PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Invierno 2019

[Derby]

https://www.eleconomista.es/economia/noticias/10323987/01/20/Asi-afectara-el-envejecimiento-a-la-economia-espanola-cinco-graficos-mas-alla-del-impacto-de-las-pensiones.html

Así afectará el envejecimiento a la economía española: cinco gráficos más allá del impacto de las pensiones

De acuerdo con las proyecciones demográficas a largo plazo, uno de los primeros será la caída de la población entre 2046 y 2050, según las previsiones del INE y Eurostat. Aunque hay otras instituciones que discrepan. La Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF) prevé que la llegada de inmigrantes evite la reducción de habitantes. En todo caso, se plantea una japonización del país. El ratio de población mayor de 65 años sobre las personas en edad de trabajar en España aumentará de forma significativa, pasando del 30% actual hasta un rango entre el 50 y 70% en 2050, según el Banco de España, dependiendo de las estimaciones que se tomen de referencia.



El proceso de envejecimiento modificará el ahorro y a la inversión. Según el Banco de España, el principal activo afectado será la vivienda. España sigue siendo un país de propietarios, pero el gráfico de la última presentación del gobernador de la institución, Pablo Hernández de Cos, revela que cuanto mayor es la población más aumenta el porcentaje de vivienda en propiedad. Pero la evolución natural se rompe entre las generaciones más jóvenes.



Entra dentro de lo normal que entre las generaciones más jóvenes la proporción de vivienda en propiedad sea más baja, pero el nivel actual plantea la duda de si a medio y largo plazo esta diferencia se cubrirá. Los bajos salarios y el alto precio de los inmuebles ha reducido el acceso al mercado inmobiliario. Otro debate que abrió el Banco de España en su informe de 2018 es vincular la tenencia de vivienda con la cuantía de las pensiones públicas. El organismo afirmó que si no se garantizan los niveles a los pensionistas, los jubilados tendrán que deshacerse de sus inmuebles para sostenerse.



La menor inversión junto a las perspectivas de menos personas en condiciones de trabajar determinará de forma considerable el crecimiento potencial de la economía. El envejecimiento está vinculado a menores tasas de empleo, de innovación y productividad.



También tendrá fuertes implicaciones en el escenario fiscal, influyendo al final en los ingresos del Estado. En distintas presentaciones el Banco de España apunta a una menor base fiscal por rendimiento del trabajo. Se producirá una caída en la participación de los salarios en el PIB con un aumento del porcentaje de contribuyentes con tipos efectivos menores y mayor peso de las rentas del capital. En parte, debido a que las rentas procedentes del trabajo soportan mayor presión fiscal que los rendimientos del ahorro.

Asimismo, otro de los pilares de la recaudación fiscal como es el IVA sufrirá cambios.



El envejecimiento ya está teniendo efectos en los tipos de interés. El Banco de España defiende que el aumento de la capacidad de ahorro, explica buena parte de la caída del tipo de interés natural y su entrada en el terreno negativo.

[Hynkel]

Otro debate que abrió el Banco de España en su informe de 2018 es vincular la tenencia de vivienda con la cuantía de las pensiones públicas. El organismo afirmó que si no se garantizan los niveles a los pensionistas, los jubilados tendrán que deshacerse de sus inmuebles para sostenerse.

Tirarán de impuestos en tanto la cuerda no se haya tensado lo suficiente. El destino del "joven perdedor" es ahora mismo remar como un cabrón. El que el sistema espera de él, claro. El "perdedor" sólo puede elegir entre remar y no remar.

Eso sí, si elige no remar, apenas perderá gran cosa. Las pérdidas del barco sí que serán inasumibles si el número de remeros baja de un punto crítico.

[berberecho]

¡ Perdón por las ediciones!!

Comparación de compra de un piso y su equivalente en alquiler. Periodo 15 años.

