente", etc. etc.

Y la próxima reunión del BoE es mañana.

[Asdrúbal el Bello]

Al final todo se reduce a inventar herramientas e instrumentos para trasvasar recursos públicos hacia rentas privadas.

Lo de siempre, vamos. A ver si es que Nietzsche tenía razón con lo del Ewige Wiederkunfts.

[Benzino Napaloni]

700.000 familias que tienen que escoger entre pagar hipoteca/alquiler o comer y pagar calefacción. Ni que decir tiene que los ratios de solvencia a la hora de firmar contratos/hipotecas ni están ni se esperan (si no de qué íbamos a tener estos precios de alquiler).

Leo en foros de caseros que muchos están cabreadísimos porque el inquilino no les paga y el gobierno ya no permite deshaucios con la facilidad de antes, y todos los caseros obviamente lamiéndose las lágrimas unos a otros y echando pestes de los vagos y maleantes que son los inquilinos y los políticos.

Ni un comentario he leído haciendo autocrítica. Ni un atisbo de "igual es que nos hemos pasado con los precios". Todos los comentarios son del tipo.. "yo nunca he tratado mal a un inquilino", "yo nunca me aprovecho de la gente", etc. etc.

Y la próxima reunión del BoE es mañana.

Los más cabreados ya sabes quiénes son, los del "buy to rent". Los mismos que calcularon la hipoteca "para que se pague sola a cuenta del bicho". Con la subida de tipos las cuentas se les han ido al cuerno.

Es el cabreo del que se creyó más listo que nadie y le ha salido mal la jugada. Y lo que nos queda por ver.

"Yo nunca he tratado mal a un inquilino"... pero has tratado de lucrarte a su costa, poniendo el cazo, y sin añadir nada relevante a la cadena de valor.

[patxarana]

Por cierto, en FR Macron estä desmantelando el sector "libre". Debe ser el único Jefe de Estado que no tiene propiedades inmobiliaras. Aunque sea un monigote, se ve bastante bien cómo los CCGG del capitalismo tiran de los hilos. La reforma del sector inmobiliario no se hace en portada de periodicos, porque al ser un bien básico, todos tenemos el cerebro programado para sobrevivir,

Pero fijense en FR, con DE detrás, porque parece que el gob ES toma del modelo regulado,  esperemos que puedan borraR las contradicciones que arrastra. Lo de Suecia va de lo mismo. Van a poder rectificar las contradicciones y replantear el modelo,
Quizás acabemos con una regulacion europea, que haga saltar las diferencias territoriales del modelo regulado, pero las mantegan para el sector "libre", mientras no exista unificación fiscal (de aqui a 2025,

Aqui tienes la medida similar a la del ICO para FR
https://translate.google.com/translate?sl=auto&tl=es&u=https%3A%2F%2Fwww.bfmtv.com%2Fimmobilier%2Fla-caisse-des-depots-va-engager-3-5-milliards-d-euros-pour-acheter-des-programmes-de-construction_AV-202305090901.html

CDC =Caisse des dépots et consignation

Están todos los pisitófilos contentísimos porque asi se mantendrán los precios 
Pero como el otro periodista, los de BFMTV no se enteran,
Claro que se mantendran los precios de sus pisitos: ¿cómo vamos a reducir semejante materia fiscal !

Me pregunto qué tardaremos de cerrar el periodo de 1920 - 2020 donde el IRPF sobre Trabajo vino a sustituise a la materia inmobiliaria milenaria: el fondo y por extensión la propiedad inmobiliaria

El único motivo de control territorial son las rentas fiscales del fondo desde la creacion de ciudades
¿Visto?

