PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Primavera 2025

[asustadísimos]

[Lo peor del Ladrillo son las cargas y gravámenes de todo tipo que se incorporan a tu patrimonio como propietario... ¡para siempre!]

[Elcasco]

https://www.vozpopuli.com/economia/inmobiliario/el-banco-de-espana-detecta-ya-sintomas-de-burbuja-en-el-precio-de-la-vivienda.html

El Banco de España detecta ya síntomas de burbuja en el precio de la vivienda

Más alarmas en la crisis de vivienda. La compra venta de casas sigue batiendo récords en un mercado con un imparable déficit de oferta, lo que está provocando que el precio medio en España alcance niveles de burbuja, como detecta el Banco de España en su último informa sobre estabilidad financiera.

"De acuerdo con las estimaciones disponibles, el precio medio de la vivienda en España se encontraba al final de 2024 algo por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo”, advierte el organismo liderado por José Luis Escrivá, que está revolucionando la cúpula del supervisor tras su salto desde el Consejo de Ministros.

Como certifica el Banco de España, de acuerdo con distintos modelos, este desequilibrio se situaba al cierre del último año entre el 1,1% y el 8,5%, lo que supone una escalada frente a un rango estimado del 0,8% al 4,8% seis meses antes. Recientemente, el banco central cifró el déficit de viviendas en España en hasta 450.000 casas para absorber la fuerte demanda.

Para medir estos desajustes, el supervisor se basa en cuatro indicadores claves: la brecha de precios de la vivienda; la diferencia de la ratio de precios de la vivienda a ingreso disponible de los hogares; y el modelo de mínimos cuadrados ordinarios (MCO) (que estima los precios de la vivienda en función de las tendencias a largo plazo del ingreso disponible de hogares y de los tipos de interés de hipotecas). También se apoya en un escenario técnico de corrección del error que calcula los precios de la vivienda en función del ingreso disponible de hogares, los tipos de interés de hipotecas y los efectos fiscales.

El Banco de España pone en valor que la actividad en el mercado de la vivienda mantuvo un elevado dinamismo en el segundo semestre de 2024. En este período se firmaron 367.000 operaciones de compraventa ante notario, sin tener en cuenta términos estacionales, un 2,3% más que en el primer semestre y un 16,6% más que en el mismo período de 2023.

Por segmentos, el precio de la vivienda nueva continuó mostrando una revalorización más intensa, según el supervisor, con un avance del 11% interanual en el segundo semestre de 2024, su mayor alza desde 2007. El precio de la vivienda usada creció un 9,5% en el mismo período.

Como muestra del calentamiento del precio de la vivienda, el Banco de España pone sobre la mesa que la financiación bancaria concedida al sector de la construcción y actividades inmobiliarias está batiendo niveles no vistos desde hace 15 años. En concreto, el saldo de este tipo de crédito aumentó un 1% de promedio interanual en el segundo semestre de 2024, primera tasa positiva desde 2009, justo en medio de la crisis financiera internacional que se desató tras la caída de Lehman Brothers.

[tomasjos]

"La gran revisión de los alquileres" dejará en el aire a 300.000 inquilinos: o pagan más o tendrán que buscar otro piso https://search.app/Hfc1N4s4PAEPzPe77

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"La gran revisión de los alquileres" dejará en el aire a 300.000 inquilinos: o pagan más o tendrán que buscar otro piso
En 2020, la Ley de Vivienda amplió a cinco años la duración de los contratos de alquiler. Ahora, unos 300.000 contratos de alquiler están a punto de vencer
El mercado de alquiler vivirá un "efecto embudo" que tensará (todavía más) la situación de vivienda de alquiler de larga duración

La vivienda es, con diferencia, el mayor gasto económico para los hogares en España. Según datosde El País, a lo largo de 2025 más de 300.000 hogares en España verán cómo expiran sus contratos de alquiler firmados durante 2020, año en que la pandemia impulsó un gran número de renovaciones y nuevos arrendamientos.

La renovación de esos contratos traerá asociada un incremento de su cuota para actualizarse al precio de mercado, lo que no solo elevará la presión económica de los hogares, sino que iniciará un proceso de cambios más profundos en cuanto a la población y disponibilidad de vivienda de alquiler.

La gran revisión de alquileres. En 2019 se modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ampliando la duración de los contratos de tres a cinco años (o siete si el arrendador es empresa). Por tanto, los contratos de 2020 firmados tras la aprobación de esa ley, comenzarán a caducar a lo largo de 2025.

