PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2023

[sudden and sharp]

https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/12475946/10/23/frenazo-de-compraventa-de-viviendas-e-hipotecas-bajan-en-todo-el-pais.html

https://www.eleconomista.es/economia/noticias/12477344/10/23/los-funcionarios-recibiran-180-euros-mas-de-media-al-ano.html

Saludos.

Me encanta que estén ambas noticias juntas. Por una parte, el frenazo de las hipotecas, y por el otro lado, el aumento del sueldo de los funcionarios remarcando la palabra paguilla entre comas. Entiéndase, que los pobres funcionarios no tienen suficiente "paguilla" para mantener el chiringuito, por esta razón subimos el sueldo un 0,5%, que, con esta subida más otra prometida de 0,5% son un total de 1500 millones anuales para la vivienda.

Saludos.

A ver si lo he entendido...


El Tesoro coloca bonos verdes con un interés récord que roza el 4,5%
https://www.lavanguardia.com/economia/20231006/9279188/tesoro-coloca-bonos-verdes-interes-record-roza-4-5.html




77 millones para la vivienda.

[Derby]

https://www.ft.com/content/abcb8825-d465-4a90-8edb-146afa1becc6

US jobs growth surges past expectations with 336,000 new posts

Bond sell-off reignites after September figures fuel investor anxiety over higher for longer interest rates

The US added 336,000 new jobs in September, far more than expected, pushing bond yields to a new 16-year high and fuelling investors’ anxieties that interest rates will stay higher for longer.

The Bureau of Labor Statistics data, which easily surpassed expectations of 170,000 new jobs, reignited the bond sell-off that has swept global markets over the past two weeks.

Ten-year US government borrowing costs reached their highest since 2007 after the publication of the 336,000 figure, which was also far more than August’s upwardly revised total of 227,000.

In an indication of growing market expectations that interest rates will remain high over an extended period, stock futures dropped as bond yields rose.

Futures tracking the S&P 500 fell 0.9 per cent ahead of the New York open, while futures tracking the Nasdaq 100 were down 1.2 per cent.

The yield on the policy-sensitive two-year Treasury bond jumped almost 0.13 percentage points to 5.15 per cent in the minutes after the report.

The 10-year yield added 0.17 percentage points to reach almost 4.89 per cent, while the 30-year yield topped 5.05 per cent for the first time since August 2007.

The BLS data also showed the unemployment rate at 3.8 per cent, in line with August’s figure and slightly above expectations of 3.7 per cent.

Average hourly wages rose 0.2 per cent month on month, matching the rise reported in August but coming in below expectations of 0.3 per cent growth. On an annual basis, wages rose by 4.2 per cent, compared with 4.3 per cent in the prior period.

The report will offer the Federal Reserve an important data point as the central bank decides whether its mission to quell inflation is succeeding — or whether rates, already at a 22-year high, need to rise further. The Fed meets again at the end of the month.

The Fed held interest rates at 5.25-5.5 per cent at its most recent meeting on September 20. But most of the central bank’s officials expect one more increase in 2023 and a slower pace of cuts over the next two years, according to data from the Fed.

Fed chair Jay Powell recently said that the central bank would proceed “carefully” with its next interest rate decisions. Many officials have stressed that the central bank can afford to be “patient” after raising interest rates several times over the past 18 months.

Mary Daly of the San Francisco Fed said on Thursday that the central bank did not have to “rush to any decisions” given that “monetary policy is restrictive and financial conditions are tight”.

[Derby]

https://www.bloomberg.com/news/articles/2023-10-06/-something-is-likely-to-break-after-jobs-data-el-erian-says-lneq30j7

‘Something Is Likely to Break’ After Jobs Data, El-Erian Says

Nonfarm payrolls data for September handily beat forecasts
It’s good news for economy, bad news for markets, Fed, he says

“Something is likely to break” as Friday’s US jobs report pushes the Federal Reserve to hold interest rates higher for longer, said Mohamed El-Erian, the chief economic adviser at Allianz SE and a Bloomberg Opinion columnist.

The data is “good news for the economy right now,” El-Erian said on Bloomberg Television, but it’s “bad news for the markets and for the Fed. The Fed is not going to welcome this report. Over the long term this may end up being bad news for the economy as well.”(...)

[puede ser]

https://blogs.elconfidencial.com/economia/laissez-faire/2023-10-06/por-que-japon-podria-encarecer-hipoteca_3748921/

Por qué Japón podría encarecer tu hipoteca
Si el 'carry trade' entre el yen y el dólar o entre el yen y el euro se da la vuelta, los tipos de interés subirán en EEUU y en la eurozona

Japón es un país fuertemente ahorrador. Con su importante volumen de ahorro interno es capaz de financiar regularmente su inversión real interna, el déficit público de su Gobierno y la adquisición de activos internacionales. Así se explica que esta sociedad pueda mantener un stock de deuda pública equivalente al 260% del PIB y que haya acumulado activos netos exteriores por importe de casi tres billones de dólares.

Ahora bien, si uno pretende incentivar el crecimiento económico del país y el incremento de la productividad de sus trabajadores, debería producirse una cierta recomposición del destino de su ahorro interno: menos ahorro dirigido a adquirir activos foráneos y deuda pública nacional, y más a incrementar la inversión productiva interna. ¿Pero cómo estimular la inversión interna a costa del resto de partidas? Existen dos posibles vías: o incrementar la rentabilidad de esa inversión interna o reducir la rentabilidad de la deuda pública y de los activos exteriores.


En este sentido, el banco central de Japón ha tratado de aniquilar el rendimiento de la deuda pública nacional desde 2016. Fue en ese momento cuando implantó la política denominada “control de la curva de rendimientos” (YCC) por la que estableció un tipo de interés máximo para los pasivos a 10 años del 0,1%: de ese modo, el ahorrador japonés se veía desincentivado a comprar deuda con la esperanza de que aumentara su inversión productiva interior. Claro que también cabía la posibilidad de que canalizara esos ahorros hacia el exterior, comprando euros y dólares para, a su vez, adquirir activos reales y financieras de esas zonas monetarias.

