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INMOBILIARIO
La vivienda [El catálogo de FOTOCASA] duplica su precio en cien municipios desde 2019

9 MAY. 2026 - 20:28

Alicante, Valencia, Málaga y Baleares concentran la mayoría de los incrementos.
 El 'boom' de la vivienda: en la última década, el precio se disparó un 68% en España y un 105% en Madrid
 Las compraventas caen un 1,9%, pero el metro cuadrado marca un nuevo máximo

Las subida de los precios del mercado inmobiliario se extiende cada vez más lejos de las grandes urbes y se traslada hacia decenas de pequeños municipios a lo largo y ancho del territorio nacional, sobre todo en la costa.

¿Qué tienen en común más de un centenar de municipios de España, de mayor o menor tamaño, diseminados por todo el país pero casi todos ellos en la costa y en torno a grandes ciudades? Que todos ellos han visto cómo los precios de la vivienda se duplicaban, e incluso triplicaban o cuadruplicaban, en los últimos años, con subidas muy por encima de las capitales más cercanas. Con ello, el precio del metro cuadrado, que en muchas de estas localidades rondaba los 1.000 euros hace apenas unos años, alcanza ya los 3.000 o 4.000 euros, con lo que se sitúa ya en cifras en el entorno de los distritos más asequibles de Madrid o Barcelona.

La mancha de aceite del mercado inmobiliario se extiende mucho más allá de las grandes ciudades, y cada vez con más fuerza. El fuerte crecimiento de los precios de la vivienda, provocado por el desequilibrio entre la oferta y la demanda, que comenzó en las grandes ciudades y las zonas turísticas, se está trasladando cada vez con más fuerza a los pequeños municipios de su entorno, especialmente en torno a capitales con fuertes incrementos, como Alicante, Málaga, Valencia, Palma de Mallorca, Murcia o Barcelona. De hecho, en muchos casos el alza de las pequeñas localidades supera con creces la de sus respectivas capitales de provincia.

Más de un centenar de municipios han visto cómo sus precios se duplicaban, o casi, en los últimos siete años, de acuerdo con los datos trasladados a EXPANSIÓN por el portal inmobiliario Fotocasa. Unos incrementos que se deben, en gran medida, a que, una vez que los precios se han disparado en determinadas capitales, la demanda ha buscado refugio en los pequeños municipios cercanos, provocando un fuerte desequilibrio entre la oferta y la demanda que ha disparado los precios. Además, la llegada de nuevos residentes con un poder adquisitivo más elevado ha dado alas a los servicios en estas zonas, provocando el desarrollo de nuevas promociones con calidades más elevadas, lo que a su vez, junto con las subidas de costes de construcción, ha provocado mayores subidas de precios.

Alicante es la provincia que lidera este aumento de los precios en el residencial, donde muchas familias se han desplazado a pequeños municipios para huir del fuerte incremento de precios en la capital, que registra un alza del 84% entre marzo de 2019 y marzo de 2026, algo que se suma al atractivo precio de muchas localidades de la costa tanto para jubilados nacionales y extranjeros como para teletrabajadores. Así, Algorfa y El Verger han visto como sus precios cuadruplicaban en los últimos siete años, pasando de 870 y 1.026 euros por metro cuadrado, respectivamente, a 3.406 y 3.950 euros por metro cuadrado, mientras que en Dolores, La Nucia y Pedreguer se triplicaban, seguidos de Monforte del Cid, Pilar de la Horadada, Mutxamel, L'Alfàs del Pi, Villajoyosa, Benissa, Calpe, Guardamar del Segura, Torrevieja, Denia, Orihuela o Pego, todos ellos con incrementos que superan o rozan el 100% a lo largo del periodo. En total, Alicante concentra una veintena de municipios con las mayores subidas de precios de toda España.





La costa, al alza

Este patrón se repite también en otras provincias, todas ellas de costa. Así, Valencia reúne catorce municipios que han visto duplicarse sus los precios de la vivienda en los últimos siete años (Mislata, Alboraya, Xirivella, Burjassot, Alfafar, Paterna, Quart de Poblet, Riba-Roja de Túria, Alaquàs, Moncada, Manises, Ontinyent y Canet D'En Berenguer, además de la propia capital), seguida de Málaga (Casares, Manilva, Estepona, Ojén, Mijas, Vélez-Málaga, Fuengirola, Algarrobo, Benalmádena, Rincón de la Victoria, Torremolinos, Alhaurín de la Torre y la propia Málaga), Baleares (Campos, Andratx, Sant Antoni de Portmany, Son Servera, Ciutadella de Menorca, Manacor, Santa Eulària des Riu, Inca, Calvià y Ses Salines, además de Palma de Mallorca), Granada (Cúllar Vega, Armilla, Ogíjares, Churriana de la Vega, Motril, Salobreña, Alhendín, Atarfe, Las Gabias y Cenes de la Vega) o Murcia (San Pedro del Pinatar, Los Alcázares, Torre-Pacheco, Alhama de Murcia, La Manga del Mar Menor, San Javier y Águilas).

