PPCC. PIsitófilos Creditófagos. Verano 2020

[Yupi_Punto]

https://twitter.com/carlossmato/status/1302215765194612737?s=19

[sudden and sharp]

Sin desperdicio...

CaixaBank y Bankia, un gigante con pies de barro demasiado grande para ser rescatado
https://www.elsaltodiario.com/banca/caixabank-bankia-gigante-pies-barro-demasiado-grande-para-ser-rescatado

[JENOFONTE10]

ARITMÉTICA DE FUSIONES

¿Cobertura de depósitos bancarios?. Hasta 100.000 € por depositante y entidad (o resultante de fusión).

Agitar la escasez del FGD es un argumento lobuno. Agitprop ladrillera.

El admirado compañero Sánchez Mato (artífice del incremento de recaudación del IBI madrileño, hasta que cierta alcaldesa, esposa y madre de arquitectos, prescindió de sus servicios), ignora (o abusa de) la aritmética, como en aquel epitafio de un "contador que jamás erró una cuenta, a no ser a su favor":

- No todos los depósitos están cubiertos por el Fondo,
- No todos los depositantes tienen una sola cuenta,
- Existe el conjunto intersección, 'clientes de dos entidades',
- Tras la fusión, los depositantes en ambas entidades sumarían sus cuantías, y solo hasta 100.000 € se cubrirían por el Fondo.
- Si con todo, fuera necesario, bastaría con emitir deuda publica al 0% adquirible por el BCE para completar el FGD.

En resumen, el denominador de la cobertura no puede ser una simple suma de depósitos totales de ambas entidades. En estrategia de fusiones, la clave es sinergias y redundancias.

El dinero es fortísimo (asustadísimos^©).

No tengan miedo, o les separarán de sus ahorros, sea en €, o mejor en empresas productivas poco o nada endeudadas.

Saludos. 

[Rocoso]

En respuesta a la propuesta lanzada en este mismo hilo para que diseñemos operaciones que permitan obtener los recursos necesarios para construir la vivienda de calidad sostenible y asequible compatible con el contexto que atravesamos y la estructura productiva por venir, someto a su consideración nuestra humilde opinión de cuál sería su mejor estructura, sintetizada en el diagrama de arriba.

Estás obviando la realidad de varios millones de viviendas vacías en un entorno demográfico decreciente. Y no solo la demografía, sino también el poder adquisitivo de las futuras familias.
El planteamiento que expones llega 20 años tarde. El problema no será tanto hacer viviendas asequibles... sino cómo darles salida.

Asumamos los postulados del sector:
- ¿En que ZONA se van a construir esas viviendas?
- ¿Queremos que BAJE el precio de la zona?
- ¿Habrá INFLACIÓN que ayude a pagar las cuotas?
etc

No estoy de acuerdo, Lo estoy con Rocoso,

La vvda privada es.., privada, Hay otras formas (ver infra) pero sean las que sean, a efectos de  urbanística, quedan fuera de la Transición


La vía de solución es
-- Recuperar viviendas de bancos y crear conurbaciones con ciudades sobre suelo público, y trasladar con el tiempo parte de los servicios administrativos a éstas.

--- Las bajadas de precio, se producirá por la proximidad de urbanizacines en régimen  de superficie, y eso es lo que se está (re)introduciendo ya a nivel legislativo, De Madrid a Toledo por ej, O Galapagar
El parque privado, quitando por su  ubicación en centro ciudad, no pueden competir en calidad con las nuevas construcciones, Significa una presión a la baja insoportable para endeudados o simplemente por falta de demanda,

-- La inflación va a ser en impuestos sobre la propiedad privada y/o la inocupación de vvda. Y por incumplimiento de normativa verde,


Lo que viene ahora, me parece es;

1/ Politica de urbanización siglo XXI. De superficie, cumplimiento Norma Verde,
El parque privado no aguanta la comparación, Si a eso añades el teletrabajo puedes crear ciudades a 1-2 horas de tren del Centro,

2/ Constitución de SOCIMI's reguladas por el Estado para ir recuperando viviendas privadas vendidas por los pepitos, o directamente retornar los solares a titularidad pública (por ej. los vecinos podrán vender el solar para acogerse a legislación de superficie, aguantar X años y terminar tirando la toalla: venta  y  demolición)

A eso apunta me parece la funsion SAREB+CAIXA.(CAIREB) No es por voluntad propia, es porque España carece completamente de ese tipo de SOCIMI. Verás que entrarán en el Capital muchas RealEstate europeas. O contrarán con otras CCAA (Valencia ya debe estar negociando)

(Yo pensaba que BlackStone se adelantaría pero va a por contratos comerciales, parece)

3/ Legislación fiscal a favor de las vivivendas de superficie. Se hace con los coches eléctricos. Nadie se razona que lo que se ha hecho es incrementar brutalmente las tasas a los vehiculos de combustión, Pues lo mismo harán, la gente ni protestará y los "progres" votarán a favor. El progre venderá su maula a la Socimi CAIREB a cambio de poder optar por una nueva vvda

("Te doy 2 duros, y un papel que dice que tu maula vale 300K y mientras no lo vendas, cobras por participaciones en el alquiler " --- Marujaaaaa !)



Además de la conversión a legislación de superficie, por supuesto, está la creación de SOCIMI's para ir recomprando los pisos de endeudados o los que pierdan interés a medida que se construyan ciudades nuevas

Estimado Saturno,

Estamos de acuerdo: la vivienda asequible que debe venir ahora ha de estar basada en derechos de superfice y ha de ser sostenible (tan verde como sea compatible con el modelo de ciudad compacta).

