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Autor Tema: Alquiler y represión fiscal  (Leído 1511 veces)

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patxarana

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Alquiler y represión fiscal
« en: Noviembre 29, 2019, 20:28:36 pm »
Hola a todos. Como podéis imaginar, soy nuevo. Al menos, nuevo escribiendo, porque en realidad soy uno más de los que os leemos en silencio (desde hace muchos años, de hecho).

Antes que nada, quisiera aprovechar para agradeceros a todos los foreros vuestras contribuciones, las que hacen de este foro un lugar único; una isla de sabiduría y de verdad en medio de un mar de ilusiones, mentiras y manipulaciones.

Me he animado a escribir porque llevo bastante tiempo dando vueltas al porqué de los altos precios del alquiler en las grandes ciudades (sí, yo soy uno más de los damnificados). En este foro, se habla recurrentemente de la "represión fiscal" como uno de los métodos para bajar los precios, pero es algo que no acabo de ver claro.

Por otro lado, el hilo de PPCC va muy rápido, las ideas fluyen y a veces es un poco complicado encontrar los argumentos. Por ello, he decidido crear este hilo para abrir el debate.

Para comenzar, me gustaría lanzar un par de ideas. La primera es el hecho de que, cuando compramos o alquilamos un piso, en realidad estamos pagando por dos cosas: por la vivienda en sí y por el espacio que ocupa (esto es, el suelo). Pese a estar unidos indisolublemente, los precios de vivienda y suelo responderían a dos naturalezas distintas. Por un lado, la vivienda se puede construir, destruir, reformar o dejar que se derruya, tiene un valor intrínseco y proporciona una utilidad que es independiente de su localización; su "precio" se determina en función de los costes de construcción y del beneficio promotor "normal" por el lado de la oferta, y de lo que la gente esté dispuesta a pagar por distintas calidades por el lado de la demanda. Por otro lado, el valor del suelo es independiente de la vivienda que haya encima y depende de factores totalmente exógenos, como la cercanía a lugares de trabajo, servicios, transporte público, conflictividad del barrio... En el caso del suelo, el precio está determinado principalmente por el lado de la demanda, porque por el lado de la oferta hay el que hay, especialmente en el caso del suelo urbano consolidado. Es decir, en el centro de una gran ciudad, donde mucha gente preferiría vivir, el suelo disponible es el que es. Mi hipótesis es que, cuando hay una subida rápida de los precios de la vivienda, la componente que se infla de forma significativa es el precio del suelo, ya que la construcción puede responder a la demanda en un tiempo relativamente corto (unos dos años), mientras que el suelo urbano consolidado "apetecible" tarda décadas en generarse.

La segunda idea sobre la que me gustaría comenzar a debatir es sobre el concepto "burbuja del alquiler", que se ha mencionado últimamente en los medios. A mi parecer, es imposible que haya una burbuja en los precios del alquiler en el sentido de una burbuja de activos. El alquiler es un servicio y, como tal, no se puede atesorar. No se puede "comprar" un alquiler para tratar de obtener un beneficio al "venderlo" más caro. Así que la tal "burbuja del alquiler" sería un concepto erróneo, que más bien confunde y no deja avanzar la discusión. Por otro lado, el mercado del alquiler involucra a innumerables agentes tanto en el lado de la oferta como en el de la demanda, así que la manipulación del precio es casi imposible, salvo en zonas muy concretas. Así que considero que los precios exorbitantes que tenemos hoy en día son realmente precios "de mercado" y responden simplemente a las fuerzas de la oferta y la demanda. Mi inclino a pensar que la reciente subida del alquiler se debe a factores como:
 - Shock de demanda en las grandes ciudades, por concentración de las oportunidades laborales. Básicamente, emigración desde las provincias, pero también desde otros países.
 - Efecto Giffen: los precios altos del alquiler hacen que los inquilinos no puedan ahorrar para adquirir el único bien alternativo, que es la vivienda en propiedad.
 - Si añadimos que en la vivienda en propiedad sí que hay una burbuja (la famosa "reburbuja"), todavía se concentra más demanda en el alquiler.
 - Por último, escasez de oferta: parón de la construcción (incertidumbre) + propietarios que no quieren "malvender" (no-mercado) + Sareb.

De momento, paro aquí, pues me gustaría contrastar estas ideas con vosotros, antes de proseguir con nuevos puntos.

De nuevo, muchas gracias a todos y perdón si vuelvo a preguntar sobre cosas que para muchos puede que ya estén superadas.
Seguimos adelante.

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saturno

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #1 en: Noviembre 29, 2019, 21:20:19 pm »
Hola Patxarana y bienvenid(a)

Citar
Para comenzar, me gustaría lanzar un par de ideas. La primera es el hecho de que, cuando compramos o alquilamos un piso, en realidad estamos pagando por dos cosas: por la vivienda en sí y por el espacio que ocupa (esto es, el suelo).

Si a todo. Bravo por el análisis, que a mi también me extraña que no cuaje en el hilo de PPCC. (Cuando quieras, te pasas allá y te diviertes)

Añado que en estos momento en Francia ya han introducido (validado) un proyecto de ley para ampliar a agentes privados la posiblidad de separar la propiedad del suelo y la de construcción. Esta separación sólo estaba regulada para suelo público, destinado a vivienda social.
(en v/FR: https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-la-loi-lagleize-qui-reinvente-le-droit-de-propriete-passe-le-cap-de-lassemblee-1356414)

Pero es que además, ese tipo de medida  legislativa no es para nada novedosa.
En Inglaterra, antes de Thatcher y en muchos paises europeos, el suelo estaba en manos de municipios, empresas (y la nobleza inglesa, en Londres) que cedían la explotación de viviendas obreras a Sociedades constructoras.
Lo mismo para las viviendas de función que se ponían a disposición de funcionarios

En los 80, con Thatcher primero y después todos los demás paises, todas esas regulaciones se desmantelaron para ofrecerles a los usuarios de esas viviendas la propiedad plena de la vivienda liquidando simplement por adelantado la concesión de X años de que gozaban -- ¡el valor de construccion ya estaba amortizado!
Esos millones de viviendas son los que permitieron iniciar la Burbuja de los 80, porque  esos inmuebles sirvieron de colateral para obtener crédito, e iniciar la Debt Propelled Economy, el capitalismo popular.




