PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Otoño 2024

[Nuss]

Este artículo deja traslucir un cambio de mentalidad, en mi opinión.

https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/suelo/2024-10-30/entrevista-alberto-quemada-landco_3993198/

Inmobiliario
Suelo
ALBERTO QUEMADA, CEO DE LANDCO
"En el 80% de las provincias no se va a volver a urbanizar, porque no salen los números"
Alberto Quemada es consejero delegado de LandCo, la filial de suelos de Banco Santander y la segunda mayor empresa del sector tras Sareb. Advierte que dar ayudas al comprador de vivienda es un error. Debe ponerse el foco en el promotor



Foto: Alberto Quemada, consejero delegado de LandCo, filial de suelo de Banco Santander. (J. I. R.)
Alberto Quemada, consejero delegado de LandCo, filial de suelo de Banco Santander. (J. I. R.)
Por Ruth Ugalde Fotografía: Jon Imanol Reino
30/10/2024 - 05:00
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Afinales de 2019, Alberto Quemada (Madrid, 1966) tomó las riendas de LandCo, la filial de suelos de Banco Santander, con el objetivo de liquidar todos los solares heredados de la gran crisis inmobiliaria y el reto de hacerlo sin perder dinero. En apenas cinco años, ha conseguido dar la vuelta a la cuenta de resultados: ha entregado 80 millones de euros a su accionista, ha logrado tres ejercicios en break even, y este año prevé cerrar con unas ventas de 200 millones de euros. Para llegar hasta aquí, Quemada ha dejado de analizar los solares de LandCo por su valor contable y ha comenzado a evaluarlos con un enfoque inmobiliario, lo que le ha permitido poner en órbita 450 juntas de compensación, iniciar la promoción de mil viviendas y asumir internamente el 80% del trabajo que antes realizaban firmas como Aliseda y Altamira. Además, se ha rodeado de un equipo de especialistas, muchos de los cuales ha conocido a lo largo de sus tres décadas de experiencia. Una trayectoria que le permite analizar el crítico momento que atraviesa la vivienda con perspectiva y conocimiento. Licenciado en Económicas, comenzó su carrera en Accenture y luego pasó a Ferrovial, grupo en el que estuvo a punto de adquirir los derechos de los reversionistas de la Operación Chamartín en 1999, con la expectativa de que la urbanización comenzaría en un año y medio, pero finalmente desistieron por problemas jurídicos. Con la salida a bolsa del grupo de la familia Del Pino, también aprendió que los analistas encuentran dificultades para valorar el negocio promotor, un problema que persiste hasta hoy. Tras una década en Ferrovial, pasó a Realitas Grupo Inmobiliario, Quabit, Habitat, Inmobiliaria Urbanitum y, desde hace cinco años, lidera LandCo. PREGUNTA: LandCo es un gigante, pero también un gran desconocido RESPUESTA: LandCo es la segunda mayor empresa de suelos de España, detrás de Sareb. Se creó por el Banco Santander a finales de 2019 con una idea de cambio de estrategia. El banco no quería poseer suelo, quería vender, pero se realizaban ventas sin criterios inmobiliarios, prácticamente por valor contable. Así que, en muchas ocasiones, se tomaban decisiones equivocadas. Cuando me contrataron, me permitieron formar un equipo inmobiliario puro, sin incorporar prácticamente a nadie del banco, y establecimos un equipo especializado en la gestión de suelo. Ahora somos 80 personas directas, pero más de 100 externas trabajan casi en exclusiva para nosotros, sin contar a los APIS (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria). Nos transfirieron 14.000 suelos y ahora tenemos menos de 10.000; es decir, hemos vendido 4.000 suelos en cinco años. En gestión activa, tenemos 450 juntas de compensación. No hay nadie, ni Sareb, que gestione tantas juntas de compensación. Contamos con siete delegaciones territoriales: centro, norte, noroeste, Cataluña, Valencia, Andalucía Oriental y Andalucía Occidental, con equipos en cada zona, porque el mercado de suelo es muy local. En todas las delegaciones tenemos oficina y equipo propio.