Pues esa es la transicion estructural.. Se va a cerrar la página de las rentas fiscales sobre el Trabajo,

Qué interés tiene un título de propiedad del fondo respecto de un alquiler regulado para toda la vida.
Desde el punto de vista humano y del Capitalismo, ninguno,
Desde el punto de vista politico,tan sólo las rentas fiscales, desde que se inventó el Estado,

Con el paréntesis demencial de los programas de asalariados propietarios de Thatcher y Reagan..
Hay que ser demente para pretender ser asalariado y propietario de un trozo de papel,

El debate no es propietario/inquilino sino SI EL IMPUESTO  DEBE SER PUBLICO O PRIVADO
Esa "renta de alquiler" es realmente un impuesto y el casero "libre" un recaudador de impuestos privados,
Se han hecho revoluciones para poner fin a la concesión privada de la recaudación del impuesto,

La vivienda regulada (capitalista, que realmente tuvo que inventarla para la revolucion industrial) significa que pagas la  renta al Estado, o a empresas con convenio,
Se inventó el Estado para pagar la renta de alquiler, pero la pijada del papel-ladrillo mantuvo viva la clase de recaudadores de impuestos feudales,






Nota: cuando digo "modelo" hablo del "modelo de inspiracion"
El modelo popularcapitalista es una contradicción logica,

Saturno: totalmente de acuerdo con lo que dices.

Sin embargo, veo un peligro en ese proceso.

Una vez haces público el actual impuesto privado, tienes dos opciones:
• Perdonarlo, es decir, no cobrarlo, haciendo que la vivienda regulada tenga un precio por debajo del hipotético precio que tendría en el mercado "libre".
• O cobrarlo vía impuestos de la vivienda "libre" y utilizarlo para llenar las arcas públicas.

Entiendo que lo que sugieres es que se va a llegar a una situación mixta, con parte de la vivienda regulada y parte "libre".

Para que ese esquema libere al Trabajo & Empresa del yugo del impuesto privado, o bien la vivienda regulada tiene que acabar siendo un porcentaje alto del total, o bien lo que se recaude de la vivienda libre se debe compensar con una bajada del IRPF. Si tal bajada del IRPF no se diera... solamente se estaría sustituyendo el gasto privado de los rentistas por gasto público.

Que sí, que siempre es mejor que ese gasto sea público que no que lo hagan los rentistas en su propio beneficio, pero ¿realmente hace falta más gasto público? ¿Cuál es la proporción óptima entre gasto público y privado? ¿No hemos sobrepasado ya el punto óptimo?

Dependiendo de cómo se reparta el trozo de bisonte arrebatado a los rentistas, los resultados para la economía y la vida de las personas pueden ser muy distintos.


Enviado desde mi Aquaris X mediante Tapatalk

[Derby]

Faltaría más, es todo tan previsible…vamos a seguir leyendo a ver si sus propuestas se diferencian a las que nos pueda proponer el de idealista o Merlín properties, no se, veamos..

https://amp.elmundo.es/economia/actualidad-economica/2023/05/06/64538db3e4d4d8c91e8b457f.html

Ismael Clemente: "No vamos a invertir en vivienda con la actual regulación improvisada y cambiante"

El consejero delegado de Merlin Properties, la primera inmobiliaria del Ibex, apuesta por España, pero en áreas sin injerencia política. "Las empresas inmobiliarias nos sentimos agredidas"

Ismael Clemente es el consejero delegado y máximo ejecutivo de Merlin Properties, la primera inmobiliaria del Ibex por capitalización. Este licenciado en Derecho y Administración de Empresas por ICADE, con especialización en Finanzas es difícil de etiquetar. Nacido en un pueblo extremeño de 700 habitantes (Valencia de Mombuey, 1970) recibe a este diario solo, sin asesores, y prepara y sirve él mismo un café a los visitantes. Tiene al tiempo más de cinco millones de euros en acciones de la empresa y hace años que podría vivir de las rentas en el sentido más popular. Acaba de recibir amplio respaldo en la junta de accionistas del Banco Santander -pese a que lo quiso destituir hace un año-, BlackRock, Vanguard y demás fondos accionistas. Y cree que las acciones de Merlin cotizan casi a la mitad de lo que valen, así que va a seguir comprando a título personal, porque está convencido de que vendrán tiempos mejores.

PREGUNTA. Hasta que llegue ese futuro ¿Cómo ve la situación del sector inmobiliario español?