Estaremos de acuerdo también en que lo más importante a partir de ahora y para siempre es que sea eso que hemos dicho primero: asequible. Para asegurarnos de que sea así, las estructuras que se propongan para financiarlas han de ponerlas a salvo de futuras tentaciones de extracción aproductiva de rentas, por la sencilla vía de la elevación del precio del arrendamiento por encima de su coste de provisión. El caso es que la estructura de las Socimi es bastante peligrosa en ese aspecto; la titulización parece una alternativa más sensata.

Si se emplean Socimi como titulares de las viviendas arrendadas el dinero lo pondrán inversores-accionistas interesados en que el precio de los arrendamientos crezca tanto como sea posible: todo lo que crezcan por encima del coste lo harán suyo (ya sabe, es inherente al derecho de capital proyectarse sobre todo el valor que quede tras pagar a los acreedores). En cambio, si se opta por la titulización, los inversores son meros acreedores, que no tienen ningún interés en que los arrendamientos se pongan más caros de lo necesario para pagar sus bonos. Así que estará vd. de acuerdo conmigo en que el esquema de incentivos que resultaría de la titulización de las futuras rentas de alquiler se alinearía mucho mejor con el interés general en la vivienda asequible.

Que conste que este no es una análisis meramente deductivo; está basado en  la experiencia China en el asunto, que deberíamos tener muy en cuenta. Pueden verlo en esta interesante tesina presentada en MIT:

https://dspace.mit.edu/bitstream/handle/1721.1/113804/1022949024-MIT.pdf?sequence=1&isAllowed=y

[Rocoso]

En respuesta a la propuesta lanzada en este mismo hilo para que diseñemos operaciones que permitan obtener los recursos necesarios para construir la vivienda de calidad sostenible y asequible compatible con el contexto que atravesamos y la estructura productiva por venir, someto a su consideración nuestra humilde opinión de cuál sería su mejor estructura, sintetizada en el diagrama de arriba.

Estás obviando la realidad de varios millones de viviendas vacías en un entorno demográfico decreciente. Y no solo la demografía, sino también el poder adquisitivo de las futuras familias.
El planteamiento que expones llega 20 años tarde. El problema no será tanto hacer viviendas asequibles... sino cómo darles salida.

Asumamos los postulados del sector:
- ¿En que ZONA se van a construir esas viviendas?
- ¿Queremos que BAJE el precio de la zona?
- ¿Habrá INFLACIÓN que ayude a pagar las cuotas?
etc

El panorama según los parámetros del sector es dantesco.
Una cosa tienen a su favor, la banca favorecería ese plan.

Pero habiendo quedado el tramo himbersor desterrado para unos cuentos añitos, justo los que faltan para que la generación T salga de la pirámide, y con la incapacidad -forzada- total de los futuros nuevos actores, creo que el problema de hacer viviendas es en realidad un no-problema (salvo para el sector).

Lo único que crece en este país es el número de dependientes.
Si aceptamos que el ladrillo es el ahorro del pobre, quizá haya llegado el momento de "tirar de ahorros". Habrá que ver como encaja esto con la sobreoferta inmobiliaria actual de este país 


He de añadir que si algunos no entramos al juego fue precisamente esperando que llegara este momento. Momento que nos fue hurtado en el primer pinchazo hace ya unos cuantos años, porque había opción de elegir. Y se escogió.
Dudo que en este momento se pueda escoger nada.

Estimado Chosen,

Justamente se trata de ofrecer viviendas asequibles; por definición, la categoría considera el poder adquisitivo de sus destinatarios. Hacemos nuestra la idea de Asustadísimos de que. en un contexto de tipos de interés muy bajos o negativos, con casi nulas expectativas de inlflación hasta dentro de mucho, mucho, es muy barato proveer vivienda nueva, si se minimizan los costes del suelo. En nuestra humilde opinión es tan barato, que no debería proveerse vivienda básica, sino vivienda asequible; una de gama superior, que haga que lo que hoy consideramos vivienda asequible o de gama media, pase en un futuro a ser la vivienda básica.

El objetivo de su promoción es doble: se trata, primero, de producir la detonación final de los precios aún existentes en el mercado de la vivienda y, segundo, proveer el mercado con varios millones de viviendas de calidad real (esto es compatibles con proyectos de vida familiar a los que razonablemente aspiran los jóvenes bien entrado el siglo XXI) que permitan el desarrollo de una trama social compatible con una economía productiva en la nueva era económica en la que entramos.

Que en España existan ya varios millones de viviendas desokupadas no contradice en nada nuestros argumentos. Primero, porque han estado ahí durante los tres últimos lustros y, sin embargo, el precio ha seguido desquiciado (huyamos del marginalismo dogmático; del "ofertademandismo"). Segundo, porque muy pocas de entre esos millones de viviendas responden a los estándares de calidad a los que deberíamos aspirar y casi ninguna estará ubicada en las zonas urbanas sostenibles que necesitamos (apenas existen en España); aprovechemos para combatir el atroz urbanismo que padecemos desde el desarrollismo.   

