PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Invierno 2025

[Derby]

https://www.reuters.com/business/after-bulgaria-euro-expansion-faces-hurdles-remaining-eu-states-2026-01-01/

After Bulgaria, euro expansion faces hurdles in remaining EU states

Jan 1 (Reuters) - Bulgaria became the 21st member of the euro zone on Thursday despite opposition from half its electorate, leaving only a handful of countries in the 27-member European Union yet to adopt the currency.

Although public support for the euro is high in some of the remaining countries including Hungary, eurosceptic parties in governing coalitions and parliaments are likely to hold back further expansion of the currency zone for the foreseeable future.

Here are the remaining countries.

HUNGARY

About 72% of the Hungarian public support adoption of the euro, according to an October to November survey by Eurobarometer conducted for the European Commission. This is the highest level of support among the remaining EU countries despite Prime Minister Viktor Orban's euroscepticism.

Opposition leader Peter Magyar has said he would put the country on a course to adopt the euro if his centre-right party wins next year's election.

However, Hungary has the EU's highest debt as a share of economic output outside the euro zone, while its deficit cuts since the COVID-19 pandemic have stalled amid heavy pre-election spending by Orban.

Even if it meets all entry criteria, joining the euro zone will not be possible without a parliamentary supermajority as Orban, who is opposing deeper integration with the EU, has enshrined the forint as Hungary's national currency in the constitution.

ROMANIA

The Central European country is struggling to lower the EU's largest budget deficit, meaning it may take several years to stabilise its finances for it to have a realistic prospect of joining the euro zone.
Public support for the euro is at 59%, the Eurobarometer survey showed.

However, faced with high inflation, austerity measures and a buoyant far-right waiting in the wings ahead of a 2028 election, the subject has faded from public discussion.

POLAND

In Poland, where public support for the euro is at 45%, Finance Minister Andrzej Domanski has said Warsaw is not working on adopting the unit and the EU's largest economy outside the euro zone was "happy to have our own currency".

Jaroslaw Kaczynski, leader of the biggest opposition party, Law and Justice, has said anyone striving to have the euro introduced was "a mortal enemy of Poland".

CZECH REPUBLIC

Czech public support for the euro is at 30%, according to the Eurobarometer survey, and the government has no plans to take steps to adopt it.

Czech national debt levels are still much lower than in most euro zone countries, so for many, entry raises the risk of taking over responsibility for more indebted countries.

Prime Minister Andrej Babis was pro-euro as a businessman and early politician but has since moved his party to national conservative and eurosceptic positions.

He is now proposing enshrining the crown in the constitution.

SWEDEN

Only one small party is openly championing euro zone entry while the populist Sweden Democrats - the second biggest group in parliament whose support is crucial for the right-wing minority government - oppose it, meaning any debate about joining is likely to remain academic.

Sweden joined the EU in 1995 but a referendum in 2003 rejected adopting the euro by a majority of 56% to 42%.

Public support for the euro is at 39% based on the Eurobarometer survey, with opposition to adoption declining from more than 80% in the wake of the 2012-2013 euro zone debt crisis.

DENMARK

Denmark, which joined the EU in 1973, is the only member of the bloc with an opt-out of the euro, meaning it has the right to remain outside the currency area even when all entry criteria are met. Public support for euro adoption is at 33%.

[puede ser]

Creo que se ha escapado un artículo de Elena Sanz et al:
(si no lo queréis leer, el resumen es que para los ejpertos hay muchos hargumentos en contra de la vurvuja.

https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/2025-12-31/burbuja-inmobiliaria-precios-vivienda-alquiler-venta-banco-espana_4263520/
https://archive.is/66rVf

Fantasmas de 2008: los expertos niegan la burbuja, pero algo pasa con la vivienda
España despedirá 2025 con las ventas de viviendas más elevada desde que estalló la burbuja en 2008. También lo hará con incrementos de precios de dos dígitos en gran parte de la geografía española, como también sucedió entonces

España despedirá 2025 con la cifra de ventas de viviendas más elevada desde que estalló la burbuja inmobiliaria en 2008. También lo hará con incrementos de precios de dos dígitos en gran parte de la geografía española, mientras que la firma de hipotecas también se situará en máximos de hace catorce años. Todos estos datos, lejos de invitar al optimismo por el aparente buen momento que vive el sector, han comenzado a revivir viejos fantasmas del pasado.