Citar
La segunda idea sobre la que me gustaría comenzar a debatir es sobre el concepto "burbuja del alquiler", que se ha mencionado últimamente en los medios. A mi parecer, es imposible que haya una burbuja en los precios del alquiler en el sentido de una burbuja de activos. El alquiler es un servicio y, como tal, no se puede atesorar. No se puede "comprar" un alquiler para tratar de obtener un beneficio al "venderlo" más caro. Así que la tal "burbuja del alquiler" sería un concepto erróneo, que más bien confunde y no deja avanzar la discusión. Por otro lado, el mercado del alquiler involucra a innumerables agentes tanto en el lado de la oferta como en el de la demanda, así que la manipulación del precio es casi imposible, salvo en zonas muy concretas. Así que considero que los precios exorbitantes que tenemos hoy en día son realmente precios "de mercado" y responden simplemente a las fuerzas de la oferta y la demanda.

De mercado.... hum
No soy el que más sabe del tema, pero yo lo veo con más cuidado.

-- Si tienes bloqueado el acceso a la propiedad, automáticamente lo tienes bloqueado para el alquiler.
-- El precio de alquiler, su techo, depende directamente de la renta del inquilino. Mientras que el precio de compraventa se amortigua con crédito y plazos largos. En cuanto tocas el techo de renta, se acabó el alza de alquileres.

Por eso no te sigo cuando dices que los precios  se fijan por "efecto del mercado" y lo interpreto más como  sintoma de "acaparamiento coyuntural". Porque Pisitos vacíos los hay, hasta el punto la Admnistracion fiscal y los propios municipios tienen puesta la vista encima.

-- No mencionas las subvenciones al inquilino: que son mecánicamente integradas y propulsan un alza de precios. En un mercado que ya está bloqueado, las subvenciones funcionan como inyecciones de dinero al casero.


« última modificación: Noviembre 29, 2019, 21:53:01 pm por saturno »
Alegraos, la transición estructural, por divertida, es revolucionaria.

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Yupi_Punto

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #2 en: Noviembre 30, 2019, 00:31:54 am »
Dices que la causa de los precios del alquiler es el mercado. Pero cuando lo desglosas, una causa de esa causa es el "no-mercado".

patxarana

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #3 en: Noviembre 30, 2019, 17:21:37 pm »
Muchas gracias por vuestras respuestas.

Lo que comenta Saturno sobre la propiedad separada del suelo y de las viviendas no lo conocía, y me resulta sumamente interesante. Yo pretendía hacer un ejercicio mental para justificar que el propietario de un inmueble es a la vez propietario de dos cosas distintas, pero ver que la separación efectiva ya se ha dado en la realidad (y que ello no suponía una contradicción en aquel momento) de alguna forma me reafirma en mis argumentos.

Por otro lado, con respecto al tema del mercado del alquiler, que ha generado más polémica: lo que yo quiero decir (y quizá no he expresado de la mejor forma) es que en el mercado del alquiler el precio se forma de una forma más natural que en el de compra. Primero, no hay lugar para la especulación (no vas a ganar más dinero solo por tener el piso; tienes que alquilarlo para ello) y, segundo, ningún agente puede influir actualmente en los precios, salvo tal vez la Sareb.

Aun así, entiendo las objeciones que habéis puesto. Lo que ha apuntado Saturno sobre las ayudas al alquiler: eso es claramente una manipulación del mercado y creo que estamos de acuerdo en que, si esas ayudas fuesen generalizadas, la subvención iría íntegramente al bolsillo del casero. Sin embargo, me da la impresión de que el impacto de las ayudas que existen actualmente es pequeño (igual me equivoco).

En segundo lugar, está la discrepancia entre el "mercado" (el de alquiler) y el "no-mercado" (el de compra). Lo que quería decir es que el no-mercado que existe en el mercado de compra reduce la oferta disponible en el mercado de alquiler. Diría que el precio se forma independientemente en cada uno de ellos, pero está claro que los dos están relacionados a través de la oferta.

Para ahondar un poco más en mi relato, me gustaría describir los perfiles del propietario de la vivienda y el propietario del suelo, tal y como los veo. Aislada del suelo, la vivienda no dejaría de ser un producto industrial más, que se fabrica, se usa, se deprecia y se amortiza. Siendo así, el promotor sería un empresario capitalista típico: si prevé que habrá demanda, se dedica a reunir recursos y a producir, aportando a la sociedad algo que necesita. Para el promotor, el precio del suelo no deja de ser un coste que luego repercute, así que le es irrelevante. Por contra, el propietario del suelo no fabrica nada ni aporta nada a la sociedad, solo acapara un recurso natural, necesario y escaso. De hecho, el propietario del suelo se beneficia de acciones que no son suyas: la gente que monta negocios, las inversiones públicas, la seguridad... Todo eso hace que su terreno valga más, sin hacer absolutamente nada. Visto así, el terrateniente es simplemente un parásito.
Sé que es una simplificación, pero me parece que tiene lógica. ¿Cómo lo veis?

De nuevo, gracias. Se aprende muchísimo leyéndoos.