[Derby]

https://www.theguardian.com/commentisfree/picture/2020/sep/05/a-brexit-winter-is-coming-cartoon

A Brexit winter is coming – cartoon
Boris ‘Daenerys’ Johnson seems relaxed in the face of the coming chill

[Derby]

https://www.express.co.uk/news/uk/1331754/Brexit-deal-latest-Downing-Street-Boris-Johnson-EU-Brussels-latest-news

Brexit deal collapse: No10 insider hints that talks could END next week amid EU infighting

BREXIT talks are on the brink of breaking down completely just a few weeks before the final October deadline, according to Downing Street insiders.

The Brexit trade talks could completely collapse next week for the last time, just a few weeks before the fast-approaching October deadline for a deal with the European Union. RTE's London Correspondent Seán Whelan said Downing Street sources believe that next week will be "pretty critical". He claimed that there will either be a huge breakthrough in the talks, or they could collapse for the final time.

A new round of talks between the two sides will take place next week in London, but both sides have raised concerns on whether a deal can still be reached.

Whelan said: "It sounds pretty pessimistic from the UK side for sure.

"There is a stand-off coming here and I think next week will be pretty critical.

"It might be the week things start to break down."

Earlier this week, both Lord David Frost and Mr Barnier admitted that no progress had been made in the talks.

Lord Frost warned that Brussels' demands on fishing and state subsidies could "limit the progress" made in talks next week.

Europe Editor Tony Connelly added: "People in Brussels are already discounting any major breakthroughs next week.

"They think it will be the first week of October, which will lead up to the October European council summit, when we will see some furniture shifting, if at all."

There is also concern in Brussels of infighting among the member-states as the October deadline approaches.

This morning it was revealed that the European Union plans to "sideline" its chief negotiator Michel Barnier to crack open the Brexit deadlock.

However, this comes just two days after German Economy Minister Peter Altmaier urged the EU to rally behind Mr Barnier.

The new plan from European Commission President Ursula von der Leyen would see the heads of the 27 remaining member states take over Mr Barnier's role.

[CHOSEN]

Justamente se trata de ofrecer viviendas asequibles; por definición, la categoría considera el poder adquisitivo de sus destinatarios.

Me he explicado fatal 
Esas viviendas que se pretendería construir ya están construídas, justamente son las que constituyen nuestros barrios y ciudades. Es imposible pensar -hoy- en nuevos PAUs. Lo que digo es: ¿para que construir en suelo público, cuando las viviendas de SAREB -que son "públicas"- ya están construidas?

Eso suponiendo que no se termine implantando algo similar al programa ruso "Una hectárea"
https://www.bbc.com/mundo/noticias/2016/05/160502_internacional_rusia_putin_regala_tierras_dgm
con el fin de rellenar algún pueblo de la España vaciada y no perder el ambulatorio. Esto ya está sucediendo a pequeña escala.
Es decir no se está cediendo suelo en pueblos para construir. Se están aprovechando viviendas ya construidas. Ahí es donde voy.
Cada día que pasa cientos de herencias son abandonadas en favor del Estado, el cual obviamente no les está pudiendo dar salida. Es un suma y sigue. La construcción no aparece en la ecuación salvo como fuente de trabajo en sentido keynesiano.

Mira, lo de los estándares de calidad simplemente no cuela. Con 50 años una vivienda está seminueva. Así se vendía hace 5 años. Que mala suerte cuando los argumentos del sector se vuelven en su contra.
Precisamente estas viviendas supuestamente antiguas -50 años-  son las que conforman nuestros centros urbanos. Es decir, donde no se puede ceder suelo estatal porque ya tiene dueño. Entonces... ¿que nos queda?
La detonación.
Pero es que hasta para eso hace falta dinero.
¿Quien lo va a poner?
¿Es decir que constructoras/promotoras van a asumir el coste?

Voy mas allá: quiero decir que no hay nada mas asequible que lo gratuito -ya está pagado vía deuda- y que poner el ladrillo existente a cubrir la necesidades sociales, implica liberar el supuesto 30% salarial que se destinaría a CUALQUIER otra cosa, por ejemplo... consumo en cualquier otra cosa que no sea vivienda.

El ofertademandismo es un "toma dos tazas".
Con la demanda en clara retirada, por mi parte es el argumento estrella para desquiciar a los adictos al modelo antiguo. Es mencionar el exceso de oferta y empiezan los sudores fríos.

Que conste que este no es una análisis meramente deductivo; está basado en  la experiencia China en el asunto, que deberíamos tener muy en cuenta.

No he leído la tesina (gracias por el aporte) pero cuidado con poner a China como ejemplo para nada, todo sea que se convierta en realidad 

[Derby]

https://www.theguardian.com/money/2020/sep/05/hope-and-heartbreak-as-uk-house-prices-go-through-roof

Hope for some, heartbreak for others as house prices go through the roof

UK house prices have hit a record high since the lifting of lockdown, after the fastest monthly growth in property values in August since 2004, fuelled by the release of pent-up demand and the government’s stamp duty cut.

Despite Britain plunging into the deepest recession in modern history in the second quarter, estate agents report a surge in interest from those with the financial security to move, and from those whose priorities have been changed by Covid-19. There are, however, winners and losers in this rapidly moving market, as Covid-19 creates a period of boom and bust.(...)

[Derby]

https://invezz.com/news/2020/09/05/softbank-stock-price-drops-after-being-unmasked-as-the-nasdaq-whale/

Softbank stock price drops after being unmasked as the “Nasdaq whale”

Shares of Softbank Group (T: 9984) fell more than 3% on Friday after the Financial Times unmasked the Japanese giant as the “Nasdaq whale” who placed billions in tech stock options.