P: ¿Con qué valor han vendido esos 4.000 suelos? R: Hemos facturado 650 millones en estos cinco años. Al principio, el objetivo del banco era intentar desinvertir el 80% de la cartera en 12 años y que el resultado fuera cercano a cero, cubriendo resultados.
P: ¿Qué hacen con los suelos que no tienen sentido inmobiliario? R: Los vendemos como podemos. De los 4.000 suelos, unos 3.000 seguramente tenían muy poco sentido inmobiliario, porque son muy pequeños, están en localidades de 300 habitantes donde o te compra el vecino para hacerse el garaje o no te lo compra nadie. De esos tenemos miles de activos. Teníamos 1.700 fincas rústicas y hemos vendido como 400. Teníamos, y tenemos todavía, trozos de monte en mitad del campo que no sabemos casi ni localizar. "Somos la segunda mayor empresa de suelos de España, por detrás de Sareb, pero gestionamos más juntas de compensación que ella"
P: Todo esto sigue siendo el desagüe de la burbuja. R: Sí. Siguen quedando muchos activos en manos de todos. Nosotros hacemos la mayor gestión activa posible. Nuestro comprador no siempre es el promotor típico. Vendemos como rústicos suelos urbanizables, porque alguien va a plantar patatas y en ese municipio de 300 habitantes nunca se hará una urbanización de mil viviendas como podía estar previsto en un momento determinado. También hemos vendido a sociedades intensivas en temas de labranza, hemos vendido fincas de caza, fincas lúdicas... Un éxito que hemos logrado en los últimos tres años es alcanzar el resultado cero. Eso el banco no lo esperaba hasta el año cinco, lo cual es muy positivo, porque implica que estamos anticipando el resultado. El banco perdía muchos millones de euros todos los años.
P: ¿Y ahora? R: Ahora estamos en break even. Desarrollando urbanísticamente y consiguiendo hacer las urbanizaciones, estamos obteniendo beneficio en suelos que antes eran ilíquidos y, sobre todo, cumpliendo un nivel de desinversión muy alto. Este año vamos a vender 200 millones de euros en activos. Otra actividad que tenemos desde hace tres años es la promoción de muchos suelos que están en ubicaciones con sentido inmobiliario, pero donde nadie me compra el suelo porque es muy difícil conseguir financiación. El banco me deja hacer la promoción inmobiliaria como una forma de sacar suelo del balance. Tengo que invertir más, pero voy a ganar un poco más. Empezamos de forma bastante tímida y ya estamos por encima de las mil viviendas en promoción. "Hacemos promoción en aquellos lugares donde nadie me compra el suelo por falta de financiación, pero hay demanda de vivienda"
P: ¿Cómo consigue LandCo la financiación? R: Lo hacemos con recursos propios. Somos una empresa muy generadora de caja, porque todos los suelos se registraron en el balance como aportación de capital y si vendo 200 millones al año, son 200 millones de caja, menos los gastos operativos, que son pocos, más el capex. Genero caja todos los años y este año hemos comenzado a devolver caja al banco, 80 millones de euros. El éxito para el banco será si, al final de la historia, nosotros somos capaces de convertir las existencias en caja. Nos pasaron suelos con un valor bruto de 4.800 millones, pero con un valor real en torno a 2.000 millones. El objetivo fundamental es devolver esos 2.000 millones de valor que nos pasaron.
P: Son como un Sareb privado R: Es la misma filosofía. Lo que nos diferencia ahora es que somos mucho más activos. Estamos con Sareb, por lo menos, en el 40% de esas 450 juntas de compensación. Hemos trabajado muy coordinadamente, con la misma estrategia para desarrollar suelos y ganar valor, durante mucho tiempo, pero desde que Sareb es totalmente pública, son mucho más reacios a invertir. Pero la filosofía es la misma: liquidar la cartera.
P: Con los buenos resultados que está obteniendo, ¿mantiene la misma política de liquidación o ve otras alternativas? R: Somos una herramienta muy útil para el banco, para ayudarle y asesorarle en la gestión de activos que tiene en deuda, en procesos de refinanciación. Es verdad que en los últimos años han entrado pocos activos, pero en un momento determinado se cambia el ciclo otra vez y vuelve a haber una avalancha. Por eso, tener una herramienta como LandCo siempre es útil. Estamos intentando convertir LandCo también en una empresa de gestión de servicios para terceros, siempre que vayamos en coinversión. Estamos explorando la posibilidad de montar vehículos para desarrollar promociones con terceros, pero también estamos buscando socios en la gestión de suelo, que coinviertan con nosotros en el desarrollo urbanístico. Es más difícil, porque el mercado de suelo es mucho más incierto, sobre todo en los plazos, pero ahora es más atractivo, porque la demanda de suelo finalista es muy alta. Así que esperamos conseguir inversores que inviertan en suelo a medio plazo con nosotros.