De hecho, semejante carry trade —vender yenes o endeudarse en yenes para comprar dólares o euros— se aceleró a partir de 2021, cuando empezó a hacerse evidente que la Fed y el BCE tendrían que subir tipos de interés (cosa que ocurrió a lo largo de 2022) para combatir la incipiente inflación. Tanto es así que, en marzo de 2021, el banco central de Japón elevó el tipo de interés máximo de la deuda a 10 años hasta el 0,25%; en diciembre de 2022, volvió a hacerlo hasta el 0,5%; y en julio de 2023, formalmente, lo elevó hasta el 1% (si bien de momento no se ha permitido que llegue a esas marcas). Cuanto más se eleven los tipos de interés fuera de Japón y más bajos se mantengan dentro, más capital saldrá del país y más se depreciará el yen. Así, en la actualidad, el tipo de cambo de un dólar ya asciende a 150 yenes: la peor relación en varias décadas.


Y, por si lo anterior fuera poco, la inflación en Japón se ubica por encima del 2% desde comienzos de 2022. Es verdad que el banco central está encantado con haber logrado, por fin, recalentar un poco los precios internos, pero en algún momento tendrá que empezar a ajustarse a sus estatutos y, para ello, la fuerte depreciación del yen constituye un obstáculo.

De ahí que se esté especulando crecientemente en los mercados con la posibilidad de que el banco central nipón abandone finalmente su política de control de la curva de rendimientos para permitir que el tipo de interés de la deuda pública se eleve libremente. En tal caso, puede que el carry trade del yen al dólar (o del yen al euro) se aborte…, pero lo haría a costa de alimentar el evidente riesgo de revertirlo. Si las rentabilidades de la deuda pública japonesa se vuelven suficientemente atractivas, acaso sus los ahorradores nacionales comenzarían a liquidar parte de sus carteras de activos extranjeros para recomprar yenes y deuda pública nacional: pero, si lo hacen, los precios de la deuda pública estadounidense y europea caerán y, en consecuencia, sus tipos de interés subirán. No solo eso, toda la restante estructura de tipos de interés de EEUU y de la eurozona se tendrá que reajustar al alza por arbitraje con la deuda pública. En la medida en que durante años hemos sido receptores (sobre todo EEUU) del ahorro japonés, el hecho de que esa financiación se torne de golpe en desinversión se nos podría indigestar.

En suma: por extraño que pueda parecer, las decisiones del banco central de Japón podrían terminar encareciendo la hipoteca de muchos ciudadanos españoles.

Saludos a Bendita y a Rallito

[Derby]

Vayan desfilando...

https://www.bloomberg.com/news/articles/2023-10-06/brookfield-property-risks-being-cut-to-junk-on-refinancing-needs

Brookfield Property Risks Being Cut to Junk on Refinancing Needs

S&P is likely to make a decision in the next three months
Commercial property prices have fallen as Fed raised rates

S&P Global Ratings said it is considering cutting Brookfield Property Partners to junk status because the commercial property company has “substantial” amounts of maturing debt to refinance during a time of higher interest rates and lower property values.

The commercial property unit of Brookfield Corp., the Canadian alternative asset manager, mostly owns high-quality office properties in major US cities and class-A malls. The value of these types of properties has dropped since the pandemic, according to real estate analytics firm Green Street.

Borrowing costs have soared since the Federal Reserve started raising interest rates last year to control inflation, driving down commercial property prices. Office prices have declined 31% from their 2022 peak, according to Green Street.

S&P had cut Brookfield Property’s issuer credit rating to BBB-, just one rung above junk, in July 2021. The ratings company has placed it on credit watch with negative implications, which means that there’s a 50% chance the rating could change within 90 days.

“The CreditWatch placement reflects the company’s deteriorating interest coverage metrics, continued secular challenges facing the company’s office properties, and a capital structure with a material amount of near-term, floating-rate debt,” S&P analysts Michael Souers and Ana Lai wrote.

A further rating reduction would increase the cost of future borrowing, because lenders would demand higher compensation for the added risk.

“This designation relates to a specific entity and has no impact on either the pricing or ability of Brookfield to access the real estate capital markets,” Kerrie McHugh, a Brookfield spokesperson, said in an email.

About 45% of Brookfield Property’s debt is floating rate, which subjects properties that don’t need imminent refinancing to higher costs. S&P’s note didn’t specify how much debt Brookfield needs to refinance in the next two years.

Brookfield has defaulted on office-building loans in New York, Los Angeles and Washington, DC, as well as one of the largest malls in San Francisco this year. It has suspended payments on about 3% of its contractual obligations on non-recourse mortgage debt, according to the ratings service. While S&P considers this a portfolio management exercise by the firm, it could view it more negatively if loan defaults become frequent, its note said.

The size of the parent corporation and “the reluctance of banks to take back any commercial real estate assets secured by loans in the current market” makes it likely that lenders, in many cases, will agree to extend the maturing debt for Brookfield Property Partners, the analysts wrote. Banks, the largest source of financing for commercial property, have cut back on loans after facing higher regulatory scrutiny stemming from the failure of a handful of lenders earlier this year.

Brookfield Property had $130 billion in total assets as of June 30, 2023 and is the largest real estate company that S&P rates by total assets.

[Cadavre Exquis]

Negocios TV | ¿Hacia la gran crisis? El viaje a 50 años atrás: morosidad y precio de vivienda a niveles no vistos

Negocios TV | ¿Hacia la gran crisis? El viaje a 50 años atrás: morosidad y precio de vivienda a niveles no vistos [00:00:04]

Negocios TV | ¿Hacia la gran crisis? El viaje a 50 años atrás: morosidad y precio de vivienda a niveles no vistos [00:00:57]

Saludos.

[sudden and sharp]

Negocios TV | ¿Hacia la gran crisis? El viaje a 50 años atrás: morosidad y precio de vivienda a niveles no vistos

Negocios TV | ¿Hacia la gran crisis? El viaje a 50 años atrás: morosidad y precio de vivienda a niveles no vistos [00:00:04]

Negocios TV | ¿Hacia la gran crisis? El viaje a 50 años atrás: morosidad y precio de vivienda a niveles no vistos [00:00:57]

Saludos.