Compra:

Coste piso: 150.000, gastos 6%, total: 159.000
Pones ahorrado: 59.000
Pides prestado: 100.000, con un interés total estimado durante todo el periodo del 1.75%
Gastos del periodo en compra:
   Ibi, 700 al año
   Comunidad, 1200 al año
   Mantenimiento anual, 120 al año
   Seguro, 150 al año
   Derramas, 80 al año.

Solución de compra:

Los primeros 15 años:

Coste de oportunidad de 59.000 euros que salen de tu bolsillo como volando.
A devolver, 100.000 de principal
A devolver, 13.771 de intereses.
A pagar, 33.750 de gastos por tener el piso en propiedad.
Aproximadamente, 206.000 euros gastados por haber comprado. Media de 1144 euros al mes.

A partir del año 16:

Aproximadamente, 2250 euros al año (187 al mes).

Alquiler:

Coste mensual, 650
Pones ahorrado, 0
Pides prestado, 0
Gastos del periodo en alquiler:
 Agencia, muy variable. Desde 0 a 4 mensualidades, pongamos 1300.   
 Ibi, 0 al año
 Comunidad, 0 al año
 Mantenimiento anual, 0 al año
 Seguro, 0 al año
 Derramas, 0 al año.

Solución de alquiler:

Los primeros 15 años:

Agencia, 1300   
Coste de oportunidad 0. Tienes una GRAN FLEXIBILIDAD.
A devolver, 0 de principal
A devolver, 0 de intereses.
A pagar, 119.000 de tener el piso en alquiler.
Aproximadamente, 120.300 euros gastados por haber alquilado. Media de 668 euros al mes.

A partir del año 16:
668 al mes, con los mismos supuestos.

Es decir, en el año 15, si estas de alquiler, aún quedan 80.000 euros para igualar el coste de comprar; 10 años.

Suposiciones en 15 años y después:

   Que TODO siga absolutamente igual, es decir, que no pete. Si peta, dependiendo de la bajada, la flexibilidad del alquiler lo es todo. Si vienen mal dadas, el piso baja y el alquiler también. Quizá ocurra lo contrario, que los sueldos vayan a ser ochocientos euristas y el piso que costó 180.000, cueste 300.000 con 15 años más. Lo que nos ha llevado a donde estamos.

   Comprado, puedes deshacerte del piso en algún momento del modelo, con un valor, el que sea. Aquí no he considerado esto por ser muy complejo de modelizar.

   Estando de alquiler, puedes “rectificar” si así lo deseas y pasar a comprar, mientras ves por dónde viene el aire.

   Estando de alquiler, pagas por servicio, no por dispositivo. Si la nevera, o la caldera se rompen, el inquilino no se encarga de pagar.

Por supuesto, hay un montón de situaciones intermedias, y los números no son inamovibles. Pero sobretodo, es que dar por hecho que esto no revienta, es estar metiéndose en la boca del lobo.

[chameleon]

Es decir, en el año 15, si estas de alquiler, aún quedan 80.000 euros para igualar el coste de comprar; 10 años.

Suposiciones en 15 años y después:

   Que TODO siga absolutamente igual, es decir, que no pete. Si peta, dependiendo de la bajada, la flexibilidad del alquiler lo es todo. Si vienen mal dadas, el piso baja y el alquiler también. Quizá ocurra lo contrario, que los sueldos vayan a ser ochocientos euristas y el piso que costó 180.000, cueste 300.000 con 15 años más. Lo que nos ha llevado a donde estamos.

   Comprado, puedes deshacerte del piso en algún momento del modelo, con un valor, el que sea. Aquí no he considerado esto por ser muy complejo de modelizar.

   Estando de alquiler, puedes “rectificar” si así lo deseas y pasar a comprar, mientras ves por dónde viene el aire.

   Estando de alquiler, pagas por servicio, no por dispositivo. Si la nevera, o la caldera se rompen, el inquilino no se encarga de pagar.