P: ¿Cómo sería esa asociación? R: Sobre el propio suelo, desinvertimos una parte y nos quedamos en minoría. Al banco le va muy bien, porque desconsolida, y podemos desarrollar el activo hasta el final. Esto permite mantener una plataforma muy eficiente, útil para el banco, trabajando para terceros. No somos el típico gestor que solo quiere un 10% y lo que busca son fees (comisiones). Yo intento quedarme con más porcentaje, siempre por debajo del 50%, pero más porcentaje, porque nos permite gestionar un volumen de activos mucho mayor del que hacemos. En muchos desarrollos donde estamos avanzando, hay propietarios que quieren desinvertir. Si consigo un socio que les compre y venga conmigo, gestionamos un volumen más grande y hacemos que el desarrollo avance mucho más rápido.
P: ¿Sobre qué suelos y en qué ubicaciones tiene sentido esta estrategia? R: El vehículo tendrá que ser en sitios buenos, en suelos donde ya el planeamiento esté aprobado y solo falte realizar proyectos de reparcelación, de urbanización, etcétera. El primer paso tiene que estar dado, si no, no entra nadie. En el desarrollo de promociones, tenemos unos niveles de venta muy elevados porque estamos en ubicaciones donde nadie ha construido una casa en diez años y, de repente, haces una promoción de 50 casas y las vendes. Pero el desarrollo de suelo es más complejo y la gente prefiere sitios más seguros. Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Málaga, etcétera. Las ocho o diez provincias donde todo el mundo tiene el foco puesto.
P: ¿Quiénes son los posibles inversores? R: Tenemos que convencer a fondos con periodos de salida superiores a cinco años, que crean que el negocio del suelo puede ser muy rentable. Estamos buscando y creo que vamos a conseguir operaciones. Me hubiera gustado hacer un gran vehículo de suelo con un gran inversor, pero es difícil, porque las cantidades son muy importantes, aunque sería una operación muy interesante y podría funcionar. Sin embargo, sí tenemos interesados para operaciones concretas. Bueno, estamos en ello y no descarto que podamos lograrlo. "Estamos buscando socios que coinviertan con nosotros en la gestión de suelo e, incluso, crear un gran vehículo de suelos en gestión"
P: ¿Es un negocio para los family office? R: Sí, sobre todo, para family office sudamericanos. El tema del suelo les encanta, entienden el negocio y no son como un fondo de inversión que está mirando la TIR (rentabilidad) continuamente. Cada vez hay más inversores de este estilo en España. De momento se han concentrado mucho en el barrio Salamanca, en promoción directa, etcétera, pero están empezando a mirar hacia otro tipo de operaciones, y creo que somos un aliado. Somos la novia perfecta: tenemos muy buena gestión y un padre que tiene una buena dote. P: Tras la inyección de los primeros 14.000 suelos, ¿cuántos activos ha traspasado el banco en los siguientes cinco años? R: Unos 200 millones de euros, lo que representa un 10% más. El ritmo es bajo.
P: Los promotores dicen que el precio del suelo está caro y toda la sociedad, que la vivienda está cara. ¿Qué responde? R: El precio de la vivienda está subiendo mucho y va a seguir subiendo, porque hay un desequilibrio enorme entre la oferta y la demanda. No somos capaces de construir más de 90.000 viviendas al año, y la demanda para la creación de nuevos hogares es de 200.000 o 300.000, con lo cual, pronostico que en los próximos cinco años la demanda de viviendas va a seguir creciendo y, desgraciadamente, los promotores no vamos a poder satisfacerla. Las medidas que se están tomando van en la dirección equivocada, porque si intentas fortalecer más la demanda, el desequilibrio será aún mayor. Si das subvenciones a los jóvenes para comprar casas, lo único que haces es que la diferencia entre la oferta y la demanda sea mayor y, al final, esa subvención se traslada al precio. No se construirán más de 90.000 viviendas, por muchas ayudas que se otorguen a los compradores. ¡No se harán! El enfoque debe estar en ayudar a los promotores. Lo mencioné en una conferencia en Málaga ante varios políticos: hay que apoyar a los que llamáis los señores del puro. Si no ayudamos a los promotores a producir más, esto no va a funcionar. El Estado puede contribuir con vivienda social, pero no puede ser el gran promotor de 50.000 viviendas al año. Falta suelo finalista en las zonas con demanda, que básicamente son ocho provincias. "No se van a hacer más de 90.000 viviendas por muchas ayudas que des a los compradores. Hay que ayudar al promotor a producir más"
P: ¿Cuáles? R: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Murcia, Sevilla, Málaga y Zaragoza. Si miras los crecimientos de población, ahí es donde está la demanda. Falta suelo finalista. Primer punto. Segundo, y esto es muy grave y difícil de solucionar, no existe financiación para promotores. Actualmente, solo hay seis bancos que ofrecen crédito promotor para construir viviendas. Entre los seis suman 10.000 millones de crédito promotor, lo que equivale a 50.000 casas con 200.000 euros de hipoteca cada una. Es decir, solo hay crédito para hacer 50.000 casas al año. Si no hay más crédito promotor, será muy difícil que superemos las 90.000 viviendas anuales. El resto se está construyendo con recursos propios o con financiación alternativa al 10%. Si no hay más crédito, no habrá más viviendas, y además viene Basilea IV, que empieza en 2025. Esta es una variable que no se está considerando y es crítica. Aquí el Estado debería tomar medidas para facilitar esta financiación.
P: ¿El Estado no tiene que ser promotor pero sí financiador? R: O facilitar la financiación a través de avales, por ejemplo.
P: Entonces el riesgo se pone sobre las espaldas de todos los españoles. R: Sí, pero, ¿qué otra solución hay? Si no, el precio de la vivienda seguirá subiendo. Necesitamos construir 150.000 viviendas al año; de lo contrario, el precio seguirá subiendo, ya que siempre habrá alguien que pueda pagar. Tercero, tenemos un problema grave con la construcción, cada vez es más complicado. Hay robo de mano de obra en las obras, no hay profesionales. El Estado tiene que fomentar la formación profesional, son trabajos muy dignos, donde se gana bien. Ahí es donde el Estado puede intervenir, aunque es a largo plazo, pero si no, los problemas a largo plazo serán mayores. "Solo hay crédito para hacer 50.000 casas al año. Si no hay más crédito promotor, va a ser muy difícil que subamos de 90.000 viviendas"
P: Pero es más corto plazo que desarrollar suelo. R: Sin duda. Además, existe otro problema grave, y es que cada vez hay menos promotores para construir viviendas, y los grandes están desapareciendo. Por estas cuatro razones, construir más de 100.000 viviendas al año me parece difícil. El suelo es una de las causas, pero no la más importante, ya que actualmente existe suelo finalista y no se están construyendo viviendas. A partir del año que viene sí habrá un problema en determinados lugares, porque casi no habrá suelo finalista.