Fundamental analysis: Softbank’s bet on tech giants

Softbank Group bought billions and billions worth of stock options in the past few months as the Japanese behemoth invested aggressively on fast-rising tech stocks. The Street was speculating for weeks that certain hedge funds are aggressively buying tech stocks following the fastest stock market selloff in history that occurred in March and April.

A report from the Financial Times, released on Friday early morning European time, noted that the so-called “Nasdaq whale” is Softbank, a Japan-based multinational conglomerate holding company. Softbank is believed to be running, the world’s largest technology-focused venture capital fund, with over $100 billion in capital.

“It’s exacerbating moves. That’s why these moves are getting very stretched both ways,” said Danny Kirsch, head of options at brokerage Cornerstone Macro, of the surge in tech options activity.

According to reports, Softbank bought around $50 billion worth of stock options. During the most recent stock market rally, Apple’s market cap increased by almost $700 billion. Softbank is known as an aggressive player in the tech startup business, but not so known for investing large amounts of funds in the biggest tech stocks in the world, such as Apple, Alphabet, Microsoft, etc.

The FT notes that Softbank invested around $4 billion in shares of Amazon, Microsoft, and Netflix, among others. Additionally, the Japanese giant also acquired a stake in Tesla.

“It’s just a trip to the casino. If they’re supposed to be an investment company taking a long-term horizon, then trying to juice your short-term return through options, you’ve turned into a hedge fund,” said Peter Boockvar, chief investment officer at Bleakley Advisory Group.

“We’ll see if they’re reversing it. A lot of the call buying was an upward lift to the market. The sellers of those calls, then had to buy stocks and hedge and it becomes a self-fulfilling prophecy on the upside”.

Last month, Invezz reported that SoftBank reported a net profit of £9.00 billion for the quarter ending June 30.

Technical analysis: Shares slid

Softbank stock price fell over 3% to close at 6334 on Friday on the FT report. This way, the stock price has extended its correction from the record highs above 7000, registered in the first week of August.



Shares of Softbank are now down 4% in September. More importantly, Softbank share price is now trading below the 3-month ascending trend line that has supported the stock price. This technical indicator is now expected to provide resistance for the price near 6500.

Summary

Shares of Softbank fell more than 3% on Friday following a report in the Financial Times that  the Japanese giant is the “Nasdaq whale” who placed billions in tech stock options in recent weeks and months.

[saturno]

Si se emplean Socimi como titulares de las viviendas arrendadas el dinero lo pondrán inversores-accionistas interesados en que el precio de los arrendamientos crezca tanto como sea posible: todo lo que crezcan por encima del coste lo harán suyo (ya sabe, es inherente al derecho de capital proyectarse sobre todo el valor que quede tras pagar a los acreedores). En cambio, si se opta por la titulización, los inversores son meros acreedores, que no tienen ningún interés en que los arrendamientos se pongan más caros de lo necesario para pagar sus bonos. Así que estará vd. de acuerdo conmigo en que el esquema de incentivos que resultaría de la titulización de las futuras rentas de alquiler se alinearía mucho mejor con el interés general en la vivienda asequible.

Que conste que este no es una análisis meramente deductivo; está basado en  la experiencia China en el asunto, que deberíamos tener muy en cuenta. Pueden verlo en esta interesante tesina presentada en MIT:

https://dspace.mit.edu/bitstream/handle/1721.1/113804/1022949024-MIT.pdf?sequence=1&isAllowed=y

Interesantisimo PDF -- Linyi Zou 2017
REITs and securitization as modes to finance affordable housing
(muy bien explicadas las diferencias entre REIT, ABN y ABS, recomiendo para familiarizarse porque seguramente lo veremos pronto por aquí)


1/ La tesis se concentra en UNA(1) REIT  de HongKong que introduce el marco legislativo por primera vez en 2005.
El ṔDF menciona de pasada la historia anglosajona (USA- 1910 y 1960).
Le interesa la implementación de los REIT en Asia y su integracion al sistema financiero Chino, donde HK es un mero laboratorio,

2/ Las críticas del PDF a la experiencia REIT  de HongKong en 2004 (cap 3, p31) se asocian al hecho de que las participaciones privadas se vinculan a los propios activos.
En un REIT, la creación y control del organigrama del REIT parte de los inversores, y éstos adquieren el pleno dominio sobre los inmuebles  (o de la "concesión" de estos, si es por derecho de superficie, como parece ser en HK y China),

3/ Las ventajas de ABN/ABS (Asset backed Notes y AB Securities, cap 4 y 5) se asocia al hecho de que las participaciones privadas se vinculan a títulos de deuda, pero sin nunca adquirir el pleno dominio de los inmuebles, 

El PDF observa que China se pasó al ABN y al ABS porque.... su legislación no daba cabida a REITs,, En particular China carece de un sistema tributario capaz de ofrecer algo tan corriente en Occidente como exoneraciones fiscales, O lo que es lo mismo,  tampoco se planteó sus necesidad, porque en China, salvo los inversores, todos los  actores (propietario del suelo, empresa promotora, empresa gestora de alquileres) son  ¡Entes públicos!

