PPCC - Pisitófilos Creditófagos - INVIERNO 2014

[saturno]

De las SOCIMI, habláis de su instrumentalizacion.

Pero en origen, es una forma de sacar del IRPF los rendimientos de un patimonio.
La SOCIMI tienen régimen contable de sociedades, pero los beneficios tributan como renta de IRPF. Las participaciones no funcionan como acciones de dinero, sino como derechos sobre la renta que produce el patrimonio subyaciente
Miradlo como un regimen de copropiedad, donde los bienes producen rentas

El interés inicial de esas formulas es que una SOCIMI permite gestionar el patrimonio de forma autosuficiente: que rente lo que cuesta, y lo que sobre, si decides que sobre, entonces tributa al IRPF (no al I.S.)

Caso concreto: unos padres con 4 hijos y un patrimonio de 5 casas y terrenos.
Los hijos ya tiene su propia casa. Cómo transmitir ese patrimonio sin  pasar
por impuesto de succesion y evitando las disputas relativas a los costes de mantenimiento, y la gestion de alquileres ?

Respuesta: Los padres crean una SOCIMI con 6 x 100 participaciones. Cada familiar posee 100 participaciones.
La SOCIMI desgrava gastos, ingresa alquileres. Si sobra dinero, se reinvierte en mejorar el patrimonio. Si falta, cada partícipe tendrá que aportar dinero. Si se quieren dividendos, se reparte por 600 y cada participe tributa al IRPF.
Al fallecer los padres, éstos transfieren "acciones" de la SOCIMI, que no tributan como transmision patrimonial, sino como traspaso de activos: ya que no cambian los participes, la SOCIMI no ha hecho ampliacion de capital y no hay tributo
(lo digo simplificando, luego no me estudiado a fondo)

Sólo se tributa por la plusvalia (qu puede ser negativa) si un participe vende participaciones a un tercero.
Resumiendo: las SOCIMI son interesantes para explotar un patrimonio que qieres conservar o ampliar. No para hacer plusvalias, sino para "rentarlo" (=alquileres) o simplemente disponer de él de forma racional,

Por tanto, una SOCIMI no busca plusvalia sobre la reventa de participaciones,
sino una "renta" por la gestion (alquileres) que equilibre los gastos y produzca dividendo.
Por tanto, la SOCIMI no interesa mientras los precios del m2 suben.
Porque la plusvalia es superior a la renta.
Pero  en contexto de minusvalias, es la renta de ese mismo patrimonio la que  sube.
Así, si lo que quieres es conservar el patrimonio, la SOCIMI permite maximizar la "renta" (por alquileres, gastos).






Entendido eso, veamos qué pasa cuando las SOCIMI son instrumentalizadas por empresas que se quieren sanear el paquete de inmuebles.
Esas SOCIMI son una alternativa al "banco malo", que es lo que describe ppcc:

Es decir, las empresas que crean una SOCIMI, aportan el patrimonio, y en lugar
de hacerlo rentar,lo que hacen es poner inmediatamente participaciones en venta.

Por consiguiente, lo que hacen las empresas que instrumentalizan las SOCIMI es:
-- Deshacerse de las maulas
-- Desligar el "precio" de venta, de la "renta" que producen.

Al ser la renta lo interesante, el precio del inmueble es indiferente.
Antes al contrario cuanto menos valgan los inmuebles mas facil será vender participaciones o ampliar capital a nuevos participes. 



Resultado: las empresas con maulas sanean sus balances vendiendo sus pisitos
a precios de hoy. En cada ventana de "compra venta" las participaciones que se vayan ofertando lo harán siempre a menor valor.
Primero, porque el mercado del m2 es bajista, y luego porque cuanto más bajas estén las participaciones,más se fortalece la "renta" por dividendo (que es la razon por la que el comprador querŕá la participacion)

Finalmente, la estafa no está en el papel. en la formula SOCIMI.
Está más bien en observar que la "renta" real por dividendo tiende al alza cuando el valor de la participacion tiende a la baja.