No será Alemania. (Pedidos industriales, última foto.)

[puede ser]

Bajar no bajan, pero vamos ganando por goleada:

https://www.eleconomista.es/transportes-turismo/noticias/12478131/10/23/las-ciudades-se-alzan-en-guerra-contra-airbnb-y-los-pisos-turisticos.html

Las ciudades se alzan en guerra contra Airbnb y los pisos turísticos
Nueva York y Florencia se acaban de sumar a la lista de urbes que limita este tipo de viviendas

La capital de la Toscana ha tomado la decisión de prohibir los nuevos los nuevos alquileres residenciales de corta duración en el centro histórico con el objetivo de intentar liberar más viviendas para los habitantes de la ciudad. "Los 40.000 florentinos que viven en el centro se quejan de encontrarse, de repente, viviendo en apartahoteles", denuncia Dario Nardella, el alcalde de Florencia. Además, asegura que el número de estos apartamentos se ha incrementado con el paso de los años pasando de 6.000 en 2016 a cerca de 14.380 en la actualidad.

https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/12478737/10/23/la-crisis-del-inmobiliario-aleman-sube-de-tono-quiebras-de-grandes-empresas-y-nubes-en-el-horizonte.html

La crisis del inmobiliario alemán sube de tono: quiebras de grandes empresas y nubes en el horizonte
Las quiebras de inmobiliarias han aumentado un 20% interanual hasta abril

Pirro:  «Con otra victoria como esta estoy perdido» (Ἂν ἔτι μίαν μάχην νικήσωμεν, ἀπολώλαμεν)

[senslev]

Recordatorio.







https://www.longtermtrends.net/us-treasury-yield-curve/

[Derby]

https://www.elconfidencial.com/economia/2023-10-07/generacion-baby-boom-empieza-jubilares-gran-relevo_3749542/

EL MOMENTO TEMIDO YA ESTÁ AQUÍ
La generación del 'baby boom' empieza a jubilarse: el gran relevo llega al mercado laboral

Este año han cumplido 65 años los primeros niños del 'baby boom' y el número de jubilaciones empieza a crecer. Se inicia ya una fase que se prolongará durante dos décadas

En 1958, España registró más de 650.000 nacimientos por primera vez en su historia, el doble que en 2022. En 2023 están cumpliendo 65 años, la edad anhelada por muchos de ellos para jubilarse después de una vida de trabajo intenso. Las estadísticas de la Seguridad Social constatan que el número de jubilaciones se está disparando. En los últimos 12 meses se han producido 333.000 altas de jubilación, el dato más alto de toda la serie. Y el número de beneficiarios ha aumentado en 129.000 en el último año, también el registro más elevado de la serie. Es probable que en 2023 ocurra otro hito histórico: que se jubilen más personas de las que nazcan.

La jubilación del baby boom ya está aquí. Los expertos han teorizado mucho sobre este momento, pero ahora llega la hora de constatar la realidad. Las incógnitas son muchas y muy variadas, desde la sostenibilidad de las cuentas públicas hasta el estancamiento secular de la economía o la reposición de la mano de obra. España entra en la fase de pagar la llamada carga demográfica (el opuesto al dividendo demográfico) que consiste en el coste que implica para el país mantener a una buena parte de su población sin trabajar. La Seguridad Social está pagando cada mes la jubilación a 6,3 millones de personas, un número que crecerá de forma acelerada en las próximas décadas.

La jubilación del baby boom abrirá las puertas del mercado laboral a los jóvenes. Cada año será necesario reponer a cerca de medio millón de personas que se jubilarán durante los próximos 15 años. Actualmente, hay algo más de 7 millones de ocupados que tienen más de 50 años, según los registros de la EPA, lo que supone una gran oportunidad para los jóvenes y un gran reto para las empresas. En los últimos 15 años, el número de trabajadores mayores de 50 años se ha disparado un 63%. El problema es que este proceso va a generar grandes fricciones porque muchos de los séniores que van a retirarse tienen empleos que los jóvenes no quieren desempeñar.

El mejor ejemplo es el del sector primario. El 40% de los agricultores y ganaderos de España se jubilarán en los próximos tres lustros y no hay reemplazo para ellos. El éxodo rural ha vaciado los pueblos, lo que obliga a cubrir estos empleos con inmigración. Pero el siguiente problema está en cuando se jubilen los propietarios de las explotaciones, porque ya no bastará con contratar a trabajadores, sino que será necesaria la entrada de nuevos capitalistas que compren los negocios. Si no hay quien quiera invertir en el mundo rural, los pueblos verán cómo sus tierras entran en barbecho permanente.

Las inmobiliarias también tienen plantillas muy envejecidas. Son trabajadores que se especializaron en vender viviendas cuando el ladrillo tenía tirón en España y que desde 2008 han mantenido su empleo con grandes dificultades, salvo en las grandes ciudades. El 40% del sector tiene más de 50 años, lo que obligará a buscar agentes jóvenes que quieran entrar en un sector que sufre una gran volatilidad en las capitales de provincia y el mundo rural.

El eterno sospechoso del envejecimiento es la función pública. El 48% de los trabajadores tiene 50 años o más y el 14% tiene más de 60 años. Esto es, se van a retirar, de forma inminente, más de 200.000 trabajadores públicos. Esto explica que en los últimos años las convocatorias de oposiciones se hayan disparado. Y esto es solo el comienzo. En los próximos tres lustros se jubilará una media de 50.000 trabajadores públicos cada año. Después de una década de tasa de reposición y trabajos temporales, las administraciones vuelven a abrir sus puertas a los jóvenes.

Pero los puestos de trabajo que realmente desean los jóvenes son los de los directivos. También estos se quedarán vacantes durante los próximos años. Según los registros de la EPA, casi el 50% de los gerentes de empresas tiene 50 años o más. El porcentaje de directivos séniores se ha disparado en más de 15 puntos en la última década a medida que envejecen los boomers, quienes han acaparado estos puestos.