El autor mismo concluye que espera ver la introducción de la legistalción de REITs muy pronto (cap.6) . Pero no explica lo que suponen como cambio sobre el sistema fiscal y de propiedad del capital-inmuebles de las REITs

____

A priori, estoy de acuerdo con Rocoso, Para construir vivienda 99⁴4 tendría más sentido inspirarse del modelo ABN/ABS. Vamos, tampoco estoy muy ducho en modelos de REIT, pero en Europa me parece que importamos el modelo anglosajon, es decir el de los REITS, con pleno dominio de los inmuebles,

Sólo que no acabo de ver muy bien por qué la fiscalidad de las REIT sería un impedimiento para viviendas asequibles,

Te doy mis  2 argumentos

-- Primero, la verdadera razón de China para optar por ABS es que en China no hay impuesto sobre la propiedad (en concepto capitalista: el propietario del capital paga impuesto sobre su plusvalía) ¡porque la propiedad es del Estado!

Lo explica el PDF:: HK optó por el REIT dando dominio pleno sobre los inmuebles, pero exonerando a los inversores de impuestos sobre el IBI,
Indica incluso el origen del incremento de precios en HK: porque cuando privatizó los parkings y locales de calle, HK mantuvo para esos inmuebles las mismas exoneraciones fiscales que ya existían para los demás inmuebles gestionados por el Organismos público.

Edit: lo digo mejor. Atrajo inversores con la exoneracion de impuestos de los que ya beneficiaban inmuebles de propiedad pública, ¡pero no fiscalizó los incrementos de precios!  De todos modos, HK debió rectificar después porque el PDF indica que las otras REIT de HK que siguieron a la primera no obtuvieron la misma rentabilidad con los locales y oficinas, Apuesto que la implantación de la primera REIT debió hacerse con un contrato blindado a favor de los inversores, asegurándose incrementos de precios mediante reformas,

Inversamente, China-Mainland no podía hacer ni lo uno ni lo otro; no podía transferir la propiedad, y aunque lo hiciera  (cediendo la gestión de alquileres durante 100 años, por ej.), tampoco podía  exonerar a los inversores de impuestos, porque no tiene verdadero sistema fiscal como en el sistema capitalista,

Lo que está diciendo (implicitamente) el propio PDF, es que para introducir los REITs, hay que desarrollar el concepto capitalista del impuesto sobre la propiedad del capital. Y claro, como China es comunista, y esos conceptos no existen, tuvieron que  usar titulizaciones de deuda como ABN/ABS para atraer a inversores privados (que se adivina -- no lo dice -- que no son Chinos, sino Occidentales)

___

-- Segundo, deduzco de lo anterior que en un sistema capitalista, un REIT puede invertir en vivienda asequible (con pleno dominio de su propiedad o concesión) mientras el Regulador público haga un uso inteligente de la palanca  del impuesto: via exenciones fiscales o subsidios directos (que es como hace HK, US, UK, y todos en la UE)

¿Qué significa? Significa que la forma más eficaz de utilizar REITs para invertir en inmuebles asequibles, es simplemente desarrollar el marco fiscal, de tal forma que en cuanto te salgas de ese marco, el incremento fiscal anule cualquier ganancia..

Por ejemplo:

-- Defines un marco fiscal donde toda renta de aquiler por uso de vivienda inferior a 99 euros no tributa, pero incrementas el impuesto para toda renta igual a superior a 100 euros, hasta el impuesto confiscatorio, por ej, un alquiler de 1000 euros tributa al 100%, y listo,
Como resultado, consigues un marco estable, sabes que a esos precios vas a tener  inmuebles al 100% de ocupación (= muy importante), coges la hoja Excel y calculas a qué escala llegas a ofrecer una rentabilidad del 8-12% a los inversores,

-- Paralelamente, refinas el marco fiscal de tal forma que los locales de calle y los terrenos de oficinas/naves industriales según qué sectores, se subvencionan, o se dejan a precio de mercado (el que quieran los inversores, que es lo que hace HK también),
Como resultado, con una ocupación de habitantes al 100%, sabes que vas a tener comercios, oficios, PME,  fabricas, que se van a dar de tortas por instalarse en ese mercado, y dejas que los precios se establezcan solos,

___

Resumiendo, que si, que los ABS parecen una opción intresante, o suficiente en  contextos donde tanto el Originador de la propiedad, como el Promotor o la Gestora de alquileres son Entes públicos,
Pero tengo mis dudas de que sean una opción necesaria frente a los REIT.
Tal y como leo el PDF, lo que explica es que fueron la solución de China Mainland al carecer de mecanismos fiscales propios de los sistemas capitalistas.

Lo que estoy diciendo es que el montaje en forma de REIT o de ABS es irrelevante a partir del momento de que dispones de un aparato fiscal operativo, Sólo tiene sentido el sistema de ABS en China o si quieres, cuando supones que debe ser el propio Estado el que realiza los proyectos y sólo requiera de su financiación privada..

Puedes perfectamente trabajar con inversores en REIT, mientras  1/ diseñas un proyecto urbanístico coherente  y 2/ estableces un marco fiscal adecuado.


(Muchisimas gracias a Rocoso por este aporte)

[saturno]

Rocoso
Justamente se trata de ofrecer viviendas asequibles; por definición, la categoría considera el poder adquisitivo de sus destinatarios. Hacemos nuestra la idea de Asustadísimos de que. en un contexto de tipos de interés muy bajos o negativos, con casi nulas expectativas de inlflación hasta dentro de mucho, mucho, es muy barato proveer vivienda nueva, si se minimizan los costes del suelo.