P: Insisto. Los promotores dicen que el suelo está caro. R: El problema del suelo es que puedes ganar mucho dinero, pero no sabes en cuánto tiempo. Entonces, es poco atractivo para el inversor. No puede ser que desarrolles un plan urbanístico, empieces a urbanizar y, como pasó con Valdebebas, cuando ya has construido las viviendas, llegue una sentencia y anule todo el plan, y tengas que empezar desde cero. La nueva Ley del Suelo corregía este tipo de problemas y es fundamental que exista seguridad jurídica. Además, se necesita certidumbre en la gestión. Compras un suelo, el plan general indica que puedes construir ciertas viviendas, pero, de repente, hay un cambio de gobierno, llega un concejal, dice que quiere un proyecto con menos densidad o que no le gustan las rotondas, y cambia todo. Otro problema grave son los costes de urbanización. Urbanizar un desarrollo nuevo cuesta alrededor de 150 euros el metro cuadrado. Esto significa que en todos los lugares donde el valor de la vivienda sea inferior a 1.800 euros por metro, no se va a volver a urbanizar, porque los números no salen. ¿Quién tiene la culpa? Una legislación de los años 90, que decidió que el promotor de un ámbito nuevo tiene que asumir todos los gastos. Esto incluye carreteras, conexiones con todos los puentes, la red de saneamiento, que debería ser responsabilidad del ayuntamiento, y la red eléctrica, que debería corresponder a las empresas suministradoras. Al final, el comprador de la vivienda asume todos estos costes, mientras que dos grandes beneficiarios no aportan nada: el ayuntamiento, porque le construyes ciudad gratis; y, más grave aún, las empresas suministradoras, como las eléctricas y las de agua, que solo ponen problemas en el desarrollo urbanístico y reciben toda su infraestructura construida. Esto viene de una época en la que las grandes eléctricas y las empresas de agua eran públicas o semipúblicas, pero ya no es así.
P: ¿Eso abarataría el precio de la vivienda? R: Sin duda. Además, son compañías internacionales, ganan muchísimo dinero. No tiene sentido que les construyamos toda su infraestructura gratuitamente. Les damos todo hecho y encima nos retrasan los plazos. Esto no puede ser, porque ahora los números no salen. Yo pronostico que en el 70-80% de las provincias no se va a volver a urbanizar, porque los números no salen si no cambiamos. En algunos ayuntamientos, hasta tenías que pagar el carril bici de toda la ciudad para obtener la aprobación. Hay un presupuesto público de inversión que debería encargarse de estas infraestructuras. Otra posible mejora sería una mayor flexibilidad en los usos de suelo, porque como los desarrollos tardan de 10 a 15 años en comenzar después de su aprobación, las viviendas que estaban previstas en el plan de hace 20 años ya no se ajustan a las necesidades actuales, lo que hace inviables algunos proyectos.
P: En estos años, LandCo también ha modificado sus contratos con los servicers y ha internalizado funciones que antes tenía externalizadas. ¿Dónde está actualmente y hasta dónde quiere llegar? R: Cuando llegamos, Altamira y Aliseda gestionaban prácticamente toda la cartera de suelo, no solo la comercialización, sino la gestión integral de los activos. En teoría, llevaban la gestión urbanística, pero había diez juntas de compensación en desarrollo, no 400. En la actualidad, solo realizan la gestión comercial, especialmente de activos pequeños; los grandes los vendemos nosotros, con equipo propio, y la gestión integral de los activos la hacemos desde Landco. Esto nos permite ahorrar comisiones y tener un mejor control sobre la comercialización. En la parte comercial, sí nos es útil su red de APIs y posiblemente continuemos. "Urbanizar un desarrollo nuevo cuesta 150 €/m2. Esto significa que donde la vivienda valga menos de 1.800 €/m2 no salen los números"
P: ¿Qué peso tiene la promoción sobre esos 650 millones de facturación y cuáles son los objetivos de futuro? R: Solo hemos facturado el año pasado y este, cuando se han empezado a entregar las primeras promociones, y no queremos ser la primera promotora de España; esto es un recurso para dar salida a suelos a precio de mercado, que el mercado no me compra por falta de financiación, no por falta de interés. Cuando tengo un suelo bueno y compradores, lo vendo.
P: El banco ya tiene una promotora, Metrovacesa, y usted acaba de entrar en el consejo en representación de Santander. ¿Se contemplan sinergias? R: No, porque somos accionistas distintos. Metrovacesa es una compañía cotizada, con una regulación muy específica y tres accionistas muy potentes: Santander, BBVA y Carlos Slim, quienes apoyan el plan de negocio planteado y no necesitan a nadie más para desarrollarlo. Tiene un equipo gestor muy bueno y es una empresa con capacidad de inversión. Los socios están satisfechos con el dividendo que reciben. P: ¿Cree que habrá una opa de exclusión de Carlos Slim? R: Ya hicieron una opa y han alcanzado el 25%. Creo que en este momento los dos bancos están cómodos con el desarrollo de la actividad. P: ¿Tampoco ve sinergias en esos nuevos proyectos de coinversión? R: Eso podría ser, como con cualquier otro, pero podría suceder, porque el futuro es incierto. Los grandes promotores están en desaparición, ya que sus accionistas quieren retirarse. Al final, si repartes más dividendos del beneficio neto que generas, estás descapitalizando la compañía, y esto es algo que se está haciendo continuamente. Si tienes un balance de mil millones, pero distribuyes 200 millones en dividendos durante dos años, el valor pasa a ser 600 millones, ya no vale mil. Aunque el 15% de dividendo es atractivo, hay que tener cuidado, porque al final alguno se quedará colgado. Creo que es muy difícil atraer inversores que inyecten mil millones en una empresa de este tipo. Es difícil prever cómo será el panorama de las grandes promotoras en cinco años, pero posiblemente la más solvente sea Metrovacesa: tiene accionistas estables, que no necesitan una desinversión inmediata, y con capacidad económica para seguir invirtiendo en suelo. Nosotros identificamos que esto es una oportunidad para Metrovacesa. "Los grandes promotores están en desaparición, porque sus accionistas se quieren ir. Esto es una oportunidad para Metrovacesa"
P: ¿Tiene sentido ser una promotora cotizada? R: Creo que no lo tiene para nadie, porque el mercado de capitales nunca reconoce el valor de las promotoras. Lo descubrí en 1996, cuando estaba en Ferrovial y realizamos la salida a bolsa del grupo; yo hice la parte de la inmobiliaria. Los analistas no entienden el negocio promotor como lo entendemos nosotros, porque al final solo valoran tus activos. Es como si le pidieras a un fabricante de muebles que tenga almacenada la madera para los próximos diez años. Cuando estaba en Ferrovial, la inmobiliaria ganaba más de 120 millones al año y nos valoraban casi en cero. Por eso, salvo Lone Star, que salió a tiempo, todos los demás fondos se han quedado atrapados. En Europa, las promotoras cotizadas son muchísimo más grandes, de 10.000 o 15.000 viviendas al año.
P: ¿El plan de negocio de Metrovacesa va por esa línea de ser consolidador del mercado?. R: No. Es un crecimiento orgánico, lógico y normal. Metrovacesa tiene capacidad de inversión, suelo y un equipo gestor para desarrollar las 2.000 viviendas que están entregando cada año. La idea es aprovechar las oportunidades del mercado que surjan, con muy buenas perspectivas, ya que los competidores cada vez son menos. Es una buena situación. Dar un salto mucho mayor no está en el radar en este momento.