RESPUESTA. Es un año al que teníamos más miedo de lo que está sucediendo. Los primeros cuatro meses del año han funcionado muy bien y muy en línea con el final de 2022, aunque empezamos a notar ralentización en la toma de decisiones. Notamos a los clientes que arrastran los pies sobre todo a la hora de decidir sobre expansión de metros cuadrados o a impulsar relocalizaciones de empresas. Creemos que el segundo semestre será algo más duro, sobre todo en oficinas, porque podemos empezar a tener algunas cifras de empleo no tan positivas como en los últimos años.

P. La tasa de paro en España ha repuntado por encima del 13%...

R. El enemigo principal de cualquier sector de provisión de servicios es la destrucción de empleo y la ralentización del crecimiento económico. No digamos ya la recesión, porque todo eso redunda en una menor actividad empresarial y por tanto en menores ocupaciones en oficina, menor capacidad de gasto disponible para las familias en los centros comerciales y en el comercio electrónico, que a su vez va para la logística. Pensamos que habrá una cierta caída en ocupación de oficinas, pero confiamos en que el consumo aguante en los centros comerciales y en la logística. Creo que el tono del año continuará siendo como el de 2022.

P. Pero sus activos valdrán menos por la subida de tipos de interés...

R. Sí, seguirán cayendo en términos nominales, lo que pasa es que una parte significativa de ese impacto queda atenuada por la subida de las rentas que obtenemos como consecuencia de la inflación. Ya el año pasado tuvimos casi 30 millones de euros más de renta respecto al anterior y este año seguramente tendremos otros 20 millones de euros más respecto de 2022.

P. Pero no se ven grandes operaciones inmobiliarias como antes...

R. El mercado para transacciones grandes, el de los inversores institucionales está bastante parado, porque esperan más definición. En el de las pequeñas continúa habiendo bastante tensión derivada de la intervención en el mercado de las family offices, que siguen buscando la compra de activos inmobiliarios como alternativa o como refugio frente a la inflación.

P. ¿Y España cómo está posicionada para atraer capital exterior al sector?

R. Con puntos a favor y en contra. A favor, tenemos el análisis geoestratégico, por la distancia de Rusia y Ucrania. Se considera a España con más soberanía energética que muchos otros países europeos, porque tenemos los gasoductos con el Magreb y no con Rusia. También tenemos cierta facilidad para importar gas natural licuado procedente del otro lado del Atlántico y bastantes plantas regasificadoras. Y luego hay un elemento indudable y es que estamos jugando por primera vez en nuestra historia en el papel que EEUU siempre apostó cuando montó las bases en España y es que sería la retaguardia en un hipotético enfrentamiento con Rusia. En otras palabras, la economía española está lejos del conflicto.

P. ¿Y qué penaliza a España?

R. Su fama de ser un país poco serio en cuanto a la gestión de sus finanzas públicas. Cuando tratas con una agencia de calificación, te encuentras con que por muchos esfuerzos que hagas por hacer que tu compañía sea más sólida financieramente, siempre topas por arriba con el famoso rating soberano que en caso de España es relativamente bajo. Es la parte negativa de ser un compañía española para atraer inversión.

P. Moody's tiene a Merlin en Baa2 con perspectiva positiva desde hace un año y no la sube...

R. A eso me refiero, porque España está en Baa1 y es muy difícil para una empresa española empatar al Estado. Las agencias de rating saben muy bien que si las condiciones crediticias se endurecen, el que siempre establece los precios para el mercado es el Estado y dificulta las condiciones de acceso al mercado al sector privado. Posiblemente nosotros seamos más solventes que el Estado español, pero las agencias no te pueden conceder ese tratamiento porque saben que el Estado español siempre va a tener prioridad en la obtención de fondos del extranjero.

P. Entonces y, aunque sea duro decirlo, ¿a Merlin le perjudica tener la sede en España?

R. La realidad es que muchos de nuestros competidores con peores números que nosotros, tienen mejor rating por ser residentes en otros países europeos.

P. ¿Seguirá entonces tarde o temprano la senda de Ferrovial de trasladar sede?

R. En Merlin no tenemos la menor intención de trasladar nuestra sede social, pero somos conscientes de que tener la sede en España nos perjudica con respecto a nuestros competidores europeos.