En concreto, los fantasmas de la burbuja inmobiliaria de 2008, cuando las ventas de viviendas se dispararon y los precios subían con fuerza. Unos temores que el conjunto del sector inmobiliario intenta disipar una y otra vez, cada vez que se pone sobre la mesa esta posibilidad.

Pero, lo cierto, es que la palabra "burbuja" resurge cada vez con más frecuencia. Por ejemplo, ante datos como el de Tinsa by Accumin que muestran que la vivienda se ha disparado un 20% en Madrid en el último año o ante informes como el último UBS Global Real Estate Bubble Index que alertaba recientemente de que Madrid, junto con Dubai, son las dos ciudades en las que más ha crecido el riesgo de que se genere una burbuja inmobiliaria.
También alimentan los temores que organismos como el Banco de España o entidades como CaixaBank hayan utilizado la palabra 'sobrevaloración' para referirse al momento actual que vive el mercado residencial. Ambos, sin embargo, han negado de manera sistemática que nos encontremos ante una situación como la que se fraguó durante la primera década del siglo XXI. Lo cual no ha evitado que el Banco de España haya empezado a diseñar posibles medidas de contención del crédito, por si en un futuro percibe que los bancos están bajando sus criterios para conceder hipotecas.

Uno de los argumentos más utilizados para negar la existencia de una burbuja no es solo que tanto el endeudamiento de familias como la exposición de la banca al sector inmobiliario -tanto en lo que se refiere a la financiación de los promotores como a las familias, vía hipotecas- se encuentra a años luz de los niveles de 2008, sino que tampoco existe la situación de sobreoferta de viviendas que había entonces. Al contrario, la construcción de viviendas está a años luz de las cifras de hace casi veinte años. Además, el ahorro de las familias se encuentra en máximos en tasas que, si exceptuamos las alcanzadas durante la pandemia, se sitúan en niveles de 2009.
Estas son algunas de las grandes diferencias más esgrimidas respecto a lo que sucedió durante la primera década del presente siglo. Y, sin embargo, algo está pasando en el mercado, con miles de familias expulsadas del mercado de la compraventa y con serios problemas para pagar unos alquileres que tampoco dejan de crecer.
Pero, ¿qué opinan los expertos?, ¿estamos ante otra burbuja inmobiliaria?

El mercado está lanzando señales de que algo no va bien, pero la respuesta es unánime: "No podemos decir que haya burbuja ni indicios de ella. Tanto la accesibilidad como las tasas de esfuerzo están prácticamente en medias históricas", asegura Juan Moreno, analista del sector inmobiliario de Análisis y Mercados de Bankinter. En su opinión, aunque los precios a día de hoy superan entre un 10% o un 15%, de media en España, los niveles de 2007, en este periodo, la renta disponible de las familias ha aumentado un 30%".
"Más que ante una burbuja, estamos ante un gran desequilibrio entre oferta y demanda y, si bien, las cifras de compraventas son muy altas, también lo es el alto crecimiento demográfico que estamos teniendo en los últimos años, especialmente desde 2022 ", destaca Beatriz Toribio, directora ejecutiva de ULI Spain.

Por su parte, Jorge Dolç, secretario general de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), si bien reconoce que hay un "cierto sobrecalentamiento del mercado", asegura que "de ahí a concluir que estamos ante una burbuja, desde la AEV concluimos que no. No obstante, hay determinadas localizaciones en las que sí hay un estado incipiente de burbuja como en zonas costeras, las islas y grandes capitales", reconoce.
Tanto ellos, como el conjunto del sector promotor e inmobiliario, reconocen que estamos ante una enorme falta de oferta y ante la dificultad de acceso a una vivienda por parte del grueso de la población, "porque el precio de la vivienda está creciendo a un ritmo mucho más rápido que el poder adquisitivo de las familias", señala Toribio. "Y porque lo que sigue habiendo es una enorme escasez de viviendas", añade Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

"Cuando la demanda supera la oferta no hay burbuja, el problema es cuando la oferta supera la demanda. El problema de la vivienda en España no es ni la especulación ni los precios, sino el suelo, no hay suelo y el que hay está en manos de la administración pública. La cuestión es, ¿hay voluntad política de solucionar este problema?, se pregunta Duque.