[sargento.algodon]

Interesante artículo. Dice muchas cosas que ya hemos leído aquí pero que para otros son novedades (financiación, concentración de la demanda, funcionamiento de la política local).
Desde que estalló la burbuja he pensado que el inmobiliario debía dejar de ser LA actividad económica para pasar a ser UNA actividad económica. La gente seguirá necesitando casas (necesidad humana) pero no puede ser la principal actividad económica de la sociedad ni el principal gasto para una familia.

[Benzino Napaloni]

Es decir, que se asume tácitamente que el 80% de las provincias se van a quedar para los lobos cuando las casas se caigan de viejas, se mueran los que aún viven en ellas, y no haya jóvenes para reemplazo.

El problemilla está en que no todo puede ser trabajo de oficina en Madrid o Barcelona. El campo, y muchos trabajos de cuello azul van a seguir siendo necesarios. En EEUU ya se ve la tendencia de volver a los trabajos de cuello azul, porque allí la universidad te endeuda de por vida, y porque qué puñetas, falta gente y empieza a estar bien pagado.

Tratar de mantener el banano está llevando a unos disparates que recuerdan mucho a la caída de la antigua Roma. Empieza a salir a cuenta huir de las ciudades. Pues ojito con lo que puede venir. Es lo que pasa por romper el equilibrio, y también por preferir las patadas hacia adelante antes que tener el valor de tragarse el sapo antes de que sea demasiado tarde.