P. ¿Se equivoca Ferrovial?

R. Hay que entender que Ferrovial, como Merlin y casi como cualquier gran compañía española, tiene una base de accionistas fundamentalmente internacional, del 80% del capital, porque España es un país con muy poca base inversores. No hay una gran masa de ahorro privado disponible para invertir en el sistema productivo nacional en el capital de las empresas.

P. ¿Cómo argumenta usted que Merlin debe quedarse en España aunque perjudique a un 80% de accionistas extranjeros?

R. Nuestro caso no es el peor de todos, porque nos basta decir que nuestros activos están radicados en España en un 90% y en un 10% en Portugal, y por tanto, tiene poco sentido desplazar la sede social de una compañía cuyos activos están radicados en España o en Portugal. En el caso de otras multinacionales españolas la cosa se complica, porque España es una parte poco significativa de su negocio y podrían tener la tentación de desplazar esa sede para beneficiarse de unas mejores condiciones de financiación o de acceso a otros mercados de capitales. A nosotros cotizar en EEUU no nos añadiría mucho hoy en día. 

P. ¿Está cómodo con la diversificación de Merlin?

R. Sí. Siempre hemos tenido la vocación de ser ibéricos, españoles y portugueses y de generar nuestra diversificación a través de activos, no tanto de geografías. Siempre quisimos ser muy activos para no ser 100% previsibles. Es decir, jugar con los ciclos. Cuando el mercado no me espera en logística, hago logística. Cuando el mercado no me espera en oficinas, hago oficinas para poder anticiparnos. Igual para centros comerciales o, últimamente, los data center. Con ellos sólo estamos al principio, pero van a tener gran importancia en el futuro.

P. ¿Por qué abandonaron el sector de vivienda residencial?

R. Porque en 2018 ya preveíamos que iba a ser un terreno de juego politizado. Decidimos salirnos de ahí y dedicarnos a nuestro sector terciario en cuerpo y alma, que es un sector donde la relación es de privados entre privados y para privados, y eso no requiere ningún tipo de intervención política.

P. Merlin salió de la vivienda en septiembre de 2018, justo con el cambio de Gobierno...

R. Pero la decisión fue antes, durante la moción de censura, porque se generó una incertidumbre que cerró el mercado internacional para operaciones en España. Vimos que no podríamos sacar a Bolsa nuestra filial de vivienda residencial y decidimos vender.

P. Usted ha dicho que no le gusta ser previsible, así que ¿volverá a apostar Merlin por el negocio de la vivienda?

R. No con la actual regulación. Sería meterse en un mercado donde se regula de forma improvisada y cambiante, que genera unas condiciones de gestión de negocio muy difíciles.

P. Pero el Gobierno dice que necesita la colaboración del sector privado y Merlin es líder inmobiliaria del Ibex...

R. Pero las cosas son como son. Hay que adaptar la gestión de la compañía a las circunstancias históricas que le toca a uno vivir y lo que toca es salir de la vivienda y dedicarte a otros activos en los que sigan siendo vigentes los principios del código civil y si me apura, del derecho romano clásico. No niego que alguna vez hemos hablado de volver a la vivienda. Recuerdo una reunión en el Ministerio con un alto cargo que nos dijo que nos necesitarían de vuelta para que gestores profesionales se ocupasen de vivienda en España y de introducir oferta en el mercado. Yo respondí que es como si un cónyuge maltrata a otro y luego le dice que le quiere. Las empresas inmobiliarias nos sentimos agredidas por el Gobierno y bastante nos ha costado alejarnos, como para que nos pidan que volvamos. Estamos mejor fuera del mercado de vivienda.

P. Pero el Gobierno habla de fuertes inversiones que pueden generar negocio importante...

R. No digo que no haya negocio, pero no lo veo para nosotros. Sí creo que se están tomando decisiones en la dirección correcta con los anuncios de aumento de la oferta de vivienda pública, aunque hay que ser honestos y reconocer que no el Gobierno no ha hecho los cálculos de forma muy fina. Pero aumentar esta oferta es la única forma efectiva de regular precios en un mercado en libre competencia. La vía de prohibir no suele ser efectiva, como se ha demostrado ampliamente, por ejemplo, en el experimento que se ha hecho en la comunidad autónoma catalana.