Es decir, que los partícipes de las SOCIMI empezarán a "rentar" con dividendos interesantes
-- propocionalmente al precio de entrada -- cuando el precio a pagar por comprar  participaciones haya caido muchisimo.
Hasta entonces, el precio de compra de participaciones demasiado caras hará que la renta no compense:
como el mercado del m2 es bajista, las participaciones se venden a la baja, y así se hace un ciclo a la
baja del precio de participacion, que es también un ciclo de alza relativa de la rentabilidad


Resumiendo, La SOCIMI es interesante si el patrimonio lo aportas tú, para hacerlo rentar sin que te cueste un duro.
Pero si la instrumentalizas de forma que otros participes aporten liquidez,
estás organizando un sistema ponzi a la inversa.

Serán los últimos en entrar comprando participacions por los suelos, los que tienen posibilidad de recuperar una renta proprocionalmente interesante

Pero en la práctica, para cuando la Renta de alquiler compense el desembolso que hiciste en la compra de la participacion, esos inmuebles (esos de los que se deshace la banca) estarán para demoler. Y el último en entrar perdera el capital a menos que entretanto lo haya compensado con la renta.


Edit: en un video de programa TV que circuló por TEnet, se veia perfectamente cómo
 GoldmanSachs participaba en la recompra de viviendas de proteccion oficial :
comprar paquetes de participaciones a precio inferior, recuperar la rentabilidad que se de durante un tiempo,
y antes de que el m2 baje más, revender el paquete al inquilino, o a otro fonde "buitre",


Nota;
(En Francia las SOCIMI son muy comunes, y utilizadas, debido al impuesto
sobre plusvalias, patrimonio, sucesion y sobre cualquier forma de "renta" que tributa al IRPF
Se desarrollaron en los años posteriores al crash inmobiliario de principios de los noventa.
En España, están simplemente reintroduciendo la misma solucion,

[John Nash]

Lo importante es que el lumpen proletario siga dentro del marco que le han diseñado y que el poblado Potenkim convenga a las masas, profanas de lo que sucede tras la cortina.

http://economia.elpais.com/economia/2014/02/27/agencias/1393484486_298385.html

[John Nash]

Prepárense a decenas de rescates encubiertos...

[John Nash]

Siempre me ha sorprendido que toda la izquierda trasnochada (Y por trasnochada quiero decir "que perdió todo contacto con la realidad hace tiempo") sea tan defensora y tenga en tan cara estima una de las patas del neofascismo americano, como es toda la escuela psicológica determinista que se desarrolló a partir de los 60 intentando decirnos que no somos nadie, que toda decisión depende de nuestro entorno, del grupo, y que carecemos de voluntad individual.

Y al final, lo miras de cerca, y ves que no es mas que un montón de mierda seca. Que no es mas que un valium mental para yuppies al borde del suicidio. Y, por lo que parece, para rojillos deslechados. Que cosas.

Permitame disentir pero lo trasnochado es el modelo capitalista liberal owneado desde 2008 y bajo perfusion permanente de los bancos centrales que controlan desde entonces. El suicidio es querer persistir en un modelo productivo (la deudocracia Ponzi) que ha colapsado y solo pide que le dejen morir en paz. Solo el conatus, el marco de la estructura que determina el comportamiento de las masas constituye el único poderoso freno a un cambio "vital".

[saturno]

En francés, pequeño manual del creador, gestor, administrador, participe, liquidador de SCI
(sociedades civiles inmobiliarias)

http://www.creationsci.info/-Creer-une-SCI-immobiliere-?lang=es

A partir de la idea base, las variantes son muchas, hasta las SIIC que son las SOCIMI
que cotizan en bolsa y que corresponden a lo que comenta PPCC
(aunque el razonamiento ppcc se aplica a casi todas las variantes)

Las SCI son muy utlizadas por no residentes fiscales, para comprar
pisos en Paris, porque como tienen consideración de acciones,
el pais competente en caso de sucesión , es el pais de residencia,

Por ejemplo, además de grandes familias de herederos, para mantener
el patrimonio, muchos jeques, rusos, ingleses, sudamericanos y yankis
crean SCI para tener apartamentos en Paris
(o en la campiña francesa, los ingleses),
porque los activos están bajo régimen fiscal extranjero.