[tomasjos]

Es decir, que se asume tácitamente que el 80% de las provincias se van a quedar para los lobos cuando las casas se caigan de viejas, se mueran los que aún viven en ellas, y no haya jóvenes para reemplazo.

El problemilla está en que no todo puede ser trabajo de oficina en Madrid o Barcelona. El campo, y muchos trabajos de cuello azul van a seguir siendo necesarios. En EEUU ya se ve la tendencia de volver a los trabajos de cuello azul, porque allí la universidad te endeuda de por vida, y porque qué puñetas, falta gente y empieza a estar bien pagado.

Tratar de mantener el banano está llevando a unos disparates que recuerdan mucho a la caída de la antigua Roma. Empieza a salir a cuenta huir de las ciudades. Pues ojito con lo que puede venir. Es lo que pasa por romper el equilibrio, y también por preferir las patadas hacia adelante antes que tener el valor de tragarse el sapo antes de que sea demasiado tarde.

Personalmente me parece puro delirio muy propio de la burguesía urbana global que solo piensa en mega metrópolis conectadas entre y no piensa que esas megaciudades no pueden sobrevivir sin los recursos de los territorios los cuales bien pueden decidir pasar de ellas y centrarse en si mismas.

[Benzino Napaloni]

Es decir, que se asume tácitamente que el 80% de las provincias se van a quedar para los lobos cuando las casas se caigan de viejas, se mueran los que aún viven en ellas, y no haya jóvenes para reemplazo.

El problemilla está en que no todo puede ser trabajo de oficina en Madrid o Barcelona. El campo, y muchos trabajos de cuello azul van a seguir siendo necesarios. En EEUU ya se ve la tendencia de volver a los trabajos de cuello azul, porque allí la universidad te endeuda de por vida, y porque qué puñetas, falta gente y empieza a estar bien pagado.

Tratar de mantener el banano está llevando a unos disparates que recuerdan mucho a la caída de la antigua Roma. Empieza a salir a cuenta huir de las ciudades. Pues ojito con lo que puede venir. Es lo que pasa por romper el equilibrio, y también por preferir las patadas hacia adelante antes que tener el valor de tragarse el sapo antes de que sea demasiado tarde.

Personalmente me parece puro delirio muy propio de la burguesía urbana global que solo piensa en mega metrópolis conectadas entre y no piensa que esas megaciudades no pueden sobrevivir sin los recursos de los territorios los cuales bien pueden decidir pasar de ellas y centrarse en si mismas.

Justo eso es lo que piensa quien no ve más allá de su ombligo. Estas cosas pasan muy pocas veces, pero cuando pasan el golpe es fuerte. Por algo boicot viene de Boycott, el noble inglés que se tuvo que ir de Irlanda cuando nadie quería hacerle ningún trabajo ni comprarle ni venderle nada. Ni con su fortuna podía conseguir mantenimiento desde Inglaterra.

Y si se ve cualquier imagen de España desde la ESA, se ve que hasta Portugal nos gana distribuyendo la población.

El tema de concentrar el ladrillo en las grandes ciudades ya se vio con el caso de Ávila. Hubo un boom de la construcción que terminó cuando se supo que el AVE no pasaría, y ha sido uno de los muchos sitios en los que los promotores ni se han molestado en intentar seguir. Allí las casas están más bajas de precio que en otros sitios.

Conectamos esto con el ataque al teletrabajo, y es que es blanco y en botella, oiga.

[Frommer]

Es decir, que se asume tácitamente que el 80% de las provincias se van a quedar para los lobos cuando las casas se caigan de viejas, se mueran los que aún viven en ellas, y no haya jóvenes para reemplazo.

El problemilla está en que no todo puede ser trabajo de oficina en Madrid o Barcelona. El campo, y muchos trabajos de cuello azul van a seguir siendo necesarios. En EEUU ya se ve la tendencia de volver a los trabajos de cuello azul, porque allí la universidad te endeuda de por vida, y porque qué puñetas, falta gente y empieza a estar bien pagado.

Tratar de mantener el banano está llevando a unos disparates que recuerdan mucho a la caída de la antigua Roma. Empieza a salir a cuenta huir de las ciudades. Pues ojito con lo que puede venir. Es lo que pasa por romper el equilibrio, y también por preferir las patadas hacia adelante antes que tener el valor de tragarse el sapo antes de que sea demasiado tarde.

Personalmente me parece puro delirio muy propio de la burguesía urbana global que solo piensa en mega metrópolis conectadas entre y no piensa que esas megaciudades no pueden sobrevivir sin los recursos de los territorios los cuales bien pueden decidir pasar de ellas y centrarse en si mismas.

Lo malo es que los territorios siempre están al servicio de la urbe. No tienen capacidad de influencia.

[Benzino Napaloni]

Lo malo es que los territorios siempre están al servicio de la urbe. No tienen capacidad de influencia.