Por supuesto, hay un montón de situaciones intermedias, y los números no son inamovibles. Pero sobretodo, es que dar por hecho que esto no revienta, es estar metiéndose en la boca del lobo.

pero tomas la compra como puro gasto como es el alquiler.

habría tres escenarios:
- Mantenimiento Precio pisos y precio alquiler: a los 15 años tendrías que contar con el precio de venta teorico. En tu ejemplo a los 15 años quedan 80k por pagar en el caso de compra, pero el piso vale 150k, tu patrimonio teorico es +70k
- Bajadas suaves: a los 15 años tu piso vale 80k (por simplificar), el alquiler también ha bajado. Has gastado 70k en alquiler. Te quedas en tablas.
- Bajadas agresivas: a los 15 años tu piso vale 50k, has gastado 50k en alquiler. Tu patrimonio teorico es -30k.

esto teniendo en cuenta una financiación importante. cambia a compra a tocateja y la balanza se compensa incluso para el peor de los casos, ya que habrías ahorrado los 13.771 de intereses. habrías perdido poco más de 1000 eur al año comprando por 150k en el peor momento.

[berberecho]

Es decir, en el año 15, si estas de alquiler, aún quedan 80.000 euros para igualar el coste de comprar; 10 años.

Suposiciones en 15 años y después:

   Que TODO siga absolutamente igual, es decir, que no pete. Si peta, dependiendo de la bajada, la flexibilidad del alquiler lo es todo. Si vienen mal dadas, el piso baja y el alquiler también. Quizá ocurra lo contrario, que los sueldos vayan a ser ochocientos euristas y el piso que costó 180.000, cueste 300.000 con 15 años más. Lo que nos ha llevado a donde estamos.

   Comprado, puedes deshacerte del piso en algún momento del modelo, con un valor, el que sea. Aquí no he considerado esto por ser muy complejo de modelizar.

   Estando de alquiler, puedes “rectificar” si así lo deseas y pasar a comprar, mientras ves por dónde viene el aire.

   Estando de alquiler, pagas por servicio, no por dispositivo. Si la nevera, o la caldera se rompen, el inquilino no se encarga de pagar.

Por supuesto, hay un montón de situaciones intermedias, y los números no son inamovibles. Pero sobretodo, es que dar por hecho que esto no revienta, es estar metiéndose en la boca del lobo.

pero tomas la compra como puro gasto como es el alquiler.

habría tres escenarios:
- Mantenimiento Precio pisos y precio alquiler: a los 15 años tendrías que contar con el precio de venta teorico. En tu ejemplo a los 15 años quedan 80k por pagar en el caso de compra, pero el piso vale 150k, tu patrimonio teorico es +70k
- Bajadas suaves: a los 15 años tu piso vale 80k (por simplificar), el alquiler también ha bajado. Has gastado 70k en alquiler. Te quedas en tablas.
- Bajadas agresivas: a los 15 años tu piso vale 50k, has gastado 50k en alquiler. Tu patrimonio teorico es -30k.

esto teniendo en cuenta una financiación importante. cambia a compra a tocateja y la balanza se compensa incluso para el peor de los casos, ya que habrías ahorrado los 13.771 de intereses. habrías perdido poco más de 1000 eur al año comprando por 150k en el peor momento.

Claro, lo he dicho. El piso tiene un valor en todo momento. Otra cosa es cuál es ese valor. Has dado con la madre del cordero: la clave está en la evolución. ¿qué va a pasar con el precio de los pisos?.

Cada uno que se eche sus cuentas, pero son algo más complejas que 500 de hipoteca frente a 800 de alquiler.

[el malo]

Es decir, en el año 15, si estas de alquiler, aún quedan 80.000 euros para igualar el coste de comprar; 10 años.

Suposiciones en 15 años y después:

   Que TODO siga absolutamente igual, es decir, que no pete. Si peta, dependiendo de la bajada, la flexibilidad del alquiler lo es todo. Si vienen mal dadas, el piso baja y el alquiler también. Quizá ocurra lo contrario, que los sueldos vayan a ser ochocientos euristas y el piso que costó 180.000, cueste 300.000 con 15 años más. Lo que nos ha llevado a donde estamos.