Es cierto que los directivos suelen prolongar su vida laboral, pero es probable que la mayoría se jubilen en los próximos tres lustros. La generación X finalmente tendrá su oportunidad de liderar el país, aunque no será un reinado tan largo. Estos niños, que nacieron en el final de la dictadura y la Transición, llegaron al mercado laboral en los noventa y se encontraron con los puestos directivos ocupados por trabajadores relativamente jóvenes que tardarían varias décadas en jubilarse. Ese momento ha llegado y no solo es una oportunidad para ellos de tomar el relevo. También para las empresas puede ser una ocasión única para modernizar el país.

Del paro a las vacantes

Como se ha señalado, en los próximos 15 años se jubilarán unos 7 millones de trabajadores (no se incluye aquí a los que hoy están desempleados, casi 900.000 personas). Si se observa el relevo de mano de obra, actualmente hay también casi 7 millones de niños de menos de 16 años. Si se tiene en cuenta que las tasas de actividad en los años de entrada al mercado laboral están entre el 60 y el 70%, significa que el reemplazo de la mano de obra que se retirará no llega a los 5 millones. Esto supone un déficit de trabajadores de más de 2 millones de personas.

Estos números están sujetos a oscilaciones por la inmigración, el posible retraso en la edad de jubilación o el aumento de las tasas de actividad. Pero lo que está claro es que la generación que entrará al mercado laboral no podrá reemplazar íntegramente a la que se retira, de modo que se generarán tensiones de mano de obra.

España, país líder en desempleo, previsiblemente sufrirá problemas de mano de obra en las próximas décadas. Aunque parezca imposible con una tasa de desempleo del 12%, realmente las vacantes generarán más preocupación que el paro, sobre todo en sectores cualificados que no se pueden cubrir con inmigrantes sin formación. De ahí que el gran relevo sea una oportunidad para los jóvenes y los desempleados, pero también un gran riesgo para las empresas. Los expertos empiezan a valorar que el envejecimiento no provocará deflación, como habían teorizado en las últimas décadas, sino inflación provocada por las subidas de salarios ante la competencia por atraer mano de obra escasa.

En este horizonte hay un agente que puede alterar este reequilibrio de fuerzas en contra de los empleados: la Inteligencia Artificial. La IA tiene el potencial para sustituir a millones de trabajadores en todo el mundo, lo que puede ser un alivio para los problemas de personal hacia los que se encaminan los países envejecidos. En ese caso, España tendrá que gestionar otro reto igual de complicado: el encaje de su oferta de trabajo en los sectores en los que se demande. Porque la IA expulsará a trabajadores jóvenes que tendrán que buscar acomodo en actividades en las que se demanden profesionales. Esto implica la necesidad de diseñar un sistema de formación flexible para adaptarse a la demanda de empleo e incentivos a los desempleados para recualificarse en las actividades pujantes.

La jubilación de la generación del baby boom traerá estos profundos cambios económicos y otros que aún no se pueden anticipar. El país tendrá que pagar la carga demográfica y para ello necesitará capital físico y humano para elevar la producción y contar con más recursos para repartir. De lo contrario, el envejecimiento abrirá la puerta a tres décadas perdidas.

[Derby]

En portada de la web del FT:

Hamas launches rocket attack against Israel and sends fighters across border

Militant group calls on Palestinians and other Arab states to join the fighting

Israel declared a “state of alert for war” on Saturday after Hamas launched its biggest attack on the country for years, firing a barrage of rockets and sending militants across the border from the Gaza Strip.

Mohammed Deif, the leader of Hamas’s military wing, said the Palestinian militant group had fired more than 5,000 rockets at Israel and called on Palestinians and other Arab states to join the fighting.

Israel’s military said that militants had entered Israeli territory “in a number of different locations”. The military closed roads around Gaza, ordering people near the coastal enclave to stay inside their shelters.

The escalation is the most serious bout of violence between the two sides since Israel and Hamas fought an 11-day war in 2021, and follows weeks of tensions on the border of Gaza, which has been blockaded by Israel and Egypt since Hamas took control of the territory in 2007.

“[Hamas] will face the consequences and responsibility for these events,” the military said. Rear Admiral Daniel Hagari, the spokesman for Israel’s military, said that it was attacking Hamas targets in Gaza.

Israeli paramedics said that one woman had been killed by a direct rocket hit and that a further 15 people had been injured, including two seriously. There was no immediate information about casualties in Gaza.

Israeli media reported that gun battles hads erupted between militants and Israeli forces in several locations in the south of the country while Palestinian media said that militants had taken some Israelis hostage.

An Israeli police spokesman did not immediately respond to a request for comment. An army spokesman had no immediate comment on the reports of hostage taking.

The rocket fire from Gaza set off warning sirens across the south and centre of Israel, with missiles targeting cities including Tel Aviv and Ashkelon, and the thud of interceptions heard as far north as Jerusalem, a city rarely targeted by missiles from Gaza.

Islamic Jihad, a smaller militant group based in Gaza, said that it had also joined the fighting.

The prime minister’s office said that Benjamin Netanyahu was on his way to the defence ministry to carry out a security assessment with the heads of the Israeli security establishment, while Israel’s defence ministry said that it had approved the call up of reservists.

The burst of fighting caps 18 months of simmering Israeli-Palestinian tensions, with outbreaks of violence in both Gaza and the West Bank, which Palestinians seek as the heart of a future state but which Israel has occupied since 1967.

According to the latest UN data, which does not include the latest violence, Israeli forces have killed 212 Palestinians this year, while Palestinians have killed 30 Israelis.

[Derby]

https://twitter.com/Schuldensuehner/status/1710565982949851414

@Schuldensuehner Who has the losses on the books? Value of global bonds has lost another $1.04tn. This brings the total losses to $3.9tn since mid-July.

[Lem]

@richard_donnell 5 October

Interesting analysis - UK riskiest according to FT but we are in much better place than pre GFC. Analysis doesnt cover leverage where 9 in 10 UK mortgages are <75% LTV

Where are European mortgage holders most exposed to higher rates? https://ft.com/content/de0dd61c-8f8a-4a41-b2fb-9623b6030245 via @ft

El artículo en cuestión:

Where are European mortgage holders most exposed to higher rates?

Mortgage broker Nicholas Mendes can describe how his customers have felt over the past year in a single word: shocked.