Sólo una. Cuando el gordo pasa hambre, el flaco ya ha muerto de ella. Pero cuando pasa es devastador, así cayó Roma. Cuando ya no quedaba nadie a quien mangarle un sextercio más, Roma simplemente se esfumó de la historia y durante siglos toda Europa Occidental tuvo que apañárselas de aquella manera.

Tampoco olvidemos que hoy, aunque haya zancadillas, no hay las restricciones del pasado para elegir trabajo. Aunque se esté saboteando el teletrabajo, el invierno demográfico prosigue y poco a poco hay más trabajo que trabajadores. Más de uno que ya tiene una carrera profesional asentada igual elige salirse de la urbe e ir de Pascuas a Ramos para cuatro cosas.

[asustadísimos]

[¿La conducta de los sátiros respecto de ninfas es delito? ¿Acaso las ninfas no juegan a decir noes que son síes?

¿Qué le están diciendo Afrodita y Eros a Pan?

Hemos llegado a esto por culpa del juego de dinero-sin-trabajar de El Ladrillo, o más genéricamente, por el modelito popularcapitalista de las narices.

A partir de mediados de los 1980, cierta izquierda traidora a la clase obrera —y, por tanto, al capital— reivindicó El Ano & El Feto —por extensión, el incomodahombrismo— como seña de identidad roja a la par que patrocinaba la posibilidad de un capitalismo popularizado.

¡Cuánto yerra quien piensa que el popularcapitalismo es de derecha y el bienestarismo, de izquierdas!

El feminismo de 4.ª ola, el que lucha contra el supuesto patriarcado, es reaccionario. No se puede poner al ser humano contra su propia naturaleza, contra sus arquetipos.]


[Niño Polla presenta su libro. Se va a cenar con una atractiva cinéfila más joven que él. Ella le invita a una fiesta en casa de unos amigos. Él lo intenta en una habitación de la casa. Tras quitarle el sostén, le corta. Se van solos a casa de él. Lo intenta de nuevo, pero el no era no... aún o no. Ella se marcha y, a los tres años, se le aparece.]


[Decir que la vivienda va a subir no solo es optimismo niñopollano. Además es decirte que no debes gastar en nada que no sea lo estrictamente necesario: la vivienda va a llevársetelo todo.]

[sudden and sharp]

Díselo a los buitres... 

Lo que no entiendo es querer ligar lo que sea que esté pasando con el inmo comercial/oficinas que lleva no unos años sino décadas con toneladas de metros sobrantes en todo el mundo con una supuesta crisis general que ni de coña se está produciendo en Estados Unidos.

Tendrás seguro mejor info que yo... Que sólo ato cabos aquí y allá.

[sudden and sharp]

Es decir, que se asume tácitamente que el 80% de las provincias se van a quedar para los lobos cuando las casas se caigan de viejas, se mueran los que aún viven en ellas, y no haya jóvenes para reemplazo.

El problemilla está en que no todo puede ser trabajo de oficina en Madrid o Barcelona. El campo, y muchos trabajos de cuello azul van a seguir siendo necesarios. En EEUU ya se ve la tendencia de volver a los trabajos de cuello azul, porque allí la universidad te endeuda de por vida, y porque qué puñetas, falta gente y empieza a estar bien pagado.

Tratar de mantener el banano está llevando a unos disparates que recuerdan mucho a la caída de la antigua Roma. Empieza a salir a cuenta huir de las ciudades. Pues ojito con lo que puede venir. Es lo que pasa por romper el equilibrio, y también por preferir las patadas hacia adelante antes que tener el valor de tragarse el sapo antes de que sea demasiado tarde.

Personalmente me parece puro delirio muy propio de la burguesía urbana global que solo piensa en mega metrópolis conectadas entre y no piensa que esas megaciudades no pueden sobrevivir sin los recursos de los territorios los cuales bien pueden decidir pasar de ellas y centrarse en si mismas.

Lo malo es que los territorios siempre están al servicio de la urbe. No tienen capacidad de influencia.

Afortunadamente... quiero pensar que piensas.

















Porque ya es malo así... pero lo contrario es... madre de dios...,lo contrario...

No, ni hablar... lo malo... ya... es suficientemente... malo. Está dicho...





N'est-ce pas?

[sudden and sharp]

[¿La conducta de los sátiros respecto de ninfas es delito? ¿Acaso las ninfas no juegan a decir noes que son síes?

¿Qué le están diciendo Afrodita y Eros a Pan?

Hemos llegado a esto por culpa del juego de dinero-sin-trabajar de El Ladrillo, o más genéricamente, por el modelito popularcapitalista de las narices.

A partir de mediados de los 1980, cierta izquierda traidora a la clase obrera —y, por tanto, al capital— reivindicó El Ano & El Feto —por extensión, el incomodahombrismo— como seña de identidad roja a la par que patrocinaba la posibilidad de un capitalismo popularizado.

¡Cuánto yerra quien piensa que el popularcapitalismo es de derecha y el bienestarismo, de izquierdas!