Pero, además, hay numerosas localidades con los precios disparados repartidas en numerosas provincias, la mayor parte en la costa o cerca de ella. Es el caso de Suances, San Vicente de la Barquera o Noja (Cantabria), Guía de Isora, San Miguel de Abona y Adeje (Santa Cruz de Tenerife), Vera (Almería), La Seu d'Urgell (Lleida), Benicasim o Moncofa (Castellón), Vandellòs i l'Hospitalet de l'Infant (Tarragona), Culleredo (A Coruña), La Oliva (Las Palmas), Vilagarcía de Arousa (Pontevedra) o Ayamonte (Huelva). El hecho de que este avance se concentre en las localidades costeras se debe a su triple atractivo para la demanda, ya que el crecimiento del turismo atrae a personas para trabajar en este sector lo que, junto con los teletrabajadores y jubilados que acuden para abaratar los costes de alojamiento y mejorar su poder adquisitivo.

Sin embargo, todo ello ha provocado que muchas localidades que resultaban bastante asequibles hace apenas unos años hayan disparado sus precios al nivel de las grandes urbes. Así, entre estos municipios había catorce localidades cuyas viviendas en 2019 costaban menos de 1.000 euros por metro cuadrado, y 63 por debajo de los 1.500 euros por metro cuadrado, de las que ahora solo quedan tres. En cambio, ahora hay 63 localidades cuyos precios ya sobrepasan los 3.000 euros por metro cuadrado, y se sitúan por tanto en torno a las cifras de grandes capitales como Alicante, y 29 que superan los 4.000 euros por metro cuadrado, y quedan al nivel de Valencia, Málaga y numerosos distritos de Madrid y Barcelona. Además, también hay en la lista numerosas localidades muy exclusivas, en Baleares o Málaga, como Marbella.

LOS INCREMENTOS DE MADRID SE CONTAGIAN A GUADALAJARA Y TOLEDO

Guadalajara ha atraído gran parte de la demanda de vivienda de Madrid capital.

Las fuertes subidas de precios en Madrid capital (un 75% acumulado entre 2019 y 2026) están provocando que buena parte de la demanda se desplace a las ciudades dormitorio de la periferia y, cada vez más, hacia municipios algo más alejados, pero relativamente bien conectados con la capital, ya sea por carretera o por tren de alta velocidad. Y, de hecho, la subida de precios se extiende hasta localidades de las provincias de Toledo, Guadalajara o Segovia. Así, Guadarrama, dentro de la Comunidad de Madrid, lidera la lista de subidas de precios en los últimos siete años, con un alza del 84%, a la par que de Yeles, en Toledo, seguidas de Colmenar Viejo (83%). Por debajo de estas cifras, también registran avances muy sustanciales en Navalcarnero, Humanes de Madrid, San Martín de la Vega, Rivas-Vaciamadrid, Getafe, Collado Villalba, Alcalá de Henares, Fuenlabrada, Leganés y Aranjuez, en Madrid; y Azuqueca de Henares, Guadalajara y Alovera, en Guadalajara. Aunque el teletrabajo ha favorecido el desplazamiento de los ciudadanos hacia localidades cada vez más lejanas a los núcleos de empleo, impulsando la demanda de vivienda y los precios en estas zonas, hay que tener en cuenta que Madrid y sus alrededores cuentan con numerosas localidades con suelo disponible, lo que hace que las tensiones sean más limitadas que en torno a Málaga o Alicante, por ejemplo.

LA PRESIÓN DE BARCELONA SE TRASLADA A SU ÁREA METROPOLITANA Y MÁS ALLÁ

La demanda de viviendas en la provincia de Barcelona se traslada hasta Igualada.

La fuerte presión que sufre el mercado inmobiliario de Barcelona se está trasladando, con bastante intensidad, hacia numerosos municipios en su Área Metropolitana, e incluso más allá. Los precios de la vivienda acumulan un alza de precios del 88% en Cubelles, ya muy cerca de Tarragona, seguido de Igualada (84%), también a bastante distancia de la capital catalana, además de Sant Fruitós de Bages, Canet de Mar o Sant Just Desvern. Con todo, hay que tener en cuenta que en el caso de Barcelona y su entorno ya se habían producido fuertes subidas de precios antes de 2019, lo que ha provocado que las subidas posteriores fueran algo más moderadas. Además, la proliferación de municipios con zonas tensionadas y el enorme volumen de okupación (el 40% de la de toda España) han desalentado la inversión en vivienda en Cataluña, por lo que las tensiones se trasladan hacia el alquiler. Con todo, el auge del turismo, las compras de jubilados y el avance del teletrabajo también han favorecido el desplazamiento de la demanda hacia otras provincias, lo que ha impulsado fuertes subidas de precios en localidades como La Seu d'Urgell (Lleida), Vandellòs i l'Hospitalet de l'Infant, Cunit o Torredembarra (Tarragona), o Palafrugell, Palamós u Olot (Girona), todas ellas con alzas que superan por mucho las de sus respectivas capitales de provincia.