P. ¿Cómo ha funcionado en Cataluña?

R. Brutal. Un incremento de las transacciones en negro, y también de los alquileres de temporada y vacacionales. También incremento de los alquileres para uso distinto de vivienda y en concreto de oficinas, de forma indebida.

P. ¿Qué opìna entonces de la Ley de Vivienda?

R. No estoy de acuerdo y no por una cuestión ideológica. Las regulaciones del libre mercado por gente que no es especialmente experta en lo que legisla suelen ser una mala receta.

P. ¿Le preocupa que se debilite el derecho a la propiedad?

R. Hay un fenómeno de banalización del derecho a la propiedad que se está produciendo en España y en algunos otros países del mundo. Hemos visto iniciativas en la misma línea por ejemplo en Alemania que afortunadamente han sido derrotadas en referéndum por la propia población en Berlín. Y eso es un síntoma de salud mental de esos países que ojalá pudiéramos emular en España. Los grandes propietarios no representan ni el 10% del mercado de alquiler. Son sobre todo pequeños propietarios que ponen su piso o sus pisos a disposición de terceros en alquiler.

P. La ministra Belarra califica de «rentistas» a los que ponen viviendas en alquiler. ¿Es un debate desenfocado?

R. Es un debate ideologizado. No se puede llamar rentista al que ha decidido depositar su ahorro en un piso.

P. ¿Sería una de las soluciones que no se destinara tanta vivienda a oficina encubierta?

R. Sí y creo que eso a largo plazo va a ir sucediendo de forma natural, porque no confío mucho en que en que alguien lo identifique y lo regule. Es una bolsa gigantesca de arrendamientos paralegales, digamos, de vivienda para oficina. Al estar el mercado de vivienda con tanta intervención, hay una importante tendencia del propietario a intentar arrendar para uso distinto del de vivienda. Solamente en la Comunidad de Madrid puede haber 100.000 viviendas que se utilizan como oficina. El notario, la agencia de viaje o la consulta del médico podrían estar perfectamente en un edificio de oficinas con entrada de oficinas, ascensores de oficinas, aspecto de oficina y por cierto, medidas de seguridad, de filtración del aire, de extinción de incendios, de evacuación de oficinas. Hay casos abiertamente ilegales.

P. ¿Veremos no obstante en las cuentas de Merlin más peso en el futuro de los data center y menos de oficinas?

R. Sí. Los precios de alquiler de data center están volviendo a subir de forma significativa en Estados Unidos y se está construyendo nueva capacidad. En España aún estamos en la fase uno, viendo este fenómeno como las vacas miran el AVE, pero es una infraestructura que será necesaria y que va a crecer en Merlin, así que por pura matemática, si crece la logística y las data center, pesarán menos las oficinas y los centros comerciales.

P. ¿El teletrabajo es un golpe para el negocio de oficinas?

R. El mercado crea cada cierto tiempo tendencias y hay un montón de gente que se lucra con eso, pero, por ejemplo, nos hemos pegado siete años con tendencia negativa en el mercado sobre los centros comerciales, porque decían que iban a desaparecer con la venta online y ha sucedido lo contrario. Los nuestros han pasado de una ocupación del 89% a una ocupación del 95% y las ventas han pasado de 750 millones de euros a más de 1.100 millones.

P. Pero la acción de Merlin sigue sufriendo...

R. A día de hoy el valor liquidativo de nuestra cartera, descontada su deuda, son 15,67 €. Y suponiendo que todavía sigamos ajustando el valor de nuestros activos en los próximos años, que no lo sé, pongamos que puede bajar a 14, pero a pesar de eso, nuestra acción ha llegado a valer menos de ocho. El mercado es hábil determinando la dirección a la que se dirige una acción, pero es bastante negado intentando identificar y cuantificar el orden de magnitud. En nuestro caso no es capaz de tener en cuenta el efecto de compensación que respecto de cualquier disminución de valor de las oficinas va a tener la logística que entra en producción y los data center, por ejemplo. El 72% de la compraventa de acciones de Merlin, como en otras empresas, es algorítmico, la hacen máquinas. ¿Entonces, si nuestro trading está en manos de máquinas, cómo le voy a responder con la mano en el corazón a un accionista si mañana va a subir o va a bajar? ¡Yo qué sé! Lo único que sé es que ocho no vale. Yo desde luego voy a seguir comprando acciones.