El feminismo de 4.ª ola, el que lucha contra el supuesto patriarcado, es reaccionario. No se puede poner al ser humano contra su propia naturaleza, contra sus arquetipos.]


[Niño Polla presenta su libro. Se va a cenar con una atractiva cinéfila más joven que él. Ella le invita a una fiesta en casa de unos amigos. Él lo intenta en una habitación de la casa. Tras quitarle el sostén, le corta. Se van solos a casa de él. Lo intenta de nuevo, pero el no era no... aún o no. Ella se marcha y, a los tres años, se le aparece.]


[Decir que la vivienda va a subir no solo es optimismo niñopollano. Además es decirte que no debes gastar en nada que no sea lo estrictamente necesario: la vivienda va a llevársetelo todo.]

Tres cositas... je, je:

- Ladrillo... caca.         OK.
- Faunos...Sí es bien dudoso que hubiera alguna vez once mil vírgenes.... (Jardiel) tenga a bien preguntarse, maestro, si hubo alguna vez un fauno medianamente inteligente...

[ Es por su propio bien... en este tema me sto una mano a la espalda...  je, je, como el irlandés ése... en relación al Topuria. ]

- Si vamos a traer a "colación" aquí y ahora, al niño polla... maestro. ¿Qué quiere que le diga? [ Es más digno... qué sé yo. ]

[Frommer]

Es decir, que se asume tácitamente que el 80% de las provincias se van a quedar para los lobos cuando las casas se caigan de viejas, se mueran los que aún viven en ellas, y no haya jóvenes para reemplazo.

El problemilla está en que no todo puede ser trabajo de oficina en Madrid o Barcelona. El campo, y muchos trabajos de cuello azul van a seguir siendo necesarios. En EEUU ya se ve la tendencia de volver a los trabajos de cuello azul, porque allí la universidad te endeuda de por vida, y porque qué puñetas, falta gente y empieza a estar bien pagado.

Tratar de mantener el banano está llevando a unos disparates que recuerdan mucho a la caída de la antigua Roma. Empieza a salir a cuenta huir de las ciudades. Pues ojito con lo que puede venir. Es lo que pasa por romper el equilibrio, y también por preferir las patadas hacia adelante antes que tener el valor de tragarse el sapo antes de que sea demasiado tarde.

Personalmente me parece puro delirio muy propio de la burguesía urbana global que solo piensa en mega metrópolis conectadas entre y no piensa que esas megaciudades no pueden sobrevivir sin los recursos de los territorios los cuales bien pueden decidir pasar de ellas y centrarse en si mismas.

Lo malo es que los territorios siempre están al servicio de la urbe. No tienen capacidad de influencia.

Afortunadamente... quiero pensar que piensas.

















Porque ya es malo así... pero lo contrario es... madre de dios...,lo contrario...

No, ni hablar... lo malo... ya... es suficientemente... malo. Está dicho...





N'est-ce pas?

Totalmente. Pero con un cierto orden y mesura necesarios. Imprescindibles. Hoy no hay ni siquiera ordenación del territorio desde el Estado. Ver molinos=setas.

[Mistermaguf]

Este artículo deja traslucir un cambio de mentalidad, en mi opinión.

https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/suelo/2024-10-30/entrevista-alberto-quemada-landco_3993198/

Inmobiliario
Suelo
ALBERTO QUEMADA, CEO DE LANDCO
"En el 80% de las provincias no se va a volver a urbanizar, porque no salen los números"
Alberto Quemada es consejero delegado de LandCo, la filial de suelos de Banco Santander y la segunda mayor empresa del sector tras Sareb. Advierte que dar ayudas al comprador de vivienda es un error. Debe ponerse el foco en el promotor



Foto: Alberto Quemada, consejero delegado de LandCo, filial de suelo de Banco Santander. (J. I. R.)
Alberto Quemada, consejero delegado de LandCo, filial de suelo de Banco Santander. (J. I. R.)
Por Ruth Ugalde Fotografía: Jon Imanol Reino
30/10/2024 - 05:00

Nos pasaron suelos con un valor bruto de 4.800 millones, pero con un valor real en torno a 2.000 millones. El objetivo fundamental es devolver esos 2.000 millones de valor que nos pasaron.

Es decir, -62%

[CHOSEN]

Nos pasaron suelos con un valor bruto de 4.800 millones, pero con un valor real en torno a 2.000 millones. El objetivo fundamental es devolver esos 2.000 millones de valor que nos pasaron.

Solo hay dos tipos de personas que diferenciamos valor de precio.
Y éste no parece un marxiano.

[Mistermaguf]

Nos pasaron suelos con un valor bruto de 4.800 millones, pero con un valor real en torno a 2.000 millones. El objetivo fundamental es devolver esos 2.000 millones de valor que nos pasaron.

Solo hay dos tipos de personas que diferenciamos valor de precio.
Y éste no parece un marxiano.

Está tan naturalizado que incluso a mí, que soy un marxiano de ley, se me pasa aún citando la frase textual. Cosas del reflejo condicionado.