"Cuando se compara con 2008 se nos olvida que el sector promotor quedó devastado y que durante décadas apenas hemos construido viviendas, nada de vivienda asequible y, mucho menos, vivienda social", recuerda Toribio.

De hecho, como muestra el gráfico inferior, a pesar de que el sector lleva ya cinco años rompiendo la barrera de los 100.000 visados anuales, lo cierto es que la construcción de viviendas no consigue despegar. Y no es solo que el sector se encuentre a años luz de los más de 860.000 visados de 2006, sino que se visan 100.000 viviendas menos que hace 30 años, mucho antes de que comenzara a gestarse la burbuja del 2008.
Y, a pesar de que no se construyen tantas viviendas como en pleno boom inmobiliario, sí se venden tantas casas como entonces. ¿Cómo es posible? Por un lado, debido al fuerte aumento de las compraventas por parte de los extranjeros -suponen casi el 20% de las transacciones totales- y, por otro, a la irrupción del inversor -nacional o extranjero, grande o pequeño-, que apenas necesita -o no necesita- financiación bancaria para comprar, dos perfiles de compradores que podrían estar actuando como un factor distorsionador del mercado.
¿Hasta qué punto están inversor nacional y, especialmente, el extranjero, afectando a los precios de las viviendas?, ¿hay especulación en el mercado?

La demanda de vivienda en España por parte de extranjeros ha crecido de forma muy significativa tras la pandemia. Según los datos de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), unas 133.000 viviendas fueron adquiridas por compradores extranjeros entre el primer trimestre de 2024 y el primer trimestre de 2025, un 18,0% del total de transacciones. Esta cifra supone un 37,9% más que en 2019 y un máximo en la serie histórica que se inicia en 2006, según el último informe inmobiliario de CaixaBank, que hace especial mención al extranjero no residente que compra vivienda por razones vacacionales o finalidad inversores.
Un comprador que se ha apoderado del mercado inmobiliario en buena parte de la costa española y que está afectando al mercado residencial, no solo presionando al alza los precios por su mayor poder adquisitivo y la falta de oferta, sino, en buena medida, porque está expulsando a una demanda local con una capacidad de compra muy inferior. De hecho, como se puede apreciar en el gráfico inferior, el precio por metro cuadrado que pagan los extranjeros, especialmente los no residentes, es muy superior al que pagan los españoles.

"Es indudable que el perfil internacional no residente está generando grandes tensiones, representando en algunos casos el 30% de las compraventas en las Islas Baleares o Canarias y del 40% en zonas como Alicante, que no solo desplazan al comprador nacional, sino que, en determinadas ocasiones están vinculadas a ciertos elementos especulativos del alquiler turístico o tensiones en el alquiler de vivienda", asegura Dolç.

Juan Moreno también destaca que hay un "claro factor distorsionador en la compra de extranjeros. Hay zonas de España en las que, prácticamente, el 40%-50% de las transacciones las realizan extranjeros, que vienen con una capacidad de pago que supera en un 80% la del comprador nacional. Sin embargo, donde no vemos distorsión alguna es del lado de la inversión. De hecho, creemos que falta inversión para vivienda alquiler y sería bueno que aumentara".

"El factor inversor es uno más, pero no es la causa principal de todo lo que está sucediendo. Para un inversor, sea internacional o nacional, existen mercados y productos que ofrecen rentabilidades más altas que la vivienda" destaca Toribio. "Lo que ocurre", prosigue, "es que durante décadas apenas se ha construido y ante un crecimiento demográfico tan elevado como el que hemos vivido desde 2022, es muy difícil generar la oferta de vivienda necesaria a un ritmo tan rápido".
Mucho más contundente se pronuncia Jesús Duque. "El inversor no hace que los precios tiren hacia arriba. Es más, la mayoría son pequeños ahorradores". No obstante, recomienda segmentar el mercado entre las viviendas que se compran para vivir y las propiedades que se adquieren como una segunda residencia.