Esta revisión masiva supone una especie de "efecto embudo" en el mercado de la vivienda de alquiler que incrementará en las cuotas mensuales que se firmaron en 2020, o la cancelación de esos contratos. No existe una cifra exacta del número de contratos que se verán afectos por esta revisión en sus cuotas pero, de acuerdo a los datos recogidos por El País, la cifra oscilaría entre los 220.000 y los 300.000 contratos de arrendamiento.


Malas noticias para los inquilinos. Muchos de estos inquilinos firmaron en 2020 contratos de alquiler con precios moderados, condicionados en buena parte por la incertidumbre generada por la pandemia. Cinco años más tarde, y con el mercado del alquiler por las nubes, los arrendatarios se enfrentan a revalorizaciones que pueden oscilar entre el 20% y el 30%, incrementándose todavía más en zonas muy tensionadas o turísticas.

Según datos de Idealista, el precio medio de la vivienda de alquiler en abril de 2020 era de 10,7 euros el metro cuadrado al mes. En el mismo periodo de 2025, su precio se ha encarecido hasta los 14,3 euros, lo que supone un incremento en la cuota mensual del 38,3%. Eso supone que, un arrendatario pagaba de media en 2020 una cuota de alquiler mensual de 856 euros por una vivienda de 80 metros cuadrados, pero en 2025 esa misma vivienda pasará a costar 1.144 euros al mes. El ciudades como Madrid o Barcelona, el precio actual se habría duplicado.

Zonas tensionadas. El Gobierno aprobó unpaquete de medidas de protección para los inquilinos ante el incremento desproporcionado de las cuotas de alquiler, siguiendo la estela de las medidas que ya se habían tomado en Cataluña. Esta nueva normativa establecía limitaciones al incremento en el precio del alquiler al renovar los contratos y vinculaba esas subidas al Índice de Referencia de Arrendamiento que varía mes a mes. En la actualidad sitúa ese incremento en el 2,09%.

El problema:

1. La normativa solo se aplica cuando la vivienda de alquiler se encuentra en una zona tensionada y su contrato se encuentra en situación de renovación. Por lo que la medida no se aplica a nuevos contratos.

2. La declaración de zona tensionada depende de cada comunidad autónoma. En abril de 2025 solo Cataluña, Navarra, Asturias, País Vasco, Canarias y Comunidad Valenciana habían declarado municipios como zona tensionada. Por lo que, las viviendas ubicadas en el resto de comunidades que no las han declarado, no pueden acogerse a la limitación de los incrementos en el precio de los alquileres y la renovación se hace de acuerdo a los precios de mercado.

El plan del Gobierno para bajar el precio del alquiler de vivienda en España: pedir a los caseros que sean solidarios
En Xataka
El plan del Gobierno para bajar el precio del alquiler de vivienda en España: pedir a los caseros que sean solidarios
Una situación inédita. La conjunción de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda con la ampliación de la duración de los contratos y la escalada de precios en los alquileres de los últimos años deja un escenario inédito en el mercado inmobiliario, pero que se irá repitiendo en adelante.

Ahora, los caseros de esos pisos de alquiler, en su mayoría pequeños propietarios, se encuentran ante dos opciones: o renovar el contrato con un incremento de precio limitado o cancelar el contrato vigente y poner de nuevo la vivienda en el mercado con los precios actuales. La decisión no es tan evidente.

La disyuntiva de los caseros. Si la vivienda se encuentra en una zona tensionada, el propietario está obligado a respetar el incremento marcado por el Índice de Arrendamiento en la renovación, pero deja de estarlo si se cancela y se firma un nuevo contrato. Es decir, que tal y como apuntaba Javier Gil, investigador en el CSIC y en el Grupo de Estudios Críticos Urbanos (GECU) a El País, "estos episodios siempre facilitan los círculos de especulación por parte de los caseros". El casero podría preferir arriesgarse a no renovar el actual contrato y volver a poner la vivienda en el mercado para obtener mayor rentabilidad, venderlo o destinarlo a alquiler turístico.

Por otro lado, aquellos pequeños propietarios que están satisfechos con sus inquilinos podrían optar por aplicar subidas moderadas por debajo del valor de mercado, incluso en zonas no tensionadas donde la ley no obliga a ello, con tal de mantener una rentabilidad estable y garantizada, aunque con ello pierda rentabilidad a corto plazo.