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CHOSEN

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #4 en: Noviembre 30, 2019, 18:28:31 pm »
Hola patxarana, veo q ya han respondido pero añadiré algunas cositas que espero puedan ayudar a ver la foto fija con un mayor ángulo. El texto será largo (ahora tengo tiempo) pero lo haré coloquial.

En este foro, se habla recurrentemente de la "represión fiscal" como uno de los métodos para bajar los precios, pero es algo que no acabo de ver claro.
La represión fiscal (del rentismo improductivo) es un acelerante. Un acelerante a la erosión natural a la que el artefacto social del pisito se ve sometido. Digo natural porque la erosión/desgaste tiene raíces naturales, biológicas y físicas. Desde la propia degradación de los materiales, hasta el envejecimiento de la población que ha creado y vivido este modelo de crecimiento.
Bien, todos estos fenómenos naturales abocarían por sí solos a la pura disolución de la burbuja. El problema es cuando. Sabemos que es una burbuja porque la vivienda ha sido barata/gratuita toda la historia de la humanidad, y con más motivo tiene que lo sea en la época de esplendor postcapitalista, con el perfeccionamiento máximo de los métodos productivos.
Entonces, decía: la represión fiscal hace que el dinero obtenido durante la burbuja tenga que salir de donde está parado improductivamente. ¿Como? Tipos bajitos -> Era Cero. Haciendo que el dinero no rente nada. Que el dinero no genere dinero por el mero hecho de existir (esto es, tipos altos). Que no exista una plusvalía "bastarda" generada de forma automática, derivada de la propia escasez del bien (el dinero). Obsérvese como hablo de plusvalía bastarda cuando en realidad sería un mero aumento de precio. El precio del dinero.
Que un objeto aumente de precio relativo, no es un aumento de plusvalía. Aunque "plusvalor" (en castellano) signifique que "vale" mas que antes. Aqui estamos limitados por el lenguaje, "plusvalor" tiene la acepción llamemos vulgar (valer mas que antes) y la que sería técnica. A lo que iba, represión: el dinero que has ganado durante la burbuja ya no te va a generar rentas. Y los que no lo tienen, podrán acceder a él fácilmente y erosionar tu situación de poder social relativo.


Citar
estamos pagando por dos cosas: por la vivienda en sí y por el espacio que ocupa (esto es, el suelo).
Y comparativamente entre sí, el suelo no vale nada.
Obsérvese que partimos de que la vivienda ha sido extremadamente barata toda la historia de la humanidad. Tan barata ES que en el planeta todos los humanos viven en algún sitio, pero una muy pequeña parte de la humanidad tenemos agua, luz, calefacción o internet.
Es decir, la vivienda es mas barata que los servicios asociados.
Y esto es así desde Perú hasta Cantón.
Y el suelo, vale mucho menos.
El suelo solamente tiene valor en cuanto objeto de una burbuja inmobiliaria, como acabas de indicar.

Luego haces un ejercicio de autoengaño ;)

Citar
Es decir, en el centro de una gran ciudad, donde mucha gente preferiría vivir,

No.
La gente preferiría vivir en un chalet a las afueras, que es el modo de crecimiento en EEUU.
Que en Europa tengamos ciudades con casco histórico es un fenómeno que se explica por la escasez de medios de desplazamiento hasta el año 1700. Por cierto, donde un caballo valía mas que una casa, por eso todos tenían casa pero no todos tenían caballos. Esto ha sido así SIEMPRE por eso mis bisabuelos (y los tuyos) tenían casa pero no tenían coche. Porque la casa era mas barata que el coche. La gente tenía que vivir cerca del panadero, del zapatero y del frutero. El crecimiento de EEUU se hizo paralelo al invento de la máquina de vapor y del motor a explosión, 1750-1800. Por eso sus ciudades son extensas sobre carreteras de 4 carriles, todo lo contrario que Bruselas.
Citar
el suelo disponible es el que es.
Castilla.

Citar
Mi hipótesis es que, cuando hay una subida rápida de los precios de la vivienda, la componente que se infla de forma significativa es el precio del suelo, ya que la construcción puede responder a la demanda en un tiempo relativamente corto (unos dos años), mientras que el suelo urbano consolidado "apetecible" tarda décadas en generarse.
Una vez más nos encontramos ante un falso caso de huevo-gallina generado por el modelo popular-capitalista. El suelo no vale nada. Tu mismo estás diciendoq ue lo que tiene valor es vivir en la ciudad, y yo mismo te estoy respondiendo que la urbanización La Finca tiene los chalets más lujosos de España.

Citar
A mi parecer, es imposible que haya una burbuja en los precios del alquiler en el sentido de una burbuja de activos.
Se entiende que el activo es el piso, el cual genera las rentas. Es una redundancia introducida por los mixtificadores. La vivienda es la misma, pero como la burbuja ya no puede crecer por  el la mera compra/venta, se ha buscado una función sustitutiva. La burbuja es sobre LA MISMA VIVIENDA solo que hipotéticamente destinada a alquiler.
Solo se enfatiza su posible destinación a alquiler como étodo de obtención de las "plusvalías por venta" en tramos de tiempo mensuales.
Sobre todo vivienda destinada de "los pobres que no pueden acceder a la compra".
Esto dice mucho de lo avanzado que está el proceso de putrefacción.


saturno

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #5 en: Noviembre 30, 2019, 23:45:30 pm »
Yo si creo que el suelo tiene un "precio", aunque no tenga valor ninguno     como dice Chosen.

Lo que ocurre es que el precio del suelo no es propiamiento un fenómeno  económico, sino político : tiene que ver con el derecho de propiedad y con la densidad humana.