Asimismo, los dividendos tributan al IRPF del pais de residencia

En el caso de un inglés que se compra un terreno en Borgoña
paga IRPF en UK, y la legislacion sucesoria es la inglesa, no la francesa
(exceptuando IBI, y tasas inmobiliarias)


Saludos

[John Nash]

No es liberal, pero los que patrocinan el think tank global liberal es la banca de negocios que ha sido rescatada. Le aconsejo ver los documentales "inside job" y el excelente "let's make money". Los propagandistas del paradigma monetario deciden cuando y como se follan el liberalismo que promueven para manipular a las masas. No se olvide que el determinismo de las estructuras necesita un marco teórico, por muy falaz o utópico que parezca.

[R.G.C.I.M.]

Aunque pudiera soñarlo, y como objetivo propagandistico sea potente, yo hice calculos sobre el precio hipotetico de equilibrio, incluso amortizando a 100 años, y me sale bastante mas que los 100.
claro que yo solo conozco bcn centro.

Pero si aceptamos el precio de Republik de los 600 de repercusion (en bcn hay mas escasez), y los 700 de construccion; son 1300m2.

!00m2 son 130K.
A ello debe sumar gastos de remodelacion (cada 20 años zonas humedas y comunes, cada 40 estructurales -fachadas,electricidad,bajantes,agua-, cada 10 pintura). Todo ello nos da para 100m2 unos 8kx5+12Kx2,5+1Kx10=81K

Se que deberian amortizarse por periodos, pero aceptenme en calculo grosso modo.

Ya son 130+81=211K

Pueden o no cargar los gastos de admon e impuestos, que en bcn son de unos mil anuales.

311K.

2% rendimiento=6,2K anuales.

500euros/mes.

Se que la imputacion debe ser periodica y no capitalizarse en 100 años, y ello bajaria la cuota.
Pero dudo que por debajo de los 400.

No creo que pueda bajarse mas en el centro de Bcn.

Sds.

[R.G.C.I.M.]

He incurrido en anatema.

He construido la tesis partendo del sistema de fijacion de precios de abajo a arriba; es decir, segun la teoria del precio objetivo.

Lo que ocurre es que en estas circunstancias, lo que prima es exactament lo contrario, aunque parezca paradojico.
Si hemos salido del precio de equilibrio ha sido por centrarnos en la construccion de precio por metodo subjetivo, de arriba a abajo.
Y por ella hemos de volver al equilibrio, dado que si no fuera asi, no podriamos tener un overshooting natural necesario para volver al equilibrio objetivo.
El precio objetivo congelaria los valores en los actuales y no peermitiria volver al equilibrio l/p, lo cual es artificial, antinatural y germen de la destruccion del propio equilibrio.

Solo podemoos deflactar dejando que se deshinche del mismo modo que se inflo. Los pisos deben seguir valiendo "lo que la gente esta dispuesta a pagar por ellos" HASTA que vuelvan a su euilibrio l/p.

Dado que existe exceso de stock, este equilibrio l/p esta por debajo del precio objetivo. Por lo menos durante los 100 años de vida de lo construido en exceso. Si no se repusieran esos excesos cuando se derrumben, etonces estariamos en condiciones de encontrar ese precio objetivo (con las condidciones que hubiera en ese momento -demografia...-).

Asi pues, poniendo en el mercado el exceso para conseguir bajar precios, SI se puede sostener (particularmente poprque no es renta productiva) que SE PUEDEN BAJAR precios por debajo de lo calculado segun el emtodo objetivo, y deberia ser asi utilizado para volver a llegar a ellos l/p provocando el overshoot.

No es paradojico y poetico?

Sds.

[saturno]

He incurrido en anatema.

He construido la tesis partendo del sistema de fijacion de precios de abajo a arriba; es decir, segun la teoria del precio objetivo.

Lo que ocurre es que en estas circunstancias, lo que prima es exactament lo contrario, aunque parezca paradojico.
Si hemos salido del precio de equilibrio ha sido por centrarnos en la construccion de precio por metodo subjetivo, de arriba a abajo.
Y por ella hemos de volver al equilibrio, dado que si no fuera asi, no podriamos tener un overshooting natural necesario para volver al equilibrio objetivo.
El precio objetivo congelaria los valores en los actuales y no peermitiria volver al equilibrio l/p, lo cual es artificial, antinatural y germen de la destruccion del propio equilibrio.