   Comprado, puedes deshacerte del piso en algún momento del modelo, con un valor, el que sea. Aquí no he considerado esto por ser muy complejo de modelizar.

   Estando de alquiler, puedes “rectificar” si así lo deseas y pasar a comprar, mientras ves por dónde viene el aire.

   Estando de alquiler, pagas por servicio, no por dispositivo. Si la nevera, o la caldera se rompen, el inquilino no se encarga de pagar.

Por supuesto, hay un montón de situaciones intermedias, y los números no son inamovibles. Pero sobretodo, es que dar por hecho que esto no revienta, es estar metiéndose en la boca del lobo.

pero tomas la compra como puro gasto como es el alquiler.

habría tres escenarios:
- Mantenimiento Precio pisos y precio alquiler: a los 15 años tendrías que contar con el precio de venta teorico. En tu ejemplo a los 15 años quedan 80k por pagar en el caso de compra, pero el piso vale 150k, tu patrimonio teorico es +70k
- Bajadas suaves: a los 15 años tu piso vale 80k (por simplificar), el alquiler también ha bajado. Has gastado 70k en alquiler. Te quedas en tablas.
- Bajadas agresivas: a los 15 años tu piso vale 50k, has gastado 50k en alquiler. Tu patrimonio teorico es -30k.

esto teniendo en cuenta una financiación importante. cambia a compra a tocateja y la balanza se compensa incluso para el peor de los casos, ya que habrías ahorrado los 13.771 de intereses. habrías perdido poco más de 1000 eur al año comprando por 150k en el peor momento.

Nos falta añadir los impuestos a la hora de la compra y de la venta. Por simplificar los números, si te compras un piso de 100.000 el precio final es 107.000. A la hora de vender, para recuperar lo pagado y quedarte a 0 tendrás que vender por unos 110.000 (los 107.000 + impuestos a la venta + plusvalía).

Para quedarte igual el precio del piso habrá tenido que subir un 10%. Casi ná en un entorno deflacionario.

[Hynkel]

Pues lo que son las cosas: misma noticia contada de otra manera, y resulta que el recurso ha supuesto para quien lo puso ir a por lana y salir trasquilado.

Defecto de forma, no de fondo: la razón de que el TC anule la medida estrella de alquiler

Pero a este revés se ha sumado la anulación de la disposición adicional primera, a la sazón, la medida estrella del plan del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para sacar al mercado 20.000 viviendas con las que combatir el problema del alquiler, lo que ha puesto en alerta al sector, inquieto hasta conocer los motivos de fondo que han llevado a este fallo.

Como apunta un alto directivo de una de las mayores inmobiliarias del país, "es en esta disposición donde está realmente la solución al problema de la vivienda, en movilizar terrenos para sacar más pisos al mercado, ahí está el problema y la solución, en ampliar el parque de vivienda en alquiler. De ahí que sea tan importante esta disposición adicional".

La "medida estrella" de Ábalos tenía también mucho de rescate encubierto de las inmobiliarias a cargo del erario público. El PP planteó en su recurso que qué urgencia había para tramitar la reforma del alquiler vía RDL, y se le ha vuelto en su contra porque el TC ha ratificado todo el decreto menos las medidas inconcretas. Que eran precisamente la cesión de suelo público de una forma "que ya se concretará".


No vamos a ganar palomitas de lo divertido que va a estar 2020.

[Negrule]

El titular de idealista news lo dice todo:

"El Constitucional avala la reforma del alquiler del PSOE, salvo los pisos asequibles en suelo público"

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2020/01/28/779665-el-constitucional-avala-la-reforma-del-alquiler-del-psoe-salvo-los-pisos-asequibles

Pues lo que son las cosas: misma noticia contada de otra manera, y resulta que el recurso ha supuesto para quien lo puso ir a por lana y salir trasquilado.