[Flipback]

¿Qué queremos decir cuando nos preguntamos si falta oferta?
 https://www.transicionestructural.net/index.php?topic=2646.msg258951#msg258951

Siempre he estado de acuerdo con el maestro en que los niveles de precios en los que está la vivienda no se deben al 'ofertademandismo'. Es una de las cosas más difíciles de entender para mucha gente ya que, como dicen los ganchos de la estafa, "es de primero de Económicas" que la ley de la oferta y la demanda es la causante de estos precios de vivienda desorbitados. Y esa sigue siendo la creencia popular más extendida, a pesar de las aclaraciones de los economistas "no alineados" y de la evidencia empírica de casos prácticos que la desmienten.

Entonces en mi opinión la "profecía autocumplida" de la que habla el maestro en relación al 'ofertademandismo' sería que ha llegado un momento en el que la oferta y la demanda sí contribuyen a la formación de nuevos precios (tendencia alcista) debido a que el 'tramo fantástico' del precio de la vivienda está tan interiorizado por los agentes económicos que las subidas 'ofertademandistas' pueden partir de ese nivel. ¿Es así?

Eso sería en cuanto a la formación de precios. Si lo que nos preguntamos es si de verdad falta oferta yo estoy convencido de que sí. Falta mucha oferta porque la demanda no sería solo la que produzca el crecimiento demográfico de los próximos años por las nuevas llegadas de inmigrantes. Es necesario también 'desdoblar' los pisos compartidos que ya existen y acabar con el hacinamiento (que no hace más que aumentar como cuentan las noticias que vamos compartiendo por aquí). La creciente masa de no emancipados se deberían emancipar alguna vez... Y los cambios sociológicos relevantes para la vivienda (divorcios, soltería) necesitan tipos de vivienda pequeña que escasean y habrá que construír.

Sé que esto es muy 'aojodebuencuberista' pero un indicador bastante bueno de que la falta de oferta es real es que cada vez es más difícil aparcar el coche en las ciudades españolas, sobre todo en los barrios periféricos. Eso se debe, creo yo, al aumento del número de ocupantes por vivienda (hay muchos más pisos compartidos, con varios adultos cada uno con su coche y viviendo en el mismo piso). Y eso que mucha gente va en patinete, si no aparcar ya no sería difícil sino 'misión imposible'. Falta mucha vivienda.

Y sin embargo construír vivienda en gran cantidad ahora podría 'recalentar' la economía peligrosamente, en mi opinión, y los alquileres subirían más aun, aunque fuera solo de forma temporal. A este paso no me extrañaría nada que acabemos todos durmiendo en barracones.

[Benzino Napaloni]

Ocurre que quizá la IA sea un aliado contra el ladrillo. Sucede que un gran número de trabajos característicos de grandes ciudades son ya automatizables por agentes. Software, Marketing, Ventas, Contabilidad, Consultoría, RRHH, Abogacía, ... Y a un coste que es una fracción del de los empleados, parasitados por caseros y pensionistas (muchas veces los mismos).

La IA elimina las barreras a hacer negocios con países como China (o cualquier otro), entre ellas el idioma y el conocimiento de la legislación y prácticas locales. Abre la posibilidad de deslocalización a las PYMES para las que una aventura en Asia muchas veces era demasiado compleja a nivel operativo. Tareas manuales de producción, o de ingeniería que todavía no están automatizada por requerir herramientas especializadas, se pueden desplazar a nodos con más talento que España a 1/4–1/3 del coste.

La empresa en Europa se convierte en un vehículo comercial y cuatro joyas de la corona de las que viene la diferenciación/innovación apoyada por IA. Una observación: los chinos (y coreanos) valoran la creatividad y la imaginación occidental. Perciben que es algo que ellos no tienen en el mismo grado.

Hablo con conocimiento, sobre decisiones de reducción de empleo ya ejecutadas, y con el reemplazo validado positivamente varios meses: marketing, backend de ventas, software, contabilidad, abogados -> cero. Empresa industrial tecnológica avanzada; se ha pasado de una treintena de caseros y una decena de pensionistas a 10 caseros y 3 pensionistas, con alguna posición más en transición a Asia. El impacto operativo ha sido mínimo y temporal; las finanzas brillan.

Del dicho al hecho hay un trecho. El teletrabajo con la pandemia ya abrió las puertas a que cualquier trabajador de un trabajo que no requiere presencialidad se conecte con cualquier empresa.

Hay una resistencia feroz contra el teletrabajo por el inmobiliario de oficinas. Hay empresas que hasta dentro de X años no se les acaba el contrato de alquiler de las oficinas, y suelen tener penalizaciones por desistimiento anticipado. Y hay muchos fondos que dependen de que esas oficinas sigan teniendo uso.

Yo más bien veo que las contradicciones están a la vista e irán en aumento. Lo que suele pasar en crisis seculares donde lo viejo no acaba de morir y lo nuevo no acaba de imponerse.