Mayor demanda de alquiler. Uno de los efectos que esta renovación a gran escala es que, si muchos de estos contratos se cancelan, la presión sobre el mercado de alquiler se va a incrementar más ya que más inquilinos se verán obligados a buscar un alquiler asequible, y cada vez tendrán y alejarse más de los núcleos urbanos para conseguirlos. A su vez, la oferta de alquiler se reducirá con aquellas propiedades que pasen de alquiler de larga duración a alquiler turístico, de temporada o que pase al mercado de la compraventa.

Según datos de Idealista el número de interesados en cada oferta de alquiler que se publicaba en la plataforma se había incrementado en un 20% durante el primer trimestre de 2025. Es decir, una mayor demanda para una menor oferta de alquileres de larga duración.

[siempretarde]

Bueno, Jose luis ... Cava, esta que se sale. Pongo los links a sus ultimos 5 videos.

No son siempre faciles, pero el lo hace muy bien. Yo cuando los veo filtro mucho Bitcoin/Oro. Lo importante es lo OTRO, los bonos, y ahi esta MAGISTRAL!!!!.

21.05.2025 https://www.youtube.com/watch?v=8Qxdh-Jo724      Es un polvorín macroeconómico.
22.05.2025 https://www.youtube.com/watch?v=g691bJY2sbg      El mercado de bonos para en seco a Trump. ORO y BITCOIN, con vosotros hasta el fin.
23.05.2025 https://www.youtube.com/watch?v=uCZf1zEkjBk       Bitcoin-Oro: ¿Comprarían bonos de un gobierno con un déficit fiscal del 6,7% del PIB?
26.05.2025 https://www.youtube.com/watch?v=akCprYKPAwM   Los bonos son los únicos que se atreven a desafiar a Trump. ¿XRP o Bitcoin?
27.05.2025 https://www.youtube.com/watch?v=5cjWLNDbZPQ   Esta es la crisis silenciosa que nadie observa.

Disfrutenlos, aunque no sean siempre facil de digerir.

Saludos a todos, y mucho cuidadin ahi afuera.

PS: Conejo, tu post... genial!!!!

[siempretarde]

En otro ambito, he visto que habia posts que se referian al sistema de prestamos Frances/Aleman.

Aqui me refiero al segundo... el Aleman.

Parece un poco extraño, que los pagos vayan disminuyendo con el tiempo, siendo dificil al principio, pero todo eso fue muy util durante la Industrializacion Alemana.

La teoria (A nivel de Empresa):

- Al principio se puede pagar mas, por que es una Inversion que ha sido planificada y se ha ahorrado dinero pensando en ella, "tomando" dinero de la Inversion antigua. Para una mejora.
- Antiguamente se pedian los Prestamos para Inversion teniendo en cuenta la vida util de la nueva Inversion. Inversion -> 10 años Prestamo -> 10 años.
- Los gastos de Mantenimiento y Reparacion son menores al principio y van aumentando segun la utilizacion de la Inversion.
- La minoracion del pago del Prestamo era compensada con el aumento de los gastos de Reparacion/Mantenimiento. De esta forma .... Al final de cuentas Pagos+Mantenimiento+Reparacion -> constante.
- Estaba tambien bien visto, una Amortizacion creciente. La perdida de VALOR de la Inversion era creciente en el tiempo. Despues de 5 años, podria haber una mejora, que hacia que la Inversion -incluso en el caso de ser absolutamente nueva- fuese mas barata -coste de oportunidad-.

Al final de cuentas, el Sistema Aleman, a pesar de parecer tan "duro" al principio, era mas "largoplacista"  ya que realmente mantenia un flujo de tesoreria mas equilibrado a lo largo de la vida util de la inversion.

PD: A nivel Inmobiliario es lo que pasa... con el tiempo siguiendo el sistema Frances no hay dinero para tener las casas en mejor estado a largo plazo (con una inflacion baja), por que no hay puffer para Reparaciones, mientras los Alemanes y Austriacos si.

PD2:  como esta el temita... 547 Visitantes, 3 Usuarios

[Mistermaguf]

La diferencia entre el sistema francés y el alemán es que el primero tiene una cuota fija. Para esto, las dos variables en la composición del monto (capital/intereses) son necesariamente variables. Como el peso de los intereses al principio del crédito es relativamente alto, por fuerza, al establecerse una cuota fija, la proporción de capital que estarás amortizando será muy pequeña al principio.