"Por un lado, está el mercado de primera ocupación y dentro de éste hay zonas con mucha demanda y otras sin demanda, por lo tanto, donde hay un problema de vivienda es allí donde hay mucha gente que, por cuestiones laborales, fundamentalmente, necesita una vivienda para vivir y no hay. Por otro lado, está el mercado de segunda residencia y, en este caso, hay mucho pequeño ahorrador que tiene dinero y no sabe qué hacer con él y que está comprando una segunda residencia, lo que está provocando que suban los precios. Pero no es un tema especulativo, ya que es un inversor que, en lugar de tener el dinero en el banco, que le da poca rentabilidad, decide comprar una propiedad. Eso está tirando de los precios hacia arriba, pero no son inversiones especulativas, ya que no se hacen con el ánimo de comprar ahora y vender dentro de un par de años".
Por otro lado y, a pesar de que el término burbuja pone a la defensiva a todo el sector inmobiliario, lo cierto es que la fuerte subida de los precios sí podría estar gestando otro tipo de burbuja en torno a las expectativas de venta de los vendedores de viviendas. De hecho, según UVE Valoraciones, la brecha entre los precios de oferta esperados por los vendedores están muy por encima de los precios a los que finalmente se cierran las operaciones. En concreto, ha detectado que los precios de las ofertas que se publican en portales inmobiliarios muestran precios hasta un 44% más altos que los valores medios de las ventas que se registran después ante notario.

¿Hay una burbuja de expectativas?

"Las burbujas tienen un componente psicológico muy importante y nos enfrentamos al dilema de la vivienda que es a la vez un bien social y un bien inversor, como activo financiero a largo plazo y, cuando confluyen estas dos demandas, la inversora y la del uso propio, se pueden producir ciertos sobrecalentamientos como una burbuja de expectativas", reconoce el secretario general de la AEV.

"Más que burbuja, lo que sí que veo es que la vivienda está llegando a unos niveles que para el grueso de la población son muy difíciles de alcanzar. El precio de la vivienda no es algo infinito, tiene que tener un límite y el límite es el poder adquisitivo de los ciudadanos", añade Toribio.

"Además", prosigue, "en lo que hay que pensar es en que todo esto tiene unas consecuencias para las personas. Es decir, en un momento en el que España es un país con una gran prosperidad económica, es una pena que la vivienda esté limitando dicha prosperidad para los ciudadanos, ya que al no poder acceder a una vivienda no pueden formar una familia y no pueden tener un mayor crecimiento personal o económico. Sin olvidar que el problema de la vivienda nos impide atraer más talento a ciudades como Barcelona o Madrid que ahora están en el top mundial de ciudades en las que vivir y donde generar oportunidades", reflexiona la directora ejecutiva de ULI Spain.

Por su parte, el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria no cree en la existencia de una burbuja de expectativas. "Cuando se marca el precio de oferta, normalmente éste siempre es superior al precio de mercado. Para que el vendedor no piense que ha vendido barato si vende rápido, lo ideal es salir con un precio por encima del mercado e ir ajustándolo a la baja. ¿Hay mucha diferencia entre el precio de oferta y el de mercado? No. A lo mejor en casos aislados, sí, pero en general estamos hablando de un 5% o un 10%, como mucho sumo. Siempre ha sido así".

"Pero aun así", Duque asegura que "no es que el precio de oferta tire de los precios al alza, sino que está alto respecto al precio de mercado porque la demanda sigue creciendo. Es decir, lo que tira del precio es que la gente cada vez está dispuesta a pagar más por una vivienda porque es un bien de primera necesidad y no tiene alternativa. O se va de alquiler o sigue viviendo con sus padres", añade.

"Lo que vemos es una clara falta de oferta", añade el director de análisis de Bankinter. "Estimamos que faltan unas 500.000 viviendas en España y, cada año que pasa, esta cifra aumenta en más de 150.000 unidades. Es decir, quien tiene una casa en venta a día de hoy tiene un tesoro y quien la pone en venta lo hace a precios muy exigentes, porque sabe que apenas hay oferta. Y ésa es la clave de por qué los precios que aparecen en los portales superan o pueden llegar a superar los precios finales de venta. Pero yo no hablaría de sobrevaloración, porque, insisto, no hay burbuja. Desde una perspectiva histórica, los precios están en niveles razonables", asegura.