“People coming off their fixed rate from less than 2 per cent have that reaction of ‘Wow, that’s my new monthly repayment?’,” said Mendes who works at London-based company John Charcol.

Across Europe, borrowers looking to secure new mortgages or refinance existing ones have found their payments soaring on the back of sharp rises in central banks’ interest rates.

With inflation set to fall back to rate-setters’ 2 per cent targets slowly and borrowing costs likely to remain higher for longer than initially anticipated by lenders and borrowers alike, an increasing number of people will be hit financially in the coming years.

For those already on the housing ladder, there are vast differences in levels of protection against higher rates. Much depends not only on variations in rate-setters’ levels of aggressiveness but also on divergences within national mortgage markets.
Even within the single currency area, borrower preferences and the products lenders offer diverge dramatically.

“Historical traditions mean there are still radical differences between mortgage markets throughout Europe,” said John Muellbauer, an economist at the University of Oxford. “Despite the launch of the single currency more than two decades ago and some integration in other areas of financial markets, that hasn’t happened in housing.”

Those traditions mean the mortgage markets in Europe’s six largest economies are difficult to compare. But using several data sources and interviews with brokers across the region, the Financial Times has analysed which country is most exposed to higher rates.



United Kingdom

UK homeowners are among the most exposed due to a combination of higher rates — the Bank of England’s benchmark rate is 5.25 per cent compared with the European Central Bank’s 4 per cent — and the proliferation of short-term fixed-rate deals.

More than 1.4mn British households will be affected by much higher mortgage costs this year alone, according to data from the Office for National Statistics, as they roll off fixed-rate deals that were set when policy rates were a fraction of today’s levels.

Even so, without the changes in the mortgage market over the past two decades, the UK would have been much more vulnerable.

Since 2003, the proportion of mortgages on a variable rate, which moves directly in line with central bank rates, has dropped from 70 per cent to 13 per cent, with 61 per cent of loans now on five-year or longer fixed rates, compared with 11 per cent 20 years ago, according to Oxford Economics.

France

Borrowers in countries such as France have so far had greater protection from higher rates, mostly because their mortgages tend to be fixed for decades at a time.

While fixes of more than five years are rare in the UK, the average length of a mortgage in France is 23 years, according to the Bank of France. Less than 5 per cent of French mortgages track policy rates.

Another reason French borrowers have not been as badly hit is due to the so-called usury rate, a maximum level of interest banks are able to charge, set by the Bank of France to protect consumers and guard against over-indebtedness. It tracks inflation and has now started to rise, but not at the same pace as interest rates in Europe. That has caused short-term pain for lenders, until the rates they charge can catch up.

“French banks have not enjoyed the same boost to revenues and immediate benefit from higher rates as their European peers,” S&P Global Ratings said in a report last month.

The flip side of these measures to protect consumers has been a drop-off in new home loans, as banks shy away from lossmaking deals. Bank of France data showed the amount of new loans granted dropped to €12bn in July — the lowest level since 2014.

Spain

By contrast, variable rate products account for roughly 75 per cent of the 5.5mn outstanding mortgages in Spain. “The 4.1mn families who have variable mortgages are freaking out,” said Ricard Garriga, chief executive of Trioteca, a Barcelona-based mortgage broker.

Rising central bank rates mean customers are desperate to switch products. Facilitating those changes is a 2019 mortgage law that made it easier for consumers to move to a different lender by ensuring that cancellation penalties and fees were not prohibitive.
Taking a typical €200,000 loan, Garriga said, the most common exit penalty was 0.5 per cent of its value — €1,000 — and that borrowers would also have to pay a new appraisal fee of €300-€400.

The nature of the products on offer is also changing. While 10-year-plus fixed mortgages surged in popularity when borrowing costs were low, Spain has shifted into a new era in the past year.

The fastest-growing category is now “mixed” products. Familiar to UK homeowners, they offer a fixed rate for a few years before becoming variable.
Such products accounted for 37 per cent of all new mortgages in July, according to data from CaixaBank.

Germany

German borrowers have long preferred longer-maturity mortgages, with 10 to 20-year fixed rate products the most popular.

However, unlike in countries such as the UK or France, where limits are placed on how much customers can borrow based on the value of their income, German borrowers have fewer constraints.

The lack of strict limits based on income helped fuel strong rises in house prices during the boom years of low interest rates and massive bond purchases under the ECB’s quantitative easing programme. Over the past year, property prices here have fallen 10 per cent — the sharpest drop in the entire EU.

Higher rates and lower prices could be making mortgages less risky as Germans are now paying larger deposits — even if it means asking parents for help. “Buying a property is now more often a real family project,” said Frank Lösche, a construction financing specialist at Dr Klein, a German mortgage broker.

Jens Tolckmitt, chief executive of the Association of German Pfandbrief Banks (VDP), which collects data from 700 credit institutions, agrees that the rise in financing costs has made high loan-to-value loans rarer. He estimated debt as a share of German house purchases has fallen from 80 per cent in 2021 to 75 per cent this year.

There had also been a shift away from loans with a fixed-rate period of well above 10 years, said Tolckmitt. These had fallen from half of new business to just below 40 per cent, despite a “long-lasting tradition” of long-term lending in the German mortgage market, he added.

Italy

For Italians, the pre-euro era of high interest rates left a lasting impression. Many prefer to purchase homes in cash, removing the risk of rising borrowing costs altogether.

Before the pandemic, 51 per cent of first-time homebuyers and 81 per cent of buy-to-let investors did not take out a mortgage, according to real estate group Tecnocasa.
Italian homeowners with a mortgage have traditionally had to make relatively high repayments due to banks’ stringent lending conditions.

According to Muellbauer, this has meant that overall levels of Italian mortgage debt are “unbelievably low” relative to income levels.

The result is that, despite many of those with mortgages relying on variable rates, Italian homeowners are relatively well insulated overall.

However, some of those with loans — many of which have variable rates — are struggling with higher mortgage costs.

In March — the most recent month for which data is available — mortgage instalments worth a total of €6.8bn were missed, according to Fabi, the national bankers association, with those tied to variable rates proving “especially problematic”.