Defecto de forma, no de fondo: la razón de que el TC anule la medida estrella de alquiler

Pero a este revés se ha sumado la anulación de la disposición adicional primera, a la sazón, la medida estrella del plan del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para sacar al mercado 20.000 viviendas con las que combatir el problema del alquiler, lo que ha puesto en alerta al sector, inquieto hasta conocer los motivos de fondo que han llevado a este fallo.

Como apunta un alto directivo de una de las mayores inmobiliarias del país, "es en esta disposición donde está realmente la solución al problema de la vivienda, en movilizar terrenos para sacar más pisos al mercado, ahí está el problema y la solución, en ampliar el parque de vivienda en alquiler. De ahí que sea tan importante esta disposición adicional".

La "medida estrella" de Ábalos tenía también mucho de rescate encubierto de las inmobiliarias a cargo del erario público. El PP planteó en su recurso que qué urgencia había para tramitar la reforma del alquiler vía RDL, y se le ha vuelto en su contra porque el TC ha ratificado todo el decreto menos las medidas inconcretas. Que eran precisamente la cesión de suelo público de una forma "que ya se concretará".


No vamos a ganar palomitas de lo divertido que va a estar 2020.

[Negrule]

Creo que para un barrio obrero tiras muy alto el IBI y la comunidad de vecinos. No pongamos el interés al 1,75, estamos en la era cero, pongámoslo al 0,50 y a 30 años, que si suben por amortizar no penalizan, creo después de 5 años.  Cuota hipotecaria 299€ mensuales, si fuesen 1000.000€, intereses totales a pagar 7690€.

"Estando de alquiler, puedes “rectificar” si así lo deseas y pasar a comprar, mientras ves por dónde viene el aire."

Aquí voy yo, hubo dos años 15/16 buenos para comprar, según la situación que tenemos ahora mismo. Repito habían buenos pisos por 120000/150000€. Creo, soy muy simple, que con estos tipos de interés y el trabajo basura, la gran mayoría, que genera el turismo y las nuevas tecnologías, no habrá derrumbe de hipotecados, y si lo hay ya les han protegido, con respecto a su situación hace 10 años, con la nueva ley hipotecaria.

¡ Perdón por las ediciones!!

Comparación de compra de un piso y su equivalente en alquiler. Periodo 15 años.

Compra:

Coste piso: 150.000, gastos 6%, total: 159.000
Pones ahorrado: 59.000
Pides prestado: 100.000, con un interés total estimado durante todo el periodo del 1.75%
Gastos del periodo en compra:
   Ibi, 700 al año
   Comunidad, 1200 al año
   Mantenimiento anual, 120 al año
   Seguro, 150 al año
   Derramas, 80 al año.


   Estando de alquiler, puedes “rectificar” si así lo deseas y pasar a comprar, mientras ves por dónde viene el aire.

   Estando de alquiler, pagas por servicio, no por dispositivo. Si la nevera, o la caldera se rompen, el inquilino no se encarga de pagar.

[teuton]

Repasando los gráficos he visto que Inmobiliaria Colonial está en máximos en 12,14 euros, pues me he ido al histórico y el máximo lo marcó en enero de 2017 con 1288 euros 

[sirou]

Me agradan los ultimos análisis que haceis de compra vs alquiler contemplando varios escenarios.
No creo que ensucien el hilo, todo lo contrario, en MHO lo aterriza desde el plano onírico (donde hemos llegado a debatir hasta de la IA), hacia un plano más pragmático relacionado de lo que va todo esto: La transicion estructural de un modelo donde la vivienda tiene un peso protagonista, hacia otro nuevo modelo donde no lo tiene, (y lo importante vuelve a ser el Trabajo y la Empresa).

El modelo que tenemos a dia de hoy es el que es, por mucho que nos joda a los que llevamos años esperando a que cambie, y este foro entiendo que trata de si eso va a cambiar (transición estructural) y lo más importante: cuando va a cambiar.