Estoy de acuerdo en hablar de vvda "asequible", no porque los habitantes sean pobres sino porque no cuesta nada construirla,
Que los habitantes sean "pobres" es el pilar ideologico del C.Popular,
El que justifica darles subsidios, en lugar de rentas,

  Chosen
Esas viviendas que se pretendería construir ya están construídas, justamente son las que constituyen nuestros barrios y ciudades. Es imposible pensar -hoy- en nuevos PAUs. Lo que digo es: ¿para que construir en suelo público, cuando las viviendas de SAREB -que son "públicas"- ya están construidas?

Las REITs serían (normalmente) el instrumento para recuperar esas viviendas de bancos, Creo que lo de BanKaixa debería acabar de esa forma, Racionalizando la gestión de esas viviendas inutilizadas,
De todos modos: yo lei sobre SAREB que las viviendas que siguen sin vender son invendibles,

Y por otro lado: las viviendas sin uso, para poder reintergrarlas al mercado, se requiere un marco fiscal que penalice su no-uso, y éste marco fiscal requiere, a su vez, la existencia de una politica de urbanismo pensada,

También  para vvdas privadas, es donde las REIT tienen todo el sentido del mundo, Porque el Estado no puede intervenir esas vvdas, que son propiedad privada, no-mercado, Sólo puede empujar a su recompra por  REITs que se acojan a beneficios fiscales y éstas mismas se encargaran de titulizarlas o convertir a sus propietarios en partícipes de las REIT, para precisamente poder acogerse al marco fiscal ventajoso:

Una REIT es esto; --- Maruja, nos dan 20K por la jaula de bichos que nos dejó el abuelo, y este señó nos dice que la kotizan  300 K, que nos da un título que podemos vender en la Bolsa, o si preferimos esperar a que suban que nos pagan alquileres si nos acogemos al plan del Gobierno !

En general Todo lo que decimos acerca de "construir" Ciudades se aplica a "renovar" ciudades, Un plan de urbanismo inteligente puede "condenar" con facilidad a demolición barrios enteros de infraviviendas. Ese es el trabajo de el Estado en nuestro sistema, no el de poner dinero para hacer las cosas, sino el de imponer el marco recaudatorio de tal forma que el Capital vaya a donde interesa para el interés general de la sociedad,

[Derby]

https://elpais.com/espana/catalunya/2020-09-05/los-hoteles-se-enzarzan-en-una-guerra-de-precios-por-la-caida-de-clientes-que-hunde-las-tarifas-un-51.html

Los hoteles se enzarzan en una guerra de precios por la caída de clientes que hunde las tarifas un 51%

El cierre de uno de cada tres hoteles por la crisis no compensa la caída de pernoctaciones

La pandemia ha sumido en una severa crisis a los hoteles, forzados a asumir drásticas decisiones para afrontar la caída de clientes que ha forzado la covid-19, que ha cortado en seco tanto los viajes. En Barcelona, los operadores abrieron en julio menos de un tercio de los hoteles existentes (117) hace un año. Esa medida no ha servido para mejorar la ocupación y para conseguir un mínimo de ingresos y los establecimientos se han enzarzado en una guerra de precios que ha hundido a la mitad (una rebaja del 51%) la tarifa media existente en el verano de 2019. Esos descuentos han permitido que una habitación cueste ahora 79 euros de promedio.

El Gremio de Hoteles de Barcelona ha denunciado esta semana la severa caída de la actividad turística en Barcelona, que habría tocado un suelo del 10% respecto a lo que es habitual. Las estadísticas recabadas por la organización el pasado julio, con base en encuestas a los operadores y a las que ha tenido acceso EL PAÍS, reflejan la escasez de turistas visible durante todo el verano en la ciudad.

Ni tan solo el cierre de establecimientos para reducir la oferta de camas (431 hoteles abiertos en 2019 y 117 en 2020) con el objetivo de reducir costes fijos han permitido a los empresarios hoteleros alcanzar ocupaciones aceptables para aquellos proyectos nuevos que afrontan todavía la parte más dura de la inversión.

La ocupación media se situó en julio en el 29,6% y la situación ha desembocado en otra anomalía estadística: los hoteles de cinco estrellas son los que presentan porcentajes más altos (45,81%, aunque hace un año era del 86%) que el resto de categorías. Esa aberración tiene diferentes orígenes: las clases más pudientes mantienen más alto el gasto y aquellos clientes de rentas más bajas que han apostado por hacer turismo urbano han podido entrar en esos hoteles de lujo a causa de la rebaja de tarifas que han tenido que aplicar.

Y habría un tercer motivo. Pese a cerrar establecimientos, algunas cadenas han decidido no sacarlos de los buscadores de hoteles de internet para que no pierdan posicionamiento —y la inversión que cuesta conseguirlo—, de forma que cuando un cliente contrataba una habitación, después se le ofrecía un upgrading: una habitación en un establecimiento de categoría superior de la misma compañía que sí esté abierto.

Si una habitación de cinco estrellas costaba hace un año 324 euros, ahora se puede contratar por 150 euros (de promedio, lo que supone que se pueden hallar precios más bajos), “y en algunas ocasiones con el almuerzo incluido”, señala un asesor hotelero. Las habitaciones de cuatro estrellas se han ofertado de promedio por 83 euros (140 euros hace un año) y las de tres a 57,6 euros (113,6 euros en 2019).

Sin cambios hasta final de año

“El problema es que esta situación continuará como mínimo hasta diciembre. Ahora mismo para los hoteleros el hito es la celebración del Mobile World Congress”, señala Manel Casals, director general del Gremio de Hoteles. Desde que se celebra el salón de móviles en Barcelona, el evento era habitualmente para los hoteleros una suerte de agosto, con plena ocupación durante una semana y tarifas anormalmente altas en comparación con el resto del año. Este año el evento apunta a ser solo un alivio, a la espera de conocer la cifra de visitantes definitiva, porque hay multinacionales que recelan del momento para dejar viajar a sus empleados por el riesgo de la pandemia.