Que tiene que ver con la Propiedad, primero, por el razonamiento de Ricardo acerca de la renta diferencial en terrenos. Es decir, la rentabilidad del suelo (precio de alquiler o de venta) ya no depende del  Trabajo, sino de la presión humana : la renta diferencial resulta de igualar el precio del suelo menos fértil al precio del suelo del terreno más fértil. Es la renta (alquiler o venta) que saca el propietario del pedregal contiguo al terreno fertil, y el inquilino la paga mientras el precio de venta de los productos de su Trabajo (=mayor que en un terreno fértil, rinde menos) cubra el alquiler. Llamarlo "Demanda" es  impropio  pero Patxarana lo diferencia bien. No lo confunde con los precios del mercado de "productos" agricolas (o manufactuados).

Que tiene que ver con la densidad humana, segundo, basta remitir a Henry George, que a partir de un razonamiento tan impecable como el de Ricardo (que era un especulador y se quedó en el análisis) se planteó buscar la solución sencilla y evidente que reencuentra Patxarana (y yo mismo) :  "fiscalizar" (monetizar) separadamente la renta diferencial del suelo y la renta productiva de la construccion, Dicho de otro modo, regular separadamente la propiedad del suelo de la propiedad de la vivienda.

El análisis de Patxarana descansa en esas mismas bases, porque distingue -- creo que bien --, como razones separadas, la sobrevaloración del suelo y la de la construccion (de la vivienda).



Veamos las discrepancias.

La "burbuja" popularcapitalista  (Debt propelled economy) opera sobre la vivienda.
Por tanto, se pregunta Patxarana, si consideramos aisladamente la "producción" de vivienda, en principio, el aumento de precios se debe al mercado.

Pero se olvida del detalle de que la vivienda, en la ideología del C.P. no es una mera "producción" (=precio de reposición, y bajando por reventa)  sino también una "himbersión" a precio de suelo (precio diferencial futuro del mismo suelo) . El vendedor te vende a precio de construccion, y tu compras el precio de construccion  MAS la  expectativa de precio de reventa fijado por la renta diferencial. Es cierto que la expectativa de precio diferencial futuro se "negocia", pero es una negociación politica, no economica. De hecho, es una estafa, todas las estafas económicas son "políticas" (por definición).

Son dos conceptos de precios que operan de forma muy distinta, pero que te empaquetan como un mismo Pisito,

Así pues, la vivienda, es cierto,  sería un "producto" construido, y por tanto, sujeto a leyes de mercado normales dice Patxarana (te uso de abogado del diablo). Pero ahí está la letra pequeña: que dependiendo de cómo regulas el derecho de propiedad, es posible jugar con que al comprar un producto habitacional, te justifican el sobreprecio de la construcción porque compras también el suelo, con lo que estás pagando al final un precio político.



Tampoco le sigo cuando analiza luego la  sobrevaloración de la construccion (y de la vivienda) en términos de "mercado".

La sobrevaloración de la vivienda en el C.P. descansa en el diseño mismo de la Debt Propelled Economy: el Pisito es el colateral de un préstamo. La idea es monetizar hoy mismo tu Renta potencial futura.

Mecánicamente, la voluntad de cualquiera, para poder obtener préstamos mayores, es que el "balor" del colateral aumente. El límite sigue siendo sin embargo tu capacidad de Trabajo futura. Pero el CP no previó (o eliminó) los limites de seguridad: el precio de la vivienda ha superado con creces la capacidad de endeudamiento en Trabajo del que firma el hipotecón. Si antes ya tenías una estafa política (que pagues por la renta diferencial), al superar la capacidad de endeudamiento vital del propio pepito, estás organizando entonces una Estafa intergeneracional : para  "balorar" la vivienda a su precio, debes comprometer el Trabajo de 1, 2 y 3 generaciones futuras. De tus hijos. Es el Pacto Fáustico, Si antes el  hipotecón descansaba en una estafa política, la siguente estafa política es la hipoteca inversa.

La perversión final, que explica la ruptura de esos diques de contención (no superar la capacidad de Trabajo futura del pepito), es que el incremento de la deuda obtenida por el comprador es capturado siempre por el vendedor del Pisito. Pasas de una Debt Propelled Economy a un Ponzi en toda regla.



Finalmente, lo mismo ocurre con el  incremento de alquileres que para mí debe  analizarse como un efecto perverso del Ponzi  de compra-ventas cuando ya está  maduro : los precios son tan altos que ya no hay entrantes, pero van  saliendo los más antiguos, se produce un no-mercado. El paso siguiente, normalmente, entiendo que lo protagonizan los "Buitres", es decir las SOCIMI's, que se lo llevarán todo a cambio de.... ¡un titulo de propiedad! de auténtico papel con muchos ceros, que terminará en un lento largo e inmisericorde bail-in a medida que se mueran los propietarios (y quiebren las SOCIMIS). 



Donde tiene razón Chosen es cuando define la Represión fiscal como un mero acelerante del colapso del Ponzi ya maduro.
Es decir, ni las AAMonetarias ni el Estado son los culpables de que el modelo del CP  haya superado los límites del Trabajo posible. Sólo pueden acompañar el modelo en su inicio, y acelerar su caida.



Las obras están en internet, acceso libre:
Ricardo: https://es.wikipedia.org/wiki/David_Ricardo#Teor%C3%ADa_de_la_renta_diferencial
H.George: https://es.wikipedia.org/wiki/Henry_George
« última modificación: Diciembre 01, 2019, 00:48:53 am por saturno »
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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #6 en: Diciembre 01, 2019, 01:23:39 am »
Hola a todos. Como podéis imaginar, soy nuevo. Al menos, nuevo escribiendo, porque en realidad soy uno más de los que os leemos en silencio (desde hace muchos años, de hecho).

La segunda idea sobre la que me gustaría comenzar a debatir es sobre el concepto "burbuja del alquiler", que se ha mencionado últimamente en los medios.