Mientras más larga sea la vida del crédito (las habituales hipotecas de 30 años o más) el incremento proporcional de la variable capital es muy lenta, de modo que llegas a la mitad del crédito habiendo amortizado tal vez apenas un 20 o 25%. Hacia el final del crédito la proporción será inversa, de modo que la amortización del capital será mucho mayor que los intereses.

En el sistema alemán, en cambio, se amortiza una cantidad fija de capital en cada cuota, que es invariable. por lo tanto, al principio pagarás una cuota bastante más alta que al final, porque la proporción de intereses sobre el saldo vivo es muy superior que al final del crédito.

Ningun sistema es bueno o malo per sé. El problema es que cuando compras algo a un precio que no puedes permitirte sólo puedes hacerlo si te permiten hacerlo a plazos muy largos, en donde la carga de los intereses es altísima respecto al principal. Como la cuota máxima que puedes permitirte está ya generalmente por encima o en el límite de tus posibilidades, la única manera que tienes de afrontarla es con el sistema francés, de modo que tu cerebro olvida que el principal que estás devolviendo al menos en el primer tercio de la vida del crédito es muy bajo. Si ocurre algún "accidente" que te impide seguir pagando regularmente el crédito, entonces sólo allí tu cerebro se entera de estas cosas, al descubrir que lo que has amortizado de tu tesorito no se "corresponde" en absoluto con el esfuerzo financiero en el que te has metío, y entonces se vavé un follón y tal.

Lo que no es de recibo es demonizar a un sistema de amortización por el hecho de que la gente no quiere enterarse de cuales son las condiciones, los inconvenientes o precauciones que hay que sopesar en cada caso. Es más o menos como los eternos litigios con las tarjetas "revolving", que no son más que una especie de línea de crédito personal de renovación automática mensual de pequeña escala, que usada con criterio, puede ser muy útil. Ya sé que todos decimos que la cocaína es mu mala, pero ya saben a lo que me refiero.

[Saturio]

PD2:  como esta el temita... 547 Visitantes, 3 Usuarios

Si entran en ver quién está en línea verán el extraño comportamiento de nuestros "visitantes".
No me creo que eso sea gente de verdad. Alguien nos está scrapeando o algo parecido.

[Mistermaguf]

PD2:  como esta el temita... 547 Visitantes, 3 Usuarios

Si entran en ver quién está en línea verán el extraño comportamiento de nuestros "visitantes".
No me creo que eso sea gente de verdad. Alguien nos está scrapeando o algo parecido.

Todos sabemos que los principales think-tanks del mundo mundial se nutren básicamente de este foro, tampoco vamos a hacernos tanto problema, eh

[Derby]

https://www.statista.com/chart/34534/median-house-price-versus-median-income-in-the-us/

[asustadísimos]

[A los del Ladrillo les pasa como a los 'serial killers' (ellos, 'serial squeezers'): no saben dónde está el límite. Cuanto más siga el rollo faltaoferista, peor para ellos. Su suerte está echada desde que terminó la Operación Desagüe. Aquí manda el Capital & Dinero. Da igual la patraña que monten. Ni bréxit ni Ucrania ni Gaza ni Trump ni leches. Que se jodan.]

[senslev]

Es-pa-ña va bien!


https://www.eldiario.es/sociedad/porcentaje-personas-depresion-espana-triplicado-tres-anos_1_12333034.html

[puede ser]

No sé si ya se colgó:
https://www.vozpopuli.com/economia/inmobiliario/el-banco-de-espana-detecta-ya-sintomas-de-burbuja-en-el-precio-de-la-vivienda.html

El Banco de España detecta ya síntomas de burbuja en el precio de la vivienda
El saldo del crédito bancario creció por primera vez en 15 años en la segunda mitad de 2024

[Cadavre Exquis]

https://cincodias.elpais.com/companias/2025-05-26/el-consejero-delegado-de-sareb-leopoldo-puig-asume-la-presidencia.html

Saludos.

[Cadavre Exquis]

https://cincodias.elpais.com/opinion/2025-05-27/no-hay-que-descartar-soluciones-para-la-crisis-de-la-vivienda.html

Saludos.

[Cadavre Exquis]

https://cincodias.elpais.com/mercados-financieros/2025-05-26/largarde-reclama-iniciativa-politica-a-la-ue-para-destronar-al-dolar-como-divisa-de-referencia.html

https://www.pressreader.com/spain/Cinco-Dias/20250427/page/16/textview

El capital riesgo gana peso entre las grandes fortunas

Saludos.