Hasta el infinito... y más allá

¿Qué pasará con la vivienda en 2026? Por lo pronto, los precios de la vivienda seguirán subiendo y se seguirán vendiendo tantas viviendas como en 2025, sin que nada haga pensar a los expertos en un gran shock que pueda poner patas arriba al sector residencial. De hecho, previsiones como las de CaixaBank apuntan a que la demanda de vivienda seguirá en niveles históricamente elevados durante 2026, en torno a las 720.000 unidades por año.
En cuanto a los precios, Bankinter, por ejemplo, acaba de revisar al alza sus estimaciones con un incremento del 12% de la vivienda para el conjunto de 2025, frente a la previsión anterior del 8% y hasta el 7% para 2026, frente al 4% anterior. Ya en 2027, la previsión es que la vivienda suba otro 4%. Incrementos que seguirán soportados por la escasez de oferta y la fuerte subida de precios de los alquileres (Bankinter calcula un 10% en el último año), concentrándose los mayores incrementos en grandes ciudades, costa mediterránea e islas, por concentración de población y demanda extranjera.

"Los precios van a seguir subiendo y no solo en 2026, también en los años siguientes. Subidas mínimas del entorno del 4% solo por crecimiento de economía más inflación, pero es que, además, pensamos que se van a superar esos niveles. De cara a los próximos años pensamos que esta tendencia va a continuar por la falta de oferta existente que, a día de hoy, no es fácilmente reversible", apunta Juan Moreno.

"El problema de la vivienda en España no es ni la especulación ni los precios, sino que no hay suelo"

"No hay ninguna variable que nos diga que no se vayan a repetir las cifras de 2025. Si hay trabajo y la gente sigue ganando dinero, el mercado seguirá funcionando", añade Duque para quien, "lo que es una vergüenza es que no se construyan más casas porque no se liberaliza más suelo y por las trabas administrativas. Es un tema de la administración pública. Por eso, hay que centrar el tiro: el problema de la vivienda en España no es ni la especulación ni los precios, sino que no hay suelo. Y como no hay suelo finalista, el poco suelo que hay está carísimo y como está carísimo, acaba repercutiendo en el precio final de la vivienda. Es un mercado superintervenido. Pero, ¿hay voluntad política de solucionar este problema?", se pregunta.

También Jorge Dolç apuesta porque los precios seguirán subiendo en 2026 "debido, principalmente, a la escasez de oferta estructural y a la fortaleza de la demanda por la presión demográfica, salvo shock inesperado. Quizá veamos cierta moderación en el incremento de precios de dos dígitos para aproximarnos al 6%-7% anual.

Tampoco vemos grandes cambios en las transacciones de viviendas, que seguirán lideradas por la segunda mano".
Por último, Beatriz Toribio también apuesta porque "la tendencia en 2026 va a seguir siendo muy similar a la que hemos visto durante los últimos años, salvo que haya un factor exógeno de gran calado que en este momento no tengamos contemplado. Ahora bien, soy optimista y creo que después de muchos años, por fin hay un consenso sobre qué está sucediendo con la vivienda".

En este sentido, Toribio recuerda que "desde las diferentes administraciones públicas y desde la UE vamos en la buena dirección. No solo se ha creado un comisario que se va a ocupar del área de vivienda, sino que hay una estrategia común para salir de este atolladero porque se está viendo que la vivienda y el inmobiliario, en general, es la infraestructura necesaria para mejorar la competitividad de Europa frente a EEUU o Asia. Si queremos ser autónomos desde el punto de vista tecnológico, la defensa y la ciberseguridad, necesitamos más infraestructura inmobiliaria. Y el activo crítico para mejorar esa competitividad es la vivienda. Sin la vivienda no va a a haber empleo, no va a haber productividad ni oportunidades económicas porque no podremos atraer ese talento que tanto necesita Europa para competir", concluye.