Simplificando muchísimo, para todos los que llevamos años esperando a que la vivienda no sea un instrumento para extraer rentas y solo sea un gasto más (como lo es el coche que usas para ir a trabajar), me he atrevido a hacer un cuadro resumen de como vamos a estar jodidos en tema de vivienda. respecto a la evolucion de dos variables que son el precio del alquiler y compra.

Lo peor de los que estamos esperando es que el tiempo juega en nuestra contra, convirtiendo esto en una guerra de desgaste.
Si la situación actual se mantiene durante el suficiente tiempo o evoluciona como lo ha hecho la última decada habremos perdido.



Por supuesto es una generalización y habrá particularidades. Y por supuesto, es solo mi opinión.

[Yupi_Punto]

Otro imperio creador.

Muslims, Soviet Marxists, Africans, Spanish, Chinese (Tibet) and Portuguese invaded existing countries, captured cities, and erased civilisations. British settlers arrived in virtually uninhabited wastelands (USA, Australia, Canada) and developed them with ethics, law and order. https://t.co/9lOwbTGwkS

[Derby]

https://www.elconfidencial.com/mundo/europa/2020-01-29/au-revoir-my-friend-la-eurocamara-ratifica-el-brexit-y-despide-al-reino-unido_2433439/

'Au revoir, my friend': la Eurocámara ratifica el Brexit y despide al Reino Unido

El Parlamento Europeo da un amplio apoyo al acuerdo de retirada que hará oficial el Brexit la medianoche del próximo 31 de enero

[Derby]

https://www.marketwatch.com/story/fed-holds-benchmark-interest-rate-steady-sees-economy-growing-at-moderate-pace-2020-01-29?mod=home-page

Fed holds benchmark fed funds rates steady, sees economy growing at moderate pace

[Marv]

Los que pudiendo haber comprado, permanecieron de alquiler y apartados de la locura inmobiliaria por sus análisis propios o compartidos, han hecho una apuesta fuerte contra el futuro. No tiene sentido negar eso. Quedan fuera por tanto aquellos que no pudieron comprar realmente en ningún momento.

No sé si hay muchos que pudiendo haber comprado con relativa facilidad permanecieron en alquiler, pero es mi caso. Y en esa apuesta de fondo he ponderado por exceso el riesgo -perfil conservador-, frente al coste.
 
En mi caso particular, desde 2005 hasta aquí he vivido en tres ciudades, incluido abroad, y mudado cinco o seis veces, casi que prefiero no acordarme. Finalmente, mi balance son 3 cosas:

- No me he arruinado, ni metido en problemas financieros. Soy credit worthy. Tengo los lujos de obrero que me da la gana.
- He conseguido un modo de vida que es mejor para mí, que se adapta mucho mejor a mí y que me hace más feliz. Lo he podido hacer por no estar anclado a un lugar sin poder deshacer posiciones.
- He perdido dinero casi seguro con respecto a haber comprado en el intervalo 20012 - 2015 (pero habría tenido que comprar en sitios donde ahora no vivo porque no me gustaban).

En resumen, la apuesta contra el futuro yo la gané en los aspectos vitales, y la voy perdiendo en lo económico.
Sin embargo aún no se ha terminado la partida y no se han visto todas las cartas. Una corrección brutal con overshooting que no me afecte personal o laboralmente podría darme la escalera de color en el último minuto; pero tendría que ocurrir ya. Y aplica también en alquiler.

El siguiente escenario y el más probable, es una caída ni tan brutal ni tan rápida, según nos vayamos degradando. Y ¿por qué? Porque realmente, aunque la vivienda no valga nada, ya no hay urgencia para vender gracias al Sistema y los tipos bajitos por tiempo prolongado. El pisitófilo medio ya está ubicado y vende por reposición, y si no puede vender, no vende. Para las promociones de mierda que se están terminando ahora, siempre hay pepitos o T's para dejarse robar. Además de lo anterior, ya se ha comentado aquí que difícilmente se van a ir otra vez 3 millones al paro.

Desde luego, lo que hay entre 2020 y 2025 pinta que va a ser muy largo, espantosamente largo.