No hagas mucho caso al lenguaje que usan los medios. La pisitofilia, que es la mayoria electoral en este pais, es muy receptiva a las palabras "burbuja", "revalorización", "subidas", "plusvalias", etc, y si a eso le añades la palabra "jugosas", ya has conseguido la atención de la mayoria, y que se vayan contentos a la cama y tengan felices sueños, por lo menos un día más. Y sobretodo, que voten al candidato que ellos patrocinan en las próximas elecciones.

(excelente post por tu parte)
« última modificación: Diciembre 01, 2019, 01:25:38 am por pedrito »
¡Cinco compartimentos! Podría mantenerse a flote con los cuatro primeros anegados, pero no con cinco, ¡no con cinco!. A partir de este momento, hagamos lo que hagamos, el  Titanic se irá a pique.

patxarana

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #7 en: Diciembre 01, 2019, 20:38:22 pm »
¡Bravo, bravo y bravo! Admiro vuestra capacidad de poner nombre a las cosas y así explicar con precisión lo que pasa en el mundo. Incluso, para dar sentido a lo que tengo en mi mente y me cuesta expresar, pero que vosotros conseguís entender entre líneas.

Voy a explayarme un poco más ahora que tengo tiempo.

Chosen, discrepo en lo que dices de que la gente, si pudiera, siempre viviría en un chalé en las afueras. No niego que en un país más libre tal vez las ciudades serían menos densas y más extensas, pero creo que es innegable que los centros urbanos son puntos de atracción y que hay mucha gente que prefiere estar en el centro a tener una vivienda grande. Además, vivir en una gran ciudad no es sólo un deseo para algunos, sino también en parte una necesidad para muchos (entre los que me incluyo). En la gran ciudad se encuentran oportunidades laborales que no existen en las capitales de provincia ni en el campo, y los seres humanos tenemos la manía de querer vernos la cara cuando trabajamos juntos, así que el trabajo a distancia no acaba de cuajar en la mayoría de los ámbitos. El caso es que, desde hace 150 años por lo menos (y en realidad más, si se escarba en la historia), la población humana tiende a la concentración.

Está claro que el suelo no tiene un valor intrínseco, ni valor-trabajo asociado, pero ciertamente el suelo (o su localización, más bien) proporciona una utilidad y la gente paga por ello. El bajar de casa y tener buenas tiendas y restaurantes, seguridad y limpieza, buenas carreteras, buen transporte público o incluso llegar andando al trabajo son cosas que se pagan, y en según qué ciudades muy bien. Y ojo, que también se paga por tranquilidad y aire puro (y hasta por prestigio) si las otras cosas no te quedan demasiado lejos. El que puede y quiere, lo paga; el que no, se conforma con un barrio feo y sucio (y con mala fama), sin servicios, o con perder dos horas en un atasco cinco días a la semana. Esto también vale para los locales comerciales: un local en una calle comercial consolidada, rodeado de otras tiendas, siempre será más caro que otro en una zona nueva medio deshabitada.

Ciertamente, el proceso de formación de precios del suelo urbano tiene que ser similar al que describía Ricardo para la tierras agrícolas (y ha apuntado Saturno): la competencia por los mejores lugares eleva los precios hasta que la utilidad añadida con respecto a las zonas contiguas no compensa más incrementos de precio. Ese proceso se va repitiendo zona a zona, hasta llegar a Seseña (o a la Cañada Real), que es donde el suelo vale 0 y el precio de la vivienda iguala al precio de construcción.

En cuanto al precio de la vivienda aislada, debería de ser mucho más fácil de determinar de forma objetiva. Tendría que ser igual al coste de la construcción (incluyendo financiación y beneficios), menos la depreciación, más el coste de las reformas o mejoras que se hayan hecho. La diferencia entre el precio de la vivienda aislada y el precio real será, forzosamente, el precio del suelo, impuestos aparte. Siendo así, la diferencia de precio entre dos viviendas idénticas situadas en sitios distintos (pero con costes de construcción similares) se debe únicamente al precio del suelo. Del mismo modo, si dos viviendas del mismo tamaño en la misma calle, una al lado de la otra, tienen un precio distinto, es que la vivienda en sí misma es distinta (más nueva, más lujosa, mejor distribuida...).

Si, siguiendo esta aproximación, se pudiera determinar el precio de las viviendas y el precio del suelo de forma separada, ¿se podría gravar cada uno de ellos por separado, al estilo de Henry George? ¿Qué beneficios tendría esto? ¿Conseguría romper el embrujo del Pisito al dividirlo en sus dos componentes? ¿Cómo influiría en los precios de venta? ¿Y en los de alquiler?
Si, como me dice la intuición, el precio de alquiler apenas variase, habríamos encontrado la gallina de los huevos de oro para financiar al Estado: recuperar esa renta previamente robada por los terratenientes, lo que además permitiría reducir deuda o bajar impuestos al Trabajo&Empresa.

Como puede intuirse, pienso en la Represión Fiscal no solo como un acelerante, sino también como una prevención a largo plazo para que las burbujas no se vuelvan a repetir.

¿Qué opináis? ¿Le veis sentido o estoy meando fuera del tiesto?

Gracias de nuevo y perdón por las barbaridades que pueda decir. Mi propósito es aprender y tener buenos argumentos para convencer a amigos descarriados.

P.D.: Saturno, gracias por los enlaces. Los conocía de pasada pero me ha venido bien repasarlos para centrarme.

P.D.2: Con este enfoque del suelo, ¿no será el lema del Popularcapitalismo, en lugar de "todos capitalístitas", más bien "todos terratenientes"? Es decir, en vez de obreros queriendo ser Amancio Ortega, tenemos obreros queriendo ser la Duquesa de Alba. O en vez de Henry Ford, Donald Trump...