P. Hace un año un accionista relevante como es el Banco Santander quiso destituirlo ¿está superada esa crisis?

R. Fue una situación puntual que afortunadamente pasó y yo creo que hoy en día está razonablemente resuelta y a mí lo que me compete como ejecutivo de la compañía, con todo mi equipo directivo es olvidarla y mirar hacia adelante. Lo que tenemos que hacer ahora es continuar mejorando, aunque la compañía está muy cerquita de su óptimo desde el punto de vista operativo.

P. ¿El Banco Santander es un accionista estable?

R. Tienen un porcentaje significativo de la compañía y es una ventaja y privilegio para nosotros, porque tener un cierto núcleo estable de accionistas con el Santander es positivo para poder encarar lo que pueda venir.

P. Un proyecto de Merlin era desarrollar un gran polo logítico en Madrid-Barajas ¿Por qué no ha habido acuerdo con Aena?

R. Porque teníamos algunas discrepancias interpretativas en cuanto a la gestión de la sociedad conjunta una vez constituida. No eran importantes desde el punto de vista de negocio, pero más allá de los ejecutivos de Aena hay un aparato del Estado al que a veces le cuesta ver que su papel en una iniciativa de cooperación público-privada es el de socio y no el de autoridad. Les deseamos toda la suerte del mundo con Goodman y tan amigos.

P. ¿Qué va a significar Madrid-Nuevo Norte para Merlin Properties?

R. Menos de lo que mucha gente cree, porque a día de hoy es una participación de pequeño tamaño con un peso bajo en nuestro balance, incluso una vez desarrollado. Pero simbólicamente significa mucho porque es la gran oportunidad de aportar nuestro granito de arena para dotar a Madrid de un gran distrito financiero de nueva planta, concebido y edificado en el siglo XXI con unas características únicas en materia de movilidad aunando en un solo nodo de comunicaciones desde la alta velocidad, al tren de cercanías, los autobuses el metro... Si viniese acompañado de un cierto incentivo jurídico y fiscal por las administraciones, sería un lugar de establecimiento para empresas único no sólo en Europa, sino en el mundo.

[Derby]

https://apnews.com/article/churches-build-affordable-housing-0d8033cbe1259aeabd3d110bf8434bb4

To stem the housing crisis, religious congregations are building homes

The crowd that prayed together at Arlington Presbyterian Church’s Sunday worship service had dwindled from more than 100 to a few dozen. Donations dropped, and for years, congregation members grappled with how to reinvent their nearly century-old Northern Virginia church.

Neighbors’ stories guided the church’s radical transformation. As church members spoke with people who worked nearby, they heard a common concern: People were struggling to afford to live there.

“Those stories broke their hearts,” says the Rev. Ashley Goff, pastor since 2018. “They really felt this call by God to do something very dramatic about the lack of affordable housing.”

After some contentious discussions, the church reached a decision to use the greatest asset it had: real estate. In 2016 the church sold its land and historic stone building to the Arlington Partnership for Affordable Housing, a nonprofit developer, for $8.5 million.

The church was razed. In its place now stands Gilliam Place, a six-story complex with 173 apartments. The building, with ground-floor space rented by the church for services, offers homes to people who earn 60% or less of the area’s median income.

Hundreds of faith groups are using their property to build homes. For cash-poor congregations that face declining revenue and member participation and rising maintenance costs, developing housing can offer a financial benefit while also expanding their social mission.

Most faiths embrace helping the vulnerable, and faith-based organizations have long provided housing. But it’s rare that religious leaders have real-estate-development expertise and resources to navigate the often-challenging financial and political barriers that come with planning and building apartments or houses.(...)