En todo caso, la combinación de baja ocupación y tarifas recortadas hasta el extremo han llevado las rentabilidades hoteleras a mínimos históricos. El RevPAR, el parámetro que sirve para medir el ingreso por habitación disponible, se ha desplomado un 84% en cuestión de un año: 23,6 euros de promedio. El motivo de que los hoteleros reclamen prolongar las medidas paliativas tomadas para los afectados por la covid desde el estado de alarma.

[Derby]

Tarde, mal y con ganas de volver a lo de siempre... Lo mejor, la foto de las Ramblas tal y como la conocía yo. 

https://www.lavanguardia.com/local/barcelona/20200906/483329522953/barcelona-covid-centro-de-la-ciudad-economia.html

RESET al centro de Barcelona

La pandemia pone a las claras la urgencia de diversificar la actividad del corazón de la ciudad



(...) El reset que urge en el corazón de Barcelona pasa por diversificar su actividad y fomentar la vivienda asequible. Esta es la prescripción compartida por los expertos consultados por La Vanguardia . La excesiva dependencia de la afluencia externa lo debilita. Y, por ello, es preciso poner en marcha acciones desde la administración pública y la iniciativa privada que le den una nueva vida.

Que hay que “re-economizar” el centro no es algo que se diga ahora, en plena epidemia. Barcelona Global, plataforma en la que participan un millar de socios, entre empresas, centros y escuelas de negocios, universidades, instituciones culturales, emprendedores y profesionales, presentó el pasado enero una propuesta para, a partir de la recuperación de una veintena de edificios en desuso, generar nueva actividad. “En el contexto previo a la Covid era una propuesta para frenar la gentrificación y el monocultivo económico –sostiene Mateu Hernández, director general de la entidad–; ahora es aún más necesario actuar”.

La propuesta de Barcelona Global apuesta por dedicar los inmuebles escogidos –entre ellos el de Correos, los antiguos juzgados o el Palau del Cinema, el Banco de España o las Tres Xemeneies– a oficinas, sedes de empresas, espacios de coworking... de modo que aumente la población flotante en el centro histórico. “Los bares y restaurantes dejarían de ser para turistas y ofrecerían menús de mediodía y habría más tiendas que venden camisas y no sólo camisetas del Barça”, pone Hernández como ejemplos. Además, recuerda que en los últimos 18 años el centro ha perdido 720.000 m2de oficinas; así que recuperar al menos una parte es una urgencia. Para ello, también defiende que el Ayuntamiento agilice la tramitación administrativa para las transformaciones urbanísticas que sean necesarias e impulse colaboraciones con el sector privado.

La tendencia en las ciudades globales, tras un periodo en el que se priorizó la descentralización hacia las periferias por razones de precio, es apostar por los distritos centrales en los que hay modelos flexibles con diversidad de usos. La experiencia de Barcelona Tech City, asociación privada que busca posicionar la capital catalana como hub tecnológico global, es un modelo con sus Pier 01 (en el Palau de Mar), 03 (en los Porxos d’en Xifré) y 05 (en la Borsa de Barcelona). “La innovación se puede articular en espacios céntricos”, explica Miquel Martí, CEO de la entidad, que trabaja en incorporar la sede de Correos a su estrategia. “Otras ciudades han elegido la periferia –prosigue–; somos una ciudad mediterránea y debemos hacer lo contrario, es nuestro atractivo, la gente quiere venir”.

La inversión
Más vivienda social y mejorar el espacio público para atraer a nuevos vecinos

“El monocultivo tiene estos efectos, lo estamos viendo en el centro como si se tratase de un experimento social; pero, por desgracia, es real”, señala Carme Miralles-Guasch, catedrática de Geografía de la UAB. “Si falla la actividad principal, casi todo se cae”. Por ello, defiende que se promueva una mixtura de usos y esponjar el turismo a otras zonas de la metrópoli. “Hace tiempo que lo decimos –recuerda– y ahora se ve con más claridad”. El corazón de Barcelona, añade, “debe ser más barrio, tener más residentes y servicios dirigidos a los vecinos”. No como hasta ahora, lamenta, “que tiene servicios más pensados para el visitante y, además, en muchas ocasiones, de calidad cuestionable a precios elevadísimos”. Por ello, concluye, ahora “la gente no va a ellos”.

El economista Enric Llarch advierte de que “es muy difícil cambiar procesos de las ciudades y sustituir sus actividades”. La Covid-19, apunta, ha abierto un “momento de impasse ” y “en uno o dos años la situación comenzará a normalizarse, aunque quizás hasta dentro de tres cuatro no volvamos a tener los turistas de antes”. Y, claro, “la tendencia es que se reproduzca la situación previa” a esta crisis. Además, recuerda, “históricamente, en Barcelona, los propietarios del suelo y de los edificios tienen una tendencia a buscar el dinero fácil y abandonar la actividad productiva apostando por el rentismo y la especulación; ya pasaba cuando había murallas”.