Netherlands

In the Netherlands, variable rate and short-term mortgages have become much more popular as customers try to avoid locking into soaring rates that are likely to drop in the medium term.

Such products made up more than 21 per cent of new or refinanced deals in June, up from less than 11 per cent a year earlier.

Dutch homeowners must also contend with the frothiness of the property market. OECD figures show prices in the Netherlands have surged by almost 50 per cent since 2015 — when the ECB kicked off its multitrillion euro QE programme — and this year.

But they will have dropped 9 per cent from their July 2022 peak by the end of this year, according to analysts at Rabobank, raising the prospect of negative equity for more recent buyers in the
Netherlands.

Jasper de Groot, chief executive of property website Pararius.com, said about one in 25 owners had outstanding loans that were worth more than the value of their homes. However, the housing shortage in the Netherlands would limit further price falls, he added. “As long as interest rates stabilise, I do not expect further declines.”

[Derby]

https://www.ft.com/content/78a4eb35-b719-4fd8-bd0a-f0fdd27452ba

Millennials and boomers are competing for homes. Guess who’s winning?

Rising prices, high rates and demographics are reversing millennial gains

There’s been a lot of hand-wringing about young people falling behind prior generations in terms of home ownership. This was true in the years following the Great Financial Crisis. It’s not anymore.

Between 2013 and 2019, older millennials — those born between 1980  (the same year as Kim Kardashian) and 1989 (the same year as Taylor Swift) — were the largest share of homebuyers. On the eve of the pandemic, millennial home ownership was above 60 per cent — a similar rate to where Gen X was at their age.

But the headwinds that perennially buffet aspiring young homeowners — big down payments and high monthly costs compared to incomes — are now gusting more strongly. In 2022, older millennials bought fewer homes than either Gen Xers or boomers.

Even if prices stabilise and interest rates decline, millennials will find it harder to continue to make inroads into home ownership. That’s because a major demographic shift underlying the tight housing market — increasing competition for homes from ageing boomers — won’t recede for years.



Sure, it’s bad for everyone

To be fair, it’s rarely been a worse time to be a prospective homebuyer of any generation. Mortgage rates haven’t been this high since 2000. Home prices have climbed 30 per cent over the past three years. As a result, affordability has tanked. 

Adding to the misery, there are unusually few homes on offer. Would-be sellers are reluctant to give up their pre-2022 cheap mortgages and reset at current, much higher rates. That’s exacerbating the dearth of supply resulting from decades of under-building for a growing population.



But millennials have it worse

Unfortunately, two factors have made home ownership especially difficult for young buyers today.

The first is the unusual acceleration in home prices — they’ve climbed at a pace not seen since the early 1970s. That’s a challenge for younger people in particular, most of whom are first time buyers and have no equity to roll into the transaction. In recent years, 70 per cent of millennials climbing on to the property ladder have been first-time buyers.

A second factor that prior generations didn’t have to contend with is today’s unique demographics — this is the tectonic force influencing housing supply and demand. Boomers are ageing, and making it much harder for their children to buy a home. 



Retirement? Yes. Retirement home? No.

At first glance, one might think that an ageing population would mean a big cohort of older people looking to exit home ownership — to move in with family, into a retirement home, or a smaller rental. This would lead to a drop in demand.

But Census data show that home ownership increases with age. Only at the ripe old age of 75 do Americans show a declining desire to own their own home. Sure, some older people are unable or unwilling to cope with the demands of home ownership, but this is far outweighed by the desire and ability of others of that same generation to own the home they live in. 

Household formation is the dominant driver of home demand, and it’s the over 65 cohort driving the bulk of household formation — recently, and in years to come — rather than millennials.



Ageing in place

Older people are also living in their current homes longer than they used to. While this is true across ages, the trend is most pronounced for older households. In 2021, 80 per cent of homeowners over the age of 65 had lived in their homes for more than 10 years.

Whether by choice or necessity, fewer boomers are moving into retirement homes and other forms of elderly community living. More of them are “ageing in place”. This has a larger effect on supply and prices than other factors like “mortgage lock-in”.



Housing is a game of musical chairs

If this sounds surprising, consider the difference between a young seller delaying putting their home up for sale due to mortgage lock-in, and an older seller deciding to delay their sale because of ageing in place. 

Young and middle-aged sellers are usually buyers of another home — their home listings add gross supply, but not net supply. But when an older person lists their home, they are more likely to be exiting the market entirely — in the process, providing the market with net supply (the same as a new unit of construction). A declining number of older sellers removes this source of net supply and puts more pressure on prices than a younger buyer staying put.

If housing is mostly a game of musical chairs, mortgage lock-in slows the music down: it results in fewer transactions. But when an older person decides not to sell, it’s like removing a chair from the game. 

The players left standing are disproportionately younger buyers.



The common battleground

Aside from their lower incomes and home equity, there’s another reason younger buyers are bearing the brunt of boomers ageing in place: both cohorts are in competition for the same kinds of homes. 

Whereas Gen Z buyers tend to look for smaller dwellings (under 1500 square feet), millennials are now starting families and want homes that are 1500 to 2000 square feet. Meanwhile, though most boomers no longer have kids at home, they show no desire to downsize — they also tend to live in 1500-2000 sq ft homes.

As Jessica Lautz, the deputy chief economist of the National Association of Realtors, recently told The Hill: “Boomers are not downsizing and millennials — first-time buyers in particular — are buying later in life. This puts both generations of buyers in head-to-head competition for similarly sized properties.”



Millennials get some reprieve from the fact that boomers have — so far — largely bought in different cities from those that younger buyers have flocked to. US Census data shows there is little overlap between the metro areas in which millennials and boomers own a higher share of homes than their population weight.

Boomers are over-represented in cities in Florida like Orlando and Tampa, sleepy sunbelt towns like Little Rock and Albuquerque, and expensive north-east* cities like New York and Boston.

Millennials cluster in natural playgrounds like Salt Lake City and Denver, culturally vibrant smaller cities like Portland, and affordable second-tier cities like Milwaukee and Sacramento.



This could now change: boomer and millennial hotspots are set to converge, for two reasons.