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gentid

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #8 en: Diciembre 02, 2019, 08:17:19 am »
En mi opinión, la burbuja inmobiliaria y la burbuja del alquiler están más relacionados con la creación del dinero, emisión de deuda,... que con oferta y demanda (aunque influya). El poder y el parasitismo del sistema financiero se nos esta yendo de las manos.

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #9 en: Diciembre 02, 2019, 09:36:50 am »

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Es decir, en el centro de una gran ciudad, donde mucha gente preferiría vivir,

No.
La gente preferiría vivir en un chalet a las afueras, que es el modo de crecimiento en EEUU.
Que en Europa tengamos ciudades con casco histórico es un fenómeno que se explica por la escasez de medios de desplazamiento hasta el año 1700. Por cierto, donde un caballo valía mas que una casa, por eso todos tenían casa pero no todos tenían caballos. Esto ha sido así SIEMPRE por eso mis bisabuelos (y los tuyos) tenían casa pero no tenían coche. Porque la casa era mas barata que el coche. La gente tenía que vivir cerca del panadero, del zapatero y del frutero. El crecimiento de EEUU se hizo paralelo al invento de la máquina de vapor y del motor a explosión, 1750-1800. Por eso sus ciudades son extensas sobre carreteras de 4 carriles, todo lo contrario que Bruselas.


¿Y porque infieres que "lo normal" es lo de EEUU? Yo prefiero vivir en un piso decente del centro de una gran ciudad que en un chalet donde cristo perdió el mechero con piscina y cancha de pádel, y como yo conozco a mucha gente. Me parece evidente que el precio del suelo es mayor en Jerónimos que en Usera.

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #10 en: Diciembre 02, 2019, 10:32:13 am »
Bien, esto es un debate muy productivo.
Pondré unas objeciones.
Respecto a las preferencias personales de ubicación, pues sinceramente da igual donde quiera vivir la gente. Unos cerca y otros lejos, unos mar y otros montaña. Es un debate paralelo al fenómeno de la burbuja, la cual (el ascenso injustificado de precio) afecta tanto a chalets como a minipisos. Porque el fenómeno ataca a la vivienda en sí misma independientemente de sus propiedades, como la burbuja de los tulipanes era independiente de su color, del tamaño y del sabor del bulbo, y de la misma forma que la burbuja .com afectaba a los buscadores, a los portales, a las tiendas de ecommerce y a los proveedores de servicios.
Las propiedades secundarias del "objeto" son indiferentes al fenómeno, tienen calificación subjetiva, y no son aplicables al conjunto, sino individualmente.
Y fíjate, que incluso tu mismo podrías estar cayendo en la dialéctica burbujista cuando dices que se podría separar el suelo de la construcción... pero inmediatamente asumes como normal que un pisazo de 100m2 pueda valer MÁS que un chalet de 200m2!!! cuando la realidad es que el chalet debería costar exactamente el doble. Porque son el doble de materiales y construirlo el doble de trabajo. Sin embargo la zona (propiedad de segundo orden, no aplicable a todo el conjunto) te parece una propiedad suficientemente importante como para que la curva de precios deje de ser lineal, y que haya pisos pequeños que valgan más que pisos grandes. El "sitios y sitios" es elevar una propiedad subjetiva de segundo orden (la ubicación) a una propiedad objetiva de primer orden (la capacidad de dar cobijo). Y esto es una trampa. Es una trampa que se da cuando hablamos de vivienda estándar destinada a cobijar obreros y familias.
Y diré mas, es la principal trampa sobre la que se sustenta todo el artefacto, ya que convierte automáticamente una vivienda, en una MERCANCÍA NO-CAPITALISTA, esto es replicable por métodos industriales.

Es la misma argucia que ponen los neoliberales cuando justifican que una botella de agua "pueda" valer mil euros en el Sáhara, si te estas muriendo de sed. Es la misma argucia que pregunta por el precio de obras de arte (irrepetibles) como si fuera el precio de tornillos. Es la misma argucia que pretende la venta de órganos "porque a ti te sobra un riñón" y el millonario necesita uno.
Las leyes capitalistas se aplican exclisivamente a las mercancías capitalistas.
Si estamos de acuerdo en que la vivienda estándar es un bien reproducible por métodos industriales estandarizados, según los patrones de una economía capitalista, entonces el sitios y sitios es un debate fuera de lugar.
Tan fuera de lugar como querer valorar un Dalí por el precio del lienzo y los óleos.
No.
Para valorar una vivienda estándar no importa estar dos calles o dos barrios mas cerca o más lejos del centro.

Citar
Está claro que el suelo no tiene un valor intrínseco, ni valor-trabajo asociado, pero ciertamente el suelo (o su localización, más bien) proporciona una utilidad y la gente paga por ello.
Por supuesto, peo esto es una valoración subjetiva y por lo tanto no puede ser elevada a categoría. Solo justifica el "sitios y sitios" y el "centro y costa".
Que me parece perfecto, pero hemos de ver, hemos de leer entre líneas, que esto es ajeno al fenómeno de la burbuja inmobiliaria que afecta a países enteros. A continentes enteros (USA). Mira, estar dos calles más cerca del ambulatorio no justifica un burbuja inmobiliaria que lleva durando 30 años y ha esquilmado millones de vidas.

