https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/2025-11-13/banca-credito-promotor-oferta-de-vivienda-bce-eba_4246385/CRÉDITO PROMOTOR
Europa facilitará que la banca preste a las promotoras ante la escasez de vivienda
La regulación flexibiliza el consumo de capital del crédito promotor para los bancos si se cumplen requisitos sobre preventas o aportación de equity
Por Elena Sanz Óscar Giménez
13/11/2025 - 05:00
Europa deja atrás la crisis de 2008 para empezar a pensar en problemas actuales, relacionados con la escasez de vivienda. Un desafío que se repite en España y en otros estados miembros, y para el que la banca ha dado la voz de alarma en varias ocasiones. Una de las claves es la sequía de nuevas construcciones, ante las dificultades para obtener financiación por parte de las promotoras. Por ello, de hecho, aumenta la financiación alternativa, y se espera que continúe creciendo. Pero hace falta que la banca financie para atajar parte del problema. Y en esa dirección va la modificación de Basilea con la circular CRR 3, cuyos requisitos formales entran en vigor este mes tras una consulta pública de la Autoridad Europea de Banca (EBA, por sus siglas en inglés). La EBA ha concretado este mes las directrices definitivas para el tratamiento de las exposiciones crediticias al desarrollo, adquisición y construcción en el ámbito inmobiliario residencial. Es decir, cambios en torno al crédito promotor que entran en vigor en noviembre. Actualmente, estas financiaciones consumen un 150% de capital respecto al volumen prestado por parte de las entidades, lo que supone un desincentivo respecto a otros tipos de créditos. Fue una medida que se tomó tras la crisis de 2008 para evitar nuevas burbujas inmobiliarias, pero la regulación se pasó de rosca y ha contribuido a frenar nuevos desarrollos inmobiliarios. Ahora, Europa da un giro y permitirá que el consumo de capital sea del 100% si las promotoras cuentan con una cantidad mínima del 50% de las nuevas viviendas en contratos de preventa, o si aportan un 25% del capital. Es decir, financian menos del 75%.
Foto: financiacion-alternativa-bancos-promotores-inmobiliarios-kpmg-urbanitae
En el primer caso, la EBA considera contratos de preventa cuando hay depósitos por un mínimo del 10% del precio de venta. O, si es para alquiler, cuando hay contratos de prearrendamiento con un depósito en efectivo igual o superior a tres veces la tasa de arrendamiento mensual. En cuanto a la segunda condición, tras la consulta pública, la EBA ha decidido reducir del 35% de la propuesta inicial al 25% el capital aportado mínimo por parte de las promotoras. La nueva regulación también flexibiliza las condiciones para la vivienda pública, permitiendo cumplir con la primera si se muestra que la demanda supera a la oferta de nuevas viviendas, y con la segunda cuando el capital aportado por la promotora alcanza el 20%.
Ritmos de venta de vivienda
En cualquier caso, sigue aumentando la financiación alternativa. Este miércoles se celebró el I Observatorio de la financiación del sector promotor de Urbanitae y KPMG, con un pronóstico de que la inversión en promoción inmobiliaria superará los 50.000 millones en 2030, una cifra que supone un avance considerable con respecto a 2024, año en el que alcanzaron los 35.000 millones de euros. De esos 50.000 millones, se espera que los financiadores alternativos y plataformas crowd a través de equity y deuda alcancen una cuota de mercado de entre el 37% y 40% en 2030, lo que supondrá un total de entre 18.500 y 20.000 millones de euros y un crecimiento de cinco puntos porcentuales respecto a 2024. Sobre el momento actual del mercado de la vivienda, "los ritmos de venta son buenos, pero los pisos no se despachan, hay una demanda insolvente brutal". Con estas palabras, el responsable de negocio promotor de Banco Santander, Francisco Javier Piñeiro, ha querido aterrizar la euforia que se vive en torno al mercado residencial en España en un momento en el que la cifra de compraventas se acerca a las 700.000 unidades anuales. Promotores como Pau Ramon, director de expansión inmobiliaria de RTV, ha anticipado una mayor presencia de la financiación alternativa en vivienda de primera residencia, "donde ahora no son competitivos y donde comenzarán a entrar a tipos más atractivos de euríbor más 5%-6%, comisiones un poco más baratas que las actuales, ya que el riesgo comercial es limitado porque hay bastante demanda. Entrarán a financiar sin un 30% de preventas y financiando parte del tramo suelo, lo que permitirá, a su vez, que la rentabilidad del promotor suba bastante y le permita pagar un poco más de interés". "Cada vez más financiación alternativa está yendo hacia otros nichos de mercado, como puede ser la vivienda asequible o proyectos donde hoy están los bancos", ha coincidido en señalar Ignacio Marqués del Pecho, socio Debt Advisory & Capital Solutions de Arcano. "Cada vez más financiación alternativa está yendo hacia otros nichos de mercado, como puede ser la vivienda asequible" "La financiación alternativa acabará teniendo un coste mucho más competitivo, por la propia madurez del mercado. ¿Llegaremos a ser financiación bancaria? No, ya que tenemos un retorno que dar a nuestros inversores. Tampoco creo que seamos competencia de las entidades financieras, hay mercado para todos. Pero, a medida que nuestros inversores vayan conociendo el mercado español y sintiéndose cómodos, acabarán aceptando retornos más bajos, pero nunca llegamos a los niveles de la financiación bancaria", ha dicho Javier Redondo, senior lending manager de Onate. Por lo pronto, la financiación alternativa asume un mayor riesgo que la tradicional, lo que se traduce en expectativas de rentabilidad. De acuerdo con la información recogida en este estudio, los retornos exigidos por los equity investors se sitúan habitualmente en el rango del 12%-15%. No obstante, como señala Diego Bestard, ceo de Urbanitae, "ya hemos bajado de costes de financiación del 14%, y llegaremos a estar en single digits, por debajo del 10%". Desde el Santander, por su parte, Javier Piñeiro cree "que el futuro viene por la financiación barata. Barata porque los costes ya son bastante altos. El comprador de una vivienda en España paga un 25-30% en impuestos y el nuestro, el coste financiero, es el último de ellos". "En el corto y medio plazo es necesario hacer más vivienda, pero más viviendas asequibles, más viviendas que la gente pueda comprar y ahí es donde hay que apuntar. Por eso, una de las demandas que la banca tiene a nivel regulatorio es que el consumo de capital para financiar la construcción de viviendas asequibles sea menor".