Solo podemoos deflactar dejando que se deshinche del mismo modo que se inflo. Los pisos deben seguir valiendo "lo que la gente esta dispuesta a pagar por ellos" HASTA que vuelvan a su euilibrio l/p.

Dado que existe exceso de stock, este equilibrio l/p esta por debajo del precio objetivo. Por lo menos durante los 100 años de vida de lo construido en exceso. Si no se repusieran esos excesos cuando se derrumben, etonces estariamos en condiciones de encontrar ese precio objetivo (con las condidciones que hubiera en ese momento -demografia...-).

Asi pues, poniendo en el mercado el exceso para conseguir bajar precios, SI se puede sostener (particularmente poprque no es renta productiva) que SE PUEDEN BAJAR precios por debajo de lo calculado segun el emtodo objetivo, y deberia ser asi utilizado para volver a llegar a ellos l/p provocando el overshoot.

No es paradojico y poetico?

Sds.

Es exactamente por eso que es divertido.

Muy bueno. Estoy de acuerdo.

[saturno]

Y hay más divertido, además.

Y es que si enderezamos ya la salida del Capitalismo Popular, en línea recta.

entonces toca también pensar en el nuevo marco de la lucha de clases, je, je.

No sea que vayamos a ver salir el tren, y nosotros nos quedemos en el andén.

[John Nash]

Y hay más divertido, además.

Y es que si enderezamos ya la salida del Capitalismo Popular, en línea recta.

entonces toca también pensar en el nuevo marco de la lucha de clases, je, je.

No sea que vayamos a ver salir el tren, y nosotros nos quedemos en el andén.

A nadie se le ha ocurrido pensar que la burbuja inmobiliaria mundial ha sido un capitulo mas de la lucha de clases? Evidentemente no proveniente de "los de abajo" que no sueñan mas que abandonar su condición de proletarios sometidos perpetuamente a la devaluación competitiva de salarios, sino ideada por los de arriba quienes no han pedido NUNCA su conciencia de clase dominante.

[Republik]

Aunque pudiera soñarlo, y como objetivo propagandistico sea potente, yo hice calculos sobre el precio hipotetico de equilibrio, incluso amortizando a 100 años, y me sale bastante mas que los 100.
claro que yo solo conozco bcn centro.

Pero si aceptamos el precio de Republik de los 600 de repercusion (en bcn hay mas escasez), y los 700 de construccion; son 1300m2.

!00m2 son 130K.
A ello debe sumar gastos de remodelacion (cada 20 años zonas humedas y comunes, cada 40 estructurales -fachadas,electricidad,bajantes,agua-, cada 10 pintura). Todo ello nos da para 100m2 unos 8kx5+12Kx2,5+1Kx10=81K

Se que deberian amortizarse por periodos, pero aceptenme en calculo grosso modo.

Ya son 130+81=211K

Pueden o no cargar los gastos de admon e impuestos, que en bcn son de unos mil anuales.

311K.

2% rendimiento=6,2K anuales.

500euros/mes.

Se que la imputacion debe ser periodica y no capitalizarse en 100 años, y ello bajaria la cuota.
Pero dudo que por debajo de los 400.

No creo que pueda bajarse mas en el centro de Bcn.

Sds.

Por ahí andan mis cálculos suponiendo siempre:

-Reposición completa del capital.
-Gestión profesionalizada
-Gradiente de precios de suelo (en zonas periféricas sí que veremos suelo a casi cero o a cero+coste repercutido de urbanización).
-Sostenimiento de los  niveles de renta familir en niveles  reales próximos a los actuales.
-Ninguna ayuda pública o "traslado" de costes hacia el contribuyente (comiéndose parte del endeudamiento incurrido una SAREB 1, 2 ó 3).

Añadiendo algunos de esos factores (se deja el edificio sin tocar hasta que se caiga, caen más la rentas familiares, Estado-municipios entran en el juego), se puede dar una  bajada mayor, ese "sobredisparo" que mencionas en el siguiente post.

