Autor Tema: PPCC: Pisitófilos Creditófagos. Primavera 2026 (Leído 97355 veces)

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Mercado Inmobiliario
Los fondos llevarán la inversión residencial a máximos en 2026

Actualizado 6 ABR. 2026 - 00:38

Brookfield cierra la compra de Fidere por 1.050 millones
Culmia vende el 50% de 1.800 viviendas al fondo alemán MEAG
DeA Capital, Avintia y San José se adjudican 3.285 viviendas del Plan Vive Solución Joven de Madrid
El fondo canadiense Hoopp negocia su entrada en residencial en España

La compra de Fidere por Brookfield, la entrada del fondo de Ontario Hoopp y de la gestora MEAG en vivienda y el aluvión de procesos en marcha impulsarán la inversión a niveles récord.

La inversión residencial institucional en España apunta a récord gracias a la solidez de la demanda y a un crecimiento económico previsto en España superior a la media europea, que dispara el interés por este negocio de fondos de pensiones, gestoras de infraestructuras y capital de perfil core, que buscan inversiones estables y exige menos rentabilidades.

Esta estimación implica un crecimiento del 25% sobre la inversión realizada en 2025, un año extraordinario en volumen de transacciones, según los datos de JLL. Asimismo la consultora anticipa que uno de cada tres euros invertidos en inmobiliario irá a activos residenciales.

Brookfield compra a Blackstone más de 5.000 viviendas
Brookfield ha protagonizado, un año más, la operación del año en el negocio residencial. En este caso desde el lado comprador y en vivienda. El fondo canadiense ha comprado a Blackstone la Socimi Fidere, con una cartera compuesta por 47 edificios y 5.000 viviendas en Madrid, por 1.050 millones. El año pasado, el fondo liderado en España por Alberto Nin vendió la plataforma de residencias de estudiantes Livensa a Nido Living, compañía controlada por el fondo Canada Pensión Plan Investment Board (CPPIB), por 1.200 millones.

La reciente compra por parte de Brookfield de la Socimi Fidere de Blackstone, con más de 5.000 viviendas en cartera, por 1.050 millones; la irrupción del fondo pensiones de trabajadores sanitarios de Ontario Hoopp en residencial en España a través de Iante o la alianza de la gestora alemana MEAG con Culmia para invertir en vivienda asequible son algunos ejemplos de operaciones cerradas en lo que va de 2025.

A estas transacciones podrían sumarse en los próximos meses otras en negociación, como la venta de la cartera granular de viviendas de Cerberus -proceso conocido como Gloria-, o las promociones de la joint venture entre Greystar y Vía Célere. En conjunto más de 5.000 unidades en el mercado.

Inversor 'core'
Hoopp irrumpe en España y se hace con las viviendas libres de Ares

El fondo de pensiones de trabajadores sanitarios de Ontario Hoopp (The Healthcare of Ontario Pension Plan) ha aterrizado en el negocio residencial español con la compra a Ares de su Socimi Iante. La plataforma fundada en 2018 y gestionada por Avalon cuenta con unas 2.300 viviendas repartidas en 27 complejos en Madrid y valoradas en más de 600 millones de euros. El fondo de pensiones canadiense buscaba desde hace meses aumentar sus inversiones en inmobiliario, infraestructura y capital privado en Reino Unido y Europa, apalancándose para ello en su oficina de Londres, primera sucursal en el extranjero que la firma inauguró en junio de 2024 como punta de lanza para hacer crecer su presencia en el Viejo Continente. Además, vinculados al Plan Vive, Avalon cuenta con 3.582 viviendas de nueva construcción en 23 proyectos repartidos en una decena de municipios de Madrid que no se incluyen en esta operación.

Al interés de los fondos canadienses como Brookfield o Hoopp por el residencial en España se suma el de otros inversores como la gestora italiana del grupo De Agostini, DeA Capital, que se ha adjudicado varios lotes del Plan Vive del Gobierno de Madrid, a través de la licitación de ocho lotes de suelos para construir viviendas dirigidas exclusivamente a menores de 35 años con una inversión estimada de unos 260 millones. En concreto, esta empresa será la encargada de la edificación de 1.993 pisos repartidos entre Arroyomolinos, Colmenar Viejo, Tres Cantos, Valdemoro y la ciudad de Madrid.

DeA Capital es junto con MEAG dos de los inversores 'core' que han puesto los ojos en vivienda asequible. En el caso de MEAG la entrada fue de la mano de Culmia, que el pasado febrero traspasó a una sociedad conjunta participada por la gestora alemana una cartera de casi 1.800 viviendas asequibles. En el portfolio se incluyen 1.137 activos del plan vive II de la Comunidad de Madrid; 437 viviendas del lote I del plan de vivienda de alquiler asequible puesto en marcha por el Ayuntamiento de Madrid y 208 viviendas adjudicadas del proyecto impulsado por la Generalitat Valenciana. La plataforma prevé crecer y llegar a superar las 2.500 unidades, respaldada por un volumen de inversión cercano a los 400 millones.