Esto, en los últimos años “ha significado una apuesta por el turismo”. A su juicio, aunque es complejo, “hay que poner en marcha actuaciones para fijar la población en Ciutat Vella y el Eixample” porque generan vida más allá de la de los visitantes. Y esto pasa también por “tener una actitud más decidida por la vivienda” y, además, “que sea pública y exista un control para que no pueda cambiar de uso”. Aquí plantea que el Ayuntamiento, por su cuenta o en colaboración con la iniciativa privada, transforme fincas y se quede con las parcelas disponibles.

Este momento es perfecto para reformar la Rambla, el gran paseo del centro histórico, según el arquitecto Vicente Guallart. “Ahora no hay actividad y su mejora, además de la visión urbanística, tiene que incorporar mecanismos para recuperar vecinos y comercios y restaurantes locales”. Sugiere crear un programa económico y social y empezar a ejecutar las obras cuanto antes.

Guallart apunta que el centro necesita vecinos y recuerda como en los años 80  se hicieron campañas para que profesionales de otros puntos de la ciudad se trasladasen a vivir a estos barrios. Él mismo lo hizo y aún continúa viviendo en Ciutat Vella y, aunque opina que el urbanismo de esta zona ya está bastante hecho, se debe actuar con urgencia en la Via Laietana y en la Ciutadella. Para ello, insta al Ayuntamiento a proteger algunos edificios y actuar en otros. Pone como ejemplo que los que ahora funcionan como aparcamientos se reconviertan en pisos para jóvenes en régimen de cooperativas.

“De esta manera aflorará de nuevo el comercio de proximidad tan necesario en estos barrios”, sentencia. Guallarts entiende que si Barcelona no actúa se lanzará el mensaje de que no puede reformarse y ahora es el momento de reinventarse y dar a los ciudadanos lo que reclaman. De no ser así, en su opinión, sí que se puede producir un éxodo al mundo rural, por lo que aboga por captar a familias para esta zona.

El urbanista y arquitecto Daniel Mòdol también incide en el problema de la vivienda y la ausencia de vecinos. Con todo señala que la pandemia no es la causante de la crisis del centro histórico, sino que ha puesto de manifiesto un modelo que ya cojeaba. “El proceso de desertización de vecinos, con viviendas obsoletas, espacios que quedan al margen de la ciudad y provocan conflictos e inseguridad y una actividad comercial centrada en el turismo son los problemas que arrastra el centro”, asegura. Mòdol insiste que es necesaria una transformación urbanística radical sin que los barrios sufran ningún proceso de expulsión e intentar ser competitivos, una cualidad que en su opinión la ciudad ha perdido.

Propone una renovación del espacio y edificios para dar más calidad a las viviendas con precios asequibles que atraigan a nuevos vecinos. Sin embargo, señala que se ha de reaccionar rápido porque todas las ciudades están igual y ya han puesto el contador a cero para renovarse.

Otros usos
Reconversión de edificios cerrados para nuevas actividades económicas

Por su parte, la arquitecta Maria Sisternas plantea que la capital catalana copie modelos que ya se de­sarrollan en otras ciudades como Nueva York o Hong Kong para reducir los actuales precios de alquiler de los locales comerciales. Explica que en estas ciudades se están imponiendo nuevos contratos de arrendamiento que vinculan el cobro y la cantidad a pagar a las ventas . “Esto da oxígeno a los negocios y al mismo tiempo responsabiliza a los propietarios de que los locales estén en buenas condiciones y que las calles tengan un buen mantenimiento, ya que así el inquilino podrá vender más.

El modelo actual en el que el casero no asume ningún riesgo no puede aguantar mucho más”, dice. Sisternas aboga porque el Ayuntamiento asuma una política de inversión de negocios cerrados en planta baja para convertirlos en aparcamientos de bicis, bibliotecas o lugares de trabajo para los vecinos. En este sentido, apunta que el confinamiento ha puesto de manifiesto las características de los pisos y ha confirmado que disponer de espacio comunal en las plantas bajas puede mejorar la situación de muchas familias. Por último, plantea al gobierno municipal que se dote de un plan presupuestario para buscar nuevas fórmulas como comprar hoteles o pensiones, ahora cerrados y que no se sabe cuándo volverán a abrir, para reconvertirlos en viviendas. A su juicio, ahora es el momento de hacerlo porque el inmobiliario está bajando.

[CHOSEN]

Preferiría ver referencias a modelos de crecimiento urbano en Suiza, Dinamarca, Holanda o Austria.

Las invocaciones a modelos comunistas solo obedecen a:
1.- La indiscutible pujanza del nuevo imperio, más obvia cuanto más limítrofe y bárbara es la region
2.- La total ruina económica que asola el extraradio del antiguo imperio
3.- La sempiterna dejación del pueblo español, siempre esperando que lo haga otro -en este caso el Estado- quien ponga mágicamente lo que haya que poner para que el negocio (en unos) y la solución (en otros) se materialice.


Me parece perfecto que vendais vuestra alma al colectivismo 
Pero por favor, no me lo presenteis como la panacea cuando ya sabemos el como, cuando y porqué hemos llegado hasta aquí.

En particular China carece de un sistema tributario capaz de ofrecer algo tan corriente en Occidente como exoneraciones fiscales, O lo que es lo mismo,  tampoco se planteó sus necesidad, porque en China, salvo los inversores, todos los  actores (propietario del suelo, empresa promotora, empresa gestora de alquileres) son  ¡Entes públicos!
[...]
-- Primero, la verdadera razón de China para optar por ABS es que en China no hay impuesto sobre la propiedad (en concepto capitalista: el propietario del capital paga impuesto sobre su plusvalía) ¡porque la propiedad es del Estado!