Firstly, millennials are now mostly in their 30s, and they’re displaying the same proclivities towards suburban living as prior generations at that age. Remote working suggests that, if anything, this trend will accelerate. And, as they move to the suburbs, millennials are competing with the majority of boomers who live in medium and low density metro areas.

Second, millennials and boomers are increasingly moving to the same cities. In recent years, the most commonly cited reason for boomers to move is that they want to be closer to their kids and grandkids. In a recent NAR survey, 20 per cent of 68 to 76 year old buyers said proximity to family was a motivation for their move. Family was the most frequently cited reason — far more than, for example, better weather (which was cited by only 4 per cent).

This has prompted some real estate economists to develop “baby chaser”indices . They identify cities — mostly in the South, like Austin, Dallas, Charlotte, and Jacksonville — where both millennial and boomer populations are now rapidly rising.

Family proximity is a less meaningful driver for younger households. But — perhaps driven by the rising cost of hiring childcare — being close to family and friends has been growing in importance, even among millennials, over time.



Relief is in sight, but not until millennials are middle-aged

In some respects, it’s hard to estimate exactly when things will improve. 

Most economic forecasters expected a recession by the end of this year. This would have led to Fed cuts, lower mortgage rates, less mortgage lock-in, and lower demand. For those with still-strong-enough financials to buy a home, a recession would have relieved some of the pressure on affordability. A downturn now seems much less likely, at least in the near term. 

But to the extent that a lot of the affordability problem in the housing market stems from demographic change — which is slow-moving and predictable — we can quite precisely estimate when things will improve.

The answer is 2026. That’s when forecasters predict the swell of demand for household formation coming from Boomers will peak and then gently start to decline, before decelerating more rapidly in the 2030s (the Barclays forecast is shown below).

If this coincides with accelerating construction (perhaps catalysed by the growing clout of the YIMBY movement), prices might grow more slowly than incomes for an extended period of time.



This doesn’t help the average millennial much, since she will be in her late 30s by then.

But, what Marty McFly said in Back to the Future about rock and roll music applies to Millennial housing affordability today: “I guess you guys aren’t ready for that yet. But your kids are gonna love it.”

[pollo]

https://www.elconfidencial.com/economia/2023-10-07/generacion-baby-boom-empieza-jubilares-gran-relevo_3749542/

EL MOMENTO TEMIDO YA ESTÁ AQUÍ
La generación del 'baby boom' empieza a jubilarse: el gran relevo llega al mercado laboral

Este año han cumplido 65 años los primeros niños del 'baby boom' y el número de jubilaciones empieza a crecer. Se inicia ya una fase que se prolongará durante dos décadas

En 1958, España registró más de 650.000 nacimientos por primera vez en su historia, el doble que en 2022. En 2023 están cumpliendo 65 años, la edad anhelada por muchos de ellos para jubilarse después de una vida de trabajo intenso. Las estadísticas de la Seguridad Social constatan que el número de jubilaciones se está disparando. En los últimos 12 meses se han producido 333.000 altas de jubilación, el dato más alto de toda la serie. Y el número de beneficiarios ha aumentado en 129.000 en el último año, también el registro más elevado de la serie. Es probable que en 2023 ocurra otro hito histórico: que se jubilen más personas de las que nazcan.

La jubilación del baby boom ya está aquí. Los expertos han teorizado mucho sobre este momento, pero ahora llega la hora de constatar la realidad. Las incógnitas son muchas y muy variadas, desde la sostenibilidad de las cuentas públicas hasta el estancamiento secular de la economía o la reposición de la mano de obra. España entra en la fase de pagar la llamada carga demográfica (el opuesto al dividendo demográfico) que consiste en el coste que implica para el país mantener a una buena parte de su población sin trabajar. La Seguridad Social está pagando cada mes la jubilación a 6,3 millones de personas, un número que crecerá de forma acelerada en las próximas décadas.

La jubilación del baby boom abrirá las puertas del mercado laboral a los jóvenes. Cada año será necesario reponer a cerca de medio millón de personas que se jubilarán durante los próximos 15 años. Actualmente, hay algo más de 7 millones de ocupados que tienen más de 50 años, según los registros de la EPA, lo que supone una gran oportunidad para los jóvenes y un gran reto para las empresas. En los últimos 15 años, el número de trabajadores mayores de 50 años se ha disparado un 63%. El problema es que este proceso va a generar grandes fricciones porque muchos de los séniores que van a retirarse tienen empleos que los jóvenes no quieren desempeñar.

El mejor ejemplo es el del sector primario. El 40% de los agricultores y ganaderos de España se jubilarán en los próximos tres lustros y no hay reemplazo para ellos. El éxodo rural ha vaciado los pueblos, lo que obliga a cubrir estos empleos con inmigración. Pero el siguiente problema está en cuando se jubilen los propietarios de las explotaciones, porque ya no bastará con contratar a trabajadores, sino que será necesaria la entrada de nuevos capitalistas que compren los negocios. Si no hay quien quiera invertir en el mundo rural, los pueblos verán cómo sus tierras entran en barbecho permanente.

Las inmobiliarias también tienen plantillas muy envejecidas. Son trabajadores que se especializaron en vender viviendas cuando el ladrillo tenía tirón en España y que desde 2008 han mantenido su empleo con grandes dificultades, salvo en las grandes ciudades. El 40% del sector tiene más de 50 años, lo que obligará a buscar agentes jóvenes que quieran entrar en un sector que sufre una gran volatilidad en las capitales de provincia y el mundo rural.

El eterno sospechoso del envejecimiento es la función pública. El 48% de los trabajadores tiene 50 años o más y el 14% tiene más de 60 años. Esto es, se van a retirar, de forma inminente, más de 200.000 trabajadores públicos. Esto explica que en los últimos años las convocatorias de oposiciones se hayan disparado. Y esto es solo el comienzo. En los próximos tres lustros se jubilará una media de 50.000 trabajadores públicos cada año. Después de una década de tasa de reposición y trabajos temporales, las administraciones vuelven a abrir sus puertas a los jóvenes.