Citar
¿se podría gravar cada uno de ellos por separado, al estilo de Henry George? ¿Qué beneficios tendría esto? ¿Conseguría romper el embrujo del Pisito al dividirlo en sus dos componentes? ¿Cómo influiría en los precios de venta? ¿Y en los de alquiler?
En definitiva esto sería la justificación de precios altos en el centro.
Y no es el camino, como demuestra el fenómeno "de ida y vuelta) de la gentrificación.
Si la gentrificación existe, es 1º porque los precios eran de derribo, y 2º porque ahora son muy altos.
Entonces, lo que esto nos demuestra es que el precio varía en el mercado de forma independiente a la ubicación, porque para una misma vivienda/calle se dan los dos casos en un lapso de apenas 10 años.
¿Como justificas aqui el sitios y sitios? Jajaj, claro que no puedes. Porque el sitio, es una caracterísitca de segundo orden, esto es, subjetiva.
Subjetividad: cuando lo vendes tú te parece muy barato, y cuando lo quieres comprar te parece muy caro.
Esto, unido a la valoración "pa'tras", conforman el grueso de la especulación inmobiliaria.
 :)

Citar
recuperar esa renta previamente robada por los terratenientes,
Cuidado!!! los terratenientes no roban.
Recibir rentas improductivas, incluso aquellas que no te deberían pertenecer, no es robar ;)
No nos dejemos llevar por el ímpetu jejeje

Citar
Como puede intuirse, pienso en la Represión Fiscal no solo como un acelerante, sino también como una prevención a largo plazo para que las burbujas no se vuelvan a repetir.
Para centrar el debate: Piensa que la represión fiscal es de aplicación al dinero que se ha traído del futuro. Piensa que ese dinero del futuro, ha sido traído por unos para dárselo a otros, casi de forma ilegítima. Que hay mucho dinero  (traído del futuro) en circulación y que eso hace que el dinero sea barato (como cuando hay muchos tomates, y se ponen baratos).

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¿Qué opináis? ¿Le veis sentido o estoy meando fuera del tiesto?
Tiene mucho sentido lo que dices.
Lo tiene, pero me parece impracticable por cosas como las que acabo de exponer.
Y de verdad, no te preocupes por el "sitios y sitios" ya que con las actuales comunicaciones, y como nos demuestra la burbuja en USA, es algo que no tiene importancia a la hora de fijar el precio de la vivienda.
Por poner un par de ejemplos paradigmáticos, mira el caso de Chicago, y el de Skid Row en LA.

patxarana

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #11 en: Diciembre 03, 2019, 00:21:52 am »
Hola de nuevo y gracias a todos por las respuestas.

Veo que muchos de los comentarios mencionan que la exposición que estoy haciendo pasa de puntillas sobre el fenómeno de la burbuja de los precios de compra. Esto es por dos razones: pretendía centrarme sobre todo en los precios de alquiler (aunque conforme avanza el hilo estoy más convencido de que ambos están muy ligados) y además pienso que estos mecanismos de creación de precios funcionan igual haya burbuja o no.

Creo que todos estamos de acuerdo en que los precios de compra están siendo inflados por la avalancha de dinero barato y por expectativas irracionales de revalorización en el futuro (o con el nuevo cuento de comprar para alquilar). Esto no lo pongo en duda, y sería simplemente gracioso para los que no participamos del timo si no fuera porque la vivienda es un bien de primera necesidad.

Sin embargo, en el caso del alquiler, estas expectativas de revalorización no actúan. Y, a no ser que existiese un cártel de caseros, estos no pueden fijar el precio a su libre albedrío. Es por eso que argumentaba que el precio del alquiler es "de oferta y demanda", aunque más exactamente sería "no fijado por un monopolio y sin posibilidad de revalorización". Viene a ser un mercado más cerca de ser perfecto y no especulativo.

Por lo tanto, la influencia del mercado de compra en el de alquiler tiene que llegar a través de la demanda o de la oferta. Es lo que decía en el primer post: los altos precios para comprar hacen que la demanda se desplace al alquiler; en cambio, la oferta no está aumentando, supongo que porque muchos propietarios prefieren tener los pisos vacíos, tal vez pensando que así se venderán más fácilmente.

En cuanto al tema de la separación entre vivienda y suelo, sigo pensando que es útil para entender el fenómeno del Pisito. Lo que yo digo es que gran parte de las propiedades deseables del Pisito para el "himbersor" en realidad son propiedades del suelo. La vivienda no "va para arriba", sino que se deprecia en cuanto se construye; la utilidad del suelo, en cambio, puede subir al construir una carretera o al abrir una fábrica. La vivienda, con la esperanza de vida actual, ni siquiera da tiempo a heredarla; en cambio, el suelo es para siempre. Por otra parte, la vivienda aislada podría ser una inversión si se construye para alquilar; el suelo nunca puede ser una inversión, porque no es capital. La compra de suelo solo puede tener sentido para usarlo o para especular.

Por todo esto, creo que la fusión (y confusión) de la vivienda y el suelo en el Pisito es realmente perniciosa y alimenta el discurso pisitófilo: atribuye propiedades a la vivienda que no tiene (revalorización, eternidad) y mezcla inversión y especulación. Si fuese posible producir e incluso invertir (=construir para alquilar) en vivienda pero no especular con el suelo, creo que sería mucho más complicado alimentar las burbujas. Además, se haría mucho más difícil justificar la acaparación de suelo para especular, ya que se le habría despojado de las connotaciones positivas que tiene la inversión. Deshecho el embrujo del Pisito, el especulador aparece como lo que es, y empieza a recordar a los señores feudales, y, los inquilinos, a sentirse como siervos.

Chosen, creo que, a diferencia de lo que tú argumentas, parte del "sitios y sitios" es real. Pero a la vez opino que aprovecharse de ello para enriquecerse a costa de los demás es inmoral. Por eso, pienso que la represión fiscal debería centrarse en la especulación del suelo y no solo para pinchar esta burbuja, sino para matarlas para siempre. (¡Muchas gracias por ese extenso post lleno de sabiduría!).

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #12 en: Diciembre 03, 2019, 11:00:05 am »
Creo que todos estamos de acuerdo en que los precios de compra están siendo inflados por la avalancha de dinero barato y por expectativas irracionales de revalorización en el futuro (o con el nuevo cuento de comprar para alquilar).
El dinero barato no tiene que ver, de hecho los años más gozosos de la burbuja se dieron con dinero caro.
Lo digo para que no se infieran conclusiones equivocadas.