En todo caso los costes hasta llegar a la reposición del capital fijo (unos 3€/m2*mes) recaerían de un modo u otro en los cotnribuyentes. Pero no perdamos de vista que una actuación decidida puede chocar no solamente con intereses nacionales, la vivienda regalada en España sería una amenaza para países de la UE que la mantienen cara porque mejoraría enormemente la competitividad nacional al permitir costes laborales bajísimos, aparte otros factores contaminantes (irrumpiría el capital extranjero a comprar en masa solamente por la diferencia de precios) que podrían detener el proceso antes de que alcanzase los extremos previstos.

El rebobinado de la estafa "popularcapitalista" tendrá que ser a escala occidental, y el hundimiento de los mercados financieros en los EEUU pro la fuerza de la demografía y la crónica insuficiencia de ahorro (ocurrirá a mediados de la próxima década o puede que un poco antes) puede ser el disparadero de esa transición mental tan necesaria.

[John Nash]

Lo del "popularcapitalismo" es una invención de PPCC o otra estafa semántica liberal para desviar la atención del marco real de la estructura capitalista financiera? Porque es tentador para aquellos que quieren preservar al sistema pretender que son responsables de las distorsiones del "mercado" esos sucios proletarios que por un tiempo soñaron que eran ricos porque a los oligarcas tenedores del capital les salia a cuenta hacer negocio con ellos para acaparar mercado endosandoles créditos e hipotecas tóxicos. Queremos de saber...

[wanderer]

He incurrido en anatema.

He construido la tesis partendo del sistema de fijacion de precios de abajo a arriba; es decir, segun la teoria del precio objetivo.

Lo que ocurre es que en estas circunstancias, lo que prima es exactament lo contrario, aunque parezca paradojico.
Si hemos salido del precio de equilibrio ha sido por centrarnos en la construccion de precio por metodo subjetivo, de arriba a abajo.
Y por ella hemos de volver al equilibrio, dado que si no fuera asi, no podriamos tener un overshooting natural necesario para volver al equilibrio objetivo.
El precio objetivo congelaria los valores en los actuales y no peermitiria volver al equilibrio l/p, lo cual es artificial, antinatural y germen de la destruccion del propio equilibrio.

Solo podemoos deflactar dejando que se deshinche del mismo modo que se inflo. Los pisos deben seguir valiendo "lo que la gente esta dispuesta a pagar por ellos" HASTA que vuelvan a su euilibrio l/p.

Dado que existe exceso de stock, este equilibrio l/p esta por debajo del precio objetivo. Por lo menos durante los 100 años de vida de lo construido en exceso. Si no se repusieran esos excesos cuando se derrumben, etonces estariamos en condiciones de encontrar ese precio objetivo (con las condidciones que hubiera en ese momento -demografia...-).

Asi pues, poniendo en el mercado el exceso para conseguir bajar precios, SI se puede sostener (particularmente poprque no es renta productiva) que SE PUEDEN BAJAR precios por debajo de lo calculado segun el emtodo objetivo, y deberia ser asi utilizado para volver a llegar a ellos l/p provocando el overshoot.

No es paradojico y poetico?

Sds.

Yo siempre entendí que el overshooting dependía de que en la fase correctora bajista se siguiera manteniendo lo de que "los pisos valen lo que la gente está dispuesta a pagar por ellos". Y más aún, las valoraciones objetivas sólo se reflejarían "en el largo plazo".

[sudden and sharp]

...
En todo caso los costes hasta llegar a la reposición del capital fijo (unos 3€/m2*mes) recaerían de un modo u otro en los cotnribuyentes. Pero no perdamos de vista que una actuación decidida puede chocar no solamente con intereses nacionales, la vivienda regalada en España sería una amenaza para países de la UE que la mantienen cara porque mejoraría enormemente la competitividad nacional al permitir costes laborales bajísimos, aparte otros factores contaminantes (irrumpiría el capital extranjero a comprar en masa solamente por la diferencia de precios) que podrían detener el proceso antes de que alcanzase los extremos previstos.
...

Eso es lo que dice ppcc. Aprovechar lo bueno que hemos sido "constuyendo". Siempre defendió, además, que fueramos los primeros en hacerlo.