Pero los puestos de trabajo que realmente desean los jóvenes son los de los directivos. También estos se quedarán vacantes durante los próximos años. Según los registros de la EPA, casi el 50% de los gerentes de empresas tiene 50 años o más. El porcentaje de directivos séniores se ha disparado en más de 15 puntos en la última década a medida que envejecen los boomers, quienes han acaparado estos puestos.

Es cierto que los directivos suelen prolongar su vida laboral, pero es probable que la mayoría se jubilen en los próximos tres lustros. La generación X finalmente tendrá su oportunidad de liderar el país, aunque no será un reinado tan largo. Estos niños, que nacieron en el final de la dictadura y la Transición, llegaron al mercado laboral en los noventa y se encontraron con los puestos directivos ocupados por trabajadores relativamente jóvenes que tardarían varias décadas en jubilarse. Ese momento ha llegado y no solo es una oportunidad para ellos de tomar el relevo. También para las empresas puede ser una ocasión única para modernizar el país.

Del paro a las vacantes

Como se ha señalado, en los próximos 15 años se jubilarán unos 7 millones de trabajadores (no se incluye aquí a los que hoy están desempleados, casi 900.000 personas). Si se observa el relevo de mano de obra, actualmente hay también casi 7 millones de niños de menos de 16 años. Si se tiene en cuenta que las tasas de actividad en los años de entrada al mercado laboral están entre el 60 y el 70%, significa que el reemplazo de la mano de obra que se retirará no llega a los 5 millones. Esto supone un déficit de trabajadores de más de 2 millones de personas.

Estos números están sujetos a oscilaciones por la inmigración, el posible retraso en la edad de jubilación o el aumento de las tasas de actividad. Pero lo que está claro es que la generación que entrará al mercado laboral no podrá reemplazar íntegramente a la que se retira, de modo que se generarán tensiones de mano de obra.

España, país líder en desempleo, previsiblemente sufrirá problemas de mano de obra en las próximas décadas. Aunque parezca imposible con una tasa de desempleo del 12%, realmente las vacantes generarán más preocupación que el paro, sobre todo en sectores cualificados que no se pueden cubrir con inmigrantes sin formación. De ahí que el gran relevo sea una oportunidad para los jóvenes y los desempleados, pero también un gran riesgo para las empresas. Los expertos empiezan a valorar que el envejecimiento no provocará deflación, como habían teorizado en las últimas décadas, sino inflación provocada por las subidas de salarios ante la competencia por atraer mano de obra escasa.

En este horizonte hay un agente que puede alterar este reequilibrio de fuerzas en contra de los empleados: la Inteligencia Artificial. La IA tiene el potencial para sustituir a millones de trabajadores en todo el mundo, lo que puede ser un alivio para los problemas de personal hacia los que se encaminan los países envejecidos. En ese caso, España tendrá que gestionar otro reto igual de complicado: el encaje de su oferta de trabajo en los sectores en los que se demande. Porque la IA expulsará a trabajadores jóvenes que tendrán que buscar acomodo en actividades en las que se demanden profesionales. Esto implica la necesidad de diseñar un sistema de formación flexible para adaptarse a la demanda de empleo e incentivos a los desempleados para recualificarse en las actividades pujantes.

La jubilación de la generación del baby boom traerá estos profundos cambios económicos y otros que aún no se pueden anticipar. El país tendrá que pagar la carga demográfica y para ello necesitará capital físico y humano para elevar la producción y contar con más recursos para repartir. De lo contrario, el envejecimiento abrirá la puerta a tres décadas perdidas.

Yo creo que esto tiene una vertiente sociopsicológica muy importante y que se ha descuidado en extremo en occidente precisamente porque nadie ha tenido los huevos necesarios para hacerlo.

Los jóvenes, en una proporción demasiado alta ya no tienen sentido de la responsabilidad porque todo, desde que son conscientes, les dice que no tienen que ejercerla y que además no se valora.
Todos los mensajes que lanza la sociedad hasta este momento han ido en el sentido de "no merece la pena que te esfuerces". Si estudias duro, acabarás en un trabajo de mierda y/o con gente que no te valorará. Si trabajas duro, te van a pagar poco y en muchos casos no te respetarán. Si tienes la osadía de tener hijos y ser responsable con ellos, te van a sangrar y aprovecharse de ti todo lo que puedan.

A la larga, no importa cuantas campañas, cursos y advertencias que se hagan, el mensaje percibido es ese: "no merece la pena porque no te lo van a compensar". Y ese mensaje es mucho más poderoso que el que se da explícitamente. Tal cual pasa en casa con los hijos: van a hacer mucho más caso a lo que ven que a lo que se les dice.

En mi generación, ya no se dice lo de antes (en los 80): estudia, esfuérzate, porque luego vas a vivir de puta madre. Ahora nadie con dos dedos de frente dirá eso a sus hijos. Como mucho se les dirá que estudien y se esfuercen porque si no probablemente sea peor aún (y no sé si esto es cierto). Yo creo que hoy día mucha gente no aspira a más porque se da cuenta de que no merece la pena. Me voy a algo lo más cómodo posible y que se coma los marrones otro.

El pisito y la pisitofilia es la mentalidad a la vez causa y consecuencia de llevar cuarenta años así.

Pues ahora hay que revertir esas cuatro décadas. Nos deseo buena suerte, porque la vamos a necesitar.

Se subestima el efecto de la demografía en todo, porque "como siempre ha sido así...". Pues ahora ya está dejando de ser así. Un desfase del 1% entre población masculina y femenina ya tiene consecuencias importantes en la vida de los mayoritarios (nunca podrán encontrar pareja en su país), imaginemos algo que afecta en porcentajes del estilo que estamos hablando.

Los puestos morralleros, los que cualquiera puede hacer, probablemente sean fáciles de cubrir en cuanto se compensen mejor tanto en sueldo como en condiciones (o en cuanto baje la vivienda a niveles razonables).

Pero a partir de ahora va a costar cada vez más encontrar gente cualificada y que sea buena (cualificado no implica que domines lo tuyo, sólo que tienes un mínimo para ejercer). La propia sociedad va a acabar dándose cuenta (a hostias) del valor de un médico, de un carpintero, de un ingeniero, etc. que sepan lo que hacen y que sean responsables.