Citar
Sin embargo, en el caso del alquiler, estas expectativas de revalorización no actúan. Y, a no ser que existiese un cártel de caseros, estos no pueden fijar el precio a su libre albedrío. Es por eso que argumentaba que el precio del alquiler es "de oferta y demanda", aunque más exactamente sería "no fijado por un monopolio y sin posibilidad de revalorización". Viene a ser un mercado más cerca de ser perfecto y no especulativo.

Te entiendo. Y en parte, lo comparto.
Tu argumento es que el alquiler es más dinámico, que pueden darse más iteraciones/acercamientos para un mismo ciclo de tiempo, y que esto hace que la curva de precios "oferta-demanda" sea más fidedigna, porque la oferta tiene más oportunidades de acercarse a la demanda, proceso durante el cual se liman esos excesos.
Pero estás intentando aplicar una regla matemática lógica (iteración) a algo que no tiene naturaleza lógica (la evolución de los precios del tulipán) mientras sigues metido en un NO-mercado con precios de catálogo.
Cuando digo Tulipán lo digo a sabiendas. Es igual de irracional un mercado de alquiler que uno de venta, porque en ambos la valoración se hace de forma subjetiva.
La objetividad que buscas con las iteraciones, es solamente relativa, relativa respecto de unos precios de no-mercado impuestos por el precio hipotético de compra-venta, el cual marca la rentabilidad en caso de ser destinado a alquiler con el objetivo de pagarlo en X años y luego vivir de la renta del bicho. El mercado de alquiler sigue limitado por una regla básica, que es convertir la inversión en rentable.
En caso de herencia la respuesta es todavía mas obvia: si ya está amortizado.. ¿que esperas obtener?
Lo cual nos lleva a la madre del cordero: si hay viviendas de sobra, hay terreno de sobra para construir más, los materiales son más baratos hoy que ayer, y cada vez hay menos gente... ¿porqué la vivienda es tan cara?  :troll:

La respuesta ya la sabemos.
El desenlace también.

Citar
Deshecho el embrujo del Pisito, el especulador aparece como lo que es, y empieza a recordar a los señores feudales, y, los inquilinos, a sentirse como siervos.
Este es el problema. Mejor dicho, este es otro problema más, de la larga lista de problemas que tenemos encima derivados de la puta burbuja: Que los "señores feudales" (cualquiera tiene hoy un terrenito rural, edificable o no) son regulados discrecionalmente por políticos locales elegidos democráticamente. Aznar pretendío liberalizar la construcción, y se entiende que era mas combustible para la burbuja. ¿Que te parece esta propuesta si se hiciera hoy día?
¿Hablamos de la España vacía/vaciada?
Lo que sobran aqui son casas.
El problema es que vivimos un no-mercado el cual, como dije, afecta por igual a viviendas de lujo, minipisos y chabolas de pueblo, independientemente de sus propiedades (tamaño, ubicación, etc).
Entonces solo queda pensar que las caracterísiticas individuales del bien no son importantes a la hora de fijar el precio, el cual viene marcado por la irracionalidad de una burbuja, como sucedió con los tulipanes sin importar su color, cantidad o subespeecie.

Esto solo es una burbuja.
Y ya sabemos como acaban las burbujas.

Abrazos.

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #13 en: Diciembre 03, 2019, 11:44:39 am »
[…]
Entonces solo queda pensar que las características individuales del bien no son importantes a la hora de fijar el precio, el cual viene marcado por la irracionalidad de una burbuja, como sucedió con los tulipanes sin importar su color, cantidad o subespecie.
[…]
[Muchas gracias a CHOSEN por su didáctica paciencia.]
___________________________

ACAPARAMIENTO Y COLORES
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Clusius comenzó a cultivar tulipanes de variedades exóticas: sin embargo, celoso de su colección, los mantenía guardados. Pero una noche alguien penetró en su jardín y robó sus bulbos.
[…]
A pesar de que se intentó controlar el proceso por el cual los tulipanes monocromos se convertían en multicolores, los horticultores neerlandeses no fueron capaces, de manera que lo aleatorio del exotismo contribuyó a elevar progresivamente el precio de cada bulbo.
https://es.wikipedia.org/wiki/Tulipomanía
En un no-mercado burbujil hay una no-escasez forzada para justificar sobreprecio: colores y colores de bulbos, o sitios y sitios de inmuebles.

Y el cascabel al gato democrático (mayoritario natural) es la solución indicada en el subtítulo de este hilo: REPRESIÓN FISCAL (al acaparamiento de vivienda vacía). Pero ni los ratones alquilados van a votar ese cascabel. Todos somos, o seremos, herederos (antes o después, según eutanasia).

Saludos.
« última modificación: Diciembre 03, 2019, 11:47:21 am por JENOFONTE10 »
No les teman. No hay nada oculto que no deba ser revelado, y nada secreto que no deba ser conocido. Mt 10, 26
Cisnes (cisnes blancos, cisnes negros)  |  Exposición M.C. Escher. Universos Infinitos

CHOSEN

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Re:Alquiler y represión fiscal
« Respuesta #14 en: Diciembre 03, 2019, 12:21:56 pm »
Traigo aqui una noticia regional de hoy, que podría resultar graciosa por lo gráfico del asunto.

https://www.elcomercio.es/oviedo/guardia-civil-investiga-ocupacion-casa-san-claudio-20191203001733-ntvo.html
La Guardia Civil investiga la ocupación de una casa abandonada en San Claudio
Los agentes identifican a una familia de etnia gitana que habita en el inmueble «en pésimas condiciones» y enciende fuego en el interior


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