"En España existe una fuerte demanda estructural, un crecimiento económico por encima de la media europea que convierte al país en un destino muy atractivo. Esto no solo se aplica al negocio de la vivienda en alquiler, sino a otros negocios como las residencias de estudiantes, el flex living o el alojamiento dirigido a un publico senior" explica Paola Erhardt, responsable de Living en JLL.

Erhardt considera que el sector residencial en España se percibe como un activo defensivo debido a los "sólidos" fundamentales de mercado, que permiten al capital institucional encontrar estabilidad incluso en periodos de volatilidad o incertidumbre macroeconómica.

"El sector se comporta de manera contracíclica. Ante perturbaciones macroeconómicas como la inflación o la subida de tipos de interés, el impacto en el residencial es más limitado porque la necesidad de vivienda sigue siendo una prioridad básica y los fundamentos se mantienen sólidos".

Para la experta la coexistencia de tantas carteras de volumen en venta al mismo tiempo en residencial se debe a una coincidencia en el ciclo inversor de fondos que entraron en el mismo momento y que deben rotar. "El sector residencial en España empezó a profesionalizarse hace cinco o siete años. Ese capital value added tiene que salir. Si a esto se suma la fortaleza del negocio y el interés del capital por el residencial, nos encontramos con la tormenta perfecta", apunta.

Otros negocios
El apetito inversor alcanza a otros negocios, como el de las residencias de estudiantes. Tras cerrarse en 2025 la venta de Livensa, plataforma de residencias de estudiantes antes en manos de Brookfield, al fondo Canada Pension Plan Investment Boardpor 1.200 millones, las operaciones este año se esperan que sea por activos o pequeñas carteras.

Así, por ejemplo, Ardian y Rockfield compraron en enero Aparto Pallars, una residencia de 750 camas situada en el distrito 22@ de Barcelona; Azora se hizo con una residencia de estudiantes en Cerdanyola del Vallés, (Barcelona) y Hines anunció la puesta en marcha un complejo con más de 300 camas en Móstoles (Madrid) que abrirá sus puertas en el primer semestre de 2028.

El furor del capital por España alcanza a otros segmentos como los apartamentos flexibles. Al margen del boom de alianzas entre promotoras y gestoras locales e inversores internacionales para lanzar nuevos proyectos al mercado, se empiezan ya a producir los primeros movimientos de ventas de cartera.

El negocio de los apartamentos flexibles, un activo a medio camino entre la vivienda de alquiler y los hoteles, es relativamente nuevo en España pero algunos de los desarrollos lanzados en los últimos año ya están en fase de ramp-up o estabilizados. Es por eso que la venta de grandes carteras servirá para probar la tesis de inversión de este negocio. Un ejemplo es el proceso lanzado por

Carteras en venta a la espera del inversor 'core'
A la venta de Fidere, de la cartera de viviendas libres de Ares o del traspaso de casi 1.800 viviendas de Culmia a una sociedad conjunta con MEAG, se sumarán previsiblemente en los próximos meses otras operaciones ahora en marcha.

Así, Cerberus ha contratado a Deutsche Bank para la venta del proyecto Gloria, una cartera granular de 3.300 viviendas de alquiler -la mayoría en Madrid- valorada en entre 600 y 800 millones. Greystar y Vía Célere también han decidido rotar las viviendas de la joint venture que crearon en 2023. Este portfolio en venta incluye 18 activos de nueva construcción con 1.910 unidades y una ocupación del 98%. O, de menor importe, los proyectos puesto en marcha por Nuveen. En el negocio del 'flex living' también se esperan movimientos con la rotación decartera. Así Patron Capital busca socio inversor con el que hacer crecer Vandor, su plataforma de 'coliving' en España. La potencial transacción, que pasa por dar entrada a un inversor en el capital o en mayoría o vender la plataforma al completo, incluye una cartera inicial de 18 activos y un pipeline en fase avanzada de negociación con unos diez activos más, que situaría la valoración de la operación en cerca de 400 millones.

Más allá del cambio de cromos, que va a estar, según parece, por las nubes, estas son las cifras que nos dejan:

- Brookfield a Blackstone: 5.000 zulos por 1.050 M€ = 210.000€/zulo
- Avalon: 2.300 zulos valorados en 400 M€ = 173.913€/zulo
- DeAgostini: construirá 2.993 zulos invirtiendo 260 M€ = 130.456 €/zulo
- MEAG: 2.500 zulos respaldados por himbersión de 400 M€ = 160.000€/zulo
- Cerberus (venta granular) 3.300 zulos por entre 600-800 M€ = 181.818€/zulo - 242.424€/zulo

[Hijoputa el último!]